Obligație de a face. Decizia 984/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PT. CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIE Nr. 984
Ședința publică de la 24 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Tania Țăpurin președinte secție
JUDECĂTOR 2: Emilian Lupean
JUDECĂTOR 3: Paula Păun
Grefier - - -
Pe rol, judecarea recursului declarat pârâta MONTAJ 1 C împotriva deciziei civile nr. 390 din 4 iulie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosar nr-, și a sentinței civile nr. 3943 din 19 martie 2008, pronunțată de Judecătoria Craiova în dosar nr-, în contradictoriu cu reclamanta, având ca obiect
obligație de a face.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, au răspuns consilier juridic, reprezentând recurenta pârâtă MONTAJ 1 C, și intimata reclamantă, asistată de avocat.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei.
Consilier juridic, pentru recurenta pârâtă, a solicitat suspendarea cauzei până la soluționarea cauzei aflată pe rolul Judecătoriei Craiova, având ca obiect rezilierea contractului de închiriere. A depus certificat și înscrisuri în dovedirea cererii.
Avocat, pentru intimata reclamantă, s-a opus cererii de suspendare, întrucât modul de soluționare a dosarului aflat pe rolul Judecătoriei Craiova nu împietează soluționarea prezentei cauze. A mai arătat că acțiunea în obligația de a face a fost promovată de reclamantă în data de 4 ianuarie 2008, dată până la care chiria a fost achitată. Ulterior, pârâta a refuzat primirea chiriei. A precizat că cererea de cumpărare a imobilului a fost înregistrată în 27 2007 de recurentă, depunând și copia acestei cereri.
Consilier juridic, pentru recurenta pârâtă, a susținut că nu mai sunt îndeplinite condițiile calității de chiriaș, de 9 luni chiria nemaifiind achitată.
Curtea a respins cererea de suspendare formulată de reprezentantul recurentei pârâte, ca neîntemeiată, constatând că nu sunt îndeplinite condițiile prev.de art.244 pct.1 pr.civ.
Constatând cauza în stare de soluționare, a acordat cuvântul asupra recursului.
Consilier juridic, pentru recurenta pârâtă, a susținut oral motivele de recurs formulate în scris, arătând că reclamanta nu mai avea calitatea de chiriaș nici la data formulării cererii de cumpărare a imobilului și nici la data formulării prezentei acțiuni. A pus concluzii de admitere a recursului, modificarea hotărârilor și pe fond respingerea acțiunii.
Avocat, pentru intimata reclamantă, a susținut că motivele de recurs sunt contradictorii, întrucât prin primul motiv se arată că unitatea este de acord cu vânzarea imobilului, dar la prețul de 25.000 lei, iar în cel de-al doilea motiv se invocă lipsa calității de chiriaș a reclamantei. Astfel, există acord în privința vânzării, dar un dezacord în privința prețului, pârâta stabilindu-l în temeiul prevederilor art. 7 alin. 4 din Legea 85/1992, în urma efectuării unei expertize extrajudiciare. A solicitat respingerea recursului, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Prin acțiunea formulată la 03.01.2008 reclamanta a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța, sa fie obligată pârâta să vândă în condițiile Legii 85/1992 locuința situata in C,-, cămin 1, camera 223,
În motivare, s-a arătat că reclamanta deține în calitate de chiriaș al pârâtei o locuință, fostă proprietate de stat. Această locuință este situată în C,-, cămin 1, camera 201, D și este compusă dintr-o cameră, iar B, vestibulul, grupul sanitar și bucătăria sunt comune, ceea ce este inadmisibil.
Precizează că, deținând în calitate de chiriaș locuința sus-menționata, are dreptul de aoc umpăra și, în mod corelativ, pârâta are obligația de a i-o vinde, din moment ce a înțeles să-și exercite dreptul prevăzut de lege.
La 06.02.2008 pârâta a formulat întimpinare, solicitând respingerea acțiunii, arătând ca SC MONTAJ 1 SA C deține căminul
de nefamiliști nr. 1 din- de la înființare. În anul 1991, atunci când fostul de Generală Construcții Montaj () D, a fost reorganizat, din aceasta reorganizare au rezultat 5 societăți Căminul de nefamiliști a fost construit în anii 1960 din fondurile proprii ale, împreună cu alte 4 cămine si o cantină, in ele fiind cazați angajații întreprinderii.
