Obligație de a face. Decizia 175/2008. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI
ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR. 175/
Ședința publică din 28 mai 2008
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE: Mihaela Popoacă
JUDECĂTORI: Mihaela Popoacă, Daniela Petrovici Costea Monica
- -
Grefier - - -
S-au luat în examinare recursurile civile declarate de:
recurenta pârâtă, cu sediul în b- 1 - nr. 21, - 18, parter, județul C;
II. recurenții pârâți CONSILIUL LOCAL C și MUNICIPIUL C prin PRIMAR, ambii cu sediul în-, județul C;
împotriva deciziei civile nr. 24, pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 22 ianuarie 2008, în dosarul civil nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă -, domiciliată în C,-, județul C, având ca obiect obligația de a face, perfectare act vânzare-cumpărare, Legea nr. 112/1995.
La apelul nominal efectuat în cauză, se prezintă pentru recurenta pârâtă C avocat -, în baza împuternicirii avocațiale depusă la fila 11 dosar, pentru recurenții pârâți Consiliul Local C și Municipiul C prin Primar se prezintă avocat, în baza delegației de substituire din 28.05.2008, depusă la dosar, iar pentru intimata reclamantă se prezintă avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. 12568 din 27.05.2008, depusă la dosar.
Procedura este legal îndeplinită, conform art. 87 și urm. Cod procedură civilă.
Grefierul de ședință se referă asupra cauzei, care învederează instanței că recursul declarat de recurenții pârâți Consiliul Local C și Municipiul C prin Primar nu este timbrat, deși recurenții au fost citați (filele 13, 14) cu mențiunea de a achita taxa judiciară de timbru în sumă de 10 lei și 0,15 lei timbru judiciar.
Apărătorul recurenților pârâți depune la dosar ordinele de plată nr. 1359 din 10.04.2008 și nr. 1614/14.05.2007 emise de Primăria municipiului C, cu care face dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 10 lei și timbru judiciar în sumă de 0,15 lei.
Apărătorul intimatei reclamante depune la dosar certificat de atestare fiscală nr. A 15300/13.05.2008 în original, declarație notarială a intimatei reclamante -, autentificată de notar public sub nr. 803/20.05.2008, precum și contractul de închiriere nr. 3858/21.09.1994.
Întrebate fiind, părțile arată că nu mai au probe de administrat și solicită cuvântul pentru dezbateri.
Instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pentru dezbateri.
Apărătorul recurentei pârâte C, având cuvântul, solicită admiterea recursului, desființarea hotărârii instanței de apel și respingerea acțiunii ca nefondată, pentru motivele expuse pe larg în cererea de recurs, cu cheltuieli de judecată.
Apărătorul recurenților pârâți Municipiul C prin Primar și Consiliul Local C, având cuvântul, solicită admiterea recursului, astfel cum a fost formulat, modificarea în tot a hotărârii tribunalului, în sensul admiterii apelului și respingerii acțiunii reclamantei, ca nefondată, cu cheltuieli de judecată. Arată că reclamanta nu a făcut dovada că s-a adresat cu cerere de cumpărare a locuinței în temeiul dispozițiilor Legii nr. 112/1995. Consideră că dreptul reclamantei nu este născut și actual. Arată că a invocat excepția prescripției dreptului la acțiune, urmând ca instanța să aprecieze dacă acțiunea este prescrisă sau nu.
Apărătorul intimatei reclamante -, având cuvântul, solicită respingerea recursurilor, ca nefondate și menținerea ca legală și temeinică a hotărârii recurate, fără cheltuieli de judecată. În ce privește excepția lipsei calității procesual pasive a Consiliului Local C în prezentul litigiu, consideră că acesta are calitate procesuală pasivă conform Legii nr. 251/2001. În ce privește prescripția dreptului la acțiune al reclamantei, consideră că acest drept nu este prescris.
