Obligație de a face. Decizia 358/2008. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIE CIVILA NR.358/
Ședința publică de la 24 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Paulina Georgescu
JUDECĂTOR 2: Vanghelița Tase
JUDECĂTOR 3: Eleonora Spiridon
Grefier - -
S-a luat în examinare recursul civil formulat de recurentul reclamant, domiciliat în M, str. 1 - 2. Cămin,. 11, parter, județ C - declarat împotriva sentinței civile nr. 377/C/22.02.2007, pronunțată de Judecătoria Mangalia și a deciziei civile nr. 348/C/07.09.2007, pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul pârât M, cu sediul în M,-, județ C, având ca obiectobligație de a face.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, au răspuns recurentul reclamant prin avocat, potrivit împuternicirii avocațiale seria - nr. 16434/01.09.2008 și intimatul pârât Șantierul Naval M, prin avocat potrivit împuternicirii avocațiale seria - nr. 20467/13.10.2008 pe care o depune la dosar.
Procedura este legal îndeplinită, conform dispozițiilor art. 87 și următoarele Cod proc. civilă.
După referatul grefierului de ședință;
Ambii apărători depun înscrisuri și concluzii la dosar.
Instanta luând act că nu mai sunt alte cereri prealabile ori înscrisuri de depus la dosar, fiind lămurită asupra cauzei, în conformitate cu art.150 Cod pr.civilă declară dezbaterile închise, constată dosarul în stare de judecată și acordă cuvântul părtilor.
Apărătorul recurentului-reclamant, având cuvântul își întemeiază cererea pe dispozițiile art.304 pct.9 Cod pr.civilă.Arată că recurentul a fost salariatul societății începând în perioada 1980-2006, iar conform Legii nr.85/1992 beneficiază de această locuintă.
În concluzie, solicită admiterea recursului, modificarea în tot a sentintei și a deciziei civile, admiterea actiunii așa cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată.
Apărătorul intimatului-pârât, având cuvântul, arată că în cauză nu este vorba de o locuintă așa cum este definită de Legea nr.114/1996. este vorba de o locuintă de interventie și nu de serviciu. În prezent societatea este o societate comercială înființată prin HG nr.952/2001 privind modificarea și completarea nr.HG979/2000.Sunt aplicabile dispozițiile OUG nr.130/2004 modificată prin Legea nr.189/2005 care nu prevăd obligativitatea societății de a dispune de locuintele din patrimoniul său.
În concluzie, solicită respingerea recursului.
Instanta rămâne în pronunțare asupra recursului.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Prin sentința civilă nr.377/22.02.2007, Judecătoria Mangaliaa respins excepția prematurității,precum și acțiunea formulată de reclamantul în contradictoriu cu pârâtul Șantierul Naval M,reținând următoarele:
Prin cererea care a învestit legal instanța,reclamantul a solicitat obligarea pârâtului la vânzarea garsonierei situate în municipiul M,str.1 - 2.-parter,.11,în baza prevederilor Legii nr.85/1992 și ale Decretului-Lege nr.61/1990,motivat de faptul că imobilul i-a fost repartizat ca locuință de serviciu în anul 2004 și de la acel moment locuiește în garsonieră în baza unor contracte de închiriere.
A constatat prima instanță că cererea reclamantului nu îndeplinește cerințele legale pentru a fi admisă,întrucât potrivit art.7 1 din Legea nr.85/1992,beneficiul facultății de a cumpăra și obligația corelativă imperativă de a vinde,instituită în sarcina persoanelor juridice deținătoare ale unor astfel de locuințe este acordat numai titularilor contractelor de închiriere din momentul intrării în vigoare a legii,în anul 1992,indiferent de forma contractului de închiriere.
Obligația de a vinde nu există atâta timp cât chiriașul de la data intrării în vigoare nu a cerut vânzarea și încetează în momentul în care raportul de locațiune a luat naștere după intrarea în vigoare a Legii nr.85/1992.
