Pretenţii. Sentința nr. 115/2015. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 115/2015 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 22-06-2015 în dosarul nr. 115/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 115/D/2015
Ședința publică de la 22 Iunie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE L. S.
Grefier D. P.
Pentru astăzi a fost amânată pronunțarea asupra acțiunii civile formulată de reclamanta ., reprezentată legal de administrator L. D. I., în contradictoriu cu pârâții S. R., reprezentat legal M. Finanțelor P., reprezentat convențional de Administrația Județeană A Finanțelor P. B., și ., reprezentată legal de administrator unic, având ca obiect pretenții.
Dezbaterile în cauza civilă de față au avut loc în ședința publică din data de 05.06.2015, când părțile, prin reprezentanții lor convenționali, au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință de la acel termen de judecată, care face parte integrantă din prezenta, iar instanța, din lipsă de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea pentru prezentul termen de judecată, când, în aceeași compunere, a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL,
P. cererea înregistrată sub nr._, la data de 29.12.2014, reclamanta ., reprezentată legal de administrator L. D. I., reprezentat convențional de avocat V. E. D., a chemat în judecată pârâții S. Român, reprezentat legal de M. Finanțelor P., și ., solicitând instanței ca, în urma probelor ce se vor administra, să pronunțe o sentință prin care să constate anularea în fapt a contractului de vânzare- cumpărare nr. 194/12.02.2002, ce a avut ca obiect material imobilul situat în municipiul B., ., înscris în cartea funciară nr. 9918, sub nr. top. 5450/8, ca urmare a restituirii acestui imobil, prin hotărâre judecătorească, proprietarilor inițiali, să constate că prin aplicarea legii proprietății are calitatea de parte vătămată în dreptul său de proprietate asupra imobilului mai sus identificat, fiind lipsită de dreptul pe care a crezut că l-a dobândit prin acte autentice, în mod legal, prin achitarea prețului cerut de către S. Român, să îi oblige pe pârâți, în temeiul legii nr. 10/2001, astfel cum aceasta a fost modificată și completată, la măsura restituirii contravalorii acestui imobil, respectiv la plata sumei de 110.000 Euro, pentru a putea achiziționa un alt imobil, echivalent valoric cu cel pe care a fost obligată să îl predea fostului proprietar, precum și la plata de daune interese.
În motivarea cererii de chemare în judecată astfel formulată, autorul ei a arătat că, la data de 14.11.2001, Judecătoria B. a pronunțat sentința civilă nr._, prin care a instituit în sarcina pârâtei . obligația de a încheia cu reclamanta . un contract de vânzare- cumpărare pentru imobilul identificat în petitele cererii, conform prevederilor legii nr. 133/1999.
Deși la data la care a avut loc procesul în cadrul căruia a fost pronunțată sentința menționată era în vigoare legea nr. 10/2001, pârâta . nu a adus la cunoștință instanței de judecată că pentru imobilul din litigiu a fost formulată, în conformitate cu dispozițiile actului normativ menționat, o notificare.
Nici la data la care a fost perfectat contractul de vânzare- cumpărare, partea menționată nu a adus la cunoștință reclamantei aspectul despre care s-a făcut vorbire anterior, cerându-i doar acesteia să semneze acest act juridic în care a inserat mențiunea conform căreia are cunoștință de legea nr. 10/2001 și își asumă riscul contractului.
Reclamanta a înțeles că ulterior datei la care a fost încheiat contractul de vânzare- cumpărare, în cazul în care vor fi formulate cereri în temeiul legii nr. 10/2001, cu privire la imobilul pentru care a contractat, își asumă riscul contractului.
Deși știa că bunul imobil din litigiu constituie obiectul material al unei notificări, pârâta . a chemat partea reclamantă l-a negocierea prețului de vânzare a acestui imobil și, cu toate că în referatul întocmit cu ocazia parcurgerii acestei proceduri s-a consemnat că pentru imobil a fost formulată o cerere de restituie în temeiul legii nr.10/2001, a continuat procedura de vânzare, cu singurul scop de a încasa suma de bani ce reprezintă contravaloarea acestuia.
Contractul de vânzare-cumpărare astfel perfectat nu a putut fi înscris în evidențele de carte funciară pentru că pârâta anterior indicată nu deținea calitatea necesară pentru a-i transfera și dreptul de proprietate asupra terenului pe care este amplasat imobilul cu destinația de construcție, situat în municipiul B., ..
Pârâții nu pot să se apare invocând faptul că prin perfectarea contractului de vânzare cumpărare au pus în executare dispozițiile unei hotărâri judecătorești, întrucât în cadrul procesului în care a fost pronunțată hotărârea judecătorească mai sus arătată au fost de rea – credință, astfel cum s-a explicat anterior.
Împotriva reclamantei, proprietarii inițiali ai imobilului în litigiu au formulat o acțiune în revendicare imobiliară, ce a fost admisă de către Curtea de Apel B., prin decizia civilă nr. 651/21.05.2014, cu consecința instituirii în sarcina reclamantei a obligației de a preda acest imobil proprietarilor săi inițiali.
