Rezoluțiune contract. Jurisprudență. Decizia 537/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
(412/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL B SECTI A III A CIVILA
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILA NR.537
Ședința publică de la 24 martie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Mirela Vișan
JUDECĂTOR 2: Bianca Elena Țăndărescu
JUDECĂTOR 3: Simona
GREFIER -
***** *****
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de recurentul-reclamant, împotriva deciziei civile nr.1611 A din 15.12.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații-pârâți, și.
are ca obiect - rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă, la prima strigare a cauzei, recurentul - reclamanta, personal și asistat de avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr.124.096/10.02.2009, emisă de Baroul București - Cabinet Individual, aflată la fila 4 dosar, avocat, în calitate de reprezentant al intimaților-pârâți, în baza împuternicirii avocațiale nr.-/23.03.2009, emisă de Baroul București - Cabinet Individual, pe care o depune la dosar, lipsind intimații-pârâți și.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
Avocatul intimaților-pârâți și depune la dosar întâmpinare, comunicând un exemplar avocatului recurentului-reclamant.
Avocatul recurentului-reclamant depune la dosar chitanța nr.-/1/19.03.2009, în cuantum de 1.721 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru stabilită de instanță, prin rezoluție și timbru judiciar în valoare de 0,5 lei, taxe care au fost anulate de instanță. Solicită acordarea unui termen pentru a lua cunoștință de conținutul întâmpinării comunicată astăzi în ședință publică.
Curtea pune în vedere avocatului intimaților-pârâți și să mai depună două exemplare de pe întâmpinare pentru a fi comunicate și intimaților-pârâți,. Dispune lăsarea cauzei la doua strigare pentru a fi prezenți și intimații-pârâți lipsă, respectiv și și pentru a da posibilitatea avocatului recurentului-reclamant să ia cunoștință de conținutul întâmpinării comunicată astăzi în ședință publică.
La reluarea cauzei, se prezintă recurentul-reclamant, personal și asistat de avocat, în baza împuternicirii de la dosar, avocat, în calitate de reprezentant al intimaților-pârâți, în baza împuternicirii avocațiale depusă la dosar la prima strigare a pricinii și intimata-pârâtă, personal, lipsind intimatul-pârât.
Avocatul intimaților-pârâți și mai depune la dosar 2 exemplare de pe întâmpinare pentru a fi comunicate intimaților-pârâți și.
Curtea înmânează un exemplar de pe întâmpinarea depusă la dosar intimatei-pârâte.
Intimata-pârâtă se legitimează cu seria - nr.-, eliberată de SPCEP S2 biroul nr.4, la data de 8.03.2007.
Părțile declară că nu mai au alte cereri de solicitat în cauză.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Avocatul recurentului-reclamant, susținând oral motivele de recurs depuse în scris la dosar, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, în temeiul dispozițiilor art.304 pct.7,8 și 9 din Codul d e procedură civilă, casarea hotărârilor pronunțate anterior, ca fiind nelegale și netemeinice, iar, pe fond, admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.
Arată că instanța de apel, cât și instanța de fond au considerat actul juridic încheiat între reclamantul și familia, ca fiind un contract de vânzare-cumpărare și nu de întreținere. Dovada că acest act are caracterul unui contract de întreținere rezultă chiar din actele dosarului, din cuprinsul contractului, respectiv din clauza privind prețul derizoriu stabilit la încheierea acestuia și clauza ce menționează că transmiterea proprietății asupra imobilului are loc de drept astăzi, data autentificării prezentului înscris, față de data decesului vânzătorului, când se transmite în fapt proprietatea.
Nu solicită cheltuieli de judecată și depune la dosar note scrise.
Avocatul intimaților-pârâți și, având cuvântul, solicită respingerea recursului, ca neîntemeiat și menținerea hotărârilor pronunțate anterior ca fiind legale și temeinice, arătând că între părți a fost încheiat un singur contract de vânzare-cumpărare, iar vânzarea a fost reală, fără nicio condiție, actul fiind autentificat la notariat. Prețul stabilit nu a fost derizoriu, ci a reflectat valoarea imobilului la acea dată, a fost achitat integral, ținându-se cont și de dreptul de uzufruct rezervat reclamantului; nu a fost încheiată nici o clauză privind obligația de întreținere a reclamantului de către pârâți, al cărei izvor să fi fost contractul de vânzare-cumpărare.
