Partaj judiciar Proces partaj Imparteala judiciara. Decizia 261/2008. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIE CIVILA NR.261/
Ședința publică de la 22 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Paulina Georgescu
JUDECĂTOR 2: Vanghelița Tase
JUDECĂTOR 3: Eleonora Spiridon
Grefier - -
S-a luat în examinare recursul civil declarat de recurenta-reclamantă - Constanta,-...2 - împotriva deciziei civile nr.367/20.06.2008 pronunțată de Tribunalul Constanta în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-pârâtă - Constanta,-.-.2...4..55, având ca obiect partaj judiciar.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă pentru recurenta-reclamantă avocat conform împuternicirii avocatiale nr.473 din 18.07.2008 depusă la dosar și pentru intimata-pârâtă se prezintă avocat conform împuternicirii avocatiale nr.113/10.09.2008 depusă la dosar.
Procedura legal îndeplinită conform art.87 și urm.Cod pr.civilă.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că recursul este declarat în termen, motivat și timbrat.
După referatul grefierului de ședință;
Instanța luând act că nu mai sunt alte cereri prealabile ori înscrisuri de depus la dosar, fiind lămurită asupra cauzei, în conformitate cu art.150 Cod pr.civilă declară dezbaterile închise, constată dosarul în stare de judecată și acordă cuvântul părtilor.
Apărătorul recurentei-reclamante, având cuvântul, își întemeiază recursul pe dispozițiile art.304 pct.6,7,8,9, Cod pr.civilă. Consideră hotărârea pronunțată de instanta de apel ca fiind nelegală.
Astfel, în ceea ce priveste contestarea valorii imobilului situat în municipiul Constanta,- stabilită prin cele două rapoarte de expertiză efectuate în cauză la instanta de fond, se arată că prin primul raport de expertiză s-a stabilit valoarea imobilului la 1.086.906.196 ROL, iar prin al doilea raport de expertiză s-a stabilit o valoare de 1.204.609.000 ROL.La cea de-a doua expertiză au fost depuse obiectiuni numai cu privire la evaluarea terenului. S-a solicitat al treilea raport de expertiză având același obiectiv dar a fost respins de către instantă.
Se arată în continuare că la instanta de apel s-a solicitat reevaluarea imobilului prin efectuarea unei contraexpertize tehnice imobiliare având ca obiectiv reevaluarea imobilului în vederea stabilirii sultei ce revine intimatei din cota de 19/32 ce reprezintă masa succesorală din care acesteia îi revine o cotă de . S-a ales de către experti ca metodă de evaluare comparatiei directe. Prin folosirea acestei metode în mod nelegal s-a stabilit o supraevaluare a terenului la pretul de 387.315 lei, iar pentru constructie s-a stabilit pretul de 49.425 lei. La a doua contraexpertiză evaluarea imobilului s-a stabilit la suma de 230.800 lei din care cota succesorală de 19/32 fiind de 137.038 lei stabilindu-se totodată și sulta în valoare de 102.778 lei ce i se cuvine intimatei.Instanta de apel a depășit cadrul procesual, a dispus partajul succesoral pentru întreg terenul în suprafață de 348,50 mp deși actul prevede doar suprafata de 316,67 mp.teren.Cu privire la diferenta de 31,83 mp intimata a renuntat.
În concluzie, solicită admiterea recursului, modificarea hotărârii recurate privind valoarea imobilului și a sultei la valoarea stabilită de efectuată de experti, cu cheltuieli de judecată.
Apărătorul intimatei-pârâte, având cuvântul arată că la instanta de fond evaluarea imobilului a fost făcută pe criterii specifice de piată prin determinarea valorii de circulatie.Nu s-a făcut apel în legătură cu acest motiv. A doua expertiză care a fost admisă prin bonitate nu a fost agreată la fond de părti.
Solicită respingerea recursului, cu cheltuieli de judecată.
Instanța rămâne în pronunțare asupra recursului.
