Obligație de a face. Decizia 407/2008. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECTIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 407
Ședința publică de la 17 Octombrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Cristina Văleanu
JUDECĂTOR 2: Georgeta Protea
JUDECĂTOR 3: Liliana Palihovici
Grefier - -
S-a luat în examinare cererea de recurs formulată de - împotriva deciziei civile nr. 219 din 24.03.2008 a Tribunalului Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat pentru recurentă, lipsă fiind reprezentanții intimaților.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că pricina este la prim termen, recurenta a fost citată cu mențiunea achitării taxei judiciare de timbru de 5 lei și timbru judiciar de 0,15 lei, s-a depus prin serviciul de registratură întâmpinare formulată de intimați, cu duplicat ce a fost comunicat părții adverse.
Avocat depune la dosar împuternicire avocațială pentru recurentă și chitanța nr. -/16.10.2008 reprezentând dovada achitării taxei judiciare de timbru de 6 lei și timbru judiciar de 0,3 lei. Arată că își întemeiază concluziile pe decizia nr. 5/21.01.2008-obligatorie pronunțată de Secțiile Unite ale Inaltei Curți de Casație și Justiție B și sentința nr. 47/CA/10.03.2008 a Curții de APEL IAȘI - Secția Civilă, prin aceasta din urmă s-a admis excepția de nelegalitate a dispozițiilor art.6 din HG nr. 20/1996 privind aplicarea Legii nr. 112/1995.
Față de conținutul înscrisurilor depuse la dosar de apărătorul recurentei cu titlu de jurisprudență, instanța constată că nu se impune comunicarea acestora.
Interpelat, avocat arată că nu mai are alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată recursul în stare de judecată și acordă cuvântul părților la dezbateri.
Avocat precizează că motivele de recurs se încadrează în prevederile art. 304 pc.9 Cod procedură civilă. Arată că s-a admis apelul considerându-se că prin acțiunea în obligația de a face s-ar încălca dispozițiile art. 969 Cod civil. Solicită a se aprecia că față de temeiul de drept al acțiunii în baza Legii nr. 10/2001 și nu al Legii nr. 112/1995, recurenta îndeplinește condițiile legale pentru a cumpăra locuința din litigiu, aceasta are calitatea de chiriaș iar imobilul nu a fost revendicat în baza nici unei legi.
Susține apărătorul că, prin decizia depusă la dosar a Inaltei Curți de Casație și Justiție, s-a constatat, raportat la prevederile Legii nr. 85/1992 împrejurarea că această calitate de chiriaș trebuia să existe la momentul formulării cererii de cumpărare a imobilului și nu la data apariției Legii nr. 112/1995. Legea nr. 10/2001 nu face nici o mențiune cu privire la termenul la care chiriașul trebuia să îndeplinească această condiție.
Interpelat, arată că a mai avut astfel de litigii pe rolul Curții de APEL IAȘI și consideră că cererea de față este admisibilă. Precizează că imobilul din strada - - este o casă naționalizată cu mai multe apartamente.
Solicită admiterea recursului, respingerea apelului promovat de partea adversă, menținerea ca legală și temeinică hotărârea instanței de fond, fără obligarea părții adverse la plata cheltuielilor de judecată.
Declarându-se dezbaterile închise, după deliberare:
CURTEA DE APEL:
Asupra recursului civil de față,
Prin sentința civilă nr. 12.001 din 23.10.2007 pronunțată de Judecătoria Iașis -a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a și s-a respins acțiunea în contradictoriu cu această pârâtă.
S-au respins excepțiile inadmisibilității acțiunii și lipsei calității procesuale pasive a Consiliului Local I și Primarului Municipiului
S-a admis acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâții Consiliul Local I și Municipiul I reprezentat prin primar, pârâții fiind obligați să încheie cu reclamantul contract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul cu destinație de locuință situat în I,-, ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 347 din 25.08.1999.
Pentru a se pronunța această soluție instanța de fond a reținut următoarele:
Reclamanta deține locuința din I,- potrivit contractului de închiriere nr. 347 din 25.08.1999 încheiat cu pârâtul Consiliul Local
Potrivit disp. art. 43 al.1 din Legea 10/2001 "Imobilele care în urma prevederilor Cap.III nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în administrarea deținătorilor actuali, iar al.3 stabilește faptul că pentru aceste imobile chiriașii au un drept de preemțiune.
