Obligație de a face. Decizia 975/2009. Curtea de Apel Ploiesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
-Secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie-
Dosar nr-
DECIZIA Nr. 975
Ședința publică din data de 27 noiembrie 2009
PREȘEDINTE: Gherghina Niculae
JUDECĂTORI: Gherghina Niculae, Violeta Stanciu Constanța Ștefan
- C -
Grefier - - -
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursului declarat de reclamanta, domiciliată în M, str.- - -Cămin,.A,.1, jud.C, împotriva deciziei civile nr. 480/C din 2 octombrie 2008 pronunțată de Tribunalul Constanța, în contradictoriu cu reclamantul -, domiciliat în M, str.- - -Cămin,.A,.1, jud. C, pârâta SC CM SA, cu sediul în B-dul. - -, nr.144, jud.C și chemații în garanție Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, cu sediul în B,-, sector 5 și Autoritatea pentru Valorificarea Activelor Statului, cu sediul în-, sector 1, cauză venită prin strămutare de la Curtea de Apel Constanța, conform încheierii nr.5414 din 11 mai 2009 Înaltei Curți de Casație și Justiție.
Prezența și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 20 noiembrie 2009, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată ce face parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru studierea actelor și lucrărilor dosarului, a amânat pronunțarea la data de mai sus când, în urma deliberării, a pronunțat următoarea decizie:
Curtea:
Examinând recursul civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Mangalia sub nr. 1035/28.06.2005, reclamanta a chemat în judecată pe pârâta SC CM SA C, solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să oblige pârâta să-i vândă garsoniera situată în Mun. M,-, bloc Cămin,. A -parter,.1, să oblige pârâta la plata de daune cominatorii de 500.000 lei pe zi de la data rămânerii definitive a hotărârii și până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii reclamanta a arătat că la începutul anului 2001 pârâta a încheiat în favoarea sa un contract de închiriere denumit "proces-verbal de predare-primire a suprafeței locative" pentru garsoniera menționată, contractul fiind
-2-
încheiat pentru un an iar la expirarea acestuia a fost încheiat un alt contract în aceleași condiții, procedându-se în continuare în același mod.
În prezent locuiește în această garsonieră în baza contractului de închiriere iar acest spațiu este unica posibilitate locativă.
A mai arătat reclamanta că blocul în care este situată garsoniera a fost dat în folosință la începutul anilor 1970, fiind construit din fondurile statului iar locuința nu este locuință de intervenție ci locuință de serviciu, astfel că, deși nu este salariata pârâtei, beneficiează de prevederile art.7 alin.5 din Legea 85/1992 republicată.
În temeiul art. 7 alin.1 din Legea 85/1992, a solicitat de nenumărate ori conducerii pârâtei, să-i vândă garsoniera însă, de fiecare dată, a fost refuzată iar cererile scrise adresate în același sens nu i-au fost primite, motiv pentru care a promovat prezenta acțiune.
Pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, arătând că este o societate comercială pe acțiuni, având ca obiect de activitate prestarea de servicii de cazare în spații care alcătuiesc activele societății iar în aceste condiții cauza nu are caracter civil, ci comercial.
A arătat că raporturile de închiriere cu reclamanta nu au ca temei și modalitate de înregistrare pe cele prevăzute de Legea 114/1996 și nu sunt supuse jurisdicției civile, solicitând înregistrarea cauzei ca fiind comercială și soluționarea de către un complet comercial.
Totodată, pârâta a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, pe motiv că nu este îndreptățită la cumpărarea locuinței întrucât beneficiează de serviciile de cazare oferite de pârâtă în cadrul obiectului de activitate al acesteia, locuințele putând fi cumpărare de către chiriașii cu contract de închiriere existent la data apariției acestei legi, dreptul de a cumpăra era o opțiune personală și a încetat odată cu privatizarea societăților comerciale în temeiul dispozițiilor Legii 15/1990.
Pârâta a invocat și excepția lipsei calității sale procesuale pasive, pe motiv că este organizată în forma unei societăți pe acțiuni, iar obiectul său de activitate este oferirea de spații de cazare, astfel că este inadmisibilă decapitalizarea acesteia, iar acțiunea este inadmisibilă și în raport de ceea ce se cere a se cumpăra, din moment ce reclamanta deține în folosință exclusivă doar o cameră și un hol, folosința celorlalte spații (baie, cameră wc și culoar) fiind comună.
