Evacuare. Decizia nr. 817/2015. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 817/2015 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 19-06-2015 în dosarul nr. 817/2015
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._ DECIZIA CIVILĂ NR. 817/A
Ședința publică din data de 19 iunie 2015
Completul de judecată A9 constituit din:
PREȘEDINTE – C. D.-P. - judecător
Judecător – C. R.
Grefier - V. P.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea în cauza civilă de față care s-a dezbătut in ședința publică din data de 16 iunie 2015, când părțile prezente au pus concluzii potrivit celor consemnate in încheierea de ședința din acea zi, încheiere care face parte integrantă din prezenta sentință si când, având în vedere lipsa de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru data de 19 iunie 2015.
La apelul nominal făcut in ședința publică la pronunțare se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
In urma deliberării instanța a pronunțat hotărârea de mai jos:
T R I B U NA L U L,
Deliberând asupra apelului de față, constată următoarele:
P. sentința civilă nr._/17.10.2014 pronunțată de Judecătoria B. în dos. nr._, s-a respins cererea formulată de reclamanta B. A., prin curator V. V. N., prin avocat B. B. împotriva pârâtului R. V., ca inadmisibilă.
S-a respins cererea av. I. Lorenzia de acordare a onorariului avocațial.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut următoarele:
Între reclamanta B. A., prin curator și pârâtul R. V.-chiriaș a fost încheiat la data de 28.01.2014 un contract de închiriere având ca obiect imobilul din ., ., . înregistrat la A.F.P. C.. Nu s-a indicat în contract orașul în care se află imobilul. (fila 7).
Potrivit art. 1033 Cod proc. civ., dispozițiile se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foștii locatari sau alte persoane.
Conform art. 1037 Cod procedură civilă, atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum și din orice altă cauză și locatorul dorește să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze și să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.
În cauză însă nu s-a realizat notificarea prin executor judecătoresc, ci prin scrisoare recomandată expediată de curatorul locatoarei, și nu de locatoare prin curator - calitate în care s-a încheiat contractul. Este de observat și împrejurarea că scrisoarea recomandată nu a fost expediată la adresa din contract, fiind diferit numărul de . menționat . scrisoare este menționat . și fila 7).
Contractul părților este încheiat pe durată determinată cu începere din 01.02.2014 timp de 12 luni, cu posibilitatea prelungirii duratei, așa cum reiese din înscrisul depus la fila 7.
Art. 1037 mai arată că atunci când locațiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel. În fine, se mai prevede că locatarul poate renunța la notificarea prevăzută în prezentul articol prin act scris cuprinzând recunoașterea dreptului locatorului de a recurge imediat la procedura prevăzută la cap. II din prezentul titlu, dacă locațiunea încetează din orice motive, iar dreptul locatarului este socotit stins.
În speță, este de observat că susținerea reclamantei conform căreia se poate înțelege că pârâtul a renunțat la dreptul său de a fi notificat, nu poate fi primită, din moment ce legea prevede expres ca renunțarea să se facă în scris.
Conform art. 1038 Cod procedură civilă, atunci când proprietarul unui imobil dorește să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării.
Instanța a reținut dispozițiile art. 193 Cod procedură civilă, în sensul că demersul judiciar se poate face numai după îndeplinirea unei proceduri prealabile, dacă legea prevede în mod expres aceasta, iar dovada îndeplinirii procedurii prealabile se va anexa la cererea de chemare în judecată.
În speță, nu s-a realizat procedura prealabilă prin executor, scrisoarea recomandată nerecepționată de altfel, neputând fi asimilată procedurii prevăzute de art. 1038 Cod procedură civilă.
Reclamanta s-a adresat instanței cu o cerere de evacuare și de obligare a locatarului la plata chiriei, alegând procedura specială prevăzută de art.1033 Cod procedură civilă, și nu calea dreptului comun, dar a omis să realizeze notificarea prevăzută de art.1038 Cod procedură civilă.
În ce privește solicitarea prezentată în ședința publică din 05.09.2014 de avocat I. Lorenzia, urmează a o respinge, nefiind întocmite de către aceasta acte procesuale pentru pârât.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta B. A., prin curator Văcenu V. N., solicitând admiterea prezentului apel ca fiind legal si fondat și, pe cale de consecință, schimbarea în tot a sentinței apelate, în sensul admiterii cererii de chemare in judecată inițială și dispunerii evacuării pârâtului din imobilul ocupat de către acesta, situat in Brasov, ., . obligarea sa plata sumei de 4.622,71 lei reprezentând chirie neachitată, precum și obligarea pârâtului la suportarea cheltuielilor de judecată aferente tuturor fazelor procesuale.