Intimata-pârâtă, având cuvântul, solicită, de asemenea, respingerea recursului, ca nefondat, fără cheltuieli de judecată, arătând că are doi copii minori în întreținere și nu deține un alt spațiu. Acest contract de vânzare-cumpărare contestat este autentificat la notariat și este perfect valabil.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr- pe rolul Judecătoriei Buftea, la data de 01.06.2007, astfel cum a fost precizată la termenul de judecată din 06.09.2007, reclamantul, în contradictoriu cu pârâții, a solicitat rezoluțiunea contractului numit de vânzare-cumpărare cu rezerva dreptului de uzufruct viager, autentificat sub nr.1071/09.07.2003 de BNP, care este de drept un contract de întreținere ce urmează a fi desființat pentru neexecutarea obligației de întreținere, repunerea părților în situația anterioară, cu toate consecințele acesteia, rezoluțiunea contractului accesoriu acestuia, evacuarea pârâților din imobil situat în comuna,. B-U, nr.135, județul I și radierea din cartea funciară a tuturor înscrierilor făcute pe numele pârâților. În subsidiar, în măsura în care instanța consideră corectă calificarea contractului autentificat sub nr.1071/09.07.2003 de BNP, ca fiind unul de vânzare - cumpărare cu clauză de uzufruct viager, să dispună obligarea pârâților și la plata daunelor interese pentru neexecutarea cu rea credință a obligației contractuale de a nu face din contractul nr.1071/09.07.2003, rezoluțiunea contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.4957/30.11.2006 încheiat ca urmare a încălcării obligației negative de a nu face, cu consecința evacuării noilor cumpărători din imobil și radierea tuturor înscrierilor făcute pe numele acestora în cartea funciară, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că natura juridică a contractului încheiat cu pârâții a fost greșit calificată de notarul care l-a întocmit, raportat la următoarele: prețul acestuia este cu mult sub Ja valorii imobilului; se menționează că transmiterea proprietății are loc în drept la data autentificării, iar, în fapt, la data decesului vânzătorului; prețul nu i-a fost achitat reclamantului; între părți au existat neînțelegeri, astfel încât în anul 2005 pârâții au intentat un proces de partaj de folosința, moment din care a încetat din partea acestora orice forma de întreținere a reclamantului.
Referitor la capetele subsidiare, reclamantul a arătat că prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare din anul 2006, între pârâții și pârâții, primii au încălcat cu rea credința obligația negativă de a nu face, respectiv de a nu înstrăina imobilul, ceea ce i-a produs un prejudiciu precizat ulterior la valoarea de 37.000 lei.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.1020-1021, 1075, 1076 și 1078 Cod civil.
Pârâții și au formulat note de ședință, prin care au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, pentru următoarele considerente: în contractul încheiat cu reclamantul și autentificat la notar nu se face vorbire despre nicio clauză de întreținere; prețul imobilului a fost achitat integral reclamantului, care a consimțit la autentificarea actului; prin partajarea folosinței imobilului cumpărat de la reclamant a operat o restrângere a uzufructului instituit în favoarea acestuia, strict pe lotul 155/1/2, pârâții putând să înstrăineze cealaltă cotă de din imobil, întrucât a fost individualizata material în lotul 155/1/1. Au solicitat obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
Pârâții și nu au formulat întâmpinare, dar pârâtul, prin concluzii orale, și-a precizat poziția procesuală, în sensul că lăsă soluția ce se va pronunța la aprecierea instanței.
În primă instanță, la solicitarea reclamantului, au fost administrate proba cu interogatoriul pârâților, și, proba testimonială cu martorul, declarația acestuia fiind consemnată și atașată la fila 95 din dosarul de fond.
Prin sentința civilă nr.6224/29.11.2007, Judecătoria Bufteaa respins acțiunea formulată, ca neîntemeiată și a obligat reclamantul să plătească pârâților și suma de 1.000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
În motivarea acestei sentințe, instanța de fond a reținut că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1071/09.07.2003 de BNP, reclamantul a vândut pârâților și imobilul situat în comuna, șos. B - U nr.135, (fost nr.1624), județul I, compus din teren de 1.612,34 mp. și construcțiile edificate pe acesta, în schimbul prețului de 250.000.000 lei (ROL), cu rezerva dreptului de uzufruct viager în favoarea reclamantului vânzător asupra cotei de din imobil.
În cuprinsul respectivului contract, părțile au convenit, în vederea respectării uzufructului viager stipulat în act, "ca imobilul să nu poată fi înstrăinat pe perioada vieții vânzătorului fără acordul expres al acestuia" și ca interdicția de înstrăinare să fie notată în Cartea Funciară.
S-a mai reținut că prin sentința civilă nr.4353/21.12.2005, pronunțată de Judecătoria Buftea, în dosarul nr.4148/2005, a fost admisă acțiunea formulată de reclamanții și împotriva pârâtului și s-a dispus partajarea folosinței asupra imobilului susmenționat în varianta propusă în raportul de expertiză nr.7440/7.12.2005, ce a fost omologat.
