Servitute de trecere. Jurisprudenta. Decizia 370/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI
ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ nr. 370/
Ședința publică din 04 noiembrie 2009
Completul de judecată constituit din:
PREȘEDINTE: Daniela Petrovici
JUDECĂTOR 2: Gabriel Lefter
JUDECĂTOR 3: Mihaela Popoacă
Grefier - - -
Pe rol, soluționarea recursului civil formulat de recurenții reclamanți și, ambii cu domiciliul în C,-, județ C și cudomiciliul procesualalesîn C,-, județ C, la cabinet avocat - împotriva deciziei civile nr. 565/C din 27.10.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți, domiciliat în C, strada - cel, nr. 47, -.57, domiciliat în B,-, -B.6, județul B și, domiciliată în C,-, -. C,.45, având ca obiectservitute trecere.
La primul apel nominal efectuat în cauză, se prezintă pentru recurenții reclamanți și, avocat, Baroul București, în baza împuternicirii avocațiale nr. - din 18.12.2008 aflată la fila 8 dosar, lipsind celelalte părți.
Procedura de citare este legal îndeplinită, conform art. 87 și urm. Cod procedură civilă.
Grefierul de ședință se referă asupra cauzei, învederând că recursul nu a fost timbrat.
Instanța, lasă cauza la a doua strigare pentru eventualitatea ca părțile să se prezinte în sala de judecată.
După reluarea cauzei, la ora 1100, se prezintă pentru recurenții reclamanți și, avocat, Baroul București, în baza împuternicirii avocațiale nr. - din 18.12.2008 aflată la fila 8 dosar, iar pentru intimații pârâți, răspunde avocat, în baza împuternicirii avocațiale seria -, nr. 17321 din 20.02.2009, aflată la fila 23 dosar.
Apărătorul recurenților reclamanți depune la dosar chitanța CT nr. - PJ din 03.11.2009, emisă de Agenția Fiscală nr. 3 C, cu care face dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 1.278 lei, și timbru judiciar mobil în valoare de 5 lei - după cum i-a fost pus în vedere.
Totodată, solicită încuviințarea administrării probei cu înscrisuri, constând în practică judiciară și o ofertă de contract de închiriere. Învederează că reprezintă, practic, o propunere.
Apărătorul intimaților pârâți consideră că nu este relevant, deoarece nu reprezintă un contact de închiriere propriu-zis; nu este trecut numele chiriașilor. Nu contestă că există o astfel de ofertă, dar precizează că între părți nu s-a încheiat un contact de închiriere propriu-zis.
. fiind, părțile prezente, arată că nu mai au alte cereri de formulat sau probe de depus în apărare și solicită acordarea cuvântului pe fond, pentru dezbateri.
Instanța ia act de declarația părților prezente, potrivit cu care acestea arată că nu mai au cereri prealabile de formulat sau probe de depus și, în temeiul dispozițiilor art. 150 din Codul d e procedură civilă, constată încheiată cercetarea judecătorească, acordându-le pe rând cuvântul, pe fond, pentru dezbateri.
Apărătorul recurenților reclamanți, având cuvântul, pune concluzii de admitere a recursului și modificarea hotărârii atacate, în sensul respingerii apelului ca nefondat, cu consecința menținerii hotărârii instanței de fond ca temeinică și legală. Solicită cheltuieli de judecată.
Solicită instanței să aibă în vedere motivele de recurs aflate la dosar, amplu dezvoltate.
Face un scurt istoric al speței și punctează asupra a două chestiuni:
Intimații au solicitat instanței să oblige reclamanții recurenți la plata contravalorii lipsei de folosință la valoarea de circulație, iar nu la plata contravalorii terenului la valoarea de circulație, astfel cum a acordat instanța de apel, situație ce se încadrează în dispozițiile art.9 Cod procedură civilă.
Deși ținută să se pronunțe în raport de probele administrate în cauză, instanța acordă despăgubiri în cuantum de 65.460 lei, ceea ce corespunde valorii de circulație a terenului stabilit prin raportul de expertiză, fără a observa că, în realitate, expertiza administrată în cauză nu a determinat contravaloarea lipsei de folosință a suprafeței de teren pe care este constituită servitutea de trecere, acest obiectiv nefiind solicitat de părți.
În lipsa unei probe din care să rezulte contravaloarea lipsei de folosință, instanța nu putea stabili prejudiciul cauzat de constituirea servituții, din acest motiv acordarea unor despăgubiri nedovedite este una nelegală.
Împrejurarea că prin instituirea unei servituți legale de trecere fondului aservit i se aduce o îngrădire a folosinței nu poate constitui un argument în acordarea unor despăgubiri egale cu valoarea de circulație a terenului, atâta vreme cât terenul obiect al servituții nu iese din patrimoniul proprietarilor și este folosit în egală măsură și de intimați, proprietarii corpului de construcție C1, cum se menționează în raportul de expertiză; o asemenea aplicare a legii fiind una cu totul greșită.
