Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 5509/2013. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5509/2013 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 18-12-2013 în dosarul nr. 9024/55/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL ARADOperator 3207/2504
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR.610
Ședința publică din 18 decembrie 2013
Președinte A. Ș.
Judecător H. O.
Grefier D. S.
S-a luat în examinare apelul declarat de apelanta . contradictoriu cu intimata . & Resort SRL împotriva sentinței civile nr. 5509/19.09.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosar nr. _, având ca obiect plângere împotriva încheierii CF.
La apelul nominal nu se prezintă nimeni.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelul este timbrat cu 4 lei taxă judiciară de timbru și timbru judiciar în valoare de 0,15 lei.
S-a făcut referatul cauzei, constatându-se că apelul este legal timbrat cu 4 lei taxă judiciară de timbru și 0,15 lei timbru judiciar. La 29.11.2013, prin serviciul registratură al instanței, s-a depus la dosar împuternicirea avocațială și întâmpinarea, în dublu exemplar, din care un exemplar a fost deja comunicat părții adverse. La 18.12.2013, în aceleași condiții s-a depus cererea avocatului intimatei de judecare a cauzei în absența și dovada cheltuielilor de judecată.
Nemaifiind alte cereri de formulat și alte incidente de soluționat și văzând părțile au cerut judecarea cauzei în absența lor, președintele completului, constatând că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și de drept, închide dezbaterile.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului înregistrat pe rolul acestei instanțe la data de 26.11.2013, constată că prin sentința civilă nr. 5509/19.09.2013 pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria A. a admis plângerea formulată de petenta . & Resort SRL societate în insolvență, prin administrator judiciar Fides Advisor IPURL în contradictoriu cu intimata Technodomus SA, a anulat încheierea de respingere nr._/24.05.2013 și încheierea nr._/14.03.2013, ambele ale OCPI A., a respins cererea de înscriere a dreptului de ipotecă legală asupra imobilului înscris în CF nr._ Fântânele, în beneficiul intimatei; a dispus radierea dreptului de ipotecă legală înscris în cartea funciară amintită și a obligat intimata la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 132,15 lei, către petentă.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că, potrivit prevederilor art. 78 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a noului cod civil privilegiile speciale imobiliare născute înainte de . noului Cod civil (cum este cazul în speță) se convertesc de drept în ipoteci legale, fiind supuse regimului juridic reglementat de noul cod, și pot fi înscrise în cărțile funciare în conformitate cu prevederile Legii nr. 7/1996.
Astfel, privilegiul imobiliar prevăzut de art. 1737 pct. 4 din vechiul Cod civil în favoarea antreprenorului s-a convertit într-un drept de ipotecă legală, reglementat în prezent de art. 2380 din noul Cod civil (ipotecă asupra unor construcții viitoare), care se poate înscrie în cartea funciară în conformitate cu prevederile art. 36 al. 16 din Legea nr. 7/1996, care prescriu: „ Arhitecții și antreprenorii vor putea cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări.”
Înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă legală al antreprenorului trebuie realizată și cu respectarea prevederilor art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006 - pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, conform cărora „dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscrie în condițiile legii, cu condiția ca în prealabil să fi fost notată existența autorizației de construire”.
Întrucât din contractul de achiziție publică nr. 949/11.04.2011, care a stat la baza înscrierii contestate, rezultă în mod evident că acesta se referea la realizarea unor construcții viitoare, având în vedere textele legale invocate, a rezultat că înscrierea în cartea funciară a dreptului de ipotecă se putea face numai dacă, în prealabil, ar fi fost notată existența autorizației de construire cu referitor la realizarea G. Butterflypark și a serviciilor și construcțiilor anexe.
Cum însă în speță, în cartea funciară în care a fost înscrisă ipoteca, nu era notată autorizația de construire, registratorul de carte funciară trebuia să respingă cererea de înscriere a ipotecii, potrivit dispozițiilor art. 30 alin. 2 teza finală, din Legea nr. 7/1996.
