Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 106/2009. Curtea de Apel Bacau
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BACĂU
SECȚIA CIVILA, CAUZE MINORI, FAMILIE, CONFLICTE DE MUNCA, ASIGURARI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR. 106
Ședința publică de la 16 februarie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Petrina Manuela Aștefănesei
JUDECĂTORI: Petrina Manuela Aștefănesei, Doru Octavian Pîrjol
- - -
GREFIER -
La ordine a venit spre soluționare recursul civil declarat de reclamanta - prin lichidator judiciar ACTIV JUDICIAR împotriva deciziei civile nr. 202/AC/21.08.2008 pronunțată de Tribunalul Neamț în dosarul nr-.
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns avocat, cu delegație pentru recurentă și avocat, cu delegație pentru intimata-pârâtă
Procedura a fost legal îndeplinită.
S-a expus referatul oral al cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Avocat depune la dosar o delegație veche, din 25.01.1999, prin care, asociat unic la îl delega pe să ia orice hotărâre crede de cuviință în privința administrării patrimoniului societății; arată că nu are alte cereri de formulat.
Avocat arată că nu are alte cereri de formulat.
Nefiind alte cereri de formulat și/sau excepții de invocat, Curtea constată recursul în stare de judecată și acordă cuvântul părților.
Avocat, având cuvântul pentru recurenta SRL, a solicitat admiterea recursului, desființarea deciziei, reținerea cauzei și pe fond admiterea acțiunii.
Arată că instanța de fond a avut de comparat 2 titluri de proprietate, ambele în vigoare, situație în care, conform legii - art. 30 din Legea 7/1996 și art. 1801,1802.civ.-, eficiență juridică trebuia să se acorde celui care era intabulat primul. Consideră că instanțele au procedat greșit stabilind alte criterii de verificare a celor două acte, în sensul că au înlăturat obligația verificării dacă au fost sau nu intabulate și ordinea acestei operațiuni. Într-adevăr ambele titluri aveau imperfecțiuni, însă pe criteriul enunțat se putea ușor stabili cine trebuie să aibă câștig de cauză.
Arată că retragerea numitului din societate a fost doar de fațadă deoarece, neoficial și real tot el a continuat să o administreze. În acest sens stă nu numai înscrisul depus la acest termen, ci și faptul că ordinul de plată prin care s-a făcut dovada achitării diferenței de preț a fost emis tot de, deși nu era administratorul societății.
Este de reținut în legătură cu duplicitarismul lui și faptul că în dosarul nr. 1639/2001 al Curții de APEL BACĂU, în care s-a luat act de tranzacție, numitul reprezentat două dintre părți, respectiv pârâtele și. De asemenea, în momentul în care vânzătoarele au solicitat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare pentru neplata prețului, în calitate de pârât, formulează întâmpinare și recunoaște că nu a plătit prețul. Nu trebuie uitat nici faptul că efectele contractului sunt relative; ori pentru ca tranzacția să le fie opozabilă trebuia intabulată ( regulă valabilă și reciproc ); Ceea ce nu s-a întâmplat; singura care și-a îndeplinit această obligație fiind care și-a intabulat prima titlul, conform extrasului de carte funciară. Prin urmare, trebuia dată eficiență acestui titlu.
Un alt argument în susținerea acțiunii este și faptul că dacă imobilul fusese înstrăinat din anul 2000, nu mai exista în patrimoniul vânzătorilor, deci nu-l mai puteau tranzacționa în 2001.
În subsidiar, pe motivele reținute de instanțele de fond, susține că în favoarea unei soluții de admitere a acțiunii există 3 argumente față de unul singur pentru titlul intimatei. Primul motiv ar fi lipsa unei date certe a tranzacției. Al doilea motiv se referă la intenția celuilalt coasociat de a frauda deoarece, deși plata era făcută, s-a prezentat în instanță și a fost de acord cu rezoluțiunea contractului pentru neplata diferenței de preț; de asemenea, la încheierea tranzacției cu pârâta, le-a reprezentat pe cele două vânzătoare. Nici acestea nu au fost de nună credință, din moment ce în dosarul nr. 748/00 al Tribunalului Neamț, în apărare, pârâtele și au susținut că între și SC a existat doar un contract de închiriere, prelungit ulterior și nu o vânzare.
Și nu în ultimul rând, este de reținut că numitul a investit peste un miliar lei vechi ( la acea vreme ) în modernizarea imobilului, întrucât era îndreptățit a se considera proprietar.
Față de aceste considerente solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, cu obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.
Avocat, având cuvântul pentru intimată, solicitat respingerea recursului pentru motivele cu care a fost investită instanța nu pentru cele susținute de avocat în concluzii. Arată că între motivele din cererea de recurs nu se regăsesc motive de nelegalitatre și nici susținerile vizând lipsa intabulării; de asemenea, solicită a se constata că nu s-au formulat concluzii pe recursul declarat.
Pe primul motiv de recurs - din cererea scrisă - arată că, în apel, la fl.10, s-a invocat că nu mai avea calitate ( apărare făcută de și în revizuire ); ori în acest litigiu nu se analizează dacă coasociații au fost sau nu fraudați. În revendicare, trebuiau comparate titlurile ca valabilitate, ori aceasta nu s-a criticat în recurs; mai mult, hotărârea primei instanțe a fost atacată doar parțial, deci ce nu s-a atacat rămâne câștigat.
În legătură cu calitatea lui, recurenta plecă de la o premisă greșită întrucât instanța de apel a reținut că în tranzacție a avut un mandat ca persoană fizică nu ca administrator al recurentei.
Cu privire la al doilea motiv de recurs, acesta privește contractul de închiriere, care, conform susținerii recurentei, ar fi trebuit să înceteze la data când a survenit decesul proprietarului; ori, instanța de fond a stabilit cronologia faptelor dar și modalitatea de comportare a celor doi asociați. Astfel, în timp ce revizuirea încă se judeca, numitul a încheiat un antencontract de vânzare-cumpărare cu pârâta recunoscându-i acesteia astfel dreptul de proprietate. De altfel, cei doi coasociați nu pot fi disociați, iar actele fiecăruia a angajat societatea.
