Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 1446/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA |
CURTEA DE APEL ORADEA |
- Secția civilă mixtă - |
Dosar nr- |
DECIZIA CIVILĂ NR.1446/2008-R
Ședința publică din 16 octombrie 2008
PREȘEDINTE: Moșincat Eugenia JUDECĂTOR 2: Stan Aurelia Lenuța
- - - - - JUDECĂTOR 3: Trif
- - - judecător
- - grefier
Pe rol fiind soluționarea recursului civil formulat de recurenții reclamanți, ambii cu domiciliul în nr. 57 județul B, în contradictoriu cu intimații pârâți, cu domiciliul în O- județul B, -, cu domiciliul în C N-. 1 județul C, -DAT, cu domiciliul în C N-,. 10 județul C, ambii cu domiciliul în O- județul B, PREFECTUL județului B, cu domiciliul în O- județul B, împotriva deciziei civile nr. 41/A/2008 din 17 ianuarie 2008 pronunțată de Tribunalul Bihor în dosar nr-, prin care a fost păstrată în totalitate sentința civilă nr. 2506 din 06 aprilie 2007 pronunțată de Judecătoria Oradea în dosar nr-, având ca obiect: revendicare imobiliară,
La apelul nominal făcut în ședința publică de azi se prezintă pentru recurenții reclamanți, ambii lipsă, reprezentanta lor av. în baza împuternicirii avocațiale nr. 292/2008 emisă de Baroul Bihor - Cabinet individual și pentru intimatul pârât -lipsă, reprezentanta sa, avocat, în baza împuternicirii avocațiale din 14.10.2008, eliberată de Baroul Bihor -Cabinet Individual, lipsă fiind restul intimaților pârâți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei învederându-se instanței cele de mai sus, precum și faptul că recursul este legal timbrat cu suma de 146 lei taxă judiciară de timbru, achitată prin chitanța nr.- din 16.10.2008, plus timbru judiciar în valoare de 0,3 lei, după care:
Reprezentanta recurenților reclamanți depune la dosar copia contractului de închiriere, datat din 4.10.2004, înscris din care rezultă că, intimatul pârât nu mai are folosința acestui spațiu, comunică un exemplar al acestuia și cu reprezentanta intimatului pârât, nu mai are alte probe și solicită cuvântul asupra recursului.
Nemaifiind excepții de invocat și probe de solicitat, INSTANȚA, consideră cauza lămurită, închide faza probatorie și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentanta recurenților reclamanți susține recursul și solicită admiterea lui așa cum a fost formulat și motivat în scris, modificarea hotărârii atacate și desființarea în parte a sentinței pronunțate de instanța de fond și pe cale de consecință admiterea în totalitate a acțiunii așa cum a fost formulată și precizată și respingerea acțiunii reconvenționale, cu cheltuieli de judecată în recurs de 500 lei plus taxă de timbru, apel și fond, reprezentând onorariu avocațial, taxe de timbru și onorariu expert. În concluzie, solicită a se constata că, recurenții reclamanți au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului aferent casei în baza unor acte juridice încheiate în formă autentică, valabile, cu respectarea dispozițiilor legale, drept garantat prin însăși Constituția României, teren ce era și înscris în cartea funciară, acestora li s-a opus un act sub semnătură privată cu privire la care există mai multe semne de întrebare, privind momentul încheierii lui și voința vânzătorului, precum și a legalității lui față de dispozițiile legale în vigoare la acea dată, act ce nu a fost susținut prin nici o altă probă. Precizează totodată că, în cazul menținerii unei astfel de soluții se va crea un precedent care va combate dispoziții legale exprese, punându-se astfel în pericol siguranța desfășurării circuitului civil.