Se referă la practica judiciară care a stabilit că, în situația în care înfundarea locului este consecința unui act de înstrăinare, a unui testament și altele asemenea, proprietarul locului înfundat nu datorează nici o despăgubire, o astfel de servitute fiind una asimilată cu cea rezultată din situația locului.
Solicită a se observa că, în speță, situația de loc înfundat a fost creată ulterior dobândirii de către recurenți a imobilului proprietatea acestora situat pe terenul intimaților, care, după pronunțarea deciziei civile nr. 352/C/2005 a Curții de Apel Constanța, au preluat fondul cu această sarcină, împrejurare în care consideră că, neoperând voința recurenților aceștia nu datorează despăgubiri.
Cu privire la despăgubirile acordate pe același criteriu al valorii de circulație a terenului, pentru terenul proprietatea intimaților, aflat sub construcția proprietatea recurenților, solicită a se constata că instanța de apel a făcut, de asemenea, o aplicare greșită a legii, soluția fiind una nelegală.
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 28214/1996, în temeiul căruia recurenții au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului construcție situat pe terenul intimaților, vânzătorul le-a constituit și un drept de folosință asupra terenului pe care este edificată construcția pe durata existenței acesteia.
Din punct de vedere al naturii juridice a acestui drept instituit în favoarea cumpărătorului de către vânzător, urmează a se constata că există un drept de superficie de a fost transmis dobânditorului construcției odată cu dreptul de proprietate asupra acesteia.
Apărătorul intimaților pârâți, depune la dosar concluzii scrise, extras Buletinul jurisprudenței - culegere de practică judiciară 2002-2003 Drept Comercial, Drept contencios și Fiscal, B 2004 (decizia civilă nr. 772/COM/07.07.2003, privind dreptul de superficie; obligația de despăgubire pentru lipsa de folosință a terenului; depune, totodată, chitanța - din 19.02.2009 și factura nr. 19 din aceeași dată, cu care face dovada achitării onorariului pentru avocat, în sumă de 1.190 lei.
Având cuvântul, pune concluzii de respingere a recursului ca nefondat, cu consecința menținerii dispozițiilor deciziei atacate, ca fiind temeinice și legale. Cu cheltuieli de judecată astfel cum au fost dovedite.
Face un scurt istoric al speței.
Consideră că, în mod corect instanța de apel a reținut că servitutea de trecere configurează existența unui drept real asupra lucrului altuia, care, mai mult sau mai puțin, transferă în favoarea titularului fondului dominant exercițiul unor prerogative din conținutul juridic al dreptului de proprietate asupra fondului aservit.
Instanța de apel a reținut corect dispozițiile art. 616 Cod civil. Astfel, servitutea legală de trecere nu este gratuită, legea obligându-l pe proprietarul fondului dominant să îl despăgubească pe proprietarul fondului aservit. Despăgubirea va trebui să acopere echivalentul lipsei de folosință a terenului de către proprietarul fondului aservit, la prețul de circulație. Paguba reprezintă în cauză echivalentul terenului de folosință căruia sunt privați titularii dreptului de proprietate asupra terenului.
Criticile invocate de recurenți sunt nefondate sub toate aspectele.
Prin suplimentul la raportul de expertiză se arată clar - contravaloarea lipsei de folosință atât cu privire la servitutea de trecere, cât și a terenului pe care se află construcția recurenților este egală cu valoarea de circulație stabilită prin raportul de expertiză.
Critica recurenților în sensul că instituirea servituții de trecere nu poate constitui un argument în acordarea unei despăgubiri egale cu valoarea de circulație a terenului, atâta vreme cât terenul obiect al servituții nu iese din patrimoniul proprietarilor nu poate fi primită, având în vedere că prin constituirea servituți de trecere li se cauzează un prejudiciu serios prin scăderea valorii de circulație a imobilului în întregul său și, totodată, li se știrbește dreptul exclusiv de proprietate.
Consideră că este evidentă împrejurarea că lipsa de folosință reprezintă paguba intimaților pârâți, solicitând o despăgubire globală în concordanță cu dispozițiile codului civil, mai ales că, neexistând posibilitatea desfundării locului, servitutea instituită va fi veșnică, ceea ce echivalează cu lipsa dreptului intimaților de proprietate exclusivă asupra terenului.
Și cu privire la despăgubirile acordate de instanța de apel pe același criteriu al valorii de circulație pentru terenul aflat sub construcția recurenților, consideră că soluția pronunțată este temeinică și legală și sub acest aspect.
Concluzionând, solicită respingerea recursului ca nefondat; cu cheltuieli de judecată.
