Obligație de a face. Decizia 460/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ nr. 460/
Ședința publică din data de 16 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Daniela Petrovici
JUDECĂTOR 2: Gabriel Lefter
JUDECĂTOR 3: Răzvan Anghel
Grefier - -
- rol judecarea recursurilor civile formulate de recurenții pârâți REGIA AUTONOMĂ EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC ȘI PRIVAT CONSTANTA, CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C, cu sediul în C, b-dul. 1 - nr. 21, -.18, parter, județ C, MUNICIPIUL C PRIN PRIMAR și CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI, ambii cu sediul în C, b-dul. - nr. 51, județ C, împotriva deciziei civile nr. 419/C din 24.09.2009 pronunțate de Tribunalul Constanța în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă, domiciliată în C,-, parter, județ C, cererea de chemare în judecată având ca obiect "obligație de a face".
La apelul nominal făcut la prima apelare a cauzei a răspuns avocat pentru recurentul pârât C, potrivit împuternicirii avocațiale seria -, nr. -/16.12.2009, lipsind celelalte părți.
Procedura este legal îndeplinită, conform art. 87 și urm. Cod proc. civilă.
Grefierul expune referatul cauzei în cadrul căruia învederează că recursul pârâtului C este declarat în termen, prin avocat fără delegație, motivat, insuficient timbrat cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 4 lei, conform chitanță nr. -/22.09.2009 și timbru judiciar de 0,15 lei, urmând să se mai achite o diferență de taxă judiciară de timbru de 2 lei, solicitându-se judecata cauzei și în lipsa părților, conform art. 242 pct. 2 Cod proc. Civilă; de asemenea, recursul pârâților Municipiul C prin Primar și Consiliul Local al Municipiului C este declarat în termen, prin avocat fără delegație, motivat și netimbrat.
Instanța, apreciază că se impune lăsarea cauzei la a doua strigare, pentru eventualitatea ca și celelalte părți să se prezinte în sala de judecată.
La a doua apelare a cauzei au răspuns avocat pentru recurentul pârât C, potrivit împuternicirii avocațiale seria -, nr. -/16.12.2009, avocat - pentru recurenții pârâții Municipiul C prin Primar și Consiliul Local al Municipiului C, în baza delegației de substituire FN/16.12.2009 emisă de avocatul titular, d-na. avocat, și avocat pentru intimata reclamantă, în baza împuternicirii avocațiale seria -, nr. 59692/11.11.2009.
Având cuvântul, apărătorul recurentului pârât C depune la dosar împuternicirea avocațială seria -, nr. -/16.12.2009 la care este atașat nr. 1091/29.10.2009 - înscris cu care face dovada onorariului de avocat, precum și chitanțele nr. -/23.10.2009 și nr. -/23.10.2009, cu care face dovada achitării restului de taxă judiciară de timbru în sumă de 2 lei.
Apărătorul recurenților pârâți Municipiul C prin Primar și Consiliul Local al Municipiului C, având cuvântul, depune la dosar împuternicirea avocațială seria -, nr. 54213/17.11.2009 a avocatului titular, d-na., delegația de substituire FN/16.12.2009 emisă de avocatul titular, la care este atașată chitanța nr. 1485/17.11.2009 - înscris cu care face dovada onorariului de avocat, precum și ordinele de plată nr. 3843/04.09.2009 și nr. 3869/04.09.2009 cu care face dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 6 lei și timbru judiciar în valoare de 0,15 lei.
Având cuvântul, apărătorul intimatei reclamante depune la dosar împuternicirea avocațială seria -, nr. 59692/11.11.2009.
Întrebate fiind de către instanță părțile prezente prin apărători învederează că nu mai sunt înscrisuri noi de depus, apreciind cauza în stare de judecată.
Instanța, în raport de susținerile apărătorilor părților, fiind lămurită asupra cauzei, în temeiul art. 150 Cod proc. civilă declară dezbaterile închise, constată dosarul în stare de judecată și acordă cuvântul părților asupra recursurilor.
Având cuvântul, apărătorul recurentului pârâtcritică soluția instanței de apel pentru următoarele considerente:
Legea nr. 112/1995 și Legea 10/2001 împreună cu Normele de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 prevăd posibilitatea pe care o au chiriașii de opta pentru cumpărarea imobilele cu destinația de locuință, care nu se restituie persoanelor îndreptățite, dar nu instituie obligația corelativă a proprietarului imobilului de a vinde chiriașilor locuințele respective.
În art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 textul de lege nu spune că, chiriașii vor opta pentru cumpărarea apartamentelor, cipot optapentru cumpărarea apartamentelor. Textul nu instituie și obligația corelativă a proprietarului Municipiului C, de a vinde chiriașilor locuințele respective, așa cum în mod greșit au apreciat primele două instanțe. Dreptul de dispoziție aparține în exclusivitate proprietarului.
