Obligație de a face. Decizia 372/2008. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR. 372/
Ședința publică de la 26 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Mihaela Popoacă
JUDECĂTOR 2: Irina Bondoc
JUDECĂTOR 3: Monica Costea
Grefier - -
Pe rol, judecarea recursului civil formulat de recurenta reclamantă, domiciliată în M, strada 1 - 2. -ămin,. 3,. 303, județul C - declarat împotriva deciziei civile nr. 340/4.09.2007 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul civil nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă " M", cu sediul în-, județul C, având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal efectuat în cauză, se prezintă pentru recurenta reclamantă, avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. 00186 din 08.09.2008, depusă la dosar, iar pentru intimata pârâtă, avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. 20468/15.10.2008, depusă la dosar.
Procedura este legal îndeplinită, cu respectarea dispozițiilor art. 87 și următoarele Cod procedură civilă.
După referatul grefierului de ședință;
Apărătorul recurentei reclamante depune la dosar certificat de atestare fiscală privind pe din care rezultă că aceasta nu figurează cu locuință proprietate, practică judiciară li concluzii scrise. Totodată, comunică setul de înscrisuri și apărătorului intimatei pârâte.
Apărătorul intimatei pârâte depune la dosar un set de înscrisuri, respectiv documentele referitoare la felul garsonierei - locuință de serviciu/intervenție. Totodată, precizează că recurenta reclamantă nu și-a achitat chiria de la data expirării contractului de închiriere respectiv 14.02.2006 și până în prezent. În prezent, recurenta reclamantă nu este evacuată din garsonieră, deși contractul nu a mai fost prelungit. Mai arată că, recurenta nu a avut și nu are calitatea de salariat al "Șantierul Naval M"
Întrebate fiind de instanță, părțile prin apărători arată că nu mai sunt alte cererii prealabile sau probe și solicită cuvântul asupra motivelor de recurs.
Instanța luând act de susținerile părților, prin apărători, constată terminată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul părților pentru dezbateri asupra motivelor de recurs.
Apărătorul recurentei reclamante, având cuvântul, învederează că întreg blocul de garsoniere a fost format din locuințe de serviciu și numai 15 nu au fost vândute, acestea fiind declarate de directorul societății pârâte ca fiind locuințe de intervenție. Mai arată că, din anul 1977, blocul de garsoniere a fost în administrarea Șantierul Naval M, iar în 1990 intrat în proprietatea societății în urma procesului de privatizare. La apariția legii speciale, intimata pârâtă putea avea în proprietate două feluri de locuințe: de serviciu și de intervenție. În speță, nu ne încadrăm în prevederile art. 7. 4 din Legea 85/1992.
Mai arată că, înainte de promovarea acțiunii, recurenta reclamantă a formulat cerere de cumpărare a locuinței către intimata pârâtă, dată la care avea contract de închiriere a garsonierei, pentru o locuință de serviciu. În susținere invocă dispozițiile art. 7. 6 din Legea 85/1992 și decizia nr. 5/21.01.2008 pronunțată de Totodată, arată că din actele depuse la dosar rezultă că garsoniera este o unitate locativă distinctă, cu baie și bucătărie proprie - îmbunătățiri pe care recurenta reclamantă le-a realizat personal cu aprobarea societății pârâte.
În concluzie, apărătorul recurentei reclamante solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, cu consecința modificării în tot a deciziei Tribunalului Constanța și a sentinței Judecătoriei Mangalia, iar pe fond admiterea acțiunii și obligarea societății pârâte la vânzarea garsonierei către reclamantă, cu cheltuieli de judecată în fond, apel și recurs. Totodată, depune concluzii scrise față de susțineri.
Apărătorul intimatei pârâte, având cuvântul, arată că din adresa depusă astăzi la dosar, rezultă că societatea a creat numeroase posibilități de cumpărare a camerelor din "Cămin " pentru cei interesați; 15 camere sunt locuințe de intervenție în baza hotărârii Consiliului de Administrație, pentru buna desfășurare a societății iar 6 sunt locuințe pentru care nu s-a solicitat cumpărarea; camere s-au vândut la persoanelor care îndeplineau condițiile legale. În cauză, nu este vorba de o locuință astfel cum este definită de Legea Legii 114/1996. S-a dovedit cu înscrisurile depuse la dosar că, în speță este vorba de o locuință de intervenție și nu de serviciu.
