Expropriere. Sentința nr. 3/2013. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 3/2013 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 12-11-2013 în dosarul nr. 1008/108/2012*
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. Operator 3207/2504
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 3.089
Ședința publică din 12 noiembrie 2013
Președinte M. A.
Judecător V. L.
S-a luat în examinare, în rejudecare, acțiunea civilă exercitată de reclamanta G. C. în contradictoriu cu pârâtul S. R., prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii, reprezentat prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Timișoara, având ca obiect expropriere.
La apelul nominal se prezintă reprezentanta reclamanților – avocat Stanoiov L. din Baroul A., absent fiind reprezentantul pârâtului.
Acțiunea este legal scutită de la plata taxelor de timbru conform art. 23 alin. 1 din Legea nr. 255/2010 și art. 1 alin. 2 din OG nr. 32/1995 modificată.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Ministerul Public este reprezentat de d-na procuror R. Sorinca din cadrul Parchetului de pe lângă Tribunalul A..
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, nemaifiind alte probe de administrat și alte cereri de soluționat, tribunalul declară terminată faza probatorie și acordă cuvântul în fond.
Avocata reclamanților solicită admiterea acțiunii potrivit raportului de expertiză, cu cheltuieli de judecată constând în onorariul avocațial și onorariile experților
Reprezentanta Ministerului Public pune concluzii de admitere a acțiunii și acordarea de despăgubiri, conform art. 26 din Legea nr. 33/1994, cu luarea în considerare a tuturor probelor administrate în cauză, inclusiv a expertizei și a acesteia.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra acțiunii civile înregistrată la Tribunalul A. la data de 20.02.2012, constată că reclamanta G. C. a chemat în judecată pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale București, solicitând anularea hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 105/157/10.10.2011; obligarea pârâtului la plata despăgubirilor echivalente cu valoarea reală a terenului expropriat în suprafață de 1.736 mp, respectiv suma de 17.360 euro – raportat la valoarea de 10 euro/mp, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanta arată că este proprietara terenului situat în Pecica, înscris în CF_ nedefinitivă Pecica, în suprafață de 1.736 mp, din care a fost expropriată suprafața de 1.736 mp din terenul de mai sus pentru autostrada A. – Nădlac. Prin procesul-verbal nr. 105/157/10.10.2011, Comisia pentru aplicarea Legii nr. 225/2010 a stabilit ca limită a despăgubirilor suma de 0,16 euro/mp, reclamanta arătând că nu sunt de acord cu această limită a despăgubirilor, considerându-le infime față de valoarea de circulație a terenurilor pe piață, precum și față de valoarea despăgubirilor acordate anterior, acestea având o valoare cuprinsă între 4,34 euro și 10 euro/mp, iar valoarea medie de piață pentru terenurile extravilane din jurul orașului Pecica, acestea având categoria de folosință superioară este de 10 euro/mp. Invocă art. 26 al. (1) si (2) din Legea nr. 33/1994, arătând că legiuitorul a statuat că despăgubirea cuvenită persoanei expropriate este formată din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului și/sau unor terți, prin măsura exproprierii. In ceea ce privește prima componenta a despăgubirii, - „valoarea reală" a bunului expropriat, aceasta este determinată de prețul cu care se vând imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială la data întocmirii raportului de evaluare. La calcularea cuantumului despăgubirilor trebuie avute în vedere: prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de aceeași natură, precum și daunele aduse proprietarului, aspecte care în cazul de față nu au fost luate în considerare; valoarea terenului expropriat este diminuată substanțial, deoarece pe acest teren este imposibil a se mai efectua culturi agricole în condițiile în care accesul este restricționat; valoarea prejudiciului cauzat proprietarului prin lipsa de folosință în condițiile în care dacă acesta ar însămânța terenul cu o cultură de floarea soarelui ar obține o producție medie de 3500 kg/ha cu o valoare de 8.750,00 lei /an, iar în 30 ani ar obține 262.500,00 lei, ceea ce nu acoperă sub nici o formă valoarea despăgubirilor. Prin faptul că anterior stabilirii unui alt nivel de despăgubire pentru aceleași terenuri, cu aceeași categorie de folosință” se creează o discriminare între oamenii aparținând aceleași localități și care au în proprietate aceleași categorii de terenuri „ unele dintre ele chiar învecinate, discriminare care nu are niciun suport legal, terenurile despăgubite anterior fiind de aceeași categorie de folosință. Din aceste terenuri expropriate reclamanta își obțin cele necesare traiului, ori din despăgubirile oferite nu ar putea să-și cumpere nici măcar medicamentele necesare pentru o lună de zile, dar să le mai acopere beneficiul nerealizat.