S-a concluzionat că reclamantul nu a avut calitatea de chiriaș al locuinței în litigiu la data intrării în vigoare a Legii nr.85/1992,dobândind această calitate abia în anul 2004,astfel încât el nu are beneficiul art.7 1 din lege și pârâta nu poate fi obligată să-i vândă locuința.
Împotriva acestei hotărâri judecătorești a declarat apel,în termen legal,reclamantul,care a criticat soluția instanței de fond pentru mai multe motive:
A susținut apelantul-reclamant că atât D-L nr.61/1990 cât și Legea nr.85/1992 sunt legi civile speciale care se aplică din momentul adoptării lor și care nu prevăd că pot cumpăra locuințele numai chiriașii care beneficiau de contracte de închiriere în momentul intrării în vigoare a celor două legi,Legea nr.85/1990 fiind adoptată tocmai pentru a se înlătura inegalitatea socială dintre chiriașii din locuințele proprietate de stat și chiriașii din locuințele proprietatea societăților comerciale.
S-a învederat că instanța de fond a dat o interpretare eronată prevederilor Legii nr.85/1992,având în vedere că acest act normativ nu este o lege cu aplicare limitată în timp și se aplică fără a se face vreo discriminare între chiriași,dacă intenția legiuitorului ar fi fost alta,ar fi fost menționată în mod expres.
A arătat apelantul că art.7 8 din lege se referă la locuințele de serviciu dobândite de către unitățile economice sau bugetare prin mijloace proprii,or blocul din care face parte garsoniera în litigiu a fost construit în anul 1974,din fondurile statului și a intrat în patrimoniul societății intimate ca urmare a procesului de privatizare,fără nici un fel de investiție din partea acesteia.
De asemenea,a învederat apelantul-reclamant că este angajatul societății din anul 1991 și a beneficiat de contracte de închiriere anuale,chiar dinainte de intrarea în vigoare a Legii nr.85/1992.
Prin întâmpinarea formulată,intimata-pârâtă Șantierul Naval Mas olicitat respingerea apelului și menținerea hotărârii judecătorești apelate,susținând că reclamantul locuiește în camera nr.11,cămin din anul 2004,în baza unor contracte de închiriere anuale încheiate cu societatea,ultimul fiind încheiat la data de 24.01.2005 pentru o perioadă de 12 luni,astfel că la acest moment nu mai există nici un contract de închiriere cu reclamantul.
S-a învederat că întrucât reclamantul nu a avut calitatea de chiriași al garsonierei la data intrării în vigoare a Legii nr.85/1992 nu poate beneficia de prevederile art.7 din lege și intimata-pârâtă nu poate fi obligată la vânzarea locuinței.
În fața instanței de apel,apelantul-reclamant a propus administrarea probei cu înscrisuri și a probei cu interogatoriul intimatei, suplimentar celui administrat în fața primei instanțe.
Tribunalul a încuviințat ca fiind utilă cauzei numai proba cu înscrisuri și a respins proba cu interogatoriul,apreciind că aceasta nu este concludentă.
Intimata nu a propus probe în apărare.
Solutionând pe fond cauza, Tribunalul Constantaa pronunțat decizia civilă nr.348 din 7 septembrie 2007 prin care a respins ca nefondat apelul formulat de reclamantul împotriva sentintei civile nr.377/C din 22 februarie 2007 în contradictoriu cu intimatul-pârât Naval SA
Pentru a pronunța această hotărâre, instanta de apel a retinut că obligativitatea vânzării locuintei în litigiu întemeiată pe dispozițiile Legii nr.85/1992 și ale Decretului-Lege nr.61/1990 nu sunt incidente în cauză, întrucât pârâta fiind proprietara imobilului în litigiu, obligativitatea vânzării acestuia este la latitudinea acesteia chiar dacă pârâtul are calitate de chirias.
