Rezoluțiune contract. Jurisprudență. Decizia 312/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 312/2009
Ședința publică de la 24 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Carla Maria Cojocaru
JUDECĂTOR 2: Anca Neamțiu președinte secție
JUDECĂTOR 3: Ioan
Grefier
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de pârâta, împotriva sentinței civile nr. 2718/24.12.2008 pronunțată de Judecătoria Mediaș și decizia civilă nr. 187/21.05.2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar civil nr-, având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă pârâta recurentă și avocat cu delegație la dosar pentru intimații reclamanți, lipsă fiind aceștia.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că recursul de față este motivat și nu este timbrat.
De asemenea, se constată că s-a înregistrat la dosar întâmpinare formulată de reclamanții intimați, din care un exemplar se comunică cu pârâta recurentă.
Recurenta depune la dosar taxă judiciară de timbru în valoare de 9,5 RON și timbru judiciar de 0,15 RON, precum și cerere de amânare formulată în scris și susținută oral, prin care solicită amânarea cauzei pentru angajare de avocat.
Mandatarul intimaților reclamanți solicită respingerea cererii de amânare, deoarece deși este primul termen de judecată, recursul este declarat prin avocat și recurenta a avut timp suficient pentru a-și angaja apărător, primind citația în luna iulie a anului curent. Totodată, mai precizează că textul de lege în baza căruia se poate solicita amânarea cauzei la primul termen, specifică faptul că motivele amânării trebuie să fie bine întemeiate, ceea ce nu este cazul în speța dedusă judecății.
Recurenta arată că are dreptul de a-și alege apărătorul și nu dorește ca avocatul care a redactat recursul să o reprezinte, acesta având calitate doar pentru redactarea căii de atac.
Instanța, în baza rolului activ, solicită părților lămuriri cu privire la dosarul care are ca obiect servitute, aflat pe rolul instanțelor de judecată.
Recurenta pârâtă arată că dosarul respectiv, cu obiect de judecată servitute de trecere nu are nimic comun cu speța dedusă judecății.
Mandatarul intimaților reclamanți arată că nu cunoaște despre acel dosar, nu reprezintă părțile în dosarul amintit și acestea nu au calitatea de părți în acea cauză.
Instanța, deliberând, față de prevederile art. 156 cod procedură civilă, care presupune "motive bine întemeiate" pentru amânarea cauzei și împrejurarea că recursul de față a fost formulat în data de 09.07.2009, dată de la care a curs termenul, citația fiind primită cu două luni înainte, respinge cererea de amânare formulată de recurenta pârâtă.
Nefiind alte cereri formulate, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Recurenta reiterează în fața instanței starea de fapt și împrejurarea că a dat în vânzare apartamentul prin intermediul unei firme imobiliare. Arată că a fost de bună - credință la încheierea antecontractului de vânzare - cumpărare și a adus la cunoștința intimaților faptul că este declanșat pe rolul instanțelor proces, cu privire la sistarea stării de indiviziune, așa cum reiese și din extrasul de carte funciară depus la dosar. Arată că a respectat termenele stabilite în antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat, și a fost de bună - credință la data predării imobilului, respectiv 29.02.2008.
Față de aceste considerente, consideră hotărârea pronunțată de instanța de apel ca nelegală și în consecință solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat și respingerea acțiunii reclamanților.
Mandatarul intimaților reclamanți - avocat solicită respingerea recursului ca nefondat, nefiind aplicabile speței de față prevederile art. 304 pct. 9 cod procedură civilă, invocate de recurentă prin recursul declarat, ceea ce denotă respectarea hotărârii pronunțate de instanța de apel ca fiind legală și temeinică.
Arată că în mod corect instanța a stabilit natura raportului juridic, obligațiile părților și modul în care acestea nu au fost executate de către recurentă și aduse la îndeplinire. Invocă faptul că intimații au fost în imposibilitate de a cumpăra imobilul în condițiile în care s-au înțeles cu recurenta, invocând în acest sens prevederile art. 1021 cod civil, acesta neputându-se preda liber de sarcini. Totodată învederează faptul că intimații reclamanți și-au respectat obligația inițială asumată în antecontractul de vânzare - cumpărare, dar recurenta nu și-a putut respecta obligațiile ce-i reveneau și în consecință s-a procedat la introducerea acțiunii de rezoluțiune a contractului.
