Obligație de a face. Decizia 1060/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(405/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.1060
Ședința publică de la 18 iunie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Gabriela Sorina Prepeliță
JUDECĂTOR 2: Stere Learciu
JUDECĂTOR 3: Claudiu
GREFIER -
* * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea recursului formulat de reclamanții-pârâți, de către pârâții-reclamanți, și, împotriva deciziei civile nr.1531 A din 21.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți, (), G,.
are ca obiect - obligația de a face.
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 28 mai 2009, fiind consemnate în încheierea de ședință de la această dată, care face parte integrantă din prezenta decizie; pentru a da posibilitate părților să depună note scrise și în vederea deliberării, Curtea a amânat pronunțarea cauzei la data de 4 iunie 2009, la 11 iunie 2009 și apoi la 18 iunie 2009, când a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la 05.09.2007, pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 B, sub nr-,reclamanții, G, și au chemat În judecată pe pârâtul, solicitând instanței să dispună obligarea acesteia să le încheie contracte de închiriere pe durată de 5 ani de zile, în temeiul Ordonanței 40/1999.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că, în fapt, contractele de închiriere pe care le-au avut încheiate cu Primăria Municipiului B au expirat în urmă cu 3 ani, iar de atunci nu s-a mai reușit prelungirea acestora, primăria înștiințându-l că imobilul este în litigiu, fiind revendicat de fostul proprietar și că au luat legătura telefonic cu pârâtul, acesta spunând că va veni să discute cu ei în vederea încheierii noilor contracte de închiriere, însă ulterior nu au reușit să-l mai găsească. În urmă cu aproximativ o lună de zile au primit la domiciliu o notificare prin care pârâtul le solicita să elibereze imobilul, fără a le comunica o eventuală hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă și fără a le comunica dacă mai dorește sau nu încheierea unor noi contracte de închiriere.
La data de 27.02.2008, pârâtul a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea ca neîntemeiată a cererii reclamanților, susținând că, deși aceștia aveau cunoștință că imobilul i-a fost restituit încă din anul 2003, nu și-au manifestat intenția de a încheia contract de închiriere, decât după notificarea pe care le-a adresat-o în vara anului 2007, în toată această perioada ei locuind acolo fără contracte de închiriere și fără a plăti vreo sumă de bani cu titlu de chirie, astfel că, reclamanții nu mai pot beneficia de prevederile de protecție ale G nr.40/1999 sau ale Legii nr. 10/2001,întrucât nu au formulat nici o cerere pentru încheierea unui contract de închiriere.
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 B la 21.12.2007 sub nr-, reclamantul a chemat în judecată pe pârâții și, solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-, parter,.1, sector 2, pe care pârâții îl ocupă fără titlu.
În motivarea cererii, a susținut reclamantul că, în urma finalizării procedurii administrative reglementate de Legea nr. 10/2001,s-a emis, la 18.09.2003, Dispoziția Primarului General cu nr. 1528, prin care i-a fost restituit în natură imobilul din B,-, sector 2, încheindu-se ulterior procesul verbal de predare-primire cu nr. 23889/13.10.2003,prin încheierea nr.19375/9.12.2003, dreptul de proprietate fiind intabulat pe numele reclamantului și că, de la data la care imobilul a intrat în proprietatea sa și până în prezent, i-a tolerat pe pârâți, care nu dețin nici un titlu asupra imobilului, însă în prezent solicită evacuarea lor.
Pentru aceleași motive, rin p. cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 B la data de 21.12.2007, sub nr-,reclamantul a chemat în judecată pe pârâtul, solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună evacuarea acestuia din imobilul situat în B,-, parter,.2, sector 2, pe care pârâtul îl ocupă fără titlu.
Pe rolul acestei instanțe la 21.12.2007 sub nr- s-a înregistrat cererea prin care reclamantul a chemat în judecată pe pârâții și, solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-,.1, sector 2, pe care pârâții îl ocupă fără titlu, pentru ca ulterior, prin cererea înregistrată sub nr- și prin cererea înregistrată sub nr-, reclamantul să cheme în judecată pe pârâții, lonela, () și să solicite instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună evacuarea pârâților din imobilul situat în B,-, sector 2, pe care pârâții îl ocupă fără titlu.
Prin încheierea interlocutorie din 27.02.2008, instanța a admis excepția de conexitate invocată de pârâți și a dispus reunirea celor 5 dosare menționate mai sus, având numerele -, -, -, - și - la dosarul nr. -,întrucât acesta a fost înregistrat anterior pe rolul Judecătoriei sectorului 2.
Prin sentința civilă nr. 4005/30.04.2008,pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 B, în dosarul nr. 9459/-,a fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea principală formulată de reclamanții - pârâți, G, și în contradictoriu cu pârâtul - reclamant, în cadrul dosarului nr-,având ca obiect obligarea pârâtului - reclamant la încheierea unor contracte de închiriere pe durată de 5 ani.
