Obligație de a face. Decizia 1054/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
INSTANȚĂ DE RECURS
DECIZIE Nr.1054
Ședința publică de la 15 octombrie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Paraschiva Belulescu
JUDECĂTOR 2: Paula Păun
JUDECĂTOR 3: Tatiana Rădulescu
Grefier: - - - -
*****
Pe rol, judecarea recursului formulat de recurenta pârâtă Compania Națională de Ferate "CFR"SA - Sucursala Regională de Ferate C, împotriva deciziei civile nr. 175/A din 05 mai 2009, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr- prin care s-a respins apelul împotriva sentinței civile nr.84 din 22 ianuarie 2009 pronunțată de Judecătoria Strehaia în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant G, având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, a răspuns recurenta pârâtă Compania Națională de Ferate "CFR"SA - Sucursala Regională de Ferate C, reprezentată de consilier juridic și intimatul reclamant G, asistat de avocat.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care;
Instanța, constatând că nu mai sunt cereri de formulat și excepții de invocat, a apreciat cauza în stare de soluționare și a acordat cuvântul asupra recursului de față.
Consilier juridic, pentru recurenta pârâtă Compania Națională de Ferate "CFR"SA - Sucursala Regională de Ferate C, a susținut motivele de recurs invocate în scris, pe care le-a dezvoltat oral, în raport de care a solicitat admiterea recursului, așa cum a fost formulat, modificarea ambelor hotărâri, în sensul respingerii acțiunii.
Avocat, pentru intimatul reclamant G, a solicitat respingerea recursului și menținerea deciziei civile atacate, ca temeinică și legală, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA:
Asupra recursului de față;
1. Prin sentința civilă nr. 84/22.01.2009, pronunțată de Judecătoria Strehaia, s-a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului invocata de pârâtă, s-a admis acțiunea formulată de reclamant și a obligat pârâta să încheie contractul de vânzare- cumpărare cu privire la locuința situată în perimetrul stației CF și la 19 lei cheltuieli de judecată către reclamant.
Pentru a dispune astfel instanța a reținut că locuința în litigiu a fost construită anterior intrării în vigoare a Legii 85/1992 din fondurile pârâtei, având inițial destinația de locuință de intervenție, destinație care a fost schimbată în locuință de serviciu după cum rezultă din actul - al Companiei Nationale de Ferate CFR SA.
Prin cererea înregistrată sub nr. 1336/5.12.2003 la Sucursala Regională CFR C, reclamantul a solicitat cumpărarea locuinței însă, fiind locuință de intervenție nu putea face obiectul 85/1992 și pârâta i-a comunicat prin adresa nr. 18/2004 că cererea sa, rămâne în evidență" cunoscând că, la nivelul Companiei se reanalizează destinația locuințelor din proprietatea sa.
A apreciat astfel instanța că, în raport de conținutul adresei nr. 18/2004, reclamantul nu mai avea obligația de a mai reveni cu o nouă cerere după emiterea actului - prin care compania a schimbat destinația locuinței de intervenție în acea de serviciu.
Prin urmare, raportul obligațional dintre reclamant și pârâtă și implicit dreptul reclamantului de achiziționa imobilul, s-a născut în perioada în care acesta avea calitatea de chiriaș, situație față de care are și calitate procesuală activă în cauză, cererea adresată pârâtei găsindu-și fundamentul în dispozițiile art.7 alin.1 și 2 din 85/1992.
Împotriva sentinței, în termen legal, a declarat apel pârâta, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie din următoarele motive:
- soluția dată de instanța de fond este rezultatul interpretării greșite a legii în sensul că de la data de 01.06.2006 până în prezent, reclamantul nu mai deține contractul de închiriere și prin urmare nu mai are calitatea de chiriaș. Ori, dispozițiile art.7 al.1 și 2 din 85/1992 prevăd că locuințele vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere.
Mai mult, după transformarea locuinței de intervenție în locuință de serviciu, reclamantul nu a mai depus cerere de cumpărare, instanța greșit apreciind că cererea depusă inițial, în momentul în care locuința era de intervenție, a rămas valabilă;
- în mod greșit instanța de fond a reținut că, de la data expirării contractului de închiriere nr. 16/7/17.05.2005, respectiv 01.06.2006, a intervenit tacita relocațiune, din moment ce, conform clauzelor contractuale, reclamantul avea obligația să predea locuința în termen de 15 zile de la încetarea contractului.
Acesta, deși a depus cerere pentru reînnoirea contractului de închiriere a locuinței din litigiu, cererea sa a primit rezoluție nefavorabilă din partea Comisiei Regionale de locuințe.
Prin întâmpinare, intimatul reclamant a solicitat respingerea apelului ca neîntemeiat, cu cheltuieli de judecată.
2. Prin decizia civilă nr. 175A din 05.05.2009, pronunțată de Tribunalul Mehedinți, s-a respins apelul civil declarat de apelanta pârâtă Compania Națională de Ferate "CFR" SA - Sucursala Regionala CFR C împotriva sentinței civile nr.84/22.01.2009, pronunțată de Judecătoria Strehaia, în dosarul nr-, intimat reclamant fiind
A fost obligată apelanta să plătească intimatului 1500 lei cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a se pronunța astfel, tribunalul a reținut următoarele:
Potrivit art. 1 alin.1 din leg.85/1992, locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile DL 61/1990.