Din extrasele de carte funciară datate 02.04.2007, s-a constatat că pârâții și, în baza actului de proprietate și al sentinței civile susmenționate, au procedat la dezmembrarea terenului de 1.612,34 mp în două loturi. Astfel, lotul 155/1/1, cuprinzând terenul de 800,99 mp. din care construcție 79.13 mp. a fost înstrăinat de pârâți către și, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4957/30.11.2006, iar lotul 155/1/2, format din teren de 811,35 mp. din care construcții 95,14 mp. a rămas în proprietatea familiei, fiind menținut asupra acestui imobil dreptul de uzufruct înscris în favoarea vânzătorului. A fost notată restrângerea dreptului de uzufruct înscris asupra numărului cadastral 155/1/2 în favoarea reclamatului și, în consecință, radiat asupra lotului cu număr cadastral 155/1/1, intrat în proprietatea pârâților.
Instanța a respins, ca neîntemeiate, susținerile reclamantului cu privire la natura contractului autentificat nr.1071/09.07.2003, reținând că acesta nu a făcut dovada că între aceleiași părți s-ar fi încheiat un contract secret, având ca obiect întreținerea vânzătorului - reclamant. Coroborând răspunsurile date la interogatorii de pârâții și cu depoziția martorului, s-a reținut că între părți s-a încheiat un singur contract, respectiv de vânzare-cumpărare și că pârâții nu l-au întreținut și nu s-au obligat în acest sens către reclamant. Mai mult, este inadmisibilă proba testimonială pentru a se dovedi contrariul celor reținute în cuprinsul unui act autentificat la notar.
Cu privire la clauza inserată în actul de vânzare-cumpărare, prin care pârâții și se obligau să nu vândă imobilul în timpul vieții vânzătorului, fără acordul acestuia, se observă că aceasta și-a restrâns efectele ca urmare a partajării folosinței întregului imobil, dispusă prin sentința civilă susmenționată, doar la imobilul cu număr cadastral155/1/2, ce a rămas în proprietatea pârâților. Prin dezmembrarea terenului în doua loturi, cu menținerea notării uzufructului asupra lotului cu numărul cadastral 155/1/2, rămas în proprietatea pârâților, nu se încalcă cu nimic dreptul de uzufruct viager al reclamantului, care a fost stipulat doar asupra unei cote indivize de din imobil.
S-a mai observat că pârâții au deținut, după partajarea folosinței și dezmembrarea imobilului în două loturi, până la vânzarea lotului cu numărul cadastral 155/1/1 către familia, nuda proprietatea asupra cotei indivize de din imobil și dreptul de proprietate, în integralitatea lui, asupra celeilalte jumătăți din imobil. Nefiind identificată în fapt suprafața de imobil asupra căruia reclamantul își rezervase dreptul de uzufruct, pârâții vânzători nu puteau dispune de dreptul pe care îl aveau asupra nudei proprietăți. Prin partajarea folosinței imobilului și stabilirea că dreptul de uzufruct al pârâtului vizează imobilul cu număr cadastral 155/1/2, a devenit posibil ca pârâții să poată încheia acte de dispoziție cu privire la restul terenului, care constituie proprietatea lor exclusivă.
Actul de dezmembrare a imobilului în două loturi are ca bază legală dreptul de proprietate al pârâților asupra imobilului. Acest drept de proprietate, reglementat de Codul civil și consfințit de Constituie, dă posibilitatea titularului să dispună cum dorește de el, în limitele determinate de lege.
În concluzie, a reținut instanța de fond că sunt neîntemeiate capetele de cerere privind rezolutiunea contractului autentificat sub nr.1071/09.07.2003 de BNP, întrucât natura acestuia este clară, fiind vânzare-cumpărare; pe cale de consecință, a fost apreciat, ca neîntemeiat, și capătul privind repunerea părților în situația anterioară, cu consecințele rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare nr. 4957/30.11.2006, încheiat între pârâți, evacuarea pârâților din imobilul proprietate ce le aparține și radierea înscrierilor din cartea funciară cu privire la aceștia.
Atitudinea culpabilă a reclamantului, reținută în considerentele sentinței nr.4353/21.12.2005, pronunțată de Judecătoria Buftea, a fost cea care a determinat partajarea folosinței imobilului, deci individualizarea materială a cotei de din imobilul asupra căruia s-a instituit și se menține dreptul de uzufruct în favoarea vânzătorului. Ca atare, nu se poate reține în sarcina pârâților o neexecutare cu rea-credință a clauzei de neînstrăinare a imobilului stipulată de părți în contractul de vânzare-cumpărare susmenționat și, cu atât mai puțin, producerea vreunui prejudiciu reclamantului, atât timp cât dreptul de uzufruct al acestuia nu a suferit nicio atingere.
Împotriva acestei sentințe, la data de 15.02.2008, a declarat recurs (calificat ulterior de instanță ca apel), reclamantul, criticând sentința de fond pentru următoarele motive:
La data de 09.07.2003, între acesta și pârâții și a intervenit contractul intitulat vânzare-cumpărare cu rezerva uzufructului, autentificat sub nr.1071 de BNP, iar instanța de fond a respins, ca neîntemeiate, susținerile sale cu privire a natura contractului, motivând că nu a făcut dovada ca între părțile semnatare nu s-ar fi încheiat un contract secret, având ca obiect întreținerea reclamantului.