Instanța rămâne în pronunțare asupra cauzei.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 6871/ 2006, reclamanta a chemat in judecata pe paratii Constanta; Consiliul Local al Municipiului Constanta si Municipiul Constanta prin Primar solicitând sa se dispuna bligarea paratilor la incheierea contractului de vâ nzare cump rare a imobilului situat in Constanta,- subsol, precum si la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii, reclamanta a aratat in esenta ca a incheiat un contract de inchiriere cu Constanta in baza repartiției 4363/22.11.1991 si in anul 2004 reinnoit contractul, acesta fiind nregistrat sub nr. 3858/16.11.2004, cu valabilitate pana la data de 08.04.2009.
Prevederile legale in vigoare, in speț a, art. 9 din Legea 112/1995 men ioneaz ca, chiria ii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie n natura pot opta pentru cump rarea acestor apartamente. In decursul timpului a făcut numeroase demersuri pentru a beneficia de prevederile acestei legi prin cumpărarea imobilului sus menționat, insa parata refuza sa incheie contract de vânzare cumpărare.
Reclamanta a mai aratat ca imobilul nu a fost revendicat de foștii proprietari, situația sa ii permite incheierea contractului, iar in imobilul in care este situat apartamentul sau locuiesc 8 familii, 4 din ele reușind sa cumpere apartamentele in care anterior au locuit cu chirie.
Paratul Consiliul Local al mun. Constanta a formulat intampinare prin care a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive. In motivarea exceptiei, a aratat in esenta ca nu are calitate procesuala pasiva, având in vedere dispozițiile Legii 215/2001, ale Legii 112/1995, coroborate cu dispozițiile 332/1996 privind înființarea Constanta.
Parata Constanta a formulat la randul sau intampinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii arătând ca acțiunea reclamantei este doar o incercare de evitare a procedurilor de vânzare a imobilelor din fondul locativ de stat, reglementate prin nr:37/2002.
Prin sentința civila nr.10097/10.09.2007, Judecatoria Constanta a admis cererea reclamantei si a obligat paratii sa incheie cu aceasta contract de vâ nzare cump rare cu privire la imobilul situat in mun. Constanta,- subsol. Totodata, a respins ca neintemeiata exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Consiliului Local al mun. Constanta.
Instanta de fond a apreciat ca cererea reclamantei este intemeiata fata de prevederile art.9 din Legea 112/1995, intrucat s-a facut dovada existentei contractului de inchiriere si inexistenta vreunei solicitari de restituire a imobilului.
In ceea ce priveste metodologia de vanzare reglementata de nr. 37/2002, s-a apreciat ca aceasta nu se refera la situatia de fata, ci la vanzarea bunurilor prin licitatie, in situatia in care vanzatorul considera oportuna vanzarea unui bun ( deci are facultatea de a opta daca va vinde sau nu ).
Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Consiliului Local al mun. Constanta s-a retinut ca, potrivit dispozitiilor art. 36 alin. 2 litc din Legea nr. 215/2001, consiliul local are atributia de a administra domeniul public si privat, avand practic calitate si interes de a participa in cauza pentru a-si exprima punctul de vedere.
Împotriva acestei sentințe, parata Constanta a declarat recurs, iar paratii Municipiul Constanta prin Primar si Consiliul Local Constanta au declarat apel.
Intimata-reclamanta a depus intampinare, prin care a solicitat respingerea cailor de atac ai mentinerea ca legala si temeinica a sentintei pronuntate in fond.
La termenul de judecata din 22.01.2008, parata Constanta a precizat ca din eroare a fost intitulata recurs in loc de apel calea de atac pe care a formulat-
Prin decizia civilă nr. 24/22.01.2008 Tribunalul Constanțaa respins ca nefondate apelurile declarate.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de apel a reținut că, avand in vedere obiectul cererii de chemare in judecata și dispozițiile art. 36 alin.2 lit.c și alin. 5 din Legea 215/2001este justificata in cauza calitatea procesuala pasiva a paratului Consiliul Local al Municipiului Constanta, in calitatea sa de administrator al domeniului privat al unitatii administrativ teritoriale, din care face parte si spatiul de locuit in litigiu.
