Obligație de a face. Decizia 35/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI
ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR. 35/
Ședința publică din 26 ianuarie 2009
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE: Daniela Petrovici
JUDECĂTOR 2: Mihaela Popoacă
JUDECĂTOR 3: Irina Bondoc
Grefier - - -
Pe rol, soluționarea recursului civil formulat de recurenta pârâtă M, cu sediul în M,-, județul C, împotriva deciziei civile nr. 438, pronunțată de -, în contradictoriu cu intimatul reclamant, domiciliat în M, strada 1 - 2. -.2,.210, județul C, având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal efectuat în cauză, se prezintă pentru recurenta pârâtă, avocat G, în baza împuternicirii avocațiale seria - nr. 20498 din 17.12.2008, depusă la dosar, iar pentru intimatul reclamant, răspunde avocat, în baza delegației de substituire pentru avocat, nr. 16 din 26 ianuarie 2009, pe care o depune la dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită, conform art. 87 și urm. Cod procedură civilă.
Grefierul de ședință se referă asupra cauzei, după care:
Apărătorul recurentei pârâte depune la dosar o adresă emisă de M, din care rezultă că "numitul, de la data expirării contractului de închiriere nr. 210 din 09 iunie 2005 și până în prezent figurează în evidențele contabile ale societății cu chiria neachitată pentru camera nr. 210 al M", iar contractul nu a mai fost prelungit." În anexa acesteia, depune, în copie, motivele acțiunii de chemare în judecată a numitului pentru evacuare din camera nr. 210 . Depune, totodată la dosar, concluzii scrise.
Apărătorul intimatului reclamant, depune, la rându-i, un set de înscrisuri, în copie, reprezentând facturi cu care dorește să facă dovada că a achitat chiria pentru camera în care locuiește, precum și copie de pe carnetul de muncă seria - nr. -, cu care dorește să dovedească că a fost angajatul societății recurente pârâte până în anul 2006; mai depune la dosar concluzii scrise și hotărâri reprezentând practică judiciară.
Întrebate fiind, părțile prezente, arată că nu mai au alte cereri de formulat sau probe de depus în apărare și solicită acordarea cuvântului pe fond, pentru dezbateri.
Instanța ia act de declarația părților prezente, potrivit cu care acestea arată că nu mai au cereri prealabile de formulat sau probe de depus și, în temeiul dispozițiilor art. 150 din Codul d e procedură civilă, constată încheiată cercetarea judecătorească, acordându-le pe rând cuvântul, pe fond, pentru dezbateri.
Apărătorul recurentei pârâte, având cuvântul, critică hotărârea recurată pentru motivele ce se circumscriu art. 304 pct. 5-8, 9 Cod procedură civilă.
Solicită, admiterea recursului, așa cum a fost formulat și motivat, în principal, casarea cu trimitere pentru încălcarea formelor de procedură sub sancțiunea nulității prevăzute de art. 105 alin.2 Cod procedură civilă, instanța interpretând greșit actul juridic dedus judecății fiind lipsită de temei legal și fiind dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii.
Maf ost citată pentru termenul din 15 septembrie 2008 pentru repunerea pe rol a cauzei și nu pentru soluționarea apelului, încălcându-se dreptul la apărare, întrucât societatea intenționa să depună acte din care să rezulte că blocul nu este construit din fondurile statului, ci din fondurile Ministerului Apărării Naționale și are un regim special, nu este o locuință în sensul Legii nr. 114/1996, nu este o locuință de serviciu, ci de intervenție, iar intimatul nu a făcut dovada în nici un fel că îndeplinește numeroasele condiții prevăzute de Legea nr. 85/1992, republicată.
Cererea de repunere pe rol nu a fost legal timbrată și, în mod greșit instanța de apel, a obligat M la plata de daune cominatorii fără a se avea în vedere că nu a depus la societate cererea pentru cumpărarea locuinței și actele cerute de Legea nr. 85/1992, republicată.
Pe fondul cauzei, solicită admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei civile atacate, în sensul respingerii apelului formulat de ca nefondat și menținerea ca legală și temeinică hotărârii instanței de fond.
Învederează că intimatul reclamant, de la data de 18 aprilie 2006 nu mai are contract, nu achitat chiria până în prezent și locuiește ilegal, societatea încercând să îl evacueze pentru a repartiza camera personalului unității, aș după cum rezultă din acțiunea depusă la Judecătoria Mangalia.