Instanța de fond a fost în eroare, deoarece reclamantul a susținut că actul atacat consemnează o altă natură juridică a operației decât aceea convenită, ceea ce presupune invocarea vicierii consimțământului prin eroare, iar nu a unei acțiuni în constatarea simulației. În această din urmă situație, s-ar fi impus dovedirea de către reclamant a faptului că, înainte sau concomitent cu actul aparent, a fost încheiat un act secret care să fi consemnat adevărata natură a operațiunii juridice.
Instanța de fond trebuia ca, în baza probelor administrate în cauză, să aplice regulile privind stabilirea voinței reale a părților, întrucât interpretarea contractului presupune determinarea și calificarea acestuia, a clauzelor sale, în scopul stabilirii drepturilor și obligațiilor născute în temeiul său. Interpretarea este necesară în speța, deoarece exista discrepanță între voința reală și voința declarată a părților, clauzele fiind echivoce, confuze și contradictorii. Înțelegerea reală a părților a fost în sensul înstrăinării imobilului în suprafața de 1612,34 mp. și construcția edificata pe acesta în schimbul întreținerii reclamantului. Acest lucru este relevant în chiar cuprinsul actului, astfel: 1. trebuia avut în vedere prețul derizoriu stabilit de părți în cuprinsul actului, raportat la prețul real al imobilului (prețul vânzării a fost de 250.000.000 lei, mai puțin de J decât cel real). Pentru a delimita un contract de întreținere de unul de vânzare-cumpărare, așa cum menționează literatura de specialitate și practica judiciară, natura juridică a unui contract trebuie stabilită nu după calificarea dată lui, ci după scopul principal urmărit de părți la încheierea contractului. Întrucât proporția între prețul în bani și cel în natura nu poate fi calculat, valoarea întreținerii fiind aleatorie, urmează ca prestația în bani să fie raportată la valoarea bunului, contractul fiind unul de întreținere, dacă prestația în bani reprezintă mai puțin de J din valoarea bunului înstrăinat; 2. clauza ce menționează ca "transmiterea proprietății asupra imobilului vândut are loc de drept azi, data autentificării prezentului înscris, iar în fapt la data decesului vânzătorului", clauză ce în lipsa unei obligații de întreținere nu ar avea niciun sens în ansamblul contractului, fiind contradictorie; 3. garanția în vederea respectării uzufructului viager stipulată în contract, aceea "ca imobilul să nu poată fi înstrăinat pe perioada vieții vânzătorului fără acordul expres al acestuia" și "suntem de acord ca interdicția de vânzare să fie notată în cartea funciară", astfel încât nu există o rațiune pentru care pârâții să se fi obligat să se abțină de la ceva ce legea le permitea să facă dacă nu se obligau la abținere; 4. trebuie avută în vedere și împrejurarea că, atât anterior încheierii actului (2-3 ani, lucru confirmat și de pârâtul, cât și de soția acestuia, ), cât și ulterior încheierii acestuia, pârâții au locuit împreună cu reclamantul, lăsându-i astfel credința încheierii operațiunii juridice dorite, aceea a unui contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întreținere.
Înțelegerea reală a sa cu soții a fost în sensul înstrăinării imobilului în schimbul întreținerii, astfel încât contractul este lovit de nulitate pentru eroare asupra naturii juridice a actului (error în negotio). Părțile semnatare au convenit transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în suprafață de 1612,34 mp. și construcția edificată pe acesta, fiecare având un alt motiv determinant la încheierea actului juridic: reclamantul a urmărit să își asigure întreținerea, îngrijirea, iar pârâții au urmărit să dobândească dreptul de proprietate asupra imobilului anterior menționat.
Instanța de fond în mod eronat a considerat că este inadmisibilă proba testimonială pentru a dovedi contrariul celor reținute în cuprinsul unui act autentic. Eroarea ce poartă asupra naturii actului exclude consimțământul, neconstituind un simplu viciu, ci fiind o eroare-obstacol, ce poate fi dovedită prin orice mijloace de probă, chiar în contractul autentic. Fiind distructivă de voința, ea atrage nulitatea absolută a operațiunii juridice astfel încheiată.
Critica privind imposibilitatea de atac a conținutului actului autentic nu este întemeiată, față de faptul că doar cele constatate de agentul instrumentator și consemnate în act fac dovada până la înscrierea în fals, declarațiile părților constituind dovezi doar până la proba contrară, probă ce a fost făcută în cauză.
În ceea ce privește obligația de întreținere pe care soții și-au asumat-o, între părți existând aceasta înțelegere, reclamantul a menționat că aceștia nu au înțeles să-și onoreze sarcina asumată, lucru ce rezultă și din răspunsurile soților la interogatoriu.