Depune la dosar concluzii scrise solicitând a fi avute în vedere la soluționarea recursului. Solicită respingerea recursului, fără obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.
În replică av. arată că, potrivit art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă,deși nu este indicat în cererea de recurs, motivul privitor la eficiența juridică a titlului intabulat primul este un motiv de ordine publică, față de faptul că ambele acte sunt în vigoare.
S-au declarat dezbaterile închise trecându-se la deliberare.
CURTEA
- deliberând -
Asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 2491 din 24.06.2004, pronunțată de Judecătoria Piatra -N în dosar nr. 1630/2004, s-a respins ca neîntemeiată acțiunea în revendicare și pretenții formulată de reclamanta "" SRL N în contradictoriu cu pârâta "" SRL N și, în consecință, a fost obligată reclamanta să plătească pârâtei cheltuieli de judecată.
Prin civ. nr. 1683/13.12.2004, pronunțată de Curtea de APEL BACĂU în dosar 4995/2004, s-a admis apelul formulat de reclamanta "" SRL împotriva civ. 2491/2004 a Judecătoriei Piatra -N, s-a anulat sentința și s-a trimis cauza pentru judecarea în primă instanță la Tribunalul Neamț față de valoarea imobilului de 1.400.000.000 lei și dispozițiile OG58/2003 de modif. a art. 2 pct.1 lit."b" pr.civ.
Pe rolul Tribunalului Neamț cauza s-a înregistrat sub nr. 366/C/2005, iar prin civ. 212/8.04.2005 s-a respins din nou acțiunea ca neîntemeiată reținându-se că:
Reclamanta "" PNa chemat în judecată pârâta "" P N, pentru a fi obligată a-i lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul situat în P N,-, jud. N, compus din casă de locuit, anexe și teren aferent în suprafață de 468 mp. Totodată, reclamanta a solicitat și obligarea pârâtei la plata contravalorii lipsei de folosință a imobilului începând cu septembrie 2003, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că a achiziționat imobilul în litigiu cu contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1346 din 29.06.2000, încheiat cu numitele și, cărora le-a achitat suma de 400.000.000 lei cu titlu de preț. Deși după cumpărarea imobilului l-a renovat aproape în totalitate, aducându-i îmbunătățiri de peste 1 miliard de lei, în anul 2001 vânzătoarele au solicitat și obținut rezoluțiunea contractului, dispusă prin sentința civilă nr.9399 din 13.12.2001 a Judecătoriei Piatra N, hotărâre care, însă, a fost anulată de Curtea de APEL BACĂU, prin decizia civilă nr.13/20.01.2004, urmare admiterii recursului și a cererii de revizuire formulate de administratorul. Astfel, imobilul este din nou proprietatea reclamantei, dar pârâta a deposedat-o de spațiul ce-i aparține, în baza unei hotărâri judecătorești de evacuare pe cale de ordonanță președințială, cu efecte până la soluționarea cererii de revizuire. S-a susținut că pârâta ocupă fără drept bunurile în litigiu, împiedicându-le să le folosească, motiv pentru care a fost nevoită să se adreseze instanței de judecată cu acțiunea în revendicare, întemeiată în drept pe dispozițiile art.480-481 Cod civil.
Sub aspectul situației de fapt s-a reținut că:
La data de 21.01.1999, "" P N, reprezentantă prin administrator, a chemat în judecată pe pârâtele, și (ultimele două, în calitate de moștenitoare legale ale defunctului ), solicitând, în principal, pronunțarea unei hotărâri cu valoare de act autentic de vânzare-cumpărare, cu privire la imobilul compus din casă cu 5 camere, dependințe, anexe și 374 mp teren, situat în P N,-. În subsidiar, "" a solicitat obligarea pârâtelor, proporțional cu cotele lor succesorale, la plata sumelor de 35.190.000 lei și respectiv, 33.200.000 lei, actualizate la data plății, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor și reparațiilor efectuate construcțiilor și avansul plătit în vederea cumpărării bunurilor, în perioada cât ea le-a deținut, în calitate de chiriaș și în baza contractului de închiriere nr.31745/7.12.1993 (înregistrat la Administrația Financiară P N), încheiat cu autorul pârâtelor, defunctul și pârâta. În cursul judecății, la data de 24.04.2000, a decedat, având un singur moștenitor legal, în persoana copârâtei, nepoată de frate, așa cum rezultă din certificatul de calitate de moștenitor nr.59/24.05.2000. Acțiunea în constatare a fost inițial respinsă, în mod definitiv și irevocabil, dar reclamanta din acea cauză a uzat calea extraordinară de atac a contestației în anulare, admisă de Curtea de APEL BACĂU care a pronunțat decizia civilă nr.1939 din 14.11.2001, prin al cărei dispozitiv s-a schimbat în totalitate prima soluție, admițându-se acțiunea și luându-se act de tranzacția părților, încheiată tot la data de 14.11.2001. Prin respectiva tranzacție, pârâtele și recunosc reclamantei "" dreptul de proprietate asupra imobilului obiect al judecății, arătând că acesta a fost cumpărat de reclamantă de la, ascendentul lor comun, așa cum s-a stabilit prin sentința civilă nr.7748/3.12.1999, pronunțată în primă instanță de Judecătoria Piatra N. Se mai prevede în tranzacție că prețul vânzării a fost de 7000 USD, echivalent la acel moment cu 220.000.000 lei, plătit integral vânzătorului prin achitarea în avans a sumei de 180.000.000 lei și efectuarea unor substanțiale lucrări de îmbunătățire, evaluate la 40.000.000 lei.
