Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 5333/2013. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5333/2013 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 12-12-2013 în dosarul nr. 9059/55/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. operator 3207/2504
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 564
Ședința publică din 12 decembrie 2013
Președinte: Ș. V.
Judecător: D. M.
Grefier: G. S.
S-a luat în examinare apelul declarat de apelanta . contradictoriu cu intimata . & Resort SRL împotriva sentinței civile nr. 5333/16.09.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosar nr._, având ca obiect plângere împotriva încheierii CF.
La apelul nominal nu se prezintă nimeni.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelul este timbrat cu 4 lei taxă judiciară de timbru și timbru judiciar în valoare de 0,15 lei.
S-a făcut referatul cauzei, constatându-se că apelul este legal timbrat cu 4 lei taxă judiciară de timbru și 0,15 lei timbru judiciar. La 05.12.2013, prin serviciul registratură al instanței, s-a depus la dosar împuternicirea avocațială și întâmpinarea, în dublu exemplar. La 10.12.2013, în aceleași condiții, s-a depus cererea avocatului intimatei de judecare a cauzei în absența și dovada cheltuielilor de judecată cu precizarea cuantumului acestora.
Nemaifiind alte cereri de formulat și alte incidente de soluționat și văzând că părțile au cerut judecarea cauzei în absența lor, președintele completului, constatând că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și de drept, închide dezbaterile.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului înregistrat pe rolul acestei instanțe la data de 12.11.2013, constată că prin sentința civilă nr. 5333/16.09.2013 pronunțată în dosarul nr._ Judecătoria A. a admis cererea având ca obiect „plângere împotriva încheierii de carte funciară” formulată de petenta . & Resort SRL, aflată în insolvență, prin administrator judiciar Fides Advisor I.P.U.R.L., în contradictoriu cu intimata . anulat încheierea de respingerea cererii de reexaminare nr._, pronunțată de O.C.P.I. A., cu consecința respingerii cererii de înscriere a dreptului de ipotecă legală asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele (provenită din conversia pe hârtie a CF3044 Fântânele; a dispus radierea notării ipotecii legale asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele, nr. cad.1753, fără cheltuieli de judecată
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că prin încheierea nr._ din 19.03.2013, O.C.P.I. A. a admis cererea intimatei, dispunând înscrierea în favoarea acesteia a dreptului de ipotecă legală în valoare de 61.461.513 lei asupra imobilului înscris în CF_ Fântânele, aflat în proprietatea petentei.
La baza admiterii cererii au stat înscrisul sub semnătură privată nr.949/11.04.2011 și sentința civilă nr. 1269/29.05.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar_, prin care a fost admisă în parte cererea în anulare formulată împotriva sentinței civile nr.823/29.03.2012, pronunțată de Tribunalul A. în dosarul nr._ și prin care intimata a obținut o ordonanță de plată împotriva petentei, pentru suma de 14.076.997,98 lei, cu titlu de debit și 1.900.735,66 lei cu titlu de penalități de întârziere.
Prin încheierea de respingere nr._ pronunțată de registratorul șef al O.C.P.I. A. la data de 16.05.2013 a fost respinsă cererea petentei de reexaminare a încheierii nr._/19.03.2013. În motivarea încheierii de respingere, OCPI A. a reținut că, verificând actele dosarului ce au stat la baza cererii supuse reexaminării, respectiv sentința civilă nr.823/29.03.2012, pronunțată de Tribunalul A. în dosarul nr._, sentința civilă nr. 1269/29.05.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar_, contractul de achiziție publică referitor la realizarea G. Batterflypark și a serviciilor și construcțiilor anexe, încheiat între societatea S.C. B. G. Villas & Resort S.R.L., în calitate de achizitor și S.C. Technodomus S.A., în calitate de antreprenor, cu număr de înregistrare 949/11.04.2011 și nr.56/11.04.2011, conform prevederilor art.2380 din Codul Civil, ipoteca asupra unor construcții viitoare nu poate fi intabulată ci numai înscrisă în mod provizoriu în cartea funciară în condițiile legii. Potrivit dispozițiilor art.36 alin.16 din Legea nr.7/1996, republicată, arhitecții și antreprenorii vor putea cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care face obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări. De asemenea, O.C.P.I. a apreciat că nu intervine, prin operațiunile de înscriere în cărțile funciare, în conținutul drepturilor, actelor sau faptelor juridice evidențiate în cuprinsul acestora, înscrierile fiind efectuate de către registratorul de carte funciară în exercițiul atribuțiilor legale, acesta neputându-se substitui instanței de judecată în efectuarea controlului de legalitate.