Prin completare la motivarea cererii de chemare în judecată, reclamanta invocă art. 31 din Legea nr. 255/2010 actualizată, arătând că expertizele de evaluare a terenurilor întocmite în baza HG nr. 416/2010 rămân valabile, pentru terenul în cauză stabilindu-se prin hotărârea mai sus menționată o valoare a despăgubirilor de 4,34 euro/mp.
Pârâtul a solicitat, prin întâmpinare, respingerea acțiunii ca neîntemeiata, fără cheltuieli de judecată, cu motivarea că despăgubirile stabilite prin hotărârea de expropriere atacată au fost evaluate corect. La momentul promovării Proiectului de HG nr. 416/2010, procedurile de expropriere aplicabile au fost cele prevăzute de Legea nr. 198/2004 și de Normele metodologice aprobate prin HG nr. 113/2009, pentru acele imobile proprietate privată care se regăsesc pe culoarul de expropriere aferent proiectului. Conform art. 5 din Legea nr. 255/2010 expropriatorul are obligația de a aproba prin hotărâre de guvern și lista proprietarilor imobilelor care constituie coridorul de expropriere, așa cum rezultă din evidențele unităților administrativ - teritoriale. Indicatorii tehnico-economici ai obiectivului de investiții „Autostrada Nădlac - A. au fost aprobați prin HG nr. 1480/2009. Prin HG nr. 416/2010 s-a aprobat amplasamentul lucrării, declanșarea procedurilor de expropriere pentru imobilele situate pe amplasamentul lucrării "Autostrada Nădlac - A.", precum și suma globală estimată cu titlu de despăgubire în valoare de 63.000 mii lei, sumă rezultată din raportul de expertiză întocmit de către un expert autorizat ANEVAR, angajat de către expropriator, în conformitate cu vechiul cadru legislativ în materie de expropriere. Suma de 63.000 mii lei aprobată prin HG nr. 416/2010 a fost suplimentată cu suma de 17.500 mii lei prin HG nr. 1248/2010, în conformitate cu art. 4 alin. (4) din Legea nr. 198/2004, cu modificările și completările ulterioare, întrucât la data promovării hotărârii inițiale din cauza insuficienței bugetare a fost alocată de la bugetul de stat doar suma de 63.000 mii lei, suma globală necesară acestui proiect fiind de 80.500 mii lei. Invocă art. 11 alin. (7), (8) si (9) din Legea 255/2010. Conform raportului de evaluare pentru estimarea valorii de despăgubire conform Legii 255/2010 a terenurilor afectate de construcția autostrăzii pe U.A.T. Pecica, jud. A., întocmit in mai 2011, suprafața totală ce urmează a fi expropriată este de 865.211 mp, având o valoare de despăgubire totală de 684.356,29 lei. Raportul de evaluare a fost întocmit în concordanță cu reglementările Standardelor Internaționale de Evaluare de către domnul Ing. G. N., expert evaluator bunuri mobile și proprietăți imobiliare, având calitatea de membru ANEVAR, legitimație nr. 6253, și calitatea de Expert funciar membru AEF, legitimație nr. 018 si de către doamna Ec. G. N., expert proprietăți imobiliare, având calitatea de membru ANEVAR, legitimație nr. 1222. Valoarea de despăgubire a fost estimată conform prevederilor Legii 255/2010 și Legii 33/1994 și conform standardului internațional IVS 1, reprezentând o valoare specială a terenurilor compusă din valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. Prin urmare, această valoare specială este mai mare decât o valoare de piața care reprezintă: "suma estimată pentru care o proprietate poate fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte acționează în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri". În drept, invocă Legea nr. 255/2010, precum si pe toate celelalte prevederi invocate.