Întrucât, așa cum a fost formulată, tranzacția încheiată la 14.11.2001 nu dă naștere la drepturi noi, ci numai recunoaște dreptul preexistent al "", ea are efect declarativ, retroactivând până la momentul în care părțile au înțeles să considere că a intervenit, cu privire la transmiterea dreptului de proprietate, acordul de voință între și reprezentantul legal al "" S-a reținut că nu poate fi stabilită o dată certă pentru momentul respectivei învoieli dar aceasta este mult anterioară încheierii tranzacției și, implicit, pronunțării hotărârii judecătorești care, pentru "", ține loc de act autentic de cumpărare a imobilului, câtă vreme vânzătorul era decedat la momentul respectiv de mai bine de 5 ani.
Prima instanță a reținut că, la prezentarea unei tranzacții, ca act de dispoziție al părților într-un proces, instanța trebuie să verifice dacă acestea au capacitate legală de a tranzacționa, dacă învoiala este expresia voinței lor libere și dacă prin încheierea tranzacției nu se încalcă norme legale imperative. În cazul învoielii care a finalizat judecata în dosarul nr.738/1999 al Judecătoriei Piatra N, aceste cerințe au fost îndeplinite. În respectivul dosar, pârâtele depuseseră, la 21.09.2000, copia xerox a contractului autentic de vânzare-cumpărare nr.1346/29.06.2000, prin care înstrăinaseră deja imobilele altei persoane juridice, "" P N, reprezentată de numitul, asociat unic și administrator. În contract se face mențiunea că, în stăpânirea atât de drept, cât și de fapt asupra imobilului cumpărătorul intră de la data încheierii și autentificării convenției și că prețul vânzării, stabilit de comun acord, era de 400.000.000 lei, din care suma de 160.000.000 lei fusese plătită vânzătoarelor, diferența de 240.000.000 lei urmând a fi depusă de cumpărătoare până la 1.07.2000, în contul deschis la.R pe numele vânzătoarei, "din împrumut bancar".
Cu toate că exista acest contract (datorită căruia, "" a renunțat în scris, la 12.10.2000, la capătul de cerere în constatarea vânzării), așa cum rezultă din actul sub semnătură privată intitulat "Convenție(act secret)", depus de pârâtă în cauza de față, același, în nume propriu și la numai o zi de la terminarea judecății în acțiunea în constatare menționată (15.11.2001), a recunoscut că "" va primi suma de 250.000.000 lei reprezentând avansurile bănești achitate fostului proprietar și cheltuielile de îmbunătățire efectuate imobilului, diferența din acest preț urmând a fi predată lui.
S-a reținut că ulterior, "" nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin convenția încheiată, motivat de existența acțiunii de revendicare a imobilului, dar și de faptul că, la data de 19.11.2001, cele două vânzătoare au chemat în judecată pe "" (dosar nr.10844/19.11.2001), solicitând rezoluția contractului de vânzare-cumpărare nr.1346/29.06.2000 și repunerea părților în situația anterioară, motivat de neplata întregului preț convenit și de faptul că autorul lor, a vândut deja imobilul altei persoane, în speță "" Prin precizarea la acțiune făcută la 13.12.2001, și au învederat instanței că nu este necesară repunerea în situația anterioară, întrucât prețul nu s-a plătit, iar bunul aparține cumpărătorului anterior. Prin sentința civilă nr.9399 din 13.12.2001, acțiunea în rezoluțiune a fost admisă așa cum a fost precizată la primul termen de judecată, când a fost prezent și, reprezentantul pârâtei "", care atât oral, cât și în scris (fila 14) a recunoscut integral pretențiile reclamantelor, achiesând la solicitarea lor și cerând să nu fie obligat la plata cheltuielilor de judecată.
Hotărârea a rămas definitivă și irevocabilă, nefiind atacată de nici una dintre părți.
"", prin, a solicitat la 6.02.2002, să i se elibereze o copie a sentinței nr.9399/2001, cu mențiunea că este definitivă, iar prin decizia civilă nr.199/AC din 26.02.2002, Tribunalul Neamța admis cererea prin care, la 11.02.2002, aceasta a solicitat îndreptarea din dispozitivul respectivei sentințe a omisiunii privind rectificarea cărții funciare nr.3635/N parcela 1367, în sensul revenirii la vechea înscriere a proprietarelor și.
Între cele două societăți comerciale au existat nu numai interese contrare, ci și relații de parteneriat, însăși reclamanta "" arătând în acțiunea formulată prin administrator, (dosar nr.3326/2003) că, la data de 15.06.2000 (deci cu aproape două săptămâni înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare rezoluționat judecătorește la 13.12.2001), a încheiat cu pârâta (aflată la acel moment în proces cu moștenitoarele lui, pentru constatarea dreptului de proprietate asupra imobilului-dosarul era în faza apelului, dar acțiunea fusese admisă, prin sentința civilă nr.7748/3.12.1999 a Judecătoriei Piatra N ) o convenție în care se stabilea că ambele societăți sunt proprietarele imobilului situat în P N,-, compus din construcție și 468 mp, în cote de 50% fiecare, convenție care urma să se perfecteze în formă autentică, în cel mult un an de la rămânerea definitivă a hotărârii judecătorești de consfințire a vânzării bunurilor de către "" și achitarea unei diferențe de bani moștenitoarelor lui. Cele două moștenitoare pe de o parte au vândut bunurile la notariat către "" ( la 29.06.2000, întocmind în acest scop și documentația cadastrală impusă de lege, ocazie cu care s-a determinat și suprafață reală a terenului), iar pe de altă parte, prin tranzacția încheiată la 14.11.2000, au validat pretinsa cumpărare a imobilelor de către "" de la autorul lor,.
