Obligație de a face. Decizia 544/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 544
Ședința publică de la 21 Aprilie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Alexandrina Marica
JUDECĂTOR 2: Dan Spânu
JUDECĂTOR 3: Stela Popa
Grefier: - - -
Pe rol judecarea recursului formulat de pârâta SC MONTAJ I SA C împotriva deciziei civile nr. 2 din data de 12 ianuarie 2009 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosar nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă, având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns recurenta pârâtă SC MONTAJ I SA C reprezentată de consilier juridic și intimata reclamantă asistată de avocat.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care;
Avocat pentru intimata reclamantă, a depus chitanța nr. -/06.04.2009 reprezentând dovada achitării chiriei și proces verbal de punere în posesie.
A învederat că este prezent și soțul intimatei reclamante, numitul, depunând în acest sens copie după certificatul de căsătorie eliberat de Consiliul Local al Comunei la data de 21.05.1996.
Instanța, constatând că nu au mai fost cereri de formulat sau excepții de invocat, a apreciat cauza în stare de soluționare și a acordat cuvântul părților asupra recursului de față.
Consilier juridic pentru recurenta pârâtă SC MONTAJ I SA C, a solicitat admiterea recursului așa cum a fost formulat.
Avocat pentru intimata reclamantă, a pus concluzii de respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Prin cererea înregistrată la data de 03.01.2008, sub nr-, pe rolul Judecătoriei Craiova, reclamanta a chemat în judecată pe pârâta SC Montaj 1 SA, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligată pârâta să-i vândă în condițiile Legii nr. 85/1992 locuința situată în C,-, Cămin 1, camera 108, județul D, pe care o deține în calitate de chiriaș.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că împreună cu familia sa deține în calitate de chiriaș al pârâtei, o locuință, fostă proprietate de stat, situată în C,-, Cămin 1, camera 108, județul D, compusă dintr-o cameră, iar B vestibulul, grupul sanitar și bucătăria sunt comune.
A arătat reclamanta că s-a adresat pârâtei pentru a-i vinde locuința, însă aceasta i-a comunicat că prețul acesteia va fi prețul de circulație de pe piața imobiliară.
A mai precizat reclamanta că, deținând în calitate de chiriaș locuința menționată, are dreptul de a cumpăra din moment ce a înțeles să-și exercite dreptul legal prevăzut de lege.
În acest sens, a invocat prevederile art. 7 alin. 1 din Legea 85/1992.
În ceea ce privește evaluarea și vânzarea locuințelor pentru care nu s-au încheiat contracte de vânzare cumpărare până la data intrării în vigoare, a susținut reclamanta că aceasta se face în condițiile Decretului Lege 61/1990 și Legii nr. 85/1992, completată cu prevederile referitoare la coeficienții de uzură din Decretul Lege 93/1977, la un preț indexat în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară.
A menționat reclamanta că pârâta nu respectă prevederile acestui act normativ, iar căminul în care locuiește a fost construit înainte de adoptarea Legii 85/1992
În apărare, pârâta a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii.
În motivarea întâmpinării, pârâta a arătat că deține locuința în litigiu de la înființare, în anul 1991, când Daf ost reorganizat, din reorganizare rezultând 5 societăți.
Căminul de nefamiliști a fost construit în anii 1960 din fondurile proprii, în el fiind cazați angajații întreprinderii.
În anul 2000 SC Montaj 1 SA a devenit societate cu capital privat 100%, iar în toamna anului 2007, Consiliul de Administrație al societății a hotărât vânzarea camerelor cu respectarea dreptului de preempțiune al chiriașilor, în acest sens încheindu-se un contract cu o societate de experți evaluatori autorizați care au expertizat și au evaluat camerele în baza prevederilor Decretului Lege 61/1990, Legii 85/1992 și Legii 70/1994.
În drept, pârâta și-a întemeiat întâmpinarea pe dispozițiile Legii 85/1992 și art. 115 și următoarele Cod pr. civ.
Prin sentința civilă nr. 10829/30.06.2008, pronunțată de Judecătoria Craiova, s-a admis acțiunea formulată de reclamanta, în contradictoriu cu pârâta C Montaj 1 A C, a fost obligată pârâta să vândă reclamantei locuința situată în C,-, cămin 1, Camera 108, județul D, la prețul de 31107,65 lei RON și a fost obligată pârâta la plata, către reclamantă, a sumei de 910 lei RON, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța astfel, instanța de fond a reținut următoarele:
Reclamanta deține, în calitate de chiriaș o locuință situată în C,-, Cămin 1, camera 108.
Locuința a fost construită în anii 1960 din fondurile fostului - unitate de stat.
Potrivit art. 7 alin. 1 din Legea 85/1992, locuințele construite din fondurile economice sau bugetare de stat până la intrarea în vigoare a acestei legi, altele decât cele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractului de închiriere la cererea acestora cu plata integrală sau în rate a prețului în condițiile prevăzute de lege.
Având în vedere aceste prevederi legale, pârâta avea obligația să vândă locuința reclamantei la cererea acesteia.