În drept invocă Legea nr. 255/2010, precum si pe toate celelalte prevederi invocate.
Prin sentința civilă nr. 772/21.02.2013,Tribunalul A. a admis în parte acțiunea civilă exercitată de reclamanta G. C. în contradictoriu cu pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale București, având ca obiect expropriere. A anulat parțial hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 105/157/10.10.2011 privind cuantumul despăgubirilor. A obligat pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 150 euro sau echivalentul în lei la data plății, cu titlu de despăgubiri pentru terenul expropriat, precum și la plata către reclamanți a sumei de 1500 lei, cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs atât reclamanta G. C., cât și pârâtul S. R., reprezentat de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Timișoara.
Prin decizia civilă nr. 897/19.06.2013, Curtea de Apel Timișoara a admis ambele recursuri împotriva sentinței civile nr. 772/21.02.2013 a Tribunalul A.. Curtea de apel a casat sentința civilă recurată și a trimis cauza pentru rejudecare aceleiași instanțe, Tribunalul A.. Nu au fost acordate cheltuieli de judecată. În considerentele deciziei de casare se reține că „este necesară administrarea unei probe noi, respectiv unui supliment la raportul de expertiză prin care să se stabilească despăgubirea în raport de prețul cu care se vând imobilele similare la data întocmirii raportului de expertiză și de prejudiciul cauzat proprietarului”.
În ședința publică din 17.09.2013, având în vedere considerentele deciziei de casare, tribunalul a dispus efectuarea unui supliment de expertiză, potrivit căruia valoarea pe 1 mp a terenului expropriat, este de 3,7 Euro/1 mp, precum și o . despăgubiri accesorii.
Reclamanta au cerut admiterea acțiunii conform acestuia supliment la raportul de expertiză.
Pârâtul nu a contestat ultimele concluzii ale experților.
Ministerul Public, prin P. de pe lângă Tribunalul A. a pus concluzii de admitere a acțiunii și acordarea de despăgubiri, conform art. 26 din Legea nr. 33/1994, cu luarea în considerare a tuturor probelor administrate în cauză, inclusiv a expertizei și a acesteia.
Din probele administrate în cauză, instanța, în rejudecare, reține următoarele:
Conform procesului verbal de stabilire a cuantumului despăgubirii nr. 105/157/07.10.2011 întocmit de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 255/2010 din cadrul Consiliului Local Pecica s-a stabilit în favoarea numitei C. V. o despăgubire de 1.237,77 lei pentru exproprierea terenului de 1.736 mp cu nr. cadastral_.
Prin hotărârea nr. 105/157/10.10.2011 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 255/2010 din cadrul Consiliului Local Pecica s-a dispus exproprierea suprafeței de 1.736 mp cu nr. cadastral_, înscris în titlul de proprietate nr._/ 08.11.1996, situat în loc. Pecica, acordându-se numitei C. V. o despăgubire de 1.237,77 lei.
Dreptul de proprietate a fost stabilit în baza titlului de proprietate de mai sus, certificatul de legatar nr. 80/07.04.2009 și sentința civilă nr. 649/24.01.2011 a Judecătoriei A. (dosar nr._ ).
Însă, certificatul de legatar nr. 80/07.04.2009 eliberat de notarul public C. M. B. atestă faptul că moștenitorii defunctului T. P. S. P., una și aceeași persoană cu T. P. cum figurează în cartea funciară (decedat la 02.02.2009, cu ultimul dom. în A., Calea Romanilor, .. 6, jud. A.) sunt reclamanta G. C. (fiică) și numita T. I. (soție). Unul dintre bunurile succesorale a fost terenul de 5 ha, reprezentând cota de ½ parte din terenul de 10 ha situat în extravilanul loc. Pecica, înscris în titlul de proprietate nr._/08.11.1996. Terenul de 10 ha era amplasat în parcelele nr. top. 840/33 (tarlaua 158, 2,48 ha), nr. top. 772/28 (tarlaua 142, 2,52 ha) și nr. top. 1539/3/33 (tarlaua 324, 5 ha).
