Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 145/2008. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 145/2008
Ședința publică de la 25 Aprilie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Augustin Mândroc
JUDECĂTOR 2: Daniela Mărginean
JUDECĂTOR 3: Cristina Gheorghina Nicoară
Grefier - -
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de către pârâta împotriva deciziei civile nr.33 din 6 februarie 2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar cu nr.unic - având ca obiect pretenții, în contradictoriu cu reclamanta intimată și pârâtul intimat.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă, la a doua strigare, pârâta recurentă asistată de avocat și avocat - pentru reclamanta intimată, lipsind aceasta și intimatul.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că recursul este motivat, netimbrat, iar la dosar s-a depus prin registratură întâmpinare din partea reclamantei intimate.
Avocat depune la dosar chitanță în cuantum de 421,81 lei și timbre judiciare de 6 lei- reprezentând taxa de timbru datorate și două înscrisuri reprezentând imobilul în litigiu- de care înțelege să se folosească în probațiune.
Se comunică înscrisurile cu avocat - pentru reclamanta intimată, după care acesta declară că nu își mai susține excepția tardivității recursului invocată în întâmpinare, întrucât recursul este declarat în termen.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Avocat pentru pârâta recurentă solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat. În principal Solicită casarea celor două hotărâri pronunțate de instanța de apel și cea de fond și trimiterea cauzei spre rejudecare la Judecătoria Sibiu, care a omis să se pronunțe asupra cererii reconvenționale.
În subsidiar solicită modificarea ambelor hotărâri pronunțate în sensul respingerii acțiunii formulate de reclamanta și admiterii cererii reconvenționale formulată de pârâta. În continuare susține motivele de recurs invocate în scris. Solicită cheltuieli de judecată.
Avocat - pentru reclamanta intimată solicită respingerea recursului ca nefondat și vădit nedovedit. În continuare susține motivele de respingere invocate în la punctul 2 din întâmpinare. Solicită cheltuieli de judecată.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față reține:
Prin sentința civilă nr.3225 din 28.06.2006 a Judecătoriei Sibiua fost admisă în parte acțiunea civilă precizată (fila 11), promovată sub nr.336 din 11.07.2006 de reclamanta în contradictoriu cu intimații și (fostă ), dispunându-se rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți la 21.10.1992, pentru spațiul înscris în CF 16413 Sibiu și obligarea la achitarea chiriei restante, și a fost respinsă cererea reconvențională promovată de intimata 2, cu cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut în esență că între intimați și antecesoarea reclamantei a fost încheiat contract de închiriere asupra unei camere din imobilul arătat. Intimații au achitat antecesoarei chiria cuvenită, în mod neregulat, prilejuind diverse litigii pe această temă, dar, după decesul acesteia, nu și-au mai îndeplinit obligația de plată a chiriei cuvenite. Dovezile de plată depuse la dosar se referă la o perioadă anterioară celei ce face obiect al litigiului de față. Cum intimații nu și-au îndeplinit principala obligație contractuală, sancțiunea de impunea. În ce privește cererea reconvențională, caracterul cauzei este civil, căci convenția s-a încheiat între două persoane fizice, iar pentru perioada decembrie 2001- iulie 2003 operează prescripția dreptului (a determinat restrângerea acțiunii introductive).
Împotriva soluției a declarat apel intimata 2, criticând-o pentru încălcarea prevederilor art.1021 cod civil în obligarea sa la plata chiriei restante, căci sancțiunea aplicabilă ar fi desființarea actului cu daune interese; arată că, permanent a intenționat să achite chiria, dar nu a știut cui, arată că instanța de fond a ignorat caracterul cherabil al plății; invocă buna sa credință în executarea contractului căci a acceptat chiar și mărirea chiriei și își menține pretențiile referitoare la investițiile efectuate la imobil în vederea funcționării magazinului.