Reglementarea prevăzută de Legea nr. 498/2003 atestă că pentru imobilele cu destinația de locuință care nu s-au restituit în natură pot fi înstrăinate către chiriași.
Prin consecință reclamanții au calitatea de chiriași, imobilul nu a fost restituit în natură și dreptul de a cumpăra locuința este exercitat în condițiile disp. art. 43 din Legea 10/2001, urmând a admite acțiunea în contradictoriu cu Consiliul Local al Municipiului I și Municipiul I reprezentat prin Primar.
Excepția lipsei calității capacității de folosință a Ia re incidență în cauză și se va admite întrucât această Direcție nu are personalitate juridică urmând a respinge acțiunea în contradictoriu cu această pârâtă.
Excepția lipsei calității procesuale pasive a Consiliului Local I nu este întemeiată întrucât aceste locuințe rămân în administrarea autorității executive.
Excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului I reprezentat prin primar nu are incidență în cauză, deoarece aceste imobile, devin proprietate privată și calitatea de a sta în justiție aparține primarului.
Excepția inadmisibilității acțiunii este incidentă în cauză întrucât s-ar limita accesul în justiție în lipsa calității de folosință a nu atrage inadmisibilitatea cererii.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel Municipiul I, reprezentat prin primar, criticând-o ca nelegală și netemeinică.
Prin decizia civilă nr. 219 din 24 martie 2008 pronunțată de Tribunalul Iașis -a admis apelul formulat de Municipiul I, prin reprezentant Primarul municipiului I, împotriva sentinței civile nr. 12 001 din 23.10.2007 pronunțată de Judecătoria Iași, sentință pe care a schimbat-o în parte în sensul că:
S-a respins acțiunea formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâții Consiliul Local I și Municipiul I reprezentat prin primar.
Au fost păstrate celelalte dispoziții ale sentinței apelate.
În pronunțarea acestei decizii, instanța de prim control judiciar a reținut următoarele:
Reclamanta a solicitat obligarea pârâților Consiliul Local I - și Municipiul I, prin Primar la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului situat în I,- pe care reclamanta îl ocupă în calitate de chiriaș.
Cererea de chemare în judecată a fost întemeiată de reclamantă pe dispozițiile art. 43 din Legea nr. 10/2001 care reglementează posibilitatea înstrăinării acestor imobile către chiriași.
Potrivit dispozițiilor art. 43 alin.3 din Legea nr. 10/2001 imobilele cu destinație de locuință care nu au fost restituite foștilor proprietari pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune.
Legiuitorul, prin formularea utilizată "pot fi înstrăinate" nu instituie o obligație de înstrăinare în sarcina proprietarului (unitatea administrativ teritorială) sau administratorul imobilului (Consiliul Local).
Prin normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 aprobate prin nr.HG 498/2003 - art. 43 - se prevede că "Pentru imobilul cu destinația de locuință care nu s-au restituit în natură, deținătorul actual dobândeștevocațiade a le înstrăina către chiriași".
Vocația de a înstrăina nu înseamnă obligația de a înstrăina, astfel încât Consiliul Local, în calitate de deținător al imobilului și administrator al acestuia nu poate fi obligat de instanță să încheie contract de vânzare-cumpărare cu reclamanta.
Această concluzie se impune și în temeiul principiului libertății contractuale, pârâții neputând fi constrânși să încheie un contract de vânzare-cumpărare în lipsa consimțământului acestora și în lipsa unei dispoziții legale care să prevadă o asemenea obligație în sarcina sa.
În baza dispozițiilor art. 43 din Legea nr. 10/2001 reclamanta are dreptul de a cumpăra locuința, doar în situația în care deținătorul acesteia hotărăște vânzarea sa, ori o asemenea hotărâre nu există, astfel încât apelul a fost admis.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamanta criticând hotărârea atacată ca fiind nelegală.
În motivarea recursului, reclamanta a arătat că în mod greșit instanța de apel a reținut că acțiunea prin care a solicitat cumpărarea imobilului pe care îl deține cu titlu de chiriașă a fost întemeiată pe dispozițiile Legii nr. 112/1995. Susține că acțiunea exercitată a fost promovată în baza dispozițiilor art. 43 (actualmente art. 47) din Legea nr. 10/2001 care reglementează posibilitatea înstrăinării acestor imobile către chiriașii care au un drept de preemțiune. Arată că în susținerea acțiunii sale vin și dispozițiile art. 43 lit.b din HG nr. 498/18.04.2003.