Prin actul de ieșire din indiviziune autentificat prin încheierea nr. 1659/19.08.2011 a notarului public D. M. O., parcelele nr. top. 840/33 (tarlaua 158, 2,48 ha) și nr. top. 772/28 (tarlaua 142, 2,52 ha) au trecut în proprietatea exclusivă a reclamantei.
Prin sentința civilă nr. 649/24.01.2011 a Judecătoriei A. (dosar nr._ ) a fost admisă acțiunea civilă formulată și precizată de reclamanta G. C. în contradictoriu cu pârâtele Tamașdan I. și C. V., domiciliată în Pecica ., județul A., având ca obiect partaj judiciar. S-a dispus ieșirea din indiviziune cu pârâta Tamașdan I. în privința imobilului, apartament situat în A., Calea Romanilor nr. 34, .. A, ., înscris în C.F._ A., după cum urmează: a fost atribuită cota reclamantei de 1/2, pârâtei Tamașdan I., cu obligația acesteia de a-i plăti reclamantei o sultă, în cuantum de 15.750 euro. S-a dispus ieșirea din indiviziune cu pârâta C. V. în privința imobilului situat în Pecica nr. 36, județul A., identificat in CF nr. 8611, top.48 Pecica, compus din casă și teren, după cum urmează: a fost atribuită cota reclamantei de 1/8 pârâtei C. V., cu obligația acesteia de a-i plăti reclamantei o sultă, în cuantum de 7.637 euro. A fost admisă cererea reconvențională, formulată de pârâta C. V., și s-a constatat că pârâta-reclamantă reconvențional are un drept de proprietate exclusivă asupra unor construcții existente în perimetrul imobilului identificat in CF 8611 Pecica, respectiv magazia de cereale și două șoproane, construcții. Cu privire la terenurile agricole din litigiu, instanța a luat act de tranzacția părților, în sensul determinării cotelor stabilite prin certificatul de legatar nr. 80/2009 si 67/2009 ca fiind: - la titlul de proprietate nr._/1996 teren 1 ha si 900 mp: G. C. cota de 1/2 și Tamasdan I. cota de ½; la titlurile de proprietate cu nr._/1996 in suprafața de 10 ha si titlul cu nr._/1996 în suprafața de 7 ha si 8200 mp G. C. are cota de l/4,Tamasdan I. are cota de l/4 iar C. V. are cota de 2/4. În baza tranzacției, fiecărei părți i-au revenit în proprietate următoarele terenuri: G. C. – suprafața de 5 ha din titlul de proprietate nr._/1996; T. I. – suprafața de 5 ha din titlul de proprietate nr._/1996; C. V. – suprafața de 1 ha si 900 mp din titlul de proprietate nr._/1996 și suprafața de 7 ha si 8200 mp. din titlul de proprietate nr._/1996.
Conform raportului de expertiză judiciară, terenul de 1.736 mp a fost expropriat din . mp, adică cea care a revenit în proprietatea reclamantei în urma actelor juridice de mai sus.
La data emiterii hotărârii de despăgubire, art. 31 din Legea nr. 255/2010 avea următoarea formă: „Orice documentație tehnică sau de evaluare realizată ori aflată în curs de realizare anterior intrării în vigoare a prezentei legi se consideră valabilă”. Însă, acest text lege se coroborează cu art. 5 și art. 11 din Legea nr. 255/2010, ce prevăd stabilirea despăgubirii în baza unei expertize realizate în condițiile prezentei legii, operațiunea exproprierii fiind precedată în mod obligatoriu de hotărârea guvernului prin care se stabilesc, printre altele, și „sumele individuale aferente despăgubirilor estimate de către expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici și termenul în care acestea se virează într-un cont deschis pe numele expropriatorului la dispoziția proprietarilor de imobile”.
În concluzie, expropriatorul avea obligația de a utiliza, în vederea determinării despăgubirilor, doar expertiza realizată în condițiile actului normativ de expropriere în vigoare la momentul adoptării deciziei, acesta fiind Legea nr. 255/2010.