1. Codul civil de la 1864 prevede la art.1737 pct.4 „Creditorii privilegiați asupra imobilelor sunt: arhitecții, antreprenorii, pietrarii și alți lucrători întrebuințați pentru a zidi, a reconstrui, sau a repara edificii, canaluri sau alte opere, cu condiție însă ca prealabilmente să se fi încheiat un proces-verbal, de către un expert numit de judecătoria în a cărei rază teritorială sunt situate edificiile, constatator stării și felului lucrărilor ce proprietarul va declara că are de gând a face și numai în cazul când acele lucrări ar fi fost primite cel mult în curs de șase luni, după terminarea lor, de către expert asemenea numit de judecătorie. Dar privilegiul acesta nu poate trece niciodată peste valorile constatate prin al doilea proces-verbal, ci se va reduce la adausul de valoare ce va fi existând la epoca alienării imobilului, ca rezultat al lucrărilor executate”.
2. Codul civil din 2009 prevede la art.2386 pct.6 care sunt „Creanțele care beneficiază de ipotecă legală: arhitecții și antreprenorii care au convenit cu proprietarul să edifice, să reconstruiască sau să repare un imobil, asupra imobilului, pentru garantarea sumelor datorate acestora, însă numai în limita sporului de valoare realizat”.
3. În conformitate cu art.78 din Legea nr.71/2011 de punere în aplicare a Codului civil din 2009:
„(1) Privilegiile speciale imobiliare și ipotecile legale născute până la . Codului civil pot fi înscrise și după această dată, fie în vechile registre de publicitate imobiliară, dacă pentru imobilele grevate nu sunt deschise cărți funciare noi în condițiile art. 58^1 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, fie în noile cărți funciare, potrivit dispozițiilor acestei din urmă legi.
(2) Privilegiile speciale imobiliare, înscrise fie în vechile registre de publicitate imobiliară, fie în noile cărți funciare până la . Codului civil sau, după caz, în condițiile prevăzute la alin. (1), se convertesc de plin drept în ipoteci legale după expirarea unui termen de un an de la . Codului civil sau, după caz, de la data înscrierii și se vor supune dispozițiilor Codului civil
(3) De la data intrării în vigoare a Codului civil, privilegiile speciale imobiliare prevăzute în legi speciale devin ipoteci legale și vor fi supuse regimului prevăzut de Codul civil pentru ipoteci legale”.
4. ART. 36 din Legea nr.7/1996:
„(16) Arhitecții și antreprenorii vor putea cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări.
(17) În cazurile prevăzute la alin. (15) și (16), registratorul de carte funciară va încuviința înscrierea provizorie a ipotecii legale pentru suma arătată în înscrisul de partaj sau în contractul prevăzut la alin. (16), iar în lipsă, pentru o sumă maximă, arătată în cererea de înscriere. În acest din urmă caz, titularul înscris în cartea funciară va putea solicita direct, prin plângere, instanței competente potrivit art. 31 alin. (4) reducerea sumei maxime. Justificarea înscrierii provizorii se va face potrivit art. 899 alin. (2) din Codul civil”.
5. ART. 99 din Ordinul ANCPI nr.633/2006 actualizat 2013:
„(1) Ipoteca se înscrie numai asupra unui imobil în întregul său sau asupra unei cote părți aparținând unui coproprietar. Dacă ipoteca s-a constituit asupra unui etaj sau a unui apartament, ea va fi înscrisă atât asupra acestora, cât și asupra cotei din indiviziunea forțată aferente imobilului ipotecat. Când ipoteca are în vedere o proprietate comună în devălmășie înscrierea nu se poate face decât cu acordul celorlalți coproprietari.
(2) Dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscrie în condițiile legii, cu condiția ca în prealabil să fi fost notată existența autorizației de construire.
(3) Rangul ipotecii asupra bunului imobil viitor se primește în momentul înregistrării cererii în registrul general de intrare”.