Pârâta a formulat cerere reconvențională, solicitând evacuarea necondiționată a reclamantei și a membrilor familiei sale, ca urmare a pierderii dreptului de utilizare a spațiului prin expirarea raportului de locațiune, obligarea acesteia la plata lipsei de folosință a spațiului deținut fără titlu și obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
De asemenea, pârâta a formulat și cerere de chemare în garanție a Statului Român prin. Finanțelor și B, pentru aos prijini în prezenta cauză.
S-a motivat că activele societății au fost cumpărate de APAPS B ca reprezentant al statului care, transferând prin vânzare cota de 70% asupra activelor societății, a exclus accesul chiriașilor la cumpărarea locuințelor intrate în proprietatea privată a societăților comerciale, statul fiind cel care a înlăturat dreptul chiriașilor la cumpărarea locuințelor întrucât prin legi succesive, admis ca bunurile care
-3-
aparțineau cândva întregului popor, să devină proprietăți particulare ale societăților care le-au cumpărat.
Autoritatea pentru Valorificarea Activelor Statului -succesor legal al APAPS, în calitate de chemat în garanție, a depus întâmpinare la cererea de chemare în garanție, în care a invocat pe cale de excepție, lipsa calității procesuale active a pârâtei în formularea cererii de chemare în garanție, iar pe fondul cererii a solicitat respingerea acesteia ca neîntemeiată.
În motivarea excepției s-a arătat că APAPS, prin contractul de vânzare-cumpărare de acțiuni nr.6/06.02.2001 a vândut pachetul de acțiuni deținut în numele statului în care pârâta nu este parte.
Pe fondul cauzei, s-a motivat că cererea de chemare în garanție nu este întemeiată întrucât nu există nici un temei legal pentru care AVAS, în calitate de acționar în numele statului, să despăgubească societatea privatizată în cazul în care ar fi obligată să încheie contracte de vânzare-cumpărare a spațiilor locative cu foștii chiriași.
S-a motivat de asemenea, că în cadrul activității sale și în exercitarea atribuțiilor ce-i revin în procesul de privatizare, nu are calitatea de proprietar al bunurilor din patrimoniul societăților ce urmează a fi privatizate, ci are doar calitatea de acționar în numele statului la aceste societăți, astfel că nu este răspunzătoare nici de mișcările care au loc în interiorul patrimoniului acestora.
Pârâta SC CM SA, prin cererea depusă la dosar în data de 16.11.2005 a invocat excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Mangalia și a solicitat declinarea competenței în favoarea Tribunalului Constanța -Secția comercială.
Judecătoria Mangalia, prin sentința civilă nr.2046/30.11.2005 a admis excepția necompetenței sale materiale și a declinat competența în favoarea Tribunalului Constanța.
Cauza a fost înregistrată la Tribunalul Constanța sub nr./Com/2005 care, prin încheierea din 28.02.2006 a respins excepția necompetenței materiale a Tribunalului Constanța -Secția comercială, în soluționarea cauzei, invocată de reclamanta iar Curtea de Apel Constanța, prin decizia civilă nr.174/Com/26.06.2006 a anulat ca netimbrat apelul declarat de reclamantă împotriva acestei încheieri.
Tribunalul Constanța -Secția comercială, prin sentința civilă nr.6709/Com/17.10.2006 a calificat acțiunea principală formulată de reclamanta ca fiind acțiune patrimonială evaluabilă în bani, a admis excepția de necompetență materială a Tribunalului Constanța -Secția comercială și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Mangalia.
Constatând ivit conflictul negativ de competență, a dispus, în conformitate cu disp. art. 21-22 Cod pr.civilă, înaintarea dosarului la Curtea de Apel Constanța, în drept să hotărască asupra conflictului.
Curtea de Apel Constanța, prin sentința civilă nr.1/Com/08.01.2007, pronunțată în camera de consiliu, asupra conflictului negativ de competență, a stabilit competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Mangalia.
Cauza a fost reînregistrată pe rolul Judecătoriei Mangalia sub nr- iar prin sentința civilă nr. 564/C/14.03.2007 admis excepția
-4-
necompetenței teritoriale a Judecătoriei Mangalia în soluționarea cauzei și a declinat competența soluționării în favoarea Judecătoriei Constanța.