Această soluție a avut la bază compararea titlurilor de proprietate pe care fiecare dintre părți le-au invocat, instanța statuând asupra bunei – credințe a reclamantei, dar și asupra inexistenței în patrimoniul acestei a unui titlu valabil de proprietate asupra bunului imobil din litigiu, ca o consecință a constatării nevalabilității titlului celui cu care a contractat.
Urmare a anulării contractului de vânzare-cumpărare, se impune ca, în conformitate cu prevederile art. 50 alin. 2 din legea nr. 10/2001, să fie restituit prețul de vânzare a imobilului în litigiu,la valoare actualizată.
În cauză, este evidentă reaua – credință sau, cel puțin, neglijența nescuzabilă, astfel că operează instituția juridică a răspunderii pentru evicțiune, în condițiile în care sunt incidente dispozițiile art. 1207 din codul civil, referitoare la eroarea esențială care poartă asupra calității bunului și asupra unei împrejurări esențiale.
Conform art. 1207 alin. 1 din codul civil, partea care, în momentul încheierii contractului, se afla în eroare esențială, poate cere anularea contractului.
Cerința impusă de art.1179 din codul civil- nevalabilitatea actului juridic civil- este sancționată cu nulitate absolută
Este evidentă inducerea sa în eroare, prin omisiunea părților pârâte de a preciza că există cereri de restituire a bunului imobil cu privire la care a contractat, astfel că se impune admiterea demersului său judiciar în conformitate cu prevederile legale pe care le-a invocat.
La data de 19.01.2015, partea reclamantă, prin reprezentantul său convențional, a remis dosarului cauzei o precizare a valorii obiectului cererii de chemare în judecată pe care a promovat-o, urmare a celor dispuse de către instanța de judecată prin rezoluția din data de 08.01.2015, prin care a arătat că pretențiile sale bănești în cadrul litigiului de față se ridică la suma de 410.891 lei, care se adaugă daune interese în cuantum de 7.000 de lei pe lună, ce trebuie să îi fie achitate începând cu data evacuării sale din bunul imobil din litigiu și până la data achitării debitului principal.
În apărare, pârâta ., reprezentată legal de administrator unic, reprezentat convențional de avocat H. – L. M., a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată pe care partea reclamantă a promovat-o împotriva sa, în principal, ca urmare a admiterii excepțiilor de ordine publică pe care înțelege să le invoce în susținerea poziției sale procesuale, iar, în subsidiar, ca nefondată, cu consecința instituirii în sarcina părții reclamante a obligației de plată a cheltuielilor de judecată pe care le-a efectuat în legătură cu prezentul proces.
În motivarea poziției sale procesuale, partea menționată a susținut că, în raport de maniera haotică în care se prezintă demersul judiciar al reclamantei (aceasta referindu-se simultan la instituții juridice incompatibile și care, în mare măsură, nu au legătură cu realitatea concretă a speței), obiectul acțiunii este dificil de decelat.
Partea reclamantă trece de la invocarea unei nulități relative întemeiată pe ideea de eroare esențială la aducerea în discuție a unei nulități absolute aflate în legătură cu critici referitoare la obiectul sau cauza convenției.
Examinând textele de lege consemnate în cuprinsul cererii ca temeiuri ale acțiunii reclamantei, se pot identifica trimiteri atât la răspunderea civilă delictuală, cât și la cea contractuală în general, dar și la răspunderea pentru evicțiune, în particular. Se face vorbire chiar despre calitatea de parte vătămată, noțiune care, invocată într-un proces civil, este de neprimit.
Astfel partea reclamantă trece în revistă o gamă largă de potențiale cauze de ineficacitate a actului juridic, indicate însă absolut aleatoriu și fără suport în datele pricinii.
Interpretând coroborat toate susținerile reclamantei, pârâta . apreciază că natura juridică a cererii de chemare în judecată este aceea a unei acțiuni în răspundere pentru evicțiune, fundamentată - potrivit voinței reclamantei - pe dispozițiile speciale ale legii nr. 10/2001, act normativ care este expres indicat în cuprinsul petitului 3.
În raport cu această calificare a naturii juridice a cererii de chemare în judecată, partea menționată a arătat în actul de procedură pe care l-a întocmit că înțelege să invoce excepția lipsei calității sale procesuale pasive.
În susținerea acestei excepții, partea menționată a arătat că, deși în contractul de vânzare - cumpărare pe care partea reclamantă l-a invocat este menționată ca având calitatea de vânzător, pârâta nu a înstrăinat un bun aflat în proprietatea sa, ci un bun aflat în proprietatea statului, așa cum rezultă din evidentele de publicitate imobiliară de la data perfectării acestui act juridic. P. urmare, pârâta . a acționat în calitate de mandatar legal al proprietarului, prin prisma obiectului său de activitate. Acest lucru este confirmat și de temeiul juridic ce a fost avut în vedere la pronunțarea sentinței civile nr._/14.11.2001, respectiv art. 12 alin. 1 lit a din legea nr. 133/1999.
