Rectificare carte funciara. Speta. Decizia 1906/2009. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA |
CURTEA DE APEL ORADEA |
- Secția civilă mixtă - |
Dosar nr- |
DECIZIA CIVILĂ NR.1906/2009-R
Ședința publică din 17 decembrie 2009
PREȘEDINTE: Moșincat Eugenia JUDECĂTOR 2: Stan Aurelia Lenuța
- - - - - JUDECĂTOR 3: Trif
- - - judecător
- - grefier
Pe rol fiind soluționarea recursurilor civile declarate de reclamanta ASOCIAȚIA DE proprietari " 12"O, cu sediul în O,-, județul B și cu sediul în O,-, județul B și de către pârâții - - O, cu sediul în O,-, județul B, ). domiciliată în O,-,.A,.1,.12, județul B, domiciliat în O,-,.B,.2, județul B, domiciliat în, nr.407, județul B, în contradictoriu cu intimații pârâți CONSILIUL LOCAL O, nr.1, județul B, G domiciliat în O,-,.24, județul B, domiciliat în O,-, -.19,județul B, împotriva deciziei civile nr.252/A din 1 iulie 2009, pronunțată de Tribunalul Bihor în dosar nr- prin care a fost schimbată în totalitate sentința civile nr.2868 din 17 aprilie 2008, pronunțată de Judecătoria Oradea, în dosar nr-,având ca obiect: rectificare CF.
La apelul nominal făcut în cauză, se prezintă pentru recurenta reclamantă Asociația de Proprietari " - 12" O, prin reprezentant, recurenta pârâtă - - O, prin consilier juridic, în baza delegației nr.239/8.01.2008, emisă de recurentă, pentru intimata pârâtă () -lipsă, reprezentanta sa, avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr.1839/17.12.2009, eliberată de Baroul București -Cabinet Individual de Avocat, lipsă fiind recurenții pârâți, și intimații pârâți Consiliul Local O, G și.
Procedura de citare a părților este completă.
S-a făcut referatul cauzei învederându-se instanței că recursurile sunt legal timbrate cu suma de 9,5 lei și timbre judiciare în valoare de 0,15 lei, precum și faptul că, prin registratura instanței, la data de 16.12.2009, recurenta pârâtă a depus concluzii scrise, intimatul pârât G, prin registratura instanței în data de 11.12.2009 a depus întâmpinare, iar avocatul, prin adresa înregistrată la registratura instanței, a precizat că a fost restrâns mandatul său, numai la redactarea recursului și nu mai include reprezentarea și asistarea recurentei în fața Curții de APEL ORADEA,după care:
Reprezentantul recurentei reclamante, depune la dosar concluzii scrise, la care a anexat și copia declarației numitei și copia contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr.2233/1.07.2008, precizează că recurentul pârât nu mai locuiește acolo și nu cunoaște cine a formulat recurs în numele acestuia.
Reprezentanta recurentei pârâte, solicită să i se comunice actele azi depuse la dosar de către recurenta reclamantă.
Reprezentantul recurentei reclamante, învederează instanței că înscrisurile anexate concluziilor scrise se regăsesc la dosar.
Reprezentanta recurentei pârâte, consideră că declarația anexată, nu are relevanță față de motivele formulate, nu mai are alte probe și solicită cuvântul asupra recursurilor.
Reprezentanta recurentei pârâte - - O, nu solicită să i se comunice înscrisurile azi depuse de către recurenta reclamantă, nu mai are alte probe și solicită cuvântul asupra recursurilor.
INSTANȚA, comunică câte un exemplar din întâmpinarea depusă de către intimatul pârât G, cu reprezentantul recurentei reclamante și cu reprezentanta recurentei pârâte și nemaifiind excepții de invocat și probe de solicitat, instanța consideră cauza lămurită, închide faza probatorie și acordă cuvântul asupra recursurilor.
Reprezentantul recurentei reclamante susține recursul său și solicită admiterea lui așa cum a fost formulat și motivat în scris, modificarea hotărârii atacate, în sensul admiterii cererii reclamantei de anulare a contractului de vânzare-cumpărare încheiat pe seama numitului G, acesta fiind încheiat cu încălcarea legii și modificarea prevederii de obligare a recurentei reclamante la plata sumei de 400 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, în favoarea aceluiași intimat, fără cheltuieli de judecată.
Reprezentanta recurentei pârâte - - O, susține recursul formulat de pârâtă și solicită admiterea lui așa cum a fost formulat și motivat în scris, în principal, casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare la Tribunalul Bihor, în complet de recurs și în subsidiar, solicită modificarea hotărârii atacate în sensul respingerii apelului formulat de reclamanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI 12 și în consecință menținerea în totalitate a sentinței instanței de fond ca fiind legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată. În ceea ce privește recursul formulat de către recurenta reclamantă, solicită respingerea lui, iar în ceea ce privește recursurile declarate de ceilalți recurenți pârâți, solicită admiterea lor așa cum au fost formulate.
