Jurisprudenta revendicare imobiliară. Decizia 675/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA |
CURTEA DE APEL ORADEA |
- Secția civilă mixtă - |
completul II recurs |
Dosar nr- |
DECIZIA CIVILĂ NR.675/2008-
Ședința publică din data de 23 aprilie 2008
PREȘEDINTE: Maria Galeș | - - | - JUDECĂTOR 2: Dana Cigan |
- - | - JUDECĂTOR 3: Ioan Lazăr | |
- - | - judecător | |
- - | - grefier |
Pe rol fiind soluționarea recursului civil formulat de recurenții intervenienți CABINET MEDICAL INDIVIDUAL DR., cu sediul în B, str. -, nr. 10, județul B și, domiciliat în B,-, județul B, în contradictoriu cu intimații pârâți CONSILIUL MUNICIPIULUI B, județul și PRIMĂRIA MUNICIPIULUI B, județul, SC SA, județul B, și intimații reclamanți, și G, toți cu domiciliul în B, Calea, nr. 10, județul B, împotriva deciziei civile nr. 764/A din 19 septembrie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor în dosar nr-, prin care a fost schimbată în parte sentința civilă nr. 1375 din 9 noiembrie 2005 pronunțată de Judecătoria Beiuș în dosar nr. 1874/2001, având ca obiect: revendicare imobiliară.
La apelul nominal făcut în ședința publică de azi se prezintă reprezentantul recurenților intervenienți CABINET MEDICAL INDIVIDUAL DR. și -personal, avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. 32/22.11.2007, emisă de Baroul Bihor -Cabinet Individual și reprezentantul intimaților pârâți CONSILIUL MUNICIPIULUI B, județul B și PRIMĂRIA MUNICIPIULUI B, județul B-consilier juridic A, în baza delegației speciale nr. 7789/12.02.2008, emisă de Primăria Municipiului B, lipsă fiind restul părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, învederându-se instanței faptul că recursul de față este legal timbrat cu suma de 9,5 lei, achitată conform chitanței seria - nr. 44-1-18/13.02.2008 emisă de Primăria Municipiului O-Direcția Finanțe Locale și timbru judiciar în valoare de 0,15 lei, după care:
Întrebat fiind, reprezentantul recurenților arată că nu mai are alte probe și solicită cuvântul asupra recursului de față.
Nefiind cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentantul recurenților solicită admiterea recursului promovat de părțile pe care le reprezintă, în principal, casarea deciziei pronunțate de instanța de apel cu trimitere spre rejudecare acestei instanțe, reținând de pe o parte faptul că instanța de apel a schimbat prin hotărârea dată temeiul de drept invocat în cererile de intervenție, respectiv dispozițiile prevăzute de Legea nr. 10/2001, în dispoziții privitoare la îmbogățirea fără just temei, fără a fi pusă în discuția părților, iar pe de altă parte au fost respinse cererile privind completarea și precizarea lucrării de expertiză contabilă întocmită de în cauză. Iar în subsidiar, se solicită casarea hotărârii instanței de apel și menținerea hotărârii pronunțate de instanța de fond, cu acordarea cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariu avocațial și taxă de timbru.
Reprezentantul intimaților pârâți prezent solicită respingerea recursului promovat de părțile recurente, ca nefondat, menținerea hotărârii atacate, pe care o apreciază ca fiind legală și temeinică, fără cheltuieli de judecată.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, instanța constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.1375/2005 pronunțată de Judecătoria Beiușs -a respins acțiunea civilă formulată de reclamanții, G, împotriva pârâților CONSILIUL LOCAL B și B, ca rămasă fără obiect.
S-au admis cererile de intervenție formulate de intervenienții Cabinet Individual medical Dr. și și în consecință a fost obligată pârâta Primăria Orașului B să plătească intervenientei de rândul 1 suma de 47.500.000 lei ROL, iar intervenientului suma de 54.500.000 lei ROL, valori stabilite la cursul din data de 10 noiembrie 2001.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că prin dispoziția nr.59/21 martie 2005 dată de Primăria Municipiului B s-a dispus restituirea în natură a terenului și construcțiilor în favoarea reclamanților, G, cererea acestora rămânând așadar fără obiect.
În ceea ce privește cererile de intervenție în interes propriu, instanța de fond a reținut că îmbunătățirile aduse de către intervenienți imobilului din litigiu, sunt dovedite cu probele administrate în cauză, astfel încât imobilul fiind preluat fără titlu valabil, sunt aplicabile prevederile art.49 alin.3 din Legea nr. 10/2001.