Cauza a fost înregistrată la Judecătoria Constanța sub același număr, care a constatat în ședința publică din 07.05.2007 că pârâta-reclamantă a renunțat la judecarea cererii de chemare în garanție iar prin concluziile scrise aceasta a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, excepția lipsei calității sale procesuale pasive precum și excepția inadmisibilității acțiunii.
După administrarea probelor, Judecătoria Constanța -Secția civilă, prin sentința civilă nr.7059/21.04.2008 a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei-pârâte, a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei-reclamante SC CM SA, a respins excepția inadmisibilității acțiunii invocată de pârâta-reclamantă, a admis acțiunea principală formulată de reclamantă și a obligat pârâta-reclamantă SC CM SA C să încheie cu reclamanta un contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în Mun. M,-, -ămin,. A,. 1,.105, jud.C, inclusiv pentru cotele-părți indivize din spațiile comune aflate în indiviziune forțată și perpetuă, în condițiile Decretului-Lege 61/1990 și ale Legii 85/1992.
A obligat pârâta-reclamantă la plata de daune cominatorii în cuantum de 50 lei e zi în favoarea reclamantei, de la data rămânerii definitive și irevocabile a hotărârii și până la data încheierii contractului de închiriere.
A fost respinsă cererea reconvențională astfel cum a fost modificată iar pârâta a fost obligată la cheltuieli de judecată în sumă de 14,90 lei.
Prin încheierea din camera de consiliu din 09.07.2008, în temeiul disp. art. 281 Cod pr.civilă, s-a dispus, din oficiu, îndreptarea erorilor materiale strecurate în dispozitivul sentinței civile nr. 7059/21.04.2008 a Judecătoriei Constanța, în sensul că imobilul din litigiu este situat în Mun. M,-, -ămin,. A -parter,.1, jud.C și obligă pârâta la plata de daune cominatorii în cuantum de 50 lei pe zi în favoarea reclamantei, de la data rămânerii definitive și irevocabile a prezentei hotărâri și până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond, analizând excepțiile invocate de pârâta-reclamantă, a reținut că sunt neîntemeiate întrucât reclamanta are calitate procesuală activă, ocupând spațiul pe care l-a avut închiriat, pârâta-reclamantă are calitate procesuală pasivă întrucât este proprietara imobilului din care face parte spațiul ce a fost închiriat reclamantei și că acțiunea este admisibilă, apărările formulate de pârâtă în susținerea acestor excepții fiind apărări de fond.
Asupra fondului cererii principale, instanța de fond a reținut că reclamanta are calitatea de chiriașă în baza procesului-verbal de predare-primire a imobilului din data de 01.10.2004, pentru care a achitat chiria, că nu este angajată a societății pârâte, fiind îndreptățită să beneficieze de prev. ar. 7 alin.1 din Legea 85/1992.
De asemenea, s-a mai reținut că deși pârâta-reclamantă s-a privatizat după anul 1998, ulterior apariției actelor normative ce reglementează vânzarea-cumpărarea imobilului din litigiu, nu se poate ignora obligația ce-i revine conform acestor acte normative de a înstrăina locuința reclamantei, în această situație nefiind vorba de înfrângerea voinței sale.
-5-
Totodată, societatea comercială privatizată nu poate invoca hotărâri ale consiliului de administrație prin care s-a stabilit că imobilele de natura celui din litigiu nu se înstrăinează întrucât aceste hotărâri vin în contradicție cu dispozițiile legii și în această situație, s-ar îngrădi dreptul reclamantei de a cumpăra locuința deținută cu titlu de chiriaș, imobil construit anterior intrării în vigoare a Legii 85/1992.
De asemenea, au fost înlăturate susținerile pârâtei potrivit cărora "camera ocupată de reclamantă nu este locuință în sensul actelor normative în vigoare" dat fiind că locuința din litigiu nu poate fi exceptată de la vânzare atâta timp cât a făcut obiectul unui contract de închiriere iar reclamanta are calitate de chiriaș. A accepta o asemenea interpretare ar însemna excluderea de la vânzare a locuințelor cu un grad redus de confort.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta-reclamantă, criticând-o pe motive de netemeinicie și nelegalitate, susținând că în cauză nu s-a încheiat un contract de închiriere în forma prevăzută de Legea 114/1996 ci a predat camerele printr-un proces-verbal de predare-primire, act intern care nu constituire contract de închiriere în sensul art. 21 din Legea 114/1996, care impune un contract înregistrat la organele fiscale teritoriale.