La data de 18.03.2002, pe rolul Judecătoriei Piatra Na fost înregistrată, la nr.2537/2002, cererea prin care numitul a solicitat, în calitate de asociat-administrator al "", revizuirea sentinței civile nr.9399/23.12.2001 a aceleiași instanțe, cu motivarea că interesele sale și ale societății au fost fraudate intenționat de coasociatul, prin achiesarea la rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, că din august 2001 între asociați au apărut neînțelegeri, că se află în litigiu comercial cu și că imobilele în cauză au fost constituite garanție ipotecară pentru un credit de 340.000.000 lei obținut de la. și nerambursat, pentru recuperarea căruia în decembrie 2001 s-a declanșat executarea silită prin vânzarea la licitație a bunurilor ipotecate, că la ultimul termen stabilit, 25.02.2002, executorul judecătoresc i-a înmânat două hotărâri judecătorești irevocabile prezentate de administratorul "" ( ) potrivit cărora "" nu mai era proprietara construcțiilor și terenului din-, ceea ce a determinat suspendarea executării până la clarificarea situației create. În cererea de revizuire, a afirmat că până la 25.02.2002 nu a avut nici o cunoștință despre înscrisurile înmânate de executor.
Tribunalul a reținut, sub acest aspect, că a dobândit calitatea de administrator-asociat al "" în baza rezoluției din 30.01.2001 a Oficiului Registrului Comerțului al județului N de pe lângă N, prin care s-a dispus înscrierea în registrul comerțului a modificărilor aduse actului constitutiv al respectivei societăți prin actul adițional autentificat sub nr.193/17.10.2001.
Pe parcursul judecării cererii de revizuire, a formulat întâmpinare prin care a învederat instanței că nu era asociat la "" când s-au derulat raporturile juridice, s-a tranzacționat cu și, deci nu le poate contesta, dar și că aceasta a cunoscut atât existența și data procesului de rezoluțiune a vânzării-cumpărării, cât și poziția procesuală a părților contractante.
Neînțelegerile dintre cei doi coasociați au generat mai multe litigii de natură comercială, dar dincolo de evoluția relațiilor de asociere și comerciale, personal și în nume propriu, a încheiat cu "" un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4690/10.10.2002, în baza căruia urma să dobândească întregul drept de proprietate asupra imobilului proprietatea promitentei vânzătoare, la prețul de 550.000.000 lei, ce trebuia achitat integral la 10.03.2003, când urma a se perfecta și contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
S-a reținut că această promisiune bilaterală de transfer la proprietății asupra bunurilor imobile în litigiu, intervenită în timpul judecării cererii de revizuire (în acel moment respinsă de Judecătoria Piatra N, prin sentința civilă nr.5605/10.09.2002, aflată în apel) a fost încheiată cu evidenta intenție ca să-l fraudeze pe coasociatul său.
Curtea de APEL BACĂUa pronunțat decizia civilă nr.13/20.01.2004 prin care, admițând cererea de revizuire formulată de, a schimbat în totalitate sentința civilă nr.9399/13.12.2001 a Judecătoriei Piatra N, în sensul respingerii ca nefondate a cererii prin care reclamantele și au solicitat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu "" prin singurul reprezentant legal din acel moment, în persoana lui.
S-a reținut, în consecință, că ambele părți dețin câte un titlu de proprietate pentru construcțiile și terenul în litigiu, titluri care emană de la aceleași persoane, cele două moștenitoare ale defunctului (de fapt ale succesorilor acestuia, și ).
Posesia bunurilor aparține pârâtei "", împrejurare care a determinat acțiunea de revendicare imobiliară, pentru a cărei soluționare se impune compararea titlurilor pe care părțile le opun, pentru a se da preferință celui mai caracterizat, mai puternic.
Din acest punct de vedere, Tribunalul Neamța evidențiat, în primul rând, atitudinea oscilantă și de multe ori lipsită de sinceritate și bună-credință, pe care toate persoanele fizice și juridice implicate în litigiile legate de cele două imobile (construcții - substanțial modificate în prezent, extinse, modernizate, adaptate activității comerciale căreia i-au fost destinate - și teren) care au aparținut soților și, au manifestat-o atât în cursul judecării proceselor, cât și extrajudiciar. De asemenea, s-a reținut o conduită personală a acestora, care denotă conveniență și ascunde aspecte ce nu se voia a fi cunoscute de instanțele judecătorești.
S-a reținut că, reclamanta, atât ca persoană juridică de drept privat, cât și prin organul său de conducere (fie el format numai din asociatul unic, fie din cei doi asociați administratori, și ), a recunoscut că dreptul de proprietate disputat aparține societății comerciale pârâte, care l-a dobândit în urma consfințirii tranzacției din 2001: ambii administratori încheie acte în nume propriu cu reprezentantul "" și tocmai în considerarea calității acesteia de proprietară a bunurilor. Este adevărat că, prin demersurile făcute în scop exclusiv personal, fiecare dintre asociați a urmărit fraudarea intereselor celuilalt, dar și ale societății pe care o reprezentau, prin aceasta ratificând, implicit titlul de proprietate de care se prevalează pârâta și depășind în mod evident, puterile conferite prin mandatul presupus dat de persoana juridică pe care o reprezentau.
Pârâta deține încă din anul 1991 imobilul în litigiu care, nu numai că figurează în evidențele fiscale ale municipalității ca făcând parte din patrimoniul acestei societăți, care are impozitele și taxele achitate la zi, dar și constituie, încă din anul 1993, sediul să social.
În baza înțelegerilor preexistente (verbale sau scrise), ambele societăți au învestit în lucrările care au adus construcțiile la structura, înfățișarea și valoarea pe care le au în prezent (valoarea de impozitare fiind de 2.115.000.000 lei), dar eventualele creanțe reciproce generate de această situație nu interesează soluționarea revendicării. Prin art.10 din convenția sub semnătură privată încheiată la 17.01.2001, s-a statuat că dreptul de semnătură pentru documentele emise în legătură cu spațiul comercial în litigiu "aparține în totalitate celor doi asociați", deci antrenează societatea însăși, astfel încât achiesarea asociatului la rezoluțiunea contractului a fost pe deplin valabilă, dar neesențială pentru admiterea acțiunii celor două vânzătoare, pentru pronunțarea sentinței civile nr.9399/2001 a Judecătoriei Piatra N reținându-se neplata prețului real convenit. De asemenea, sub aspectul bunei sau relei-credințe manifestate de reprezentanții celor două firme unii față de alții, s-a reținut că. în timp ce în dosarul de revizuire administratorii reclamantei au avut o poziție procesuală total opusă ( dorind anularea sentinței menționate, iar solicitând respingerea cererii de revizuire, cu consecința menținerii în totalitate a sentinței și invitând la conciliere și soluționarea amiabilă a litigiului) în cadrul acțiunii de revendicare, prin care s-a urmărit deposedarea pârâtei de bunuri de o valoare importantă pe care le stăpânește de 14 ani, cei doi coasociați au manifestat aceleași interese.