În termen legal împotriva deciziei civile nr.348 din 7 septembrie 2007 declarat recurs reclamantul care a criticat decizia recurată sub aspectul gresitei încadrări a locuintei în litigiu ca locuintă de interventie și nu de serviciu, că acesta reprezintă singura posibilitate locativă a familiei și are dreptul să o cumpere în condițiile reglementate de dispozițiile Legii nr.85/1992 și Decretului-Lege nr.60/1990, întrucât locuinta a fost construită din fondurile statului în anul 1974, nefiind incidente prevederile art.7 al.7 din Legea nr.85/1992.
A sustinut în continuare că instanta a dat o gresită interpretare prevederilor Legii nr.85/1992.
Analizând decizia recurată în baza motivelor de recurs invocate, curtea constată că recursul este fondat pentru următoarele:
Potrivit prevederilor art.1 din Legea nr.85/1992 republicată, locuintele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a pretului, în condițiile Decretului-Lege nr.61/1990 privind vânzarea de locuinte construite din fondurile statului către populatie și ale prezentei legi.
Conform art.7 1, locuintele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuintele de interventie, vor fi vândute tgitularilor contarctelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a pretului, în condițiile Decretului-Lege nr.61/1990 și ale prezentei legi.
6 al aceluiași art.7 precizează că prevederile 1 și chiriasii care nu sunt angajatii unităților proprietar, iar potrivit 8, unitățile economice sau bugetare pot să detină și să construiască din fonduri proprii locuinte de serviciu, destinate închirierii salariaților acestora, cu contract de închiriere accesoriu la contractul de muncă. Modul de administrare și eventuala înstrăinare a acestor locuinte se vor stabili de consiliile de administratie respectiv de conducerile unităților.
Analizând prevederile legale mentionate, rezultă că dreptul de a cumpăra locuinte în temeiul Legii nr.85/1992 și ale Decretului-Lege nr.61/1990 se naște numai în condițiile îndeplinirii următoarelor cerinte: titularul cererii să aibă calitatea de chirias al locuintei solicitate a fi vîndute (contractul de închiriere valabil, în termen sau pentru care a intervenit tacita relocatiune) la momentul formulării cererii de vânzare; locuinta să fie construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, anterior intrării în vigoare a legii (29.07.1992) și să nu fie locuintă de interventie.
Ambele condiții expuse sunt întrunite în cauza de față.
Reclamantul avea în derulare, la momentul exprimării vointei de a cumpăra locuinta, un contract de închiriere valabil încheiat, respectiv 11/24.01.2005 (fila 2 dosar), cererea de chemare în judecată fiind promovată la data de 16 iunie 2005.
Pârâta a refuzat în mod constant să vândă locuinta reclamantului în condițiile actului normativ anterior mentionat.
Împrejurarea că acesta nu avea contract de închiriere la data intrării în vigoare a Legii nr.85/1992 și la momentul modificării acesteia prin Legea nr.76/1994 nu aduce atingere dreptului său de a solicita cumpărarea locuintei, acest lucru fiind stabilit și prin decizia dată în recurs în interesul legii la data de 21.01.2008 de către Înalta Curte de Casatie și Justiție, care a statuat că dispozițiile Legii nr.85/1992 sunt aplicabile și în cazul contractul de închiriere după data intrării în vigoare a acestui act normativ.
În raport de cea de-a doua cerintă, se constată că blocul din care face parte și garsoniera închiriată reclamantului a fost construit din fondurile statului, anterior anului 1992, astfel cum rezultă din înscrisurile depuse chiar de pârâtă.
Acest aspect exclude incidenta în cauză a prevederilor art.7 8 din Legea nr.85/1992, care condiționează vânzarea locuintelor de hotărârile date de consiliile de administratie sau de conducerile unitătilor, având în vedere că locuinta în litigiu nu este construită din fondurile proprii ale pârâtei Naval M SA și de asemenea astfel cum recunoaște și pârâta nu este o locuintă de serviciu destinată închirierii anjagatilor săi (textul arătat făcând referire expresă la acest tip de locuintă, cu această destinatie specială).
