Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Decizia nr. 70/2014. Tribunalul ARAD
| Comentarii |
|
Decizia nr. 70/2014 pronunțată de Tribunalul ARAD la data de 20-01-2014 în dosarul nr. 9019/55/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL A. Operator 3207/2504
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ nr.70/A
Ședința publică din data de 20 ianuarie 2014
Președinte A. C.
Judecător R. M.
Grefier I. I.
S-a luat în examinare apelul declarat de apelanta . contradictoriu cu intimata . & Resort SRL reprezentată prin administrator Fides Advisor I.P.U.R.L., împotriva Sentinței civile nr.6134 din 08.10.2013 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._, având ca obiect plângere împotriva încheierii de CF.
La apelul nominal nu se prezintă nimeni.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelul este timbrat cu 4 lei taxă judiciară de timbru și timbru judiciar în valoare de 0,15 lei.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, constatându-se că la data de 17.01.2014 intimata a depus la dosar o cerere prin care a solicitat judecarea cauzei și în lipsa reprezentantului, la care a anexat dovada cheltuielilor de judecată.
La data de 20.01.2014 apelanta a depus la dosar o cerere prin care a solicitat judecarea cauzei și în lipsa reprezentantului societății.
Nefiind formulate cereri și văzând că părțile au solicitat judecarea cauzei și în lipsă, instanța reține cauza spre soluționare.
TRIBUNALUL
Constată că prin sentința civilă nr.6134 din 08.10.2013 pronunțată în dosarul nr._ Judecătoria A. a admis plângerea formulată de petenta S.C. B. G. VILLAS & RESORT S.R.L. în contradictoriu cu intimata . împotriva încheierii de CF nr._/24.05.2013, a anulat încheierea de CF nr._ din 24.05.2013 emisă de O.C.P.I. A., cu consecința radierii notării dreptului de ipotecă legală asupra imobilelor înscrise în CF_ Fântânele.
A obligat intimata să plătească petentei suma de 132,30 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut că prin încheierea CF nr._/18.03.2013 a OCPI A., s-a admis cererea intimatei și s-a dispus înscrierea provizorie a dreptului de ipotecă legală, în valoare de 61.461.513 lei+TVA, asupra imobilului petentei înscris în CF_ Fântânele. Înscrierea s-a făcut în baza contractului de achiziție nr. 949/11.04.2011 încheiat între petenta-achizitor și intimata-antreprenor, precum și în baza sentinței nr. 823/29.03.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar nr._, așa cum a fost modificată prin sentința nr. 1269/29.05.2012, prin care petenta a fost somată să plătească intimatei suma de 15.977.723,64 lei cu titlu de debit și penalități de întârziere.
Împotriva acestei încheieri a formulat cerere de reexaminare petenta, cerere care a fost însă respinsă prin încheierea nr._/24.05.2013 motivat de faptul că, potrivit art. 2380 Cod civil, ipoteca asupra unor construcții viitoare nu poate fi întabulată, ci numai înscrisă în mod provizoriu, iar conform art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996, antreprenorii pot cere, în temeiul înscrisului doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care face obiectul lucrărilor ce s-a obligat să facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări.
Această încheiere a fost atacată de petentă prin prezenta plângere, prin care a invocat faptul că intimata nu beneficiază de ipoteca legală prevăzută de art. 236 pct. 6 NCC întrucât contractul în baza căruia s-a solicitat înscrierea în cartea funciară este supus prevederilor vechiului cod civil și de asemenea, că antreprenorul nu are o ipotecă asupra terenului ci asupra edificiului construit. S-a mai invocat faptul că nu putea fi întabulată ipoteca întrucât potrivit art. 2386 pct. 6 NCC, sumele pentru care se înscrie ipoteca trebuie să fie efectiv datorate și totodată acestea nu pot depăși sporul de valoare realizat prin lucrările efectuate de antreprenor, or în speță, debitul datorat de petentă este de 15.977.733,64 lei și nu 61.461.513 lei astfel cum a fost înscris în cartea funciară.
