Obligație de a face. Decizia 163/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 163
Ședința publică de la 18 Februarie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Paraschiva Belulescu
JUDECĂTOR 2: Sorin Drăguț
JUDECĂTOR 3: Stela Popa
Grefier - -
Pe rol judecarea recursului declarat de pârâta. împotriva deciziei civile nr. 481 din 11 octombrie 2007 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns consilier juridic pentru recurenta pârâtă. și intimatul reclamant personal.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Intimatul reclamant a depus copii de pe decizia civilă nr.835/19 mai 2005 pronunțată de Tribunalul Dolj, în dosarul nr.5247/2005 și notificarea nr.1140/11.09.2006 formulată de A.
Consilier juridic, pentru recurenta pârâtă, a învederat instanței că are cunoștință de actele depuse și nu solicită termen pentru a le observa.
Instanța, constatând că nu mai sunt cereri de formulat sau excepții de invocat, a acordat cuvântul asupra recursului.
Consilier juridic, pentru recurenta pârâtă, a susținut că recursul este întemeiat pe dispozițiile art.304, pct.9 Cod pr. civilă. A dezvoltat oral, motivele scrise, în raport de care a pus concluzii de admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul respingerii apelului și menținerii sentinței.
Intimatul reclamant a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
La data de 24 octombrie 2006 reclamantul a chemat în judecată pârâta C, solicitând instanței obligarea acesteia de a se prezenta la notarul public pentru încheia act autentic de vânzare-cumpărare asupra apartamentului situat în C, str. -, bloc 12,.2, iar în cazul în care nu își îndeplinește această obligație, să se pronunțe hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
De asemenea, reclamantul mai solicitat instanței, ca în subsidiar, în urma unei expertize de specialitate, să se determine procentual suma de bani achitată de către reclamant din prețul apartamentului și cuantumul diferenței de preț ce mai trebuie achitată.
În motivarea cererii, reclamantul arătat că în anul 1990 i-a fost repartizat apartamentul în care locuiește în prezent împreună cu familia, în baza contractului de închiriere nr. 721 din 21 martie 1990.
Reclamantul și-a manifestat interesul de cumpăra apartamentul, pârâta fiind de acord cu înstrăinarea acestuia.
Prin comanda înregistrată la Consiliul Județean - Sector Servicii Publice sub nr. 2684 din 25 aprilie 1994, prețul de vânzare al apartamentului fost stabilit la suma de 397.595 lei.
Reclamantul precizat că, datorită faptului că nu a deținut întreaga sumă, încercat negocierea unei vânzări -cumpărări cu plata în rate.
Prin răspunsul nr. 408 din 21 iulie 1998, Consiliul Județean - Sector Servicii Publice a comunicat reclamantului prețul de 397.505 lei pentru achiziționarea apartamentului, care a fost achitat integral la data de 24 iulie 1998.
La data de 18 august 1998, pârâta a comunicat reclamantului că nu se opune înstrăinării apartamentului, dar solicitat un alt preț, pe care nu i l- comunicat nici până în prezent.
La data de 29 noiembrie 2006 pârâta depus întâmpinare, prin care solicitat respingerea cererii.
arătat că este proprietara apartamentului în baza Hotărârii Curții de Arbitraj UCECOM nr. 721 din 31 octombrie 2000, iar în cuprinsul contractului de închiriere nr. 721 din 21 mai 1990, încheiat cu reclamantul nu este stipulat dreptul de preemțiune al acestuia în eventualitatea vânzării apartamentului.
Pârâta a menționat că suma de 397.595 lei pe care reclamantul a plătit- cu titlu de preț al apartamentului nu poate fi luată în considerare ca fiind o contravaloare a vânzării imobilului, ci cel mult, probabil o compensare debitului cu titlu de chirie, având în vedere că reclamantul în calitate de chiriaș nu și- respectat obligațiile contractuale de plată a chiriei și a cheltuielilor de întreținere.
Pârâta a apreciat că, în cazul vânzării, dată fiind calitatea sa de proprietar, poate stabili singură prețul pe care dorește să-l obțină, în acel moment neexistând vreun act normativ care să o oblige să solicite girul Consiliului Județean D, sau al oricărei alte instituții, pentru stabili prețul.