În replică, apărătorul recurenților reclamanți, solicită să se aprecieze și "asupra împrejurării că la momentul constituirii dreptului de proprietate, recurenții aveau drept de proprietate asupra casei; sarcina este una legală, opozabilă. Locul înfundat nu este culpa lor."
CURTEA
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanta la 18.04.2006, reclamanții si i-au chemat in judecata pe pârâții, - si pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să dispună obligarea pârâților sa permită reclamanților accesul la calea publică pe terenul lor si la plata cheltuielilor de judecata.
In susținerea cererii lor, reclamanții au arătat că sunt proprietarii uneia dintre construcțiile situate in Constanta,- in baza contractului de vânzare-cumpărare nr.28214/18.12.1996 încheiat cu Constanta. Ulterior dobândirii clădirii, prin decizia civila nr.352/C/13.07.2005 a Curții de Apel Constanta, s-a admis în parte cererea formulata de pârâți in contradictoriu cu Statul R prin Ministerul Finanțelor,Consiliul Local Constanta, Municipiul Constanta prin Primar si Constanta si s-a dispus atribuirea in proprietate a terenului in suprafață de 260 mp si construcțiile existente, mai puțin construcția reclamanților.
Reclamanții au mai arătat că pârâții le interzic accesul pe terenul lor, iar de la calea publica si până la construcția ce o dețin reclamanții nu au alta cale de acces.
Pârâții au formulat întimpinare solicitând respingerea acțiunii ca nefondată
În apărare, pârâții au susținut că reclamanții au refuzat sistematic realizarea unui acord, deși au fost notificați in vederea stabilirii cuantumului lipsei de folosință a terenului si ridicarea de pe acest teren a unor bunuri mobile proprietatea pârâților; mai arată că susținerile din acțiune sunt neadevărate, in sensul ca pârâții nu au folosit niciodată construcția ci, in permanenta, au locuit la părinții lor, pe aceeași strada, terenul lor fiind folosit pe post de gunoi.
Totodată, pârâții au formulat cerere reconvențională solicitând obligarea reclamanților la plata contravalorii lipsei de folosință a terenului proprietatea pârâților la valoarea de circulație, atât cu privire la servitutea de trecere cât si la terenul pe care se afla construcția si magazia reclamanților; de asemenea, pârâții au solicitat obligarea reclamanților la ridicarea bunurilor mobile depozitate pe terenul proprietatea lor sau autorizarea de a ridica aceste bunuri pe cheltuiala reclamanților.
In susținerea cererii reconvenționale, s-a arătat ca servitutea legala de trecere nu este gratuita, legea obligându-l pe proprietarul fondului dominant să-l despăgubească pe proprietarul fondului aservit. Despăgubirea va trebui sa acopere echivalentul lipsei de folosința a terenului de către proprietarul fondului aservit, la prețul de circulație.
S-a mai precizat de către pârâți, că reclamanții, cu rea credința, ocupă aproape in întregime terenul proprietatea lor, depozitând tot felul de bunuri mobile pe care refuză să le ridice deși au fost notificați in acest sens, prin intermediul si, notificare înregistrată sub nr.121/24.03.2006.
Prin sentința civilă nr. 3376/25.02.2007, Judecătoria Constanța a admis cererea principala și a dispus instituirea în favoarea reclamanților-parați a unei servituți de trecere pe terenul proprietatea pârâților-reclamanți situat în municipiul C-, jud. C, conform variantei I din Raportul de expertiza întocmit de expert delimitata intre punctele în planul de situație ce constituie anexa 1 la raportul de expertiza.
Cu privire la cererea reconvenționala, a fost respinsă solicitarea având ca obiect obligarea reclamanților-pârâți la plata contravalorii lipsei de folosință a terenului ca nefundat, iar solicitarea având ca obiect obligarea reclamanților-pârâți la ridicarea bunurilor mobile depozitate pe teren ca fiind rămasă fără obiect.
Pentru a pronunța această soluție, judecătoria a reținut că, prin contractul de vânzare-cumpărare nr.28214/18.12.1996 Constanta a vândut reclamanților si locuința situata in Constanta,- parter, iar terenul aferent locuinței in suprafață de 29,49 mp a fost atribuit cumpărătorilor in folosință pe durata existentei construcției (6).
Prin decizia civila nr.352/C/13.07.2005 pronunțată de Curtea de Apel Constanta in dosarul 3018/C/2000, s-a admis apelul reclamanților -, -, si și modificându-se in tot decizia recurată in sensul admiterii apelului, s-a schimbat in parte sentința civila nr.7092/29.04.1999 pronunțata de Judecătoria Constanta in dosarul /1998, cu consecința admiterii acțiunii reclamanților si a obligării pârâților Statul R prin Ministerul Finanțelor, Consiliul Local Constanta, Municipiul Constanta prin Primar si Constanta să lase reclamanților in deplina proprietate si liniștită posesie imobilul situat in Constanta,- (fost 2 bis) format din 260 mp teren si construcții, mai puțin locuința ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr.28214/18.12.1996 încheiat intre Constanta in calitate de vânzător si si in calitate de cumpărători.