Reprezentanta intimatului pârât solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotărârii atacate ca fiind legală și temeinică, pentru considerentele cin concluziile scrise pe care le depune la dosar, cu 500 lei cheltuieli de judecată. În esență solicită a se constata că, la momentul încheierii contractului autentic, atât vânzătorii cât și cumpărătorii,-recurenții reclamanți-, știau că intimatul cumpărase garajul și terenul aferent, fiind astfel evidentă reaua credință a acestora, deosebit de relevant în acest sens fiind și răspunsul la interogatoriu al reclamantului recurent, care a recunoscut că vânzătorii i-au adus la cunoștință că, garajul aparține intimatului, această recunoaștere confirmând transmiterea dreptului de proprietate, respectiv de folosință în favoarea părții intimate, situație față de care, recurentul nu se poate prevala de buna sa credință pentru a obține ulterior dreptul de proprietate prin ordinul prefectului asupra întregului teren. Referitor la actul azi depus de partea recurentă, solicită a se constata că acesta nu are nici o relevanță, câtă vreme intimatul pârât s-a comportat ca un proprietar.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, instanța constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.2506/6 aprilie 2007, Judecătoria Oradeaa admis în parte cererea principală formulată de reclamanții și în contradictoriu cu pârâții și; a admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâtul reclamant reconvențional u în contradictoriu cu pârâții reconvenționali și, și, Dat, și Prefectul Jud. B, a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de întreținere autentificat sub nr. 20999/1995 de fostul notariat de Stat B și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.511/1999 de BNP cu privire la transmiterea dreptului de folosință asupra unei supraf. de terne mai mari de 295 mp. a constatat nulitatea absolută parțială a ordinului prefectului nr.345/2002 cu privire la constituirea dreptului de proprietate în favoarea reclamanților și asupra cotei de 216 mp. din parcela cu nr. top. 5271/12 înscrisă în Cf nr. 24436 O, a dispus rectificarea inscripțiunilor dfr4 sub 13 din Cf 24436 O în sensul înscrierii dreptului de proprietate al reclamanților asupra cotei de 295 mp. din parcela cu nr. top.5271/12 în locul cotei de 1/1 parte asupra căreia figurează întabulați în prezent, a dispus dezmembrarea parcelei cu nr. cadastral 3452 înscrisă în CF 2255 O, conform schiței de dezmembrare întocmită de expert din suplimentul raportului de expertiză depus pentru termenul de judecată din data de 12 ianuarie 2007, sens în care parcela cu nr. Cadastral 3452/1 în suprafață de 8 mp. va fi atribuită reclamanților și, urmând ca asupra parcelei cu nr. cadastral 3452/2 reprezentând în natură teren și garaj în supraf. de 216 mp. să se înscrie dreptul de proprietate în favoarea Statului Român asupra terenului, a constatat că pârâtul reclamant reconvențional a dobândit cu titlul de cumpărare dreptul de proprietate asupra garajului edificat pe parcela cu nr. cadastral 3452/2 precum și dreptul de folosință asupra terenului în suprafață de 216 mp., prezenta hotărâre urmând să țină loc de contract autentic de vânzare cumpărare; a dispus înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit de pârâtul reclamant reconvențional asupra garajului edificat pe parcela cu nr. cadastral nr.3452/2 precum și dreptul de folosință asupra terenului în suprafață de 216 mp. a obligat pârâții și să lase reclamanților în deplină proprietate și liniștită folosință imobilul cu nr. cadastral 3452/1 în suprafață de 8. a respins cererea principală și cererea reconvențională sub aspectul celorlalte pretenții și a dispus compensarea în totalitate a cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că garajul și terenul aferent acestuia în supraf. de 224 mp. se află în folosința pârâților și, pârâții justificându-și această folosință prin prisma faptului că pârâtul uaî ncheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu foștii proprietari tabulari prin care au dobândit dreptul de proprietate asupra garajului, precum și dreptul de folosință asupra terenului în suprafață de 216 mp.
A reținut că deși reprezentanta reclamanților contestă valabilitatea actului sub semnătură privată depus la dosar, reclamantul a recunoscut la interogatoriul ce i s-a luat, că vânzătorii i-au spus că garajul aparține numitului, că terenul pe care acesta este edificat este împrejmuit și nu se consideră proprietarul garajului, această recunoaștere confirmând transmiterea dreptului de proprietate asupra garajului și dreptul de folosință asupra terenului în favoarea reclamantului reconvențional.