În dezvoltarea motivelor de apel, reclamanta arată că, datorită neachitării chiriei și a cheltuielilor de întreținere de către pârât, între părți a operat rezilierea de drept a contractului de închiriere (conform art. 3 din contract), astfel că i-a adresat acestuia o notificare în condițiile stabilite prin convenția părților, punându-i în vedere să elibereze locuința, astfel că sunt îndeplinite condițiile pentru aplicarea prevederilor legale privind evacuarea și obligarea sa la plata sumelor de bani restante.
Apelanta apreciază că hotărârea primei instanțe este nelegală și netemeinică.
Astfel cum rezultă din redactarea art. 3 din contractul de închiriere existent între părți, nerespectarea de către chiriaș a obligațiilor sale de plată a chiriei și a cheltuielilor de întreținere este sancționată cu un pact comisoriu expres, intervenind rezilierea de drept a acestuia și obligarea locatarului să părăsească locuința, cu singura condiție prealabilă a expedierii unei notificări în acest sens și fără nicio altă formalitate.
D. consecință, apelanta prin curator i-a adresat pârâtului o somație, prin care i-a pus în vedere să evacueze imobilul inchiriat, aceasta fiind expediată prin poștă în data de 03.04.2014, la adresa unde intimatul-pârât locuiește efectiv, acesta înțelegând să nu își ridice corespondența adresată, neputându-se însă reține că apelanta nu și-a îndeplinit obligația de notificare sau că ar avea vreo culpă sub acest aspect.
Având în vedere clauzele inserate în cuprinsul contractul de închiriere și concluziile care rezultă din interpretarea acestora, în cauza de față notificarea locatarului prin executor judecătoresc, conform art. 1037 Cod de Procedura Civila, nu era obligatorie, iar raționamentul primei instanțe este unul eronat.
Astfel cum prevede art. 3 din contractul de închiriere redat mai sus, rezultă în mod clar că intimatul-pârât a renunțat la notificarea prevăzută în art. 1037 Cod de Procedură Civilă, părțile stabilind în mod expres că nerespectarea unor obligații din partea locatarului printre care și plata chiriei) atrage evacuarea sa, doar ca urmare a unei somații scrise în acest sens, fără nicio altă formalitate.
În aceste condiții, apreciază apelanta, ne aflăm în prezența unui act scris prin care a fost recunoscută în mod expres posibilitatea locatorului de a trece direct la evacuarea chiriașului, după încetarea contractului.
Obligația nerespectată de pârât fiind sancționată cu un pact comisoriu expres, contractul de închiriere a încetat de drept din momentul în care pârâtul nu a achitat chiria.
În aceste conditii, notificarea expediată pârâtului se încadrează în prevederile art. 1038 de Cod Proc. Civ., fiind, deci, îndeplinită cerința prealabilă pentru formularea cererii de evacuare.
Apelanta a arătat în continuare că, instanța de fond în mod nelegal a calificat cererea ca fiind inadmisibilă, raportat la dispozițiile art. 193 Cod Proc. Civ. și pretinsa neîndeplinire a obligației de notificare. Astfel, conform alin. (2) al art. 193 Cod Proc. Civ., inadmisibilitatea reglementată de alin. (1) al acestui text de lege este de ordine privată si nu poate fi invocată decât de pârât, prin întâmpinare, și în niciun caz de către instanță, din oficiu și fără a fi pusă în discuția părților (încălcând astfel și principiul contradictorialității și dreptul părții la un proces echitabil garantat de Constituție și de Convenția Europeană a Drepturilor Omului).
Mai mult, instanța de fond în mod eronat a reținut expedierea somație la adresa greșită (blocul 7 în loc de blocul 22), deoarece eroarea era cuprinsă în contractul de închiriere, în timp ce mențiunea corectă a fost făcuta în notificare.
P. urmare, fiind vorba despre un contract de închiriere reziliat care, la data formulării cererii de chemare în judecată, nu mai conferea intimatului-pârât niciun drept de folosință asupra imobilului și fiind realizate formalitățile cerute de lege pentru evacuarea acestuia, sunt îndeplinite toate condițiile pentru aplicarea procedurii speciale prevăzute de art. 1033 si urm. Cod Proc. Civilă.
P. precizarea cererii de chemare în judecată depusă la fila nr. 30 a dosarului, apelanta reclamantă și-a majorat cuantumul pretențiilor, solicitând obligarea pârâtului la plata sumei de 9.242,71 lei, față de 4,622,71 lei, diferența suplimentară de 4.620 lei fiind constituită pe perioada scursă dintre momentul formulării cererii de chemare în judecată și până în prezent, reprezentând contravaloarea chiriei datorate de pârât pentru lunile octombrie – aprilie, în cuantum de 150 euro lunar, echivalentul în lei.