În cauză, un număr de 15 camere din blocul au fost declarate în anul 2004 - de intervenție.
Arată, totodată, că intimatul reclamant a depus la dosarul un număr de trei contracte de închiriere, în care, însă, figurează numele altor persoane.
Se referă la art.1 din Primul Protocol Adițional al, la art.21 din Constituția României - dreptul de proprietate - și art. 6 alin.1 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale.
Apărătorul intimatului reclamant, având cuvântul, solicită respingerea recursuluiși menținerea deciziei instanței de apel ca fiind temeinică și legală; cu obligarea recurentei pârâte la plata cheltuielilor de judecată efectuate la fondul cauzei, în apel și în recurs.
Învederează că intimatul reclamant locuiește în garsoniera în litigiu în baza unui contract de închiriere valabil încheiat.
Calificarea unei locuințe de serviciu este dată de lege și nu de societatea proprietară. Precizează că garsoniera sa este o locuință de serviciu.
Arată că, în momentul promovării acțiunii intimatul reclamant deținea un contract de închiriere valabil încheiat, iar recurenta nu i-a notificat niciodată concediul, motiv pentru care a operat tacita relocațiune conform prevederilor art. 1436, 1437 și 1452 din Codul civil. Acțiunea promovată are drept temei juridic legea nr. 85/1992, republicată și Decretul-Lege nr. 61/1990, ambele acte normative fiind legi de protecție socială.
Mai arată că, garsoniera în litigiu este singura sa posibilitate locativă.
Din înscrisurile depuse la dosaru cauzei și din răspunsul pârâtei dat în fața instanței, rezultă fără dubiu că blocul a fost construit din fondurile statului în anii 1970; invocă art. 1 alin.1 din Legea nr. 85/192, republicată.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
La 9 mai 2007 reclamantul a chemat în judecată pârâtul M SA solicitând instanței ca prin hotărâre să oblige pârâtul să îi vândă garsoniera situată în M, str. 1 - 2. -. 2,. 210 conform prevederilor Legii nr. 85/1992 și ale Decretului Lege nr. 61/1990, să fie obligat pârâtul la daune cominatorii de 500.000 ROL/zi de la data rămânerii definitive a hotărârii ce se va pronunța în cauză și până la încheierea contractului de vânzare cumpărare și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat faptul că prezenta garsonieră situată la adresa indicată i-a fost repartizată ca locuință de serviciu și o ocupa în baza unor contracte de închiriere anuale începând din anul 1989.
Reclamantul a arătat că locuiește în garsonieră împreună cu soția și cele două minore și că aceasta reprezintă singura posibilitate locativă a familiei, că imobilul a fost construit din fondurile statului și dat în folosință la începutul anilor 70 iar garsoniera reprezintă o locuință de serviciu iar nu locuință de intervenție din următoarele considerente: reclamantul nu este salariatul pârâtei, nu îndeplinește nicio funcție în cadrul societății pârâte, achită lunar cheltuielile de chirie și de întreținere aferente contractului de închiriere, locuința nu este situată în incinta sau în apropierea sediului pârâtei.
S-a motivat că reclamantul a solicitat de nenumărate ori conducerii pârâtei să îi vândă garsoniera însă a fost refuzat motivat de faptul că aceste garsoniere nu se vând iar cererile scrise formulate în acest sens nu au fost primite de către conducerea societății pârâte.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.1, 7 și 19 din Legea nr. 85/1992, Decretul-Lege nr. 61/1990, Legea nr. 114/1996, art. 1082 cod civil și art. 274 Cod procedură civilă.
Societatea pârâtă a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea ca nefondată a cererii reclamantului pentru următoarele motive: reclamantul nu este angajatul societății și ocupă garsoniera în baza unor contracte de închiriere anuale, respectiv din anul 2001, blocul a fost dat în folosință în anul 1974 și a fost construit din fondurile Ministerului Apărării Naționale. În acea perioadă societatea exista sub forma 02029 iar la data de 30.11.2001, în baza nr.HG 952/2001 s-a transformat în societate de sine stătătoare având ca acționar unic Ministerul Economiei și Comerțului. Reclamantul nu a formulat nici o cerere de cumpărare a locuinței iar îmbunătățirile pe care le-a făcut nu îi dau dreptul de a cumpăra garsoniera ci dreptul de scutire de la plata chiriei pe o perioadă de 3 luni, potrivit clauzelor contractului de închiriere.