În ceea ce privește prețul vânzării, analizând cele două rapoarte de expertiză efectuate în dosar, instanța a apreciat că prețul stabilit în raportul de expertiză inițial este cel corect, locuința fiind evaluată potrivit Decretului Lege 61/1990.
Instanța de fond a constatat că acțiunea formulată este întemeiată, fiind obligată pârâta să vândă reclamantei locuința la prețul de 31107,65 lei RON și potrivit art. 274 Cod pr. civ. a fost obligată pârâta la plata către reclamanta a sumei de 910 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Împotriva sentinței civile a formulat apel, în termenul legal, reclamanta, solicitând admiterea apelului, schimbarea în parte a hotărârii, în sensul admiterii acțiunii și obligării pârâtei să-i vândă locuința la prețul stabilit prin raportul de expertiză refăcut.
În motivele de apel, apelanta reclamantă a susținut că instanța de fond a obligat pârâta să-i vândă locuința la prețul de 31107,65 lei, stabilit prin raportul de expertiză inițial, ci nu la prețul stabilit prin raportul de expertiză refăcut.
A menționat că nu a fost de acord cu evaluarea făcută de expert, a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză, obiecțiuni care au fost admise de instanță, expertul refăcând expertiza conform obiecțiunilor încuviințate, stabilind un preț al locuinței de 1488,81 lei, însă, după încheierea dezbaterilor și înainte de pronunțare, instanța a revenit asupra încuviințării obiecțiunilor, apreciind că prețul stabilit inițial este cel corect.
A susținut că instanța de fond a apreciat greșit prețul locuinței, întrucât evaluarea locuințelor ce cad sub incidența art. 1 și art. 7 din Legea nr. 85/1992 se face numai în raport de criteriile prevăzute de art. 7 alin. 4 din același act normativ.
La termenul din 12.01.2009 intimata pârâtă a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului și menținerea sentinței civile, întrucât valoarea de 31107,65 lei nu reprezintă un preț de piață.
Tribunalul Dolj, prin decizia civilă nr. 2 din 12.01.2009, a admis apelul declarat de apelanta reclamantă, împotriva sentinței civile nr. 10829/30.06.2008, pronunțată de Judecătoria Craiova, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata pârâta C Montaj 1 A
A schimbat în parte sentința atacată, în sensul că a fost obligată pârâta să vândă reclamantei locuința situată în C,-, Cămin 1, Camera 108, județul D, la prețul de 1488,81 lei, fiind menținute restul dispozițiilor sentinței atacate.
A fost obligată intimata la plata sumei de 4,3 lei cheltuieli de judecată în apel către apelantă.
Pentru a pronunța astfel, tribunalul a reținut următoarele:
Potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, "locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la intrarea în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractului de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi".
La termenul din 11.02.2008, reclamanta a solicitat încuviințarea probei cu expertiză tehnică pentru evaluarea locuinței pe care o deține, probă care a fost încuviințată de instanță, la termenul din 24.03.2008 instanța încuviințând obiectivele solicitate de reclamantă.
La data de 07.05.2008 a fost depus la dosar raportul de expertiză tehnică întocmit de expert, reclamanta formulând obiecțiuni la raportul de expertiză tehnică la termenul din 12.05.2008, care au fost încuviințate de instanță, respectiv să se stabilească valoarea imobilului în raport de criteriile prevăzute la art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992, prețul să fie indexat în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării, față de cel existent la data intrării în vigoare a legii. Pârâta, prin reprezentant, nu a formulat obiecțiuni.
La data de 28.05.2008 a fost depus la dosar raportul de expertiză refăcut ca urmare a obiecțiunilor, expertul stabilind o valoare a locuinței de 1488,81 lei RON, părțile neformulând obiecțiuni.
După depunerea raportului de expertiză refăcut, la termenul din 23.06.2008 instanța a respins obiecțiunile formulate ca neîntemeiate, în urma studierii celor două rapoarte de expertiză, potrivit celor menționate în încheierea de ședință de la acea dată, încheiere în care au fost consemnate și dezbaterile, pronunțarea fiind amânată pentru data de 30.06.2008.
În mod greșit instanța de fond a respins obiecțiunile, după ce anterior le încuviințase, fiind și refăcut raportul conform obiecțiunilor încuviințate și a apreciat că prețul stabilit în raportul de expertiză inițial este cel corect, fără să aibă în vedere criteriile stabilite pentru evaluarea locuinței.
Indiferent dacă primea sau nu concluziile expertului, era necesar ca soluția instanței în această privință să fie motivată, mai ales că expertul a ajuns la o altă valoare a imobilului decât cea din raportul de expertiză inițial, instanța de fond nemotivând de ce a înlăturat raportul de expertiză refăcut în urma obiecțiunilor.