La data introducerii acțiunii, Legea nr. 255/2010 fusese modificată prin Legea nr. 205/2011 (publicată în M. Of. nr. 813/17.11.2011), art. 31 având următoarea formă: „Expropriatorul poate folosi orice documentație tehnică sau de evaluare realizată ori aflată în curs de realizare anterior intrării în vigoare a prezentei legi”, însă., potrivit art. 15 alin. 2 din Constituția României republicată, această formă a textului legal nu poate retroactiva, nefiind astfel incidentă la momentul realizării exproprierii.
În procedura exproprierii reglementată de Legea nr. 255/2010, decizia de expropriere (art. 9) se emite distinct de hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirilor (art. 20) și precedând-o pe cea de a doua menționată.
Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii are deschisă calea de atac împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirii, la instanța judecătorească competentă, în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de mai sus. Acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 (art. 22 alin. 1 și 3).
Art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 stabilește drept criteriu de bază al calculării cuantumului despăgubirilor, „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite”.
Nu se contestă de către reclamanți aplicabilitatea în speță a Legii nr. 255/2010, ci doar se invocă lucrări de evaluare a terenului anterioare intrării în vigoare a acestei legi.
În ședința publică din 17.09.2013, având în vedere considerentele deciziei de casare, tribunalul a dispus efectuarea unui supliment de expertiză, potrivit căruia valoarea pe 1 mp a terenului expropriat, este de 3,7 Euro/1 mp.
Terenul arabil de 1.736 mp a fost dezmembrat dintr-o parcelă de 24.800 mp: parcela nr. cad._ de 23.064 mp și cea cu nr. cad._ de 1.736 mp.
Experții C. D. L. și B. V. și B. M. au concluzionat privitor la o valoarea a terenului de 1.736 mp de 6.423 euro (echivalentul a 28.638 lei) raportat la 3,70 euro/mp. Au folosit contracte de vânzare – cumpărare diferite, evidențiind trei comparabile cu prețurile de 2,39 euro/mp, 4,10 euro/mp și 2,50 euro/mp.
Pentru stabilirea valorii de piața a terenului expropriat, experții au utilizat următoarele comparabile (primul criteriu de comparabilitate 1-a constituit localizarea - extravilanul localității Pecica, pentru eventualele diferențe se vor efectua corecții conform ghidurilor metodologice de evaluare):
- teren extravilan Pecica, categoria de folosința teren arabil, cu suprafața de 5.000 mp, vândut la data de 27.11.2012 prin contractul nr. 2.433 cu 4,1 euro/mp; este situata la cca. 3,8 km de intravilanul localității Pecica;
- teren extravilan Pecica, categoria de folosința teren arabil si pășune (50% pășune), cu suprafața de 12.200 mp, vândut la data de 12.08.2011 prin contractul nr. 1608 cu 2,5 euro/mp; este situat la cca. 3,9 km de intravilanul localității Pecica
- teren extravilan Pecica, categoria de folosința curți construcții, cu suprafața de 8.371 mp, vândut la data de 17.05.2012 prin contractul nr. 1650 cu 2,39 euro/mp; este situata la cca. 300 m de intravilanul localității Pecica.
În urma procesului de evaluare a rezultat, conform fisei anexate, valoarea de piață unitară pentru terenul evaluat de 3,7 euro/mp.
Experții au mai precizat că valoarea obținută este similară cu cele obținute prin metoda comparațiilor cu analiza statistică, metoda comparațiilor cu utilizarea de oferte vânzare terenuri respectiv metoda de randament (ultimele două utilizate în raportul de expertiza inițială).