Pârâtul a mai arătat că temeiul de drept a fost ales greșit de către reclamant întrucât pârâtei îi sunt aplicabile dispozițiile OUG nr. 130/2004 modificate prin Legea nr. 189/2005, lege specială care se aplică cu prioritate și potrivit cu care pârâtul poate vinde locuințele pe care le are în patrimoniu titularilor contractelor de închiriere, disponibilizaților sau pensionarilor cu ultimul loc de muncă la societate dar numai pe baza aprobării de către adunarea generală a acționarilor sau a consiliului de administrație.
S-a motivat că pârâtul nu poate fi obligat la vânzarea locuințelor pe care le are în patrimoniu, reclamantul nu face parte din categoriile de persoane îndreptățite la cumpărarea garsonierei iar acest spațiu de locuit nu reprezintă o locuință de serviciu întrucât reclamantul nu are calitatea de angajat al societății pârâte.
Prin sentința civilă nr.1940/C/1.11.2007 Judecătoria Mangaliaa respins excepția prematurității formulării cererii de chemare în judecată și a respins acțiunea formulată de reclamantul.
Prima instanță a respins excepția prematurității, reținând în considerentele hotărârii că în cauză nu s-a făcut dovada împrejurării că dreptul invocat de reclamant ar fi supus vreunui termen sau vreunei condiții suspensive, iar existența sau nu a unei notificări prealabile, ca și respingerea ofertei prealabile de cumpărare a spațiului de locuit ocupat de către reclamant în baza contractului de închiriere încheiat cu societatea pârâtă nu sunt reglementate de legea invocată de reclamant ca și temei juridic al cererii drept condiții de natură să afecteze actualitatea dreptului pretins ori să împiedice realizarea acestuia pe calea justiției.
Pe fondul cererii, din analiza materialului probator administrat în cauză instanța a reținut că blocul situat în mun. M, str. 1 - 2. jud. C, a fost construit de 02647 C din fondurile Ministerului Apărării Naționale și a fost dat în folosință în anul 1974, în beneficiul fostei 02029 așa cum rezultă din procesul-verbal de recepție.
În anul 1998, 02029 aflată în subordinea Regiei Autonome Armatei a primit indicativul 02533M, iar în baza nr.HG 952/2001, ca urmare a reorganizării Companiei Naționale, a fost înființată pârâta M, în subordinea Ministerului Economiei și Comerțului.
În baza procesului-verbal de recepție nr.17/28.12.1974 și a fișei mijlocului fix, prin încheierea nr.1191/2001 dată de Biroul de carte funciară din cadrul Judecătoriei Mangalias -a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra de nefamiliști în favoarea proprietarului
Blocul în care se află garsoniera litigioasă a avut inițial destinația de cămin de nefamiliști și dreptul de proprietate a fost intabulat în anul 2001 potrivit aceleiași destinații.
Reclamantul locuiește în garsonieră începând cu anul 2001, în baza unor contracte de închiriere anuale încheiate cu societatea pârâtă.
Ultimul contract de închiriere a fost încheiat între părți sub nr. 13 din 19.02.2004 pentru un termen de 12 luni.
Având în vedere situația de fapt expusă, instanța a apreciat că nu sunt întrunite cerințele legale pentru admiterea cererii formulate de reclamant.
În drept, potrivit art.7 alin.1 din Legea nr.85 din 22 iulie 1992 în forma sa inițială de la data intrării în vigoare, cât și în forma republicată din 15 iulie 1998 "Locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractului de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi".
Dispoziția legală citată reprezintă o normă de justiție socială, dând posibilitatea chiriașilor să cumpere locuințele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem statal-juridic, având astfel și legitimitate economică, socială și morală.
Această dispoziție legală instituie astfel posibilitatea chiriașilor din asemenea locuințe de a dobândi dreptul de proprietate asupra locuințelor construite anterior anului 1992 din fondurile unităților economice și bugetare și care, potrivit legislației din acea vreme, nu puteau fi decât închiriate și nicidecum vândute persoanelor fizice.