De asemenea, prin întâmpinarea pe care a formulat-o partea pârâtă mai sus indicată a arătat că înțelege să invoce și excepția prescripției dreptului material la acțiune în ceea ce privește pretenția pe care reclamanta a promovat-o în petitul I al cererii de chemare în judecată, respectiv anularea actului juridic pentru vicierea consimțământului sub forma erorii, cât și cu privire la capătul de cerere referitor la răspunderea pentru evicțiune.
Astfel, în cazul acțiunii în anulare devin incidente dispozițiile art. 9 alin. 2 din Decretul nr. 167/ 1958, în conformitate cu care, termenul de prescripție a început să curgă cel mai târziu la data de 12.08.2003 și, pe cale de consecință, s-a împlinit cel mai târziu la data de 12.08.2006.
În ceea ce privește pretenții întemeiate pe răspunderea pentru evicțiune, cursul prescripției pornește de la data formării raportului obligațional, conform prevederilor art. 7 alin. 1 și 2 din actul normativ menționat, respectiv la data la care a intervenit tulburarea de drept a cumpărătorului de către terțul evingător.
Tulburarea de drept la care a fost supusă reclamanta din cauza de față nu a intervenit la data pierderii stăpânirii fizice asupra imobilului, ci la momentul la care a fost desființat irevocabil titlul autorului de la care . a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului, cu consecința revenirii la situația de carte funciară anterioară.
Pierderea de către reclamantă a posesiei nu echivalează cu o tulburare de drept, ci reprezintă doar o consecință a acesteia.
Mai mult, dreptul de proprietate al statului a fost radiat din cartea funciară ca efect al deciziei civile nr. 39/9.02.2010 a Tribunalului B., cu consecința reînscrierii acestuia pe seama vechiului proprietar. Astfel, odată cu realizarea operațiunii de publicitate imobiliară, evicțiunea a intervenit cu certitudine, fiind evidente din acel moment că reclamanta din prezenta cauză nu își va mai putea conserva dreptul de proprietate prin întabulare.
Înscrierea în evidențele de publicitate imobiliară a dreptului de proprietate al actualilor titulari – moștenitori ai persoanei de la care statul a preluat imobilul - a avut loc la data de 29.11.2010, astfel că, în raport cu aceasta, pretenția mai sus indicată a fost formulată cu depășirea termenului de prescripție.
În ceea ce privește fondul cauzei, pârâta . a arătat în întâmpinarea pe care a formulat-o că un prim aspect ce se impune a fi lămurit este acela al legii aplicabile.
Raportat la dispozițiile art. 3 din lege nr._, niciuna dintre dispozițiile legale invocate de către reclamantă și conținute în noul cod civil nu au incidență în cauză, relativ la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare aflat în dezbatere.
Apoi, trebuie să se constate că dispozițiile art. 50 și 50 indice 1 din legea nr. 10/2001 nu sunt aplicabile în cauză, întrucât ele vizează în mod expres situația juridică a contractelor de vânzare - cumpărare ce au fost perfectate în temeiul legii nr. 112/1995.
Afirmațiile pe care partea reclamantă le-a făcut în susținerea cererii de chemare în judecată pe care a promovat-o sunt de natură să ateste reaua – credință a acesteia, întrucât, chiar din cuprinsul contractului de vânzare - cumpărare, rezultă că aceasta a fost înștiințată despre existența unei notificări formulate în temeiul legii nr. 10/2001 pentru bunul imobil din litigiu, precum și despre faptul că termenul de depunere a notificărilor a expirat la data de 14.02.2002, la doar două zile după semnarea contractului, ceea este de natură a face imposibil ca părțile să fi avut în vedere,, eventuale noi notificări’’.
Mai mult, o altă clauză contractuală, inserată în art. 13 din convenție, prevedea expres că,, . se descarcă de orice obligații și răspundere’’ față de cumpărător, în condițiile în care vânzarea nu se realizează din propria voință a înstrăinătoarei, ci în executarea unei obligații puse în sarcina sa printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.
Apoi, art. 21 alin. 5 din legea nr. 10/2001, care interzice, sub sancțiunea nulității, perfectarea de acte juridice cu privire la imobilele pentru care a fost formulată notificare până la soluționarea acesteia, nu exista la momentul la care a fost încheiat contractul de vânzare - cumpărare la care reclamanta a făcut referire.
Cât privește buna - credință a reclamantei la data perfectării contractului de vânzare - cumpărare, trebuie să se rețină că aceasta este infirmată atât de mențiunile existente în aceste act juridic, de mențiunile existente în procesul - verbal de negociere a prețului și de cele consemnate în considerentele deciziei civile nr. 651/21.05.2014 pronunțată de Curtea de Apel B., din care rezultă că partea menționată și-a asumat riscul perfectării contractului de vânzare - cumpărare.
La rândul său, pârâtul S. Român, reprezentat legal de M. Finanțelor P., reprezentat convențional de Administrația Județeană a Finanțelor P. B., a formulat întâmpinare, prin care a invocat, pe cale de excepție, lipsa calității sale procesuale pasive, motivat de faptul că bunul imobil în litigiu nu face parte din domeniul public al statului, ci din domeniul public sau privat al Municipiului B., astfel că acesta are legitimitate procesuală în cauza de față.