Cu privire la susținerile petentei, instanța a reținut că potrivit art. 78 din Legea 71/2011, privilegiile speciale imobiliare născute înainte de . noului Cod civil se convertesc de drept în ipoteci legale, fiind supuse dispozițiilor noului cod.
Ca atare, creditorilor care beneficiau de un privilegiu special imobiliar sub imperiul vechiului cod (în speță de privilegiul antreprenorului prevăzut de art. 1737 pct. 4 din vechiul cod), le este recunoscut acest drept real de garanție și sub imperiul noului cod (ipoteca legală prevăzută de art. 2386 pct. 6 din noul cod), astfel că intimata, deși la data încheierii contractului de antrepriză nu avea decât un privilegiu imobiliar, acesta, prin efectul legii, s-a convertit într-o ipotecă legală.
Prin urmare, această susținere a petentei este neîntemeiată, intimata deținând un drept de ipotecă legală.
Acest drept de ipotecă legală poartă, însă, astfel cum a arătat și petenta, asupra construcției, conform art. 2386 pct. 6 și nu asupra terenului. Or, construcția nu exista la data înscrierii provizorii, astfel că devin aplicabile dispozițiile art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006, potrivit cărora dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscriecu condiția ca în prealabil să fi fost notată existența autorizației de construire.
În cauză însă nu a fost notată vreo autorizație de construire anterior înscrierii dreptului real de garanție, astfel că înscrierea provizorie a dreptului de ipotecă al intimatei s-a făcut cu încălcarea art. 99 alin. 2 din Ordinul nr. 633/2006, iar încheierea de respingere a cererii de reexaminare apare ca fiind nelegală.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel . admiterea apelului și schimbarea în tot a sentinței atacate cu consecința respingerii, în totalitate, a plângerii intimatei.
În motivarea apelului arată că hotărârea primei instanțe a fost dată cu aplicarea greșită a legii și este rezultatul unei interpretări eronate a raporturilor dintre părțile din litigiu.
Ipoteca reglementată prin art.99, alin.2 din Ordinul ANCPI nr.633/2006 are ca obiect un bun viitor care nu există la momentul notării ipotecii în cartea funciară iar cazul de ipotecă prevăzut de art.36, alin.5 din Legea nr.7/1996 se referă de asemenea la bunuri viitoare, ipoteca intabulându-se, în acest caz, în condițiile legii privind creditul ipotecar pentru investițiile imobiliare, or aceste ipotecii asupra unor bunuri viitoare nu au nici o legătură cu dreptul de ipotecă a cărei înscriere a solicitat-o, care se bazează pe o cu totul altă stare de fapt și care are ca temei legal art.36, alin. 16 din Legea nr.7/1996 respectiv art. 2386 alin.6 din Codul Civil.
Atât alin. 16 al art.36 din Legea nr.7/1996 cât și art.2386, alin.6 din Codul Civil, reglementează înscrierea ipotecii legale „asupra imobilului”, ceea ce presupune deja existența unui imobil chiar dacă acesta nu este încă notat în cartea funciară.
Cererea societății de înscriere a ipotecii s-a făcut asupra unui imobil, în condițiile existenței deja a acelui imobil (chiar dacă nu a fost notat în cartea funciară).
Conform contractului încheiat cu reclamanta intimată, societatea urma să efectueze o . lucrări care constau, în principal, în realizarea unui teren de golf cu tot ceea ce presupune o asemenea investiție, terenul propriu-zis, parcări, alei de acces, terenuri de tenis, piscină, magazii, etc.
Hotărârea pronunțată în cadrul procedurii Ordonanței de plată formulată în baza O.U.G. nr. 119/2007 din dosarul nr._, a constatat în mod irevocabil că datoria intimatei față de .-a născut ca urmare a neachitării unor sume de bani reprezentând contravaloarea lucrărilor de construcții pe care le-a efectuat în baza contractului de antrepriză.