Art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 prevede că "imobilele cu destinația de locuințe, prevăzute la alin.1 (care nu se restituie persoanelor îndreptățite),pot fi înstrăinatepotrivit legislației în vigoare, chiriașii având un drept de preemțiune". Nu există particula "pot vinde" în lege. Nici Legea nr. 10/2001 nu instituie deci în sarcina proprietarului obligația de a vinde locuințele nerestituite, ci îi conferă acestuia posibilitatea, el putând opta, în funcție de interesul economic, pentru închirierea în continuare a imobilelor aflate în proprietatea sa.
În lipsa oricărei obligații de a vinde care să fie impusă de lege proprietarului, cu atât mai puțin administratorului, în mod greșit primele două instanțe au considerat că reclamanta ar avea un drept corelativ de a cumpăra. În speță, nu este vorba de neexecutarea de către pârâți a unei obligații legale, ci de inexistența unei astfel de obligații în sarcina pârâților.
De asemenea, arată că C nu poate fi obligat direct la vânzare. Mandatul pentru vânzarea bunurilor imobile aparținând domeniului privat al Municipiului C este atribuit prin nr. 37/2002, înlocuit prin nr. 471/2007, potrivit cu care, aceste bunuri vor putea face obiectul vânzării în situația în care se consideră oportună această intenție.
Așadar, inițiativa vânzării aparține în exclusivitate Municipiului C, singurul care are dreptul de dispoziție și care apreciază asupra oportunității vânzării imobilelor aflate în proprietatea sa. C, fiind doar titulara dreptului de administrare nu poate face acte de dispoziție și nici nu poate fi obligată în acest sens așa cum în mod nelegal au hotărât primele două instanțe. Nu se poate confunda procedura de vânzare cu dreptul său de dispoziție, pentru a fi obligat la vânzare. Nu poate fi obligat mandatarul la vânzare fără încuviințarea specială a mandantului Municipiul C și Consiliul Local al Municipiului
- arată că a făcut critici și cu privire la prețul de vânzare a apartamentului.
Concluzionând, solicită admiterea recursului, modificarea deciziei civile nr. 419/C/24.09.2009 pronunțată de Tribunalul Constanța, în sensul admiterii apelului și respingerii acțiunii reclamantei, în principal, ca inadmisibilă și în subsidiar pentru lipsa calității procesual pasive a C, cu cheltuieli de judecată (taxă judiciară de timbru - fond, apel și recurs - și onorariu de avocat).
Apărătorul recurenților pârâți Municipiul C prin Primar și Consiliul Local al Municipiului, având cuvântul, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și modificarea în tot a deciziei civile nr. 419/C/24.09.2009 a Tribunalul Constanța, în sensul admiterii apelului și al respingerii acțiunii reclamantei ca nefondată, cu cheltuieli de judecată.
Critică hotărârea apelată pentru nelegalitate și netemeinicie având în vedere următoarele considerente:
În ceea ce privește soluția de respingere a apelului sub aspectul modalității de soluționare a excepției lipsei calității procesual pasive a Consiliului Local al Municipiului C, consideră că în mod nelegal instanța de apel a respins această excepție, întrucât acest pârât nu justifică chemarea în judecată, având în vedere disp. Legii nr. 215/2001, ale Legii nr. 112/1995, coroborate cu disp. nr. 332/1996 privind înființarea
Totodată, apreciază că mandatul pârâtului C este unul special, el fiind mandatar al Municipiului C în ceea ce privește întregul fond locativ aparținând unității administrativ teritoriale.
- fondul cauzei achiesează la concluziile expuse de
Având cuvântul,apărătorul intimatei reclamantesolicită respingerea recursurilor formulate de pârâții Municipiul C prin Primar, Consiliul Local al Municipiului C și C, ca nefondate, cu obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu de avocat, conform chitanțelor nr. 51 din 10.11.2009 și nr. 52 din 11.11.2009 pe care le depune la dosar.
Arată că, legiuitorul poate practic să îngrădească dreptul Municipiului C de a vinde cui vrea și cui dorește imobilele din patrimoniul său, prin Legea nr. 85/1992 și Decretul-lege nr. 61/1990, cât și legile privind exproprierea pentru utilitate publică. Legile nr. 112/1995 și nr. 10/2001 stabilesc clar condițiile în care imobilele-apartamente pot fi vândute chiriașilor, iar din actele de la dosar și interogatoriu rezultă că intimata reclamantă are contract de închiriere pentru imobilul în litigiu. Problema dureroasă este că imobilul litigios nu se vinde la prețul pieții libere.