În consecință, Tribunalul Neamța considerat că titlul de proprietate invocat de pârâtă este mai bine caracterizat și obținut cu bună-credință, criteriul celui mai întâi transcris titlu neputând fi aplicat în cauză, deoarece nu s-a făcut dovada că vreuna dintre hotărârile judecătorești de care părțile se prevalează sau chiar contractul de vânzare-cumpărare repus în ființă prin admiterea cererii de revizuire, ar fi fost înscrise în cartea funciară.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta, înregistrat pe rolul Curții de APEL BACĂU sub nr. 998/2006.
Prin civ. nr. 78/31.05.2006 a Curții de APEL BACĂU, s-a respins ca nefondat apelul.
Împotriva acestei hotărâri apelanta reclamantă a formulat recurs înregistrat pe rolul sub nr-.
Prin Decizia civilă 4020/17.05.2007 s-a admis recursul, s-a casat decizia 78/2006 și s-a trimis cauza Tribunalului Neamț pentru rejudecarea apelului reținându-se că la data soluționării apelului Curtea de APEL BACĂU nu mai era competentă material a-l soluționa.
În rejudecare la Tribunalul Neamț cauza s-a înregistrat sub nr-.
Prin. civ. nr. 202/AC/21.08.2008 s-a respins din nou apelul ca nefondat.
S-a reținut că:
Susținerile apelantei referitoare la greșita comparare a titlurilor părților pe motiv ca atât din punct de vedere al cerințelor transcrierii cât si al datei încheierii preferabil este titlul său sunt neîntemeiate întrucât:
În practica judiciară s-a statuat, potrivit art. 30 din legea nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliară, că în cazul în care doi cumpărători dobândesc succesiv același imobil de la același vânzător triumfa comparatorul care și-a transcris mai întâi actul. Este însă necesar ca unul dintre dobânditori sa nu fi recurs la manopere frauduloase pentru a împiedica sau întârzia pe dobânditorul anterior să-și transcrie actul; totodată trebuie avute în vedere și procedurile frauduloase întrebuințate de transmițător, în înțelegere cu al doilea dobânditor, în scopul vătămării primului dobânditor.
În speță, titlurile de care s-au prevalat părțile și care trebuie sa fie comparate sunt: - contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1346/29 iunie 2000 înscris in CF nr. 3635/N/ la 29.06.2000 pentru reclamantă și tranzacția încheiata la 14.11.2001 si validată prin decizia civila nr.1339 /2001 a Curții de APEL BACĂU pentru pârâtă.
Ținând cont de criteriile sus menționate deși titlul reclamantei a fost cel transcris acestuia nu i se poate acorda preferință întrucât contractul de vânzare-cumpărare nr. 1346/2000 a fost încheiat de către reclamantă și vânzători prin viclenie în scopul fraudării drepturilor pârâtei.
Astfel, la data de 21.01.1999, pârâta le-a chemat în judecata pe numitele, și, în calitate de moștenitoare a defunctului, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate vânzarea-cumpărarea imobilului situat in PNS tr. - -.1 compus dintr-o casă de locuit și suprafața de teren de 374 mp ca urmare a unei convenții încheiate cu autorul pârâtelor.
La data de 3 dec 1999 prin sentința civ. nr. 7748/1999 a Judecătoriei Piatra N, acțiunea a fost admisă și s-a constatat că SC SRL PNa cumpărat de la ascendentul pârâtelor, imobilul în litigiu.
, si au declarat apel împotriva acestei sentințe (înregistrat la 21.12.1999).
În timp ce apelul era în curs de judecată (fiind soluționat la 23.10.2000), la data de 29.06.2000, si (aceasta din urma și în calitate de moștenitoare a numitei, care decedase la 24.04.2000) încheie cu SC SRL PN( reprezentată de asociat unic și administrator ) contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul 1349/2000 cu privire la acelasi imobil care făcea și obiectul judecății cu pârâta SC SRL P
Or, reaua credință a vânzătoarelor și intenția de vătămare a drepturilor SC SRL rezultă din împrejurarea că deși acestea pierduseră procesul în prima instanță fără a aștepta ca hotărârea judecătorească să rămână definitivă si irevocabilă, în timpul litigiului, au înstrăinat imobilul reclamantei SC SRL.
Reclamata SC SRL a fost și ea de rea credința la încheierea contractului de vânzare-cumpărare fiind de conivență cu vânzătoarele în scopul vătămării drepturilor pârâtei întrucât înainte de încheierea contractului de vânzare cumpărare luase cunoștință de faptul că pe rolul instanțelor de judecată între vânzătoare și SC SRL exista litigiul având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra aceluiași imobil și mai mult, că se și pronunțase sentința civilă nr. 7748/03.12.99 a Judecatoriei Piatra Neamț prin care se constata dreptul de proprietate asupra imobilului in favoarea SC SRL.
Această împrejurare rezultă din sentința civilă nr. 209/2004 a Judecătoriei Piatra N (f 42 dosar 630/2004) în cuprinsul căreia se reține că anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare nr. 1349/29/06.2000, la data de 15.06.2000, SC SRL, prin (administrator si unic asociat la acea data) - încheie cu SC SRL un antecontract prin care conveneau că: "in termen de un an de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești privind consfințirea vânzării" să perfecteze un act autentic prin care fiecare să dobândească din imobilul din strada - din P
Cele de mai sus dovedesc ca titlul reclamantei a fost încheiat prin viclenie, ambele părți din contract urmărind fraudarea drepturile pârâtei, situație în care acesta nu poate fi preferabil.