Așadar, prin înscrierea dreptului de ipotecă, în favoarea intimatei antreprenor, asupra terenului proprietatea petentei, nu s-au respectat prevederile legale suscitate, situație în care, încheierea de respingere a cererii de reexaminare formulată de petentă a fost apreciată de instanță ca nelegală, motiv pentru care, în temeiul art. 31 din Legea 7/1996, instanța a admis plângerea formulată de petentă cu consecința anulării celor două încheieri de carte funciară, a respingerii cererii de înscriere a dreptului de ipotecă legală în beneficiul intimatei și radierea acestui drept .
În temeiul art. 453 Cod de procedură civilă, intimata a fost obligată la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 132,30 lei reprezentând onorar avocat și taxa judiciară de timbru.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel, în termenul legal, apelanta ., solicitând admiterea apelului și schimbarea în tot a sentinței atacate cu consecința respingerii, în totalitate, a plângerii intimatei.
În motivarea apelului său, a criticat sentința pentru nelegalitate, susținând că sentința a fost dată cu aplicarea greșită a legii și ca urmare a unei interpretări eronate a raporturilor părților. Art. 36 din Legea nr.7/1996 reglementează două situații distincte de ipotecă la alin. 5 si la alin. 16. Ipoteca prevăzută de art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006 are ca obiect un bun viitor, iar art. 36 alin. 5 din Legea nr. 7/1996 se referă tot la bunuri viitoare, ipoteca intabulându-se, în acest caz, în condițiile legii privind creditul ipotecar pentru investițiile imobiliare. Or, aceste ipoteci asupra unor bunuri viitoare nu au nicio legătură cu dreptul de ipotecă a cărui înscriere a solicitat-o apelanta, care se bazează pe o cu totul altă stare de fapt și care are ca temei legal art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996 și art. 2386 alin. 6 din Codul Civil, ce reglementează înscrierea ipotecii legale „asupra imobilului", ceea ce presupune deja existența unui imobil, chiar dacă acesta nu este încă notat în cartea funciară. Cererea apelantei de înscriere a ipotecii s-a făcut asupra unui imobil, în condițiile existenței deja a acelui imobil (chiar dacă nu a fost notat în cartea funciară). Conform contractului părților, apelanta urma să efectueze o . lucrări care constau, în principal, în realizarea unui teren de golf cu tot ceea ce presupune o asemenea investiție, terenul propriu-zis, parcări, alei de acces, terenuri de tenis, piscină, magazii, etc. Hotărârea pronunțată în cadrul procedurii ordonanței de plată formulată în baza O.U.G. nr. 119/2007 din dosarul nr._ a constatat în mod irevocabil că intimata datorează apelantei sume de bani reprezentând contravaloarea lucrărilor de construcții pe care apelanta le-a efectuat în baza contractului lor. Ipotecile prevăzute de art. 2386 Cod Civil fiind ipoteci legale, existenta sau constituirea lor este independentă de voința sau acordul părților ele fiind reglementate tocmai pentru a conferi o protecție juridică in rem creditorului care aduce o valoare în patrimoniul debitorului său. Din momentul sporirii patrimoniului uneia dintre părți cu o valoare, ipoteca legală se activează automat, conferind protecție imediată creditorului, notarea acestor ipoteci în cartea funciară având doar rolul de a fi opozabil terților. Ipoteca legală a antreprenorilor are ca premisă aceeași idee a îmbogățirii patrimoniului debitorului cu valoarea lucrărilor realizate, iar dreptul de a înscrie ipoteca legală rămâne o facultate acordată de legiuitor constructorului, care poate decide dacă și când va fi oportună înscrierea ipotecii sale în funcție de momentul la care consideră că beneficiarul este în pericol de insolvabilitate. Cererea apelantei de înscriere a ipotecii legale, în baza contractului de antrepriză, a fost formulată în momentul în care a devenit evident faptul că intimata se află în imposibilitate de plată.
În drept, invocă art. 466, art. 470, art. 477, art. 480 Cod Procedură Civilă, art. 2386 Cod Civil, art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996.