La data de 24 ianuarie 2007 reclamantul depus la dosar o precizare la acțiune, prin care solicitat instanței obligarea pârâtei la încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare pentru apartamentul situat în C, -, bloc 12 ,.2, la prețul de 392.595 lei, eventual actualizarea cu coeficientul de devalorizare al monedei naționale, în zece zile de la rămânerea definitivă a hotărârii, iar în caz contrar, să fie obligată la plata unei amenzi civile către stat de 50 lei/ zi de întârziere, până la îndeplinirea obligației.
La data de 9 februarie 2007 pârâta a depus întâmpinare față de precizarea la acțiune prin care a solicitat respingerea acțiunii, arătându-se că pârâta este o organizație de grup cu caracter privat, blocul din care face parte apartamentul în cauză fiind construit din fonduri proprii ale membrilor cooperatori.
Pentru vinde aceste apartament este obligatorie aprobarea Adunării Generale a Acționarilor, și nicidecum acordul Consiliului Județean
În consecință, pârâta a apreciat că momentul vânzării, stabilirea prețului și alegerea cumpărătorului revin indubitabil proprietarului.
Prin sentința civilă nr. 2340 din 28 februarie 2007, pronunțată de Judecătoria Craiova, în dosarul nr-, s-a respins acțiunea precizată formulată de reclamantul, în contradictoriu cu pârâta
S-a luat act că pârâta nu solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut că nu se poate substitui adunării generale a pârâtei, căreia îi aparține decizia de a înstrăina apartamentul în litigiu, stabilind prețul corespunzător.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul, motivând că nu s-a acordat importanță faptului încheierii acordului de voință la data aprobării și ratificării cererii sale, acord care nu a fost denunțat dar nici materializat din culpa pârâtei, care nu i-a comunicat niciodată prețul stabilit de organele de specialitate alese - Consiliul Județean D - Sector Servicii Publice.
A susținut existența unui veritabil antecontract de vânzare -cumpărare în care ambele părți și-au dat acordul, în virtutea căruia a depus prețul, iar pârâta l-a încasat.
Culpa aparține pârâtei care a modificat unilateral prețul.
Instanța nu s-a pronunțat cu privire la cererea sa de actualizare a prețului, de stabilire a procentului din preț ce a fost achitat.
Apelul a fost legal timbrat.
La data de 04.09.2007 apelantul a depus o cerere denumită "dezvoltarea motivelor de apel".
In esență, apelantul a arătat că, datorită faptului că cererea sa fusese aprobată de conducerea si ratificată de adunarea generală, a primit somația nr. 1981/14.10.1994 prin care i s-a pus în vedere să achite prețul apartamentului până la sfârșitul lunii octombrie, însă, la acel moment nu cunoștea prețul, nefiindu-i comunicat, în pofida demersurilor sale.
Din interese obscure, nu i-a fost comunicată nici valoarea actualizată a prețului, de 565.777 lei, pe parcursul procesului pârâta atașând la dosar un tabel cu valoarea actualizată la nivelul lunii martie.
In virtutea antecontractului a consemnat la 24.07.1998 prețul către pârâtă și a înștiințat-o de acest lucru, preț încasat de pârâtă.
La 19.08.1998 i s-a comunicat că prețul va fi modificat unilateral, fără să i se comunica data calculării, motivul recalculării sau cel puțin evaluatorul, diferența de preț pe care o mai are de achitat.
Intimata a depus întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca nefondat.
In motivarea întâmpinării intimata a arătat că apelantul este doar titularul unui drept de folosință.
Acesta a fost somat să se prezinte la sediul societății pentru a achita prețul apartamentului si a încheia contractul de vânzare - cumpărare, prin adresa nr. 1981/14.10.1994, dar din anul 1994, de când și-au dat acordul pentru vânzarea apartamentului si de când a apelat la Consiliul Județean D pentru evaluarea ce avea un caracter pur orientativ, reclamantul apelant a fost total dezinteresat, neîntreprinzând nici un demers în cumpărarea apartamentului în cauză, neachitând prețul.
