Obligație de a face. Decizia 351/2008. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECTIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 351
Ședința publică de la 19 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Cristina Văleanu
JUDECĂTOR 2: Georgeta Protea
JUDECĂTOR 3: Mona Maria
Grefier -
S-a luat în examinare cererea de recurs formulată de Municipiul I prin Primar împotriva deciziei civile nr. 295 din 16.04.2008 a Tribunalului Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă intimata asistată de avocat, lipsă fiind reprezentantul recurentului și al intimaților Comisia de Aplicare a legii nr. 1125/1995 și Consiliul Local al Municipiului
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că pricina este la prim termen, la dosar s-a depus prin serviciul de registratură de către recurent chitanța nr. 1744/28.07.2008 reprezentând dovada achitării taxei judiciare de timbru de 4 lei și timbru judiciar de 0,5 lei și de către intimata Comisia de Aplicare a legii nr. 112/1995 a Județului I întâmpinare cu duplicat ce a fost comunicat recurentului.
Avocat depune la dosar împuternicire avocațială pentru intimata. Interpelat, arată că nu mai are alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată recursul în stare de judecată și acordă cuvântul părților la dezbateri.
Avocat solicită respingerea recursului formulat de Municipiul I - prin Primar.Solicită, de asemenea, a se aprecia că hotărârea pronunțată de Tribunalul Iași este temeinică și legală.
Arată că intimata a dovedit la instanțele anterioare că a deținut imobilul din litigiu din anul 1969, conform contractelor de închiriere ce au fost prelungite (fila 22 dosarul tribunalului) și care atestă durata de închiriere până la data de 08.04.2009.
Susține că imobilul nu a fost revendicat niciodată în baza Legii nr. 112/1995 și nici în temeiul Legii nr. 10/2001. În aceste condiții intimata este îndreptățită să cumpere imobilul, a făcut dovada că nu a fost niciodată revendicat de vechiul proprietar, a deținut calitatea de chiriaș, conform dispozițiilor art. 42 din Normele Metodologice de aplicare a legii nr. 10/2001. În temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995, titularii contractului de închiriere pot solicita cumpărarea imobilului ce vocația să înstrăineze imobilul chiriașilor. Normele Metodologice atestă faptul că are chiriașul dreptul de preemțiune la cumpărarea imobilului. În ianuarie 2007 intimata a solicitat schimbarea calității din chiriașă în cumpărătoare, nu se încalcă dispozițiile art. 53 din Constituția României.
În condițiile în care nu s-ar recunoaște intimatei acest drept, s-ar încălca un drept constituțional, mulți chiriași au cumpărat imobilele fără a se ajunge în instanță.
Arată că nu solicită obligarea părții adverse la plata cheltuielilor de judecată.
Declarându-se dezbaterile închise, după deliberare:
CURTEA DE APEL:
Asupra recursului civil de față;
Prin sentința civilă nr. 12783/5.11.2007 pronunțată de Judecătoria Iași în dosarul nr-, s-a admis excepția lipsei calității procesuale de folosință a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 și s-a respins ca atare acțiunea formulată în contradictoriu cu această pârâtă; s-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Consiliul Local I și s-a respins ca atare acțiunea formulată în contradictoriu cu acesta; s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâtul Municipiul I și a fost obligat acesta să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul cu destinație de locuință situat în I,-, ce face obiectul contractului de închiriere nr. 4366/17.01.2003 sub sancțiunea plății de daune cominatorii în cuantum de 10 lei pentru fiecare zi de întârziere de la rămânerea irevocabilă a hotărârii și până la executarea obligației stabilite prin aceasta.
În motivarea acțiunii reclamanta a arătat ca a dobândit calitatea de chiriașa a imobilului situat in I- in baza contractului de închiriere nr. 4366/17.01.2003 încheiat cu Consiliul Local I - Direcția de Administrare a Public si Privat in calitate de locator ca urmare a reînnoirii contractului de închiriere nr. 6318/02.02.1969 reînnoit prin contractul nr. 5669/1981. Pe toata durata derulării contractului de închiriere si-a îndeplinit obligațiile contractuale. In luna ianuarie a anului 2007 formulat cerere pentru cumpărarea locuinței dar a fost informata ca cererea ei va fi soluționata la prima întrunire a Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995. Deoarece îndeplinește condițiile prevăzute de Legea nr. 112/1995 si anume are calitatea de chiriaș iar imobilul închiriat nu a fost revendicat de către foștii proprietari, solicita obligarea pârâților la încheierea contractului de vânzare cumpărare.