De asemenea, arată că este de notorietate faptul că a fost dat un acord de notorietate pentru vânzarea imobilelor și un mandat pârâtului C de către Consiliul Local al Municipiului În opinia sa, pârâții Consiliul Local al Municipiului C și C au calitate procesual pasivă întrucât ambele instituții sunt proprietarii apartamentului în litigiu.
Concluzionând precizează că hotărârile instanței de apel și fond sunt temeinice și legale.
Instanța rămâne în pronunțare asupra soluției în recurs.
CURTEA
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanța la de 10.09.2008 reclamanta i-a chemat în judecată pe pârâții Municipiul Constanta prin Primar, Consiliul Local Constanta si Constanta pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună obligarea lor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat in Constanta,-, parter compus din 2 camere si dependințe ocupat in baza contractului de închiriere înregistrat sub nr. 2527/1990.
În motivarea cererii sale, reclamanta a arătat că, in fapt, contractul de închiriere pe care l-a încheiat cu pârâta Constanta a fost prelungit din anul 1990 succesiv, ultima prelungire fiind valabila până la data de 8.04.2009, iar după intrarea in vigoare a legii 112/1995 a formulat mai multe cereri aceasta prin care a solicitat încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobil, insa pârâta a refuzat, deși întrunește toate condițiile prevăzute de legea 112/1995.
Pârâții, legal citați, nu au depus întimpinare, insa reprezentanți in instanță au solicitat respingerea acțiunii ca nefondata; în plus, apărătorul pârâtei Constanta a arătat ca acțiunea este inadmisibila, pentru ca instanța nu se poate substitui legiuitorului, nefiind instituita prin lege o obligație a proprietarului de a vinde, ci doar un drept de preempțiune a chiriașului; reprezentantul pârâților Municipiul Constanta si Consiliul Local Constanta a precizat ca, în cauză, are prioritate 37/2002 care reglementează situația înstrăinării imobilelor proprietatea Municipiului Constanta și că reclamanta nu a făcut dovada ca nu a înstrăinat un imobil pe teritoriul României.
Prin sentința civilă nr. 1014/19.01.2009, Judecătoria Constanțaa admis acțiunea și a obligat pârâții să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat in Constanta,- parter, conform art. 9 din legea 112/1995.
Pentru a pronunța această soluție, judecătoria a reținut că reclamanta este, din 1990, chiriașa imobilului în cauză - compus din 2 camere si dependințe -, in prezent având încheiat cu Constanta contractul de închiriere nr. 2527/1999, contract prelungit in baza OUG8/2004.
Judecătoria a constatat că imobilul a fost preluat de Stat in baza Decretului nr. 111/1951 pe numele moștenitorilor lui, iar la data soluționării acesta nu figura ca fiind revendicat si nici notificat pe Legea 10/2001 (așa cum reiese din istoricul de rol si situația juridica a imobilului aflate la dosar); de asemenea, s-a constatat că, în conformitate cu 296/2001, imobilul se găsește în domeniul privat al Municipiului Constanta, fiind în administrarea Constanta.
Judecătoria a mai reținut că reclamanta a formulat o cerere de cumpărare a imobilului in temeiul legii 112/1995, insa pârâții nu au vândut acesteia imobilul; de asemenea, s-a observat că reclamanta nu a înstrăinat sau dobândit o locuință după 01.01.1990 in Constanta.
Având în vedere dispozițiile art. 9 alin. 1 și alin. 5 din legea 112/1995 "și cele ale art. 1073. civ. judecătoria a apreciat că in cauza sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege in ceea ce privește încheierea unui contract de vânzare-cumpărare între părți cu privire la imobil, față de situația că reclamanta era chiriașa la momentul apariției legii si nu a dobândit sau înstrăinat vreo locuință, iar apartamentul obiect al prezentei cauze nu este dintre cele exceptate de lege de la vânzare prin art. 16 din actul normativ invocat in cauza.
Judecătoria a înlăturat apărarea pârâților vizând inadmisibilitatea acțiunii, dat fiind ca instanța de judecata nu se substituie nici legiuitorului si nici voinței părților, cât timp verifica doar condițiile din textul de lege invocat de către reclamanta si constată refuzul pârâților de a soluționa solicitarea chiriașului; aceasta deoarece, prin prevederile Legii 112/1995, nu s-a instituit doar un drept de preempțiune in favoarea chiriașului, ci un drept de a solicita vânzarea locuinței ocupate cu contract de închiriere la data intrării in vigoare a legii, iar. pârâta Constanta a fost chemata in judecata tocmai in calitatea sa de administrator, iar nu ca un titular al dreptului de proprietate.