Mai mult, nu a făcut dovada unor solicitări scrise de a i se comunica prețul și nici dovada refuzului intimatei de a i-l comunica.
Abia în anul 1998 din proprie inițiativă și în urma demersurilor făcute către Consiliul Județean si nu către intimată, care este adevăratul proprietar, apelantul a virat în contul societății o sumă de bani, considerând că astfel a achitat contravaloarea apartamentului, stabilită în urma evaluării făcute în anul 1994.
A refuzat primirea acelei sume, comunicându-i reclamantului prin adresa nr. 2031/18.08.1998 că nu este de acord cu prețul plătit și să se prezinte la sediul societății pentru a-și ridica suma de bani virată.
In opinia sa, virarea acestei sume de bani nu ține loc de antecontract si nu incumbă nici o obligație intimatei, câtă vreme i-a comunicat reclamantului că poate ridica această sumă.
Prin aceeași adresă i-a comunicat reclamantului că este de acord cu vânzarea, dar la un alt preț, ca proprietar, având dreptul de a alege momentul vânzării.
A menționat că este de acord cu vânzarea dar, în condițiile reglementărilor legale actuale, toate actele normative invocate de reclamant fiind abrogate, dar numai în urma unei dezbateri în adunarea generală și la un preț corespunzător pieței imobiliare actuale.
Dacă în 1994 fost de acord atât cu persoana cumpărătorului, cât si cu prețul, nu poate aștepta la nesfârșit pe acest cumpărător si nu poate tolera să fie obligată să accepte un preț sub valoarea bunului.
A mai arătat nu există un antecontract de vânzare cumpărare valabil încheiat.
La dosar s-au depus înscrisuri.
Apelantul a depus concluzii scrise, înregistrate la data de 05.10.2007.
Prin decizia nr.481 din 11 octombrie 2007, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, s-a admis apelul formulat de apelantul reclamant, în contradictoriu cu intimata pârâtă, având ca obiect obligație de a face.
A fost schimbată în parte sentința civilă apelată, în sensul că a fost obligată pârâta să încheie actul de vânzare - cumpărare în formă autentică pentru apartamentul din C, bloc 12,.2, str. -, la prețul de 397.595 lei ROL actualizat cu coeficientul de devalorizare pe perioada aprilie 1994 - iulie 1998 în termen de 10 zile de la rămânerea irevocabilă a prezentei decizii.
S-a menținut soluția cu privire la celelalte capete de cerere.
S-a luat act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
În motivarea deciziei s-a reținut că dispozițiile art. 1295 cod civil consacră regula consensualismului, iar în materia vânzării - cumpărării construcțiilor legea nu a instituit reguli legate de îndeplinirea anumitor formalități, pentru ca actul juridic să ia naștere în mod valabil.
S-a mai reținut că intimata a recunoscut că acordul părților pentru vânzarea apartamentului s-a realizat în anul 1994 ( întâmpinare -fila 40, întâmpinare apel - fila 18), părțile convenind ca prețul să fie stabilit de Consiliul Județean D - Sector Servicii Publice, demersuri ce urmau să fie întreprinse de intimată.
-,deși prețul a fost stabilit de Consiliul Județean D - Sector Servicii Publice și comunicat intimatei în luna aprilie 1994, abia la 21.07.1998 cu adresa nr.4081 ( fila 8 dosar fond) intimata a comunicat reclamantului acest demers, respectiv prețul de 397.595 lei, preț ce a fost achitat de reclamant la 24 iulie 1998.
Convenția intervenită între părți nu este contrară dispozițiilor art. 1303 Cod civil, deoarece legea a permis ca părțile să cadă de acord asupra faptului ca un terț să stabilească prețul, iar ele să fie ținute să vândă, respectiv să cumpere la acel preț ( art. 304 Cod civil ) însă, odată stabilit prețul, vânzarea devine valabilă retroactiv de la data realizării acordului de voință.
Cum prețul a fost stabilit, vânzarea este considerată valabil încheiată de la data realizării acordului de voință, adică din anul 1994, chiar dacă plata prețului s-a făcut în cursul anului 1998.