CURTEA
Asupra cererii de recurs;
Reclamanta în contradictoriu cu pârâta a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunta să se dispună ieșirea din indiviziune asupra bunurilor ce compun masa succesorală rămasă de pe urma numitului, respectiv cota de 19/ 31 din imobilul situate în Constanta- și cota de din dreptul de folosință asupra locului de veci situat în Cimitirul Central, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii de chemare în judecată s-a arătat că reclamanta este sotia defunctului iar pârâta este fiica defunctului din prima căsătorie.
Pe calea dezbaterii succesiunii notariale, mai precizează reclamanta, a fost emis certificatul de mostenitor prin care s-a stabilit masa bunurilor supuse împărtelii și cotele succesorale cuvenite părtilor.
S-a mai relevat împrejurarea că în timpul căsătoriiei cu numitul au cumpărat împreună cota indiviză de 13/ 32 din imobilul situat la adresa mai sus mentionată, de la numitii, și în temeiul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3186 din 12.04.1072 și transcris sub nr. 3738, 3739, 3740 la fostul notariat Judetean de stat Constanta, iar cealaltă cotă idiviză de 6/ 32 fost dobândită de către defunct prin mostenire de la tatăl acestuia.
Prin sentința civilă nr. 2455 din 6 martie 2007 pronuntată de către Judecătoria Constanța în dosarul civil nr- a fost admisă actiunea reclamantei și dispusă ieșirea din indiviziune prin formare și atribuire de loturi în natură astfel, reclamantei i-a fost atribuit imobilul situat în C,-, alcătuit din teren în suprafata de 316, 67 mp. potrivit actelor, din măsurători rezultând suprafata de 348, 50 mp și constructii C1, reprezentând locuință cu trei camere și dependinte, C2- garaj, C3 - anexe gospodărești și C4 grup sanitar, în valoare totală de 120.460,9 lei.
Pârâtei i-au fost atribuite un nr. de 41 de actiuni, dobândite în baza certificatului de actionar nr. 49 984/ 1996 emis de SC SA, dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 1/3 dintr-un nr. De 39 actiuni, detinute la aceeași societate, dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 1/9 din terenul în suprafata de 6,12 ha situate în extravilanul comunei, judetul C, compus din 5,85 ha teren arabil și 0,27 ha teren cultivat cu de vie, conform certificatului de mostenitor.
Totodată s-a luat act că reclamanta nu solicită obligarea pârâtei la plata sultei pentru bunurile atribuite acesteia.
A fost mentinută starea de indiviziune asupra locului de veci în suprafata de 3,75 mp. 8570, figura E, situat în Cimitirul Central, cota de 5/8 apartinând reclamantei, iar 3/8 pârâtei.
Reclamanta a fost obligată către pârâtă la o sultă de 53.642,74 lei.
În considerentele sentintei civile mai sus mentionate s-a retinut că prin certificatul de mostenitor nr. 39/ 2004 eliberat de BNP în dosarul succesoral nr. 23/ 2004 s-a stabilit masa bunurilor rămase de pe urma defunctului precum și cotele cuvenite părților, respective pentru reclamanta în calitate de soție supravietuitoare și pentru pârâtă în calitate de fiică.
S-a mai arătat că în masa succesorală este inclusă și cota de 19/ 32 din dreptul de proprietate asupra imobilului situat în C,-, alcătuit din teren în suprafata de 316, 67 mp. și construcții C1- C4, restul cotei de 13/ 32 din dreptul de proprietate asupra imobilului apartinând reclamantei, întrucât cota de 13/ 16 fost dobândită prin cumpărare de la sotii conform actului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3188 / 1072, astfel încât reclamanta detine cota de 71/ 128 din dreptul de proprietate asupra imobilului, iar pârâta cota de 57/ 128, iar în cauză sunt îndeplinite conditiile prevăzute de dispozitiile art. 728.civ. privind ieșirea din indiviziune asupra bunurilor ce compun masa de împărtit.
Împotriva sentintei civile mai sus mentionate a formulat apel pârâta, prin care a criticat în parte hotărârea primei instante în ceea ce priveste evaluarea imobilului supus partajului judiciar.