Față de dispozițiile legale reținute, instanța de fond a apreciat că la data încheierii contractului de antrepriză cu număr de înregistrare 949/11.04.2011 și nr.56/11.04.2011, intimata deținea, sub imperiul vechiului cod civil, un privilegiu special imobiliar asupra imobilelor petentei, în baza art.1737 pct.4 din Codul civil de la 1864, privilegiu ce s-a convertit, potrivit prevederilor art.78 al.3 din Legea nr.71/2011, într-o veritabilă ipotecă legală, așa cum este aceasta reglementată de Noul Cod Civil.
Prin urmare, contrar susținerilor petentei, dreptul de ipotecă legală al intimatei există în baza unei convertiri a drepturilor de garanție imobiliară, realizată de legiuitor prin dispozițiile de punere în aplicare a Noului cod civil.
Cu toate acestea, prima instanță a apreciat că înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă legală al intimatei s-a făcut cu nerespectarea normelor în vigoare la data cererii de înscriere.
Contractul de antrepriză cu număr de înregistrare 949/11.04.2011 și nr.56/11.04.2011, încheiat între petentă, în calitate de achizitor și intimată, în calitate de antreprenor, are ca obiect realizarea unor construcții viitoare de către antreprenor, dreptul de ipotecă legală rezultat din convertirea unui privilegiu special imobiliar, grevează un bun viitor, respectiv construcțiile viitoare.
Prin urmare, s-a apreciat că în cauză sunt aplicabile dispozițiile la art.99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, actualizat, care condiționează înscrierea dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor de notarea în prealabil a autorizației de construire. În ipoteza în care nu s-a notat în prealabil autorizația de construire, dreptul de ipotecă legală asupra unui bun viitor nu poate fi înscris în cartea funciară, iar înscrierea astfel efectuată este nelegală.
În cauză nu a fost respectată cerința enunțată, nefiind notată în cartea funciară autorizația de construire, anterior înscrierii dreptului de ipotecă legală al intimatei.
Văzând că înscrierea dreptului de ipotecă s-a făcut cu încălcarea art.99 alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006, actualizat instanța de fond a admis cererea având ca obiect „plângere împotriva încheierii de carte funciară” formulată de petenta . & Resort SRL, și a anulat încheierea de respingere a cererii de reexaminare nr._ pronunțată de O.C.P.I. A. la data de 16.05.2013, cu consecința respingerii cererii de înscriere a dreptului de ipotecă legală asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele (provenită din conversia de pe hârtie a CF 3044 Fântânele) nr.cad.1753, sens în care a dispus radierea notării ipotecii legale asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele (provenită din conversia de pe hârtie a CF 3044 Fântânele) nr.cad.1753.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată solicitate de către reclamantă, constând în onorariul avocațial în cuantum de 124 lei, instanța a reținut că potrivit art.452 Noul Cod de procedură civilă, partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condițiile legii, dovada existenței și întinderii lor, cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor asupra fondului.
Or, copia facturii fiscale nr.234/10.09.2013 depuse în susținerea cererii de acordare a cheltuielilor de judecată nu atestă efectuarea cheltuielilor de judecată constând în plata onorariului avocațial, impunându-se prezentarea unei chitanțe care să facă dovada plății.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel . ca în urma admiterii căii de atac să fie modificată hotărârea primei instanțe în sensul respingerii în totalitate a plângerii.