Față de această situație, a apreciat că reclamantul pârât reconvențional nu se poate prevala de buna sa credință pentru a obține ocrotirea dreptului său de proprietate dobândit ulterior prin ordinul prefectului asupra întregului teren în suprafață de 511 mp.
Or, față de recunoașterea efectelor înțelegerii sus arătate, instanța de fond a apreciat că se impune constatarea nulității absolute parțială a contractului de întreținere și a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la transmiterea dreptului de folosință asupra unei supraf. de teren mai mare de 295 mp.
În condițiile în care dreptul de folosință al reclamanților s-a redus la supraf. de 295 mp. reprezentând teren aferent casei de locuit în temeiul art. III lit. a din - a constatat nulitatea absolută parțială a Ordinului Prefectului nr.345/20022.
Împotriva acestei hotărâri, au declarat recurs în termen legal, timbrat cu taxa de timbru aferentă, reclamanții și, solicitând admiterea lui, desființarea în parte a sentinței recurate, și pe cale de consecință admiterea în totalitate a acțiunii astfel cum a fost formulată, precum și obligarea pârâților la plata sumei de 100 EURO lunar sau contravaloarea în lei începând cu luna octombrie 2003 și până la data predării posesiei, suma reprezentând cuantumul unei chirii lunare pentru lipsa de folosință a imobilului, a se respinge acțiunea reconvențională, cu cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr.41/A din 17 ianuarie 2008, Tribunalul Bihora respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanții și, în contradictoriu cu intimații, DAT, PREFECTUL JUDEȚULUI B și, împotriva sentinței civile nr. 2506 din 6 aprilie 2007 pronunțată de Judecătoria Oradea, pe care a păstrat-o în totalitate.
Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut că,după cum reiese din copia de carte funciară cu nr. 24436 O, conform inscripțiilor de sub 2,4 și 5, inițial, Statul Român a avut calitate de proprietar tabular asupra terenului în suprafață de 511 mp. cuprins în top. 5271/12, în timp ce numiții Dat și Dat au avut calitate de proprietar asupra construcției notate sub 3, drept înscris în Cartea funciară în anul 1978, fiind totodată și beneficiarii dreptului de folosință asupra terenului sus arătat.
În anul 1999, în norma unor acte translative de proprietate, apelanții au devenit proprietari asupra construcției și titulari ai dreptului de folosință asupra terenului în suprafață de 511 mp. iar prin ordinul Prefectului nr. 345/2002, a fost constituit dreptul de proprietate al reclamanților apelanți cu privire la întregul teren aferent parcelei nr. top. 5271/12.
Din probele administrate în cauză,tribunalul a reținut că, pe topograficul în litigiu este edificat un garaj, construcție care nu este notată în Cartea funciară și care a făcut obiectul unui contract sub semnătură privată, aflat la fila 18 din dosarul de fond, act ce a fost încheiat între Dat și Dat, în calitate de vânzători și intimații și în calitate de cumpărători.
Întrucât la data încheierii actului vânzătorii aveau calitate de proprietari asupra construcțiilor edificate pe topograficul în litigiu iar din probele administrate, actul sus arătat a rezultat, că acordul de voință dintre părți s-a realizat, prețul garajului a fost achitat în întregime, iar această construcție a fost preluată în folosința cumpărătorilor care s-au comportat ca adevărați proprietari, instanța de apel a apreciat că transferul de proprietate cu privire la garaj a operat în favoarea intimaților pârâți care au devenit proprietari în baza contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată care de asemenea, îndeplinește condițiile prev. de dispozițiile art. 969 cod civil pentru a sta la baza acțiunii în prestație tabulară.
Se apreciază nefondate criticile apelanților referitoare la nulitatea absolută a actului sub semnătură privată determinată de împrejurarea că terenurile erau scoase din circuitul civil în momentul perfectării actului, câtă vreme prin actul sus arătat nu s-a stipulat transmiterea dreptului de proprietate cu privire la teren, care într-adevăr forma proprietatea Statului român, ci s-a predat doar folosința terenului aferent garajului, necesar utilizării acestuia.