În aceste condiții, reclamanta-intimată a ocupat camera prin convenție internă ce s-a încheiat după intrarea în vigoare a Legii 114/1996.
Pe de altă parte, camerele din Căminul nu constituie locuințe de serviciu deoarece intimata-reclamantă nu a avut niciodată calitatea de salariat al societății, situație în care ar fi trebuit să aibă un contract de muncă, la care închirierea să aibă un caracter accesoriu.
Apelanta a precizat că a cumpărat acțiuni din venituri proprii ale acționarilor, astfel că nici decizia Curții Constituționale, care se referă la societăți comerciale cu capital de stat ori regii autonome, nu este aplicabilă în cauză.
Tribunalul Constanța, prin decizia civilă nr.480/02.10.2008 a admis apelul declarat de pârâta-reclamantă SC CM SA C, a schimbat în parte sentința civilă nr.7059/21.04.2008 pronunțată de Judecătoria Constanța în sensul că a respins acțiunea principală formulată de reclamanții și -, a admis cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă SC CM SA și a dispus evacuarea reclamanților-pârâți și - din imobilul situat în M-, -ămin,. A.1,.1, jud.C, și a obligat reclamanții să plătească pârâtei-apelante suma de 404, 06 lei reprezentând lipsa de folosință, fiind menținute celelalte dispoziții ale sentinței.
Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut că prin procesul-verbal de predare-primire a suprafeței locative închiriate conform fișei de calcul, pârâta-reclamantă a închiriat reclamantei-pârâte locuința din M-, -ămin,. A.1,.1, jud.C, având în folosință exclusivă o cameră și în folosință comună o cameră de baie, o cameră wc și un hol, în imobilul închiriat reclamanta locuind împreună cu soțul său reclamantul -.
S-a mai reținut că imobilul ocupat de reclamanți face parte din blocul cămin care a fost construit din fondurile statului, că reclamanta a achitat chiria stabilită până la data de 01.05.2005 după care nu au mai achitat chirie pe considerentul că aceasta a fost stabilită în mod abuziv de către pârâta-reclamantă.
-6-
În ceea ce o privește pe pârâta-reclamantă, s-a reținut că aceasta a dobândit dreptul de proprietate asupra activului cămin în temeiul art. 20 alin.2 din Legea 15/1990, odată cu reorganizarea sa din unitate economică de stat în societate comercială, data construirii imobilului fiind anterioară anului 1990, cel mai probabil în jurul anului 1975, când pârâta a primit în administrare terenul aferent acestei construcții prin decizia nr.357/20.08.1975, aspect ce rezultă din adresa nr.2745/13.03.2007.
Față de dispozițiile art.7 și art. 1 alin.3 din Legea 85/1992, precum și de dispozițiile Deciziei nr.5/21.01.2008 pronunțată de ICCJ în recurs în interesul legii, instanța de apel a reținut că pentru a beneficia de dispozițiile Legii 85/1992 republicată, reclamanții trebuie să dovedească, la momentul promovării cererii de vânzare a locuinței închiriate îndeplinirea următoarelor condiții: existența unui contract de închiriere valabil încheiat cu privire la locuința respectivă, această locuință să fi fost construită din fondurile statului, să nu fie încadrată în categoria locuințelor de intervenție și de asemenea să aibă destinația de locuință în sensul prevăzut de Legea 114/1996.
Din interpretarea acestor dispoziții legale, rezultă că toate condițiile enumerate trebuie să fie îndeplinite cumulativ, pentru a se naște, în mod valabil, în sarcina titularului dreptului de proprietate asupra spațiului litigios, obligația de a vinde imobilul care formează obiectul contractului de închiriere.
În acest sens a reținut că spațiul locativ litigios aflat în căminul este folosit de către pârâta-reclamantă SC CM SA pentru prestarea de servicii de cazare pentru terți și aduce societății venituri în cadrul obiectului de activitate, perspectivă din care s-a constatat că spațiului locativ folosit de către reclamanți nu îi sunt aplicabile dispozițiile cuprinse în Legea 85/1992.
