Obligație de a face. Decizia 1314/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 1314
Ședința publică de la 10 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Oana Ghiță
JUDECĂTOR 2: Sorin Drăguț
JUDECĂTOR 3: Costinela Sălan
Grefier - -
Pe rol, rezultatul dezbaterilor din data de 03 2009 privind judecarea recursului formulat de recurenta pârâtă SC MONTAJ 1 SA împotriva deciziei civile nr. 38 din 26 ianuarie 2009, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-,în contradictoriu cu intimata reclamantă, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal, au lipsit părțile.
Procedură legal îndeplinită.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din 03 2009, care face parte integrantă din prezenta decizie, și când instanța, pentru a da posibilitatea recurentei pârâte să depună concluzii scrise, a dispus amânarea pronunțării pentru data de azi 10 2009.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Prin acțiunea formulată la 03.01.2008, înregistrată pe rolul Judecătoriei Craiova la nr-, reclamanta a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligată pârâta SC MONTAJ 1 SA C, să-i vândă în condițiile Legii nr.85/1992 locuința situată în C,-, Cămin 1, camera 116,
A motivat că deține în calitate de chiriaș al pârâtei o locuință, fosta proprietate de stat, situată în C,-, Cămin 1, camera 116, D și este compusă dintr-o cameră, iar B, vestibulul, grupul sanitar si bucătăria sunt comune.
A precizat că, deținând în calitate de chiriaș locuința sus - menționată, are dreptul de aoc umpăra și în mod corelativ, pârâta are obligația de a i-o vinde, din moment ce a înțeles să-și exercite dreptul legal prevăzut de lege.
În drept, reclamanta a precizat temeiul juridic al acțiunii ca fiind art. 7 Legea nr. 85/1992.
La data de 06.02.2008 pârâta a formulat întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii.
A arătat că SC MONTAJ 1 SA C deține Căminul de nefamiliști nr. 1 din- de la înființare; că, în anul 1991, atunci când fostul de Generală Montaj () Daf ost reorganizat, din această reorganizare au rezultat 5 societăți, iar căminul de nefamiliști a fost construit în anii 1960 din fondurile proprii ale, împreună cu alte 4 cămine și o cantină, în aceste spații fiind cazați angajații întreprinderii.
S-a mai susținut că în toamna anului 2007 consiliul de administrație al societății a luat hotărârea de a vinde camerele, cu respectarea dreptului de preempțiune al chiriașilor, în acest sens încheindu-se un contract cu o societate de experți evaluatori autorizați, care au expertizat și evaluat camerele în baza prevederilor Decretului - Lege nr. 61/1990, ale Legii 85/1992, ale Legii 70/1994, astfel că, prețul stabilit de către societatea respectivă și acceptat de către pârâtă nu reprezintă prețul de circulație de pe piața imobiliară.
În scop probatoriu, reclamanta a solicitat și instanța a încuviințat efectuarea unei expertize specialitatea construcții care să evalueze imobilul ce se solicită a fi vândut reclamantei.
Pentru efectuarea expertizei a fost desemnat expert în cauză, care a efectuat expertiza și a depus raportul de expertiză la dosar la 04.04.2008, raport la care părțile nu au formulat obiecțiuni.
Prin sentința civilă nr. 6999/07.05.2008 pronunțată de Judecătoria Craiova, a fost admisă acțiunea formulată de reclamantă, a fost obligată pârâta să vândă reclamantei în condițiile Legii nr.85/1992, imobilul situat în C,-, cămin 1, camera 116, județul D, precum și că-i plătească reclamantei suma de 902,5 lei cheltuieli de judecată.
S-a reținut din actele și lucrările dosarului, că reclamanta in calitate de chiriaș ocupă locuința ce o constituie camera 116 din Căminul nr. 1, aflat în proprietatea pârâtei, locuință construită din fondurile fostelor unități economice de stat, astfel cum rezultă din contractul de închiriere nr. 555/06.04.2006.
Că, potrivit dispozițiilor art.7 din Legea 85/1992, privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora cu plata integrală sau în rate a prețului, in condițiile Decretului -Lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi.
Prin decizia nr.5/2008 a Înaltei Curți de Casație și Justiție s-a stabilit că dispozițiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare acestui act normativ.
În speță, s-a constatat că sunt incidente dispozițiile legale mai sus menționate, respectiv reclamanta este titulara contractului de închiriere cu privire la locuința situată în Căminul nr.1, camera 116, iar locuința este construită înainte de anul 1990 din fondurile unităților de stat.