In drept au fost invocate dispozițiile Legii nr. 112/1995 si ale Legii nr. 215/2001.
Analizând probele administrate in cauza cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive a Consiliului Local I instanța reținut următoarele:
Calitatea procesuala pasiva presupune existenta unei identități intre persoana paratului si cel care este obligat in raportul juridic dedus judecații. In cauza de fata s-a solicitat obligarea paratului Consiliul Local al Municipiului I la încheierea unui contract de vânzare cumpărare având ca obiect imobilul cu destinație de locuință situat in I-. Deoarece, potrivit art.21 din Legea nr.215/2001 Municipiul I este cel care are personalitate juridica și patrimoniu propriu fiind proprietarul bunurilor care aparțin domeniului privat al unității administrativ-teritoriale si este titular a drepturilor și obligațiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public și privat si nu Consiliul Local al Municipiului I care potrivit art. 36 alin 2 lit. c din Legea nr. 215/2001 este un simplu administrator al bunurilor din domeniul privat a Municipiului I, instanța a apreciat că, neavând calitatea de proprietar al imobilului cu privire la care se solicita obligarea la încheierea contractului de întreținere, Consiliul local nu are calitate procesuala in prezenta cauza si in consecința a admis excepția lipsei calității procesuale pasive si a respins acțiunea formulata in contradictoriu cu acest parat.
Cu privire la fondul cauzei, instanța a reținut ca reclamanta ocupa locuința din I- in baza contractului de închiriere nr. 4366/17.01.2003 încheiat cu Consiliul Local I - Direcția de Administrare a Public si Privat in calitate de locator ca urmare a reînnoirii contractului de închiriere nr. 6318/02.02.1969 reînnoit prin contractul nr. 5669/1981. Din adresa nr. 67528/21.09.2007 emisa de către Municipiul I instanța a reținut ca nu au fost înregistrate cereri de restituire cu privire la imobilul situat in-.
Prin art. 9 din Legea nr. 112/1995 li s-a recunoscut chiriașilor titulari de contract a apartamentelor, care nu se restituie foștilor proprietari sau moștenitorilor, acestora dreptul de a cumpăra locuința dar acest drept a fost recunoscut doar chiriașilor care aveau contractul de închiriere încheiat anterior intrării in vigoare a acestei legi si care nu au dobândit sau înstrăinat o locuința proprietate personala după 01.01.1990.
Deoarece in cauza reclamanta a făcut dovada ca a avut un contract de închiriere a locuinței situate in- încheiat anterior intrării in vigoare a Legii nr. 112/1995 iar aceasta locuința nu a fost revendicata de către foștii proprietari, instanța a reținut ca sunt îndeplinite condițiile prevăzute de Legea nr. 112/1995 si in consecință a obligat paratul Municipiul I prin primar sa încheie cu reclamanta contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul cu destinație de locuința situat in I- ce face obiectul contractului de închiriere nr. 4366/17.01.2003. Având in vedere ca legiuitorul prin Legea nr. 112/1995 a prevăzut expres obligația paratului de a vinde chiriașilor imobilele închiriate daca sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege si ca in cauza deși erau îndeplinite condițiile iar reclamanta a întreprins demersuri pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare Municipiul nu si-a îndeplinit aceasta obligație, instanța l-a obligat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sub sancțiunea plații de daune cominatorii in cuantum de 10 lei pentru fiecare zi de întârziere de la rămânerea irevocabila a prezentei hotărâri si pana la executarea obligației de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.
Tribunalul Iași, prin decizia civilă nr.295 din 16.04.2008, a respins apelul și a păstrat sentința instanței de fond.
Pronunțând această decizie, tribunalul a reținut că reclamanta ocupă imobilul situat în I,- începând din 2.02.1969 în calitate de chiriaș, contractele de închiriere fiind prelungite succesiv, ultimul fiind încheiat pentru perioada 17.01.2003 - 17.01.2008 (filele 8-11 dosar fond).
Prin cererea înregistrată la Primăria Municipiului I sub nr. 2459 din 17.01.2007, reclamanta a solicitat cumpărarea apartamentului sus-menționat iar urmare a nesoluționării cererii de către pârât a formulat acțiunea cu care a fost investită prima instanță.
Potrivit art. 42 alin. 1, 3 din Legea nr. 10/2001, imobilele cu destinația de locuință care nu se restituie în cadrul procedurii reglementate de lege, rămân în administrarea deținătorilor actuali, putând fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune.