Astfel, apelanta-pârâtă este organizată sub forma unei societăți comerciale pe acțiuni, în patrimoniul acesteia intrând ca activ, între altele, și imobilul cămin, în care se găsește spațiul locativ în litigiu, iar în cadrul obiectului de activitate al societății pârâte se regăsește și oferirea de servicii de cazare, căminul constituind un punct de lucru, fiind utilizat pentru realizarea acestui obiect de activitate, activitatea de închiriere fiind una de comerț iar venitul obținut din această activitate reprezintă profit al societății, care achită către stat impozitul aferent acestui profit.
Tribunalul a reținut că activitatea de închiriere a spațiului în litigiu, care reprezintă un activ al societății apelantei-pârâte, este o activitate comercială, iar contractele de închiriere au natura unor contracte comerciale, sens în care a apreciat că acestui spațiu nu-i este aplicabilă Legea nr.85/1992, Decretul-Lege nr.61/1990 sau ale Legii nr.76/1994 prin care s-a modificat Legea nr.85/1992, actele de dispoziție, între care se înscrie și vânzarea privind activele societății, putând fi încheiate doar în condițiile prevăzute de Normele juridice care reglementează activitatea comercială.
Spațiul litigios a fost dobândit de către apelanta-pârâtă în cadrul procesului de privatizare, dar nu pentru a fi folosit ca locuință în sensul definit de Legea 114/1996, nefiind locuință de serviciu sau de intervenție, ci spațiu necesar realizării însuși obiectului de activitate al societății iar în situația obligării apelantei-pârâte la înstrăinarea acestuia, s-ar ajunge la situația în care societatea apelantă să nu își mai poată realiza obiectul de activitate.
-7-
Prin urmare, s-a apreciat că intimații-reclamanți sunt beneficiarii serviciilor de cazare oferite de către apelanta-pârâtă, în derularea activității comerciale a acesteia, raporturi concretizate în perfectarea unor contracte comerciale care nu cad sub incidența Legii 85/1992 și pe cale de consecință reclamanții nu justifică un titlu locativ pentru imobil, dispunându-se evacuarea acestora și obligarea lor la plata lipsei de folosință în sumă de 404,06 lei.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, în baza disp.. 304 pct.9 Cod pr.civilă, arătând că instanța de apel a încălcat prevederile art. 21 alin.3 din Constituția României, ale art. 6 alin.1 din Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului și ale art. 1 și art.7 din Legea 85/1992, pronunțând o hotărâre nelegală.
Recurenta susține că garsoniera în care locuiește este singura sa posibilitate locativă, care se încadrează în prevederile Legii 85/1992 pentru vânzare-cumpărare, fiind o locuință de serviciu, ocupată în calitate de chiriașă și care a fost construită în anii 1974-1975 din fondurile statului și nu de către pârâtă.
Mai susține că Legea 85/1992 a fost adoptată pentru a respecta unul din principiile de bază ale sistemului nostru de drept -egalitatea cetățenilor români în fața legii, că nu este o lege cu aplicare limitată în timp, aplicându-se din data de 29.07.1992 și până în prezent, fără a se face vreo discriminare între chiriași după cum contractele de închiriere s-au încheiat anterior sau ulterior adoptării legii.
În acest sens, prin decizia civilă 5/21.01.2008 pronunțată de ICCJ - Secțiile unite, în recursul în interesul legii, s-a statuat că locuințele de serviciu construite din fondurile statului se vând titularilor contractelor de închiriere, indiferent de data încheierii acestora, adică ulterior intrării în vigoare legii.
Față de susținerea intimatei-pârâte că această garsonieră nu se poate vinde deoarece nu este un spațiu locativ distinct și că nu se încadrează în prevederile Legii 114/1996 și ale Legii 310/2009, recurenta arată că prevederile acestor legi nu se aplică retroactiv și implicit nu sunt aplicabile în speță, în plus, destinația de locuință a spațiului în litigiu nu poate fi contestată de intimată în condițiile în care s-a închiriat cu această destinație.
Recursul a fost înregistrat pe rolul Curții de Apel Constanța sub nr- care, având în vedere Încheierea nr.5414/11.05.2009 pronunțată de ICCJ -Secția civilă și de proprietate intelectuală în dosar nr-, prin care s-a admis cererea de strămutare formulată de petenta și s-a dispus strămutarea cauzei ce formează obiectul acestui dosar de la Curtea de Apel Constanța la Curtea de APEL PLOIEȘTI, prin Încheierea din 22.06.2009 a dispus scoaterea de pe rol a dosarului și înaintarea lui la Curtea de APEL PLOIEȘTI.