In ceea ce priveste fondul cauzei, s-a apreciat ca potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995, titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului de 6 luni de la intrarea in vigoare a legii prevazut la art.14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului.
Nesolutionand cererea reclamantei cu motivarea ca spatiul urmeaza sa fie instrainat potrivit metodologiei de vanzare a bunurilor imobile apartinand domeniului privat al unitatii administrativ teritoriale, aprobata prin nr. 37/2002, paratii au refuzat in mod nelegal incheierea contractului de vanzare-cumparare conform dispozitiilor Legii nr. 112/1995, iar aceasta atitudine indreptateste chiriasul sa-si valorifice in instanta vocatia la cumparare, in limita drepturilor locative conferite prin contractul de inchiriere.
Metodologia de vanzare stabilita prin nr.37/2002 isi gaseste aplicarea atunci cand scoaterea la vanzare a locuintelor din fondul locativ de stat reprezinta o optiune pentru unitatea administrativ teritoriala, ceea ce nu este cazul in speta.
Obligarea unitatii administrativ teritoriale, prin primar, la vanzarea spatiului locativ aflat sub incidenta Legii nr.112/1995, in conditiile prevazute de acest act normativ, nu aduce atingere dreptului sau de dispozitie asupra bunului, deoarece obligatia de a vinde este o obligatiein rem, instituita in considerarea obiectului (locuinta preluata in proprietatea statului, care nu se restituie fostului proprietar), iar nu o obligatiein personam, reglementata in considerarea subiectului, respectiv a unitatii administrativ teritoriale.
Imobilul din care face parte spatiul de locuit in litigiu se inscrie in categoria celor ce fac obiectul de reglementare al Legii nr.112/1995, iar reclamanta intimata intruneste toate conditiile prevazute de art.9 pentru a pretinde realizarea dreptului de optiune pentru cumparare, in sensul ca are calitatea de titular al unui contract de inchiriere pentru spatiul locativ in litigiu si nu s-a dovedit ca ea sau membrii familiei sale ar fi dobândit sau înstrăinat o locuință proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții Consiliul Local C,Municipiul Constanta prin Primar și
Recurentii Consiliul Local Constanta si Municipiul Constanta prin Primar au criticat hotarirea atacata pentru urmatoarele motive:
-Consiliul Local Constanta nu justifica,in cauza,calitatea procesuala pasiva avind in vedere dispozitiile /2001 coroborate cu dispozitiile 332/1996 pentru infiintarea.Retinindu-se calitatea de administrator al bunului in litigiu a Consiliului Local Constanta,in cauza,sunt chemati in judecata doi administratori ai aceluiasi bun.
-Pe fondul cauzei, hotarirea este nelegala intrucit reclamanta nu a formulat cerere de cumparare a locuintei in temeiul /1995 si nu se poate trece direct la valorificarea acestui drept in instanta.
In mod gresit s-a apreciat ca reclamanta intruneste conditiile prevazute de art.9 din Legea 112/1995 retinind ca, in cauza, nu s-a facut dovada ca aceasta a detinut sau instrainat un imobil dupa anul 1990,instanta rasturnind sarcina probei astefel cum e prevazuta de art.1169 Cod civil.
In prezent sunt in vigoare dispozitiile 37/2002 care reglementeaza expres modalitatea de vanzare a bunurilor care fac parte din domeniul privat al unitatii administrativ teritoriale astfel ca dupa anul 2001 sunt aplicabile normele speciale si nu cele generale din 1995.
pot opta pentru cumpararea imobilelor insa,numai in masura in care proprietarul acestora sa isi exercite dreptul de dispozitie.
-Dreptul la actiune al reclamantei este prescris intrucit dreptul material la actiune s-a nascut la data expirarii termenului de 6 luni de la intrarea in vigoare a Legii 112/1995.