În dovedire, apelantul a solicitat administrarea probei cu înscrisuri.
Intimații - pârâții, și au formulat întâmpinare în apel, solicitând respingerea căii de atac, cu cheltuieli de judecată, pentru următoarele considerente:
1. Prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1071/09.07.2003 de -, reclamantul a transmis către pârâți dreptul de proprietate asupra unui imobil format din teren și construcții. Vânzarea a fost pură și simplă, neafectată de nicio condiție sau sarcină, așa cum reiese atât din titlul contractului, cât și din conținutul acestuia. Interogatoriile administrate în cauza și declarația martorului propus de reclamant susțin integral aceste aspecte, consemnate de altfel în cuprinsul actului autentic, înlăturând fără putință de tăgadă existența unei așa-zise "înțelegeri" privind obligația de întreținere a reclamantului de către pârâți, al cărei izvor ar fi contractul de vânzare-cumpărare. "Conviețuirea" dintre pârâții și reclamant, impusă de coproprietatea indiviza anterioară partajului nu este un motiv pentru ca reclamantul să poată solicita întreținere de la acești reclamanți.
2. Prețul vânzării (250.000.000 lei) a fost serios, neiluzoriu și primit integral de reclamant la data semnării și autentificării contractului. Dacă prețul nu ar fi fost încasat de reclamant în fața notarului public, această împrejurare ar fi fost constatată de notar în cuprinsul actului autentic și s-ar fi stabilit modalitatea exactă de plată a prețului și momentul acesteia. În lipsa acestor mențiuni exprese și în condițiile în care înscrisul autentic cuprinde declarația reclamantului de primire integrală a prețului la momentul autentificării contractului, orice contestare ulterioară a împrejurărilor cuprinse în actul autentic este fără temei. Faptul că, ulterior vânzării, prețul imobilelor în zonă a crescut de cel puțin două ori, precum și nemulțumirea vânzătorului generată de această creștere, nu pot conduce la rezoluțiunea unui contract de vânzare-cumpărare întocmit și executat în conformitate cu dispozițiile legale.
3. Referitor la interdicția de înstrăinare a imobilului fără acordul reclamantului, cuprinsă în contractul de vânzare-cumpărare, s-a învederat că aceasta a fost convenită de părți strict în vederea garantării respectării uzufructului viager, așa cum prevede și contractul atacat. Ulterior, prin partajarea judiciară a imobilului, uzufructul reclamantului s-a restrâns numai asupra lotului identificat cadastral cu nr.155/1/2, iar lotuI155/1/1, atribuit în deplina și liberă proprietate pârâților, a fost vândut de către aceștia către pârâții și, liber de orice sarcini.
4. Capetele subsidiare de cerere ale reclamantului, daunele interese solicitate, sunt neîntemeiate, deoarece prejudiciul suferit nu există, prețul încasat de reclamant în urma vânzării fiind prețul real al bunului, îngrădit de uzufructul păstrat de vânzător, care, de altfel, nu a făcut nici dovada unei valori mai mari decât cea din contract pentru imobilului vândut.
5. În ceea ce privește pe intimații - pârâți soții și, aceștia sunt cumpărători de buna-credința, apărați de lege, iar evacuarea acestora din imobilul cumpărat cu respectarea tuturor condițiilor legale este inadmisibila. Așa cum în mod corect a reținut și instanța de fond, natura contractelor intervenite între părți a fost clară, de vânzare-cumpărare, neafectată de nicio sarcină sau condiție.
În faza procesuală a apelului s-a încuviințat și administrat proba cu înscrisuri.
Prin decizia civilă nr.1611 din 15.12.2008, Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat împotriva sentinței civile nr.6224/29.11.2007 pronunțată de Judecătoria Buftea, reținând în considerentele hotărârii că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1071/09.07.2003 de BNP, apelantul reclamant a vândut intimaților pârâți și imobilul situat în comuna, Șos. B-U nr.135, județul I, compus din teren de 1.612,34 mp și construcțiile edificate pe acesta, în schimbul prețului de 250.000.000 lei (ROL), cu rezerva dreptului de uzufruct viager în favoarea reclamantului vânzător asupra cotei de din imobil.
Prin acest contract părțile au convenit, în vederea garantării respectării uzufructului viager stipulat în contract, ca imobilul să nu poată fi înstrăinat pe perioada vieții vânzătorului, fără acordul expres al acestuia, fiind de acord ca interdicția de înstrăinare să fie notată în cartea funciară.
Prin sentința civilă nr.4353/21.12.2005, pronunțată de Judecătoria Buftea în dosarul nr.4148/2005, a fost admisă acțiunea formulată de reclamanții și împotriva pârâtului și s-a dispus partajarea folosinței asupra imobilului susmenționat în varianta propusă în raportul de expertiză nr.7440/7.12.2005, ce a fost omologat.