Neîntemeiat este și motivul de apel prin care se susține că titlul reclamantei este preferabil întrucât contractul de vânzare cumpărare numărul 1346/2000 este constitutiv de drepturi și că a fost încheiat anterior titlului pârâtei, în timp ce decizia civilă nr. 1939/14.11.2001 a Curții de APEL BACĂU este declarativă și nu constitutivă de drepturi, astfel ca titlul pârâtei are întâietate.
Or, comparând titlurile părților și din punct de vedere al efectelor produse rezultă că titlul pârâtei, respectiv decizia civila nr. 1939/14.11.2001 a Curții de APEL BACĂU prin care s-a soluționat, în mod irevocabil litigiul început la 21 Ianuarie 1999 având ca obiect constatarea vânzării-cumpărării imobilului între SRL P N și numitele (decedată ulterior) și reprezentata de -moștenitoare) si si are efecte atât declarative cât și constitutive de drepturi.
Astfel inițial litigiul a fost soluționat prin sentinta civila nr. 7448/3 dec 1999 Judecătoriei Piatra N - prin care s-a constatat, în contradictoriu cu pârâtele, și, că SC SRL a cumpărat de la ascendentul pârâtelor imobilul situat in P N--P N format din casa de locuit, anexe si 374 mp teren.
Această sentință, în apel, a fost schimbata, în sensul respingerii acțiunii pe motiv că nu s-a făcut dovada convenției cu un înscris (in condițiile în care pârâtele contestau existenta acesteia).
Prin decizia civila nr. 1939/14.11.2001 a Curții de APEL BACĂUs -a admis recursul declarat de SC SRL PNî mpotriva deciziei date în apel și s-a schimbat sentinta civilă nr. 7748/3 dec. 1999 Judecătoriei Piatra N în sensul că s-a admis acțiunea reclamantei SC SRL PNî mpotriva pârâtelor si si s-a luat act de tranzacția părților.
În cuprinsul tranzacției, validată de instanță, s-a stipulat:
"Noi pârâtele si recunoaștem reclamantei SC SRL PNd reptul de proprietate asupra imobilului situat în PNc ompus din 6 camere, dependințe și anexă cu parter și etaj precum și suprafața de 374 mp teren, imobil cumpărat de reclamanta de la ascendentul comun, așa cum s-a stabilit prin sentința civilă nr. 7748/3 dec 1999 pronunțată în prima instanța de Judecătoria Piatra N ".
S-a menționat ca prețul vânzării a fost de 7 000 lei si s-a plătit integral vânzătorului.
Din cuprinsul tranzacției rezultă că în ceea ce privesc construcțiile efectele acesteia sunt declarative și au consolidat retroactiv, cel puțin până la data de 3 dec. 1999 (când s-a pronunțat sentința civila nr. 7748/1999 a Judecătoriei Piatra N - a căror dispoziții sunt confirmate prin declarațiile numitelor si ), dreptul de proprietate dobândit de către SC SRL -P
Efectul declarativ rezultă din disp. art.1295 CIV. potrivit cărora "vânzarea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător de îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și a prețului deși lucrul nu s-a predat si prețul nu s-a plătit".
Întrucât pentru validarea vânzării legea nu mai prevedea forma autentică iar întocmirea unui înscris era o cerința "ad. probaționem" și nu "ad. validitatem", rezultă că SC SRL dobândise dreptul de proprietate asupra construcțiilor anterior datei la care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică.
Astfel, vânzarea își produsese toate efectele de la data încheierii convenției care, inițial nu a putut fi dovedită de pârâtă în lipsa încheierii înscrisului contestator, dar a cărei existență a fost confirmată ulterior prin însăși recunoașterile moștenitoarelor vânzătorului, ceea ce a avut drept consecință consolidarea, cu efect retroactiv, până în momentul încheierii convenției a vânzării cumpărării construcțiilor.
Or, prin efectul retroactiv titlul pârâtei apare ca fiind anterior titlului reclamantei.
În aceste condiții, dreptul de proprietate al pârâtei a devenit și opozabil reclamantei, chiar neînscris în cartea funciară, de la data la care aceasta a luat cunoștința de convenția de vânzare cumpărare, întrucât doar terții de buna credință, care neavând cunoștința de existenta unui drept neînscris si care dobândesc prin acte cu titlu oneros drepturi pe care și le-au înscris le pot opune dobânditorului anterior.
Este adevărat că, în ceea ce privește suprafața de teren aferentă construcțiilor tranzacția are efecte translative de drepturi care se produc de la data încheierii acesteia însă, nici pentru teren nu-i se poate acorda preferința titlului reclamantei întrucât, așa cum s-a reținut mai sus, el a fost încheiat prin reaua credința a ambelor părți contractante cu scopul vădit de a împiedica pârâta să perfecteze în formă autentică convenția privind transferul dreptului de proprietate cu privire la teren.
În ce privește efectul tranzacției față de reclamantă este de menționat că aceasta i-a devenit opozabilă încă din momentul încheierii sale deoarece, deși la data de 29.06.2000 încheiase contractul de vânzare -cumpărare a imobilului în litigiu, prin unul din asociați - (care avea si drept de administrator a societății) a luat cunoștință, în mod direct de cuprinsul acesteia chiar înainte de validarea de către instanță.
Astfel, așa cum rezultă din dosarul nr. 1639/2001 a Curții de APEL BACĂU (care avea ca obiect litigiul dintre SC SRL, și privind constatarea vânzării cumpărării imobilului în litigiu) administratorul SC SRL -, s-a prezentat în instanță în calitate de mandatar al numitei, numele acestuia și mențiunea calității de: "patron al SC SRL" - fiind specificata chiar în cuprinsul tranzacției.
Or, chiar dacă pentru validarea tranzacției instanța a luat act de voința numitei si nu a mandatarului (care nu avea un mandat special pentru a tranzacționa) prezența acestuia dovedește că reclamanta, prin reprezentantul său legal, a luat cunoștința nu doar de încheierea ci și de cuprinsul tranzacției, ceea ce face ca aceasta să-i fie opozabilă.