Cu privire la caracterul de loc înfundat al imobilului deținut de reclamanți, judecătoria a reținut că din răspunsurile la interogatoriu, pârâți-reclamanți si au recunoscut că accesul la construcția ai cărei proprietari sunt reclamanții-pârâți se face printr-un singur loc, iar pentru a intra in locuința personala aceștia sunt obligați sa treacă pe proprietatea lor.
Judecătoria a constatat că, potrivit art.576 civ. servitutea este o sarcina impusa asupra unui imobil pentru uzul si utilitatea unui imobil având un alt stăpân. De asemenea, conform art.616 civ. proprietarul al cărui loc este înfundat, care nu are nici o ieșire la calea publica, poate reclama o trecere pe locul vecinului sau pentru exploatarea fondului cu îndatorirea de a-l despăgubi in proporție cu pagubele ce s-ar a ocaziona.
Cu privire la exercițiul acestei servituți, judecătoria a reținut că, potrivit art.617 civ. trecerea trebuie regulat făcuta pe partea ce ar scurta calea proprietarului fondului închis, ca sa iasă la drum, iar alegerea trecerii trebuie să se facă prin locul care ar pricinui o mai puțină paguba acelui pe al cărui loc trecerea urmează a fi deschisa.
Bazându-se pe o expertiză tehnică imobiliară - prin care au fost identificate construcțiile si s-au propus modalități de stabilire a servituții de trecere - efectuata în cauză și având in vedere obligativitatea impusa de dispozițiile legale incidente judecătoria a admis cererea principala, conform variantei I din raportul de expertiza întocmit de expert delimitata intre punctele MN AE in planul de situație ce constituie anexa 1 la raportul de expertiza.
In ceea ce privește capătul din cererea reconvențională având ca obiect obligarea reclamanților-pârâți la plata contravalorii lipsei de folosință a terenului (inclusiv contravaloarea lipsei de folosință pentru terenul aflat sub construcția proprietatea reclamanților-pârâți), judecătoria a constat că este nefondat, considerând că pârâții-reclamanți nu au făcut dovada unor astfel de pagube, iar contravaloarea lipsei de folosință a terenului nu putea fi stabilită la valoarea de circulație a terenului întrucât constituirea servituții de trecere nu are ca efect ieșirea terenului din patrimoniul pârâților-reclamanți.
În soluționarea acestui capăt de cerere, judecătoria a observat faptul că, prin cererea reconvențională, s-a solicitat a se stabili contravaloarea lipsei de folosința la valoarea de circulație a imobilului, astfel ca probele au fost încuviințate raportat la obiectul cererii stabilit de pârâții-reclamanți, conform principiului disponibilității.
In ceea ce privește capătul din cererea reconvenționala având ca obiect obligarea reclamanților-pârâți la ridicarea bunurilor mobile depozitate pe teren, față de susținerile tuturor părților in sensul ca aceste bunuri au fost ridicate, judecătoria l-a respins ca fiind rămas fără obiect.
Împotriva acestei hotărâri, pârâții-reconvenienți au declarat legal apel, susținând că, în mod greșit, prima instanță a respins în totalitate cererea reconvențională.
În motivarea căii de atac, s-a arătat că servitutea legală de trecere nu este gratuită, legea obligând pe proprietarul fondului dominant să-l despăgubească pe proprietarul fondului aservit: servitutea folosește fondului pârâtului, facilitează exploatarea lui, îi mărește utilitatea, implicând o îngrădire ce atinge caracterul exclusiv al dreptului de proprietate, prejudiciul fiind evident. De aceea, lipsa de folosință, deci paguba suferită, este dovedită prin însăși instituirea acestei servituți de trecere, care limitează dreptul de proprietate, iar despăgubirea trebuie să acopere echivalentul lipsei de folosință a terenului de către proprietarul fondului aservit, la prețul de circulație.
În ceea ce privește obligarea intimaților reclamanți la plata contravalorii lipsei de folosință a terenului aferent construcției în suprafață de 29,49 mp (31,67 mp din raportul de expertiză), s-a arătat că prima instanță nu a înțeles să motiveze respingerea acestui capăt de cerere, arătând numai că se respinge pentru aceleași considerente pentru care a respins obligarea intimaților la plata contravalorii lipsei de folosință, deși temeiurile de drept și motivarea expusă de pârâții-reconvenienți sunt complet diferite.