Intimatul pârât nu a depus întâmpinare.
Apelul este legal timbrat.
În apel s-au depus înscrisuri.
Examinând sentința civilă în raport cu motivele de apel și cu probele administrate în cauză, instanța reține următoarele:
Este adevărat că, inadmisibilitatea cererii de evacuare rezultând din nerespectarea dispozițiilor art. 1037 și 1038 Cod proc. civ., privind comunicarea notificării poate fi invocată numai de pârât, în condițiile art. 193 alin. 2 Cod proc. civ., sau până la primul termen la care părțile au fost legal citate (art. 193 alin. 2 coroborat cu art. 247 alin. 2 Cod proc. civ.).
De asemenea, instanța de apel apreciază că, prin cele stipulate de părți la art. 3 din contract, pârâtul a renunțat la notificarea prevăzută în art. 1037 alin. 1 Cod proc. civ., în condițiile art. 1037 alin. 4 Cod proc. civ.
Cu toate acestea, cererea de evacuare a pârâtului formulată în temeiul art. 1033 și urm. Cod proc. civ. nu este admisibilă, pornind tocmai de la prevederea contractuală invocată de apelanta reclamantă, și anume art. 3 din contractul de închiriere, potrivit căruia „Nerespectarea punctelor 2.1 – 2.18 (cu excepția 2.11 pentru care evacuarea este imediată) din prezentul contract, atrage evacuarea din locuință a chiriașului, în urma unei somații scrise și în termen de maximum 7 zile calendaristice de la înmânarea somației. Orice îngăduință din partea proprietarului nu trebuie interpretată ca o renunțare la pactul comisoriu expres stipulat.”
Având în vedere terminologia utilizată de părți în contract, somația de care se prevalează apelanta, și-ar fi produs efectele declanșării pactului comisoriu, cu consecința rezilierii de drept a contractului de închiriere, numai în ipoteza în care somația ar fi fost înmânată pârâtului iar nu comunicată pârâtului prin scrisoare recomandată, după cum s-a procedat în speță, pârâtul neajungând în posesia acesteia ca urmare a faptului că a expirat termenul de păstrare a corespondenței (f. 10 – 12).
Având în vedere consecințele grave pentru pârât a intervenirii pactului comisoriu expres, părțile au înțeles să fie mai riguroase atunci când au prevăzut condițiile aplicabilității acestuia, inserând obligativitatea înmânării somației iar nu doar a unei simple comunicări.
P. urmare, câtă vreme „somația de evacuare” nu a fost înmânată pârâtului potrivit prevederilor contractuale, în speță nu este îndeplinită condiția de admisibilitate a cererii în evacuare prevăzută de art. 1037 alin. 1 Cod proc. civ. (încetarea locațiunii) în sensul că nu a intervenit rezoluțiunea de drept a contractului de închiriere, somația comunicată neputând produce efectul intervenirii pactului comisoriu expres.
Pretențiile vizând chiria putând fi solicitate numai ca accesoriu față de capătul principal, din moment ce petitul principal privind evacuarea a fost respins, instanța nu putea analiza cererea accesorie.
De altfel, în prezent, contractul de locațiune încheiat pe o perioadă determinată, fiind consemnat într-un înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent, fiind încetat de drept prin expirarea termenului convenit de părți, constituie titlu executoriu în privința obligației de restituire a bunului dat în locațiune, potrivit art. 1809 alin. 3 Cod civil.
Având în vedere aceste considerente, în temeiul art. 480 alin. 1 Cod proc. civ., apelul declarat de apelanta reclamantă B. A., prin curator va fi respins iar sentința civilă va fi păstrată, însă considerentele din prezenta decizie vor substitui considerentele instanței de fond.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de apelanta reclamantă B. A., prin curator Văcenu V. N. împotriva sentinței civile nr._/17.10.2014 pronunțată de Judecătoria B. în dos. nr._, pe care o păstrează.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică azi, 19.06.2015.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
C. D.-PopCristina R.
Pentru GREFIER,
V. P.,
Aflată în concediu de odihnă,
Semnează înlocuitor grefier șef secție,
D. A.
Red.C.R../08.07.2015
Tehnored.CND/08.07.2015
- 4 ex -
Jud. fond M. A.
2 comunicări, ambelor părți
conform dispozitiv citare/
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Investire cu formulă executorie. Decizia nr. 840/2015.... → |
|---|