Norma de drept în cauză extinde practic și asupra altor locuințe beneficiul dreptului de proprietate privată instituit prin Decretul-lege nr. 61/1990, al cărui obiect erau locuințele construite anterior din fondurile statului și făceau parte din fondul locativ al acestuia închiriat persoanelor fizice.
Dar beneficiul facultății de a cumpăra și obligația corelativă imperativă de a vinde instituită în sarcina persoanelor juridice deținătoare ale unor astfel de locuințe este acordat numai titularilor contractelor de închiriere din momentul intrării în vigoare a legii, respectiv anul 1992, indiferent de forma contractului de închiriere.
Așadar, obligația de a vinde nu există atâta timp cât chiriașul de la data intrării legii în vigoare nu a cerut sau nu cere a i se vinde și încetează în momentul în care raportul de locațiune a luat naștere după intrarea în vigoare a Legii nr.85/22.07.1992, nemaiexistând dreptul chiriașului de a cere să i se vândă, respectiv de a cumpăra locuința.
În această din urmă ipoteză, locuința rămâne în proprietatea persoanei juridice deținătoare, nemaifăcând obiectul prevederilor art.7 alin.1 din Legea nr.85 din 22 iulie 1992, modul de administrare și eventuala înstrăinare stabilindu-se de către consiliul de administrație sau de către conducerea societății deținătoare astfel cum prevăd dispozițiile art.7 alin.8 din aceeași lege.
În concluzie, dreptul de a cumpăra și obligația corelativă de a vinde se pot materializa printr-un contract de vânzare-cumpărareintuitu personae, adică numai în considerarea calității de chiriaș în momentul intrării legii în vigoare, eventuala vânzare-cumpărare între unitatea deținătoare și un chiriaș ulterior fiind supusă principiului libertății actelor juridice, numit și principiul autonomiei de voință, consacrat indirect prin dispozițiile art.5 și art.969 alin.1 Cod civil.
Această interpretare rezultă fără putință de tăgadă și din decizia nr. II din 29 septembrie 1997 pronunțată de fosta C Supremă de Justiție în soluționarea recursului în interesul legii declarat de procurorul general cu privire la înțelesul ce trebuie dat expresiei "locuințe de intervenție", în raport cu prevederile art.7 alin.6 din Legea nr.85/1992.
Astfel, instanța supremă a statuat că "titularii contractelor de închiriere a suprafețelor locative construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, încheiate anterior modificărilor aduse Legii nr.85/1992 prin Legea nr.76/1994, pot cere instanței de judecată obligarea unităților la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a suprafețelor locative respective numai dacă aceste nu sunt locuințe de intervenție".
În cauza de față, reclamantul nu a avut calitatea de chiriaș al locuinței în litigiu la data intrării în vigoare a Legii nr.85/1992, dobândind această calitate numai din anul 2001, astfel încât nu are beneficiul art.7 alin.1 din lege, iar pârâta nu poate fi obligată a-i vinde această locuință.
A considerat prima instanță că acceptarea susținerilor reclamantului cu consecința admiterii cererii de chemare în judecată și obligării pârâtei la micșorarea patrimoniului propriu contrar voinței sale și făcând abstracție de interpretarea teleologică a dispozițiilor art.7 din Legea nr. 85/1992, ar constitui o gravă încălcare atât a dispozițiilor art.480 Cod civil care definesc prerogativele dreptului de proprietate, cât și a dispozițiilor art.136 din Constituție, dispoziții potrivit cărora "Proprietatea privată este inviolabilă, în condițiile legii organice."
De asemenea, instanța a apreciat că înfrângerea principiului autonomiei de voință și obligarea pârâtei la a vinde imobilul litigios în condițiile în care reclamanta nu a dovedit apartenența la categoriile de persoane în beneficiul cărora a fost edictată norma de protecție socială invocată drept temei al cererii de chemare în judecată, ar constitui o gravă atingere a dispozițiilor art.1 alin.1 din Primul Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, dispoziție potrivit căreia "nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional".
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamantul.
Prin decizia civilă nr. 438/22.09.2008 Tribunalul Constanțaa admis apelul formulat de apelantul reclamant și a schimbat în parte sentința civilă nr. 1940/C/ 01.11.2007 pronunțată de Judecătoria Mangalia, în sensul că:
A admis acțiunea formulată de reclamantul, în contradictoriu cu pârâtul SC M SA, în parte.