Mai arată că, această cauză s-a bazat pe inducerea în eroare a instanței. Astfel că, la filele 31,32 și 33 din dosarul Judecătoriei Mangalias -au depus de contracte false, acestea fiind încheiate de societate cu alte persoane, unde sunt menționate și semnăturile.
În prezent, Șantierul Naval M, este o societate comercială conform dispozițiilor OUG nr. 130/2004 modificată prin Legea nr. 189/2005. Se mai arată că, recurenta reclamantă nu a făcut dovada că îndeplinește dispozițiile legale pentru a i se vinde garsoniera.
În concluzie, apărătorul intimatei pârâte solicită respingerea recursului,ca nefundat, cu consecința menținerii deciziei tribunalului ca temeinică și legală, cu cheltuieli de judecată. De asemenea, depune concluzii scrise față de susțineri.
Instanța rămâne în pronunțare asupra motivelor de recurs.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:
Prin cererea înregistrată inițial sub nr. 1618/21.09.2005, reclamanta în contradictoriu cu pârâta Șantierul Naval Mas olicitat instanței să dispună obligarea pârâtei la vânzarea către reclamantă, în baza prevederilor Decretului Lege nr.61/1990 si ale Legii nr.85/1992, a garsonierei situate in municipiul M, str.1 - 2. -MZ, etaj 3,. 303, județul Constanta, obligarea pârâtei la plata de daune cominatorii de 100 lei/zi de la data rămânerii definitive a hotărârii ce se va pronunța si până la încheierea contractului de vânzare - cumpărare, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii a arătat reclamanta că, la începutul anului 1997, i-a fost repartizată ca locuință de serviciu garsoniera a cărei cumpărare o solicita și de la acest moment locuiește în același imobil in baza unor contracte de închiriere încheiate succesiv, ultimul contract fiind încheiat la data de 14.02.2005.
Reclamanta a mai învederat instanței că garsoniera reprezintă o locuință de serviciu și nu o locuință de intervenție pentru următoarele considerente: nu este salariata pârâtei, achita lunar cheltuielile de chirie, iar locuința nu este situată în incintă sau în apropiere de sediul pârâtei.
In drept au fost invocate dispozițiile art.1,7 si 19 din Legea nr.85/1992, dispozițiile Decretului - Lege nr.61/1990, ale Legii nr.114/1996, art.1082 civ. și art.274 pr.civ.
In susținerea cererii s-au depus înscrisuri.
Prin întâmpinare parata a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată.
Prin sentința civilă nr.2049/2005 Judecătoria Mangaliaa admis excepția necompetentei sale materiale, pe care a invocat-o din oficiu,si a declinat cauza către Tribunalul Constanta.
Prin sentința civila nr.6504/COM/2006 a Tribunalului Constantas -a declinat competenta de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Mangalia, conflictul negativ de competenta fiind soluționat de Curtea de APEL CONSTANȚA prin sentința civilă nr.103/COM/2006, în sensul că judecarea cauzei se va face de că Judecătoria Mangalia.
Pe rolul acestei instanțe cauza a fost reînregistrată sub nr-.
Prin sentința civilă nr.490/C/06.03.2007, instanța a respins acțiunea reclamantei ca nefondată.
Pentru a hotărî în acest fel a reținut instanța de fond ca reclamanta nu a avut calitatea de chiriaș al locuinței la data intrării în vigoare a Legii nr.85/1992, dobândind o asemenea calitate doar in anul 1995.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta criticând-o pentru nelegalitate si netemeinicie.
Prin Decizia Civilă nr. 340/4.09.2007 Tribunalul Constanțaa respins apelul reclamantei ca nefondat. Pentru a pronunța această soluție instanța de apel a reținut, în esență că dispozițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992 nu sunt aplicabile în cauză, întrucât reclamanta nu avea calitatea de chiriaș la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, condiția existenței calității de chiriaș la acest moment fiind o condiție esențială pentru perfectarea vânzării-cumpărării în condițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992 modificată prin Legea nr. 76/1994.
Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat recurs reclamanta care a criticat-o pentru nelegalitate conform art. 304 pct. 9.pe.civ. sub următoarele aspecte:
- Hotărârile pronunțate de cele două instanțe sunt lipsite de temei legal,
reclamanta fiind îndreptățită la cumpărarea locuinței în litigiu, în temeiul art. 7 din Legea nr. 85/1992. Întregul bloc de locuințe este format din locuințe de serviciu, toate acestea căzând sub incidența art. 7 din Legea nr. 85/1992.
- Reclamanta a fost salariata unității pârâte în perioada 1980-2006,
deține un contract de închiriere asupra garsonierei nr. 303 din blocul, bloc ce a fost construit din fondurile statului în ani 1974-1975.
- Nu există niciun motiv rezonabil care să determine o diferențiere între
chiriași deținători ai locuințelor ce fac obiectul art. 1 din Legea nr. 85/1992, după cum aceștia aveau această calitate la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992 sau au dobândit-ulterior.
Prin întâmpinare intimata pârâtă a solicitat respingerea recursului ca
nefondat. Aceasta a susținut că locuința în litigiu, alături de alte 14 garsoniere din blocul, a fost calificată ca fiind locuință de intervenție prin Decizia nr. 357/21.12.2004 a Directorului General al Șantierul Naval M și nu poate fi vândută în temeiul Legii nr. 85/1992.
Mai mult, Șantierul Naval MAe ste o societate comercială privatizată integral, iar obligarea acesteia la vânzarea unui bun din patrimoniul său echivalează cu o încălcare a dreptului de proprietate privată, măsură contrară
Dispozițiilor art. 21 din Constituția României.
Reclamanta nu a fost salariata societății, iar închirierea locuinței s-a făcut în anul 2005, pentru o perioadă de 12 luni, pentru ca societatea comercială să obțină profit. Din 14.02.2006 reclamantei nu i-a mai fost prelungit contractul, iar pârâta i-a anunțat concediul.
Analizând legalitatea hotărârii recurate în raport de criticile reclamantei se constată că recursul este fondat pentru următoarele considerente:
Potrivit dispozițiilor art. din Legea nr. 85/1992 republicată, locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărare de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație și cele prezentei legi.
Conform art.7 al. (1), locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului - Lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi.
(6) al aceluiași articol precizează că beneficiază de prevederile (1) și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare.
Se reține astfel că, apărarea intimatei pârâte în sensul că lipsa calității reclamantei de salariată a unității pârâte constituie un impediment la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu poate fi reținută ca întemeiată, în condițiile în care legea prevede în mod expres că beneficiază de dispozițiile de favoare la vânzarea-cumpărarea locuințelor de serviciu și chiriașii care nu au calitatea de salariați ai unității deținătoare a locuințelor de serviciu supuse Legii nr. 85/1992.
Din analiza textelor legale mai sus menționate rezultă că, dreptul de a cumpăra locuințe în temeiul Legii nr. 85/1992 și al Decretului-Lege nr. 61/1991 se naște numai în condițiile îndeplinirii cumulative a următoarelor cerințe:
- locuința să fie construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, anterior intrării în vigoare a Legii (29.07.1992);
- să nu fie o locuință de intervenție;
- titularul cererii să aibă calitatea de chiriaș al locuinței solicitate a fi vândute la momentul cererii de vânzare-cumpărare;
Din analiza actelor dosarului se reține că instanțele de fond și de apel au reținut corect că prima condiție este îndeplinită.
Blocul, în care este situată garsoniera nr. 303, situat în M, str. 1 - 2. județul Caf ost construit de nr. 02647 din fondurile Ministerului Apărării Naționale și a fost dat în folosință în anul 1974 în beneficiul fostei nr. 02029. În anul 1998, nr. 02029, aflată în subordinea Armatei, a primit indicativul 02533M, iar în baza nr.HG 952/2001, ca urmare a reorganizării Companiei Naționale a fost înființată pârâta Șantierul Naval M în subordinea Ministerului Economiei și Comerțului.
Blocul a fost intabulat în favoarea proprietarului, cu destinația de cămin de nefamiliști.