Pentru considerentele arătate, solicită respingerea recursului de față, cu cheltuieli de judecată justificate cu chitanță la dosar.
În replică, recurenta arată faptul că intimații nu au avut banii necesari pentru plata prețului specificat în antecontract.
Instanța, deliberând, față de actele și lucrările dosarului, lasă cauza în pronunțare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față,
Prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria Mediaș, reclamanții și au chemat în judecată pârâta, solicitând instanței rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și a anexelor ulterioare încheiat la 4.01.2008 între părți, precum și obligarea pârâtei la restituirea avansului de 4500 euro. De asemenea, s-au solicitat cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că la data de 4.01.2008 au încheiat cu pârâta un antecontract de vânzare-cumpărare prin care aceasta s-a obligat să le vândă, iar reclamanții s-au obligat să cumpere, imobilul situat în Mediaș înscris în CF 8590 Mediaș nr. cad. 5362/822/2/2/II.
Imobilul care a format obiectul convenției este alcătuit din 2 camere, bucătărie, baie, pivniță, iar la demisol WC, și coridor comun cu subapartamentul 2a, cu părți indivize comune de 10% din suprafața de 1328 mp. Deși pârâta a susținut că a rezolvat situația juridică a coridorului, însă nu s-a făcut mențiunea în cartea funciară, aspect esențial pentru încheierea contractului, s-a obligat să rezolve situația. De aceea, din prețul total al apartamentului de 38.000 euro, s-au achitat la data încheierii antecontractului 4500 euro, urmând ca restul să fie plătit la data încheierii contratului în formă autentică. Forma autentică urma să fie încheiată la data de 29.02.2008. Pentru că nici la data de 28.02.2008 nu fusese rezolvată situația juridică a imobilului, prin act notarial s-a convenit amânarea încheierii actului pentru data de 30.04.2008- anexa din 28.02.2008. Nefiind finalizate demersurile juridice, s-a încheiat un nou act adițional la contract prelungind scadența obligației pentru 1.05.2008. Întrucât nici la această dată, promitenta vânzătoare nu a transferat dreptul de proprietate asupra imobilului reclamanților, aceștia au promovat acțiunea de față.
Pârâta a depus întâmpinare și acțiune reconvențională, solicitând obligarea reclamanților la plata sumei de 980 lei reprezentând contravaloarea utilităților folosite de aceștia în perioada 28.02.2008-28.05.2008 când au locuit în apartamentul în litigiu.
Reclamanții au fost de acord cu admiterea cererii reconvenționale.
Prin sentința civilă nr. 2718/24.12.2008, Judecătoria Mediașa admis acțiunea principală și cererea reconvențională și a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat 4.01.2008 între părți privitor la apartamentul înscris în CF 8590 Mediaș nr. top 5362/822/2/2/II. A obligat pârâta la restituirea către reclamanți a avansului în sumă de 4500 euro sau contravaloarea în lei la data plății efective. Au fost obligați reclamanții în solidar la plata sumei de 980 lei către pârâtă. A fost obligată pârâta la cheltuieli de judecată către reclamanți de 3082 lei. Au fost respinse cheltuielile de judecată cerute de pârâtă.
În considerentele sentinței s-a reținut că, în toamna anului 2007 pârâta s-a adresat agenției imobiliare " Grup" cu intenția de a oferi spre vânzare apartamentul în litigiu, s-a încheiat un contract de intermediere și din prezentarea de la fața locului martorii nu și-au dat seama că ar fi vreo problemă cu locuința. La data de 4.01.2008 reclamanții au semnat antecontractul de vânzare-cumpărare și plătind un avans de 4500 euro s-au mutat în locuință. Atunci, reclamanții au constatat din discuțiile cu vecinii, că holul de acces înspre încăperile apartamentului era comun cu vecinii care aveau acces pe acolo în pivnița imobilului. În aceste condiții reclamanții trebuiau să permită unor terțe persoane să pătrundă în locuința lor, aspect pe care nu l-au cunoscut la încheierea contractului. În aceste condiții, s-au încheiat cele trei acte adiționale la contract prin care s-a prelungit termenul de încheiere a actului autentic.