Cat privește aplicabilitatea dispozițiilor 37/2002, judecătoria a constatat că un act normativ al unității administrativ-teritoriale locale nu poate fi considerat ca având forța egala sau mai mare decât a unei legi adoptate de Parlamentul României, forță care să îi confere prioritate fata de prevederile Legii 112/1995.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții C și Municipiul C prin Primar și Consiliul Local
Prin motivele sale de apel, pârâta Cac riticat hotărârea instanței de fond sub aspectul reținerii incidenței disp. Legii 112/1995 care instituie doar o opțiune pentru chiriași de a cumpăra și nu o obligație pentru proprietar de a vinde, solicitând respingerea acțiunii, ca inadmisibilă, și, în subsidiar, pentru lipsa calității sale procesual pasive.
Astfel, apreciază această pârâta, dreptul de dispoziție aparține în exclusivitate proprietarului, nici legiuitorul și nici instanța neputându-se substitui voinței proprietarului, singurul care apreciază asupra oportunității vânzării imobilelor aflate în domeniul privat; normele metodologice de aplicare unitară a Legii 10/2001 precizează cu referire la art. 42 din lege, ca pentru imobilele cu destinație de locuințe, care nu s-au restituit în natură, deținătorul actual dobândește vocația de a le înstrăina către chiriași.
- arată pârâta că nici legea 10/2001 nu instituie în sarcina proprietarului obligația de a vinde locuințele nerestituite, ci îi conferă doar această posibilitate, el putând opta, în funcție de interesul economic, pentru închirierea în continuare a imobilelor aflate în proprietatea sa.
În privința mandatul pentru vânzarea bunurilor imobile aparținând domeniului privat al Municipiului C, pârâta învederează că acesta îi este atribuit prin nr. 37/2002, potrivit cu care, aceste bunuri vor putea face obiectul vânzării în situația în care se consideră oportună această intenție, iar prețul de vânzare se stabilește prin raport de evaluare care determină valoarea reală de circulație a imobilelor; așadar, inițiativa vânzării aparține în exclusivitate Municipiului C, singurul care are dreptul de dispoziție și care apreciază asupra oportunității vânzării imobilelor aflate în proprietatea sa, fiind doar titulara dreptului de administrare este mandatată să instrumenteze vânzarea în realizarea hotărârii adoptate de către Municipiul
Prin înlăturarea aplicabilității acestui act normativ, prima instanță obligă proprietarul să vândă imobilul la un preț mult inferior valorii de circulație actuale pe piața liberă, în conformitate cu acte normative care au avut un caracter social, determinat de contextul social economic de la data adoptării și care sunt căzute în desuetudine în actualul context economic.
Prin motivele lor de apel, Municipiul C prin Primar și Consiliul Local C au criticat hotărârea instanței de fond sub aspectul calității procesual pasive a Consiliului Local C, prin prisma disp. Legii 215/2001, Legii 112/1995 coroborat cu disp. 332/1996.
Pârâții apreciază că nu pot sta în instanță doi mandatari ai Municipiului C - Consiliul Local și -, din moment ce atribuțiile celor doi mandatari nu se suprapun, în opinia lor calitatea de mandatar al Municipiului C, în temeiul Legii 112/1995, având doar C-ța.
- fondul cauzei, pârâții au apreciază că Legea 112/1995 conferă chiriașului dreptul de a dobândi imobilul în care locuiește cu contract de închiriere, dacă îndeplinește cumulativ condițiile prevăzute expres de acest act normativ; actul normativ nu conține însă limitări ale dreptului de proprietate, întrucât orice limitare trebuie să fie expresă și neechivocă, fiind de strictă interpretare.
Se mai apreciază de apelanți că, după apariția Legii 10/2001, legea aplicabilă este norma specială locală, iar nu cea generală, din 1995, astfel încât în prezent reclamanții nu se mai pot prevala de dispozițiile Legii 112/1995.
Dreptul de proprietate conferă titularului său posibilitatea de a dispune în mod liber de bunul ce îi aparține, doar proprietarul fiind în măsură să decidă data la care va încheia contractul de vânzare cumpărare, prețul imobilului, precum și celelalte elemente ale contractului; astfel, chiriașii pot opta pentru cumpărarea imobilelor, însă numai în măsura în care proprietarul acestora înțelege să-și exercite dreptul de dispoziție; se mai arată că reclamanta nu a făcut dovada că nu a deținut alt imobil în proprietate.
Prin decizia civilă nr. 419/24.09.2009, Tribunalul Constanțaa respins apelurile ca nefondate, apreciind hotărârea instanței de fond ca fiind legală și temeinică.
Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut că art. 9 alin. 1 din Legea 112/1995 instituie o opțiune în favoarea chiriașilor titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor; această alegerea aparține cumpărătorilor și nu vânzătorilor, care din momentul în care s-a formulat cerere de cumpărare sunt obligați să vândă, doar cumpărătorului recunoscându-i-se dreptul de a opta sau nu pentru cumpărare.