Potrivit extraselor de carte funciară depuse la dosarul de fond, pârâții și, în baza actului de proprietate și sentinței civile menționate anterior, au procedat la dezmembrarea terenului de 1.612,34 mp în două părți. Astfel, lotul nr.155/1/1, cuprinzând terenul de 800,99 mp. din care construcție 79.13 mp. a fost înstrăinat de pârâți către și prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.4957/30.11.2006, iar lotul 155/1/2, format din teren de 811,35 mp. din care construcții 95,14,mp. a rămas în proprietatea familiei, fiind menținut asupra acestui imobil dreptul de uzufruct înscris în favoarea vânzătorului. A fost notată restrângerea dreptului de uzufruct înscris asupra numărului cadastral 155/1/2 în favoarea reclamatului și, în consecință, radiat asupra lotului cu număr cadastral 155/1/1 intrat în proprietatea pârâților. Așa reiese din evidențele de carte funciară arătate, dar și din cuprinsul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.4957/30.11.2006, depus în apel, pârâții și, după dezmembrarea imobilului în raport de dispozițiile sentinței civile nr.4353/21.12.2005, înstrăinând lotul asupra căruia aveau dreptul de folosință exclusivă către intimații pârâți și (lotul nr.155/1/1, cuprinzând terenul de 800,99 mp. din care construcție 79.13 mp.).
Instanța de apel a reținut că în mod corect instanța de fond a apreciat că în cauză reclamantul nu a probat natura juridică a unui contract de întreținere, raportat la actul juridic încheiat între apelant și pârâții și. Astfel, clauzele contractului denumit neechivoc de vânzarecumpărare, autentificat sub nr.1071/09.07.2003 de BNP, sunt clare și nesusceptibile de interpretare, apelantul reclamant vânzând intimaților pârâți și imobilul situat în comuna, Șos. B - U nr.135, județul I, în schimbul prețului de 250.000.000 lei (ROL), cu rezerva dreptului de uzufruct viager în favoarea reclamantului vânzător asupra cotei de din imobil; apelantul a solicitat rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare pentru neexecutarea unei obligații de întreținere, care nu a fost asumată prin convenție de către pârâți, convenție ale cărei clauze sunt clare și nu necesită operațiuni de interpretare.
Nu se pot aprecia ca întemeiate susținerile din apel, raportat la aspectul că reclamantul ar fi invocat eroarea asupra operațiunii juridice încheiate, având în vedere că prin cererea de chemare în judecată nu și-a exprimat o astfel de poziție juridică, nici măcar implicit și nici nu a indicat temeiul juridic corespunzător pentru error in negotio, ca eroare obstacol; în plus, potrivit dispozițiilor art.294 alin.1 Cod procedură civilă, în apel nu se poate schimba calitatea părților, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată și nici nu se pot face alte cereri noi.
Se poate constata, din analiza cererii de chemare în judecată, că reclamantul a arătat că "în realitate a fost vorba de un contract de întreținere", nu i s-a părut nimic în neregulă în privința calificării juridice pe care au dat-o contractului încheiat, "întrucât între noi exista încă de la început o înțelegere, în sensul de a mă întreține până la sfârșitul vieții", fără a se face vorbire despre viciul de consimțământ al erorii, aspecte care conduc la concluzia invocării unei simulații cu privire la contractul încheiat, așa cum corect a reținut și instanța de fond, chiar reclamantul făcând de altfel trimitere la voința reală a părților contractante.
Mai mult, eroarea asupra operațiunii juridice încheiate este de natură a atrage nulitatea actului juridic perfectat în aceste condiții, care nu se regăsește printre solicitările reclamantului din acțiunea sa, dedusă judecății abia în apel, acesta invocând nulitatea, solicitare inadmisibilă însă în această etapă procesuală.
Raportat la considerentele ce preced, apreciază instanța că în mod corect prin sentința apelată s-a reținut că reclamantul nu a făcut dovada că între aceleași părți s-ar fi încheiat un act secret, care să reprezinte adevărata voință a acestora și care să constituie un contract de întreținere, mai ales că, între părți, o astfel de dovadă a actului ocult se poate face doar printr-un contraînscris, iar, potrivit dispozițiilor art.1173 alin.1 Cod civil, actul autentic are deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată.
O natură juridică a convenției dintre părți distinctă de cea de vânzare cumpărare cu rezerva parțială a uzufructului nu este dovedită nici de prețul stabilit, care, raportat la anul încheierii contractului, la relațiile de la acel moment dintre părți și la sarcina uzufructului ce afecta transmisiunea folosinței imobilului, nu este unul derizoriu. În plus, caracterul derizoriu al prețului este o cauză, de asemenea, de nulitate a actului juridic, iar reclamantul nu a solicitat anularea contractului dintre părți, iar apelantul nu poate invoca acest aspect, referitor la un element esențial al oricărei convenții de vânzare cumpărare - prețul - și să susțină, totodată, existența unei alte operațiuni juridice.