Pârâta a intentat acțiune la Judecătoria Mediaș pentru a obține proprietatea exclusivă asupra holului, însă acțiunea nu s-a finalizat până în luna mai 2008 și reclamanții au formulat prezenta acțiune în rezoluțiune.
Instanța a mai reținut că din extrasul de carte funciară al apartamentului, rezultă că există un hol comun, însă vizitând locuința, nici reprezentanții agenției imobiliare, nici reclamanții nu și-au dat seama că era comun holul de acces în apartament întrucât, existau două holuri succesive și au crezut că primul este cel comun.
Pârâta a susținut că reclamanților le revine culpa pentru a nu se încheia contractul de vânzare-cumpărare, pentru că nu au obținut acordul băncii pentru un credit cu care să achite restul de preț, însă din adresa Băncii reiese că cererea de creditare a fost preaprobată, dar trebuia clarificată situația juridică a apartamentului, în sensul încetării regimului de coproprietate.
Apelul declarat de pârâta împotriva acestei sentințe a fost respins prin decizia civilă nr. 187/21.05.2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu - secția civilă, arătând că pârâta nu a menționat reclamanților situația acelui coridor din interiorul apartamentului, care constituia cale de acces la dependințe a vecinilor și nu coridor comun cu a apartamentului 2. Culpa intimaților de a nu obține suma de la bancă se datorează situației neclare a apartamentului, respectiv a acelui coridor, comun mai multor persoane.
Împotriva acestei decizii și a sentinței a declarat recurs pârâta, solicitând modificarea lor în sensul respingerii acțiunii principale, cu obligarea reclamanților la cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului, invocă nulitatea prevăzută de art. 304 pct. 9 cod procedură civilă, respectiv hotărârea atacată este dată cu aplicarea greșită a legii. Se susține că instanța de fond nu a reținut situația reală în cauză. Astfel intimații au achitat la data încheierii antecontractului suma 4500 euro, cu titlu arvună, deși nu dispuneau de restul de 38000 euro și pentru care au solicitat un credit ipotecar de la Banca Românească, motiv pentru care de comun acord au stabilit termen la 29.02.2008 pentru încheierea contractului autentic. Înscrisul depus de intimați de preaprobare a creditului este anterior încheierii contractului dintre părți. La solicitarea intimaților de a rezolva în prealabil problema coridorului comun, s-au încheiat actele adiționale la contractul de vânzare-cumpărare prin care s-a prelungit și termenul până la care să se încheie actul autentic. În același timp, pârâta-recurentă a demarat un proces pentru rezolvarea situației juridice a coridorului, în care s-a efectuat o expertiză și o cercetare la fața locului, deci pârâta a dat dovadă de bună-credință în rezolvarea problemei.
Se mai susține că intimații au dat dovadă rea-credință întrucât după ce au stat în locuință o perioadă de timp s-au răzgândit brusc, promovând prezenta acțiune.
Recurenta afirmă că și-a îndeplinit obligațiile contractuale, iar reclamanții sunt în culpă, astfel că nu sunt îndeplinite condițiile acțiunii în rezoluțiune, așa cum greșit au reținut instanțele.
În drept se invocă art. 304 pct. 9 cod procedură civilă.
Prin întâmpinarea depusă, intimații reclamanți au solicitat respingerea recursului, ca nefondat, susținând, în esență, că instanța a stabilit corect natura raportului juridic, obligațiile părților și modul în care au fost sau nu executate. Pentru motivele prevăzute în art. 304 pct. 9 nu se poate invoca nulitatea hotărârii. Reclamanții au plătit avansul de 4500 euro, iar plata diferenței de preț nu a fost posibilă datorită pârâtei, care a fost de rea-credință și în culpă pentru neexecutarea obligației de informare corectă cocontractantului, a celei de rezolvare a situației juridice a imobilului. În drept sunt aplicabile prevederile art. 1021 cod civil. Pe de altă parte, intimații mai arată că recurenta nu a solicitat executarea contractului prin acțiune reconvențională, ceea ce înseamnă că este de acord cu rezoluțiunea contractului și repunerea părților în situați anterioară privind restituirea sumei de 4500 euro.