O altă metodă utilizată de experți inițial a fost cea a capitalizării rentei funciare, ce nu poate fi luată în considerare de instanță în primul rând pentru că folosește criterii ce nu au fost avute în vedere de legiuitor la determinarea contravalorii terenului expropriat (art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994), iar, în al doilea rând, pentru că reclamantul nu a susținut că ar fi închiriat/ arendat terenul. De asemenea, acesta nu a făcut dovada culturilor practicate pe terenul expropriat așa cum i s-a cerut de către instanța de judecată. În plus, și calcul obținut prin această metodă este greșit deoarece rata de capitalizare de 6,5% a fost aplicată de experți la un venit mediu ponderat de 11.513 lei/ha. Or, acest venit a rezultat din cumularea următoarelor venitul nete ponderate: 1.620 lei/ha la grâu + 3.753 lei/ha la porumb + 159 lei/ha la rapiță + 4.752 lei/ha la pepeni + 499 lei/ha la floarea soarelui + 126 lei/ha la soia + 361 lei/ha la sfecla de zahăr + 243 lei/ha la lucernă.
Toate veniturile de mai sus reprezintă recolta medie pe câte un hectar de teren, așa încât pentru a obține venitul mediu ponderat pe un hectar cu luarea în calcul a tuturor culturilor de mai sus (în condițiile în care reclamantul nu a precizat cu ce a cultivat terenul în litigiu în ultimii 3 ani cum i s-a cerut) experții trebuia să împartă rezultatul de 11.513 lei la cel 8 culturi de mai sus și ar fi obținut un venit mediu ponderat de 1.439 lei/ha. Pentru a reține suma de 11.513 lei/ha ca venit mediu ponderat ar înseamnă ca aceeași persoană să folosească un singur ha de teren pentru a obține 1.620 lei venit mediu din cultivarea unui hectar cu grâu (adică 7.000 kg grâu/ha, cum au apreciat experții) + 3.753 lei venit mediu/ha din cultivarea cu porumb a unui hectar de teren (adică 10.000 kg porumb/ha) + 159 lei venit mediu din cultivarea cu rapiță a unui hectar de teren (3.500 kg rapiță/ha) + etc., ceea ce presupune culturi stratificate pe același teren, condiție imposibil de realizat din punct de vedere fizic. Altfel spus, pe un hectar de teren, fiecare proprietar putea să cultiva D. grâu pentru a obține 7.000 kg grâu/ha ceea ce a condus la un venit net ponderat de 1.620 lei/ha ORI doar porumb pentru a obține 10.000 kg porumb la un hectar pentru a obține un venit net ponderat de 3.753 lei/ha ORI doar rapiță pentru a obține 3.500 kg rapiță/ha pentru a realiza un venit net ponderat de 159 lei/ha SAUdoar pepeni pentru a obține o recoltă de 50.000 kg pepeni/ha cu un venit net ponderat de 4.752/ha etc.
În plus, în cadrul acestei a doua metode, experții nu au prezentat toate etapele calculului, ceea ce a făcut imposibilă verificarea lui de către instanță. Nu li s-a cerut însă experților să înlăture aceste neajuns, întrucât excluderea acestei metode a fost impusă de faptul că art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Din perspectiva acestui text legal ce stabilește că prețul de vânzare a imobilelor similare, în perioada concomitentă realizării raportului de expertiză este principalul criteriu obiectiv în determinarea valorii imobilului expropriat, tribunalul constată că prima metodă – cea a comparațiilor de piață este metoda legală (cu condiția utilizării prețurilor de vânzare, iar nu a ofertelor), iar nu și cea de a doua – a capitalizării rentei funciare. În plus, instanța constată că, folosind ce a de a doua metodă, experții au depășit și limitele învestirii lor, căci în ședința publică din 30.04.2012, tribunalul a stabilit ca prim obiectiv al lucrării „stabilirea despăgubirilor având în vedere valoarea de circulație a terenurilor cu aceeași categorie de folosință cu cel al reclamantului (prin raportare la prețurile de vânzare a terenurilor din zonă, iar nu la oferte de pe internet)”.
Sintagma utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 republicată, și anume ,,prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele” are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare, și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mică publicitate din zonele locale privind imobilele de același fel, în aceeași unitate administrativ-teritorială. În aceste condiții concluziile comisiei de experți trebuiau să aibă la bază prețurile de tranzacționare a terenurilor de același fel și din aceeași unitate administrativ-teritorială la momentul efectuării lucrării.
