Plângere împotriva încheierii de carte funciară (art.52 legea 7/1996). Decizia 32/2010. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA OPERATOR 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECZIA CIVILĂ Nr.32/
Ședința publică din 14 ianuarie 2010
PREȘEDINTE: Trandafir Purcărița
JUDECĂTOR 2: Lucian Lăpădat
JUDECĂTOR 3: Cristian Pup
GREFIER: - -
S-au luat în examinare recursurile declarate de către pârâtele SC SRL și SC SRL, împotriva deciziei civile nr.358 din 1.10.2009, pronunțată de către Tribunalul Arad în dosar nr- în contradictoriu cu reclamanta intimată România SA Sucursala A, având ca obiect plângere împotriva încheierii de Carte Funciară.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă pentru pârâta SRL avocat în substituire avocat, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura de citare legal îndeplinită.
Recursul legal timbrat cu 4 lei taxa judiciară de timbru.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, se constată că prin registratura instanței reclamanta intimată a depus întâmpinare la dosar din care un exemplar se comunică reprezentantului pârâtei recurente.
Nemaifiind formulate alte cereri și probe de administrat instanța acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentantul pârâtei recurente SC SRL avocat solicită admiterea recursului și pe cale de consecință să se dispună modificarea în totalitate a deciziei atacate în sensul respingerii apelului declarat de către România SA împotriva sentinței civile nr.1349 din 17 iunie 2009 pronunțată de către Judecătoria Ineu în dosarul nr- și a menținerii sentinței pronunțate de prima instanță prin care a fost respinsă plângerea formulată de reclamantă împotriva încheierii de Carte Funciară nr. 2871/13.04.2009 dată de OCPI A, Biroul de cadastru și Publicitate Imobiliară A, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
A,
Deliberând asupra recursului de față constată:
Prin sentința civilă nr.1349 din 17 iunie 2009 pronunțată de Judecătoria Ineu în dosarul civil nr- s-a respins plângerea formulată de petenta Banca Comercială ROMÂNIA - Sucursala A în contradictoriu cu intimatele și împotriva încheierii nr.2871/13.04.2009 dată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară A - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară S-a menținut încheierea nr.2871/13.04.2009 dată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară A - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară
Nu s-au acordat cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanța a reținut următoarele:
Prin încheierea nr.2871/13.04.2009, dată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară A - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară I, s-a notat în Cf nr.3692, contractul de închiriere nr.79/10.03.2009, încheiat între SC " " SRL și SC " " SRL privind imobilul de sub 1 1-2, mai precis nr.top.1170/5.1 și 1170/5.2, de la data de 10.03.2009 pe o perioadă de 10 ani.
Împotriva acestei încheieri, petenta a formulat plângere în termenul legal solicitând desființarea acesteia pe motivul că, prin această încheiere s-au încălcat interdicțiile de înstrăinare, grevare și demolare, de sub B 5,B 6 și B 7, notate în Cf 3692, în favoarea petentei, în baza contractelor de garanție reală imobiliară, autentificate sub nr. 1475/20.04.2004, 927/23.05.2005, și 1880/30.011.2006.
Petenta a solicitat desființarea unei încheieri de cf, pe motivul încălcării unei interdicții de înstrăinare, grevare și demolare. Din interpretarea dispozițiilor art.48 din Legea nr.7/1996 republicată, instanța a reținut că, prin intermediul unei asemenea plângeri, nu pot fi puse în discuție motive de nevalabilitate de fond ale convenției de locațiune. De asemenea, în procedura de față nu pot fi soluționate cereri de constatare a inopozabilități încheierii de cf, ci doar cele care vizează anularea sau modificarea acestora. Mai mult, art.48 menționat, conferă registratorului de cf, atribuții de verificare a aspectelor de formă ale înscrisului în baza căruia se cere înscrierea în cf, și nicidecum atribuții de verificare a fondului înscrisului sau a opozabilității acestuia față de terț. Prin urmare, registratorului de cf, nu i se pot conferi mai multe atribuții decât cele date de lege. Or, petenta a invocat tocmai faptul că registratorul de cf, nu ar fi verificat aspectele de fond ale convenției de locațiune, și opozabilitatea interdicției de înstrăinare și grevare față de terți.
Împotriva hotărârii a declarat în termen legal apel petenta Banca Comercială România SA întrucât instanța de fond a respins cererea de desființare ca nefondată a încheierii nr. 2871/13.04.2009 pronunțată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară A și de radiere a înscrierii prin care s-a notat în cartea funciară 3692 contractul de închiriere nr.79/10.03.2009.