Și cea de-a doua condiție este îndeplinită, locuința în litigiu fiind o locuință de serviciu, iar nu de intervenție, așa cum a fost abuziv calificată de pârâtă prin Decizia nr. 357/21.12.2004 a Comitetului de Administrație al Șantierul Naval M
Încadrarea locuinței în litigiu în categoria locuințelor de intervenție este nelegală, pârâta neavând competența să stabilească natura juridică a acestor spații de locuit, atribut exclusiv a legislativului și materializat prin dispozițiilor art. 7 din Legea nr. 85/1992 modificată, în care sunt definite atât locuințele de serviciu, cât și locuințele de intervenție.
Conform dispozițiilor art. 7. (6) din Legea nr. 85/1992 modificată "locuințele de intervenție, în sensul prezentei legii, sunt cele destinate cazării personalului unităților economice sau bugetare care, prin contract de muncă, îndeplinesc activități sau funcții ce necesită prezența permanentă, sau în caz, de urgență, în cadrul unităților".
În cauză însăși pârâta intimată prin întâmpinare a confirmat faptul că garsoniera nr. 303 fost închiriată reclamantei începând cu anul 1997, iar aceasta nu a fost niciodată salariata sa (fila 12 din Dosarul nr. 1618/2005 al Judecătoriei Mangalia ). Prin urmare, la momentul primului contract de închiriere în anul 1997 (dată ulterioară apariției Legii 85/1992 modif. și definirii locuinței de intervenție), garsoniera nr. 303 din blocul "" a avut destinația de locuință de serviciu, iar nu de intervenție, fiind închiriată unei persoane care nu era salariata pârâtei și, prin urmare nu erau îndeplinite condițiile art. 7. (6) din Legea nr. 85/1992 modificată.
Calificarea acestei garsoniere, ca locuință de intervenție, în anul 2004, pe parcursul derulării contractului de închiriere cu reclamanta a fost abuzivă cu atât mai mult cu cât din totalul locuințelor situate în blocul "" au fost înstrăinate de către pârâtă 81 de garsoniere, și doar un nr. de 15 garsoniere au fost recalificate ca fiind locuință de intervenție.
Prin Hotărârea nr. II din 29.09.1997 pronunțată de Curtea Supremă de Justiție într-un recurs în interesul legii s-a statuat că actele prin care conducerile unităților consideră suprafețele locative locuințe de intervenție sunt supuse, în toate cazurile, controlului instanțelor judecătorești.
În concluzie, constatându-se că măsura Consiliului de Administrație al unității pârâte de calificare a garsonierei nr. 303, ca fiind o locuință de intervenție, în timpul derulării unui contract de închiriere cu reclamanta, care nu era salariata pârâtei la momentul închirierii locuinței, este abuzivă și urmează a fi cenzurată de instanța de judecată.
Faptul că, pârâta Șantierul Naval M este în prezent o societate privatizată nu înlătură dreptul recunoscut de Legea nr. 85/1992 chiriașilor de a cumpăra locuința închiriată, având în vedere că, dispozițiile acestui act normativ sunt aplicabile tuturor societăților comerciale de naționalitate română, indiferent de forma de organizare, de natura capitalului sau de structura acționariatului, atât timp cât locuințele au fost construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii.
Caracterul de normă de justiție socială dat de legiuitor Legii nr. 85/1992 este recunoscut și de Curtea Constituțională prin numeroase decizii date cu privire la constituționalitatea art. 7. (1) din acest act normativ (Decizia nr. 201/14.04.2005-Monitorul Oficial nr. 472/3.06.2005; Decizia nr. 378/7.07.2005-Monitorul Oficial nr. 798/2.09.2005) decizii în cuprinsul cărora a stabilit că în cazul privatizării unităților din ale căror fonduri au fost construite locuințe ce au făcut obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare, obligația de vânzare către chiriași prevăzută de dispozițiile Legii nr. 85/1992, este o obligație "in rem" (privește locuința construită din fondurile unităților economice sau bugetare), iar nu o obligație "in personam", care ar fi avut în considerare societatea comercială ce a luat naștere pe calea privatizării.
Instanța constituțională a reținut și că, deși dispozițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992 instituie o limitare legală a exercițiului dreptului de proprietate a unităților economice sau al societăților comerciale asupra acestor locuințe o atare limitare este conformă prevederilor constituționale, aceasta justificându-se din punct de vedere juridic, social și moral întrucât chiriașii au contribuit la construirea acestor locuințe.