De asemenea, în motivarea excepției pe care a invocat-o, partea menționată a arătat că, potrivit mențiunilor existente în contractul de vânzare – cumpărare pe care reclamanta l-a invocat în susținerea cererii de chemare în judecată, a avut calitatea de vânzător pârâta ., iar nu statul, astfel că și din această perspectivă acționarea sa în judecată nu se justifică.
În baza acelorași considerente, partea pârâtă mai sus indicată a pus în discuție și lipsa calității Ministerului Finanțelor P. de reprezentat legal al statului, susținând că această instituție ar fi putut reprezenta statul numai dacă bunul imobil în litigiu făcea parte din domeniul public al acestuia.
În ceea ce privește fondul cauzei, pârâtul S. Român a arătat în întâmpinarea pe care a formulat-o că se impune ca cererea de chemare în judecată pe care partea reclamantă a promovat-o se impune să fie respinsă, întrucât, astfel cum rezultă din înscrisurile pe care aceasta le-a invocat, ea a avut cunoștință despre situația juridică reală a imobilului pentru care a contractat, așa că nu poate să beneficieze de despăgubiri pe baza atragerii răspunderii pentru evicțiune.
Urmare a celor susținute de către pârâta . prin întâmpinarea pe care a formulat-o, partea reclamantă a promovat o precizare a cererii de chemare în judecată pe care a formulat-o, prin care a arătat că cererea privind acordarea de despăgubiri pe temeiul atragerii răspunderii pentru evicțiune este îndreptată împotriva pârâtului S. Român, precizând că,, a chemat în garanție . B., deținătorul spațiului și intermediarul vânzării, întrucât aceasta a făcut toate demersurile pentru finalizarea vânzării’’.
În ceea ce privește temeiul de drept al cererii de chemare în judecată, prin actul de procedură astfel formulat, partea menționată a arătat că acesta este reprezentat de dispozițiile art. 1179,1225,1226,1207 din codul civil adoptat în anul 2009, Constituția României, Protocolul Convenției Europene a Drepturilor Omului și Protecția Judiciară, practica judiciară a instanțelor și dispozițiile art. 453 din codul de procedură civilă.
De asemenea, prin această precizare a cererii de chemare în judecată, reclamanta a arătat că a făcut referire și la prevederile Codului civil ce se referă la nulitatea absolută pentru a demonstra că actul de vânzare - cumpărare pe care l-a perfectat este nul din culpa pârâtei ., care a ascuns atât reclamantei, cât și instanțelor judecătorești existența cererii de restituire a imobilului în litigiu.
Partea reclamantă a formulat și răspuns la întâmpinările ce le-au promovat părțile pârâte, reluând în esență susținerile pe care le-a formulat în motivarea cererii de chemare în judecată pe care a formulat-o.
În ceea ce privește excepțiile de ordine publică pe care părțile pârâte le-au invocat în susținerea pozițiilor lor procesuale, conform celor pe care le-am arătat anterior, reclamanta a susținut în actul de procedură pe care l-a formulat în conformitate cu prevederile art. 201 alin. 2 din codul de procedură civilă că excepția lipsei calității procesuale pasive a acestor părți se impune a fi respinsă pentru considerentele indicate în precizarea cererii de chemare în judecată, iar excepția prescripției dreptului material la acțiune, întrucât termenul de prescripție pentru formularea pretențiilor la care această excepție se referă a început să curgă de la data la care a devenit irevocabilă hotărârea judecătorească prin care a fost soluționată cererea de revendicare a imobilului în litigiu ce a fost promovată de moștenitorii fostului proprietar al acestuia.
Cu privirea la precizarea cererii de chemare în judecată, pârâta . a formulat întâmpinare, prin care a arătat că indicarea sa în calitatea de chemat în garanție este de neprimit, ea fiind incompatibilă cu calitatea pe care a dobândit-o prin cererea de chemare în judecată, aceea de pârât.
Precizarea de către partea reclamantă a cererii pe care a promovat-o sub aspectul pârâților în contradictoriu cu care înțelege să se judece reprezintă o recunoaștere a temeiniciei excepției lipsei calității sale procesuale pasive.
În ceea ce privește temeiul de drept al demersului judiciar al părții reclamante, astfel cum acesta a fost indicat în precizarea cererii de chemare în judecată, partea pârâtă menționată a arătat în actul de procedură pe care l-a remis dosarului cauzei că niciunul dintre textele de lege pe care aceasta le-a indicat nu sunt incidente în cauză din perspectiva principiului tempus regit actum.
De asemenea, pârâta menționată a arătat că nu pot fi reținute susținerile pe care reclamanta le-a făcut în sensul că înscrierea în cartea funciară a dreptului său de proprietate nu a fost posibilă pentru că . putut să își înscrie dreptul de proprietate asupra bunului imobil în litigiu și că nu i-a fost adusă la cunoștință operațiunea de întabulare a dreptului de proprietate al moștenitorilor fostului proprietar al acestui imobil, întrucât nu . nu a încercat niciodată să își întabuleze dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, întrucât deținea doar un drept de administrare asupra acestuia, iar operațiunea juridică de întabulare a unui drept real are tocmai menirea de a face publică dobândirea unui astfel de drept, astfel că ea nu trebuia să fie comunicată părții reclamante.