Prin decizia civilă nr.33/ 6 februarie 2008 Tribunalului Sibiu, pronunțată în dosar nr.-, apelul pârâtei a fost respins, iar aceasta a fost obligată să plătească reclamantei intimate suma de 500 lei cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut că elementul de bază al litigiului este contractul de închiriere. În raport cu acesta se caracterizează cauza de față drept acțiune civilă, căci convenția a fost încheiată între două persoane fizice, fără a se ceda folosința unui fond de comerț (aceasta s-a dezvoltat ulterior, după ce apelanta a efectuat investițiile invocate). De asemenea, tot în raport cu contractul de închiriere se evaluează respectarea clauzelor acestuia de către părțile contractante. Astfel, apelanta (împreună cu intimatul) s-a obligat să achite chiria pentru spațiul închiriat, la începutul lunii, ceea ce nu s-a realizat, ei omițând mai multe luni îndeplinirea principalei lor obligații contractuale. Rezilierea contractului de închiriere, ca și consecință a conduitei contractuale vicioase, este firească, în temeiul art.1021 Cod civil.
În cea ce privește denumirea sumelor bănești acordate prin sentință, pentru apelantă este lipsit de prejudiciu faptul că această sumă s-a numit "chirie" sau s-ar fi denumit "daune", cât timp suma constituie debit și când stabilirea ei s-a făcut în funcție de cuantumul chiriei lunare datorată. nu poate constitui motiv de nulitate decât în situația în care ar fi evident o vătămare, acesta însă nu există în cauza de față.
În ce privește chiria restantă, caracterul cherabil sau portabil este discutat doar în situația în care chiria s-ar fi plătit sau s-ar fi consemnat pe numele creditoarei. Aceasta nu s-a făcut, astfel încât discuțiile sterile nu au nici un rost.
În privința bunei credințe a debitoarei, aceasta era dovedită în situația în care s-ar fi consemnat sumele datorate, căci neplata nu are nici o tangență cu buna credință. Acceptarea măririi chiriei (mai ales când aceasta nu se plătește) nu este un element al bunei credințe, ci o operațiune juridică aparținând negocierii.
Referitor la investițiile pretins a fi fost efectuate la imobil, acestea au fost făcute în beneficiul și în folosința exclusivă a apelantei, astfel cum chiar ea recunoaște în motivele de apel, astfel cum chiar ea recunoaște în motivele de apel: "în vederea funcționării magazinului", fără despăgubiri, căci astfel s-a obligat prin contractul de închiriere (aliniatul 5 de la sfârșit). DE altfel, cunoscând închirierea spațiului ca o cameră cu magazie și WC, necesitatea amenajării era evidentă, pentru a putea schimba destinația acestui spațiu, dar cheltuielile inerente acestui proces au fost asumate de apelantă și intimat prin contract. Oricum, în mod evident, investițiile efectuate în 1991 nu mai pot avea o valoare efectivă după 16 ani.
Împotriva deciziei a declarat recurs pârâta, criticând soluția instanței de apel pentru nelegalitate, solicitând în principal casarea cauzei cu trimitere la instanța de fond pentru a se pronunța pe fond asupra acțiunii reconvenționale, iar în subsidiar, solicită modificarea celor două hotărâri în sensul respingerii acțiunii și admiterea acțiunii reconvenționale.
În expunerea motivelor de recurs a susținut, în esență, că instanța de fond s-a pronunțat pe excepția autorității de lucru judecat privind cererea reconvențională referitoare la investițiile făcute imobilului. Că prin sentința civilă nr.5317/22 iunie 1998 Judecătoriei Sibiu antecesoarea pârâtei a fost obligată la plata sumei de 13.601.777 lei pentru investițiile făcute la apartamentul închiriat și nu la spațiul comercial din litigiu. Că deși prin expertiză a fost stabilită valoarea lucrărilor făcute la spațiul comercial este de 12.506 lei noi, instanța nu le-a acordat, deși acestea nu erau cuprinse în suma de 13.601,777 lei.
Că în mod greșit s-a dispus rezilierea contractului de închiriere din 21 octombrie 1992 cu privire la camera în suprafață de 28,52 mp din imobilul din litigiu, precum și la plata sumei de 342 lei chirie restantă pentru perioada iulie 2003- iulie 2006, această sumă fiind consemnată pe numele reclamantei.