Constatând că identitatea dintre pârât și persoana obligată în raportul dedus judecății constituie calitatea procesuală pasivă și că C este administratorul fondului locativ aparținând Municipiului C care, în condițiile art. 9 din Legea nr.112/1995, încheie contracte de vânzare-cumpărare, în numele și pe seama Municipiului C, pentru locuințele ce cad sub incidența acestei legi speciale, tribunalul a considerat că această pârâtă are calitate procesuală pasivă în cauză.
Ca și judecătoria, tribunalul a înlăturat susținerile legate de incidența 37/2002, care nu are aplicabilitate în cauză, nefiind aptă să modifice dispozițiile unei legi adoptată de puterea legislativă și nici să adauge noi condiții la procedura prevăzută de actul normativ cu putere superioară.
Tribunalul a mai considerat că dispozițiile nr. 471/2007 nu sunt aplicabile imobilelor ce intră sub incidența Legii 112/1995 deoarece, pentru vânzarea acestora, sunt aplicabile dispozițiile nr.HG 20/1995, care la rt. 13 și art. 14 stabilește că, entru p. stabilirea prețului de vânzare al apartamentului, se folosesc normele prevăzute în Decretul-lege nr. 61/1990 (anexa nr. 1 și anexa nr. 2), în funcție de data realizării lor, înainte sau după 01.01.1977, cu completările prevăzute la art. 16 din Legea nr. 85/1992, republicată, respectiv normele prevăzute în Decretul nr. 93/1977, așa cum a fost modificat prin art. III pct. 1 și 2, respectiv, în tabelul nr. 1 din anexa nr. 4 la Decretul nr. 256/1984.
În privința calității procesuale pasive în cauză a Consiliul Local C, tribunalul a reținut că, în conformitate cu art. 36 alin. 2 lit. c din Legea 215/2001, consiliul local exercită atribuții privind administrarea domeniului public și privat al comunei, orașului sau municipiului, lin. 5 lit. b stipulând că, n exercitarea atribuțiilor prevăzute la alin. 2 lit. c, consiliul local hotărăște vânzarea, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate privată a comunei, orașului sau municipiului, după caz, în condițiile legii; or, din această perspectivă și pentru respectarea dispozițiilor legale mai sus enunțate Consiliul Local C are calitate procesuală pasivă în cauză.
Referitor la apărarea potrivit căreia, după apariția Legii 10/2001, legea aplicabilă este norma specială locală, iar nu cea generală, din 1995, astfel încât în prezent reclamanții nu se mai pot prevala de dispozițiile Legii 112/1995, tribunalul a stabilit că, prin apariția OUG40/1999 dispozițiile Legii 112/1995 referitoare la dreptul de cumpărare reglementat în favoarea chiriașilor nu a fost înlocuit cu dreptul de preemțiune, deoarece o dispoziție legală nu poate fi înlocuită tacit, ci numai expres.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs pârâții Municipiul Constanta prin Primar, Consiliul Local Constanta si Constanta, prin care a criticat hotărârea instanței de apel pentru nelegalitate prin prisma prevederilor art. 304 pct. 9. pr. civ..
În motivarea căii sale de atac, cu privire la inadmisibilitatea acțiunii Constanta a arătat că art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 nu instituie obligația corelativa a proprietarului, Municipiul Constanta, de a vinde chiriașilor locuințele respective, așa cum in mod greșit au apreciat primele doua instanțe; de asemenea, nici Legea nr. 10/2001 nu instituie deci n sarcina proprietarului obligația de vinde locuințele nerestituite, ci i conferă doar aceast posibilitate, el putând opta, n funcție de interesul economic, pentru nchirierea n continuare a imobilelor aflate n proprietatea sa.
De aceea, învederează recurenta, în lipsa oricărei obligații de a vinde care să fie impusă de lege proprietarului (cu atât mai puțin administratorului), n mod greșit primele doua instanțe au considerat ca reclamanta ar avea un drept corelativ (unei obligații inexistente ) de a cumpăra.
Cu privire la excepția lipsei calității procesual pasive a Constanta, s-a precizat că, otrivit p. actului de înființare ( nr. 332/1996) și Regulamentului de organizare și funcționare (aprobat prin nr. 85/2008), Regia Autonomă "Exploatarea Domeniului Public și Privat" C administrează fondul locativ aparținând domeniului public și privat al Municipiului Constanta și înstrăinează în calitate de mandatar bunuri din domeniul privat aflate în administrarea sa.