Împotriva sentinței civile a formulat apel, în termen legal, pârâta SC Montaj 1 SA C, criticând sentința ca nelegală, solicitând admiterea apelului și pe fond, respingerea acțiunii.
În motivarea apelului, apelanta a susținut că imobilul în litigiu nu îndeplinește condițiile prevăzute de art. 2 din Decretul Lege nr. 61/1990 pentru a fi o unitate locativă de sine stătătoare, nu poate fi considerată locuință și în consecință nu poate face obiectul vânzării către chiriași.
A mai susținut că instanța de fond nu a ținut cont de obiecțiunile la raportul de expertiză care a fost întocmit fără a se ține cont de coeficienții de actualizare pentru lucrările de expertiză tehnică și evaluare stabiliți prin buletinul Documentar Expertiză Tehnică nr. 106/februarie 2008, solicitând în acest sens o nouă expertiză tehnică în construcții.
Apelanta a susținut că rațiunea legii a fost de a vinde chiriașilor în condiții favorabile locuințele, dar nu de a vinde la un preț care ar prejudicia diverse societăți comerciale cu capital privat, invocând art. 44 alin. 2 din Constituția României.
În apel, s-a încuviințat apelantei cererea de probatorii, constând în completarea raportului de expertiză efectuat la instanța de fond, pentru întocmirea unei variante de evaluare a imobilului locuință, cu luarea în considerație a coeficienților de actualizare prevăzuți de Documentar Expertiză Tehnică nr. 106/februarie 2008.
La data de 22.01.2009 a fost depus la dosar raportul de expertiză tehnică cu răspunsul solicitat, întocmit de expert tehnic, la care nu s-au formulat obiecțiuni.
Prin decizia civilă nr.38 din 26 ianuarie 2009, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, s-a respins apelul declarat de apelanta pârâtă SC MONTAJ 1 SA C, în contradictoriu cu intimata reclamantă.
A fost obligată apelanta pârâtă la plata către intimata reclamantă, a sumei de 500 lei cheltuieli de judecată în apel.
Pronunțându-se astfel, tribunalul a reținut că reclamanta a solicitat să fie obligată pârâta SC Montaj 1 SA C, să-i vândă în condițiile Legii nr.85/1992 locuința situată în C,-, cămin 1, camera 116, județul D, compusă dintr-o cameră, precizând că B, vestibulul, grupul sanitar și bucătăria sunt comune.
A reținut instanța de apel că dovada existenței raporturilor de locațiune dintre părți a fost făcută cu contractul de închiriere pentru suprafețele cu destinația de locuință nr. 555/06.04.2006, în care la "alte clauze", s-a specificat că la cumpărarea spațiului ocupat, are prioritate chiriașul.
Că, potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, "locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la intrarea în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractului de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi".
S-a mai reținut că, prin Decizia nr. 5/21 ianuarie 2008, publicată în nr. 673 din -, s-a decis că " dispozițiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ" și că este de principiu că instanța, învestită cu acțiunea principală având ca obiect obligarea societății pârâte de a vinde locuința, are competența de a cenzura calificarea naturii juridice dată de societate locuinței.
În același timp, tribunalul a reținut că susținerea apelantei din motivele de apel în sensul că imobilul în litigiu nu îndeplinește condițiile prevăzute de art. 2 din Decretul Lege nr. 61/1990 pentru a fi o unitate locativă de sine stătătoare, nu poate fi considerat locuință și nu face obiectul vânzării către chiriași, nu poate fi reținută.
S-a concluzionat că, chiar prin întâmpinarea depusă la instanța de fond, societatea pârâtă a menționat că în toamna anului 2007, Consiliul de administrație a luat hotărârea de a vinde camerele, cu respectarea dreptului de preemțiune al chiriașilor, recunoscând astfel că aceste locuințe pot face obiectul vânzării.
În speță, locuința este compusă dintr-o cameră și formează o unitate de sine stătătoare, determinată ca atare prin construcția sa, iar prin Legea nr. 85/1992 și prin Decretul-lege nr. 61/1990 s-a conferit titularilor contractelor de închiriere dreptul de a cumpăra, la cerere, locuințele construite din fondurile statului și ale unităților economice sau bugetare de stat, legea stabilind în mod expres, imperativ și limitativ categoriile de locuințe care nu pot fi înstrăinate, ceea ce nu este cazul de față.