Reprezentanta recurentei pârâte susține recursul său și solicită admiterea lui așa cum a fost formulat și motivat în scris, în principal, casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței competente, respectiv Tribunalul Bihor, în complet de recurs, să se constate nulitatea deciziei atacate, iar în subsidiar, solicită modificarea deciziei atacate în sensul respingerii apelului declarat de către reclamantă și pe cale de consecință menținerea în totalitate a sentinței primei instanțe, cu cheltuieli de judecată taxa de timbru și onorariul de avocat în apel și recurs. În ceea ce privește recursul formulat de către reclamantă, solicită respingerea lui, iar referitor la recursurile declarate de către pârâții de rând 2,4 și 5, nu se opune la admiterea lor, pentru considerentele din concluziile scrise pe care le-a depus la dosar. În esență, solicită a se constata că, instanța de apel a ignorat stabilirea corectă a căii de atac, inclusiv motivele de apel alei intimatei reclamante, prin motivele de apel solicitându-se doar rectificarea CF-ului privind cele 3 garaje provenite din adăposturile și anularea contractului de vânzare-cumpărare a garajului lui Mai mult decât atât, hotărârea atacată este nulă, deoarece instanța de apel și-a depășit limitele cu care a fost investită, respectiv cererea și motivele de apel încălcând art.295 Cod procedură civilă, respectiv a analizat și s-a pronunțat asupra contractelor de vânzare-cumpărare ale recurentei pârâte pe care o reprezintă și ale lui, fără a se fi solicitat acest lucru, astfel, tribunalul s-a pronunțat asupra a ceea ce nu s-a cerut, încălcând și art.304 pct.9 Cod procedură civilă. De asemenea arată că, prin concluziile depuse în data de 6.03.2006, în primul dosar de fond, precum și în cadrul întâmpinării depuse în cadrul apelului, a invocat excepția lipsei de mandat a reprezentanților asociației, deoarece nu există o hotărâre AGA prin care să fi fost mandatați pentru o astfel de acțiune mai mult de 28 de proprietari din cei 48, 2 apartamente fiind încă proprietatea - - O, la data promovării acțiunii, nu sunt de acord cu acționarea în judecată a unității, astfel că, conform art.18 din HG nr.1588/2007, președintele reprezintă asociația doar în procesele împotriva celor care nu și-au achitat cotele de cheltuieli la zi sau în procesele în care proprietarii au atacat hotărârile adunării generale, deci pentru orice alte acțiuni este nevoie pentru împuternicire expresă a adunării generale, inclusiv pentru declararea apelului. În ceea ce privește excepție lipsei calității procesuale active și a interesului, solicită a se constata că, părțile comune fac parte din asociație numai dacă sunt incluse în patrimoniul acesteia, însă nu există nici o dovadă că s-ar fi făcut vreun act adițional la statut în acest sens, mai mult, nu există nici un act care să stabilească cotele % pentru fiecare proprietar din părțile comune, prin contractele de vânzare-cumpărare s-au vândut apartamentele, cota de teren aferentă și la scara A cota de uscătorie la fiecare etaj, conform înțelegerii proprietarilor de la etajul respectiv, ori, nu există nici un act din care să rezulte proprietatea asociației asupra adăposturilor și prin faptul că s-a admis numai sistarea colii de CF cu înscrierea garajelor, adăposturilor în coala de CF colectivă, se face dovada că asociația nu are calitate procesuală activă și nici interes. Referitor la excepția inadmisibilității, precizează că, acțiunea este inadmisibilă dacă rectificarea nu formează un capăt de cerere subsecvent unui capăt principal, adică rectificarea unei CF trebuie să fie efectul desființării, modificării actului care a stat la baza înscrierii mențiunii, ori aici nu s-a cerut desființarea actelor care au stat la baza transformării din adăposturi în garaje, adică nulitatea acestora.
Reprezentantul recurentei reclamante solicită respingerea recursurilor formulate de către toți pârâții, pentru considerentele din concluziile scrise azi depuse la doar, iar referitor la calea de atac, solicită a se constata că, pentru termenul din 29.05.2009 s-a depus o notă de evaluare întocmită pe baza comunicării de către BNP a prețului de 1100 lei/, fără TVA, pentru imobilul în discuție, fapt care face ca valoarea totală a litigiului să fi fost la acea dată de 139.002 RON, deci peste plafonul de 100.000 lei.
Reprezentanta recurentei pârâte - - O, învederează instanței că achiesează la concluziile formulate de către reprezentanta recurentei pârâte, cu precizarea că, pârâta mai avea cote părți asupra imobilului, iar conform HCL nr.988/2004 s-a dispus vânzarea tuturor garajelor, inclusiv a celor 3 adăposturi transformate în garaj, hotărâre care de altfel nu a fost atacată de către reclamantă, deși au solicitat consiliului local vânzarea numai a 19 garaje, schimbarea de destinație s-a făcut cu acordul Inspectoratului de Protecție Civilă, cu condiția ca la perfectarea contractului de vânzare să se încheie un acord cu proprietarii, respectiv cu cei 3 intervenienți, din care să rezulte că sunt de acord ca în situații deosebite, să poată fi folosite de către toți locatarii, lucru cu care au fost de acord.