Prin întâmpinare, intimata S.C. B. G. VILLAS & RESORT S.R.L., reprezentată de administrator judiciar Fides Advisor I.P.U.R.L., a solicitat respingerea apelului și menținerea sentinței civile nr. 5327/16.09.2013 ca temeinică și legală.
În motivare, invocă art. 80 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil, arătând că, în cazul de față, cererea (introdusă după . Noului cod civil) viza un drept născut printr-un contract încheiat sub imperiul vechiului cod civil. Așadar, condițiile de validitate ale dreptului supus înscrierii sunt condițiile prevăzute de vechiul Cod civil. Potrivit, acestuia, obiectul privilegiului constructorului era exclusiv edificiul, și nu terenul, așa cum arată art. 1737 pct. 4. Așadar, constructorul are dreptul să înscrie privilegiul (convertibil în ipotecă legală) doar asupra construcției. Or, în cartea funciară asupra căreia s-a operat înscrierea, nu este intabulată nici o construcție, ci doar terenul, care nu face obiectul privilegiului (ipotecii legale). Petenta nu a urmat nici procedurile pentru a înscrie o ipotecă asupra unui bun viitor, așa cum sunt ele prevăzute de art. 99, alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006, iar pentru aceste considerente, sentința pronunțată de Judecătoria A. în primă instanță este legală și temeinică, motiv pentru care intimata solicită respingerea apelului formulat de S.C. T. S.A. împotriva sa.
Analizând apelul, prin prisma motivelor invocate, tribunalul constată că nu este întemeiat pentru următoarele considerente:
Apelanta nu critică considerentele primei instanțe referitoare la dobândirea de către apelanta – antreprenor a privilegiului special imobiliar prevăzut de art. 1737 pct. 4 din Codul civil de la 1864 și convertirea de drept a acestuia în ipoteca legală prevăzută de art. 2386 pct. 6 din noul Cod civil (Legea nr. 287/2009) la momentul intrării în vigoare a noului Cod civil, ca efect al normei tranzitorii prevăzute de art. 78 din Legea 71/2011 de punere în aplicare a noului cod civil.
În esență, ceea ce se contestă prin calea de atac este incidența art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006, text normativ pe care apelanta îl coroborează exclusiv cu art. 36 alin. 5 din Legea nr. 7/1996 republicată (actuală). Apelanta consideră că dreptul său de ipotecă imobiliară se întemeiază doar pe dispozițiile art. 36 alin. 16 din aceeași ultimă lege și art. 2386 pct. 6 din noul Cod civil (NCC) și are ca obiect un imobil, ce nu este încă înscris în cartea funciară, fără a explica de ce consideră legală înscrierea ipotecii în evidențele de publicitate imobiliară ale altui imobil. De asemenea, susține că ipoteca legală în discuție nu are ca obiect un bun viitor.
În speță, nu este pusă în discuție valabilitatea garanției imobiliare, ci doar condițiile legale ale înscrierii provizorii. Art. 29 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 republicată (în forma actuală) reglementează condițiile pe care trebuie să le îndeplinească un înscris pentru a fi apt de întabulare sau înscriere provizorie, printre acestea numărându-se și cerința ca înscrisul să fie „încheiat cu respectarea condițiilor de formă prevăzute de lege” (lit. a), la care se adaugă „îndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se află în competența registratorului” (lit. g).
În aplicarea principiului tempus regit actum, privilegiile speciale imobiliare constituie anterior intrării în vigoare a noului Cod civil sunt supuse, în ceea ce privește condițiile de valabilitate, dispozițiilor legale existente la data constituirii lor, conform art. 155 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, însă formalitățile de publicitate pentru opozabilitate față de terți a privilegiilor sunt supuse dispozițiilor legii în vigoare la data efectuării acestor înscrieri, potrivit art. 155 alin. 2 din același act normativ. Art. 104 alin. 2 cuprinde o normă similară ce are în vedere formalitățile de publicitate pentru opozabilitate față de terți a drepturilor reale de garanție, acestea fiind supuse tot dispozițiilor legii în vigoare la data efectuării formalităților de mai sus.