În aceste condiții, tribunalul apreciază că valoarea de piață este de 3,7 euro/mp. Așadar, valoarea terenului este 1.736 mp x 3,7 euro/mp = 6.423 euro x 4,4587 lei/euro (cursul valutar utilizat de experți) = 28.638 lei.
A doua parte a raportului de expertiză judiciar întocmit de d-nii experți cuprind determinarea valorii daunelor pentru teren cu luarea în considerare a următoarelor prejudicii cauzate de expropriere, după cum urmează:
a) dauna constând în cheltuielile pentru redobândirea aceleași suprafețe de teren denumită de experți „dauna pentru redobândire” (2.167 lei), ce implică taxe notariale (estimate la 1% din prețul de vânzare), comisioane pentru agenții imobiliare (estimate la 2% din același preț), cheltuieli cu deplasări, taxă de publicitate imobiliară (estimate la 2%). O astfel de daună este înlăturată de instanță pentru că nu reprezintă un prejudiciu cert. Pentru a fi considerat cert un prejudiciu viitor, acesta trebuie să fie sigur că se va produce în viitor. Or, reclamanții nu și-a manifestat intenția de a înlocui terenul expropriat cu un altul, nu au susținut că au nevoie de un alt teren în echivalent, că ocupația lor principală o reprezintă cultivarea terenului agricol.
b) dauna rezultată din cheltuielile suplimentare de transport determinată, în cazul de față, la valoarea de 153 euro echivalent al sumei de 681 lei, la care s-a ajuns prin determinarea costului deplasării pentru 6 curse la valoarea de 44,28 lei (8 km x 6 curse x 15 litri consum carburant/km x 6,15 lei preț unitar mediu carburant). Această sumă de 44,28 lei a fost supusă împărțirii cu 0,065 (065 (în care 0,065 reprezintă rata de capitalizare de 6,5% stabilită de experți ca medie în cadrul metodei de capitalizare a rentei funciare, rată aplicată în cazul de față la 1 ha, adică 1 ha x 6,5% = 0,065 ha obținând rezultatul de 681 lei (153 euro). Concluzia experților că dauna constă în 681 lei nu este logică, căci operația matematică a împărțirii 44,28 lei: 0,065 oferă ca rezultat doar de câte ori se regăsește cifra 0,065 în suma de 44,28 lei, adică de 681 ori. Nu poți împărți o valoare (44.28 lei, în cazul de față, cu titlu de daună) pentru a obține o valoarea mai mare, tot cu titlu de daună. Poți obține o daună mai mare decât elementele operației matematice doar dacă aduni sau înmulțești cele două elemente ale operației matematice. Invers, prin scădere se obține întotdeauna o sumă mai mică decât elementele supuse operației scăderii, iar prin împărțire se obține un raport. În matematică, în cadrul operației împărțirii numărul pe care îl împărțim se numește DE ÎMPĂRȚIT (D), numărul la care se împarte se numește ÎMPĂRȚITOR (Î), iar rezultatul împărțirii se numește CÂT (C). Astfel, D: Î = C rezultat ce se poate obține și prin: Î = D: C, respectiv, prin, D = Î × C. Așadar, rezultatul împărțirii arată de câte ori este mai mare suma de împărțit față de împărțitor. De exemplu: 6: 3 = 2. Astfel, suma 6 (de împărțit) este de două ori mai mare decât suma 3 (împărțitorul). În consecință, revenind la calculul experților, împărțirea sumei de 44,28 lei la 0,065 nu conduce la o valoare de 681 lei, cu titlu de daună, ci arată doar de câte ori este mai mare suma de 44,28 lei față de împărțitorul 0,065, respectiv de câte ori se regăsește împărțitorul de 0,065 în suma de 44,28 lei. În consecință, din calculul experților, tribunalul va reține cu titlu de daună pentru lipsa subvenției doar suma de 44,28 lei (6,05 euro) ca fiind subvenția de care au fost lipsiți reclamanții în anul 2012 pentru terenul de 462 mp. În concluzie, suma de 681 lei (153 euro) nu reprezintă dauna realizată prin cheltuielile de transport. Astfel, valoarea de 681 reprezintă nu un preț al deplasărilor, ci doar raportul de câte ori se repetă valoarea de 0,065 în suma de 44,28 lei, căci 0,065 x 680 = 44,28 lei (aproximativ). Tribunalul consideră că acest prejudiciu este incert, așa încât nu poate fi avut în vedere la determinarea pagubei suferite efectiv de către reclamant având în vedere, pe de o parte, faptul acel ultim calcul ilogic ce a condus la un prejudiciu de 681 lei, fără ca experții să îl explice, dar și pentru că dauna realizată prin cheltuielile suplimentare de transport constituie un prejudiciu viitor, ce se determină în funcție de deplasări anuale la ., instanța ține cont și de împrejurarea că nu poate fi determinat la momentul de față aspectul dacă reclamanții ar fi menținut terenul de 24.800 mp în patrimoniul lor toată viața, precum și faptul că experții nu au lămurit de câte deplasări este necesar pentru a obține o recoltă (cel puțin aproximativ).