La rândul său, pârâtul S. Român, reprezentat legal de M. Finanțelor P., reprezentat convențional de Administrația Județeană a Finanțelor P. B., a formulat întâmpinare la precizarea cererii de chemare în judecată ce a fost promovată de partea reclamantă în sensul celor mai sus arătate, susținând că aceasta este inadmisibilă, întrucât Codul de procedură civilă nu cuprinde nicio dispoziție care să dea dreptul acestei părți să formuleze o precizare de acțiune, actul normativ menționat reglementând în art. 204 doar instituția juridică a modificării acțiunii.
În ceea ce privește fondul pretențiilor părții reclamante, pârâtul S. Român a reluat în actul de procedură pe care l-am menționat anterior apărările pe care le-a formulat prin întâmpinarea la cererea introductivă de instanță.
La termenul de judecată din data de 5 iunie 2015, instanța a pus în discuția contradictorie a părților calitatea procesuală pe care . o are în cauza civilă de față, legea civilă aplicabilă, precum și excepțiile de ordine publică ce au fost invocate de către părțile pârâte în sensul celor expuse anterior și a stabilit, pentru considerentele de fapt și de drept expuse în încheierea acestui termen de judecată, că . în cauza de față calitatea procesuală de pârâtă, că legea civilă aplicabilă este reprezentată de codul civil adoptat în anul 1864, a respins ca nefondată excepția inadmisibilității precizării cererii de chemare în judecată și a unit cu fondul restul excepțiilor de ordine publică ce au fost invocate în cauză.
În cauză, la cererea părților, instanța, în temeiul motivelor de fapt și de drept expuse în încheierea termenului de judecată din data de 5 iunie 2015, a administrat proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului, tribunalul constată și reține următoarele:
P. sentința civilă nr._/14.11.2001 pronunțată de Judecătoria B., a fost admisă cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta . în contradictoriu cu pârâta . B. și în consecință a fost obligată pârâta să încheie cu reclamanta un contract de vânzare - cumpărare pentru spațiul situat în Municipiul B., ..
Instanța menționată a fundamentat sentința pe care a pronunțat-o pe dispozițiile art. 2 alin. 1 lit. a din legea nr. 133/1999.
Această hotărâre judecătorească a devenit irevocabilă ca urmare a neexercitării împotriva sa a căilor de atac instituite de lege.
În vederea aducerii la îndeplinire a obligației ce a fost stabilită în sarcina sa prin sentința civilă mai sus indicată, reprezentanții reclamantei și ai pârâtei . au perfectat, în data de 15.01.2002, procesul verbal de negociere a prețului de vânzare a imobilului situat în Municipiul B., ., act juridic în cuprinsul căruia s-a consemnat sub semnătura reprezentanților părților contractante, că pentru imobilul despre care s-a făcut vorbire anterior a fost formulată notificare în conformitate cu dispozițiile legii nr. 10/2001.
În cadrul procedurii de încheiere a contractului de vânzare- cumpărare, a fost întocmit de către pârâta . un referat privind situația juridică a imobilului ce urma să constituie obiectul material al vânzării, în care s-a consemnat că acest imobil constituie obiectul unei notificări promovate în conformitate cu prevederile legii nr. 10/200, aspect ce a fost adus la cunoștință agentului economic ce are calitatea de cumpărător.
La data de 12.02.2002, între pârâta ., în calitate de vânzător, și ., în calitate de cumpărător, a fost perfectat contractul de vânzare - cumpărare nr. 194, prin care vânzătorul a transmis cumpărătorului dreptul de proprietate asupra spațiului cu altă destinație decât cea de locuință, situat în imobilul din Municipiul B., ., la prețul de_ lei.
În clauza inserată în art. 13 din contract se stipulează :,, având în vedere că . a fost obligată la transmiterea spațiului prin hotărâre judecătorească, se descarcă de orice obligații și răspunderi’’, iar în clauza inclusă în art. 14 al actului translativ de proprietate se arată că,, la data încheierii prezentului contract, cumpărătorul are cunoștință de prevederile legii nr. 10/2001 și își asumă riscul contractului. P. prezenta clauză, . se descarcă pentru răspundere pentru evicțiune și pentru faptul că spațiul este situat în imobil monument istoric’’.
P. decizia civilă nr. 651/21 mai 2014, Curtea de Apel B. a decis, printre altele, ca reclamanta din cauza de față - .- să lase în deplină proprietate și posesie numiților Ralf Ș. E. H., Johannes Vincent H., Christian Hugo H. și Goltz Siegfried Georg Horst spațiul comercial situat în Municipiul B., ..