Dosarul a fost înregistrat la Curtea de APEL PLOIEȘTI sub nr-.
Curtea, analizând actele și lucrările dosarului, decizia criticată prin recursul formulat, constată că este afectată de motivul de nelegalitate prev. de art. 304 pct. 9 Cod pr.civilă, invocat de recurenta-reclamantă, recursul fiind fondat și urmează a fi admis deoarece:
Cererea reclamantei recurente de obligare a pârâtei-intimate SC CM SA C să încheie contract de vânzare-cumpărare pentru garsoniera din-, bloc Cămin,. A.1,.1, jud.C, fost
-8-
întemeiată pe disp. art. 1 alin.1 și art.7 din Legea 85/1992 și ale Decretului-Lege 61/1990, care au următorul conținut:
Art. 1 - "Locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-Lege 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație și ale prezentei legi.
Sunt exceptate de la prevederile alin. 1 locuințele care depășesc suprafețele maxime prevăzute în actele normative în baza cărora s-au executat locuințele din fondurile statului și din fondurile unităților economice și bugetare de stat, precum și cele care prezintă, la data vânzării, finisaje superioare, echivalente unor lucrări de artă sau ornamentale deosebite, sau care beneficiează de dotări speciale, cum ar fi: piscină, saună, seră, cramă, bar-vinotecă, cameră frigorifică sau altele asemenea.
De asemenea, sunt exceptate locuințele de protocol care au servit sau servesc demnitarilor sau altor persoane alese sau numite în funcții drept locuințe pe durata exercitării funcției, chiar dacă acestea sunt scoase ulterior din evidența locuințelor de protocol".
Art. 7 - "Locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului în condițiile Decretului-Lege 61/1990 și ale prezentei legi.
De asemenea, vor fi vândute la cerere, în condițiile prevederilor alin.1 și cu respectarea dispozițiilor art. 1 alin.3, titularilor de contracte de închiriere și locuințele care înainte de 6 martie 1945 au aparținut regiilor autonome, instituțiilor și societăților cu capital de stat, mixt sau privat, care și-au încetat existența după această dată sau, după caz, au devenit, prin reorganizare, unități economice sau bugetare de stat.
Locuințele care înainte de 6 martie 1945 au aparținut societăților cu capital privat sau mixt, vor fi vândute în condițiile de evaluare, de achitare integrală sau în rate a prețului și de exceptare de la vânzare, prevăzute în Legea 112/1995.
Evaluarea și vânzarea locuințelor prevăzute la alin.1 și 2 și la art.1 alin.1, pentru care nu s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare până la data intrării în vigoare a prezentei legi, se vor face în condițiile Decretului-Lege 61/1990 și ale prezentei legi, completate cu prevederile referitoare la coeficienții de uzură din Decretul nr.93/1977, la un preț indexat în funcție de creșterea salariului minim brut pe țară la data cumpărării, față de cel existent la data intrării în vigoare a Legii 85/1992.
Art. 1 alin.2 se aplică în mod corespunzător.
de prevederile alin. 1 și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare.
Locuințele de intervenție, în sensul prezentei legi, sunt cele destinate cazării personalului unităților economice sau bugetare care, prin contractul de muncă, îndeplinește activități sau funcții ce necesită prezența, permanentă sau în caz de urgență, în cadrul unităților. Aceste locuințe nu se vând."
Curtea Constituțională s-a pronunțat asupra excepțiilor de neconstituționalitate a acestor prevederi legale în sensul respingerii lor prin deciziile
-9-
numărul: 80/14.07.1994; 22/27.02.2996; 324/27.11.2001; 252/15.06.2004; 625/03.10.2006; 564/07.06.2007; 113/19.02.2008; 276/11.03.2008; 322/13.03.2008; 814/03.07.2008, prin care a statuat că aceste dispoziții legale consacră o normă de justiție socială întrucât dau posibilitatea chiriașilor să cumpere locuințele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem statal-juridic.
Pe această bază s-a apreciat că dispozițiile criticate sunt nu numai conforme literei și spiritului art.44 și art.135 din Constituție, ci și legitime din punct de vedere economic, social și moral.