În al doilea rând, dacă se au în vedere însăși susținerile reclamantei SC SRL prin unul din administratorii de la acea dată ( ) - făcute în cuprinsul cererii de revizuire(ce a format obiectul dosarului nr. 2537/2002 a Judecătoriei Piatra N atașat spre consultare) rezultă că reclamanta nu deține nici un titlu de proprietate asupra imobilului in litigiu.
Astfel, în cadrul acelei cereri SC SRL a arătat că la data de 29.06.2006 când s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare nr.1346/2000, numitul (care apare specificat în contract in calitate de asociat unic și administrator al SC SRL ) nu avea această calitate deoarece în intervalul 1999-17.01.2001 a îndeplinit o funcție publică și s-a retras din societate (aspect ce rezultă, de altfel, și din cererea înregistrată sub numărul 396/26.01.1999 la Camera de Comerț și Industrie N, actul adițional la statutul societății SC SRL nr. 193/2001 și rezoluția nr. 373/19.01.2001 a N).
În aceste condiții, titlul reclamantei nu poate fi considerat valabil și nu poate fi opus pârâtei întrucât fiind încheiat de o persoana care nu avea calitatea de asociat sau administrator și care nu fusese mandatat (printr-un mandat special ) de reprezentanții legali ai societății nu a putut opera transferul dreptului de proprietate in patrimoniul pârâtei.
Referitor la motivul de apel privind nemotivarea hotărârii acesta nu poate fi reținut întrucât prima instanță a arătat argumentele ce au stat la baza soluției adoptate chiar dacă, în încercarea de a evidenția buna sau reaua credință a părților la data obținerii celor doua titluri ce trebuiau comparate, a făcut și o descriere amănunțită a unor împrejurări si litigii care nu prezentau vreo relevanță în cauza de față întrucât vizau aspecte ulterioare încheierii celor două titluri ce trebuiau comparate.
În termen legal, timbrat corespunzător cu 10 lei și 1023 lei și motivat, reclamanta a formulat recurs împotriva acestei decizii, înregistrat pe rolul Curții de APEL BACĂU sub nr-.
Criticile formulate au vizat netemeinicia și nelegalitatea hotărârii sub următoarele aspecte:
- la data când s-a luat act de tranzacția invocată drept titlu de către pârâtă, administratorul a reprezentat "" SRL fără știința celuilalt administrator, a tranzacționat prin renunțarea la întregul imobil fără o procură specială în acest sens și fără a avea dreptul decât la 50% din imobil, restul aparținând celuilalt asociat; mai mult, caracterul fraudulos al tranzacției se deduce și din faptul că a doua zi după consfințirea sa prin.civ.1939/2001 a Curții de APEL BACĂU, între administratorul pârâtei și cel al reclamantei - - s-a încheiat convenția prin care primul se obliga să vândă imobilul numai cumpărătorului indicat de cel din urmă la prețul stabilit de acesta, iar după reținerea avansului și a cheltuielilor de îmbunătățire, să-i predea acestuia diferența de preț.
- buna credință a celui de-al doilea administrator a fost confirmată prin. civ. 13/2004 a Curții de APEL BACĂU, iar lipsa calității procesuale a fostului administrator nu-i poate fi opozabilă și nici valorificată în defavoarea sa.
- prin încheierea contractului de închiriere nr. 43099/15.10.1998 cu ""SRL prin s-a exclus orice alt contract, deci oferta unilaterală a rămas fără acceptare, iar vânzarea cu ""SRL nu s-a încheiat.
Deși neindicat expres temeiul de nelegalitate pe care s-a întemeiat recursul, situațiile invocate ar putea fi încadrate în cazul prevăzut de art. 304 pct.9 pr.civ.
Legal citată, intimata pârâtă nu a formulat întâmpinare, însă prin apărător a formulat prin apărător concluzii orale și scrise ( fl. 15-20 ) de respingere a recursului ca nefondat, fără cheltuieli de judecată.
Întrucât doi din membrii completului C8 - căruia i se repartizase aleatoriu recursul - erau incompatibili de drept, iar celui de-al treilea membru i s-a admis la 10.12.2008 cererea de abținere, cauza s-a redistribuit aleatoriu completului C5.
În susținerea concluziilor pe fondul recursului avocatul angajat al recurentei a mai invocat și faptul că instanțele anterioare au schimbat criteriile de verificare a titlurilor ( conf. art. 30 Legea 7/1996, art. 1801-1802.civ. ) în sensul că s-a înlăturat verificarea ordinii în care s-a efectuat sau nu intabularea acestora.
Apărătorul intimatei pârâte a solicitat a nu fi reținută această critică ca și motiv de recurs întrucât nu a fost invocat în cererea inițială și nici nu mai este în termen a-și completa motivele de recurs.
În aceste împrejurări, apărătorul recurentei a susținut că acest motiv este de ordine publică și deci, conform art. 306.pr.civ. poate fi analizat și din oficiu.
Examinând recursul în raport de dispozițiile art.304, 306 alin.2, 312.pr.civ. de motivele invocate și față de probatoriul administrat în cauză, Curtea constată caracterul său nefondat pentru considerentele ce se vor dezvolta:
Susținerea că s-au încălcat dispozițiile art. 1801-1802.civil și ale art. 30 din Legea 7/1996 republ. cu modif. - prin schimbarea criteriilor de verificare a temeiniciei pretențiilor titularilor de titluri de proprietate în acțiunea în revendicare și înlăturarea obligației de verificare dacă s-a efectuat sau nu intabularea -, nu poate fi primită din moment ce:
- instanța de apel nu a făcut nici unul din actele imputate; din contră, a constatat (alin.1, pag.7 din hotărâre ), pe baza înscrisurilor depuse în apel ( fl. 26-28 998/2006 al Curții de APEL BACĂU ), că într-adevăr reclamanta și- intabulat dreptul său; însă această operațiune nu a fost considerată ca fiind și suficientă pentru a se da câștig de cauză titularului său tocmai prin prisma dispozițiilor art. 30 din Legea 7/1996 republ. cu modif. conform căroradobânditorul anterior poate cere instanței judecătorești să acorde înscrierii sale preferențial față de înscrierea efectuată la cererea unui terț, care a dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuitsau care a fost de rea-credință la data încheierii actului.