Ipotecile prevăzute de art.2386 Cod Civil fiind ipoteci legale, existența sau constituirea lor este independentă de voința sau acordul părților ele fiind reglementate tocmai pentru a conferi o protecție juridică in rem în favoarea creditorului care introduce prin diverse mijloace și forme juridice o valoare în patrimoniul debitorului său.
Astfel, din momentul sporirii patrimoniului uneia dintre părți cu o anumită valoare, ipoteca legală se activează automat, conferind protecție imediată creditorului, notarea acestor ipoteci în cartea funciară având doar rolul de a fi opozabil terților.
Ipoteca legală a arhitecților și a antreprenorilor reglementată de art.2386 alin.6 Cod Civil are ca premisă aceeași idee a îmbogățirii patrimoniului debitorului cu valoarea lucrărilor realizate.
Dreptul de a înscrie ipoteca legală în acest caz, rămâne o facultate acordată de legiuitor arhitectului sau constructorului, acesta putând decide dacă și când va fi oportună înscrierea ipotecii sale în funcție de momentul la care consideră că beneficiarul este în pericol de insolvabilitate. Cererea societății de înscriere a ipotecii legale, în baza contractului de antrepriză încheiat cu intimata, a fost formulată în momentul în care a devenit evident faptul că intimata se află în imposibilitate de plată fată de societate existând, așa cum a arătat mai sus, și o hotărâre judecătorească prin care aceasta a fost obligată să-i achite contravaloarea lucrărilor pe care le-a efectuat.
În drept invocă art.466, art.470, art.477, art.480 Cod Procedură Civilă, art.2386 Cod Civil și art.36, alin.16 din Legea nr.7/1996.
Examinând sentința atacată, conform prevederilor art. 476, art. 477 Cod procedură civilă, tribunalul va constata că apelul promovat în cauză este nefondat, sentința apelată fiind pronunțată cu interpretarea corectă a raporturilor juridice ale părților și a dispozițiilor legale incidente.
În speță, nu este pusă în discuție valabilitatea garanției imobiliare, ci doar condițiile legale ale înscrierii provizorii. Art. 29 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 reglementează condițiile pe care trebuie să le îndeplinească un înscris pentru a fi apt de întabulare sau înscriere provizorie, printre acestea numărându-se și cerința ca înscrisul să fie „încheiat cu respectarea condițiilor de formă prevăzute de lege” (lit. a), la care se adaugă „îndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se află în competența registratorului” (lit. g).
În aplicarea principiului tempus regit actum, privilegiile speciale imobiliare constituie anterior intrării în vigoare a noului Cod civil sunt supuse, în ceea ce privește condițiile de valabilitate, dispozițiilor legale existente la data constituirii lor, conform art. 155 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, însă formalitățile de publicitate pentru opozabilitate față de terți a privilegiilor sunt supuse dispozițiilor legii în vigoare la data efectuării acestor înscrieri, potrivit art. 155 alin. 2 din același act normativ. Art. 104 alin. 2 cuprinde o normă similară ce are în vedere formalitățile de publicitate pentru opozabilitate față de terți a drepturilor reale de garanție, acestea fiind supuse tot dispozițiilor legii în vigoare la data efectuării formalităților de mai sus.
La momentul soluționării cererii apelantei de înscriere provizorie, una dintre condițiile de înscriere a dreptului de ipotecă asupra construcțiilor viitoare era cea a notării, în prealabil, a autorizației de construire, conform art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/3006 („Dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscrie în condițiile legii, cu condiția ca în prealabil să fi fost notată existența autorizației de construire”).
În ceea ce privește obiectul material al privilegiului/ipotecii imobiliare, atât art. 1737 pct. 4 din Codul civil de la 1864, cât și art. 2386 pct. 6 NCC au în vedere imobilul supus lucrării de construire, reconstruire, reparare.