Daca se va aprecia ca dreptul la actiune s-a nascut la momentul manifestarii de vointa atunci, fata de motivele de recurs mentionate,in sensul ca nu s-a formulat cerere de cumparare,sa se constate ca dreptul afirmat nu este nascut.
Recurentul parat Constanta a criticat decizia tribunalului pentru netemeinicie apreciind ca, in mod gresit s-a retinut ca art.9 Legea 112/1995 instituie un drept cu caracter special de cumparare pentru chiriasul ocupant al unui imobil din fondul locativ de stat.
Textul de lege nu instituie o norma cu caracter imperativ pentru unitatile in patrimoniul carora se afla astfel de imobile.
In mod gresit au fost inlaturate apararile referitoare la aplicabilitatea nr 37/2005,desi prin acest act normativ se reglementeaza procedura de vinzare a locuintelor din fondul locativ de stat.
Analizind lagalitatea si temeinicia hotaririi atacate, din prisma acestor critici,Curtea apreciaza ca ambele recursuri sunt nefondate.
-Legea 215/2001 a administratiei publice locale,republicata,prevede in art36 alin.5 ca in exercitarea atributiilor prevazute la alin2 consiliul "hotărăște vânzarea, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate privată a comunei, orașului sau municipiului, după caz, în condițiile legii."
Intrucat, legiuitorul a prevazut expres printre atributiile consiliului local aceea de a hotari asupra vinzarii,concesionarii sau inchirierii imobilelor din patrimoniul local iar,in cauza,obiectul cererii este chiar vinzarea unui imobil ce face parte din domeniul privat al unitatii administrativ teritoriale Consiliul Local Constanta se legitimeaza procesual pasiv in actiunea dedusa judecatii.
Imprejurarea ca prin 332/1996 s-a prevazut calitatea de administrator al pentru bunurile imobile din domeniul prival al orasului Constanta -se mandat regiei nou infiintate sa incheie,in aceasta calitate,actele de vinzare cumparare,nu exclude caliatea procesuala a consiliului.
In temeiul atributiilor conferite prin Legea 215/2001 a Administratiei publice locale Consiliul local Constanta hotaraste asupra vinzarii imobilului iar,conform dispozitiilor hotaririi de consiliu, regia incheie actul,in calitate de mandatar al acestuia.
Prin urmare,in mod corect ambele instante au retinut calitatea procesuala pasiva a Consiliului Local Constanta, critica recurentilor fiind neintemeiata.
-Din inscrisurile depuse la dosar rezulta ca reclamanta a facut demersuri la directiile abilitate cu vinzarea imobilelor, din cadrul Constanta cit si din cadrul Primariei,pentru a afla situatia juridica a imobilului in care locuia in calitate de chiriasa.
Astfel, din corespondenta purtata rezulta ca aceste demersuri au fost facute in vederea cumpararii locuintei,iar daca solicitarea reclamantei s-ar fi solutionat favorabil prezentul demers juridic nu s-ar fi inregistrat pe rolul instantelor.
Nici critica referitoare la incalcarea dispozitiilor art 1169 cod civil nu poate fi retinuta.Din considerentele hotaririi atacate rezulta ca, instanta a analizat daca sunt indeplinite conditiile cerute de legea speciala pentru a cumpara si a constatat ca prin nici un mijloc de proba nu s-a dovedit ca reclamanta ar fi instrainat un imobil dupa anul 1990 iar acest lucru nu inseamna ca s-a rasturnat sarcina probei asa cum sustin recurentii.
Potrivit art.9 din Legea 112/1995 "chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului."
Legiuitorul a prevazut in acest articol vocatia chiriasilor, titulari de contracte de inchiriere,la cumpararea imobilelor in care locuiesc, in aceasta calitate,dupa decaderea din drept a persoanelor indrepatite la restituirea in natura sau,dupa caz,la plata despagubirilor,adica dupa scurgerea termenului de 6 luni.