S-a arătat că, Constanta, fiind doar titulara dreptului de administrare, este mandatată doar să instrumenteze vânzarea în realizarea hotărârii adoptate însă de către Municipiul Constanta iar faptul că vânzarea locuințelor se realizează prin intermediul C nu-i poate atrage acesteia calitate procesuală pasivă, întrucât administratorul nu poate fi obligat la vânzare și nici mandatarul fără încuviințarea specială a mandantului
În fone, s-a mai învederat că metodologia de vânzare a bunurilor imobile aparținând domeniului privat al Municipiului C este stabilită prin nr. 471/2007, care prevede că prețul de vânzare se stabilește prin raport de evaluare care determină valoarea reală de circulație imobilelor; or, rin p. înlăturarea aplicabilității acestui act normativ, primele două instanțe obligă proprietarul să vândă imobilul la un preț mult inferior valorii de circulație actuale pe piața liberă, în conformitate cu acte normative care au avut un caracter social, determinat de contextul-economic de la data adoptării lor și care sunt căzute în desuetudine în actualul context economic.
În motivarea căii de atac, Municipiul Constanta prin Primar și Consiliul Local Constanta au arătat că hotărârea pronunțată este netemeinică nelegală în ceea ce privește soluția de respingere a apelului sub aspectul modalității de soluționare a excepției lipsei calității procesuale pasive a paratului Consiliul Local Constanta, consideram ca in mod nelegal instanța de apel a respins aceasta apărare, considerând ca acest pârât are calitate procesual pasiva in cauza.
Cu toate acestea, instanța de apel retine deopotrivă și calitatea procesuală
pasiva a paratului Consiliul Local AL Municipiului C, fără a argumenta în drept soluția, raportat la mandatul special pe care îl are în ce privește vânzarea locuințelor in temeiul Legii 112/1995.
- fondul cauzei, recurenții apreciază că greșită interpretarea instanței de apel cu privire la prevederile Legii 112/1995, în sensul că dreptul de proprietate consfințit de art. 480.Civ. este limitat de acest act normativ, care instituie în sarcina Municipiului Constanta o obligație de a vinde locuințele ocupate de chiriași acestora.
Cu alte cuvinte, recurenții au învederat că chiriașii pot opta pentru cumpărarea imobilelor, însă numai în măsura în care proprietarul acestora (unitatea deținătoare) înțelege să își exercite dreptul de dispoziție, a interpreta altfel însemnând să dăm naștere unei situații discriminatorii pentru unitățile administrativ-teritoriale, titulare ale dreptului de proprietate, și orice alte subiecte de drept care se pot bucura liber de bunurile lor, fără a fi obligate să le înstrăineze.
Analizând decizia recurată prin prisma motivelor de nelegalitate invocate de recurent raportat de situația de fapt reținută de instanțele de fond, curtea constată că recursul este neîntemeiat și urmează a fi respins ca atare.
Intimata ocupă imobilul situat în Constanta,- parter, în baza unui contract de închiriere încheiat inițial la în anul 1990, prelungit prin contractul de închiriere nr. 2527/1999, ale cărui efecte au fost prorogate in baza OUG8/2004; chiriașa a formulat o cerere de cumpărare a imobilului cărora recurenții nu le-au răspuns.
Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995, chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului. excepție de la prevederile alin. 1 chiriașii titulari sau membrii familiei lor - soț, soție, copii minori - care au dobândit sau au înstrăinat o locuință proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.
De asemenea, sunt exceptate de la vânzare apartamentele care, la data intrării în vigoare a legii, beneficiază de dotări speciale, cum sunt: piscină, saună, seră, cramă, bar, vinotecă sau cameră frigorifică (art.10).
situația juridică a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, Legea nr. 112/1995 a stabilit îndreptățirea foștilor proprietari (sau a moștenitorilor acestora) - persoane fizice - ai imobilelor cu destinația de locuințe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu, și care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 1989, beneficiul unor măsuri reparatorii prevăzute de această lege (art. 1).
Deși vizează o situație cu largă acoperire, legea avea un câmp foarte restrâns al ipotezei în care foștii proprietari (sau moștenitorii acestora) ar beneficia de restituirea apartamentelor în materialitatea lor.
Astfel, art.2 al legii statuează că persoanele prevăzute la art. 1 beneficiază de restituirea în natură, prin redobândirea dreptului de proprietate asupra: 1. apartamentelor în care locuiesc în calitate de chiriași sau 2. celor care sunt libere, iar pentru celelalte apartamente primesc despăgubiri în condițiile art. 12 (și acestea plafonate de art. 13 alin. 2 la maximum suma veniturilor salariale medii pe economie ale unei persoane pe o perioadă de 20 de ani, calculată la data stabilirii, despăgubiri plătibile într-un interval cuprins între 12 și 24 de luni de la emiterea actului de acordare a despăgubirilor).
