Obligație de a face. Decizia 408/2008. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECTIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 408
Ședința publică de la 17 Octombrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Cristina Văleanu
JUDECĂTOR 2: Georgeta Protea
JUDECĂTOR 3: Liliana Palihovici
Grefier - -
S-a luat în examinare cererea de recurs formulată de și împotriva deciziei civile nr. 486/23.06.2008 a Tribunalului Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică nu se prezintă părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că pricina este la prim termen, s-au comunicat intimatului motivele de recurs, s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă, la dosar s-au depus prin serviciul de registratură:
- întâmpinare formulată de intimat, cu duplicat,
- precizări formulate de recurenți însoțite de timbru judiciar de 0,15 lei.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată recursul în stare de judecată și văzând că s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă a rămas în pronunțare.
După deliberare:
CURTEA DE APEL:
Asupra recursului civil de față:
Prin sentința civilă nr. 588/21.01.2008 pronunțată de Judecătoria Iașis -au respins excepțiile privind lipsa calității procesual active a reclamantei, a calității procesual pasive a Primarului G și a inadmisibilității acțiunii. Totodată, s-a respins acțiunea formulată de reclamanții și în contradictor cu pârâta Municipiul I, prin Primar. A fost respins și capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată către reclamanți.
În pronunțarea soluției, instanța de fond a avut în vedere următoarele considerente:
Imobilul pe care îl ocupă în prezent a fost preluat de stat de la fosta proprietară, în urma dispozițiilor incidente ale Legii nr. 4/1973, coroborate cu precizările pârâtului formulate în întâmpinare, apreciază că acest imobil nu este supus prevederilor art. 42 alin.3 din Legea nr. 10/2001, cu modificările și completările ulterioare care vizează doar acele imobile, preluate în mod abuziv de către stat conform actelor normative enumerate în art. 2 al Legii nr. 10/2001, în situația de față fiind aplicabile prev. art. 9 alin.1-4 din Legea nr. 112/1995, modificată și completată, la care face trimitere de altfel și art. 43 alin.1 dinH. nr. 250/2007.
Că reclamanții au la acest moment calitatea de locatari, după cum reiese din contractul nr. 4749/24.07.2006, care, din susținerile părților, rezultă că a prelungit valabilitatea unui alt contract, încheiat în anul 2001, însă și nu au dovedit, deși aveau această obligație în baza prev.art. 1169 Cod civil. că au existat raporturi contractuale de închiriere între ei și pârât și anterior anului 2001 pentru a justifica temeinicia pretențiilor lor.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții și, care au criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Prin decizia civilă nr. 486 din 23 iunie 2008 pronunțată de Tribunalul Iașia fost respins apelul formulat de reclamanții și împotriva sentinței civile nr. 588/21.01.2008 pronunțată de Judecătoria Iași, sentință ce a fost păstrată.
În pronunțarea soluției, tribunalul a reținut următoarele:
Art. 9 alin.1 din Legea nr. 112/1995 prevede: " titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14 pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului".
Pentru lămurirea sintagmei "titulari de contract" legiuitorul a elaborat Norme Metodologice de aplicare a legii, aprobate prin nr.HG 20/1996, republicate în temeiul nr.HG 11/1997, în cuprinsul cărora, la art. 6 s-a prevăzut că "Dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii".
Reclamanții au dobândit calitatea de chiriași abia după intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995, la data de 24.05.1996, potrivit contractului de închiriere depus în apel, astfel încât nu beneficiază de posibilitatea de a cumpăra locuința în procedura reglementată de acest act normativ, drept recunoscut numai celor care aveau calitatea de chiriași la data intrării în vigoare a legii.
În legătură cu aplicabilitatea dispozițiilor celuilalt act normativ care prevede pentru chiriași posibilitatea cumpărării locuințelor închiriate - Legea nr. 10/2001 - tribunalul reține că în conformitate cu pct. 1.4.lit.A din Normele Metodologice de aplicare a legii, aprobate prin nr.HG 250/2007 preluarea de către stat unui imobil în baza Legii nr. 4/1973 este considerată abuzivă, astfel încât în conformitate cu dispozițiile art. 1 alin.1 din lege, imobilul face obiectul Legii nr. 10/2001.