Din continutul textului rezulta ca acest drept este prevazut in favoarea chiriasilor care,pot opta, sau nu,pentru cumpararea imobilului.Dreptul de optiune apartine acestora si nicidecum unitatii administrativ teritoriale care detine in patrimoniu bunul intrucit, in caz contrar, s-ar lasa loc arbitrariului.
Ori,legiuitorul prevazind acest drept al chiriasului a prevazut implicit si obligatia corelativa de a vinde,in sarcina unitatii administrativ teritoriale,cu conditia ca solicitantul sa indeplineasca cerintele legii,vinzatorul neavind instituit niciun drept de optiune asa cum gresit sustin recurentii.
timp cit Legea 112/1995 prevede expres dreptul chiriasului la cumpararea imobilului,conditiile pe care acesta trebuie sa le indeplineasca precum si modalitatea in care se realizeaza vinzarea, proprietarul bunului are obligatia sa solutioneze cererea in conformitate cu aceste dispozitii legale.
Nu se poate retine ca ooh otarire de consiliu local,cu aplicabilitate locala,ulterioara /1995 constituie o norma speciala care inlatura dispozitiile legii privind vinzarea imobilelor.
Cererea intemeiata pe dispozitiile Legii 112/1995 va fi solutionata in temeiul acestor dispozitii iar vinzarea imobilelor care intra sub incidenta legii va avea loc in conditiile prevazute de lege si nicidecum in baza unei metodologii prevazute in 37/2002.
Art.9 din Legea 112/1995 prevede ca abia dupa epuizarea termenului de 6 luni,in care persoanele indrepatite la restituirea in natura sau la despagubiri banesti pot formula cereri, imobilelor ce nu se restituie fostilor proprietari pot solicita cumpararea apartamentelor.
Dupa implinirea acestui termen legea deschide chiriasilor posibilitea de a depune cereri pentru cumpararea imobilului dar nu impune un termen limita pentru formularea acestor cereri,si cum legea este si in prezent in vigoare sunt in drept sa opteze pentru cumpararea imobilului.
In raport de dispozitiile art.9Legea 112/1995 si de faptul ca termenul de 6 luni a fost implinit, nu se poate retine ca dreptul afirmat de reclamanta nu este nascut si aceasta sustinere urmind sa fie inlaturata.
În ceea ce priveste criticile recurentei parate Constanta,Curtea retine ca sunt comune cu sustinerile recurentilor parati Consiliul Local Constanta si Municipiul Constanta prin Primar si au fost analizate in cadrul recursului declarat de acestia din urma astfel ca, nu vor mai fi reluate.
Pe cale de consecinta,in raport de considerentele sus expuse, apreciind ca neintemeiate toate criticile formulate,in baza art312 cod procedura civila,instanta va respinge ca nefondate recursurile.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge, ca nefondate, recursurile civile declarate de recurenta pârâtă, cu sediul în-, - 18, parter, județul C, recurenții pârâți CONSILIUL LOCAL C și MUNICIPIUL C prin PRIMAR, ambii cu sediul în-, județul C, împotriva deciziei civile nr. 24 pronunțată de Tribunalul Constanța la data de 22 ianuarie 2008, în dosarul civil nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă -, domiciliată în C,-, județul
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 28 mai 2008.
Pentru Președinte de complet, aflat în concediu de odihnă, conform art. 261(2) Cod procedură civilă, semnează Vicepreședinte instanță, | Pentru judecători, aflați în concediu de odihnă, conform art. 261(2) Cod procedură civilă, semnează Vicepreședinte instanță, |
Grefier,
- -
Red.hot.jud.fond
Red.dec.jud.apelA.
Red.dec./tehnored.jud.recurs:
/08.08.2008/2 ex.
Președinte:Mihaela PopoacăJudecători:Mihaela Popoacă, Daniela Petrovici Costea Monica