Dispozițiile legale enunțate sunt explicitate de Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, potrivit cărora pentru imobilele cu destinație de locuințe, care nu s-au restituit în natură, deținătorul actual dobândește vocația de a le înstrăina către chiriași, însă această înstrăinare se va face potrivit legislației în vigoare; respectiv potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare și Legea nr. 10/2001 (.).
legale la care fac trimitere dispozițiile Legii nr. 10/2001, respectiv art. 9 din Legea nr. 112/1995 stabilesc dreptul chiriașilor din imobilele nerestituite foștilor proprietari de a opta pentru cumpărarea locuințelor ocupate în baza contractelor de închiriere.
Prevederile Legii nr. 10/2001 trebuie așadar interpretate în corelare cu dispozițiile Legii nr. 112/1995, în sensul că prin sintagma "pot vinde" legiuitorul nu a lăsat la latitudinea deținătorului opțiunea vânzării sau nu a imobilului care nu a fost restituit în procedura prevăzută de Legea nr. 10/2001, o interpretare contrară fiind de natură a crea și un regim discriminatoriu pentru chiriașii ai căror contracte au fost încheiate sub imperiul Legii nr. 10/2001 raportat la cei ai căror contracte de închiriere au fost încheiate sub imperiul Legii nr. 112/1995, fapt ce nu poate fi permis potrivit art. 16 alin. 1 Constituție.
Municipiul I, prin primar, a declarat recurs considerând că decizia tribunalului este nelegală pentru motivele înscrise în art.304 punctele 7 și 9 Cod procedură civilă.
În dezvoltarea motivelor de recurs, se susține că imobilul ocupat de intimată se află sub incidența Legii nr.10/2001, deoarece a trecut în proprietatea statului în baza prevederilor Decretului nr.111/1951 și a sentinței civile nr.3225/1963.
Învederează recurenta că nici Legea nr.10/2001, nici HG nr.498/2003 și nici Legea nr.112/1995 nu prevăd obligativitatea municipiului de a vinde imobilul, iar la încheierea unui contract se cer a fi îndeplinite mai multe condiții pentru a se asigura valabilitatea acestuia, condiții referitoare la capacitatea de a contracta, la consimțământul valabil al persoanelor care încheie contractul, la obiectul determinat și licit, precum și la cauza licită.
Instanța obligă Municipiul I la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, dar în condițiile în care nu există un antecontract între intimată și recurent și nu există nici o obligație stabilită prin acte normative de a vinde nu se poate considera că există consimțământul vânzătorului la încheierea unui astfel de act.
Afirmă recurentul că doctrina este unitară în a considera că, în condițiile în care legea nu instituie obligația proprietarului actual de a vinde imobilul, decizia instanței de a-l obliga la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare se constituie într-o depășire a atributelor puterii judecătorești, intrându-se în sfera legislativului, fapt care încalcă principiul separației puterilor în stat.
Mai mult, prin obligarea proprietarului imobilului la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, în condițiile în care legea nu prevede această obligație, se încalcă principiul libertății contractuale, precum și art.53 din Constituție care prevede că exercițiul unor drepturi sau al unor libertăți poate fi restrâns numai prin lege, iar în prezent nu există o prevedere legală în acest sens.
Recurentul mai susține că tribunalul nu a motivat respingerea apelului în ceea ce privește cererea de obligare la plata daunelor cominatorii, cerere care este nefondată în urma ultimelor modificări ale art.580 ind.3 Cod procedură civilă.
Comisia de aplicare a Legii nr.112/1995 a județului Iaf ormulat întâmpinare susținând că, în mod corect, s-a reținut lipsa capacității procesuale de folosință deoarece ea nu reprezintă o entitate juridică de sine stătătoare și nu poate sta în judecată ca parte procesuală cu drepturi depline.
Legal citați, Consiliul Local al Municipiului I și nu au formulat întâmpinări în cauză.
Analizând actele și lucrările dosarului în raport de criticile formulate de Municipiul I, prin primar, de ansamblul materialului probator administrat în cauză și de prevederile legale incidente, Curtea reține că recursul nu este întemeiat.
Locuința situată în I,- se află în domeniul privat al statului și în administrarea Consiliului Local
Prin contractul de închiriere nr.6318 din 2.02.1969 (fila 12 - dosar fond) încheiat între I și s-a închiriat intimatei imobilul compus din două camere, dependințe, curte și grădină, situat în I,-, iar, ulterior, locațiunea a fost prelungită prin contractele de închiriere nr.5669/2 din 8.01.1981 (fila 13 dosar fond) și nr.4366/17.01.2003 (fila 8 - dosar fond).