Că, potrivit art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, "evaluarea și vânzarea locuințelor prevăzute la alin. 1 și 2 și la art. 1 alin. 1, pentru care nu s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare până la data intrării în vigoare a prezentei legi, se vor face în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi, completate cu prevederile referitoare la coeficienții de uzură din Decretul nr. 93/1977, la un preț indexat în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării, față de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992."
S-a reținut că prin Decretul-lege nr. 61/1990 și actele normative ulterioare adoptate în același scop, statul a realizat o vânzare a locuințelor către chiriași, la prețuri ce nu corespund valorii reale ale acestora, având un evident caracter de protecție socială.
În același timp s-a reținut că în cauză, operează măsurile de protecție socială stabilite de legiuitor în favoarea chiriașilor cumpărători, care restrâng, pentru un motiv de interes general, libertatea contractuală, în concordanță cu dispozițiile art. 44 și art. 47 alin. 1 din Constituție.
Tribunalul reținut de asemenea, că împrejurarea că s-a procedat la reevaluarea imobilului supus vânzării nu poate determina stabilirea prețului în baza altor criterii decât cele stipulate în art. 7 din Legea nr. 85/1992.
În atare situație, refuzul pârâtei de a vinde locuința la alt preț decât cel care se determină potrivit art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992 reprezintă un exercițiu abuziv al dreptului de proprietate.
Ca atare, s-a constatat că instanța de fond a făcut o corectă aplicare a legii atunci când a dispus obligarea pârâtei de a vinde reclamantei chiriașe locuința în condițiile Legii nr. 85/1992, fiind îndeplinite condițiile, atât în ceea ce privește locuința cât și cumpărătorul.
Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs pârâta SC MONTAJ 1 SA C, criticând-o pentru nelegalitate, invocând în drept dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 Cod pr. civilă.
A susținut că în mod greșit instanța de apel a respins cererea de suspendare a cauzei, conforma art. 244 alin. 1 Cod pr. civilă, cu motivarea că soluția dată în dosarul nr- aflat pe rolul Judecătoriei Craiova, având ca obiect rezilierea contractului de închiriere nr.555/6 aprilie 2006, nu influențează modul de soluționare a cauzei de față.
A arătat că în dosarul menționat pârâta contestă tocmai calitatea de chiriaș a reclamantului, condiție esențială de admisibilitate a acțiunii, așa încât prevederile art. 244 Cod pr. civilă erau incidente în cauză.
A mai susținut că hotărârea cuprinde motive contradictorii, deoarece pe de o parte, instanța reține inexistența refuzului și implicit acordul societății pârâte la vânzare, iar pe de altă parte, obligă pârâta să încheie contract de vânzare - cumpărare, cu toate că aceasta a fost de acord cu vânzarea.
În același timp, a susținut că hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a legii, respectiv a prevederilor art. 2 din Decretul - Lege nr.61/1990, întrucât locuința ce formează obiectul litigiului, nu constituie o unitate locativă de sine stătătoare, așa cum aceasta este definită de textul legal citat.
Recursul este nefondat.
Examinând lucrările dosarului, se constată că în cauză nu subzistă motivele de modificare prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 Cod pr. civilă, hotărârea recurată nefiind afectată de nelegalitate.
Potrivit art. 244 alin. 1 pct. 1 Cod pr. civilă instanța poate suspenda judecata, când dezlegarea pricinii atârnă în totul sau în parte de existența sau neexistența unui drept, care face obiectul unei alte judecăți.
În speță, nu sunt îndeplinite cerințele impuse de art. 244 alin. 1 pct. 1 Cod pr. civilă, deoarece soluția din prezenta cauză nu depinde de soluția ce urmează a fi dată în dosarul nr- al Judecătoriei Craiova, ce are ca obiect rezilierea contractului de închiriere încheiat între reclamanta și pârâta SC - Montaj 1
Din interpretarea dispozițiilor art. 1 raportat la art.7 din Legea nr.85/1992, rezultă că pentru a beneficia de prevederile acestui act normativ, solicitantul trebuie să aibă calitatea de chiriaș în momentul realizării acordului de voință, respectiv data depunerii cererii de vânzare - cumpărare.
Prin urmare, nu are relevanță data intrării în vigoare a Legii nr.85/1992 și nici desființarea cu efecte pentru viitor a contractului de închiriere, calitatea de chiriaș a solicitantului examinându-se prin raportare la data depunerii cererii pentru vânzare - cumpărarea locuinței pe care acesta o ocupă în calitate de chiriaș.