La momentul soluționării cererii apelantei de înscriere provizorie, una dintre condițiile de înscriere a dreptului de ipotecă asupra construcțiilor viitoare era cea a notării, în prealabil, a autorizației de construire, conform art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/3006 („Dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscrie în condițiile legii, cu condiția ca în prealabil să fi fost notată existența autorizației de construire”).
În ceea ce privește obiectul material al privilegiului/ipotecii imobiliare, atât art. 1737 pct. 4 din Codul civil de la 1864, cât și art. 2386 pct. 6 NCC au în vedere imobilul supus lucrării de construire, reconstruire, reparare, altfel spus obiectul material al contractului de antrepriză.
În considerarea dreptului de ipotecă legală reglementat de art. 2386 pct. 6 NCPC, Legea nr. 7/1996 a fost modificată de așa manieră încât actul normativ republicat prevede la art. 36 alin. 16 dreptul arhitecților și antreprenorilor de a „cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări”.
Așadar, din coroborarea art. 2386 pct. 6 NCPC cu art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996 (texte pe care se întemeiază apărarea apelantei) rezultă că imobilul ce constituie obiectul dreptului de ipotecă legală al antreprenorului este unul și același cu obiectul lucrărilor asumate de antreprenor prin contractul de antrepriză.
În cazul de față, imobilul, ce constituie obiectul lucrărilor, este descris în art. 1M coroborat cu lit. A din Premisele contractului de achiziție publică din 11.04.2011, adică terenul „de golf cu 18 găuri împreună cu un Club House, piscină, alee de intrare, cabina oficiu portar, terenuri de tenis și magazii de depozitare, un centru sportiv cu parcări și alei de acces, precum și o zonă de legătură între cele două zone sportive prevăzută cu spații verzi […] în conformitate cu Autorizația de Construire nr. 12 din 14.07.2010 eliberată de Primăria Comunei Fântânele”. Toate acestea sunt imobile în sensul art. 462 și art. 469 din vechiul Cod civil, aspect necontestat de apelantă.
Însă, în prezent în CF nr._ Fântânele figurează doar terenul proprietatea intimatei, ce nu întrunește cerința de valabilitate a privilegiului special imobiliar prevăzut de art. 1737 pct. 4 din Codul civil de la 1864 la data încheierii contractului de antrepriză, respectiv a ipotecii imobiliare a antreprenorului prevăzută de art. 2386 pct. 6 NCPC în care a fost convertit privilegiul de mai sus la data de 01.10.2011 și nici cerința de înscriere în cartea funciară a dreptului de ipotecă imobiliară prevăzută de art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996, și anume condiția de a fi obiect al lucrărilor de construcție ce cad în sarcina apelantei – antreprenor.
Construcțiile a căror executare a fost asumată de apelantă nu sunt înscrise în cartea funciară și contrar susținerilor acesteia, au, din punct de vedere juridic, caracterul unei construcții viitoare, astfel cum a reținut, de altfel și Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară – Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară A., acesta având în vedere art. 2380 NCC coroborat cu art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996 republicată actuală.
Apelanta susține că înscrierea dreptului de ipotecă legală prevăzută de art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996 republicată nu are ca obiect material o construcție viitoare pentru că textul art. 36 alin. 16 nu cuprinde sintagma „bun viitor” la fel ca și art. 36 alin. 5 din aceeași lege.
Însă, interpretarea logico – gramaticală a art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996 republicată privitor la înscrierea unei ipoteci legale asupra „imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă” antreprenorii, prin coroborare cu natura contractului de antrepriză, conduce la concluzia că obiectul material al dreptului de ipotecă constă într-un imobil ce urmează a fi realizat prin lucrările ce cad în sarcina antreprenorului, lucrări ce se realizează prin prestații succesive în timp. Până la terminarea acestora, construcțiile nu pot fi altceva decât bunuri în devenire, altfel spus, bunuri viitoare.