Legea a instituit astfel, două condiții ce trebuie îndeplinite cumulativ pentru ca o persoană să poată beneficia de prevederile legii, respectiv:locuința ce urmează a-i fi vândută să fie construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii, iar solicitantul să fie titularul unui contract de închiriere în momentul formulării cererii de vânzare a locuinței. Acest din urmă aspect privitor la momentul în care reclamantul să aibă calitatea de chiriaș a fost tranșată de Înalta Curte de Casație și Justiție, prin decizia nr.5/21.ian.2008, respectiv atunci când formulează cerere de vânzare-cumpărare.
În speță, reclamantul a formulat cerere de cumpărare a locuinței la data de l5.12.2003 când ocupa locuința cu chirie, însă la vremea respectivă, având destinația de,locuință de intervenție", nu putea face obiectul vânzării - cumpărării.
Dar, în raport de răspunsul dat reclamantului de Regionala CFR C - Patrimoniu - Serviciul exploatare patrimoniu, prin adresa nr. 211/6.-, cererea sa privind cumpărarea locuinței a rămas în evidențele unității astfel încât, după emiterea actului nr- prin care unitatea centrală a transformat 121 de locuințe de intervenție în locuințe de serviciu, cu posibilitatea vânzării acestora( după cum se menționează expres de Compania Națională de Ferate CFR SA prin adresa 6.3.l/2322/2004) pârâta trebuia să dea curs cererii reclamantului, nemaifiind necesar formularea unei noi cereri după cum corect a reținut și instanța de fond.
Faptul că reclamantul a continuat să locuiască și după acest moment, respectiv după 2004, cu contract de închiriere, care a expirat la 01.06.2006, în momentul expirării contractului cererea de cumpărare trebuia supusă soluționării. Nu prezintă nici un fel de importanță juridică aspectul că, în prezent, reclamantul nu deține contract de închiriere a spațiului pe care l-a solicitat a-l cumpăra.
3. Impotriva acestei hotărâri judecătorești a declarat recurs apelanta pârâtă, în termen, motivat și timbrat.
Criticile sunt in esenta urmatoarele: instanța de apel a interpretat și aplicat greșit legea 85/1992 - art. 7 și nu ținut seama de faptul că reclamantul nu a formulat cerere pentru cumpărarea locuinței atunci când aceasta avea regimul unei locuințe de serviciu și în perioada în care el avea contract de închiriere valabil încheiat.
Arată că reclamantul nu mai deține contract valabil încheiat de la data de 1 iunie 2006, că nu a intervenit tacita relocațiune - având în vedere clauzele contractuale cuprinse în Cap. 3 alin. 2, că cererea depusă pentru reînnoirea contractului a primit rezoluție nefavorabilă, iar cererea de cumpărare a locuinței formulată anterior încetării contractului, respectiv în anul 2003, nu poate fi luată în seamă întrucât locuința avea regimul juridic al locuinței de intervenție.
Solicita admiterea recursului, modificarea deciziei și pe fond, respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
In drept, recursul nu a fost motivat, fiind invocate generic disp. art. 304 Cod procedură civilă.
Dar, din modul de redactare si din dezvoltarea argumentelor prezentate, recursul poate fi incadrat in cazul de modificare prev. de art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, in sensul ca solutia recurata s-a pronuntat cu interpretarea si aplicarea gresita a legii.
Recursul este nefondat si se va respinge ca atare, pentru considerentele ce se vor arata in continuare:
Instanțele au interpretat și aplicat corect dispozițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992, privitor la îndeplinirea condițiilor cerute de lege, pentru ca o persoana să poată cumpăra un imobil la preț de protecție socială.
În adevăr, în art. 1 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat - republicată, se prevede că "locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație și ale prezentei legi".
Pe de altă parte, potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992: "Locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi, iar prin alin. 6 al acestui articol se precizează că "beneficiază de prevederile alin. 1 și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare".
Din conținutul acestor norme legale rezultă că, prin reglementarea obligativității vânzării imobilelor ce intră sub incidența lor, se instituie o limitare a principiului autonomiei de voință a părților, consacrat de art. 969 alin. 1 din Codul civil, conform căruia: "Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante." Ca urmare, sub acest aspect,consimțământul care stă de regulă la baza contractului trebuie să se circumscrie necesității de ordin juridic,astfel cum este precizată de dispozițiile Legii nr. 85/1992.
Deci, prin acest act normativ și prin Decretul-lege nr. 61/1990 s-a conferit titularilor contractelor de închiriere dreptul de a cumpăra, la cerere, locuințele sau spațiile cu altă destinație construite din fondurile statului și ale unităților economice sau bugetare de stat, cu excepția locuințelor de intervenție. De altfel, în art. 1 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, făcându-se referire la locuințele construite din fondurile statului, se stabilește că acestea "pot fi cumpărate" sau "vor fi vândute" ca atare, ceea ce subliniază cănașterea raportului juridic este la latitudinea titularului contractului de închiriere, care, fără a fi legat de vreun termen, poate formula cerere de cumpărare.