A obligat pârâtul să vândă reclamantului, în condițiile Legii nr.85/1992 republicată, garsoniera situată în M, str. 1 - 2. -.2,.210.
A obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 10 lei pe zi de întârziere cu titlu de daune cominatorii, de la data rămânerii definitive a prezentei decizii și până la executarea efectivă a obligației.
A menținut celelalte dispoziții ale sentinței.
A obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 100 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut că vânzarea nu este condiționată de existența unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii nr.85/1992, în acest sens fiind pronunțată de către Înalta Curte de Casație și Justiție decizia în recurs în interesul legii nr.5/21.01.2008.
În cazul privatizării unităților de stat, obligația de vânzare către chiriași conținută de dispozițiile Legii nr.85/1992 a fost consacrată ca o obligație in rem- în considerarea obiectului (respectiv locuințe construite din fondurile statului), naștere în cadrul procesului de privatizare.
Prin urmare, atât timp cât locuința a cărei vânzare se solicită este construită din fondurile statului, anterior intrării în vigoare a legii, nu are relevanță împrejurarea că societatea pârâtă este societate privatizată.
Tribunalul a mai reținut că dispozițiile OUG nr.130/2004 privind unele măsuri pentru vânzarea de către societățile comerciale, companiile și societățile naționale din sectorul energiei, petrolului, gazelor naturale, resurselor minerale și al industriei de apărare, precum și de către alți agenți economici din subordinea Ministerului Economiei și Comerțului a locuințelor pe care aceștia le au în patrimoniu personalului propriu, titularilor contractelor de închiriere sau pensionarilor cu ultimul loc de muncă la acești agenți economici nu sunt aplicabile în cauză pentru că în sfera de reglementare a acestui act normativ intră locuințele din patrimoniul agenților economici menționați, în sens larg, deci locuințe care au intrat în orice mod în patrimoniu (deci inclusiv după intrarea în vigoare a Legii nr.85/1992), în timp ce dispozițiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992 fac trimitere în mod expres la locuințele construite din fondurile statului și date în folosință până la momentul adoptării acestei legi.
În aceste din urmă dispoziții se încadrează și imobilul în litigiu.
Prin urmare, prin cele două acte normative menționate legiuitorul a făcut o distincție clară între imobilele construite din fondurile statului anterior adoptării Legii nr.85/1992 și celelalte imobile deținute de societățile comerciale.
Tribunalul a constatat și că reclamantul și-a manifestat opțiunea de a cumpăra imobilul prin însăși formularea cererii de chemare în judecată.
Sub aspectul daunelor cominatorii, s-a reținut că doctrina a evidențiat posibilitatea acordării acestora în faza judecării fondului pricinii pe baza precedentului de practică judiciară și nu pe temeiul dispozițiilor art.5802-5804Cod procedură civilă ce sunt aplicabile în faza executării silite și sunt proprii executării silite a obligațiilor de a nu face și a obligațiilor de a face, altele decât cele prevăzute de art.575 din cod.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul SC M SA invocând nelegalitatea hotărârii în raport de dispozițiile art. 304 pct. 5-8 și 9 din Codul d e procedură civilă.
Susține pârâtul Că pentru termenul din 15 septembrie 2008 fost citat pentru repunerea pe rol a cauzei, astfel că la acel termen cauza nu putea fi soluționată și invocă netimbrarea cererii de repunere pe rol a cauzei.
Arată că spațiul în care locuiește reclamantul nu este o locuință așa cum este definită această noțiune de Legea nr. 114/1996 și că locuința în litigiu este o locuință de intervenție, nu de serviciu cum în mod greșit a reținut instanța.
SC M este o societate comercială înființată în conformitate cu HG nr. 952/2001 în domeniul apărării, căreia îi sunt aplicabile dispozițiile OUG nr. 130/2004 modificată prin Legea nr. 189/2005, legi care nu stabilesc obligația societății de a vinde locuințele din patrimoniu. Apreciază că în speță nu sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 85/1992 și prin obligarea sa la vânzarea locuinței instanța i-a încălcat dreptul constituțional la proprietate.
Susține recurenta că reclamantul nu întrunește condițiile prevăzute de Legea nr. 85/1992 pentru vânzarea locuinței în litigiu deoarece contractul de închiriere încheiat cu reclamantul a expirat la 18 aprilie 2006 și după această dată reclamantul nu a mai achitat chiria, societatea încercând să-l evacueze pentru repartizarea spațiului personalului angajat al unității. De asemenea, la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, reclamantul nu avea calitatea de chiriaș, raporturile sale locative începând în 18 aprilie 2005.