Intimații au formulat întâmpinare prin care au solicitat prin respingerea apelului ca nefondat apreciind că, în raport de disp. art.616 Cod civil, în mod corect prima instanța a considerat că prejudiciul nu a fost dovedit.
În apărare, s-a învederat că terenul ce formează obiectul servituții nu este folosit în exclusivitate de intimații reclamanți, ci este folosit în egală măsură și de apelanții pârâți, astfel că nu se poate susține existența unei lipse de folosință creatoare de prejudiciu, care să justifice acordarea unor despăgubiri; cu privire la terenul de sub construcție, s-a învederat faptul că este vorba de un drept real de folosință asupra terenului aferent construcției, constituit printr-un contract a cărui valabilitate a fost recunoscută printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă și care este opozabil terților, indiferent de calitatea acestora asupra restului terenului.
Prin decizia civilă nr. 328/19.05.2009, Tribunalul Constanțaa admis apelul și, schimbând în parte sentința civilă apelată, a admis în parte cererea reconvețională, obligând reclamanții-pârâți la plata sumei de 65.460 lei, reprezentând c/val lipsei de folosință a terenului proprietatea pârâților-reclamanți; au fost menținute restul dispozițiilor sentinței.
Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut că servitutea de trecere configurează existența unui drept real asupra lucrului altuia (jus in re aliena) care, mai mult sau mai puțin, transferă în favoarea titularului fondului dominant exercițiul unor prerogative din conținutul juridic al dreptului de proprietate asupra fondului aservit.
Tribunalul a observat că servitutea de trecere nu este gratuită, proprietarul fondului aservit fiind îndreptățit să primească de la proprietarul fondului înfundat o despăgubire potrivit art. 616 Cod civil, proporțională cu pagubele ce s-ar putea ocaziona prin stabilirea drumului de trecere, în speță, paguba fiind reprezentată echivalentul terenului de folosința căruia sunt privați titularii dreptului de proprietate asupra terenului.
Tribunalul a remarcat că, prin decizia nr.352/C/13.07.2005 a Curții de Apel Constanța, s-a recunoscut apelanților din prezenta cauză dreptul de proprietate asupra întregului teren în suprafață de 260 mp situat la adresa din C,-, inclusiv pentru terenul de sub locuința înstrăinată intimaților în baza Legii nr.112/1995. Astfel, apelanții sunt lipsiți de prerogativa folosinței terenului proprietatea lor, în temeiul disp. art.480 Cod civil, lipsă de folosință urmează a se perpetua atât timp cât durează construcția și constituie, ca și servitutea, o limitare a dreptului de proprietate, de natură să cauzeze un prejudiciu serios apelanților și prin aceea că determină o scădere importantă a valorii de circulație a imobilului în întregul său.
Considerând că, în mod greșit a fost respinsă cererea reconvențională sub aspectul lipsei de folosință a terenului de sub locuința cât și pentru porțiunea de teren ce constituie accesul de la calea publică la această locuință, tribunalul a apreciat că se cuvine apelanților o despăgubire globală, raportată la valoarea reală a lipsei de folosință a terenului menționat, astfel cum a fost determinată prin raportul de expertiză efectuat în fața instanței de fond, la suma de 65.460 lei
Împotriva acestei decizii au formulat recurs reclamanții-pârâți, prin care a criticat hotărârea instanței de apel pentru nelegalitate, pa care au apreciat-o ca fiind dată cu aplicarea greșită a legii, prin prisma prevederilor art. 304 pct. 9. pr. civ..
În motivarea căii de atac, s-a arătat că principiul instituit de lege în acordarea despăgubirilor este acela al prejudiciului cauzat de folosința terenului al cărui proprietar este o altă persoană decât cea în favoarea căreia se stabilește servitutea de trecere și care urmează a fi dovedit de cel ce o solicită, iar nu în raport de valoarea terenului afectat traseului servituții de trecere.
Recurenții au arătat că reclamanții au solicitat instanței să obligarea lor la plata contravalorii lipsei de folosință la valoarea de circulație, iar nu la plata contravalorii terenului la valoarea de circulație, astfel cum a acordat instanța de apel, situație ce se încadrează în dispozițiile pct. 9 aleart. 304 Cod de pr. civilă.
Deși ținută să se pronunțe în raport de probele administrate în cauză, instanța a acordat despăgubiri în cuantum de 65.460 lei, ceea ce corespunde valorii de circulație a terenului stabilit prin raportul de expertiză, fără a observa că în realitate expertiza administrată în cauză nu a determinat contravaloarea lipsei de folosință a suprafeței de teren pe care este constituită servitutea de trecere, acest obiectiv nefiind solicitat de părți.
Or, în lipsa unei probe din care să rezulte contravaloarea lipsei de folosință, instanța nu putea stabili paguba/prejudiciul cauzat de constituirea servituții, din acest motiv acordarea unor despăgubiri nedovedite este una nelegală.