Nu sunt de natură a dovedi faptul că actul juridic bilateral încheiat de părți este o convenție de întreținere nici afirmațiile referitoare la clauza ce menționează că "transmiterea proprietății asupra imobilului vândut are loc de drept azi, data autentificării prezentului înscris, iar în fapt la data decesului vânzătorului" și la garanția în vederea respectării uzufructului viager stipulată în contract, aceea "ca imobilul să nu poată fi înstrăinat pe perioada vieții vânzătorului fără acordul expres al acestuia", clauzele arătate fiind perfect legale și într-un contract de vânzare cumpărare, dar nici împrejurarea că, atât anterior încheierii contractului, cât și ulterior acestuia, pârâții au locuit împreună cu reclamantul, o astfel de situație fiind consecința rezervării dreptului de uzufruct de către reclamant asupra cotei de din imobil.
În termen legal a declarat recurs reclamantul, solicitând casarea hotărârilor pronunțate iar, pe fond, admiterea cererii de chemare în judecată.
În motivarea recursului, reclamantul a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare nr.1071/09.07.2003 autentificat la BNP, a vândut pârâților și imobilul situat în comuna, șos. B - U, nr.135, județul I, compus din teren de 1612,34 mp. și construcțiile edificate pe acesta, în schimbul sumei de 250.000.000 lei.
Părțile au convenit ca, în vederea garantării respectării uzufructului viager stipulat în contract, imobilul să nu poată fi înstrăinat în perioada vieții vânzătorului, fără acordul expres al acestuia.
În mod greșit, niciuna dintre instanțele anterioare nu s-au pronunțat asupra apărărilor invocate de reclamant privind interpretarea clauzei inserate în contract "transmiterea proprietății asupra imobilului vândut are loc de drept azi, data autentificării prezentului înscris, iar, în fapt, la data decesului vânzătorului"; această clauză determină calificarea juridică corectă a actului încheiat, acela de contract de întreținere.
Așadar, nu poate fi vorba de un contract de vânzare cumpărare cu drept de uzufruct viager, încheiat în condițiile art.517, 519, 520 și următoarele Cod civil, ci de o obligație de întreținere, clauza cuprinsă în convenție neavând astfel niciun sens.
Instanța de apel, în opinia recurentului, nu a avut în vedere nici faptul că atât anterior încheierii contractului, cât și ulterior semnării acestuia pârâții au locuit împreună cu reclamantul, lăsându-i astfel credința încheierii operațiunii juridice dorite, aceea a unui contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întreținere.
Trebuia să fie avute în vedere dispozițiile art.977 Cod civil, întrucât interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literar al termenilor. Atunci când o clauză este primitoare de două înțelesuri, potrivit art.985 Cod civil, ea se interpretează în sensul ce poate avea un efect, iar nu în acela ce n-ar putea produce niciunul.
În drept, reclamantul a invocat dispozițiile art.304 pct.7, 8 și 9 Cod procedură civilă.
Prin întâmpinare, intimații și au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.
În esență, au arătat că vânzarea realizată de reclamant a fost pură și simplă, neafectată de nicio condiție sau sarcină, așa cum reiese atât din titlul actului, cât și din conținutul acestuia. Interdicția de înstrăinare pe timpul vieții reclamantului nu era decât o clauză care oferea acestuia posibilitatea exercitării liniștite a uzufructului său pe Ja neindividualizată din imobilul înstrăinat, fiind stipulată expres. Astfel, această interdicție nu era operantă decât pe durata existenței stării de indiviziune, ce a încetat prin actul de dezmembrare realizat în baza unei expertize tehnice, omologate de instanță.
În recurs nu s-au administrat probe noi.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, încadrate în motivul prevăzut de art.304 pct.9 Cod procedură civilă, conform art.306 alin.3 Cod procedură civilă, Curtea constată următoarele:
Cererea de chemare în judecată a avut ca obiect principal rezoluțiunea contractului "numit" de vânzare-cumpărare cu rezerva dreptului de uzufruct, în considerarea faptului că natura juridică a actului încheiat de către reclamantul și pârâții, este cea a unui contract de întreținere.
În speță, la data de 09.07.2003, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr.1071 de BNP, între reclamantul, în calitate de vânzător și pârâții și, în calitate de cumpărători; obiectul vânzării a fost imobilul situat în comuna, șos. B - U, nr.135 (fost nr.1624), județul I, alcătuit din teren în suprafață de 1612,34 mp. și construcțiile edificate din cărămidă, inclusiv un garaj din chirpici (suprafață construită 165,40 mp.), cu număr cadastral 155/1, cumpărat pentru prețul de 250.000.000 lei.