Arată recurenta că în mod greșit s-a reținut că acțiunea promovată ar fi în contradicție cu principiul libertății contractuale și că pârâții - apelanți nu pot fi constrânși printr-o hotărâre judecătorească să încheie contract de vânzare-cumpărare dacă nu-și manifestă singuri acordul în acest sens.
Consideră recurenta că legea instituie doar 2 condiții pentru a putea cumpăra locuința: calitatea de chiriaș a solicitantului și ca locuința să nu fie revendicată de fostul proprietar, iar alte condiții nu pot fi adăugate la lege.
Faptul că noua reglementare din anul 2001 introduce o noutate în comparație cu Legea 112/1995 respectiv recunoașterea dreptului de preemțiune al chiriașilor nu conduce la concluzia că vânzarea imobilelor restituite este lăsată la aprecierea deținătorului actual întrucât în caz contrar s-ar crea un regim discriminatoriu între diferitele categorii de chiriași.
Consideră că nu poate fi o justificare obiectivă împrejurarea că perfectarea contractului de închiriere nr. 347/1999 cu pârâtul Consiliul Local I s-a realizat după apariția Legii nr. 112/1995, atâta timp cât dispozițiile art. 43 din Legea nr. 10/2001 dau posibilitatea cumpărării unor atare imobile.
Pârâții-intimați au formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului întrucât hotărârea atacată a fost pronunțată cu corecta aplicare a dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995 și art. 43 din Legea nr. 10/2001. Arată că potrivit Legii nr. 112/1995 chiriașii nu pot cumpăra locuințe decât dacă ar fi avut contracte de închiriere anterior intrării în vigoare a legii.
În ce privește interpretarea dispozițiilor art. 42 al.3 din Legea nr. 10/2001 în mod corect a reținut instanța că legea nu stabilește o obligație în sarcina proprietarului de a înstrăina locuința, co doar o facultate întrucât în caz contrar s-ar încălca dreptul de proprietate garantat de Constituție și al.1 din Protocolul 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Analizând actele și lucrările dosarului, raportat la motivele de recurs învederate și dispozițiile legale incidente în cauză, Curtea constată recursul ca fiind întemeiat având în vedere următoarele considerente:
Reclamanta - recurentă are calitate de chiriașă a imobilului situat în I,- (fostă 9 Mai), fiind titulara contractului de închiriere nr. 347/25.08.1999 încheiat cu Consiliul Local al Municipiului Durata de închiriere a imobilului s-a stabilit pentru un termen de 10 ani cu începere de la 1.08.1999 până la 1.09.2009 (fila 5 dosar fond).
Prin cererea nr. 20 307/2.08.2007 (fila 41 dosar fond) reclamanta a solicitat să cumpere imobilul pe care îl deține în calitate de chiriaș, iar prin adresa nr. 20.307/7.08.2007 Consiliul Local al municipiului Iac omunicat acestora că nu poate cumpăra locuința întrucât contractul său de închiriere a fost perfectat după apariția Legii nr. 112/1995.
Datorită refuzului manifestat de pârâtul Consiliul Local al municipiului I de a-i vinde locuința, reclamanta a formulat prezenta acțiune având ca fundament juridic dispozițiile art. 42 al.1 din Legea nr. 10/2001.
Potrivit dispozițiilor incluse în art. 42 al.1 din Legea nr. 10/2001 imobilele care, în urma preluărilor prevăzute la Capitolul III nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în administrarea deținătorilor actuali. În speță, imobilul din I,- a rămas în administrarea Consiliului Local al municipiului I întrucât potrivit adresei Primăriei municipiului I - Secretariatul tehnic al Comisiei de aplicare a legii nr. 10/2001 (fila 8 dosar fond) imobilul nu a fost revendicat în temeiul dispozițiilor Legii nr. 10/2001.
Alineatul 3 al aceluiași articol stipulează că imobilele cu destinația de locuințe, prevăzute la alin.1 pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune.