Din analiza coroborată a actelor și lucrărilor dosarului, prin prisma motivelor de apel formulate, Tribunalul retine că prin raportul de contraexpertiză tehnică judiciară efectuat în apel d e către expertii, și a fost calculată valoarea de circulatie a imobilului mai sus mentionat la suma de 337.890 lei reprezentând contravaloarea a 102. 750 euro, la stabilirea valorii acestuia aplicându-se coeficientul de individualizare a imobilului în functie de existenta utilitătilor și a facilităților zonale de care se beneficiază amplasamentul respectiv, folosindu-se medoda comparatiei directe.
Deși suprafata de teren a imobilului situat în C,-, ce rezultă din actul de proprietate, respectiv contractul de vânzare cumpărare nr. 3188 din 12.04.1972, este de 316, 67 mp. în realitate, suprafata ce a rezultat din măsurătorile topometrice a fost de 348, 50 mp. în limitele notatiilor date de punctele A-B-C- D-A, astfel încât partajul se va realiza la valoarea de circulatie pentru această din urmă suprafată.
Tribunalul Constanta prin decizia civilă nr.367 din 20 iunie 2008, admis
apelul formulat de către apelanta pârâtă, împotriva sentinței civile nr. 2455 din 06 martie 2007 pronunțată de Judecătoria Constanța în dosarul nr- (număr în format vechi 13302/2005), în contradictoriu cu intimata reclamantă,
A schimbat în parte sentința civilă nr. 2455 din 6 martie 2007 pronunțată de către Judecătoria Constanța în dosarul civil nr- ( nr. format vechi 13302/2005).
A constatat că valoarea de circulație a imobilului situat în C,-, județul C este de 229.968,28 lei reprezintă cota de 19/32 din valoarea totală a acestuia.
A fost obligată reclamanta la plata în favoarea pârâtei a sumei de 172.476 lei, cu titlu de sultă, ca urmare a atribuirii în natură a imobilului situat în C,-, județul C către reclamantă.
Au fost mentinute celelalte dispoziții ale sentinței civile apelate.
Împotriva deciziei tribunalului a declarat recurs reclamanta criticând solutia conform motivelor înscrise în art.304 pct.6,7,8,9, Cod pr.civilă, în sensul că instanța a acordat mai mult decât s-a cerut, hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină instanța interpretând greșit actul juridic dedus judecătii, astfel încât decizia pronunțată este lipsită de temei legal.
Astfel, după expunerea în succesiune a fazelor procesuale, recurenta critică modalitatea de stabilire a valorii imobilului din Constanta,-, în raport de probele administrate în calea de atac declarativă a apelului.
Drept urmare, în apelul pârâtei intimate s-au administrat și primit trei expertize - una extrajudiciară efectuată de expert parte și două contraexpertize admise de instanță.
Prima contraexpertiză a fost întocmită de expertii, și, iar expertiza a folosit comparatiei directe,selectând pentru comparatie a terenului din litigiu, anunturi publicitare din ziarul deși anunturile se refereau la alte zone și alte caracteristici pentru terenuri.
Prin prezentarea informatiilor de comparare, s-a ignorat diferenta dintre tranzactiile efectuate și ofertele imobiliare, care au un alt pret, după negociere și scăderea comisionului către agentiile imobiliare.
Față de această situație, instanța, la obiectiunile recurentei a dispus o nouă contra expertiză, întocmită de expertii, și care au folosit de comparatie prin bonitate.
Prima contra expertiză stabileste valoarea terenului la suma de 387.315 lei, iar pentru constructie pretul de 49.425 lei (și corespunde cu valoarea din expertiza extrajudiciară) iar cea de-a doua contraexpertiză evaluează imobilul la suma de 230.800 lei.
Instanța de apel își însușește prima contraexpertiză fără a motiva alegerea și nu face nici o referire la cea de-a doua contra expertiză, admisă de aceeași instanță.
De asemenea, gresit s-a calculat valoarea terenului la suprafata de 348,50. când în realitate în actul de proprietate este înscrisă suprafata de 316,67. - diferenta este proprietatea autorității locale, iar în cauză nu s-a revendicat sau nu s-a cerut constatarea prin uzucapiune a dreptului de proprietate pentru suprafata de 31,83 mp.