CURTEA D APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursurilor civile de față, instanța constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.2868/17 aprilie 2008 pronunțată de Judecătoria Oradea, s-a respins acțiunea formulată de reclamanta Asociația de Proprietari " 12" împotriva pârâților - - O, CONSILIUL LOCAL O și G; s-a luat act de renunțarea la judecată a reclamantei față de pârâtul și intervenienta; au fost admise admis cererile de intervenție în interesul pârâtei - formulate de intervenienții, și; nu au fost acordate fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Blocul de locuinte situat in O,str.- nr.12,compus din 50 de apartamente si 23 garaje, a fost construit de catre parata si intabulat in luna ianuarie 2003 in nr.8899 cu titlu de construire pe 672 mp teren concesionat de la mun.
In baza actului de defalcare nr.2613/22.05.2003, s-a schimbat destinatia a 4 garaje, respectiv unul a devenit punct termic, iar 3 au devenit adaposturi, fiind transcrise în nr.14498.
In baza certificatului de urbanism nr.2978/25.11.2003,la solicitarea paratei,cele trei adaposturi isi schimba din nou destinatia si se renoteaza ca garaje in nr.14498.
Se reține apoi, de către instanța de fond că reclamanta solicita anularea colii de nr.14498 si rectificarea colii nr.8899 in sensul ca cele trei garaje sa fie reinscrise in aceasta coala.
Potrivit art.36 din Legea nr.7/1996 si art.34 din Decr-lege nr.115/1938, reține instanța de fond, orice persoana interesata poate cere rectificarea unei inscrieri daca titlul in temeiul caruia s-a facut inscrierea nu a fost valabil,daca dreptul dobandit a fost gresit calificat in titlu,daca nu mai subzista conditiile de existenta ale dreptului inscris sau cand inscrierea din cartea funciara nu mai corespunde cu situatia reala actuala a imobilului, respectiv că în conformitate cu art.100 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara,prin persoana interesata se intelege acea persoana care a avut sau are un drept inscris in cartea funciara,drept ce a fost lezat de noua inscriere.
Prin raportare la aceste prevederi legale, prima instanță a reținut ca reclamanta nici nu a avut si nici nu are vreun drept inscris in, cele trei garaje nefiind vreodata inscrise in proprietatea Asociatiei de proprietari.
Pe de alta parte, prima instanță a concluzionat că nu ne aflam in nici una din situatiile cerute de cele doua articole de lege mentionate,titlul in temeiul caruia s-a facut inscrierea,nefiind desfiintat, reclamanta nesolicitând anularea actului de defalcare in baza caruia s- schimbat destinatia adaposturilor de protectie civila si cele 3 garaje au fost inscrise in nr.14498,cu toate ca i-a fost pus in discutie acest lucru,dupa cum rezulta din Incheierea din 29.03.2005,astfel incat cererea acesteia de rectificare apare neintemeiata,urmand a fi respinsa.
In ce priveste cererea de anulare a contractului de vanzare-cumparare autentif. sub nr.1890/28.03.2005 de BNP, prin care parata - a vandut paratului G garajul nr.12,instanta de fond constatat ca motivul invocat de reclamanta este frauda la lege,motiv de nulitate absoluta.
S-a mai reținut că reclamanta a susținut ca vanzarea s-a făcut cu încălcarea prevederilor Legii nr.85/1992, insa art.4 din aceasta lege prevede ca garajele construite din fondurile unitatilor economice pot fi vandute titularilor contractelor de inchiriere,fara licitatie.
Totodată, s-a reținut că prin HCL nr.988/28.10.2004, Consiliul Local a aprobat vanzarea de catre a garajelor catre titularii contractelor de inchiriere ale acestora. Cum paratul inchiriase garajul de la - in data de 24.03.2004, prima instanță a apreciat ca fiind indeplinite conditiile pentru vanzare, neexistând motive de nulitate a contractului de vanzare-cumparare.
S-a lua act de cererea de renunțare la judecata a reclamantei fata de pârâtii si.
Cererea de daune fata de intervenienti, formulata de reclamanta doar in cuprinsul concluziilor scrise, nu a fost luata in considerare de către instanța de fond, fiind formulata dupa inchiderea dezbaterilor.
Nu au fost acordate cheltuielile de judecata solicitate de parati, întrucât cuantumul onorariului avocatial nu a fost dovedit.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel, în termen și legal timbrat, apelanta Asociația de Proprietari " 12", solicitând admiterea acestuia, desființaea hotărârii atacate și în urme rejudecării pe fond a cauzei să se dispună anularea Cf nr. 14488, rectificarea Cf nr. 8899 și anularea contractului de vânzare-cumpărare a garajului nr. 12 încheiat între - - O și numitul G; cu cheltuieli de judecată.
Ulterior în cauză au fost invocate de către intimatul G excepțiile lipsei calității procesule active și excepția lipsei de interes a reclamantei Asociația de Proprietari " 12".