Prin cererea nr.2459 din 17.01.2007, a solicitat să cumpere imobilul pe care-l deține în calitate de chiriaș, însă cererea sa a rămas nesoluționată.
Adresa nr.67528/21.09.2007 înaintată intimatei de către Municipiul I atestă că imobilul din- nu a fost revendicat în baza Legii nr.10/2001.
Potrivit dispoziției înscrise în art.42 alin.1 din Legea nr.10/2001, republicată, imobilele care, în urma procedurilor prevăzute la Cap. III, nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în administrarea deținătorilor actuali; în speță imobilul din- a rămas în administrarea Consiliului Local al Municipiului I, aspect ce nu a fost contestat de către niciuna dintre părțile litigante.
Alineatul 3 al aceluiași articol stipulează că imobilele cu destinația de locuințe, prevăzute la alineatul 1, pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune.
Prin acest text de lege, statul a urmărit realizarea unui interes general de ordin social-economic, care vizează transferul dreptului de proprietate asupra anumitor categorii de imobile (locuințe ce nu au fost revendicate de foștii proprietari, în baza reglementărilor speciale instituite prin Legea nr.10/2001), în principal, către chiriași, ca o măsură de protecție a acestora.
Proprietarii acestor categorii de locuințe trebuie să respecte modul cum statul a conceput imperativele interesului general și să procedeze la vânzarea lor către chiriași, potrivit legislației în vigoare.
Astfel, Municipiul I nu poate aprecia, fără o bază rezonabilă, că vânzarea locuințelor prevăzute la alin.3 al art.42 din Legea nr.10/2001, republicată constituie o facultate, pe care înțelege să și-o exercite sau nu, după cum dorește.
O asemenea conduită este în dezacord cu interesul general urmărit de legiuitor prin textul de lege mai sus menționat și dă naștere la arbitrariu, cu consecința discriminării unor chiriași în raport cu alții.
Cenzurarea conduitei proprietarului în justiție și obligarea acestuia de a se conforma voinței legiuitorului nu poate fi considerată ca reprezentând o încălcare a principiului libertății contractuale și nici o depășire a atributelor puterii judecătorești, așa cum a susținut recurentul, câtă vreme statul român a adoptat o politică în materie locativă, în virtutea dreptului său de a dispune de o marjă de apreciere în ceea ce privește definirea interesului public, cât și în alegerea modalității concrete de realizare a acestuia.
Prin această politică locativă, statul și-a exprimat acordul la înstrăinarea locuințelor ce nu au fost restituite foștilor proprietari către chiriași, în condițiile legislației în vigoare, legislație care derogă de la dreptul comun în materie de vânzare-cumpărare și prevede și prețul locuințelor ce se vând chiriașilor, care beneficiază de măsurile de protecție.
Astfel, municipiul - în calitate de proprietar al locuinței - trebuie să se conformeze voinței legiuitorului - care a derogat de la principiul libertății contractuale - atât în ceea ce privește acordul la vânzarea locuințelor din categoria celor prevăzute de lege, cât și în ceea ce privește prețul respectivelor locuințe.
Este adevărat că tribunalul a reținut la modul general că instanța de fond a procedat la o corectă interpretare a dispozițiilor legale incidente în speță, fără a se referi, în detaliu, la criticile privind greșita obligare a Municipiului I la plata de daune cominatorii.
Însă, această motivare nu este de natură a produce recurentului vreo vătămare câtă vreme soluția este în deplină concordanță cu Decizia nr. XX din 12.12.2005 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, prin care s-a admis recursul în interesul legii și s-a stabilit că cererea privind obligarea la plata de daune cominatorii este admisibilă și în condițiile reglementării obligării debitorului la plata amenzii civile, conform art.580 indice 3 Cod procedură civilă.
Față de cele ce preced, Curtea reține că motivele de recurs prevăzute de art.304 punctele 7, 9 Cod procedură civilă nu sunt operante în cauză, urmând a respinge recursul declarat de Municipiul I și a menține decizia atacată, conform art.312 alineatul 1 teza I Cod procedură civilă.
Pentru aceste motive,
În numele legii,
DECIDE:
Respinge recursul declarat de Municipiul I prin Primar împotriva deciziei civile nr.295 din 16.04.2008 a Tribunalului Iași, decizie pe care o menține.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi - 19.09.2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
Grefier,
Red.
Tehnored.
Tribunalul Iași:
- -
-
21.2008.-
2 ex.-
Președinte:Cristina VăleanuJudecători:Cristina Văleanu, Georgeta Protea, Mona Maria