În motivarea apelului său, a criticat sentința pentru nelegalitate, susținând că sentința a fost dată cu aplicarea greșită a legii și ca urmare a unei interpretări eronate a raporturilor părților. Art. 36 din Legea nr.7/1996 reglementează două situații distincte de ipotecă la alin. 5 si la alin. 16. Ipoteca prevăzută de art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006 are ca obiect un bun viitor, iar art. 36 alin. 5 din Legea nr. 7/1996 se referă tot la bunuri viitoare, ipoteca intabulându-se, în acest caz, în condițiile legii privind creditul ipotecar pentru investițiile imobiliare. Or, aceste ipoteci asupra unor bunuri viitoare nu au nicio legătură cu dreptul de ipotecă a cărui înscriere a solicitat-o apelanta, care se bazează pe o cu totul altă stare de fapt și care are ca temei legal art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996 și art. 2386 alin. 6 din Codul Civil, ce reglementează înscrierea ipotecii legale „asupra imobilului", ceea ce presupune deja existența unui imobil, chiar dacă acesta nu este încă notat în cartea funciară. Cererea apelantei de înscriere a ipotecii s-a făcut asupra unui imobil, în condițiile existenței deja a acelui imobil (chiar dacă nu a fost notat în cartea funciară). Conform contractului părților, apelanta urma să efectueze o . lucrări care constau, în principal, în realizarea unui teren de golf cu tot ceea ce presupune o asemenea investiție, terenul propriu-zis, parcări, alei de acces, terenuri de tenis, piscină, magazii, etc. Hotărârea pronunțată în cadrul procedurii ordonanței de plată formulată în baza O.U.G. nr. 119/2007 din dosarul nr._ a constatat în mod irevocabil că intimata datorează apelantei sume de bani reprezentând contravaloarea lucrărilor de construcții pe care apelanta le-a efectuat în baza contractului lor. Ipotecile prevăzute de art. 2386 cod civil fiind ipoteci legale, existenta sau constituirea lor este independentă de voința sau acordul părților ele fiind reglementate tocmai pentru a conferi o protecție juridică in rem creditorului care aduce o valoare în patrimoniul debitorului său. Din momentul sporirii patrimoniului uneia dintre părți cu o valoare, ipoteca legală se activează automat, conferind protecție imediată creditorului, notarea acestor ipoteci în cartea funciară având doar rolul de a fi opozabil terților. Ipoteca legală a antreprenorilor are ca premisă aceeași idee a îmbogățirii patrimoniului debitorului cu valoarea lucrărilor realizate, iar dreptul de a înscrie ipoteca legală rămâne o facultate acordată de legiuitor constructorului, care poate decide dacă și când va fi oportună înscrierea ipotecii sale în funcție de momentul la care consideră că beneficiarul este în pericol de insolvabilitate. Cererea apelantei de înscriere a ipotecii legale, în baza contractului de antrepriză, a fost formulată în momentul în care a devenit evident faptul că intimata se află în imposibilitate de plată.
În drept, invocă art. 466, art. 470, art. 477, art. 480 Cod Procedură Civilă, art. 2386 Cod Civil, art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996.
Prin întâmpinare, intimata S.C. B. G. Villas & Resort S.R.L., reprezentată de administrator judiciar Fides Advisor I.P.U.R.L., a solicitat respingerea apelului și menținerea sentinței civile nr. 5101/09.09.2013 ca temeinică și legală.
În motivare, invocă art. 80 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil, arătând că, în cazul de față, cererea (introdusă după . Noului cod civil) viza un drept născut printr-un contract încheiat sub imperiul vechiului cod civil. Așadar, condițiile de validitate ale dreptului supus înscrierii sunt condițiile prevăzute de vechiul Cod civil. Potrivit, acestuia, obiectul privilegiului constructorului era exclusiv edificiul, și nu terenul, așa cum arată art. 1737 pct. 4. Așadar, constructorul are dreptul să înscrie privilegiul (convertibil în ipotecă legală) doar asupra construcției. Or, în cartea funciară asupra căreia s-a operat înscrierea, nu este intabulată nici o construcție, ci doar terenul, care nu face obiectul privilegiului (ipotecii legale). Petenta nu a urmat nici procedurile pentru a înscrie o ipotecă asupra unui bun viitor, așa cum sunt ele prevăzute de art. 99, alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006.
Analizând apelul, prin prisma motivelor invocate, tribunalul constată că nu este întemeiat pentru următoarele considerente:
Ceea ce se critică prin calea de atac este incidența art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006, text pe care apelanta îl coroborează exclusiv cu art. 36 alin. 5 din Legea nr. 7/1996 republicată (actuală). Apelanta consideră că dreptul său de ipotecă imobiliară se întemeiază doar pe dispozițiile art. 36 alin. 16 din aceeași ultimă lege și art. 2386 pct. 6 din noul Cod civil (NCC) și are ca obiect un imobil, ce nu este încă înscris în cartea funciară, fără a explica de ce consideră legală înscrierea ipotecii în evidențele de publicitate imobiliară ale altui imobil. De asemenea, susține că ipoteca legală în discuție nu are ca obiect un bun viitor.
Art. 29 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 republicată (în forma actuală) reglementează condițiile pe care trebuie să le îndeplinească un înscris pentru a fi apt de întabulare sau înscriere provizorie, printre acestea numărându-se și cerința ca înscrisul să fie „încheiat cu respectarea condițiilor de formă prevăzute de lege” (lit. a), la care se adaugă „îndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se află în competența registratorului” (lit. g).