Prin decizia civilă nr.252/A din 1 iulie 2009, Tribunalul Bihora respins excepțiile lipsei calității procesuale active și a lipsei interesului apelantei invocate în cauză de către intimatul
A admis apelul formulat de apelanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI 12 O, în contradictoriu cu intimații - - O, CONSILIUL LOCAL O, (fostă ), G și, împotriva sentinței civile nr. 2868/17.04.2008 a Judecătoriei Oradea pe care a schimbat-o în tot, în sensul că a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta Asociația de Proprietari " 12" și în consecință:
A dispus sistarea colii Cf nr. 14488 și rectificarea Aac olii colective nr. 8899, în sensul înscrierii la această foaie a celor trei adăposturi de protecție civilă(camerele 7,8,9) și a unui număr de 19 garaje, în loc de 23 de garaje, câte apar notate în prezent.
A respins restul pretențiilor formulate de reclamantă.
A respins cererile de intervenție formulate în interesul părții intimate - - O de către intervenienții (fostă ), și.
A obligat apelanta să plătească în favoarea intimatului G suma de 400 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut următoarele considerente:
Prin cererea de chemare în judecată(fila 4 dosar de fond), reclamanta Asociația de Proprietari " 12" a solicitat anularea cărții funciare nr. 14488 și rectificarea cărții funciare nr. 14.488, în sensul înscrierii adăposturilor de protecție civilă în foaia de avere în mod explicit și a notării numai a 19 garaje, număr confirmat atât de proiectul inițial al imobilului cât și de situația de la fața locului. S-a susținut de către reclamantă că operațiunea de transcriere a dreptului de proprietate al pârâtei de rândul 1 într-o altă coală de carte funciară asupra unei părți comune din blocul de locuințe este nelegală, contravenind prevederilor Legii nr. 7/1996 și HCL nr. 277/2003.
Verificând înscrierile de sub B2 din Cf nr. 14488, instanța de apel a reținut că cele trei adăposturi de protecție civilă au fost transcrise în această coală de carte funciară, din coala colectivă nr. 8899, cu titlu de construire și defalcare, pe seama intimatei - - O în temeiul actului de defalcare autentificat sub nr. 2613/22.05.2003 de BNP Conform actului de defalcare anterior menționat, depus în copie la filele 209-211 dosar de fond, s-a reținut de instanța de apel că, cele trei adăposturi de protecție civilă (camerele 7,8,9) au fost identificate ca făcând parte din părțile comune ale imobilului înscris în Cf nr. 8899, făcându-se totodată mențiunea că se vor înscrie în coala colectivă cu destinația de adăpost.
În ciuda acestor mențiuni din actul de defalcare, mențiuni în temeiul cărora cele trei adăposturi de protecție civilă ar fi trebuit înscrise în coala colectivă 8899, s-a reținut că Serviciul de carte funciară din cadrul Judecătoriei Oradea, prin încheierea nr. 9453/2003 a dispus transcrierea respectivelor adăposturi într-o coală de carte funciară individuală, respectiv Cf nr. 14488.
Față de mențiunile din cuprinsul actului de defalcare încheiat în mod voluntar de către intimata - - O, în care se specifică în mod expres că adăposturile de protecție civilă din imobilul în litigiu fac parte din părțile comune ale acestuia și trebuiesc înscrise în Cf colectiv nr. 8899, instanța de apel a reținut că transcrierea cestora în Cf nr. 14488 s-a făcut de către Serviciul de carte funciară cu încălcarea prevederilor art. 20 din Legea nr. 7/1996, respectiv în lipsa oricărui juridic care să justifice o atare operațiune.
Lipsa oricărui titlu care să justifice transcrierea unor părți comune aferente imobilului înscris în Cf colectiv nr. 8899 într-o coală de carte funciară individuală, este de natură să atragă în speță incidența prevederilor art. 34 punct. 1 din Legea nr. 7/1996, în mod greșit, reținându-se de către instanța de fond că reclamanta ar fi trebuit să solicite în prealabil anularea actelor care au stat la baza operațiunii de defalcare. După cum s-a reținut deja, nu există nici o dispoziție înscrisă în actul de defalcare prin care să se fi dispus înființarea colii Cf nr. 14488, astfel încât promovarea de către reclamantă a unei acțiuni separate, în sensul indicat de instanța de fond, ar fi lipsită de obiect și interes.
de mențiunile lipsite de echivoc din actul de defalcare autentificat sub nr. 2613/22.05.2003 de BNP, instanța de apel a apreciat ca fiind lipsită de relevanță și apărarea intimatei - - O întemeiată pe faptul că adăposturile de protecție civilă nu ar fi fost evaluate, astfel încât contravaloarea acestora nu a fost inclusă în prețul apartamentelor dobândite în proprietate de către membrii Asociației de Proprietari " 12", în actul de defalcare specificându-se în mod clar că cele trei adăposturi fac parte din părțile comune ale imobilului compus din cele 50 de apartamente vândute membrilor asociației reclamante. În aceste condiții, este evident că fiecare proprietar de apartament a dobândit concomitent cu dreptul de proprietate exclusiv asupra apartamentului și o cotă parte din părțile comune aflate în indiviziune forțată.