La adoptarea acestei soluții, instanța a reținut că cenzurarea titlului de proprietate al reclamantei din cauza de față - .- nu a fost posibilă din cauza împlinirii termenului de prescripție prevăzut de art. 45 din legea nr. 10/2001, ,, însă este de observat că încheierea contractului de vânzare - cumpărare la 12.02.2002 a avut loc după depunerea notificării de restituire a spațiului, formulată în data de 23.07.2001 în temeiul legii nr. 10/2001, iar, potrivit art. 14 din contract, partea menționată și-a asumat riscul contractului. Chiar dacă contractul de vânzare - cumpărare a fost încheiat în temeiul unei hotărâri judecătorești, ( sentința civilă nr._/14.11.2001 a Judecătoriei B.), se constată că această sentință s-a întemeiat pe legea specială nr. 133/ 1999, fără a se analiza incidența art. 9 din legea nr. 10/ 2001, însă prin asumarea riscului contractului față de prevederile legii nr. 10/2001, partea a înțeles să se spună și consecințelor legate de o posibilă confirmare a dreptului de proprietate al foștilor proprietar, ceea ce înlătură caracterul preferabil al titlului său și deci invocarea încălcării nejustificate a dreptului ei de proprietate’’.
Întrucât, în urma parcurgerii de către numiții Ralf Ș. E. H., Johannes Vincent H., Christian Hugo H. și Goltz Siegfried Georg Horst, care sunt succesorii în drepturi ai proprietarului inițial al bunului imobil din litigiu, a procedurii executării silite în temeiul titlului executoriu reprezentat de hotărârea judecătorească mai sus indicată, partea reclamantă a sesizat instanțele judecătorești cu prezenta cerere de chemare în judecată, prin care a formulat pretențiile anterior indicate.
Tribunalul reține că, prin întâmpinarea pe care a formulat-o, partea pârâtă . a făcut referire, așa cum am arătat, la caracterul ambiguu al cererilor pe care partea adversă le-a formulat, caracter ce rezultă din multitudinea instituțiilor de drept despre care s-a făcut vorbire în actul de învestire a instanței.
Având în vedere finalitatea pretenției formulată în petitul I al cererii de chemare în judecată, precum și motivele de fapt ce au fost invocate în susținerea acesteia, instanța apreciază că, în realitate, partea reclamantă a intenționat să solicite instanței să constate ineficacitatea contractului de vânzare - cumpărare pe care l-a perfectat, potrivit celor anterior expuse, pentru spațiul comercial situat în Municipiul B., ., aceasta fiind semnificația sintagmei,, anularea în fapt a contractului de vânzare - cumpărare’’, pe care aceasta a folosit-o.
De altfel o astfel de calificare este îndreptățită chiar de cele reținute de instanța care a pronunțat decizia civilă nr. 651/21 mai 2014, în considerentele acestei hotărâri judecătorești intrată în puterea lucrului judecat, considerentele pe care le-am redat anterior, în conformitate cu care desființarea titlului de proprietate pe care partea reclamantă din cadrul prezentului proces l-a dobândit asupra imobilului mai sus identificat, titlu reprezentat de contractul de vânzare – cumpărare nr. 194/12.02.2002, nu este posibilă pe calea unei acțiuni în anulare sau în nulitate, în raport cu prevederile art. 45 din legea nr. 10/2001.
P. urmare, în raport cu cele statuate, cu putere de lucru judecat, prin această hotărâre judecătorească, se reține că prezenta instanță nu poate decât să analizeze eficacitatea, respectiv, ineficacitatea actului juridic pe care partea reclamantă l-a invocat ca temei al demersului său judiciar, din perspectiva instituției juridice aplicabilă în cauza de față.
Sub acest aspect, tribunalul validează afirmația pe care pârâta . a formulat-o prin întâmpinarea pe care a depus-o la dosarul cauzei, anume aceea că cererea de chemare în judecată pe care partea reclamantă a formulat-o se constituie într-o cerere de atragere a răspunderii părților pârâte pe temeiul evicțiunii.
Fundamentul prezentului demers juridic al părți reclamante este reprezentat chiar de cele statuate prin decizia civilă nr. 651/21 mai 2014 a Curții de Apel B., în ceea ce privește situația juridică a spațiului cu altă destinație decât cea de locuință, situat în Municipiul B., ..
De altfel, prin cele indicate în precizarea cererii introductivă de instanță, pe care partea reclamantă a remis-o dosarului cauzei potrivit celor expuse anterior, această parte a arătat că cererea pe care a promovat-o vizează atragerea răspunderii vânzătorului din contractul de vânzare - cumpărare pe care l-a perfectat ca urmare a pierderii proprietății și posesiei asupra imobilului ce a constituit obiectul material al acestuia.
De asemenea, tribunalul stabilește că, în cauza de față, nu sunt aplicabile prevederile legii nr. 10/2001, respectiv cele cuprinse în art. 50 și în art. 50 indice 1 din acest act normativ, întrucât acestea se aplică în mod exclusiv contactelor de vânzare - cumpărare ce au fost încheiat în temeiul legii nr. 112/1995, pentru imobile cu destinația de locuință, or, așa cum am arătat, contractul de vânzare - cumpărare pe care partea reclamantă l-a invocat a fost perfectat pentru un imobil cu destinația de spațiu comercial, în conformitate cu dispozițiile legii nr. 133/1999.