Nu poate fi luată în considerare valoarea determinată prin raportul de expertiză inițial, întrucât prețul a fost calculat prin aplicarea unui coeficient de actualizare de 9158,225, din moment ce singura modalitate de actualizare prevăzută de legea specială este cea a indexării cu prevederea clară a criteriilor de indexare, respectiv de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării, față de cel existent la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
Prin Decretul-Lege nr. 61/1990 și actele normative ulterioare adoptate în același scop, statul a realizat o vânzare a locuințelor către chiriași, la prețuri ce nu corespund valorii reale ale acestora, având un evident caracter de protecție socială.
Ne mai luând în considerare valoarea stabilită prin raportul de expertiză refăcut, interesul cumpărătorului va fi protejat, prin aplicarea coeficienților stabiliți prin art. 7 alin. 4 din Legea nr. 85/1992.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC MONTAJ I SA C, criticând-o pentru nelegalitate.
O primă critică vizează lipsa calității procesuale active a intimatului, având în vedere că acesta nu are calitatea de chiriaș, iar potrivit Lg. 85/1992, vânzarea locuințelor se face către titularii contractelor de închiriere.
O a doua critică vizează faptul că locuința ce s-a cumpărat nu îndeplinește condițiile prev. de art. 2 din Lg. 61/1990, în sensul că nu constituie o unitate locativă de sine- stătătoare, având baie, vestibul și bucătărie comună.
O a treia critică vizează modalitatea de stabilire a prețului, solicitându-se să fie avută în vedere soluția instanței de fond și nu a celei de apel.
Se mai arată că instanța a încălcat principiul disponibilității, în sensul că a acordat mai mult decât s-a cerut, determinând prețul la care urma să se vândă locuința, prețul determinat prin expertiza tehnică fiind nelegal.
Recursul este nefondat.
Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului rezultă că reclamanta a chemat în judecată societatea pârâtă, solicitând obligarea acesteia să vândă locuința pe care o deține în calitate de chiriaș, în condițiile Lg. 85/1992, locuință compusă dintr-o cameră, iar B, vestibulul, grupul sanitar și bucătăria fiind comune.
Nu este întemeiat motivul invocat de recurentă, în sensul că reclamanta nu ar avea calitate procesuală activă, deoarece aceasta nu are calitatea de titular al contractului de închiriere.
Este adevărat că, în contractul de închiriere figurează, însă, având în vedere că acesta este soțul reclamantei și în această calitate, chiar dacă reclamanta nu figurează în contract, ea are drepturi locative proprii, astfel că aceste drepturi pot fi exercitate de oricare dintre soți.
Împrejurarea că reclamanta a solicitat cumpărarea locuinței nu este de natură să ducă la nulitatea cererii, atâta timp cât celălalt soț nu s-a opus, astfel că, la cererea reclamantei, soțul său a achiesat, dându-și acordul tacit, cu atât mai mult cu cât cererea reclamantei nu reprezintă un act de înstrăinare a unui bun comun, care să implice acordul expres al celuilalt soț.
Pe de altă parte, examinând dispoz. Lg. 61/1990 și a Lg. 85/1992, se observă că locuința care se vinde constituie o suprafață locativă, în sensul DL 61/1990, este o unitate locativă de sine-stătătoare determinată prin construcție, locuința făcând parte dintr-un cămin al societății pârâte, iar împrejurarea că B, grupul sanitar și bucătăria sunt comune nu face decât să scadă confortul acestei locuințe și nu să anuleze calitatea acesteia de locuință.
Nu este întemeiat motivul de recurs cu privire la prețul stabilit sau la încălcarea principiului disponibilității, atâta timp cât reclamanta, prin cererea introductivă, a solicitat vânzarea acestei locuințe în condițiile DL.61/1990 și a Lg. 85/1992, completate cu prevederile referitoare la coeficienții de uzură prin Decretul 92/1977.
Prețul stabilit de instanța de apel respectă criteriile prevăzute în art. 7 alin.4 din Lg. 85/1992, astfel că nici sub acest aspect recursul nu este întemeiat.
Împrejurarea că prețul stabilit de instanță, față de data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, care este incertă, poate să nu respecte salariul minim brut pe țară la data cumpărării, ține de culpa părților a cărei existență este nesigură și nu poate fi avută în vedere în momentul de față, atâta timp cât părțile sunt obligate să încheie convențiile cu bună-credință și să respecte hotărârea care consfințește obligativitatea vânzării.
În consecință, având în vedere aceste considerente, instanța constată că recursul este nefondat, urmând a fi respins în baza art. 312 alin.1 Cod pr. civ. iar în baza art. 274 Cod pr. civ. recurenta va fi obligată la 500 lei cheltuieli de judecată, către intimată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC MONTAJ I SA C împotriva deciziei civile nr. 2 din data de 12 ianuarie 2009 pronunțată de Tribunalul Dolj în dosar nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă.
Obligă recurenta la 500 lei cheltuieli de judecată, către intimata reclamantă.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 21 Aprilie 2009.
Președinte, Judecător, Judecător,
- - - - - -
Grefier,
- -
Red. jud. -
Tehn.
2 ex./29.04.2009
Președinte:Alexandrina MaricaJudecători:Alexandrina Marica, Dan Spânu, Stela Popa