În ceea ce privește cele două excepții invocate în cauză de intimatul G, instanța de apel a apreciat că legitimitatea procesuală activă a reclamantei și implicit interesul acesteia în promovarea litigiului de față sunt justificate prin prisma calității reclamantei de reprezentantă a tuturor proprietarilor legate de întreținerea, funcționarea și exploatarea locuințelor și a spațiilor aferente din imobilul în litigiu, calitate conferită reclamantei prin acordul de asociere depus la dosarul cauzei și reconfirmată ulterior, prin depunerea la dosar, a tabelului cu semnăturile membrilor Asociației de Proprietari " 12", care au fost de acord cu promovarea de către reclamantă a prezentei acțiuni, ca atare, cele două excepții au fost respinse ca nefondate.
De asemenea, s-a mai reținut de tribunal că la termenul de judecată din data de 19.06.2009, apelanta a învederat instanței că nu a înțeles să renunțe la judecată față de pârâta. Față de această susținere, verificându-se dosarul de fond s-a constatat că instanța de fond a luat act de renunțarea reclamantei la judecată față de pârâții și G pe baza declarației orale a președintelui Asociației de Proprietari " 12", fără a exista depusă la dosarul cauzei o procură specială în temeiul căreia acesta să fi fost împuternicit să renunța la judecată față de o parte dintre pârâți.
Drept consecință, instanța de apel a reținut că în mod nelegal, cu încălcarea prevederilor art. 69 alin. 1 Cod procedură civilă, s-a luat act de renunțarea reclamantei la judecată cu privire la capetele de cerere formulate în contradictoriu cu pârâții și. Apreciindu-se investită cu verificarea temeiniciei pretențiilor formulate de reclamantă față de pârâții și, instanța de apel a apreciata că reclamanta a solicitat anularea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de acești pârâți cu privire la o uscătorie și un garaj provenit din schimbarea destinației adăposturilor de protecție civilă, în ceea ce o privește pe pârâta, respectiv cu privire la garajul nr. 11 în ceea ce în îl privește pe pârâtul.
Având calitatea de terț față de contractele de vânzare-cumpărare a căror anulare o solicită, instanța de apel a reținut că reclamanta are posibilitatea să solicite constatarea nulității absolute a respectivelor contracte invocând concursul fraudulos al celor două părți contractante. Existența unui atare concurs fraudulos nu a fost însă probată de către reclamantă, motiv pentru care solicitarea de desființare a contractelor de vânzare-cumpărare ale celor doi pârâți a fost respinsă ca nefondată de instanța de apel.
Pentru aceleași considerente, tribunalul a apreciat ca fiind corectă soluția instanței de fond de respingere ca neîntemeiat a capătului de cerere prin care s-a solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între - - O și pârâtul
Față de ansamblul acestor considerente, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă,tribunalul admis apelul formulat de apelanta Asociația de Proprietari " 12" împotriva Sentinței civile nr. 2868/17.04.2008 a Judecătoriei Oradea, care a fost schimbată în totalitate, în sensul admiterii în parte a cererii principale, dispunându-se în temeiul art. 34 punct. 1 din Legea nr. 7/1996 sistarea colii Cf nr. 14488 și rectificarea Aac olii colective nr. 8899, în sensul înscrierii la această foaie a celor trei adăposturi de protecție civilă(camerele 7,8,9) și a unui număr de 19 garaje, în loc de 23 de garaje, câte apar notate în prezent. S-a precizat cu privire la acest din urmă aspect, că deși sub B4 în Cf nr. 8899 se face mențiunea că imobilul bloc de locuințe se defalcă în 50 de apartamente și 19 garaje, s-a omis de către lucrătorul de carte funciară a fi evidențiată această mențiune și la Aaa cestei de carte funciară, aici rămânând notate în continuare 23 de garaje.
Au fost respinse ca nefondate excepțiile lipsei calității procesuale active și a lipsei interesului apelantei.
Au fost respinse ca neîntemeiate și restul pretențiilor reclamantei.
Ca urmare a admiterii în parte a cererii principale, au fost respinse de instanța de apel și cererile de intervenție formulate în interesul pârâtei intimate - - O de către intervenienții (fostă ), și.
Fiind în culpă procesuală față de pârâtul intimat Gac ărui contract de vânzare-cumpărare a fost apreciat ca fiind valabil încheiat, în temeiul art. 274 Cod procedură civilă, apelanta a fost obligată să plătească în favoarea acestuia suma de 400 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocațial conform chitanțelor depuse la dosar.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs Asociația de Proprietari " - 12" O, - O, și.
Recurenta Asociația de Proprietari 12 O, solicitând admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii cererii de anulare a contractului de vânzare cumpărare încheiat pe seama numitului G și modificarea prevederii de obligare recurentei la plata sumei de 400 de lei cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii de recurs, sunt formulate următoarele critici:
-instanța a aplicat greșit legea, neavându-se în vedere că adăposturile de protecție civile cât și garajele aferente imobilului constituie proprietate comună, aflată în indiviziune forțată, deci nu pot fi vândute fără acordul proprietarilor apartamentelor din imobil;
-pârâtul intimat Gad obândit cu încălcarea legii un spațiu comun al blocului, fără acordul proprietarilor asupra spațiilor comune și de la un vânzător fără calitate de proprietar - - -.