În motivele de apel se arată că aprecierea instanței de fond referitoare la faptul că prin intermediul plângerii făcute nu pot fi puse în discuție motive de nevalabilitate de fond a convenției de locațiune este eronat și neavenită, având în vedere că Banca nu a solicitat desființarea convenției de locațiune și nici nu a invocat vreun motiv de nevalabilitate de fond a acesteia,ci a cerut desființarea încheierii de carte funciară prin care s-a notat în Cartea Funciară nr. 3692 contractul de locațiune și pe cale de consecință radierea acestei notări. Opozabilitatea înscrierilor existente, respectiv interdicțiile de grevare și înstrăinare în favoarea apelantei și observând lipsa acordului Băncii în acest sens, trebuia să dea o încheiere de respingere a cererii de notare a convenției de locațiune.
În drept au invocat dispozițiile art. 282 și urm. din Codul d e procedură civilă și art. 50 alin.3. din Legea 7/1996, precum și toate textele legale menționate în motivele de apel.
Prin decizia civilă nr. 358 din 01.10.2009 pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr- fost admis apelul formulat de petenta Banca Comercială România SA împotriva sentinței civile nr. 1349 din 17 iunie 2009 pronunțată de Judecătoria Ineu în dosarul civil nr- pe care o schimbă în sensul că:
A fost admisă plângerea formulată de petenta Societatea Comercială România SA Sucursala A în contradictoriu cu intimatele SC SRL și SC SRL.
S-a dispus anularea încheierii de CF NR, 2871 din 13 aprilie 2009 dată de Oficiul de Cadastru Publicitate Imobiliară A și în consecință radierea înscrierii din CF 3692U. nr.top.1170/5.1 și 1170/5.2. cu privire la contractul de închiriere nr.79/10.03.2009 asupra imobilului de sub 1-2.
Au fost obligați intimații să plătească apelantei 15 lei cheltuieli de judecată în ambele instanțe.
Tribunalul a reținut următoarele:
Înscrierea de CF a cărei anulare s-a solicitat prin plângerea ce a format obiectul judecății instanței de fond este nelegală.
Atribuțiile registratorului ce vizează verificarea opozabilității înscrierii actelor și faptelor juridice de CF față de terți presupune și respectarea interdicției de înstrăinare și grevare notată în CF nr.3692 în favoarea apelantei. În acest context intimata SC SRL era obligată să solicite apelantei acordul cu privire la notarea oricărei sarcini inclusiv a contractului de închiriere.
Potrivit art. 48 din Legea 7/1996 registratorul avea competența de a verifica atât înscrisurile cât și situația de CF întrucât prin încheierea contractului de închiriere pe o perioadă de 10 ani, intimata grevat imobilul ipotecat în favoarea apelantei.
Prima instanță în mod nefondat a reținut în considerentele hotărârii atacate că pe calea acestei proceduri nu poate fi soluționată cererea de constatare inopozabilității încheierii de CF, deși apelanta a solicitat anularea încheierii de CF urmare a încălcării interdicției de grevare.
Susținerile instanței de fond că registratorul nu are competența de a verifica aspectele de fond ale convenției de locație, nu au fundament, întrucât apelanta nu a relevat aspecte ce țin de valabilitatea contractului, a solicitat doar anularea încheierii de CF pe motiv că registratorul nu respectat efectul de opozabilitate determinat de interdicția de înstrăinare și grevare.
În consecință în raport de aceste considerente în temeiul art. 296 Cod pr.civilă coroborat cu art. 38, 48, 50 al.3 din Legea 7/1996 a admis apelul formulat de petenta Banca Comercială România SA împotriva sentinței civile nr. 1349 din 17 iunie 2009 pronunțată de Judecătoria Ineu în dosarul civil nr- pe care a schimbat-o în sensul arătat în dispozitiv.
În baza prevederilor art. 274 Cod pr. civilă a obligat intimații să plătească apelantei 15 lei cheltuieli de judecată în ambele instanțe.
Împotriva deciziei instanței de apel au declarat recurs pârâtele SC SRL și SC SRL, solicitând modificarea în totalitate hotărârii instanței de apel în sensul respingerii apelului declarat de petenta Banca Comercială Romania SA, împotriva sentinței civile nr. 1349 din 17 iunie 2009 pronunțată de Judecătoria Ineu in dosar civil nr-.
În sinteză ambele societăți comerciale recurente au arătat că prin încheierea contractului de închiriere, fără acordul Băncii Creditoare nu s-a realizat o încălcare a interdicției de înstrăinare, grevare, dezmembrare comasare, construire, demolare restructurare și amenajare.