Că instanțele au nesocotit art.1104 alin.2 cod civil cu privire la locul plății chiriei care este cel al debitorului, în lipsa unei clauze exprese din contract, care să indice un alt loc.
A mai susținut că după decesul lui Baște, fostă proprietară, nu a avut cunoștință cine sunt moștenitorii acesteia, pentru a le achita chiria și că ulterior, a contactat pe cele două moștenitoare pentru reînnoirea contractului dar acestea nu au răspuns solicitării.
Că deși a achitat chiria la zi, instanțele au făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art.1021 cod civil.
Intimata a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea ca tardivă a recursului, excepție pe care în fața instanței a declarat că nu o mai susține.
Pe fondul cauzei a solicitat respingerea recursului ca neîntemeiat.
Examinând hotărârea atacată prin prisma motivelor de recurs invocate cât și din oficiu în baza art.306 alin.2 cod procedură civilă, se constată că Tribunalul a pronunțat o decizie legală.
În legătură cu contractele de închiriere dintre recurentă și antecesoarea intimatelor, respectiv cu intimatele s-au purtat mai multe litigii începând cu anul 1995.
În ce privește investițiile efectuate în urmă cu 16 ani la apartamentul antecesoarei intimatei, Baște (2 camere și hol), acestea au fost efectuate de recurentă în baza unei înțelegeri de a le efectua grăbit în vederea departajării spațiului închiriat de a fi amenajat ca bar, și s-a avut în vedere la stabilirea unei chirii modice, tocmai pentru a compensa aceste investiții, pe o perioadă de 20 de ani.
Mai mult, valoarea investițiilor pretinse prin acțiunea reconvențională nu se bazează pe un material probator concret (facturi, chitanțe) ci pe un raport de expertiză care a concluzionat că sunt amortizate, recurenta fiind aceea care s-a folosit de acestea.
Susținerea recurentei potrivit căreia nu a cunoscut cine sunt moștenitorii lui Baște apare, din moment ce în motivarea recursului aceasta arată că s-a aflat în raporturi de rudenie cu defuncta.
Mai mult, prin sentința civilă nr.5317/1998 a Judecătoriei Sibiu, recurenta a obținut un titlu pentru contravaloarea investițiilor stabilite la imobil, în valoare la acea dată de 13.601.777 lei vechi, iar cu ocazia executării această sumă a fost compensată cu suma datorată cu titlu de chirie. În aceste condiții, instanța fondului s-a pronunțat asupra acțiunii reconvenționale pe fond și nu pe cale de excepție.
Faptul că pe parcursul procesului, recurenta a consemnat chiria datorată (cu mult după prima zi de înfățișare și în mai multe rate) nu poate duce la concluzia că în cauză nu ar fi aplicabile dispozițiile art.1021 cod civil. Mai mult, întotdeauna chiria a fost achitată la domiciliul lui Baște, iar consemnarea ulterioară a acesteia s-a făcut pe numele și domiciliul reclamantei intimate, astfel că în cauză nu sunt aplicabile nici dispozițiile art.1104 alin.2 cod civil.
Față de aceste considerente, recursul se privește a fi neîntemeiat, urmând ca în baza art.312 alin.1 cod procedură civilă să fie respins.
Văzând și art.274 cod procedură civilă, instanța urmează a obliga pe recurentă să plătească intimatei suma de 1000 lei cheltuieli de judecată, în baza art.274 cod procedură civilă reprezentând onorariu de avocat conform chitanței de la dosar.
Pentru aceste motive,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de către pârâta împotriva deciziei civile nr.33/2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar civil nr.-.
Obligă recurenta să plătească intimatei suma de 1000 lei cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 25.04.2008.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - - |
Grefier, - - |
Red.
Dact.2ex/ 30 Aprilie 2008
Jud..
Jud.fondF.
Președinte:Augustin MândrocJudecători:Augustin Mândroc, Daniela Mărginean, Cristina Gheorghina Nicoară