Împotriva acestei hotărâri au formulat apel pârâții Consiliul Municipal B și Primăria Municipiului B, solicitând admiterea acestuia, modificarea în parte a sentinței atacate, în sensul respingerii cererii de intervenție.
Prin decizia civilă nr. 764/A din 19 septembrie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor în dosar nr-, s-a admis ca fondat apelul civil formulat de apelanții CONSILIUL MUNICIPIULUI B și PRIMĂRIA MUNICIPIULUI B, în contradictoriu cu intimații, și G, SC. SA B, CABINET MEDICAL INDIVIDUAL DR. și, împotriva sentinței civile nr. 1375 din 9 noiembrie 2005 pronunțată de Judecătoria Beiuș, care a fost schimbată în parte, în sensul că:
S-au respins cererile de intervenție înaintate de intervenienții CABINET MEDICAL INDIVIDUAL DR. și, ca nefondate.
Au fost menținute restul dispozițiilor sentinței atacate.
Pentru a pronunța în acest mod, instanța de apel a reținut următoarele aspecte:
Prin Contractul de locațiune încheiat între SC. SA pe de o parte și dr. pe de altă parte, aceasta din urmă, în calitate de chiriaș, a preluat în folosință spațiul situat în O, - nr.10, spațiu ce avea destinația de cabinet medical.
Contractul a fost încheiat pe perioada 1 iulie 1999 - 31 iulie 2000.
Un contract similar a fost încheiat și de intervenientul, termenul de închiriere fiind de 1 an, cu începere de la 1 aprilie 1999 până la 31 martie 2000.
Conform art.3 lit. c din ambele contracte, chiriașii s-au obligat să execute la timp și în bune condiții lucrările de întreținere și reparații a spațiului închiriat.
Ulterior, la data de 1 iunie 2001, contractul încheiat de intervenienta a fost reînnoit, urmând a fi valabil până la data de 1 iunie 2002, iar în cuprinsul acestuia a fost prevăzut în mod expres în sarcina chiriașului efectuarea de lucrări de reparație la partea de construcții, instalație de încălzire centrală, instalații sanitare, instalații electrice.
Față de cele de mai sus, instanța de fond a reținut aplicabilitatea în speță a art.48 alin.3 din Legea nr.10/2001. Astfel, din cuprinsul contractelor de închiriere încheiate de intervenienți, rezultă în mod explicit că destinația acestui spațiu este aceea de cabinet medical. Or, art.48 alin.1 din Legea nr.10/2001 prevede că acest articol este aplicabil chiriașilor din imobilele cu destinație de locuință, dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor în condițiile acestei legi speciale fiind circumscris doar acestei situații limitativ prevăzute de lege.
Instanța de apel a apreciat că, întrucât așa cum s-a arătat mai sus, situația din prezenta cauză nu intră sub prevederile art.48 din Legea nr. 10/2001, i aplicabile în cauză fiind regulile dreptului comun și anume acelea a îmbogățirii fără just tremei.
Analizând situația de fapt din cauza de față, tribunalul a reținut că nu sunt îndeplinite însă nici condițiile obligării apelanților la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilului în condițiile dreptului comun.
Astfel, pe de o parte sporul de valoare nu profită apelanților, ci reclamanților intimați, cărora întregul imobil le-a fost restituit în natură în temeiul Legii nr.10/2001. Pe de altă parte, aceste îmbunătățiri nu au fost făcute în lipsa unui titlu, ci dimpotrivă, în executarea unor obligații contractuale, astfel cum s-a arătat mai sus.
Faptul că a existat un acord de voință cu privire la efectuarea acestor lucrări de către intimații intervenienți, cu suportarea acestor cheltuieli de către ei, rezultă și din adresa nr.31/2000 emisă de, ca răspuns la solicitarea intervenientei dr. și dr., unde se arată în mod explicit că, costul lucrărilor urmează a fi suportat de către chiriași.
În consecință, pentru ansamblul considerentelor expuse mai sus, tribunalul a admis apelul astfel cum acesta a fost formulat și în consecință a schimbat în parte sentința civilă nr.1375/2005 a Judecătoriei Beiuș, conform considerentelor deciziei recurate.
Ca urmare a admiterii apelului, întrucât intimații au calitatea de parte care au căzut în pretenții, a fost respinsă cererea acestora privind obligarea apelanților la plata cheltuielilor de judecată.
Împotriva deciziei au formulat recurs intervenienții, solicitând modificarea acesteia, în sensul respingerii apelului Consiliului Municipiului B și Primăriei Municipiului B și menținerii hotărârii instanței de fond.