Recurenta - - a solicitat casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei spre judecare instanței competente, respectiv Tribunalului Bihor, în complet de recurs, iar în subsidiar modificarea deciziei atacate în sensul respingerii apelului cu menținerea sentinței în totalitate, având în vedere următoarele motive:
-decizia atacată este nulă întrucât instanța de apel și-a depășit limitele cu care fost investită, încălcând și art. 295 Cod procedură civilă, respectiv a analizat și s- pronunțat asupra contractelor de vânzare cumpărare ale d-nei și ale lui, fără să se fi solicitat acest lucru prin cererea de apel, fiind incidente dispozițiile art. 304 pct. 5 și art. 105 alin. 2 Cod procedură civilă;
-tribunalul s-a pronunțat asupra a ceea ce nu s-a cerut, respectiv asupra contractelor de vânzare-cumpărare, încălcând astfel și art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă;
-în întâmpinarea depusă în cadrul apelului, recurenta a invocat excepția lipsei de mandat a reprezentanților asociației, neexistând o hotărâre AGA prin care reprezentanții să fi fost mandatați pentru o astfel de acțiune;
-asociația nu are nici calitate procesuală și nici interes;
-acțiunea este inadmisibilă, dacă rectificarea nu formează un capăt de cerere subsecvent;
-conform nr. 988/28.10.2004 s- dispus de către Consiliul Local al Municipiului O vânzarea tuturor garajelor, hotărârea nefiind atacată de către Asociație, iar schimbarea de destinație s-a făcut cu acordul Inspectoratului de Protecție civilă nr. 72524/21.10.2003.
Recurenta a solicitat casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei spre judecare instanței competente, respectiv Tribunalului Bihor în complet de recurs, constatarea nulității deciziei, iar în subsidiar modificarea deciziei în sensul respingerii apelului și, în consecință, menținerea în totalitate a sentinței, invocând următoarele motive:
-potrivit art. 304 pct. 3 Cod procedură civilă, decizia atacată a fost pronunțată de o instanță necompetentă, calea de atac trebuind a fi recalificată ca și recurs, valoarea imobilelor fiind sub un miliard de lei;
-din nota de evaluare depusă de - O -, rezultă că valoarea celor 4 garaje este sub 100.000 lei;
-prin motivele de apel nu au fost aduse critici asupra sentinței și nici nu au fost atacate încheierile prin care s-a luat act de renunțarea la capetele de cerere privind anularea contractului recurentei și a lui;
-decizia este nulă potrivit art. 304 pct. 5 și art. 105 alin. 2 cod procedură civilă, instanța pronunțându-se asupra contractelor de vânzare cumpărare ale recurentei și a lui, fără să se fi solicitat acest lucru prin cererea de apel, fiind încălcat și art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă;
-asociația nu are calitate procesuală activă și nici interes, iar reprezentanții acesteia nu au avut mandat, neexistând o hotărâre AGA prin care să fi fost mandatați pentru o astfel de acțiune;
-acțiunea este inadmisibilă, câtă vreme rectificarea nu formează un capăt de cerere subsecvent unui capăt de cerere principal.
În drept sunt invocate dispozițiile art. 304 pct. 3, 5, 9 și Legea nr. 7/1996.
Aceleași motive au fost invocate și de către recurenții și .
Examinând hotărârea recurată prin prisma motivelor de recurs cât și din oficiu, instanța constată următoarele:
Obiectul acțiunii inițiale, promovate de către recurenta reclamantă Asociația de Proprietari - O a fost solicitarea anulării cărții funciare nr. 14488 și rectificarea cărții funciare nr. 8899, astfel că, raportat la aceste capete de cerere, acțiunea este una nepatrimonială, neevaluabilă în bani iar practica constantă în materie a Curții este în sensul că, în astfel de situații calea de atac împotriva hotărârilor pronunțate în primă instanță este apelul și recursul. Faptul că, prin precizarea de acțiune s-a solicitat și anularea unor contracte de vânzare cumpărare, nu este un aspect de natură a schimba cele expuse, acest capăt de cerere fiind accesoriu cererii principale iar, accesoriul urmează principalul, criticile aduse în acest sens, de către recurenții - O -, fiind nefondate.
Referitor la fondul cauzei, din actele aflate în dosarul de fond se reține faptul că, blocul de locuințe compus din D + P + 4 E și 23 garaje, înscris în CF nr. 8899, nr. top. 484/99, cu teren aferent în suprafață de 672 mp, expropriate de Statul Român, a fost construit de recurenta - - Acesta a fost luat în folosință prin autorizația nr. 12/2002, respectiv corpul A compus din 9 garaje și 35 garsoniere, corpul B compus din 14 garaje și 15 apartamente cu câte 2 camere și dependințe - foaia B nr. 2 - 3.
Prin Hotărârea Consiliului Local al Municipiului O nr. 277/24.03.2003 - fila 6 dosar fond - s- trecut terenul aferent blocului în administrarea și s-a aprobat vânzarea de către - - Oal ocuințelor de serviciu, titularilor contractelor de închiriere, salariați ai acesteia, conform Legii nr. 85/1992, inclusiv a cotelor părți din terenul aferent fiecărei locuințe pentru care se încheie contract de vânzare cumpărare.