Având în vedere definiția legală a noțiunii de apartament în sensul Legii nr. 112/1995 - locuință compusă din una sau mai multe camere, cu dependințele, garajele și anexele gospodărești aferente, inclusiv camere de serviciu, poduri, pivnițe, magazii și altele asemenea, indiferent dacă sunt situate la același nivel sau la niveluri diferite și care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă de sine stătătoare, așa cum a fost determinată prin construcție (art.3) - și faptul că doar în două situații limitativ prevăzute de lege (apartamentele sunt libere sau sunt ocupate de foștii proprietari în calitate de chiriași) intervine restituirea în natură, legiuitorul a simțit nevoia stabilirii și a situației legale a apartamentelor care nu se pot restitui în natură - și care, pe cale de interpretare a actului normativ, constituie regula.
Împrejurarea că restituirea în natură constituia doar o situație de excepție, a făcut ca Legea nr. 112/1995 să constituie o reglementare cu largă aplicare a imobilelor cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului și ocupate de chiriași.
Aceasta deoarece, pe de o parte, având în vedere începuturile îndepărtate din punct de vedere cronologic procesului naționalizare a imobilelor, făcea mai greu găsirea în practică a situației în care foștii proprietari încă mai locuiau în apartamentele ce le aparținuseră; pe de altă parte, cum actele de naționalizare vizau imobilele clădite care aparțin foștilor industriași, foștilor moșieri, foștilor bancheri, foștilor mari comercianți si celorlalte elemente ale marii burghezii; imobilele clădite care erau deținute de exploatatorii de locuințe (art.1 pct.1 și 2 din Decretul nr. 92/1950, spre ex.), era foarte puțin probabil ca, de la persoanele vizate, să fie preluate doar un singur apartament.
Cum, potrivit art. 28 din lege, acesta a intrat în vigoare la 28 ianuarie 1996, rezultă că, de la 28 iulie 1996 (conform prevederilor art.14) devin aplicabile dispozițiile art.9.
Articolul în cauză (împreună cu alte prevederi legale, spre ex.13), constituie o promisiune de vânzare pe care, prin intermediul legii, statul - în calitate de proprietar - a face chiriașilor.
Prin mijlocul acestei promisiuni, locatorul-proprietar prevăzând un eventual interes pentru locatar de a dobândi proprietatea bunului pe care îl are doar în folosință, se angajează să vândă la un preț determinat, dacă chiriașul își manifestă consimțământul de a-l cumpăra.
Deși, în principiu, pentru astfel de promisiuni de vânzare, se defige și un termen în care trebuie exprimat acordul la actul proiectat, totuși, un astfel de termen nu poate fi considerat decât o clauză care ar ține cel mult de natura promisiunii și, în nici un caz, de existența unui astfel de contract unilateral.
De aceea, cum oferta conținută de art. 9 alin. 9 din Legea nr. 112/1995 nu este instituită sub imperiul unui termen, rezultă că "opțiunea" chiriașului este producătoare de efecte juridice ori de câte ori este manifestată în condițiile textului în cauză.
O promisiune de vânzare acceptată constituie, în mod neîndoielnic, un contract, dar nu înseamnă însăși vânzarea - fiind distinctă de aceasta - pentru că nu poate produce efectele unei vânzări (strămutarea proprietății unui bun din patrimoniul vânzătorului în cel al cumpărătorului în schimbul prețului.)
Promisiunea de vânzare acceptată este, de fapt, un antecontract care dă naștere unui drept de creanță prin care ambele părți se obligă să încheie pe viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare.
De aceea, dacă bunul se găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale la încheierea contractului (în situația promisiunii conținute de art.9, dobândirea unei locuințe după acceptarea promisiunii, spre exemplu), în lumina principiului executării în natură a obligației și a reparării în natură a pagubelor, beneficiarul promisiunii poate solicita, în temeiul art. 1073 și 1077 Cod civil, pronunțarea unei hotărâri prin care debitorul obligației să fie ținut la respectarea angajamentului său.
Recurenta C contestă, în privința cerinței de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, însăși existența obligației de a vinde și situația că vânzarea ar trebui făcută în baza unui alt act normativ o hotărâre a Consiliului Local
După cum a reieșit din cele expuse anterior, art. 9 instituie - în condițiile acceptării promisiunii de vânzare - o obligației cu caracter determinat, cert: vânzarea apartamentului deținut de chiriaș la prețul determinat conform art. 13 alin. 1 din lege.
Este atinsă astfel și problema aplicabilității nr. 471/2007, care se pretinde că ar avea ca efect, în cauză, vânzarea apartamentului la prețul de circulație (și nu cel stabilit conform art. 13 alin. 1 din Legea nr. 112/1995).
Deoarece actul invocat - o hotărâre a unui consiliu local - poate conține numai norme de punerea în executare a legii și nu de modificare a acesteia, iar ipoteza care a stat la baza edictării lui era intenția de vânzare a tuturor bunurilor ce aparțin domeniului privat al municipiului C (văzute ca și categorie generică) pe când Legea nr. 112/1995 reglementează situația juridică a unei grupe anume de bunuri - apartamente trecute în proprietatea statului ce nu au fost restituite foștilor proprietari în baza Legii nr. 112/1995, rezultă că nr. 471/2007 nu are aplicabilitate în cauză.