Invocă art. 8 din Legea nr. 85/1992 care stabilește că modul de administrare și eventuala înstrăinare a acestor locuințe se stabilește de consiliile de administrație, respectiv de conducerile unităților.
Susține că instanța a acordat greșit daune cominatorii.
Analizând legalitatea hotărârii recurate în raport cu criticile formulate instanța reține următoarele:
Sub aspect procedural, susținerile recurentei referitoare la neregularitățile comise cu ocazia soluționării cererii de repunere pe rol a cauzei sunt neîntemeiate.
Astfel, printr-o cerere depusă la 14 iulie 2008 de către, cerere timbrată cu taxa judiciară de timbru de 4 lei și timbru judiciar de 0,15 lei (filele 19,20 dosar apel), acesta a solicitat repunerea pe rol a cauzei suspendată la 17 martie 2008 în condițiile art. 242 pct. 2 Cod procedură civilă.
Conform rezoluției judecătorului, pentru termenul fixat, 15 septembrie 2008, SC M SA a fost citată, fără ca pe citație să fie înscrisă vreo mențiune referitoare la actul procedural ce urmează a se discuta în cauză. În aceste condiții, în mod corect la termenul fixat s-a luat în discuție atât cererea de repunere pe rol a cauzei cât și fondul litigiului, tribunalul dispunând repunerea pe rol a cauzei chiar în ședința de judecată pentru care intimatul fusese citat.
Pe fondul recursului, se reține:
Potrivit dispozițiilor Legii nr. 85/1992 republicată, locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărare de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație și cele ale prezentei legi.
Astfel, art.7 al.1 din actul normativ menționat prevede că locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi.
6 al aceluiași articol precizează că de prevederile alin.1 beneficiază și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare, iar această normă înlătură apărarea recurentei, conform căreia lipsa calității reclamantului, de salariat al unității pârâte, constituie un impediment la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, pentru că legea prevede în mod expres că beneficiază de dispozițiile de favoare la vânzarea-cumpărarea locuințelor de serviciu și chiriașii care nu au calitatea de salariați ai unității.
Neîntemeiat susține recurenta că nu există dreptul reclamantului de a cumpăra locuința închiriată în temeiul Legii nr. 85/1992 și al Decretului-Lege nr. 61/1991 întrucât din interpretarea prevederilor legale menționate anterior rezultă că cerințele stabilite de aceste norme, respectiv ca locuința să fie construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, anterior intrării în vigoare a legii (29.07.1992), să nu fie o locuință de intervenție, iar titularul cererii să aibă calitatea de chiriaș al locuinței solicitate a fi vândute la momentul cererii de vânzare-cumpărare, sunt îndeplinite în cauză.
Astfel, blocul, în care este situată garsoniera nr. 306 situată în M, str. 1 - 2. județul C, a fost construit de nr. 02647 C din fondurile Ministerului Apărării Naționale și a fost dat în folosință în anul 1974 în beneficiul fostei nr. 02029. În anul 1998, nr. 02029, aflată în subordinea Armatei, a primit indicativul 02533M, iar în baza nr.HG 952/2001, ca urmare a reorganizării Companiei Naționale, a fost înființată pârâta M, în subordinea Ministerului Economiei și Comerțului.
Blocul a fost întabulat în favoarea proprietarului, cu destinația de cămin de nefamiliști.
Și cea de-a doua condiție este îndeplinită în cauză pentru că locuința în litigiu este o locuință de serviciu, nu de intervenție, așa cum a fost abuziv calificată de pârâtă prin Decizia nr. 357/21.12.2004 a Comitetului de Administrație al M
Încadrarea imobilului în categoria locuințelor de intervenție este nelegală pentru că pârâta nu avea competența să stabilească natura juridică a acestor spații de locuit, care este atributul exclusiv al legiuitorului, materializat prin dispozițiilor art. 7 din Legea nr. 85/1992 modificată, în care sunt definite atât locuințele de serviciu, cât și locuințele de intervenție.