Aceste dispoziții legale nu sunt contrare dispozițiilor art. 135 alin.1 din Constituție, ci sunt în deplină concordanță cu obligația constituțională a statului de a asigura "crearea condițiilor necesare pentru creșterea calității vieții" prevăzută prin art. 135 alin.(2) lit. f din Constituție.
Din interpretarea acestor prevederi legale rezultă cerințele pentru aplicarea lor, respectiv ca locuința să fie construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la data intrării în vigoare a legii (29.07.1992), să nu fie o locuință de intervenție iar titularul cererii să aibă calitatea de chiriaș al locuinței la momentul formulării cererii de vânzare-cumpărare.
Instanța de fond, analizând aceste condiții a reținut că sunt îndeplinite în cauză întrucât reclamanta, chiar dacă a dobândit calitatea de chiriaș în anul 2004, după intrarea în vigoare Legii 85/1992, beneficiează de prevederile legii, având în vedere că prin Decizia 5/21.01.29098 pronunțată de ICCJ -Secțiile unite, în recursul în interesul legii, a stabilit că "dispozițiile Legii 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ".
S-a mai reținut că imobilul a fost construit din fondurile statului înainte de data intrării în vigoare a Legii 85/1992 și că pârâtei-reclamante, chiar dacă s-a privatizat după 1998, îi revine obligația de a înstrăina locuința reclamantei, în această situație nefiind vorba de înfrângerea voinței sale.
De asemenea, instanța de fond a mai reținut că hotărârile Consiliului de administrație prin care s-a stabilit că imobilele de natura celui din litigiu nu se înstrăinează, vin în contradicție cu dispozițiile legii și în această situație s-ar îngrădi dreptul reclamantei de a cumpăra locuința deținută cu titlu de chiriaș -imobil construit anterior intrării în vigoare a Legii 85/1992, iar cu privire la susținerile pârâtei potrivit cărora "camera ocupată de reclamantă nu este locuință în sensul actelor normative în vigoare", s-a reținut că locuința din litigiu nu poate fi exceptată de la vânzare atâta timp cât a făcut obiectul unui contract de închiriere iar reclamanta are calitate de chiriaș. A accepta o asemenea interpretare ar însemna excluderea de la vânzare a locuințelor cu un grad redus de confort.
În apelul declarat de pârâta-reclamantă, instanța de apel a reținut cu putere de lucru judecat, calitatea de chiriașă a reclamantei în baza procesului-verbal de predare-primire a suprafeței locative închiriate conform fișei de calcul, prin care pârâta-reclamantă a închiriat reclamantei-pârâte locuința din litigiu, având în folosință exclusivă o cameră și în folosință comună o cameră de baie, o cameră wc și un hol.
De asemenea, instanța de apel a mai reținut cu putere de lucru judecat că spațiul ocupat de reclamantă face parte din blocul cămin care a fost construit
-10-
din fondurile statului, anterior anului 1990 (probabil în jurul anului 1975) când pârâta a primit în administrare terenul aferent construcției prin decizia nr. 357/20.08.1997, așa cum rezultă din adresa nr. 2745/13.03.2007.
Dar, instanța de apel, preluând susținerea apelantei-pârâte a adăugat condițiilor precizate mai sus și o altă condiție, aceea ca spațiul să aibă destinația de locuință în sensul prevăzut de Legea 114/1996.
Analizând această condiție, instanța de apel a reținut că spațiul din litigiu, fiind folosit de către pârâta SC CM SA pentru presarea de servicii de cazare pentru terți, nu se încadrează în prevederile Legii 85/1992, ale Decretului-Lege 61/1990 sau ale Legii 76/1994 de modificare a Legii 85/1992, motiv pentru care a respins cererea reclamantei de obligare a pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru acest spațiu.
Curtea constată că acest considerent este nelegal întrucât: nu este prevăzut de disp. art. 1 și 7 din Legea 85/1992; prin dispozițiile art. 1 alin.2 și 3, art.6 alin 2 și art.7 și 9 din Legea 85/1992, se stabilesc în mod expres, imperativ și limitativ, categoriile de locuințe care nu pot fi înstrăinate; se încalcă principiul neretroactivității legii civile prev. de art. 1 cod civil și art. 15 alin.(2) din Constituție, cu referire la aplicarea Legii 114/1996; este în contradicție cu ceea ce însăși instanța de apel a reținut cu putere de lucru judecat asupra calității de chiriașă a reclamantei-pârâte în baza procesului-verbal de predare-primire a suprafeței locative închiriate cu titlu de locuință.