Faptul că pârâta Naval M SA este în prezent o societate privatizată nu înlătură dreptul recunoscut de Legea nr.85/1992 chiriasilor, de a cumpăra locuinta închiriată, având în vedere că dispozițiile acestui act normativ sunt aplicabile tuturor societăților comerciale de nationalitate română, indiferent de forma de organizare, de natura capitalului sau de structura actionariatului, atât timp cât locuintele au fost construite din fondurile unităților ecnomice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii.
Caracterul de normă de justiție socială dat de legiuitor Legii nr.85/1992 este recunoscut și de Curtea Constituțională prin numeroase decizii date cu privire la constituționalitatea art.7 1 din acest act normativ (decizia nr.201/14.04.2005 - Of.nr.472/03.06.2005; decizia nr.378/07.07.2005-M-Of. nr.798/02.09.2005; decizia nr.525/27.06.2006 - Of.nr.626/20.07.2006), decizii în cuprinsul cărora s-a stabilit că în cazul privatizării unităților din ale căror fonduri au fost construite locuinte ce au făcut obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare, obligatia de vânzare către chiriasi, prevăzută de dispozițiile Legii nr.85/1992, este o obligatie in rem (priveste locuinta construită din fondurile unității economice sau bugetare), iar nu o obligatie in personam, care ar fu avut în considerare societatea comercială ce a luat naștere pe calea privatizării.
Aceeași instantă a retinut și că, deși dispozițiile art.7 din Legea nr.85/1992 instituie o limitare legală a exercitiului dreptului de proprietate al unităților economice sau al societăților comerciale asupra acestor locuinte, o atare limitare este conformă prevederilor constituționale, aceasta justificându-se din punct de vedere juridic, social și moral, întrucât chiriasii au contribuit la construirea acestor locuinte.
Acest fapt a impus, prin consacrare legală, dreptul chiriasilor de a cumpăra aceste locuinte în condiții privilegiate, solutia legislativă dând expresie obligatiei constituionale a statului de a asigura condițiile necesare pentru cresterea calității vietii, și pentru un trai decent.
În consecință, având în vedere că potrivit dispozițiilor Legii nr.85/1992 se consacră dreptul titularului contractului de închiriere de a formula cerere de cumpărare a locuintei închiriate (cu exceptia locuintei de interventie) dar și corelativ obligatia unității proprietare de a vinde aceste locuinte retinând considerentele de drept și de fapt expuse, precum și împrejurarea că din același bloc au fost vândute garsoniere către alti locatari, curtea constată că recursul este fondat și potrivit art.312 Cod pr.civilă urmează a-l admite.
Va modifica în tot decizia recurată, va admite apelul, în sensul că va schimba în tot sentința apelată și pe fond va admite actiunea și va obliga pe pârât să încheie cu reclamantul contractul de vânzare-cumpărare pentru locuinta în litigiu.
În baza art.274 cod pr.civilă va obliga pe intimată către reclamant la 287,50 lei cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul civil declarat de recurentul reclamant, domiciliat în M, str. 1 - 2. Cămin,. 11, parter, județ C - declarat împotriva sentinței civile nr. 377/C/22.02.2007, pronunțată de Judecătoria Mangalia și a deciziei civile nr. 348/C/07.09.2007, pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimatul pârât M, cu sediul în M,-, județ
Modifică în tot decizia recurată, admite apelul, schimbă în tot sentința apelată și pe fond admite acțiunea și obligă pe pârât să încheie contractul de vânzare-cumpărare pentru apartamentul ocupat de reclamant.
Obligă intimatul -pârât la 287,50 lei cheltuielile de judecată către recurentul-reclamant.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică,azi 24.11.2008.
Președinte Judecători
- - -
- -
Grefier
- -
Jud.fond:
Jud.apel:;
Red.dec.jud./23.12.2008
Tehnored.gref.- 4 ex.
30.12.2008
Președinte:Paulina GeorgescuJudecători:Paulina Georgescu, Vanghelița Tase, Eleonora Spiridon