În concluzie, valoarea totală a despăgubirii este de 6.423 euro (echivalentul a 28.638 lei).
Pentru aceste considerente, având în vedere și că prejudiciile determinate în urma analizării întregului material probatoriu au fost evaluate în baza acelorași criterii legale reflectate de legislația națională cu începere de la 1994, astfel cum nu se poate reține discriminarea invocată de reclamantă, ținând cont și de faptul că nu au fost contestate concluziile suplimentului de expertiză de către pârât, instanța va admite în parte acțiunea precizată a reclamantei, respectiv va anula în parte hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 105/157/10.10.2011, va obliga pârâtul să plătească reclamanților suma de 6.423 euro sau echivalentul în lei conform cursului BNR la data plății, cu titlu de despăgubiri și dobânda legală raportat la diferența dintre 6.423 euro (determinată la cursul BNR din data plății) și suma de 1.237,77 lei stabilită prin hotărârea nr. 105/157/10.10.2011 cu începere de la 09.01.2012 până la plata efectivă a debitului, în baza art. 1 din OG nr. 13/2011 și art. 21 din Legea nr. 255/2010 modificată.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată, reclamantul a achitat 1.500 lei onorariul d-lui expert C. D. L.. Nu a făcut dovada cuantumului onorariului d-lui expert B. V. și a d-nei avocat L. Stanoiov. D-l expert B. M. a recunoscut plata de către pârât a onorariului de 500 lei.
Văzând că pârâții au căzut în pretențiuni, tribunalul în baza art. 274 și art. 277 din Codul de procedură civilă, va obliga pârâtul să achite, în solidar, reclamanților suma de 1.500 lei cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite în parte acțiunea civilă precizată formulată de reclamanta G. C., dom. ales în A., ., . (la avocat Stanoiov L.) în contradictoriu cu pârâtul S. R., prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale SA din România, cu sediul în București, .. 38, sector 1, prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Timișoara, cu sediul în Timișoara, .. 18, jud. T..
Anulează în parte hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 105/157/10.10.2011 emisă de Comisia pentru aplicarea legii nr. 255/2010, Consiliul Local Pecica.
Obligă pârâtul să plătească reclamantei suma de 6.423 euro sau echivalentul în lei conform cursului BNR la data plății, cu titlu de despăgubiri și dobânda legală raportat la diferența dintre 6.423 euro (determinată la cursul BNR din data plății) și suma de 1.237,77 lei stabilită prin hotărârea nr. 105/157/10.10.2011 cu începere de la 09.01.2012 până la plata efectivă a debitului.
Obligă pârâtul să achite reclamantei suma de 1.500 lei cheltuieli de judecată.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 12 noiembrie 2013.
Președinte Grefier
M. A. V. L.
Red.M.A./Tred. V.L./M.A.
Ex.5/14.11.2013
3 .
Se . – A., ., . (la Av. Stanoiov L.)
pârâtului S. R., prin CNADR SA, prin DRDP Timișoara – Timișoara, .. 18, jud. T.
3. P. de pe lângă Tribunalul A.
| ← Actiune in raspundere delictuala. Încheierea nr. 1241/2013.... | Reziliere contract. Decizia nr. 739/2013. Tribunalul ARAD → |
|---|