Cât privește considerarea obiectului activității societății pârâte, constând în prestarea de servicii de cazare pentru terți, scop în care ar fi folosit și spațiul din litigiu, ca fiind un impediment pentru aplicarea Legii 85/1992, se reține de asemenea că este nelegal, în acest sens pronunțându-se Curtea Constituțională prin deciziile enumerate mai sus, respectiv: "în cazul privatizării unităților din ale căror fonduri a fost construită locuința ce a făcut obiectul vânzării, obligația de vânzare către chiriași, prevăzută de dispozițiile Legii 85/1992 este o obligație in rem, instituită în considerarea obiectului (locuința construită din fondurile unității economice sau bugetare) iar nu o obligație in personam, reglementată în considerarea subiectului, societatea comercială ce a luat naștere pe calea privatizării."
Din probele administrate în cauză, Curtea reține că reclamanta-intimată, în calitate de chiriașă în baza contractului de locațiune nr.3816/26.05.2005 și a procesului-verbal de predare-primire a suprafeței locative închiriate conform contractului de locațiune nr. 3816/26.05.2005 pentru garsoniera construită din fondurile bugetului de stat, care este o locuință de serviciu, neexceptată de lege de la vânzare-cumpărare, este îndreptățită în condițiile prev. de art. 1 și 7 din Legea 85/1992, să cumpere această locuință.
Rezultă așadar că în mod greșit instanța de apel a respins cererea reclamanților și - pentru obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru locuința pe care o ocupă în calitate de chiriași, a admis cererea reconvențională formulată de pârâtă și a dispus evacuarea acestora din imobil.
De aceea, urmează ca în baza disp. art. 312 alin.1 Cod pr.civilă, să fie admis recursul, modificată în tot decizia în sensul respingerii ca nefondat a apelului declarat de pârâta SC CM SA împotriva sentinței civile nr.
-11-
7059/21.04.2008 pronunțată de Judecătoria Constanța, al cărei dispozitiv a fost îndreptat din oficiu prin încheierea din camera de consiliu din 09.07.2008.
În baza disp. art. 274 Cod pr.civilă, pârâta urmează a fi obligată să plătească recurentei-reclamante 7,15 lei cheltuieli de judecată în apel și recurs, reprezentând taxa judiciară de timbru și timbru judiciar, conform dovezilor existente la dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanta, domiciliată în M, str.- - -Cămin,.A,.1, jud.C, împotriva deciziei civile nr. 480/C din 2 octombrie 2008 pronunțată de Tribunalul Constanța, în contradictoriu cu reclamantul -, domiciliat în M, str.- - -Cămin,.A,.1, jud. C, pârâta SC CM SA, cu sediul în B-dul. - -, nr.144, jud.C și chemații în garanție Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, cu sediul în B,-, sector 5 și Autoritatea pentru Valorificarea Activelor Statului, cu sediul în-, sector 1, cauză venită prin strămutare de la Curtea de Apel Constanța, conform încheierii nr.5414 din 11 mai 2009 Înaltei Curți de Casație și Justiție și în consecință:
Modifică în tot sus-menționata decizie în sensul că respinge ca nefondat apelul declarat de pârâta-reclamantă SC CM SA C împotriva sentinței civile nr. 7059/21.04.2008 pronunțată de Judecătoria Constanța, al cărei dispozitiv a fost îndreptat din oficiu prin încheierea din camera de consiliu din 09.07.2008.
Menține sentința civilă nr. 7059/21.04.2008 pronunțată de Judecătoria Constanța, îndreptată din oficiu prin încheierea din camera de consiliu din 09.07.2008.
Obligă intimata-pârâtă SC CM SA C să plătească recurentei-reclamante 7,15 lei cheltuieli de judecată apel și recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 27 noiembrie 2009.
Președinte, JUDECĂTORI: Gherghina Niculae, Violeta Stanciu Constanța Ștefan
- - - - C -
Grefier,
- -
Operator de date cu caracter
personal Nr.notificare 3120
red../tehnored.VM
8 ex./02.12.2009
Președinte:Gherghina NiculaeJudecători:Gherghina Niculae, Violeta Stanciu Constanța Ștefan