Obligația de a vinde însă intervine doar atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: -locuințelesă fie construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la intrarea în vigoare a legii; - solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unității proprietare; -locuințelesă nu facă parte din categoria celor de intervenție, în sensul dispozițiilor art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992.
Totodată, este de observat că legea nu condiționează obligativitatea vânzării de existența unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării sale în vigoare, de acest moment fiind condiționată doar situația locuințelor, care, potrivit dispozițiilor art. 7 alin. 1 din lege, au fost "construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi". De asemenea, legea nu stabilește obligativitatea vânzării condiționat de reînnoirea contractului de închiriere, în măsura în care actul nu s-a încheiat anterior încetării la termen a locațiunii.
Ca urmare, pentru a beneficia de dispozițiile Legii nr. 85/1992, solicitantul trebuie să aibă calitatea de chiriaș în momentul realizării acordului de voință - data înaintării cererii de cumpărare.
De altfel, rațiunea acestei interpretări este impusă nu numai de conținutul neechivoc al textelor de lege menționate, dar și de scopul adoptării acestei legi, care este acela de a crea posibilitatea ca oricare chiriaș al unei locuințe construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat să devină proprietar al locuinței respective, prin cumpărare, în anumite condiții de preț și creditare. Însăși evoluția reglementărilor legale în materie, prin succesiunea lor logică (Decretul-lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea nr. 114/1996), reflectă opțiunea legiuitorului de a lua măsuri de protecție socială, dând posibilitate tuturor chiriașilor să cumpere locuințele pe care le ocupă.
Reclamantul a fost titularul unui contract de închiriere încheiat cu recurenta, fiind chiriaș și la data transformării regimului juridic al locuinței și la data formulării cererii avea calitatea de chiriaș. Acesta este momentul realizării acordului de voință și al nașterii raportului obligațional.
Împrejurarea că la data formulării cererii locuința nu era susceptibilă de vânzare, fiind locuință de intervenție, este nerelevantă în contextul în care, cererea nu a fost respinsă, ci păstrată în evidență, deci privită de unitate ca exprimare a consimțământului de a cumpăra de către chiriaș, vânzarea fiind condiționată de un eveniment viitor, respectiv acela de schimbare a regimului juridic al locuinței din locuință de intervenție, în locuință de serviciu. În acest caz - condiția ca modalitate a actului juridic, este posibilă, legală, morală, pozitivă și suspensivă și, odată realizată produce efecte retroactiv.
Prin urmare, la momentul schimbării regimului juridic al locuinței, când s-a realizat condiția, nu mai era necesară formularea unei noi cereri de cumpărare a locuinței, unitatea cunoscând împrejurarea că titularul contractului de închiriere își valorificase dreptul ocrotit de lege și își exprimase deja consimțământul în acest sens, în contextul arătat în precedent, de vreme ce unitatea nu a respins cererea.
Prin urmare, solicitarea titularului de contract produce efectele juridice prevăzute de lege, singura particularitate fiind aceea a încheierii inițiale a unui act juridic afectat de modalități, respectiv de condiție. La realizarea condiției, creditorul era în drept să ceară debitorului executarea obligației, al cărei izvor în acest caz, este legea.
Orice discuție legată de tacita relocațiune sau de refuzul reînnoirii contractului de închiriere, apare inutilă în acest context.
Acestea sunt considerentele pentru care, in baza art. 312 alin. 1 teza II Cod procedura civila, nesubzistand cazul de recurs de modificare prev. de art. 304 pct. 9 Cod procedura civila si neexistand cazuri de recurs de casare de ordine publica ce se ridica si din oficiu de instanta si se pun in dezbaterea partilor, potrivit art. 306 alin. 2 Cod procedura civila, recursul de fata se va repinge ca nefondat.
Avand in vedere solutia pronuntata, culpa procesuala a recurentei si disp. art. 274 Cod procedura civila, va fi obligată recurenta la 1000 lei cheltuieli de judecata in recurs, reprezentand onorariu de avocat, față de intimatul reclamant, in limita a ceea ce s-a cerut si dovedit.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de recurenta pârâtă Compania Națională de Ferate "CFR"SA - Sucursala Regională de Ferate C, împotriva deciziei civile nr. 175/A din 05 mai 2009, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în dosarul nr- prin care s-a respins apelul împotriva sentinței civile nr.84 din 22 ianuarie 2009 pronunțată de Judecătoria Strehaia în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant
Obligă recurenta la 1000 lei cheltuieli de judecată, către intimatul-reclamant
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 15 octombrie 2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Pt.
Grefier,
- - -
aflată în semnează
Grefier șef
Red. jud.
Tehn.
2 ex./13.11.09
Președinte:Paraschiva BelulescuJudecători:Paraschiva Belulescu, Paula Păun, Tatiana Rădulescu