Au mai precizat recurenții că instituirea unei servituți legale de trecere fondului aservit aduce o îngrădire a folosinței nu poate constitui un argument în acordarea unor despăgubiri egale cu valoarea de circulație a terenului, atâta vreme cât terenul obiect al servituții nu iese din patrimoniul proprietarilor și este folosit în egală măsură și de intimați, proprietarii corpului de construcție C1, cum se menționează în raportul de expertiză.
În fine, recurenții au invocat argumente ale practicii judiciare, care a stabilit că, în situația în care înfundarea locului este consecința unui act de înstrăinare, a unui testament și altele asemenea, proprietarul locului înfundat nu datorează nicio despăgubire, a astfel de servitute fiind una asimilată cu cea rezultată din situația locului.
Or, afirmă recurenții, în speța de față, situația de loc înfundat a fost creată ulterior dobândirii de către recurenți a imobilului proprietatea acestora situat pe terenul intimaților, care după pronunțarea deciziei civile 352/C/2005 a Curții de Apel Constanța, au preluat fondul cu această sarcină, împrejurare în care, neoperând voința recurenților aceștia nu datorează despăgubiri.
Referitor la despăgubirile acordate pe același criteriu al valorii de circulație a terenului, pentru terenul proprietatea intimaților, aflat sub construcția proprietatea recurenților, recurenții solicită să se constate că instanța de apel a făcut o greșită aplicată a legii, deoarece prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 28.214/1996, în temeiul căruia recurenții au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului construcție situat pe terenul intimaților, vânzătorul le-a constituit și un drept de folosință asupra terenului pe care este edificată construcția pe durata existenței acesteia.
În continuare, se precizează că acest drept instituit în favoarea cumpărătorului de către vânzător are natura juridică a unui drept de superficie ce a fost transmis dobânditorului construcției odată cu dreptul de proprietate asupra acesteia. Dreptul de folosință asupra terenului, fiind indisolubil legat de proprietatea asupra construcției, fiind un drept legal, este opozabil proprietarului terenului, chiar și atunci când nu există convenție între cei doi proprietari, cu atât mai mult în speța de față, intimații fiind parte în decizia civilă 352/2005 a Curții de Apel Constanța care a menținut ca valabil contractul de vânzare-cumpărare încheiat între recurenți cu, operează opozabilitatea.
Recurenții au mai pretins că și despăgubirea acordată pentru terenul situat sub construcție și motivată de împrejurarea că proprietarii terenului sunt lipsiți de prerogativa folosinței pe durata existenței construcției, este una făcută cu aplicarea greșită a legii pentru că, în cazul acestui drept real, se suprapun două drepturi de proprietate, cel al superficiarului asupra construcției și dreptul de proprietate asupra terenului; dreptul de superficie fiind un dezmembrământ al dreptului de proprietate, este opozabil tuturor, proprietarului nefiindu-i permis ca prin voința proprie să retragă sau să dreptul; dimpotrivă, este ținut să nu facă nimic de natură a îngrădi sau împiedica exercitarea liberă și nestingherită a acestuia, părțile având totdeauna o poziție de egalitate juridică.
Analizând decizia recurată prin prisma motivelor de nelegalitate invocate de recurenți raportat de situația de fapt reținută de instanțele de fond, curtea constată că recursul este întemeiat și urmează a fi admis.
Curtea constată, mai întâi, că recursul reclamanților privește, în esență, două probleme: stabilirea contravalorii lipsei de folosință a terenului pentru care s-a constatat dreptul de servitute la nivelul valorii de circulație a terenului și stabilirea unei despăgubiri și pentru terenul de sub locuință pentru care apreciază că nu datorează vreo indemnizare.
În acest context, se impune observația că cererea principală priveastabilirea unei căi de accespe terenul pârâților-reclamanți prin care să se realizeze normala folosință a locuinței proprietatea reclamanților de pe terenul pârâților; cererea reconvențională privea obligarea reclamanților la plata contravalorii lipsei de folosință a: 1) suprafeței de teren pentru care s-ar institui dreptul de servitute și 2) suprafața de teren pe care se află construcția reclamanților (pentru magazie, având în vedere situația de fapt stabilită de instanțele de fond conform căreia o asemenea construcție nu există, analiza problemei nu mai prezintă interes în recurs).
De asemenea, trebuie remarcat că, încă din cererea reconvențională, pârâții au indicat pentru solicitarea lor de despăgubiri două temeiuri în drept (atitudine menținută și prin cererea de apel, această situație constituind și unul din motivele de netemeinicie): pentru terenul aferent servituții de trecere prevederile art. 616 Cod civil, iar pentru terenul ocupat de locuință prevederile art. 480 Cod civil.