Față de împrejurarea că de la data perfectării actului sub semnătură privată, până în prezent intimații au folosit construcția garaj în mod constant, iar apelanții au respectat folosința exercitată de către aceștia, recunoscând implicit dreptul intimaților, având în vedere dispozițiile art. 16 lit. a din Decretul 167/1958 instanța de apel a reținut ca nefondată excepția prescripției dreptului la acțiune invocată de apelanți, iar pe de altă parte, întrucât reclamantul pârât reconvențional a recunoscut la interogatoriul ce i s-a luat la data de 21 octombrie 2005 faptul că el cunoștea situația juridică a imobilului existentă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 511/1999 de, s-a apreciat că în mod corect prima instanță a reținut că acesta nu se poate prevala de buna credință pentru ocrotirea dreptului de proprietate asupra întregului teren în suprafață de 511 mp. dobândit prin ordinul prefectului 345/2002, observându-se și faptul că suprafața de teren de 216 mp aferentă garajului nu s-a aflat niciodată în posesia și folosința reclamanților apelanți ca teren aferent casei de locuit.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs și, solicitând modificarea hotărârii pronunțate și schimbarea în parte a sentinței și în consecință admiterea în totalitate a acțiunii.
În motivarea cererii de recurs, sunt învederate următoarele:
-recurenții au dobândit imobilul din litigiu prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.511 din 21.02.1999 și prin ordinul prefectului nr.345 din 28.10.2002, acte care au fost întabulate în CF nr.24.236 O;
-cu privire la actul sub semnătură privată, recurenții au invocat nulitatea absolută, deoarece la data încheierii lui terenurile erau scoase din circuitul civil, iar terenul aferent construcției era proprietatea Statului Român, nefiind administrată nici o probă cu privire la încheierea valabilă a actului;
-instanța a constatat că intimații au dobândit dreptul de proprietate asupra garajului, deși construcția nu era întabulată în CF;
-din actul sub semnătură privată nu reiese că se transmite dreptul de proprietate, ci se precizează doar că se predă anexele și terenul, ce este specific dreptului de folosință, în speță, intenția lui Dat fiind aceea de a închiria acel garaj;
-actul născând astfel o obligație de a face, context în care recurenții invocă excepția prescripției extinctive;
-acțiunea reconvențională este inadmisibilă, raportat la prevederile art.34 din Decretul Lege mr.115/1938, acțiunea fiind inadmisibilă și sub aspectul obiectului său, având în vedere că garajul nu este notat în CF.
-recurenților, al căror drept este întabulat în CF. li se opune un act sub semnătură privată cu privire la care există multe semne de întrebare privind momentul încheierii lui și voința vânzătorului, precum și a legalității lui față de dispozițiile legale în vigoare la acea dată.
În drept sunt invocate dispozițiile art.304 pct.9 Cod procedură civilă, Constituția României, art.271 Cod civil, Legea nr.7/1996 și Decretul Lege nr.114/1938.
Intimatul, prin concluziile scrise depuse la dosar a solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotărârii atacate ca fiind legală și temeinică.
Ceilalți intimați pârâți, deși legal citați nu s-au prezentat și nici nu și-au comunicat poziția față de recursul de față.
Examinând decizia recurată prin prisma motivelor de recurs, precum și din oficiu, instanța reține următoarele:
Criticile aduse deciziei atacate nu pot fi primite, astfel, prin probatoriul administrat în cauză s-a dovedit pe deplin că, în speță, sunt întrunite toate condițiile pentru admisibilitatea acțiunii în pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic.
Actul sub semnătură privată de care s-a prevalat pârâții-reclamanți reconvenționali îndeplinesc condițiile de valabilitate prevăzute de art.948-968 din Codul civil, iar împrejurarea că, la data încheierii lui, termenul aferent construcției era în proprietatea Statului Român nu constituie un motiv în considerarea căruia să nu se dea eficiență juridică înscrisului depus la dosarul de fond la fila 18.