Prin acest contract, reclamantul a înțeles să-și rezerve dreptul de uzufruct viager asupra cotei de din imobil. În convenție, s-a consemnat că "transmiterea proprietății asupra imobilului vândut are loc de drept azi, data autentificării prezentului înscris, iar în fapt la data decesului vânzătorului". De asemenea, s-a inserat clauza conform căreia, în vederea garantării respectării uzufructului viager stipulat în contract, imobilul să nu poată fi înstrăinat pe perioada vieții vânzătorului, fără acordul expres al acestuia.
Ulterior, prin sentința civilă nr.4353/21.12.2005 pronunțată de Judecătoria Buftea, în dosarul nr.4148/2005, s-a dispus partajarea folosinței asupra imobilului obiect al contractului de vânzare-cumpărare.
La data de 30.11.2006, prin contractul de vânzare-cumpărare nr.4957/30.11.2006 autentificat la BNP, pârâții și, în calitate de vânzători, au vândut către pârâții și, în calitate de cumpărători, întregul imobil situat în comuna, șos. B - U, nr.135 (fost nr.1624), județul I, având nr. cadastral 155/1/1, compus din teren în suprafață de 800,99 mp. și construcția amplasată pe acesta, în suprafață construită de 79,13 mp.
Ceea ce recurentul a criticat prin motivele de recurs a fost greșita calificare făcută de instanțele anterioare asupra naturii juridice a actului încheiat de acesta cu intimații.
Curtea constată, sub acest aspect, că soluția tribunalului este legală. Actul juridic perfectat de pârâți este un contract de vânzare-cumpărare clasic, prin care vânzătorul și-a rezervat dreptul de uzufruct viager, așadar posesia și folosința asupra a din imobilul înstrăinat.
Pentru rezolvarea problemei naturii juridice a contractului, Curtea a avut în vedere obligația principală, scopul principal urmărit de către părți la încheierea contractului. În cazul de față, reclamantul a înțeles să vândă, pe de o parte, dreptul de proprietate pentru cota de din imobil, iar, pe de altă parte, și nuda proprietate pentru cealaltă cotă de din bunul proprietatea sa, rezervându-și doar uzufructul pentru din bun. Ulterior, prin hotărâre judecătorească, s-a partajat și folosința imobilului, identificându-se astfel suprafața de teren asupra căreia există în favoarea vânzătorului un dezmembrământ al dreptului de proprietate. Dispunându-se această partajare, pârâții, după efectuarea formalităților de publicitate imobiliară, au vândut doar ceea ce le-a revenit către pârâții, respectiv 800,99 mp. teren, pe care se află o construcție de 79,13 mp.
Stabilirea naturii juridice a contractului contestat - contract de vânzare-cumpărare ori contract de întreținere - nu depinde de clauza invocată de recurent, în sensul că transmiterea proprietății s-a făcut, de drept, la momentul vânzării, iar, în fapt, la decesul vânzătorului, ci doar de împrejurarea menționării în cuprinsul convenției și a altei obligații decât aceea a vânzării - cumpărării.
Transferul de fapt al proprietății la decesul vânzătorului nu face decât să ducă la întrunirea celor trei elemente, în acel moment, ale dreptului de proprietate, în persoana cumpărătorilor. Acesta este sensul ce poate fi dat clauzei menționate de recurent, iar nu acela conform căruia înscrierea acesteia în contract a fost de natură să convingă reclamantul de încheierea unui contract de întreținere.
În măsura în care reclamantul aprecia că a avut o falsă reprezentare a realității la încheierea actului juridic avea la îndemână calea acțiunii în constatarea nulității relative a convenției, iar nu rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare pentru neexecutarea unei obligații contractuale, cu trimitere aici la faptul vânzării bunului înstrăinat către terți.
C de-al doilea contract de vânzare-cumpărare a fost încheiat în mod legal, după partajarea folosinței (în scopul identificării suprafeței de teren asupra căreia poartă dreptul de uzufruct viager) și efectuarea dezmembrării.
Curtea apreciază, față de toate aceste argumente, că tribunalul, ca și instanță de fond, potrivit dispozițiilor art.977 Cod civil, a interpretat contractul invocat de recurent în conformitate cu voința reală a părților, având ca punct de sprijin voința juridică astfel cum aceasta este delimitată prin noțiunea de clauză a actului juridic.
Cum, în speță, nu a fost probată o altă voință a părților contractante, iar clauzele înscrise în convenție nu sunt primitoare de mai multe înțelesuri, pentru a fi incidente prevederile art.985 Cod civil, Curtea, conform art.312 alin.1 Cod procedură civilă, va respinge recursul, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurentul - reclamant, împotriva deciziei civile nr.1611 A din 15.12.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - pârâți, și.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică azi, 24.03.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - -
GREFIER
Red.
Tehnodact.
Ex.2/11.05.2009
Secția a III-a Civ. -
-
Judecătoria Buftea -
Președinte:Mirela VișanJudecători:Mirela Vișan, Bianca Elena Țăndărescu, Simona