Examinând motivele de recurs și probele administrate de instantă, se retin următoarele:
La data de 26.01.2002 a decedat și la data de 16.12.2002 s-a eliberat certificatul de moștenitor nr.39 la BNP, înscris prin care s-a identificat masa succesorală, precum și moștenitorii legali - sotul supravietuitor în persoana reclamantei și descendentul dintr-o căsătorie anterioară în persoana pârâtei.
Părtile nu au contestat compunerea masei succesorale, moștenitorii și cotele succesorale. Litigiul, în căile de atac priveste valoarea imobilului situat în Constanta,-, fiind contestat de pârâtă în apel și reclamantă în recurs.
Instanța va analiza și verifica probele dispuse și administrate în apel - cu cele două contraexpertize, fără însă a analiza expertiza extrajudiciară întocmită de expertul parte, întrucât nu a fost dispusă de instanță și nu s-a făcut cu respectarea normelor procedurale specifice acestei probe.
Drept urmare, instanța de apel a dispus la data de 30 noiembrie 2007, o contraexpertiză, fiind desemnati expertii, și, încuviințându-se participarea la expertiză a expertului parte.
întocmită, concluzionează că valoarea imobilului formată din suprafata totală de 348,50. - deși în contractul de vânzare-cumpărare nr.3188/12.04.1972 și în certificatul de moștenitor se precizează suprafata reală de 316,67 mp - și din constructie este de 102.750 Euro.
La stabilirea valorii imobilului din litigiu ca metodă de calcul s-a avut în vedere " comparatiei directe", folosind valori ofertă de pe piata imobiliară pentru imobile asemănătoare din zonă - filele 53-62 dosar apel.
Astfel, au evidentiat 5 oferte imobiliare, dar au selectat 3 oferte, pe care le-au folosit la evaluarea terenului apartinător casei de locuit din litigiu.
Urmare obiectiunilor reclamantei, instanta la data de 7 martie 2008, admite o nouă contraexpertiză, fiind desemnati expertii, și și care în raportul de expertiză întocmit stabilesc valoarea de circulatie totală a imobilului (locuintă, anexe și teren în suprafață de 316,67 mp cât este înscris în acte) la pretul total de 230.800 lei RON - filele 88-105 dosar apel.
folosită la stabilirea valorii de circulatie a imobilului în litigiu, este comparatiei prin bonitate.
Instanța de apel, fără a-și motiva decizia alegerii uneia din probele administrate, face referire directă la prima contraexpertiză, fără a mentiona sau motiva alegerea acesteia și fără a motiva respingerea celei de a doua contraexpertiză de care nu se face vorbire, în nici un fel.
Mai mult, în hotărâre se arată că partajul se face la valoarea de circulatie pentru suprafata de 348,50. deși actul de vânzare-cumpărare arată că suprafata reală este de 316,67.
Drept urmare, examinând cele două probe admise de instanta de apel și care au fost întocmite, se impune a analiza care din cele două contraexpertize, reprezintă pretul real de circulatie, a imobilului din litigiu, retinând că în cauză obiectul cererii este un partaj succesoral.
Astfel, în cauza dedusă judecătii, folosirea metodei de calcul prin comparatie directă prejudiciază pe unul din moștenitori, întrucât ofertele existente pe piata imobiliară, nu reprezintă valoarea reală a imobilului. Oferta este pretul pretins de vânzător care în urma tranzactiei părtilor se poate modifica în raport de contra ofertă a pretului de către cumpărător, iar după fixarea finală a pretului, se mai scade și comisionul agentiei imobiliare, care este substantial.
Pe cale de consecință, prima contraexpertiză nu a justificat alegerea criteriilor de comparatie și estimarea corectiilor aplicate. Un astfel de pret nu reprezintă pretul real de circulatie al imobilului în cauza dedusă judecătii.
De asemenea, aleasă pentru evaluare, se foloseste atunci când în zona unde este situat imobilul există suficiente tranzactii similare, efectuate într-o perioadă relativ recentă, tranzactie referitoare la care expertii nu au avut suficiente informatii sigure.