Deși se prevalează de dispoziții legale diferite, atunci când își cuantifică pretențiile bănești, pârâții folosesc același criteriu pentru ambele terenuri - cuantumul chiriei pe teren în cazul în care ar fi încheiat un contract de închiriere având ca obiect porțiunea de teren folosită de reclamanți.
Omițând să ia act de obiectul cererii reconvenționale formulate de pârâți (inclusiv cu reținerea temeiurilor de drept), instanțele de fond au dat eficiență (judecătoria prin admiterea obiectivelor propuse de pârâți, iar tribunalul prin însușirea concluziilor) unui raport de expertiză tehnică imobiliară care, în supliment, a stabilit valoarea de circulație (se subînțelege a dreptului de proprietate) a terenului de 31,67 mp. ocupat de locuință și 12,24. ocupat de pentru care s-a instituit dreptul de servitute.
Acționând în acest fel, ambele instanțe au procedat defectuos (deși doar judecătoria încercat o motivare neconvingătoare, în contextul respingerii cererii de despăgubire): constatând că obiectivele propuse de pârâți nu duc la dezlegarea cererii reconvenționale al cărei obiect nu fusese modificat, judecătoria ar fi trebuit să le respingă ca nepertinente, dând o eficiență deplină prevederilor art. 201 rap. la art. 167 Cod pr. civilă și nu să respingă solicitarea de indemnizare pentru a cărei evaluare (conform obiectului reconvenționalei, astfel cum a fost relevat de C) nu s-a administrat nicio probă.
Eronat a procedat și tribunalul când, limitându-se să constate că pârâții sunt lipsițide folosința(!!!) unor suprafețe de teren i-a obligat pe reclamanți la plata unor sume reprezentând echivalentul proprietății, ca și cum ar fi operat un transfer de proprietate în beneficiul acestora; soluția este greșită și din perspectiva solicitării inițiale a pârâților: contravaloarea chiriei pe care ar fi obținut-o dacă ar fi închiriat porțiunile de teren, cu atât mai mult cu cât, în motivarea apelului, pârâții nu au solicitat sumele rezultând din expertiză, pentru că aveau conștiința faptului că nu corespunde solicitării lor.
Referitor la despăgubirea ce s-ar acorda proprietarului fondului aservit în baza art. 616 Cod civil, curtea consideră că valoarea indemnizației nu poate fi niciodată echivalentul dreptului de proprietate pentru terenul grevat de exploatarea fondului dominant.
După cum învederează chiar și apelanții, dreptul de trecere pe care trebuie să-l permită nu duce la o limitare atât de drastică a prerogativelor lor, astfel încât reclamanții să se bucure de o folosință exclusivă pentru calea de acces.
Despăgubirea " în proporție cu pagubele ce s-ar putea ocaziona" (art. 616 Cod civil) are în vedere, prin ipoteză, o prejudiciereeventualăși nu o pagubă produsă (situație în care cererea de reparare a prejudiciului ar avea o natura specifică faptului ce a provocat vătămarea: fapt juridic licit sau fapt juridic ilicit cauzator de prejudicii).
Evaluarea judiciară (efectuată în temeiul art. 616 Cod civil) a despăgubirilor pe care proprietarul fondului dominant le datorează trebuie să aibă în vedere caracterul perpetuu al servituții de trecere; apoi, instanța trebuie să observe că exercițiul acestei servituți nu împiedică folosireaconcomitentăa terenului afectat de proprietarii celor două fonduri alăturate (în exercițiul acestui drept de folosință, trebuie remarcat că niciunul dintre proprietari nu poate îngrădi suprafața afectată servituții: titularul fondului dominant un îl poate îngrădi, pentru că nu privește un teren proprietatea sa, iar proprietarul fondului aservit pentru că nu poate face vreun act care să îngrădească folosința servituții - art. 585 cod civil ambele ipoteze - cel mult, trecerea se poate face pe un drum vizibil care să unească calea publică cu locul înfundat.
De aceea, Curtea consideră că cea mai bună metodă de reparare a prejudiciului cauzat de instituirea unui drept de servitute este calcularea contravalorii cedării forțate a folosinței terenului pe care s-a instituit servitutea, fără a ignora și posibilitatea folosirii acestuia și de către proprietarul fondului astfel aservit.
În privința modalității de plată, deși stabilirea unei sume globale ar părea că satisface mai bine interesele pârâților reclamanți, totuși la o analiză mai atentă se observă că soluția prezintă serioase inconveniente ce duc la înlăturarea ei.
Astfel, se constată că această modalitate de indemnizare nu se conciliază cu modalitățile de stingere a servituților (caracterul perpetuu fiind, cel mult, de natura servituții de trecere și nu de esența sa): confuziunea, pieirea lucrului în folosul căruia s-a instituit, neuzul, dispariția caracterului de loc înfundat a fondului dominant, ar face ca dintr-o formă de reparare a unui prejudiciu, despăgubirea stabilită în temeiul art. 616 Cod civil să se transforme într-un motiv de îmbogățire fără justă cauză după încetarea servituții.