Din cuprinsul adeverinței nr. 77375/20.05.2004 emisă de Primăria Municipiului O - fila 27 dosar fond - se reține că pe terenul având nr. top. 484/99 pe care se află blocul, există 3 garaje provenite din amenajarea adăpostului din blocul 12 - demisol - camerele 7, 8, 9.
Există totodată la fila 28, acordul de principiu nr. 72524/21.10.2003 emis de Inspectoratul de Protecție Civilă B, de schimbare a destinației adăpostului de protecție civilă organizat pe structurile a 3 garaje, cu rugămintea ca la vânzare sau închiriere, să se perfecteze un acord cu beneficiarul ca în situații deosebite să poată fi întrebuințate pentru protecția tuturor locatarilor din bloc.
Ulterior, la data de 28 octombrie 2004, Consiliul Local al Municipiului Oaa probat prin hotărârea nr. 988 - fila 185 - vânzarea de către - - Oag arajelor situate la parterul blocului, titularilor contractelor de închiriere, deci implicit și fostelor adăposturi a căror destinație s-a modificat în garaje.
Actul în baza căruia s-au efectuat operațiunile în colile de carte funciară, anterior modificării destinației adăposturilor a fost denumit " act de defalcare" autentificat sub nr. 2613/22 mai 2003 de notar public - filele 209 - 211 dosar fond -, astfel că, prin acesta practic s- deschis posibilitate punerii în practică hotărârilor Consiliului Local, arătată mai sus, de vindere a apartamentelor, garajelor la chiriași. S-a prevăzut totodată într-adevăr în acest act că reprezintă adăpost camerele 7, 8, 9, însă, schimbarea destinației celor 3 camere din adăpost în garaje, conform documentelor arătate mai sus, s-a făcut cu avizele necesare de către proprietarul tabular al construcției, considerentele instanței de apel în sensul că s-ar fi încălcat astfel art. 20 din legea nr. 7/1996 sunt neîntemeiate.
Din analiza aceluiași act de defalcare, se reține că s-au indicat de către proprietarul - ca fiind părți comune scările de acces, casa scărilor, hol, coridoare acces, camere pentru uscătorii la parterul, etajele I-IV scara A, acoperiș, pod deasupra etajului IV, punct termic camera 23 demisol, hidrofor, adăposturi camerele 7, 8, 9 însă, la data întocmirii acestuia, nu existau actele necesare în vederea modificării destinației adăposturilor. Faptul că proprietarul obținut avizele necesare în acest sens, inclusiv un certificat de urbanism, o adeverință, erau acte suficiente pentru ca în cartea funciară să fie operat aceste modificări, nefiind necesar acordul cumpărătorilor, Asociației de locatari, la întocmirea unor acte suplimentare. La data la care s-au operat aceste modificări, locuințele nu erau decât în parte vândute, iar din raportul de evaluare din ianuarie 2003 criteriilor ce au stat la baza stabilirii prețului de vânzare a apartamentelor - întocmit de evaluatorii, reiese că s-a avut în vedere prețul de vânzare a apartamentelor și anexelor cu destinație de uscătorie, deci, în prețul de vânzare nu s-au inclus încăperile cu destinația inițială de părți comune - adăposturi, cele reținute de instanța de apel fiind greșite.
În sprijinul acestui punct de vedere sunt și contractele de vânzare cumpărare prin care - - a vândut apartamentele chiriașilor - respectiv contractele autentificate sub nr. 3193/19.06.2003 de notar public - filele 174 - 175 dosar fond -, nr. 3138/18,06.2003, 3118/17.06.2003, 3197/19.06.2003, 3295/24.06.2003 din care se reține că prețul de vânzare acestora a inclus doar valoarea apartamentelor și a unor cote părți din uscătorii, deci nu și din celelalte părți comune, implicit din fostele adăposturi transformate în garaje, aspecte pe care instanța de apel nu le-a avut în considerare, criticile recurenților - -, fiind fondate.
Față de considerentele expuse, reținerea instanței de apel în sensul că ar fi fost îndeplinite condițiile impuse pentru rectificarea colilor de carte funciară în sensul art. 34 din nr. 115/1938 sunt nefondate, și nici cele prevăzute în art. 34 din Legea nr. 7/1996.
înscrierilor din colile de carte funciară, conform art. 34 din nr. 115/1938, art. 36 din legea nr. 7/1996 se poate cere doar de către o persoană interesată. Din cele expuse mai sus, s-a reținut că fostele adăposturi nu au făcut parte din cadrul părților comune, astfel că, nici nu puteau fi incluse în cadrul părților comune din condomeniu, nefiind vorba de coproprietate forțată a proprietarilor apartamentelor cumpărate de la - -, deci, nu se poate vorbi de existența unui titlu legal care să o îndreptățească pe recurenta reclamantă Asociația de Proprietari să fie parte în proces, lipsa calității procesuale active a acesteia fiind evidentă, în mod greșit instanța de apel reținând contrariul. Aceasta nu poate pretinde apărarea unui drept ce i s-ar fi încălcat ei sau membrilor săi, câtă vreme nu l-au avut cu privire la ceea ce se solicită a fi rectificat, aspect din care se poate reține implicit și lipsa legitimității interesului în promovarea litigiului.