Potrivit dispozițiilor art.7 alin.6 din Legea nr. 85/1992 modificată "locuințele de intervenție, în sensul prezentei legi, sunt cele destinate cazării personalului unităților economice sau bugetare care prin contract de muncă îndeplinesc activități sau funcții ce necesită prezența permanentă sau în caz de urgență în cadrul unităților".
În speță, chiar recurenta a confirmat prin întâmpinarea depusă la prima instanță faptul că garsoniera nr.210 a fost închiriată reclamantului începând cu anul 1989 ca locuință de serviciu. Prin urmare, la momentul primului contract de închiriere din anul 1989, garsoniera nr. 210 din blocul "" a avut destinația de locuință de serviciu, nu de intervenție, și a fost închiriată unei persoane care era salariat al pârâtei, astfel că nu erau îndeplinite condițiile art. 7 alin.6 din Legea nr. 85/1992 modificată.
Calificarea acestei garsoniere ca locuință de intervenție în anul 2004, pe parcursul derulării contractului de închiriere cu reclamantul, a fost abuzivă cu atât mai mult cu cât cea mai mare parte a locuințelor situate în blocul "" au fost înstrăinate de către pârâtă și doar un număr de 15 garsoniere au fost recalificate ca locuințe de intervenție.
De altfel, prin Hotărârea nr. II din 29.09.1997 pronunțată de Curtea Supremă de Justiție în recurs în interesul legii s-a statuat că actele prin care conducerile unităților consideră suprafețele locative locuințe de intervenție sunt supuse, în toate cazurile, controlului instanțelor judecătorești.
În concluzie se constată că măsura Consiliului de Administrație al unității pârâte, de calificare a garsonierei nr. 306 ca locuință de intervenție în timpul derulării unui contract de închiriere cu reclamantul, care nu era salariat al pârâtei la momentul închirierii locuinței, este abuzivă și urmează a fi cenzurată de instanța de judecată.
Faptul că pârâta M este în prezent o societate privatizată nu înlătură dreptul recunoscut chiriașilor de Legea nr. 85/1992, de a cumpăra locuința închiriată, pentru că dispozițiile acestui act normativ sunt aplicabile tuturor societăților comerciale de naționalitate română, indiferent de forma de organizare, de natura capitalului sau de structura acționariatului, atât timp cât locuințele au fost construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii.
Caracterul de normă de justiție socială dat de legiuitor Legii nr. 85/1992 a fost recunoscut și de Curtea Constituțională prin numeroase decizii pronunțate cu privire la constituționalitatea art. 7 alin.1 din acest act normativ (Decizia nr. 201/14.04.2005, publicată în Monitorul Oficial nr. 472/3.06.2005 și Decizia nr.378/7.07.2005, publicată în Monitorul Oficial nr. 798/2.09.2005), hotărâri în cuprinsul cărora a stabilit că, în cazul privatizării unităților din ale căror fonduri au fost construite locuințe ce au făcut obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare, obligația de vânzare către chiriași prevăzută de dispozițiile Legii nr. 85/1992 este o obligație "in rem" (privește locuința construită din fondurile unităților economice sau bugetare), iar nu o obligație "in personam", care ar fi avut în considerare societatea comercială ce a luat naștere pe calea privatizării.
A mai reținut instanța constituțională și că, deși dispozițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992 instituie o limitare legală a exercițiului dreptului de proprietate al unităților economice sau al societăților comerciale asupra acestor locuințe, o atare limitare este conformă prevederilor constituționale și se justifică din punct de vedere juridic, social și moral întrucât chiriașii au contribuit la construirea acestor locuințe.
Acest fapt a impus, prin consacrare legală, dreptul chiriașilor de a cumpăra locuințele închiriate în condiții privilegiate, soluția legislativă dând expresie obligației constituționale a statului de a asigura condițiile necesare pentru creșterea calității vieții și pentru un trai decent.
Dreptul la cumpărare nu poate fi înlăturat nici de apărarea referitoare la faptul că spațiul închiriat reclamantului nu constituie o locuință în înțelesul legii - întrucât este format numai dintr-o cameră și un hol, în care chiriașul și-a amenajat și un grup sanitar - pentru că destinația de locuință a acestui imobil nu poate fi negată în condițiile în care chiar pârâta a închiriat-o cu această destinație.