De aceea, prețul vânzării nu poate fi decât cel stabilit conform art. 13 alin.1 din Legea nr. 112/1995.
Stabilirea acestui preț era o condiție esențială de valabilitate a promisiunii de vânzare, în lipsa căreia, art. 9 ar fi instituit doar un drept de preempțiune - un drept prioritar la cumpărare, ce afectează doar în mică măsură dreptul proprietarului de a dispune liber (exclusiv și absolut) de bunul său: dreptul de a-și alege cocontractantul la un preț ce corespunde jocului dintre cerere și ofertă.
Cum însă, prin art.9 din legea nr. 112/1995 s-a prevăzut - în cazul acceptării promisiunii de vânzare la un preț determinat - obligația statului de a vinde chiriașului apartamentul pe care îl ocupă în temeiul unui contract de locațiune valabil, în mod corect a fost respins apelul pârâților care privea instituirea doar a unei opțiuni pentru chiriași de a cumpăra și nu o obligație pentru proprietar de a vinde (critici reluate și în recurs) și, respectiv, lipsa aplicabilității Legii nr. 112/1995.
Și problema lipsei calității procesuale pasive în cauză a Consiliului Local Constanta si Constanta a fost corect rezolvată de instanțele de fond.
Astfel, conform art. 23 din legea nr. 215/2001, autoritățile administrației publice prin care se realizează autonomia locală în comune, orașe și municipii sunt consiliile locale, comunale, orășenești și municipale, ca autorități deliberative, și primarii, ca autorități executive.
Consiliul local are inițiativă și hotărăște, în condițiile legii, în toate problemele de interes local, printre care și atribuții privind administrarea domeniului public și privat al comunei, orașului sau municipiului (art. 36 alin. 1 lit. c), domeniu în care hotărăște vânzarea, concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate privată a comunei, orașului sau municipiului, după caz, în condițiile legii și respectiv avizează sau aprobă, în condițiile legii, documentațiile de amenajare a teritoriului și urbanism ale localităților (36 alin. 5 b și c).
Rezultă din aceste largi prerogative ale Consiliului Local, că această autoritate are o calitate care o depășește pe cea a unui simplu administrator (de a face acte prin care realizează o normală punerea în valoare a unui bun) și se comportă ca un adevărat proprietar, având un drept de dispoziție indiscutabil (vinde, concesionează, închiriază - art. 36 alin. 5 lit. b din Legea nr. 215/2001).
Bunul a cărui vânzare se solicită face parte din domeniul privat al Municipiului C, conform nr. 296/2007, aflându-se în administrarea
Această obligație ce revine pârâtei în cauză creează în sarcina instituției și atribuția de a face toate formalitățile prealabile vânzării și vânzarea însăși (art. 9 alin. 5 din legea nr. 112/1995 vorbește despre "evaluare" și "vânzare").
De aceea, curtea constată că pârâtul C trebuie să stea în procesul în care se urmărește realizarea dreptului de a cumpăra, nu doar în virtutea calității de administrator al bunurilor ce se găsesc în patrimoniul municipiului (calitate în care va încheia contractul de vânzare-cumpărare pentru a executa obligațiile legale instituite de Legea nr. 112/1995 privind realizarea tuturor actelor premergătoare vânzării (primire, alcătuire, verificare dosar vânzare, evaluare imobil, încasare preț, reținere comision, virare preț în contul special Ministerului Finanțelor, etc.).
De aceea, recursurile pârâților apar ca neîntemeiate și vor fi respinse ca atare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursurile formulate de recurenții pârâți REGIA AUTONOMĂ EXPLOATAREA DOMENIULUI PUBLIC ȘI PRIVAT CONSTANTA, CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI C, cu sediul în C, b-dul. 1 - nr. 21, -.18, parter, județ C, MUNICIPIUL C PRIN PRIMAR și CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI, ambii cu sediul în C, b-dul. - nr. 51, județ C, împotriva deciziei civile nr. 419/C din 24.09.2009 pronunțate de Tribunalul Constanța în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă, domiciliată în C,-, parter, județ C, ca neîntemeiate.
Obligă recurenții la plata către intimată a sumei de 1200 lei cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 16 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- -A - - -
Grefier,
- -
Jud.fond -
Jud. apel - /
Red.dec.jud. /18.03.2010
Tehnored.gref./2ex./29.03.2010
Președinte:Daniela PetroviciJudecători:Daniela Petrovici, Gabriel Lefter, Răzvan Anghel