Se mai impune și verificarea aspectului referitor la mandatul reclamantei Asociația de Proprietari -, de-a promova litigiul prin președintele acesteia. Potrivit HG nr. 400/2003 - pentru aprobarea Normelor Metodologice privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari - în vigoare la data înregistrării acțiunii (în prezent abrogată prin HG nr. 1588/2007 prin care s-au aprobat Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007) - art. 18 - Asociațiile adoptă hotărâri în adunarea generală, cu majoritatea membrilor prezenți, referitor la administrarea, întreținerea condomeniului, modul de folosire al spațiilor comune, schimbarea destinației acestora, iar președintele, conform art. 20 alin. 4 angajează prin semnătura sa asociația în relațiile cu terții, urmărește respectarea statutului, a hotărârilor asociației, ori, din actele aflate în dosarul de fond și de apel, nu reiese că membrii ar fi hotărât în adunarea generală împuternicirea președintelui în promovarea litigiului.
De altfel, din tabelul nominal cuprinzând proprietarii ce nu sunt de acord cu acționarea în instanță - fila 54 dosar fond - reiese că un număr de 28 nu și-au exprimat acordul, dintr-un număr de 46 proprietari ce au semnat asocierea, fără a exista la dosar un tabel cu cei ce și-au manifestat voința de-a iniția litigiul, instanța de apel reținând greșit că există un mandat valabil dat asociației în acest sens, criticile formulate de recurenții pârâți și intervenienți fiind fondate. Celelalte excepții, apărări, nu se mai impun a fi analizate față de considerentele de mai sus.
Ca urmare a celor expuse, instanțele aveau obligația conform art. 137 Cod procedură civilă să se pronunțe mai întâi asupra excepțiilor invocate, întrucât soluționarea acestora făcea inutilă analiza fondului cauzei raportat la faptul că acestea erau întemeiate potrivit considerentelor de mai sus.
În speță a declarat apel doar Asociația de Proprietari, intimata și intervenienții față de respingerea acțiunii în fond, neavând interes în promovarea acestei căi de atac, însă, din considerentele sentinței se poate observa că s- reținut lipsa interesului reclamantei în promovarea litigiului, fără a se arăta acest aspect și în dispozitiv, astfel că, decizia recurată urmează fi modificată în sensul respingerii apelului ca nefondat cu consecința păstrării sentinței, dar, întemeiată exclusiv pe excepția lipsei calității procesuale active datorate lipsei interesului legitim și al mandatului reclamantei și nu pe aspecte de fond.
Raportat la considerentele expuse, instanța de recurs va admite excepțiile lipsei calității procesuale active - datorate lipsei interesului legitim și al mandatului reclamantei, invocată de recurenții - - O, și în baza art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, art. 312 alin. 1, 3 Cod procedură civilă va admite ca fondate recursurile declarate de către acești recurenți, va modifica în întregime decizia iar în baza art. 296 Cod procedură civilă va respinge ca nefondat apelul declarat de Asociația de Proprietari - 12 O, împotriva sentinței civile nr.2868 din 17 aprilie 2008, e p. care o va păstra în întregime.
Ca urmare, în baza art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, nefiind incident art. 304 Cod procedură civilă recursul declarat de Asociația de Proprietari - 12 O, va fi respins ca nefondat.
Reținând culpa procesuală Asociației de Proprietari - 12 O, instanța de recurs în baza art. 274 Cod procedură civilă o va obliga să-i plătească recurentei - - O câte 13 RON taxă timbru recurs, la - 13 RON, alte cheltuieli de judecată nefiind dovedite.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECI DE:
ADMITE excepțiile lipsei calității procesuale active datorate lipsei interesului legitim și al mandatului reclamantei Asociația de Proprietari - 12, invocate de recurenții - - O,.
ADMITE ca fondate recursurile declarate de recurenții - - O, cu sediul în O,-, județul B, ). domiciliată în O,-,.A,.1,.12, județul B, domiciliat în O,-,.B,.2, județul B, domiciliat în, nr.407, județul B, în contradictoriu cu intimata reclamantă ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI " 12"O, cu sediul în O,-, județul B și intimații pârâți CONSILIUL LOCAL O, nr.1, județul B, G domiciliat în O,-,.24, județul B, domiciliat în O,-, -.19,județul B, împotriva deciziei civile nr.252/A din 1 iulie 2009, pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o modifică în întregime, în sensul că:
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI " 12"O, cu sediul în O,-, județul B, împotriva sentinței civile nr. 2868 din 17 aprilie 2008, pronunțată de Judecătoria Oradea,pe care o păstrează în întregime.
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI " 12"O, cu sediul în O,-, județul B, împotriva aceleași decizii.
Obligă Asociația de Proprietari - 12 O, să plătească recurenților - - O și la, câte 13 RON fiecăruia, cheltuieli de judecată în recurs.
DEFINITIVĂ și IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 17 decembrie 2009.
Președinte, Judecător, Judecător, Grefier,
- - - - - -
Red.concept decizie -
Data:18.12.2009
Jud.fond
Jud.apel /
Dact.
Data:6.01.2010
10 ex.
8 com.
Data:
Președinte:Moșincat EugeniaJudecători:Moșincat Eugenia, Stan Aurelia Lenuța, Trif