Totodată, instanța observă că nu poate să statueze în senul celor solicitate de către partea reclamantă în primul petit al cererii de chemare în judecată pe care a promovat-o, întrucât o astfel de statuare nu se circumscrie prevederilor art. 35 din codul de procedură civilă, iar, apoi, pentru că ea nu poate fi considerată decât un argument în susținerea pretenției de dezdăunare pe care această parte a formulat-o, și, pe cale de consecință, analizată ca atare.
În ceea ce privește răspunderea pentru evicțiune, tribunalul, în raport cu cele dispuse prin încheierea ședinței publice din data de 5 iunie 2015, reține că această instituție juridică, în cauza de față, trebuie analizată conform prevederilor codul civil adoptat în anul 1864.
În acest sens, instanța reține că dispozițiile art.1336 din C. civ. prevăd că ,,vânzătorul răspunde de liniștita posesiune a lucrului si pentru viciile acestuia”. In legătură cu obligația vânzătorului de a asigura liniștita posesiune a lucrului, art. 1337 C. civ. precizează că acesta ,,răspunde către cumpărător de evicțiune totala sau parțiala a lucrului vândut”.
., evicțiunea constă în pierderea totala a lucrului vândut prin efectul unei hotărâri judecătorești, cum este cazul imobilului in cauza, care, în virtutea unei cauze anterioare, recunoaște unui terț asupra aceluiași lucru un drept de proprietate.
Este de principiu că garanția pentru evicțiune este datorată de orice vânzător (sau de succesorii săi universali sau cu titlu universal), indiferent dacă este vorba despre o vânzare obișnuita sau despre o vânzare silita. Garanția pentru evicțiune este datorată indiferent de natura bunului înstrăinat ori de faptul ca vânzătorul este un profesionist sau un particular.
Obligația vânzătorului de a asigura cumpărătorului “liniștita posesiune a lucrului” implică nu numai garanția pentru fapta proprie, ci și garanția pentru fapta terților. Astfel, vânzătorul este prezumat a cunoaște situația juridica a lucrului vândut, motiv pentru care este firesc ca el sa fie ținut sa îl apere pe cumpărător contra terțului.
Efectul declanșării garanției pentru evicțiune este reglementat de art. 1341 din C.civ. Astfel, cumpărătorul are dreptul la restituirea prețului, echivalentul fructelor, dacă a fost obligat sa le restituie evingătorului, cheltuieli de judecata ocazionate de evicțiune si daune-interese.
Pentru a se angaja răspunderea vânzătorului din cauza producerii evicțiunii, sunt necesare trei condiții, si anume: 1) sa existe o tulburare de drept provenind de la un terț; 2). aceasta sa aibă o cauză anterioara vânzării si 3) tulburarea sa nu fi fost cunoscuta de cumpărător la data încheierii contractului. Daca el a avut cunoștință de pericolul evicțiunii, înseamnă ca a acceptat riscul si problema răspunderii vânzătorului în caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul dobândind caracter aleatoriu.
Prima condiție pentru angajarea răspunderii pentru evicțiune este îndeplinita, în cauza de față, deoarece liniștita posesiune a reclamantei a fost tulburată ca o consecință a celor decise de către Curtea de Apel B., prin decizia civilă nr._ mai 2014.
Aceasta tulburare a avut o cauza anterioara vânzării, fapt confirmat prin decizia civilă mai sus menționată, constând în preluarea, de către stat, în mod abuziv, a spațiului mai sus identificat.
Cea de-a treia condiție referitoare la necunoașterea de către cumpărător a cauzei de evicțiune nu este îndeplinită, fapt stabilit cu autoritate de lucru judecat prin decizia civila nr. 651/21 mai 2104, pronunțată de Curtea de Apel B..
Chestiunea necunoașterii cauzei de evicțiune, respectiv a bunei-credințe a partenerilor contractuali nu poate fi reținută, având în vedere faptul că, la data încheierii acestui contract de vânzare-cumpărare, vânzătorul cunoștea faptul că imobilul din litigiu constituia obiectul material al unei notificări formulate în temeiul legii nr. 10/2001. De asemenea, acest fapt a fost cunoscut și de către cumpărător, respectiv de către reclamanta din cauza de față, așa cum rezultă din cuprinsul procesului -verbal de negociere a prețului de vânzare a acestui imobil, din cuprinsul actului translativ de proprietate, precum și din considerentele hotărârii judecătorești despre care am făcut vorbire anterior.
Potrivit art. 1898 C. civ., buna-credința se prezumă, dar aceasta prezumție este una relativă, astfel încât poate fi combătută prin orice mijloace de proba, inclusiv printr-o alta prezumție, chiar judecătorească. Reaua- credință a reclamantei la perfectarea actului juridic pe care l-a invocat în susținerea cererii de chemare în judecată, stabilită potrivit celor anterior arătate, face inaplicabilă, în privința acesteia, a instituției juridice a răspunderii pentru evicțiune.