În considerarea dreptului de ipotecă legală reglementat de art. 2386 pct. 6 NCPC, Legea nr. 7/1996 a fost modificată de așa manieră încât actul normativ republicat prevede la art. 36 alin. 16 dreptul arhitecților și antreprenorilor de a „cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat să le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări”.
În speță, imobilul, ce constituie obiectul lucrărilor, este descris în art. 1M coroborat cu lit. A din Premisele contractului de achiziție publică din 11.04.2011, adică terenul „de golf cu 18 găuri împreună cu un Club House, piscină, alee de intrare, cabina oficiu portar, terenuri de tenis și magazii de depozitare, un centru sportiv cu parcări și alei de acces, precum și o zonă de legătură între cele două zone sportive prevăzută cu spații verzi […] în conformitate cu Autorizația de Construire nr. 12 din 14.07.2010 eliberată de Primăria Comunei Fântânele”. Toate acestea sunt imobile în sensul art. 462 și art. 469 din vechiul Cod civil, aspect necontestat de apelantă.
Construcțiile a căror executare a fost asumată de apelantă nu sunt înscrise în cartea funciară și contrar susținerilor acesteia, au, din punct de vedere juridic, caracterul unei construcții viitoare, astfel cum a reținut, de altfel și Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară – Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară A. (în motivarea încheierii de respingere), acesta având în vedere art. 2380 NCC coroborat cu art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996.
Astfel cum corect a reținut prima instanță, dreptul de ipotecă legală al apelantei are ca obiect material o construcție viitoare, așa încât înscrierea provizorie a acestuia este condiționată, de notarea în prealabil, conform art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/3006, a autorizației de construire.
Cu privire la argumentele apelantei referitoare la scopul ipotecii legale al antreprenorului, tribunalul constată că prima instanță nu a negat dreptul de ipotecă legală al apelantei, ci doar a constatat că înscrierea provizorie a acestuia nu respectă condițiile prescrise de lege în acest scop.
Pentru aceste considerente, tribunalul, în baza art. 480 alin. 1 din noul Cod de procedură civilă, va respinge apelul.
În temeiul art. 453 alin. 1 NCPC, va obliga apelanta, căzută în pretenții prin respingerea apelului, să plătească intimatei suma de 124 lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocațial.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul formulat de apelanta T. SA, cu sediul în A., .. 28, județul A. înmatriculată la ORC de pe lângă Tribunalul A. sub nr. J._, având CUI_ în contradictoriu cu intimata . & Resort SRL cu sediul în A., B.dul D., nr. 2, . la ORC de pe lângă Tribunalul A. sub nr. J.02/1720, CUI nr._ reprezentată prin administrator Fides Advisor I.P.U.R.L., cu sediul în A., .. 6,., având cod fiscal_ cu sediul procesual ales în Timișoara, . la S.C.A. V. & Asociații, împotriva sentinței civile nr. 6134 din 08.10.2013 pronunțată de Judecătoria A..
Obligă apelanta la plata către intimată a sumei de 124 lei cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 20 ianuarie 2014.
Președinte Judecător
A. C. R. M.
Grefier
I. I.
Red. RM/Thred. FM
Data: 14.02.2014
Ex.4/..2014
Se comunică părților:
apelanta . sediul în A., .. 28, județul A.
intimata . & Resort SRL, aflată în insolvență, prin administrator judiciar Fides Advisor I.P.U.R.L. RFO II-0665 - cu sediul procesual ales în Timișoara, ., județul T., la S.C.A. V. & Asociații
Judecător fond: A. N.
| ← Obligaţie de a face. Hotărâre din 22-01-2014, Tribunalul ARAD | Fond funciar. Decizia nr. 388/2014. Tribunalul ARAD → |
|---|