Au fost admise cererile principale conexe formulate de reclamantul pârât, în dosarele conexe nr.13885/-, -, -, 13888/- și 13889/-,având ca obiect evacuare.
S-a dispus evacuarea pârâților - reclamanți, și, și a pârâților, (), din imobilul situat în B,-, sector 2, pentru lipsa titlului locativ.
Au fost respinse, ca neîntemeiate, cererile reconvenționale conexe formulate de pârâții - reclamanți, și, în dosarele conexe, privind obligarea pârâtului - reclamant la încheierea contractelor de închiriere, precum și cererile reconvenționale formulate în dosarele conexe privind obligarea proprietarului la plata de despăgubiri pentru îmbunătățirile aduse imobilului, ca fiind formulate împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut că, prin dispoziția nr.1528/18.09.2003 a Primarului General al Municipiului B, emisă în temeiului Legii nr.10/2001, s-a dispus restituirea în natură, în proprietatea pârâtului - reclamant, a imobilului situat în B,-, sector 2, compus din teren în suprafață de 540. și construcții, la data de 13.10.2003, încheindu-se procesul verbal de predare - primire a imobilului.
Instanța de fond a reținut că, în cauză, sunt aplicabile dispozițiile art.13 din Legea nr.10/2001 republicată, coroborate cu dispozițiile art.7 din OUG nr.40/1999, din interpretarea cărora a rezultat că termenul locațiunii de care au beneficiat pârâții s-a împlinit la 8.05.2004, de la acel moment având calitatea de detentori precari și că această situație presupune preexistența unui contract de închiriere între fostul chiriaș al statului și proprietarul care și-a redobândit imobilul, încheiat în condițiile art. 9 și 10 din ordonanță, ceea ce nu este cazul în speță.
Astfel, instanța de fond a reținut lipsa titlului locativ și în temeiul art. 480 Cod civil, a dispus evacuarea pârâților - reclamanți.
Prima instanță a apreciat că nu poate reține susținerile pârâților, foști chiriași, legate de aplicabilitatea dispozițiile art.10 și 11 din OUG nr.40/1999, această procedură fiind ulterioară unei cererii a chiriașului adresată proprietarului în vederea încheierii unui asemenea contract, pârâții nefăcând dovada că s-ar fi adresat vreodată reclamantului cu o asemenea cerere în interiorul termenului de până la 8.05.2004.
Pentru aceleași motive, instanța de fond a respins cererea de obligare a proprietarului la încheierea unui contract de închiriere pe o durată de 5 ani, reținând că nerespectarea de către pârâții - reclamanți a obligațiilor impuse de dispozițiile art.10 alin.2 din OUG nr.40/1999, atrage sancțiunea evacuării necondiționate, neoperând prelungirea contractului de închiriere și aceștia pierzând dreptul de a cere proprietarului încheierea unui nou contract de închiriere.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanții - pârâți, și, pârâții - reclamanți, (), și, solicitând admiterea apelului, modificarea în tot a hotărârii atacate, iar pe fond obligarea intimatului-pârât-reclamant la efectuarea de contracte de închiriere cu apelanții, iar referitor la acțiunea de evacuare au solicitat respingerea acesteia ca prematură sau nefondată.
În motivarea apelului, s-a arătat că sentința atacată este nelegală și netemeinică, apelanții susținând că au solicitat intimatului să le încheie contracte de închiriere pe o perioadă de 5 ani, în temeiul OUG nr.40/1999, contactându-l de nenumărate ori, solicitări care au rămas fără răspuns și că acesta nu a respectat prevederile ordonanței în cauză, încălcând astfel dreptul de protecție al chiriașilor, având în vedere că nu a dorit nici un moment încheierea contractelor de închiriere, intimatul nerespectând nici dreptul de preemțiune, ceea ce demonstrează reaua sa credință prin solicitarea evacuării lor, înainte de a le face o ofertă de vânzare a imobilului, astfel că, în mod legal, proprietarul trebuie obligat la încheierea unui contract de închiriere cu toți chiriașii pentru o perioadă de 5 ani, fiind incidente dispozițiile art.10 și 11 din OUG nr. 40/1999.
Pe parcursul judecării cauzei, intimatul a decedat (21.05.2008), judecata cauzei continuând cu moștenitorul acestuia, conform act.243 pct.1 Cod procedură civilă, intimatul.