și prezentarea ofertelor în raportul de contraexpertiză, au fost prezentate trunchiat deoarece în 3 din cele 5 exemple, zonele erau diferite, suprafetele construite erau mari și ridicau pretul, erau hale, iar una dintre oferte era pretabilă pentru constructie de blocuri.
Referitor la modul de calcul al evaluării terenului, prin comparatiei directe stabileste niște principii, care nu au fost avute în vedere de experti și care privesc estimarea corectiilor de valoare.
:
- criteriul condiției financiare - are o corectie de -5%, față de -10% cât este precizat în cazul imobilelor cu procese în curs de definitivare a dreptului de proprietate;
- criteriul corectie negociere - are o corectie de -% pentru fiecare din cele trei comparabile, fără a tine cont că două comparabile au precizarea că valoarea este negociabilă, situație în care, în urma negocierii, se obtine o corectie de -(10-12% iar pentru a treia comparabilă, în urma negocierii se obtine o corectie de -(5-7)%. Aceste mărimi ale corectiilor sunt recomandate a fi folosite la evaluări în literatura de specialitate și se bazează pe experienta și biblioteca de date statistice;
- criteriul utilizare teren - are corectii de -5% și -20% ceea ce este foarte putin față de prevederile din alte metode de calcul ale valorii terenului, care prevăd, în cazul folosirii terenurilor în scopuri comerciale și pentru blocuri (care ulterior se vor vinde) triplari și, respectiv, dublari ale valorilor, ceea ce ar însemna corectii negative de -(50-70)%;
- criteriul grad de ocupare - folosit incorect, deoarece cele trei oferte comparabile ca având terenurile libere, când în realitate, două dintre ele au hale, sp.com.service auto și alte hale. Cu toate că prezintă cele trei terenuri ca fiind libere, expertii aplică corectii diferite (pentru două - 10% iar pentru a treia - 5%.
Drept urmare, valoarea reală a imobilului în raport de obiectul cauzei, este cea din contraexpertiză întocmită de expertii, și care, prin comparatiei prin bonitate, a stabilit valoarea de circulatie a terenului și constructiei - valoare folosită în practica judiciară în astfel de cauze.
Pe piața imobiliară nu există o transparentă a tranzactiilor imobiliare, motiv pentru care instantele de judecată folosesc comparatiei prin bonitate ce stabileste valoarea reală de circulatie, așa cum în cauză au folosit expertii din cele două expertize de la fond, cât și cea de-a doua contraexpertiză din apel.
Față de considerentele de mai sus, instanța în baza art.312 al.2 Cod pr.civilă, va admite recursul, va modifica în parte decizia civilă a tribunalului, în sensul că va constata că valoarea de circulatie a imobilului din Constanta,- este de 230.800 RON.
Va obliga pe recurenta-reclamantă către intimata-pârâtă la plata unei sulte de 102.778 RON.
Va mentine celelalte dispoziții din decizie și sentință.
În baza art.274 Cod pr.civilă va obliga intimata către recurentă la plata cheltuielilor de judecată, în cuantum de 1000 lei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul civil declarat de recurenta-reclamantă - Constanta,-...2 - împotriva deciziei civile nr.367/20.06.2008 pronunțată de Tribunalul Constanta în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata-pârâtă - Constanta,-.-.2...4..55.
Modifică în parte decizia civilă nr.367/2008 a Tribunalului Constanta, în sensul că, constată că valoarea de circulatie a imobilului din Constanta- este de 230.800 RON.
Obligă recurenta către intimată la plata unei sulte de 102.778 RON.
Mentine celelalte dispoziții din decizie și sentință.
Obligă intimata către recurentă la 1000 lei cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică,azi 22.09.2008.
Președinte Judecători:
- - -
- -
Grefier
- -
Jud.fond:
Jud.apel:;
Red.dec.jud.
Tehnored.gref.- 4 ex.
31.10.2008
Președinte:Paulina GeorgescuJudecători:Paulina Georgescu, Vanghelița Tase, Eleonora Spiridon