În ceea ce privește excepțiile de ordine publică ce au fost invocate în cauză, excepții în privința cărora tribunalul a făcut aplicarea dispozițiilor art. 248 alin. alin. 4 din codul de procedură civilă, se reține că actul translativ de proprietate pe care reclamanta l-a invocat în justificarea demersului său judiciar a fost perfectat între aceasta, în calitate de cumpărător, și Satul Român, în calitate de vânzător, el fiind reprezentat în baza legii, de către pârâta .>
Sub acest aspect, tribunalul constată că, deși în actul translativ de proprietate despre care s-a făcut vorbire anterior, pârâta . apare menționată în calitate de vânzător, în raport cu cele hotărâre prin sentința civilă nr._/14.11.2001 a Judecătoriei B., această pârâte nu putea să perfecte acest act juridic decât în calitatea stipulată de legea nr. 133/1999, anume aceea de mandatar al proprietarului tabular al imobilului ce a constituit obiectul material al acestui act juridic, care era S. Român.
Așa fiind, tribunalul constată că pârâtul S. Român justifică legitimitate procesuală în cauza de față, el fiind vânzătorul din contractul de vânzare – cumpărare pe care reclamanta l-a invocat ca temei al atragerii răspunderii pentru evicțiune.
În privința pârâtei ., tribunalul apreciază că analizarea legitimității procesuale a acesteia trebuie să se facă prin raportare la dispozițiile art. 36 din codul de procedură civilă, care statuează::, Calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părți și subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecății. Existența sau inexistența drepturilor și a obligațiilor afirmate constituie o chestiune de fond’’.
Or, având în vedere că, prin cererea supusă judecății, partea reclamantă a formulat pretenții față de pârâta ., în sensul celor anterior expuse, nu se poate admite că aceasta nu are calitate procesuală în cadrul prezentului proces.
Împrejurarea inexistenței obligației acestei părți de a răspunde față de partea reclamantă pe temeiul evicțiunii nu poate constitui, așa cum stabilește textul de lege precitat, decât o chestiune de fond, pe care instanța a analizat-o ca atare, conform celor expuse anterior.
În cea ce privește excepția prescripției dreptului material la acțiune, tribunalul reține, în primul rând că, în baza celor statuate anterior, a stabilit care este natura juridică a pretenției pe care partea reclamantă a formulat-o prin primul petit al cererii de chemare în judecată, astfel că din perspectiva intervenirii prescripției extinctive pentru cererea în anularea unui act juridic excepția analizată este lipsită de obiect.
În legătură cu cererea de atragere a răspunderii părților pârâte pe temeiul evicțiunii, tribunalul, în raport cu prevederile art. 1336 din Codul civil(1864), apreciază că partea reclamantă putea să promoveze o astfel de cerere numai după data pronunțării deciziei civile nr. 651/21 mai.2014 a Curții de Apel B., întrucât numai la acea dată a fost soluționat conflictul titlurilor de proprietate invocate asupra spațiului din litigiu, acesta fiind data la care partea reclamantă a fost envinsă, în sensul textului de lege indicat, or, în raport cu această dată, prezenta cerere de chemare în judecată a fost promovată în termenul de prescripție instituit de dispozițiile art. 7 din decretul nr. 167/1956.
Așa fiind, tribunalul, față de considerentele de fapt și de drept ce preced, va respinge excepțiile de ordine publică ce au fost invocate în cauză de către părțile pârâte, excepții în privința cărora a făcut aplicarea dispozițiilor art. 248 alin. 4 din codul de procedură civilă, precum și cererea de chemare în judecată, astfel cum aceasta a fost ulterior precizată.
Fiind partea aflată în culpă procesuală, partea reclamantă va fi obligată, în conformitate cu dispozițiile art. 453 alin.1 coroborat cu cele ale art. 451 alin. 1 din codul de procedură civilă, să achite pârâtei . suma de 3.100 de lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocațial.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților S. Român, reprezentat legal de M. Finanțelor P., și ., precum și excepția prescripției dreptul material la acțiune.
Respinge astfel cum a fost ulterior precizată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta ., cu sediul social în Municipiul B., .. 18, înscrisă în registrul Comerțului sub nr. J_, reprezentată legal de administrator L. D. I., reprezentată convențional de avocat V. E. D., în contradictoriu cu pârâții S. Român, reprezentat legal de M. Finanțelor P., reprezentat convențional de Administrația Județeană a Finanțelor P. B., cu sediul ales la sediul reprezentantului convențional, situat în Municipiul B., B- dul M. K., nr. 7, și ., cu sediul social în Municipiul B., ., nr. 29, înregistrată în Registrul Comerțului sub nr. J_, reprezentată legal de administrator unic S. Păltânea, reprezentată convențional de avocat H. L. M..
Obligă reclamanta să achite pârâtei . suma de 3.100 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocațial.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, cererea de exercitare a căii de atac urmând a fi înregistrată la Tribunalul B..
Pronunțată azi, 22 iunie 2015, prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței.
Președinte, Grefier,
L. StroiaDorina P.
Red.L.S. 22.09.2015
Tehnored.D.P. 22.09.2015 – 4 ex.
| ← Investire cu formulă executorie. Decizia nr. 844/2015.... | Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... → |
|---|