La momentul soluționării cererii apelantei de înscriere provizorie, una dintre condițiile de înscriere a dreptului de ipotecă asupra construcțiilor viitoare era cea a notării, în prealabil, a autorizației de construire, conform art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/3006 („Dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscrie în condițiile legii, cu condiția ca în prealabil să fi fost notată existența autorizației de construire”).
În ceea ce privește obiectul material al privilegiului/ipotecii imobiliare, atât art. 1737 pct. 4 din Codul civil de la 1864, cât și art. 2386 pct. 6 NCC au în vedere imobilul supus lucrării de construire, reconstruire, reparare, altfel spus obiectul material al contractului de antrepriză.
În considerarea dreptului de ipotecă legală reglementat de art. 2386 pct. 6 NCPC, Legea nr. 7/1996 a fost modificată de așa manieră încât actul normativ republicat prevede la art. 36 alin. 16 dreptul arhitecților și antreprenorilor de a „cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări”.
Din coroborarea art. 2386 pct. 6 NCPC cu art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996 (texte pe care se întemeiază apărarea apelantei) rezultă că imobilul ce constituie obiectul dreptului de ipotecă legală al antreprenorului este unul și același cu obiectul lucrărilor asumate de antreprenor prin contractul de antrepriză.
Construcțiile a căror executare a fost asumată de apelantă nu sunt înscrise în cartea funciară și contrar susținerilor acesteia, au, din punct de vedere juridic, caracterul unei construcții viitoare, astfel cum a reținut, de altfel și Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară – Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară A. (în motivarea încheierii de respingere nr._/18.04.2013), acesta având în vedere art. 2380 NCC coroborat cu art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996 republicată actuală.
Din interpretarea art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996 republicată privitor la înscrierea unei ipoteci legale asupra „imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă” antreprenorii, prin coroborare cu natura contractului de antrepriză, conduce la concluzia că obiectul material al dreptului de ipotecă constă într-un imobil ce urmează a fi realizat prin lucrările ce cad în sarcina antreprenorului, lucrări ce se realizează prin prestații succesive în timp. Până la terminarea acestora, construcțiile nu pot fi altceva decât bunuri în devenire, altfel spus, bunuri viitoare.
Art. 36 alin. 17 – 18 din Legea nr. 7/1996 republicată reglementează dreptul antreprenorului la înscrierea provizorie a ipotecii legale asupra imobilului ce reprezintă obiectul contractului de antrepriză (construcțiile în curs de edificare) pentru garantarea sumei ce rezultă din aceeași convenție. Radierea înscrierii provizorii a dreptul de ipotecă legală al antreprenorului (alin. 18 al art. 36) nu se poate realiza înainte de împlinirea unui termen de 3 luni de la predarea lucrării.
Din coroborarea contractului de antrepriză cu ansamblul prevederilor art. 36 alin. 16 – 18 din Legea nr. 7/1996 republicată rezultă că dreptul de ipotecă legală al apelantei are ca obiect material o construcție viitoare, așa încât înscrierea provizorie a acestuia este condiționată, astfel cum corect a reținut prima instanță, de notarea în prealabil, conform art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/3006, a autorizației de construire eliberată de Primăria Comunei Fântânele.
Pentru aceste considerente în baza art. 480 alin. 1 din noul Cod de procedură civilă, se va respinge apelul.
Deși intimata a avut câștig de cauză, în temeiul art. 453 alin. 1 NCPC, nu se va obliga apelanta să plătească intimatei suma de 124 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat, întrucât nu s-a depus în probațiune decât factura emisă nu și dovada achitării acesteia.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul exercitat de apelanta T. SA CUI_ J_ cu sediul în A., .. 28, județul A. în contradictoriu cu intimata B. G. Villas & Resort SRL CUI_ J_ cu sediul în Timișoara, ., județul T. (la S.C.A. V. & Asociații), împotriva Sentinței civile nr.5333/16 09 2013 pronunțată de Judecătoria A..
Fără cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Pronunțată azi în ședința publică din 12. 12. 2013.
Președinte Judecător Grefier
Ș. V. D. M. G. S.
Red. VȘ./Thred. G.S./D.S
Ex.4/..2014
Se com.: apelantei ., .. 28, județul A.
intimatei . & Resort SRL – Timișoara, ., județul T. (la S.C.A. V. & Asociații)
Prima instanță: Judecătoria A. – judecător –S. S.
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Reziliere contract. Hotărâre din 20-05-2013, Tribunalul ARAD → |
|---|