În plus, apelanta scoate din contextul Legii nr. 7/1996 republicată textul alin. 16 al art. 36, izolându-l de prevederile alin. 17 și 18 ale aceluiași articol, deși toate trei constituie ansamblul de norme ce reglementează înscrierea și radierea dreptului de ipotecă legală al antreprenorului.
Astfel, art. 36 alin. 17 – 18 din Legea nr. 7/1996 republicată reglementează dreptul antreprenorului la înscrierea provizorie a ipotecii legale asupra imobilului ce reprezintă obiectul contractului de antrepriză (construcțiile în curs de edificare) pentru garantarea sumei ce rezultă din aceeași convenție. Radierea înscrierii provizorii a dreptul de ipotecă legală al antreprenorului (alin. 18 al art. 36) nu se poate realiza înainte de împlinirea unui termen de 3 luni de la predarea lucrării.
Așadar, din coroborarea contractului de antrepriză cu ansamblul prevederilor art. 36 alin. 16 – 18 din Legea nr. 7/1996 republicată rezultă cu prisosință că dreptul de ipotecă legală al apelantei are ca obiect material o construcție viitoare, așa încât înscrierea provizorie a acestuia este condiționată, astfel cum corect a reținut prima instanță, de notarea în prealabil, conform art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/3006, a autorizației de construire nr. 12/14.07.2010 eliberată de Primăria Comunei Fântânele.
Celelalte argumente ale apelantei privitoare la scopul ipotecii legale al antreprenorului (protecția creditorului dreptului de creanță constând în prețul lucrărilor), izvorul acestuia, efectele înscrierii în cartea funciară sunt elemente cu caracter general ale dreptului de ipotecă legală imobiliară și ale formalităților de publicitate imobiliară, distincte de obiectul material al ipotecii, neavând influență asupra caracteristicilor juridice ale imobilului și condiției speciale de înscriere de mai sus.
Prima instanță nu a negat dreptul de ipotecă legală al apelantei, ci doar a constatat că înscrierea provizorie a acestuia nu respectă condițiile prescrise de lege în acest scop, acesta fiind cele prevăzute de art. 29 alin. 1 lit. g din Legea nr. 7/1996 republicată și art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/3006 coroborat cu art. 2380 NCC și art. 2386 pct. 6 NCC.
Pentru aceste considerente, tribunalul constată că sentința civilă nr. 5509/19.09.2013 a fost pronunțată de Judecătoria A. cu interpretarea corectă a raporturilor juridice ale părților și a dispozițiilor legale incidente, așa încât în baza art. 480 alin. 1 din noul Cod de procedură civilă (NCPC), va respinge apelul.
Văzând că intimata a avut câștig de cauză, în temeiul art. 453 alin. 1 NCPC, va obliga apelanta să plătească intimatei suma de 124 lei cheltuieli de judecată. Apelanta nu a învestit instanța cu o cerere accesorie privitoare la cheltuielile sale de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul formulat de apelanta T. SA, cu sediul în A., .. 28, jud. A., având CUI_, nr. ORC J_ în contradictoriu cu intimata . & Resort SRL, societate în insolvență reprezentată de administrator judiciar Fides Advisor IPURL, cu sediul în A., .. 6, ., cu sediul procesual ales în Timișoara, ., județul T. (la S.C.A. V. & Asociații) împotriva sentinței civile nr. 5509/19.09.2013 a Judecătoriei A. pronunțată în dosarul nr._ .
Obligă apelanta să plătească intimatei suma de 124 lei cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 18 decembrie 2013.
Președinte Judecător Grefier
A. Ș. H. O. D. S.
Red. A.Ș../Thred. D.S.
Ex.4/..2013
Se com.: apelantei ., .. 28, județul A.
intimatei . & Resort SRL – Timișoara, ., județul T. (la S.C.A. V. & Asociații)
Prima instanță: Judecătoria A. – judecător E. D. B.
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Actiune in raspundere delictuala. Încheierea nr. 1241/2013.... → |
|---|