Analizând legalitatea hotărârilor atacate, prin prisma motivelor de recurs, raportat la art. 304 cod procedură civilă, Curtea reține următoarele:
Sub un prim aspect, invocarea motivului prevăzut de art. 304 pct. 9 cod procedură civilă, atrage potrivit art. 312 alin. 3 cod procedură civilă, modificarea hotărârii atacate. Afirmația din motivarea recursului cu privire la nulitatea deciziei atacate este nefondată și va fi înlăturată.
În ceea ce privește aplicarea legii de instanța de fond și de apel: potrivit art. 1020 cod civil, condiția rezolutorie este totdeauna subînțeleasă în contractele sinalagmatice, în cazul când una din părți nu își îndeplinește obligațiile. Art. 1021 cod civil, stabilește că acel contract nu este desființat de drept, iar partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea de a obliga cealaltă parte să execute convenția sau să ceară desființarea, cu daune interese.
Părțile sunt de acord cu textul legal aplicabil în cauză, însă fiecare susține că partea adversă este în culpă.
În mod corect, instanța de fond a reținut că pârâta este în culpă pentru neîndeplinirea obligațiilor stabilite în contract. Astfel, prin antecontractul de vânzare-cumpărare, încheiat între părți la 4.01.2008, s-a stabilit în sarcina promitenților cumpărători obligația de a achita restul de preț de 38000 euro până la data de 29.02.2008 prin transfer bancar de la Banca Românească, în actul adițional din data de 28.04.2008 s-a stabilit fără putință de tăgadă, că amânarea termenului de plată până la data de 1.05.2008 se face pentru clarificarea stării juridice a imobilului, respectiv scoaterea dreptului de servitute al coridorului comun cu subapartamentul 2/ Actul este semnat de ambele părți.
Din adresa nr. 660/17.11.2008 emisă de Banca Românească rezultă că reclamantul a cerut un credit de 65000 care a fost preaprobat în decembrie 2007, însă cererea a rămas nesoluționată pentru că banca a solicitat clarificarea situației juridice a imobilului, care avea o parte componentă în regim de coproprietate.
Așadar, reclamanții au făcut demersuri la bancă pentru obținerea unui credit ipotecar în vederea achitării diferenței de preț, însă pârâta - așa cum au arătat și martorii, a ascuns faptul că există un litigiu cu privire la proprietate, aspect de care s-a aflat în aprilie 2008.
Concluzionând, din toate probele administrate rezultă că obligația pârâtei era să clarifice situația juridică a imobilului, respectiv a holului comun, iar a reclamanților de a achita diferența de preț din credit ipotecar de la Banca Românească. Deși, reclamanții au făcut demersuri până la termenul stabilit de 1.05.2008 pentru obținerea creditului, acordarea acestuia a fost condiționată de bancă de finalizarea demersurilor vânzătoarei, însă pârâta nu și-a îndeplinit obligația de a clarifica situația juridică a imobilului, deși a demarat acțiune în justiție în acest scop.
În aceste condiții, în mod corect, instanța a reținut că reclamanții și-au îndeplinit obligațiile și sunt îndreptățiți să ceară rezoluțiunea contractului pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate de vânzătoare. Constatând că instanțele au făcut o corectă aplicare a legii, Curtea va respinge ca nefondat recursul pârâtei, în temeiul art. 312 cod procedură civilă, menținând hotărârile atacate.
În temeiul art. 274 cod procedură civilă va fi obligată recurenta la cheltuieli de judecată de 1547 lei reprezentând onorariu de avocat.
Pentru aceste motive:
În numele legii
DECIDE
Respinge recursul declarat de pârâta împotriva sentinței civile nr. 2718/2008 pronunțată de Judecătoria Mediaș și a deciziei civile 187/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu.
Obligă recurenta să plătească intimaților cheltuieli de judecată de 1547 lei.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 24.09.2009.
Președinte, - - - | Judecător, - - | Judecător, - - încetat activitatea, semn. Președintele Curții de Apel |
Grefier, |
.
Tehn.
5 ex/26.10.2009
Jud. fond -
Jud. apel - /
Președinte:Carla Maria CojocaruJudecători:Carla Maria Cojocaru, Anca Neamțiu, Ioan