În ceea ce privește calitatea reclamantului, de chiriaș al imobilului în litigiu, se reține că acesta s-a aflat în raporturi locative cu pârâta începând cu anul 1989 și până în prezent, fără a interveni vreo hotărâre judecătorească de reziliere a contractului de închiriere pentru neplata chiriei sau de evacuare a acestuia din garsoniera nr.210.
Anunțarea concediului printr-o cerere adresată Judecătoriei Mangalia ulterior formulării de către reclamant a cererii de obligare la vânzarea garsonierei nu poate constitui un impediment la vânzarea-cumpărării garsonierei deoarece reclamantul se află în litigiu cu pârâta, pentru perfectarea actelor de vânzare-cumpărare, din anul 2005, iar refuzul locatorului de a-i înstrăina locuința a fost exprimat fără echivoc, notificarea concediului fiind urmarea acestei atitudini abuzive a pârâtei.
Deși reclamantul a avut contract de închiriere pentru garsoniera nr. 210 încă din anul 1989, reînnoit anual, încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu poate fi împiedicată de faptul că reclamantul a încheiat ultimul contract de închiriere al imobilului în litigiu în iunie 2005, după intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1992, pentru că, pe de o parte, la data apariției legii, reclamantul avea calitatea de chiriaș în imobilul în litigiu, iar pe de altă parte pentru că legea nu face nici o distincție între chiriașii din locuințele de serviciu închiriate anterior anului 1992 și persoanele care au dobândit această calitate ulterior intrării în vigoare a legii speciale.
În acest sens, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit prin decizia civilă nr. 5/21.01.2008 pronunțată în recurs în interesul legii, că "dispozițiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, sunt aplicabile și în cazul contractului de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ".
De asemenea, nu se poate reține nici apărarea referitoare la incidența în speță a prevederilor OUG nr. 130/2004 pentru că, așa cum corect a reținut tribunalul, societatea recurentă nu se înscrie în nici una dintre categoriile de persoane menționate, cu titlu limitativ, în actul normativ invocat, astfel că vânzarea spațiului în litigiu nu este supusă condițiilor menționate în acest act normativ.
În ceea ce privește obligarea pârâtei la plata de daune cominatorii pentru constrângerea debitorului la îndeplinirea obligației de a face stabilită de instanță, Curtea constată că recursul este întemeiat.
Potrivit art. 5803alin. 1 Cod procedură civilă, dacă obligația de a face la care este constrâns debitorul printr-un titlu executoriu nu poate fi îndeplinită de altă persoană, debitorul poate fi constrâns la îndeplinirea obligației prin aplicarea unei amenzi civile. Potrivit alin. 5 al aceluiași text, pentru executarea acestor obligații nu se pot acorda daune cominatorii.
Rezultă din interpretarea literală a normelor legale arătate că, după modificarea art. 5803din Codul d e procedură civilă prin art. I pct. 35 din Legea nr. 459/2006, daunele cominatorii nu se mai pot acorda ca mijloc de constrângere a debitorului în cazul obligațiilor de a face, acestea fiind în mod implicit abrogate prin prevederile alin. 5 introdus.
Se reține, în aceste condiții, că soluția tribunalului d e obligare a pârâtului la plata de daune cominatorii este dată cu aplicarea greșită a legii, motiv pentru care, aplicând prevederile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, decizia va fi modificată sub acest aspect, în sensul respingerii cererii reclamantului de obligare a pârâtului la daune cominatorii.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul civil formulat de recurenta pârâtă M, cu sediul în M,-, județul C, împotriva deciziei civile nr. 438, pronunțată de -, în contradictoriu cu intimatul reclamant, domiciliat în M, strada 1 - 2. -.2,.210, județul C, având ca obiect obligația de a face.
Modifică în parte decizia recurată, în sensul că respinge cererea de obligare a pârâtei la plata daunelor cominatorii.
Menține restul dispozițiilor deciziei.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 26 ianuarie 2009.
PREȘEDINTE, - - | JUDECĂTOR, - - Pentru judecător, aflat în concediu de odihnă, conform art. 261(2) Cod procedură civilă, semnează Președinte de instanță, |
Grefier,
- -
Red.hot.jud.fond; red.dec.jud.apel
Red.dec./tehnored.jud.recurs /30.03.2009; gref.AB/2 ex./02.04.2009
Președinte:Daniela PetroviciJudecători:Daniela Petrovici, Mihaela Popoacă, Irina Bondoc