Referitor la criticile privind frauda comisă de fostul său administrator, prin încheierea tranzacției - consfințite prin civ. 1939/2001 a Curții de APEL BACĂU - fără o procură specială și cu încălcarea dreptului celuilalt asociat la cota de 50% din imobil, acestea nu prezintă relevanță pentru legalitatea hotărârii recurate întrucât:
- nicicând nu s-a argumentat de către instanța de apel legalitatea titlului pârâtei prin implicarea "" SRL în tranzacție în modalitatea renunțării la dreptul său asupra imobilului obiect al prezentului litigiu; din contră, s-a reținut că fostul administrator al "" SRL, a participat la încheierea tranzacției ca mandatar al numitei ( vezi procura autentificată la BNP " " sub nr. 1007/17.04.2001 ), iar instanța a luat act de voința numitei și nu a mandatarului ( alin.2 și 3 pag.10 din hotărâre ).
- aceste apărări sunt noi, fiind invocate pentru prima dată în recurs, fapt ce contravine principiului dublului grad de jurisdicție.
- obiectul judecății nu-l constituie raporturile dintre foștii administratori ai ""SRL, ori modul în care fiecare dintre aceștia a gestionat interesele societății - pentru lămurirea cărora cei doi foști asociați au deschise alte căi.
În ceea ce privește susținerea privind buna credință a administratorului, se apreciază de către prezenta instanță că nu poate determina reformarea deciziei recurate atât timp cât, așa cum s-a arătat deja, obiectul analizei nu-l constituie nici o acțiune întemeiată pe Legea 31/1990 republ. nici alta întemeiată pe Decretul 31/1954.
Totodată, administratorul recurentei, este în eroare cu privire la drepturile sale personale asupra imobilului în litigiu, din moment ce nu are drepturi directe asupra acestui bun, ci doar părți sociale pentru aportul propriu. Mai mult, cooptarea sa în societate a fost ulterioară încheierii contractului 1346/29.06.2000 - respectiv la 30.01.2001 -, și, prin urmare, buna sau reaua sa credință, nu poate influența reținerea - în circumstanțele detaliate de instanța de apel ( pag.7, alin.5-7 ) - caracterului fraudulos al convenției ce constituie titlul recurentei reclamante.
De asemenea, în legătură cu titlul intimatei pârâte, nu trebuie omis faptul că, așa cum de altfel s-a și reținut de către instanțele de fond, actele fiecăruia dintre cei doi administratori în legătură cu imobilul în litigiu sunt, conform art. 35 alin.1 Decretul 31/1954 cu ref. la art. 10 din convenția din 17.01.2001 ( fl. 27 d- al CJ. ), chiar actele persoanei juridice; ori participarea lui C-tin la tranzacție, încheierea de către acesta în numele societății a convenției din 15.06.2000 ( fl. 2 3326/2003 al Judecătoriei Piatra N ), respectiv încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare 4690/10.12.2002 ( fl. 31 1630/2004 al Judecătoriei Piatra N ) de către denotă că fiecare dintre aceștia au cunoscut și recunoscut pârâtei titlul și dreptul de proprietate asupra imobilului.
Ori această cunoaștere, cumulată cu procedurile frauduloase ce au însoțit obținerea propriului titlu în iunie 2000, au dus la reținerea, conform art. 712.pr.civ. atât a opozabilității tranzacției față de recurenta reclamantă fără formalități de publicitate, cât și a operării sale față de aceeași parte anterior efectuării propriilor formalități de publicitate imobiliară.
Și nu în ultimul rând, privitor la susținerea lipsei reale a unui contract de vânzare-cumpărare cu SC."" SRL, ca urmare a neprelungirii contractului de închiriere 31745/7.12.1993 și încheierii la 15.10.1998 a altui contract de închiriere cu "" SRL, nu se poate reține caracterul său întemeiat întrucât:
- o eventuală convenție privind dreptul locativ nu constituie impediment al unui eventual act de dispoziție sub forma vânzării, din moment ce pentru valabilitatea acestuia din urmă singurele condiții ce se cer îndeplinite sunt cele prev. de art. 1294-1311.civil între care nu se regăsește și lipsa actelor de închiriere.
- vânzarea dă naștere unor obligații patrimoniale ce se transmit moștenitorilor universali sau cu titlu universal ( cazul celor două pârâte din dosarul 738/99 al Judecătoriei Piatra N - finalizat prin. civ 1939/2001) - conf. art. 777 cu ref. la art. 1060.civil, prin urmare este exclus caracterul intuitu personae invocat.
Prin urmare, nefiind constatată nelegalitatea hotărârii recurate nici pentru motivele amintite și nici din oficiu, în temeiul art. 312 alin.1 pr.civ. recursul va fi respins ca nefondat.
Se va respinge solicitarea recurentei de acordare a cheltuielilor de judecată în temeiul art. 274.pr.civ. și se va lua act că intimata nu a solicitat astfel de cheltuieli în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta - prin lichidator judiciar ACTIV JUDICIAR împotriva deciziei civile nr. 202/AC/21.08.2008 pronunțată de Tribunalul Neamț în dosarul nr- ca nefondat.
Respinge cererea recurentei de acordare a cheltuielilor de judecată din recurs.
Ia act că intimata pârâtă nu a solicitat cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 16.02.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI: Petrina Manuela Aștefănesei, Doru Octavian Pîrjol
GREFIER,
red.sent.
red.apel./
red.rec.
tehnored./2 ex.
23.02.2009
Președinte:Petrina Manuela AștefăneseiJudecători:Petrina Manuela Aștefănesei, Doru Octavian Pîrjol