Prin decizia civilă nr.1531/A/28.11.2008, Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a respins apelul declarat de apelanții-reclamanți-pârâți, și și de pârâții - reclamanti, (), și de, ca nefondat.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut următoarele:
Contractul de închiriere este un contract consensual și se poate încheia numai prin exprimarea liberă a voinței a ambelor părți contractante, iar, pe de altă parte, dispozițiile de protecție ale chiriașilor conținute de OUG nr.40/1999, au sancționat refuzul proprietarilor de a încheia contracte de închiriere cu prelungirea de drept a contractelor de închiriere până la încheierea noului contract de închiriere și că termenul locațiunii de care au beneficiat chiriașii, în imobilele restituite foștilor proprietari, s-a împlinit la data de 8.05.2004, întrucât după această dată, nu mai există o prevedere legală care să reglementeze obligația noului proprietar de a încheia contract de închiriere, dispozițiile OUG nr.8/2004, prevăd prelungirea de drept a contractelor de închiriere pentru o perioadă de încă 5 ani, doar pentru locuințele care se află încă în proprietatea statului.
Cererea de evacuare formulată de intimat nu este nici prematură și nici nefondată, întrucât a fost formulată abia la data de 5.09.2007, când expirase termenul în care apelanții au beneficiat de prelungirea de drept a contractelor de închiriere încheiat cu SC SA, iar în lipsa unui titlu locativ, aceștia nu mai ocupau în mod legal imobilul, având calitate de detentori precari.
După data de 8.05.2004, tribunalul a apreciat că nu mai subzistă obligația noului proprietar de a încheia un contract de închiriere cu chiriașii, astfel încât cererea de evacuarea a acestora este pe deplin justificată în raport de dispozițiile art.480 Cod civil, care permite proprietarului să se bucure de folosința dreptului său.
Referitor la nerespectarea dreptului de preemțiune, tribunalul a apreciat că acest motiv nu poate fi invocat în prezenta cauză, dispozițiile OUG nr. 40/1999 reglementând acest drept al chiriașilor numai în cazul în care fostul proprietar, care a redobândit imobilul, dorește să îl înstrăineze, nu și atunci când se solicită evacuarea chiriașilor care nu dețin un contract de închiriere.
Împotriva deciziei civile mai sus menționate, la data de 17.02.2009, au declarat recurs pârâții reclamanți, și, având aceleași motive de recurs, susținând că, în mod legal, proprietarul sau moștenitorul acestuia trebuie obligat la încheierea unui contract de închiriere cu toți chiriașii pentru o perioadă de 5 ani, întrucât a fost notificat în vederea încheierii unui contract de închiriere, însă au rămas fără răspuns, astfel fiind incidente dispozițiile art.10 și 11 din OUG nr.40/1999.
La data de 16.02.2009, reclamanții, și pârâta au declarat recurs, arătând că nu pot fi evacuați de către intimatul, acesta nedovedind că ar fi proprietarul imobilului în litigiu, precum și că este nefondată și prematură evacuarea lor, pentru că nu li s-a dat posibilitatea de a se stabili drepturile chiriașilor, conform Legii nr.112/1996 cu ultimele reglementări.
La data de 23.02.2009, a declarat recurs și reclamantul, arătând că atât instanța de fond, cât și instanța de apel au considerat greșit că cererea de evacuare nu este nici prematură și nici fondată.
De asemenea, a susținut că instanța de apel greșit a motivat că nu ar fi făcut dovada unei notificări prealabile în temeiul nr.OUG40/1999, întrucât au notificat proprietarul imobilului, atât telefonic, cât și în scris, prin reprezentantul său care a venit la adresa din str.- -, acesta promițându-le ca îi va transmite proprietarului doleanțele lor și că greșit consideră instanța de apel că nu sunt aplicabile prevederile OUG nr.40/1999, întrucât imobilul nu se mai află în proprietatea statului, dat fiind faptul această ordonanță a fost emisă pentru a proteja o perioadă de timp chiriașii și pentru a-și putea găsi o altă locuință într-un timp care să le permită acest scop.
Consideră, de asemenea, că termenul nu s-a împlinit la data de 08.05.2004, întrucât nerespectându-se legea, acest termen nu a fost niciodată împlinit și că a solicitat chemarea în garanție a Statului Român pentru îmbunătățirile efectuate în imobil, având această posibilitate în conformitate cu prevederile Legii nr.10/2001.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, în raport de dispozițiile legale incidente, Curtea a constatat următoarele:
Deși recurenții au formulat pe cale separată motivele de recurs și, prin urmare argumentele aduse în susținerea căii de atac pe care au înțeles s-o declare sunt diferite ca formă, în realitate criticile acestora vizează nelegalitatea deciziei pronunțată de instanța de apel, în raport de dispozițiile art.304 pct.9 Cod de procedură civilă, sub aspectul greșitei interpretări și aplicări a dispozițiilor G nr.40/1999 privind protecția chiriașilor, astfel că nelegalitatea va fi analizată de instanța de recurs în raport de dispozițiile mai sus-menționate.