În toamna anului 2007 Consiliul de Administrație al societății a luat hotărârea de a vinde camerele, cu respectarea dreptului de preemțiune al chiriașilor. În acest sens s-a încheiat un contract cu o societate de experți evaluatori autorizați care au expertizat si evaluat camerele, în baza prevederilor Decretului-Lege nr. 61/1990, ale Legii 85/1992, ale Legii 70/1994.Astfel, prețul stabilit de către societatea respectiva si acceptat de care pirita nu reprezintă prețul de circulație de pe piața imobiliară.
Prin sentința civilă nr. 3943 din 19 martie 2008, pronunțată de Judecătoria Craiova, în dosarul nr-, a fost admisă acțiunea formulată de reclamanta, în contradictoriu cu pârâta Construcții Montaj nr. 1.
fost obligat pârâta să vândă reclamantului în condițiile Legii nr. 85/1992 imobilul situat în C,-, Cămin de nefamiliști nr. 1, camera 223.
S-a luat act că nu au fost solicitate cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut potrivit disp. art. 7 Legea 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului si din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, că locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării in vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora cu plata integrala sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege 61/1990 si ale prezentei legi.
A constatat că în cauză sunt incidente dispozițiile mai sus amintite, văzând și dispozițiile deciziei 5 Înaltei Curți de Casație și Justiție - " Dispozițiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoarea acestui act normativ".
Împotriva sentinței formulat apel pârâta, criticând- pentru nelegalitate și netemeinicie, arătând că prima instanță nu verificat calitatea de chiriaș a reclamantei, iar, pe de altă parte, potrivit art. 4.1 din contractul încheiat, părțile au convenit asupra unei condiții rezolutorii a contractului, în sensul că neplata chiriei în termen de 30 de zile de la expirarea lunii anterioare atrage rezilierea unilaterală contractului, fără ca proprietarul să fie obligat să notifice pe chiriaș cu privire la aceasta.
Din evidențele unității rezultă că perioada de 30 de zile fost depășită, reclamanta nemaiachitând chiria de peste 5 luni de zile.
În scop probator, a depus, în copie următoarele înscrisuri:taxa de timbru, timbru judiciar, împuternicire avocațială,Hotărârea Consiliului de Administrație al CONSTRCȚII MONTAJ nr.1 din 23 2007, anunțuri publicitate de Sud, raport de expertiză tehnică extrajudiciară.
Prin decizia civilă nr.390 din 04 iulie 2008, pronunțată în dosar nr-, Tribunalul Dolja respins apelul, obligând apelanta la 1000 lei cheltuieli de judecată în apel, către intimată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut următoarele:
Astfel, deși într-o primă critică susține că prima instanță nu a verificat calitatea de chiriaș reclamantei, în doua susținere se prevalează de clauzele înscrise în contractul de închiriere.
Contractul de închiriere reprezintă o variantă a contractului de locațiune din Codul Civil, art. 1416-1445, iar actul normativ ce reglementează contractul de închiriere a unei locuințe este Legea nr. 114/1996; contractul de închiriere -locațiune are ca obiect transferul de la locator la locatar a dreptului de folosință temporară, parțială sau totală asupra bunului cu destinația de locuit, iar prin încheiere se face dovada deplină a raporturilor juridice existente între părți, care sunt: locatorul - cel care închiriază imobilul cu destinația de locuință și locatarul-persoana căreia i se încheie respectivul imobil.
Din această perspectivă, se reține că reclamanta a făcut dovada calității sale, la dosar fiind depus contractul nr.569/3 aprilie 2006.
În ceea ce privește doua susținere, cum că sunt incidente dispozițiile art. 4.1 din contract, față de împrejurarea că din evidențele pârâtei rezultă neplata chiriei mai mult de 5 luni, urmează să fie înlăturată, având în vedere înscrisurile depuse la dosar, care atestă îndeplinirea obligației de plată a chiriei, apelanta nefăcând dovada contrară.
Împotriva celor două hotărâri, în termen legal a declarat recurs pârâta SC MONTAJ 1 SA C, invocând motivele de nelegalitate prev.de art.304 pct.7, 8 și 9 pr.civ.
În fapt, a motivat în esență următoarele: instanța nu a avut în vedere că pârâta a fost de acord să vândă locuința la prețul calculat corect în baza Legii 85/1992, astfel încât acțiunea reclamantei apare ca lipsită de interes; intimata reclamantă nu a făcut dovada achitării lunare a chiriei, ceea ce atrage desființarea contractului și pierderea implicită a calității de chiriaș, nemaifiind îndeplinită cerința legală a calității de chiriaș, astfel încât nu mai beneficiază de prevederile Legii 85/1992.