Prin acest text de lege, statul a urmărit realizarea unui interes general de ordin social-economic, care vizează transferul dreptului de proprietate asupra anumitor categorii de imobile (locuințe ce nu au fost revendicate de foștii proprietari, în baza reglementărilor speciale instituite prin Legea nr. 10/2001), în principal, către chiriași, ca o măsură de protecție a acestora.
Administratorii acestor categorii de locuințe trebuie să respecte modul cum statul a conceput imperativele interesului general și să procedeze la vânzarea lor către chiriași, potrivit legislației în vigoare.
Astfel, Consiliul Local al Municipiului I nu poate aprecia, fără o bază rezonabilă, că vânzarea locuințelor prevăzute la alin.3 al art.42 din Legea nr.10/2001, republicată constituie o facultate, pe care înțelege să și-o exercite sau nu, după cum dorește.
O asemenea conduită este în dezacord cu interesul general urmărit de legiuitor prin textul de lege mai sus menționat și dă naștere la arbitrariu, cu consecința discriminării unor chiriași în raport cu alții.
Această conduită a intimatului este evidentă în speță atât timp cât Consiliul Local al Municipiului Iar efuzat vânzarea locuinței către recurentă, fără a avea o bază rezonabilă, în timp ce a vândut locuințele către alți chiriași care se aflau în situații identice cu (contractele de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr.1315/2006 și respectiv, nr.1318/2004 - filele 34-36 dosar fond).
Cenzurarea conduitei administratorului în justiție și obligarea acestuia de a se conforma voinței legiuitorului nu poate fi considerată ca reprezentând o încălcare a principiului libertății contractuale - așa cum a susținut intimatul -, câtă vreme statul român a adoptat o politică în materie locativă, în virtutea dreptului său de a dispune de o marjă de apreciere în ceea ce privește definirea interesului public, cât și în alegerea modalității concrete de realizare a acestuia.
Prin această politică locativă, statul și-a exprimat acordul la înstrăinarea locuințelor ce nu au fost restituite foștilor proprietari către chiriași, în condițiile legislației în vigoare, legislație care derogă de la dreptul comun în materie de vânzare-cumpărare și prevede și prețul locuințelor ce se vând chiriașilor, care beneficiază de măsurile de protecție.
Astfel, administratorul locuinței trebuie să se conformeze voinței legiuitorului - care a derogat de la principiul libertății contractuale - atât în ceea ce privește acordul la vânzarea locuințelor din categoria celor prevăzute de lege, cât și în ceea ce privește prețul respectivelor locuințe.
Instanța va înlătura apărarea intimatului potrivit cărora prin admiterea acțiunii s-ar încălca prevederile art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenție întrucât textul protejează dreptul de proprietate și implicit pe titularul acestuia care este Statul Român și nu intimatul care are doar calitate de administrator. Mai mult chiar, instanța are în vedere jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului care a soluționat, prin hotărâri pronunțate împotriva României (cauza BEIAN) jurisprudența contradictorie a instanței române având drept consecință diferența de tratament între persoanele aflate în aceeași situație juridică. Ori, așa cum s-a făcut deja referire, persoane aflate în aceeași situație cu reclamanta au obținut realizarea pretențiilor lor în sensul perfectării contractelor de vânzare-cumpărare pentru locuințele deținute în calitate de chiriași în incinta aceluiași imobil situat în I,-.
Față de cele ce preced, Curtea reține că tribunalul a aplicat greșit prevederile art.42 alin.3 din Legea nr.10/2001, republicată, ceea ce determină incidența în speță a motivului de recurs înscris în art.304 punctul 9 Cod procedură civilă.
În baza art.312 al.1 teza I Cod procedură civilă, se va admite recursul declarat de și se va modifica în tot decizia atacată.
Se va respinge apelul declarat de Consiliul Local al Municipiului I și se va păstra sentința judecătoriei, conform dispozițiilor art. 296 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de - împotriva deciziei civile nr. 219 din 24.03.2008 a Tribunalului Iași, decizie pe care o modifică în tot.
Respinge apelul declarat de pârâtul Municipiul I, prin primar, împotriva sentinței civile nr. 12 001 din 23.10.2007 a Judecătoriei Iași, sentință pe care o păstrează.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi - 17.10.2008.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
- -
Red.
Dact.
2 ex/6.11.2008
Tribunalul Iași:
Președinte:Cristina VăleanuJudecători:Cristina Văleanu, Georgeta Protea, Liliana Palihovici