În motivarea cererii lor recurenții au precizat că în mod greșit instanța de apel a schimbat temeiul de drept al litigiului, apreciind că nu sunt aplicabile prevederile art. 48 din Legea nr. 10/2001 și că este injust ca valorile investițiilor avansate de intervenienți să nu poată fi recuperate de aceștia.
Intimatele prin întâmpinarea depusă au solicitat respingerea recursului, apreciind că în mod legal instanța de apel a soluționat cererile de intervenție prin respingerea acestora, normele speciale fiind aplicabile exclusiv imobilelor cu destinație de locuință sub aspectul acordării despăgubirilor.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține că intervenienții sunt medici și au încheiat contracte de închiriere pentru spațiile din litigiu, în vederea desfășurării unei activități specifice prin amenajarea unor cabinete medicale.
Este de notorietate necesitatea îndeplinirii unor condiții speciale de igienă și amenajare pentru desfășurarea activității medicale, astfel încât clauza impusă de locator, potrivit căreia chiriașii suportă din fonduri proprii investițiile necesare pentru amenajarea spațiului, la un astfel de contract încheiat pe un termen de un an sunt abuzive.
este și prelungirea contractului de închiriere în condițiile în care imobilul este deja revendicat, astfel încât locatorul a avut cunoștință că intervenienții nu vor avea timpul necesar pentru a amortiza investițiile efectuate.
Afirmația potrivit căreia cuantumul cheltuielilor a fost dedus din beneficiul reținut ca bază de impozitare este irelevantă, în acest mod neoperând o recuperare a cheltuielilor, care rămân efectuate, ci doar o reducere a bazei impozabile, justificată în condițiile în care impozitul se datorează pentru beneficiul realizat.
În mod corect a statuat instanța de fond că intimatele au calitate procesuală pasivă, temeiul reprezentându-l însă condițiile contractuale impuse, chiriașii nefiind anunțați că imobilul este revendicat, astfel încât nu au avut reprezentarea termenului pentru care vor avea posesia acestor cabinete în temeiul contractelor de închiriere.
Este adevărat că aceste contracte erau afectate de un termen extinctiv, dar pe de altă parte, ele puteau fi prelungite -după cum s- și întâmplat în unul dintre cazuri- ori, cu toată alta ar fi fost probabil opțiunea recurenților dacă ar fi avut imaginea corectă a perioadei în care pot utiliza imobilele închiriate.
Potrivit art. 1421 Cod civil, locatorul este obligat să predea bunul în așa fel încât acesta să poată fi întrebuințat, iar această obligație este cu atât mai acută cu cât destinația imobilului era în mod expres aceea de cabinet medical.
Față de cele reținute, instanța va admite recursul, dar o va face în sensul modificării în întregime a deciziei, cu consecința respingerii apelului formulat în cauză și menținerii hotărârii instanței de fond, respingând cererea de casare cu trimitere, deoarece în perioada de șapte ani în care dosarul a fost pe rolul instanțelor, au fost administrate toate probele pertinente necesare dezlegării pricinii.
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă, instanța obligă intimatele apelante Consiliul Municipiului B și Primăria Municipiului B, la 1.670 lei cheltuieli de judecată în apel și recurs, în favoarea recurenților intervenienți, reprezentând taxe de timbru și onorarii avocațiale.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite ca fondat recursul civil introdus de recurenții intervenienți CABINET MEDICAL INDIVIDUAL DR., cu sediul în B, str. -, nr. 10, județul B și, domiciliat în B,-, județul B, în contradictoriu cu intimații pârâți CONSILIUL MUNICIPIULUI B, județul și PRIMĂRIA MUNICIPIULUI B, județul, SC SA, județul B, și intimații reclamanți, și G, toți cu domiciliul în B, Calea, nr. 10, județul B, împotriva deciziei civile nr. 764/A din 19 septembrie 2007 pronunțată de Tribunalul Bihor,pe care o modifică în sensul că, păstrează în totalitatesentința civilă nr. 1375 din 9 noiembrie 2005 pronunțată de Judecătoria Beiuș.
bligă intimatele apelante Consiliul Municipiului B și Primăria Municipiului B, la 1.670 lei cheltuieli de judecată în apel și recurs, în favoarea recurenților intervenienți.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică de azi, 23 aprilie 2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR GREFIER
- - - - - - - -
- judecător fond -
- judecători apel -
- redactat decizie - judecător - 19.05.2008
- dactilografiat grefier - 19.05.2008-2 ex.
Președinte:Maria GaleșJudecători:Maria Galeș, Dana Cigan, Ioan Lazăr