În sprijinul acestei teze s-a arătat că contractul de închiriere poate fi notat în Cartea Funciară, conform prevederilor art.26 alin.4 din Legea nr.7/1996, iar prevederile cuprinse in art. 43 din. 663/2006 pentru aprobarea Regulamentului de Organizare și Funcționare a Birourilor de Cadastru și Publicitate Imobiliară, nu interzic înscrierea in CF a unui contract de închiriere deoarece s-ar încălca obligația asumată prin contractul de credit bancar.
În drept au fost invocate motivele de recurs prev. de art. 304 pct.8 și 9 Cod pr.civilă.
La filele 16-19 dosar intimata Banca Comercială România SA - Sucursala Aaf ormulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea celor două recursuri deoarece notarea în CF a unui contract de închiriere, încheiat fără acordul băncii vine în contradicție cu contractul de garanție reală imobiliară încheiat de către SC SRL, cu unitatea bancară, contract prin care SC SRL s-a obligat sa conserve valoarea bunului ipotecat și să nu facă nimic care sa nu aducă atingere drepturilor constituite în favoarea băncii.
Examinând recursurile prin prisma celor arătate și în condițiile prev. de art. 304 raportat la art. 306 și art. 312.pr.civilă se reține că acestea sunt nefondate.
Ambele recurente au invocat, în drept, motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct.8 Cod pr.civilă în sensul că instanța de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neândoilenic al acestuia.
Acest motiv de recurs nu este incident în speță deoarece instanța de apel a interpretat în mod corect actul juridic în analiză respectiv contractul de închiriere, și a raportat conținutul acestui act la contractul de creditare bancară și contractul de instituire a garanției reale imobiliare.
În această ordine instanța de apel a ajuns la concluzia că obligațiile asumate de către SC Cabele SRL, în calitate de proprietar al imobilului cea a făcut mai întâi obiectul contractului de garanție reală imobiliară și, apoi, obiectul contractului de închiriere presupun cu necesitate acordul băncii creditoare cu privire la orice act juridic referitor la imobilul cea a constituit garanția reală imobiliară.
Susținerile recurentei SC SRL în sensul că închiriere nu reprezintă o modalitate de înstrăinare sau grevare a imobilului sunt greșite, deoarece închirierea presupune cu necesitate folosința imobilului, iar condițiile acestei folosințe trebuie să fie in acord cu poziția băncii creditoare.
De aceia Curtea va reține că actele juridice supuse analizei de către instanța de apel au fost înțelese și interpretate corect de către această instanță.
De asemenea ambele recurente au invocat, în drept, motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 9 Cod pr.civilă, respectiv acela privind legalitatea soluției pronunțate de către tribunal.
Nici acest motiv de recurs nu se regăsește, în cauză, deoarece tribunalul a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 38, 48 și 50 alin. 3 din Legea nr.7/1996 reținând că opozabilitatea de care beneficiază societatea bancara creditoare, ca urmare a înscrierii garanției reale imobiliare, în evidențele de Carte Funciară, este un motiv suficient pentru registratorul de CF, în a aprecia asupra condițiilor formale - legale care permit înscrierea sau nu în Cartea Funciară a actului solicitat de părți.
Cum contractul de închiriere vine în contradicție, la momentul solicitării înscrierii sale în Cartea Funciară, cu notațiunile anterioare în această Carte Funciară, inclusiv garanția reală imobiliară instituită în favoarea băncii creditoare, în mod legal tribunalul a apreciat ca acesta nu poate fi înscris în Cartea Funciară, câtă vreme nu există acordul unității bancare.
Față de cele arătate, și reținând ca în cauză nu sunt incidente motivele de recurs reiterate de părți sau cele ce ar fi putut fi puse in discuție de către instanța de recurs, din oficiu, în sensul art. 306 Cod pr.civilă, Curtea va proceda la respingerea recursurilor declarate de către pârâtele SC SRL și SC SRL, menținând decizia civilă nr. 358 din 1.10.2009, pronunțată de Tribunalul Arad, ca legală.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursurile declarate de către pârâtele SC SRL și SC SRL, împotriva deciziei civile nr. 358 din 1.10.2009, pronunțată de către Tribunalul Arad în dosar nr-.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi, 14 ianuarie 2010.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
- - - - - -
GREFIER,
- -
Red.LL/ 19.01.2010
Dact NF / 19.01.2010
Ex.2
Tribunalul Arad Președinte,
Judecător.
Președinte:Trandafir PurcărițaJudecători:Trandafir Purcărița, Lucian Lăpădat, Cristian Pup