Acest lucru a fost tranșat de Înalta Curte de Casație și Justiție prin decizia nr.5 din 21 ianuarie 2000 dată în recursul în interesul legii, instanța supremă statuând că relevant în cadrul acțiunilor având ca obiect obligația de a face pentru vânzarea - cumpărarea de locuințe reglementate de Legea nr.85/1992, este momentul depunerii cererii de cumpărare, dată în raport de care se verifică cerința legii privind calitatea de chiriaș a solicitantului.
În condițiile în care, în speță reclamanta a depus cererea de cumpărare a camerei pe care o deține în calitate de chiriaș anterior introducerii cererii de chemare în judecată, respectiv anterior datei de 03 ianuarie 2008, acesta este momentul în raport de care trebuie examinată cerința legii, privind calitatea de chiriaș a reclamantei.
Or, este de necontestat că la această dată valabilitatea contractului de închiriere nu era contestată, câtă vreme cererea având ca obiect rezilierea acestui contract a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Craiova, abia la data de 19 2008, reclamanta având deci calitatea de chiriaș și prin urmare, îndreptățirea să solicite vânzarea - cumpărarea locuinței în litigiu.
Faptul că ulterior pârâta a promovat acțiunea în reziliere a contractului de închiriere este lipsit de relevanță juridică, cunoscut fiind că rezilierea ca sancțiune civilă a actelor juridice produce efecte numai pentru viitor, nu și pentru trecut.
În atare situație, prima critică formulată de recurentă este nefondată și urmează a fi înlăturată.
Cât privește cea de-a doua critică, prin care se susține că hotărârea tribunalului cuprinde motive contradictorii, Curtea constată că și aceasta este nefondată.
Din considerentele hotărârii pronunțată de instanța de apel, rezultă cu claritate argumentele de fapt și de drept pe care instanța și-a întemeiat soluția, tribunalul făcând trimitere la textele de lege aplicabile în cauză, dar și la materialul probator administrat.
Motivarea hotărârii este în strânsă concordanță cu materialul probator al dosarului și temeiul legal aplicabil, astfel încât, nu există contradicții în raționamentul juridic expus de tribunal.
În condițiile în care, recurenta pârâtă nu a încheiat contractul de vânzare - cumpărare pentru locuința în litigiu, în mod corect tribunalul a reținut refuzul acestei societăți de a vinde locuința intimatei reclamante, o dovadă concludentă a refuzului fiind nu numai neperfectarea până la această dată a contractului, ci chiar exercitarea căilor de atac împotriva hotărârii instanței de fond.
Cât privește ultima critică formulată de recurenta pârâtă, prin care se susține că instanța de apel a reținut că imobilul în litigiu poate fi considerat locuință în sensul prevederilor art. 2 din Decretul nr.61/1990, se constată că și aceasta este nefondată.
Potrivit art. 2 din Decretul - lege nr.61/1990, prin locuință se înțelege suprafața locativă care cuprinde una sau mai multe camere, baie, bucătărie și alte dependințe, formând o unitate de sine stătătoare, determinată ca atare prin construcția sa.
În speță, chiar dacă locuința menționată în contractul de închiriere nr.555/6 aprilie 2006 este formată dintr-o singură cameră, având B, vestibulul, grupul sanitar și bucătăria în comun, aceasta constituie o unitate de sine stătătoare, deoarece a fost determinată ca atare, chiar prin construcția sa.
Prin urmare, tribunalul a făcut o aplicare corectă a prevederilor art. 2 din Decretul - lege nr.61/1990, așa încât critica recurentei pârâte sub acest aspect este neîntemeiată.
Pentru considerentele expuse, constatând că în cauză nu subzistă motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 Cod pr. civilă, recursul declarat de pârâta SC MONTAJ 1 C este nefondat și în baza art. 312 alin. 1 Cod pr. civilă, urmează a fi respins.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul formulat de recurenta pârâtă SC MONTAJ 1 SA împotriva deciziei civile nr. 38 din 26 ianuarie 2009, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-,în contradictoriu cu intimata reclamantă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 10 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red.Judec.-
Tehn./2 ex.
19.11.2009
Jud.apel
Președinte:Oana GhițăJudecători:Oana Ghiță, Sorin Drăguț, Costinela Sălan