Se invocă de către recurenți incidența în cauză a dispozițiilor art.10 și 11 din nr.OUG40/1999 în raport de care trebuie obligat moștenitorul fostului proprietar să încheie contract de închiriere cu toți chiriașii, întrucât, deși a fost notificat în acest sens, nu a răspuns doleanței acestora.
Art.10 alin.1 din ordonanță prevede în sarcina proprietarului obligația de notificare a chiriașului, în vederea încheierii noului contract de închiriere, sancțiunea fiind stabilită de art.11 alin.1 în sensul prelungirii contractului până la încheierea noului contract, însă aceasta nu poate opera decât până la expirarea duratei prevăzute de lege, respectiv 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanței, până la 8 aprilie 2004.
Susținerile sunt nefondate, întrucât în raport de art.10 din nr.OUG40/1999, proprietarul avea obligația încheierii unui nou contract cu chiriașii, însă consecința nerespectării dispozițiilor mai sus menționate este cea prevăzută de art.11 alin.1 și anume, prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, până la încheierea unui nou contract.
Prorogarea legală a termenelor locațiunii a expirat în aprilie 2004, așa încât chiriașii nu mai pot invoca dispozițiile nr.OUG40/1999, întrucât ordonanța reglementează raporturile locative dintre proprietari și foștii chiriași pe cel mult perioada prorogării legale.
Protecția pe care legiuitorul a înțeles s-o acorde chiriașilor operează în termenul de 5 ani, termen care începe să fie calculat, nu de la momentul încheierii contractului de închiriere, între proprietar și chiriași, ci de la data intrării în vigoare a ordonanței.
Nefondate sunt susținerile recurenților în ceea ce privește greșita apreciere a cererii de evacuare ca nefiind prematură, deoarece așa cum a reținut în mod corect instanța de apel, aceasta a fost formulată la data de 5.09.2007, cu mult după expirarea termenului în care recurenții au beneficiat de prelungirea de drept a contractului de închiriere încheiate cu ""
În ceea ce privește temeinicia cererii de evacuare, Curtea a constatat că și sub acest aspect au fost corect aplicate și interpretate dispozițiile legale incidente în cauză, întrucât după data de 8.04.2004, în vederea respectării dispozițiilor art.480 Cod civil, care statuează obligația de a permite proprietarului de a se bucura de folosința dreptului său, chiriașii nu mai puteau ocupa în mod legal imobilul, în lipsa unui titlu locativ.
Asigurarea protecției sociale a chiriașilor instituită prin nr.OUG40/1999 nu trebuie să împovăreze categoria socială a proprietarilor, prin prelungirea nelimitată a locațiunilor, așa cum susțin recurenții, întrucât o astfel de interpretare ar echivala cu încălcarea prevederilor art.1 alin.1 din Primul Protocol adițional la Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului și a libertăților Fundamentale, ratificată de țara noastră prin Legea nr.30/1994.
În ceea ce privește susținerea, potrivit căreia chiriașii au făcut dovada notificării proprietarului imobilului, aspect pe care instanța de apel nu l-a reținut în mod corect, Curtea reține că art.2 din nr.OUG40/1999 nu prevede nicio sancțiune pentru chiriași în cazul în care nu solicită prin cerere prelungirea contractului de închiriere, însă potrivit art.10 alin.1, în cazul în care proprietarul nu-și îndeplinește obligația de a încheia un nou contract de închiriere, sancțiunea pentru acesta este aceea a prelungirii de drept a contractului de închiriere anterior, însă termenul prelungirii nu poate depăși data de 8 aprilie 2004.
În ceea ce privește cererea intitulată "completatoare" depusă de reclamanții, G, și, prin care se solicita introducerea în cauză a Statului Român prin Ministerul Economiei și Finanțelor pe capetele cererilor reconvenționale privind acordarea de despăgubiri pentru îmbunătățirile aduse imobilului, în raport de soluționarea căreia s-a înțeles a se critica decizia apelată, Curtea constată că aceasta nu a constituit obiect al analizei instanței de apel, nefiind sesizată sub acest aspect, așa încât nu va fi avută în vedere această critică, pentru a nu fi încălcat principiul omisso medio.
Pentru toate aceste considerente, Curtea va respinge ca nefondat recursul, întrucât dispozițiile legale aplicabile în cauză, respectiv nr.OUG40/1999 au fost corect și legal interpretate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenții reclamanți pârâți, și de către recurenții pârâți reclamanți, și, împotriva deciziei civile nr.1531/A din 21.11.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în contradictoriu cu intimații reclamanți, (), G și.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 18 iunie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - - -
GREFIER
Red.
Tehnodact./
2 ex./31.08.2009
- Secția a V-a Civ. -;
Jud. Sectorului 2. - Civ. -
Președinte:Gabriela Sorina PrepelițăJudecători:Gabriela Sorina Prepeliță, Stere Learciu, Claudiu