Este adevărat că art. 47 alin.3 prevede că imobilele cu destinația de locuințe, care nu se restituie persoanelor îndreptățite, pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune, însă vânzarea locuințelor, după soluționarea procedurilor administrative constituie o facultate lăsată de legiuitor la latitudinea unității care are în administrare imobilul.
înstrăinării acestor imobile este apreciată exclusiv de deținător, căruia legea i-a conferit atribuții exclusive de apreciere asupra oportunității vânzării, această interpretare fiind susținută nu numai de termenii folosiți în textul legii ("pot fi înstrăinate"), dar și de dispozițiile cuprinse în pct. 42.1 lit.b din Normele Metodologice de aplicare aprobate prin nr.HG 250/2007, potrivit cărora "pentru imobilele cu destinația de locuințe care nu se restituie în natură deținătorul dobândește vocația de a le înstrăina către chiriași".
Dreptul de preemțiune al chiriașilor nu justifică cererea de obligare a pârâtului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ci devine efectiv numai în situația în care deținătorul hotărăște să vândă.
În considerarea celor mai sus expuse, tribunalul constată că acțiunea este neîntemeiată, la fel și apelul declarat de reclamanți.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs reclamanții, criticând hotărârea atacată ca fiind nelegală pentru motivele de recurs înscrise în art. 304 pc.7-9 Cod procedură civilă.
În motivarea recursului reclamanții au arătat în esență că în mod greșit instanțele au reținut că nu ar avea dreptul la achiziționarea imobilului pe care îl dețin în calitate de chiriași. Susțin că dispozițiile legale înscrise în Legea nr. 112/1995 și Legea nr. 10/2001 nu prevăd o atare interdicție.
Consideră recurenții că pârâta poate fi obligată să le vândă garsoniera pe care o ocupă în calitate de chiriași întrucât au primit din partea pârâtei un aviz de cumpărare la data de 25 iunie 1997.
Se solicită admiterea recursului și în fond admiterea acțiunii.
Intimatul Municipiul I, prin primar, a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului întrucât instanțele au efectuat o aplicare corectă a dispozițiilor legale. Arată că recurenții nu se încadrează în prevederile Legii nr. 112/1995, neexistând temei legal pentru a fi obligați la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare cu recurenții. Arată intimatul că o soluție contrară ar conduce la încălcarea principiului libertății contractuale.
Analizând actele și lucrările dosarului raportat la motivele de recurs învederate și dispozițiile legale incidente în cauză, Curtea constată că recursul formulat este întemeiat având în vedere următoarele considerente:
Reclamanții - recurenți dețin în calitate de chiriași, imobilul situat în I,-, -.6,. 32, inițial în baza contractului de închiriere nr. 419/24.05.1996 și apoi în baza contractului de închiriere nr. 4749 din 24.02.2006 perfectat cu Consiliul Local al Municipiului I reprezentat de primar.
Prin cererea înregistrată sub nr. 34898 din 11.05.2007 reclamanții și au solicitat să cumpere imobilul pe care îl dețin în calitate de chiriași, însă pârâta nu a dat curs cererii formulate susținând că perfectarea contractului de închiriere s-a realizat ulterior apariției Legii nr. 112/1995.
Datorită refuzului manifestat de pârâtă de a vinde locuințele, reclamanții au promovat prezenta acțiune întemeiată pe dispozițiile Legii nr. 10/2001.
Potrivit dispoziției înscrise în art.42 alin.1 din Legea nr.10/2001, republicată, imobilele care, în urma procedurilor prevăzute la Cap. III, nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în administrarea deținătorilor actuali; în speță imobilul din I,-, -.6,. 32 rămas în administrarea Consiliului local al Municipiului I, aspect ce nu a fost contestat de către niciuna dintre părțile litigante.
Alineatul 3 al aceluiași articol stipulează că imobilele cu destinația de locuințe, prevăzute la alineatul 1, pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune.