Însuși recurentul a recunoscut în cadrul interogatoriului luat în ședința publică din 21.10.2005 (fila 133), că aproximativ cu o lună înainte de data încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, vânzătorii imobilului i-au prezentat casa și terenul, specificându-i că garajul îi aparține lui u și tot atunci a constatat că atât garajul cât și terenul aferent acestuia nu se află în folosința vânzătorilor și că terenul pe care se află garajul în suprafață de aproximativ 200. este împrejmuit. Cu aceeași ocazie, recurentul a declarat că nu se consideră proprietarul garajului, dar se consideră proprietarul terenului pe care se află amplasat acesta.
În speță, motivul desființării actelor notariale l-a constituit cauza ilicită, instanța de fond făcând o corectă aplicare a prevederilor art.966 din Codul civil.
În condițiile în care recurentul în cauză, potrivit propriilor recunoașteri, avea cunoștință la data achiziționării imobilului de situația reală a acestuia, el nu se poate prevala de buna-credință instituită prin art.33 din Decretul Lege nr.115/1938 la care fac trimitere recurenții-, situație în care soluția de desființare parțială a Ordinului Prefectului nr.345/2002 cu privire la constituirea dreptului de proprietate în favoarea reclamanților și asupra cotei de 216. din parcela cu nr.top.5271/12 înscrisă în CF nr.24436 O, este legală.
Dată fiind folosința garajului începând cu data încheierii convenției dintre familia Dat și intimații, folosință ce-a continuat a fi exercitată și după ce recurenții au devenit proprietarii imobilului, aceștia din urmă recunoscând implicit dreptul intimaților asupra construcției garaj, excepția privind prescrierea dreptului la acțiune apare ca fiind nefondată, având în vedere prevederile art.16 din Decretul nr.167/1958.
Faptul că garajul ce-a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare nu a fost întabulat în cartea funciară la momentul încheierii convenției nu constituie un motiv care să atragă inadmisibilitatea acțiunii cu producerea consecinței ca promitentul compărător să se afle în situația de a nu putea obține legal bunul permis, în condițiile în care, la data promovării acțiunii de validare a promisiunii de vânzare-cumpărare, garajul era înscris în cartea funciară.
De asemenea, susținerile recurenților în sensul că voința reală a numitului Dat ar fi fost aceea de a închiria garajul nu de a-l vinde, nu pot fi acceptate, în cuprinsul actului sub semnătură privată specificându-se în mod expres calitatea părților contractante, și anume aceea de vânzători a numiților Dat și Dat și respectiv aceea de cumpărător a intimatului, fiind totodată precizat și prețul de 35.000 lei.
Mai mult, potrivit art.1314 din Codul civil, efectul principal al vânzării îl constituie predarea materială a lucrului vândut pentru ca dobânditorul să se poată bucura de acesta, ceea ce s-a și menționat în actul aflat în discuție, precizându-se că au fost predate la data încheierii convenției anexele și terenul în suprafață de 216. că nefiind proprietari ai terenului la data de 11 aprilie 1987, când s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare și nici ulterior, strămutarea dreptului de proprietate se produce doar în ceea ce privește garajul, de altfel, intimatul compărător nici nu a emis pretenții în acest sens cu privire la teren.
Față de considerentele ce preced, instanța, în baza dispozițiilor art.312 alin.1 din Codul d e procedură civilă, va respinge ca nefondat recursul, decizia atacată urmând a fi păstrată în totul.
Cheltuielile de judecată solicitate de către partea intimată, nu au fost acordate, nefiind dovedite.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
RESPINGE ca nefondat recursul civil declarat de și împotriva deciziei civile nr.41/A din 17 ianuarie 2008, pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o menține în întregime.
Fără cheltuieli de judecată în recurs.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 16 octombrie 2008.
Președinte, Judecător, Judecător, Grefier,
- - - - - -
Red.concept decizie -
Data:21.10.2008
Jud.fond
Jud.apel /
Dact.
Data:23.10.2008
2 ex.
Președinte:Moșincat EugeniaJudecători:Moșincat Eugenia, Stan Aurelia Lenuța, Trif