S-au depus la dosar mai multe înscrisuri privind locuința în litigiu, contract de închiriere, acte privind plata chiriei, copie acțiune și certificat eliberat de Judecătoria Craiova în dosar nr-.
Recursul se va respinge pentru următoarele considerente:
Astfel, atât prin întâmpinarea depusă la instanța de fond, cât și prin motivele de apel și recurs, pârâta a susținut în primul rând că a fost de acord cu vânzarea locuinței, la prețul calculat prin expertiză în baza Legii 85/1992.
Prin hotărârile atacate, instanța a admis acțiunea și, respectiv, a respins apelul pârâtei, obligând pârâta să vândă reclamantei, în condițiile Legii 85/1992 locuința în litigiu, luând act că reclamanta nu solicită cheltuieli de judecată.
Ca atare, hotărârile atacate sunt conforme poziției exprimată de pârâtă la instanța de fond, în sensul că este de acord cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare, chiar dacă s-a susținut și faptul că reclamanta nu s-ar fi adresat unității pârâte cu cerere în acest sens, ceea ce de altfel nici nu a dovedit.
În aceste condiții, sub acest aspect pârâta nefiind prejudiciată în vreun fel, nici măcar obligată la plata cheltuielilor de judecată, nu justifica interes în exercitarea căilor de atac.
În ceea ce privește calitatea de chiriaș a reclamantei, aceasta interesează la momentul formulării cererii de cumpărare a locuinței, dată în raport de care se verifică și îndeplinirea celorlalte condiții prevăzute de lege pentru cumpărarea locuinței în baza Lg.85/1992.
Or, calitatea de chiriaș a reclamantei exista și la momentul introducerii acțiunii la instanță, aceasta rezultând din contractul de închiriere depus la dosar și necontestat sub acest aspect (al dovedirii calității de chiriaș), de pârâtă, pe tot parcursul judecării cauzei la instanța de fond.
Pârâta a contestat calitatea de chiriaș a reclamantei abia în apel, invocând neplata chiriei în ultimele 5 luni - ceea ce înseamnă, în raport de data motivării apelului (04 iulie 2008), începând cu februarie-martie 2008 - care se situează oricum după data introducerii acțiunii, ce a avut loc la 03 ianuarie 2008.
Mai mult, Tribunalul a reținut, în raport de probele dosarului, că reclamanta a achitat chiria, iar împrejurarea de fapt reținută de instanța de apel - privind plata chiriei de către reclamantă - nu poate face obiectul examinării în recurs, constituind, eventual, motiv de netemeinicie a hotărârilor și nu de nelegalitate, cum impune art.304 pr.civ. pentru promovarea recursului.
Ca atare, și critica ce vizează pierderea calității de chiriaș a reclamantei, ca urmare a neplății chiriei, nu va fi primită, cu atât mai mult cu cât aceasta nu vizează perioada formulării cererii de cumpărare a locuinței; acesta este și motivul pentru care s-a respins și cererea de suspendare a judecății, în baza art.244 pct.1 pr.civ. până la soluționarea acțiunii având ca obiect rezilierea contractului de închiriere, care vizează neplata chiriei pentru o perioadă ulterioară cererii de cumpărare a locuinței.
Față de considerentele expuse, constatând că în cauză nu sunt incidente motivele de modificare prev.de art.304 pct.7, 8 și 9 pr.civ. hotărârile atacate fiind motivate conform art.261 alin.1 pct.5 pr.civ. dându-se o interpretare corectă actului juridic dedus judecății, precum și dispozițiilor legale în materie, în baza art.312 alin.1 pr.civ. recursul urmează să fie respins.
În baza art.274 pr.civ. recurenta va fi obligată la 500 lei cheltuieli de judecată către intimată, reprezentând onorariu de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de pârâta MONTAJ 1 C împotriva deciziei civile nr. 390 din 4 iulie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosar nr-, și a sentinței civile nr. 3943 din 19 martie 2008, pronunțată de Judecătoria Craiova în dosar nr-, în contradictoriu cu reclamanta.
Obligă recurenta pârâtă la 500 lei cheltuieli de judecată către intimata reclamantă.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 24 2008.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
12.12.2008
Red.jud.-
Tehn.MC/2 ex.
Președinte:Tania ȚăpurinJudecători:Tania Țăpurin, Emilian Lupean, Paula Păun