Se impune așadar concluzia că singura modalitate de stabilire a despăgubirilor este una plătibilăpro rata temporis, anual cât timp va subzista dreptul de servitute.
Față de cele arătate, cum instanțele de fond au soluționat pricina în baza unei expertize imobiliare care evaluase doar valoarea de circulație a dreptului de proprietate pentru teren și nu stabilise valoarea dreptului de folosință la care erau îndreptățiți pârâții,
Având în vedere prevederile art. 304 pct. 9 Cod pr. civilă și cele ale art. 312 al. 3 Cod pr. civilă, cum modificarea deciziei nu este posibilă, fiind necesară administrarea unei noi expertize în apel care să stabilească și contravaloarea folosinței terenului grevat de servitute, curtea va casa decizia recurată și va trimite cauza Tribunalului Constanța pentru rejudecarea apelului.
Având în vedere prevederile art. 312 al. 3 teza finală, casarea va fi integrală pentru analiza tuturor apărărilor recurenților referitoare la pretinsul drept de folosință gratuită a terenului ocupat de locuință în temeiul unui drept de superficie pe care reclamanții susțin că l-au dobândit prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 28214/1996.
Potrivit acestui contract, și au dobândit dreptul de proprietate asupra unei locuințe formate din două camere în suprafață de 29,49. (30,36. conform expertizei) primind totodată și folosința "pe durata existenței construcției terenul aferent locuinței de 29,49.".
Valabilitatea acestui contract a fost confirmată de Curtea de Apel Constanța prin decizia civilă nr. 352/13.07.2005 care a menținut soluția Judecătoriei Constanța care, prin sentința civilă nr. 7097/29.04.1999 a respins cererea de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 28.214/1996.
În rejudecare, tribunalul urmează a stabili dacă acest contract constituie un izvor al dreptului de superficie invocat de recurenți, care este consecința respingerii cererii în nulitate a contractului de vânzare a locuinței, a reținerii bunei-credințe a cumpărătorilor și, în special, a înlăturării incidenței principiului nemo ad alium transferre potest quam ipse habet; în acest context, urmează a se încerca concilierea prevederilor din dispozitivul deciziei civile 352/C/2005 a Curții de Apel Constanța prin care, pe de o parte, se restituie pârâților din prezenta cauză "în deplină proprietate și liniștită posesie" terenul de 260. iar pe de altă parte, s-a constatat încheierea cu respectarea prevederilor legala a contractului nr. 28.214/1996 de vânzare a locuinței și acordarea folosinței terenului ocupat de acesta.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul civil formulat de recurenții reclamanți și, ambii cu domiciliul în C,-, județ C și cu domiciliul procesualalesîn C,-, județ C, la cabinet avocat - împotriva deciziei civile nr. 565/C din 27.10.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți, domiciliat în C, strada - cel, nr. 47, -.57, domiciliat în B,-, -B.6, județul B și, domiciliată în C,-, -. C,.45.
Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare Tribunalului Constanța.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 4 noiembrie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR JUDECĂTOR,
- - - - - -
Pt. gref. - -
aflată în, semnează,
conf.art. 261 al.2
Grefier șef,
Jud.fond
Jud.apel
Red.dec.jud. /25.01.2010
Dact.gref./4 ex./4.02.2010
OMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE,
LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
C,-, județ
.0241-- int. 132(grefier); int. 144(arhiva); 0241--;
fax: 0241--
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Dosar nr-
CĂTRE,
TRIBUNALUL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ
Vă înaintăm alăturat, dosarul nr-, având ca obiectservitute trecereși părți: recurenți reclamanți și, ambii cu domiciliul în C,-, județ C și cu domiciliul procesualalesîn C,-, județ C, la cabinet avocat - care au formulat recurs împotriva deciziei civile nr. 565/C din 27.10.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți, domiciliat în C, strada - cel, nr. 47, -.57, domiciliat în B,-, -B.6, județul B și, domiciliată în C,-, -. C,.45, întrucât prin decizia civilă nr. 370/C din 04.11.2009, s-a decis:
"Admite recursul. Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare Tribunalului Constanța. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică astăzi, 04.11.2009."
Dosarul conține un nr. de ___ file și are atașate următoarele dosare: nr- al Tribunalului Constanța (33 file) și, respectiv, nr- al Judecătoriei Constanța (184 file).
PREȘEDINTE DE COMPLET, Grefier,
Judecător - - - -
- 2 ex. -
Președinte:Daniela PetroviciJudecători:Daniela Petrovici, Gabriel Lefter, Mihaela Popoacă