Prin acest text de lege, statul a urmărit realizarea unui interes general de ordin social-economic, care vizează transferul dreptului de proprietate asupra anumitor categorii de imobile (locuințe ce nu au fost revendicate de foștii proprietari, în baza reglementărilor speciale instituite prin Legea nr.10/2001), în principal, către chiriași, ca o măsură de protecție a acestora.
Administratorii acestor categorii de locuințe trebuie să respecte modul cum statul a conceput imperativele interesului general și să procedeze la vânzarea lor către chiriași, potrivit legislației în vigoare.
Astfel, Consiliul Local al Municipiului I nu poate aprecia, fără o bază rezonabilă, că vânzarea locuințelor prevăzute la alin.3 al art.42 din Legea nr.10/2001, republicată constituie o facultate, pe care înțelege să și-o exercite sau nu, după cum dorește.
O asemenea conduită este în dezacord cu interesul general urmărit de legiuitor prin textul de lege mai sus menționat și dă naștere la arbitrariu, cu consecința discriminării unor chiriași în raport cu alții.
Această conduită a intimatului este evidentă în speță atât timp cât pârâta a refuzat vânzarea locuinței către recurenți, fără a avea o bază rezonabilă.
Cenzurarea conduitei administratorului în justiție și obligarea acestuia de a se conforma voinței legiuitorului nu poate fi considerată ca reprezentând o încălcare a principiului libertății contractuale - așa cum a susținut intimatul -, câtă vreme statul român a adoptat o politică în materie locativă, în virtutea dreptului său de a dispune de o marjă de apreciere în ceea ce privește definirea interesului public, cât și în alegerea modalității concrete de realizare a acestuia.
Prin această politică locativă, statul și-a exprimat acordul la înstrăinarea locuințelor ce nu au fost restituite foștilor proprietari către chiriași, în condițiile legislației în vigoare, legislație care derogă de la dreptul comun în materie de vânzare-cumpărare și prevede și prețul locuințelor ce se vând chiriașilor, care beneficiază de măsurile de protecție.
Astfel, administratorul locuinței trebuie să se conformeze voinței legiuitorului - care a derogat de la principiul libertății contractuale - atât în ceea ce privește acordul la vânzarea locuințelor din categoria celor prevăzute de lege, cât și în ceea ce privește prețul respectivelor locuințe.
Față de cele ce preced, Curtea reține că tribunalul a aplicat greșit prevederile art.42 alin.3 din Legea nr.10/2001, republicată, ceea ce determină incidența în speță a motivului de recurs înscris în art.304 punctul 9 Cod procedură civilă.
În baza art.312 al.1 teza I Cod procedură civilă, se va admite recursul declarat de reclamanți și se va modifica în tot decizia atacată în sensul admiterii apelului acestora împotriva sentinței civile nr. 588/2008 a Judecătoriei Iași pe care o va schimba în parte.
Drept consecință, va admite acțiunea formulată de reclamanții și în contradictor cu Primarul în calitate de reprezentant al Municipiului I, va obliga pârâtul să încheie cu reclamanții contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul garsonieră situat în I,-, -.6,. 32, va păstra restul dispozițiilor hotărârii.
În conformitate cu dispozițiile art. 274 Cod procedură civilă va obliga intimatul să plătească recurenților suma de 20,6 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de și împotriva deciziei civile nr. 486/23.06.2008 a Tribunalului Iași, decizie pe care o modifică în tot și, în consecință:
Admite apelul declarat de reclamanții și împotriva sentinței civile nr. 588/21.01.2008 a Judecătoriei Iași, sentință pe care o schimbă în parte, în sensul că:
Admite acțiunea formulată de reclamanții și în contradictor cu Primarul în calitate de reprezentant al Municipiului
Obligă pârâtul să încheie cu reclamanții contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul garsonieră situat în I,- -.6. 32.
restul dispozițiilor hotărârii.
Obligă intimatul să plătească recurenților suma de 20,6 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 17 Octombrie 2008.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Red.
Tehnored.
2 ex/12.11.2008
Tribunalul Iași:
Președinte:Cristina VăleanuJudecători:Cristina Văleanu, Georgeta Protea, Liliana Palihovici