Mai mult chiar, în ipoteza în care neplata prețului ar fi fost imputabilă reclamantului, aceasta nu are consecințe asupra valabilității vânzării - cumpărării, vânzătorul având posibilitatea să ceară executarea silită, sau rezoluțiunea contractului.
S-a apreciat că actul juridic intervenit între părți respectă cerințele art. 948, 1295 și următoarele Cod civil, se impune părților ca și legea, în consecință intimata nu are dreptul să-i refuze efectele și să-i aducă modificări în privința prețului, iar refuzul intimatei de a proceda la materializarea convenției în formă scrisă, este nejustificat.
S-a apreciat că soluția de respingere a cererii reclamantului, fundamentată pe dispozițiile art.65 din Legea nr.1/2005, în sensul inexistenței acordului adunării generale a intimatei pentru vânzarea imobilului este nelegală, instanțele fiind datoare în virtutea dispozițiilor art.84, art. 129 să stabilească corect situația de fapt și normele legale instituțiilor juridice aplicabile.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs intimata C, criticând-o ca nelegală - art. 304 pct.9 Cod pr. civilă.
În dezvoltarea motivelor de recurs, s-a invocat că instanța a făcut o eronată interpretare a dispozițiilor art. 1295 Cod civil, în condițiile în care reclamantul nu a plătit prețul timp de 4 ani.
-, în mod greșit s-a reținut că părțile au stabilit de comun acord ca prețul să fie stabilit de Consiliul Județean D, acest fapt fiind stabilit de către vânzător.
S-a invocat că instanța a reținut în mod eronat că între părți a existat consensualism privind vânzarea, acest fapt putând fi reținut la nivelul anului 1994, dar ulterior contractul nu s-a încheiat din culpa exclusivă a reclamantului, care nu a achitat prețul.
S-a criticat decizia și sub aspectul apărării, privind lipsa acordului de vânzare din partea Adunării Generale.
S-a arătat că în anul 1994 intimata și-a dat acordul pentru vânzare, dar convenția nu a putut fi încheiată, pentru că a lipsit consimțământul reclamantului care nu a avut banii pentru a achita prețul.
Recursul nu este fondat.
Critica privind greșita interpretare și aplicare a dispozițiilor art.1295 Cod civil este nefondată, instanța reținând în mod legal, raportat la situația de fapt invocată și probată, incidența în cauză a acestor dispoziții legale.
În cauză s-a făcut dovada deplină privind existența convenției de vânzare - cumpărare a apartamentului în anul 1994, iar această convenție îndeplinea condițiile esențiale impuse de art.943 Cod civil: capacitate, consimțământ, obiect și cauza licită.
Convenția a îndeplinit și condițiile impuse de art.1303 - 1304 Cod civil - prețul " urmând a fi determinat de un terț ( indiferent din partea cui vine această clauză)", determinare care s-a realizat în luna aprilie 1994, preț care era unul serios.
În mod fondat s-a reținut că recurenta a fost în culpă în comunicarea prețului abia în anul 1998, preț ce a și fost achitat de către reclamant.
Critica privind încălcarea dispozițiilor art. 65 din Legea nr.1/2005 este nefondată, deoarece din adresa din 18.08.1998 rezultă că în cauză există hotărârea nr.7/1994 a Adunării Generale, care valida vânzarea apartamentelor.
Susținerea recurentei că în cauză nu a existat consimțământul reclamantului pentru încheierea convenției, raportat la faptul că nu a avut suma necesară pentru achitarea prețului este nefondată, recurenta făcând confuzie între consimțământ ca manifestare de voință la încheierea unui act juridic și neexecutarea obligației asumate, instituții juridice diferite.
Având în vedere aceste considerente, urmează ca în baza art. 312 Cod pr. civilă, a se respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de recurenta pârâtă C, împotriva deciziei civile nr.481 din 11 octombrie 2007, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 18 februarie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - -
Grefier,
- -
Red.Judec.-
Tehn./2 ex.
13.03.2008r
Jd..
Președinte:Paraschiva BelulescuJudecători:Paraschiva Belulescu, Sorin Drăguț, Stela Popa