Acest fapt a impus, prin consacrare legală, dreptul chiriașilor de a cumpăra aceste locuințe în condiții privilegiate, soluția legislativă dând expresie obligației constituționale a statului de a asigura condițiile necesare pentru creșterea calității vieții și pentru un trai decent.
Se reține, de asemenea, că nici apărarea intimatei pârâte, legată de faptul că spațiul închiriat reclamantei nu constituie o locuință în înțelesul legii, întrucât constă numai dintr-o cameră și un hol, în care reclamanta și-a amenajat și un grup sanitar, nu înlătură dreptul chiriașului de a cumpăra spațiul, destinația acesteia de locuință neputând fi negată în condițiile în care chiar pârâta a închiriat-o cu această destinație.
În ceea ce privește calitatea reclamantei de chiriaș în imobilul în litigiu se reține că aceasta s-a aflat în raporturi locative cu pârâta începând cu anul 1997, și până în prezent neintervenind nicio hotărâre judecătorească de reziliere a contractului de închiriere pentru neplata chiriei și nici de evacuare a acesteia din garsoniera nr. 303.
Anunțarea concediului la data de 16.03.2007, prin notificarea nr. 69/28.03.2007, prin care reclamanta era somată să părăsească locuința începând cu data de 14.02.2008, ca urmare a expirării contractului de închiriere, nu poate constitui un impediment la vânzarea-cumpărării garsonierei, în condițiile în care reclamanta se află în litigiu cu pârâta, pentru perfectarea actelor de vânzare-cumpărare, începând cu anul 2005.
Refuzul pârâtei de a-i înstrăina reclamantei locuința a fost exprimat fără echivoc, notificarea concediului fiind urmarea acestei atitudini abuzive a pârâtei.
În ceea ce privește faptul că reclamanta a deținut cu chirie locuința în litigiu începând cu anul 1997, după intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1992 se reține că acesta nu poate constitui un impediment la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, legea nefăcând nicio distincție între chiriașii din locuințele de serviciu închiriate anterior anului 1992 și persoanele care au dobândit această calitate ulterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
În acest sens, Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia Civilă nr. 5/21.01.2008 pronunțată într-un recurs în interesul legii a statuat că "dispozițiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, sunt aplicabile și în cazul contractului de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ".
Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod proc. civilă, se va admite recursul reclamantei.
Modifică în tot decizia recurată în sensul admiterii apelului reclamantei. Schimbă în parte a sentința apelată în sensul că, obligă pârâta să încheiere în favoarea reclamantei, contractul de vânzare-cumpărare cu privire la garsoniera nr. 303 situată în blocul "", conform Legii nr. 85/1992 republicată.
Vor fi menținute celelalte dispoziții ale sentințelor referitoare la respingerea excepției prematurității acțiunii reclamantei, excepție invocată de pârâtă.
Conform dispozițiilor art. 274 Cod proc. civilă va fi obligată intimata pârâtă la 728,9 lei reprezentând cheltuieli de judecată aferente soluționării cauzei la fond, în apel și recurs, conform chitanțelor depuse în dosare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de recurenta reclamantă, domiciliată în M, strada 1 - 2. -ămin,. 3,. 303, județul C - declarat împotriva deciziei civile nr. 340/4.09.2007 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul civil nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă " M", cu sediul în-, județul
Modifică în tot decizia recurată, în sensul că admite apelul.
Schimbă în parte sentința apelată în sensul că admite acțiunea în parte.
Obligă pârâta să încheie în favoarea reclamantei contractul de vânzare-cumpărare cu privire la locuința situată în M, str. 1 - 2. -. 3,. 303, conform Legii 85/1992 republicată.
Menține restul dispozițiilor sentinței.
Obligă intimata pârâtă la 728,9 lei, cheltuieli de judecată fond, apel și recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 26 2008.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
- -
Jud.fond-
Jud. apel - -
Red.dec.jud.-/03.12.2008
Tehnored.gref./2ex./22.12.2008
Președinte:Mihaela PopoacăJudecători:Mihaela Popoacă, Irina Bondoc, Monica Costea
