Reziliere contract. Decizia nr. 1068/2013. Tribunalul BRAŞOV
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1068/2013 pronunțată de Tribunalul BRAŞOV la data de 24-09-2013 în dosarul nr. 1068/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 1068/R
Ședința publică din data de 24 septembrie 2013
Completul constituit din:
PREȘEDINTE: A. I.
Judecător: I. M. I.
Judecător: C. R.
Grefier: C. N.-D.
Pe rol fiind soluționarea recursului declarat de către recurentul pârât D. N. în contradictoriu cu intimatul reclamant M. F. P. P. și cu intimații pârâți D. C. E. și D. S. N., împotriva sentinței civile nr. 1442/21.03.2013 pronunțată de Judecătoria F. în dosarul civil nr._ .
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă recurentul pârât personal, lipsă fiind intimatul reclamant și intimații pârâți .
Procedura de citare este legal îndeplinită .
S-a făcut referatul cauzei, după care,
Neexistând alte chestiuni prealabile de invocat, instanța acordă cuvântul recurentului pârât în probațiune.
Recurentul pârât solicită admiterea probei cu înscrisuri, cel depus la dosar la fila 28. Depune la dosarul cauzei, în probațiune, încă o chitanță de plată a chiriei din data de 23.09.2013 în sumă de 376,62 lei .
În urma deliberării, în conformitate cu dispozițiile art. 305 coroborate cu cele ale art. 167 Cod procedură civilă, instanța admite pentru recurentul pârât proba cu înscrisurile depuse la dosar, apreciind că aceasta este utilă, pertinentă și concludentă soluționării cauzei.
Nemaifiind alte cereri de formulat și nici probe de solicitat, instanța, în temeiul dispozițiilor art. 150 Cod procedură civilă, declară închise dezbaterile în cauză și acordă cuvântul recurentului pârât asupra cererii de recurs dedusă judecății.
Recurentul pârât solicită admiterea recursului și respingerea cererii reclamantului M. F. de reziliere a contractului de închiriere, fără cheltuieli de judecată.
TRIBUNALUL,
Asupra recursului civil de față:
Constată că, prin sentința civilă nr. 1442/21.03.2013 pronunțată în dosarul civil nr._, Judecătoria F.:
A admis acțiunea civilă formulată de reclamantul M. F., prin P., în contradictoriu cu pârâții D. N., D. C. E. și D. S. N. și, în consecință:
A constatat rezilierea de plin drept a contractului de închiriere nr. 888/19.05.2009.
A dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în Mun. F., ., ..
A obligat pe pârâți să plătească reclamantului suma de 29,30 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință prima instanță a reținut că, la data de 19.05.2009, între Serviciul Public de Administrare a Domeniului Public și Privat din cadrul Consiliului Local F. și pârâtul D. N. a intervenit contractul de închiriere nr. 888/19.05.2009, în baza căruia, Serviciul Public de Administrare a Domeniului Public și Privat în calitate de locator, a închiriat pârâtului D. N., în calitate de chiriaș, locuința situată în mun. F., ., ., pe o perioadă de 5 ani cu începere de la data de 19.05.2009 până la data de 18.05.2014. Prețul aferent chiriei lunare a fost stabilit la suma de 125,54 lei care urma a fi recalculată ori de câte ori apar modificări ale venitului chiriașului, iar potrivit clauzei inserate la cap. II din contract – neplata la termen a chiriei atrage după sine majorări, în cuantum de 0,5 % asupra sumei datorate pentru fiecare zi de întârziere, începând cu prima zi care urmează datei la care suma a devenit exigibilă, fără ca majorarea să poată depăși totalul chiriei restante.
Din Hotărârea CL nr.73/2010, se deduce faptul că Serviciul Public de Administrare a Domeniului Public și Privat din cadrul Consiliului Local F. și-a încetat activitatea, atribuțiile acestuia fiind preluate de către C. administrare clădiri, terenuri, bunuri publice din cadrul aparatului de specialitate al primarului, reclamantul justificându-și astfel calitatea procesual activă.
La cap. IV al. 2 lit. b din contractul de închiriere, s-a prevăzut că rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face la cererea locatorului, atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv.
Conform tabelului de calcul, aflat la fila 8 din dosar, instanța a reținut că pârâtul D. N. nu a mai achitat chiria lunară din februarie 2012, fiind somat ca până la data de 12 noiembrie 2012 să se prezinte la C. administrare clădiri, terenuri, bunuri publice din cadrul Primăriei F., în vederea achitării chiriei restante în valoare de 1129,86 lei și a penalităților aferente. Din înscrisurile depuse la dosar, rezultă că acesta a plătit ulterior suma de 204 lei, (fila 19), astfel că instanța a apreciat că sunt întemeiate susținerile reclamantului, potrivit cărora pârâții nu au achitat sumele datorate cu titlu de chirie pe o perioadă mai mare de trei luni.
În drept, instanța a reținut că potrivit art. 969 Cod civil, în vigoare la data încheierii contractului, ,,convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante”, iar în conformitate cu dispozițiile art. 979 cod civil – convențiile trebuie executate cu bună credință. De asemenea, conform art. 24 lit. b din Legea nr.114/1996, „rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face la cererea proprietarului, atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv, precum și în situația în care chiriașul nu a respectat clauzele contractuale”.
De asemenea, instanța a constatat că în baza principiului libertății de voință, părțile prin acordul lor, pot insera clauze referitoare la desființarea contractului în caz de neexecutare culpabilă a obligației asumate de oricare din ele, rezoluțiunea putând interveni în temeiul acestor pacte comisorii.
Astfel, în cazul rezoluțiunii convenționale, cu excepția pactului de gradul I, intervenția instanței vizează constatarea existenței unei neexecutări culpabile, validitatea pactului comisoriu și corecta sa aplicare de către partea îndreptățită, fără ca instanța să pronunțe rezoluțiunea, ci doar constatând că rezoluțiunea a operat în temeiul pactului.
Având în vedere pactul comisoriu de gradul IV inserat în cuprinsul contractului de închiriere la cap.V ,,alte clauze”, potrivit căruia în caz de nerespectare a obligațiilor din partea chiriașului, contractul de închiriere este desființat de drept, de către locator, fără a mai fi necesară punerea în întârziere sau altă formalitate prealabilă, care este cel mai energic pact comisoriu, desființarea contractului intervenind fără a mai fi necesară punerea în întârziere sau vreo altă formalitate, precum și faptul că pârâții nu și-au executat obligația stipulată în contractul de închiriere mai sus menționat, în sensul de a-și achita chiria, fiind restanți cu plata chiriei mai mult de 3 luni consecutiv conform tabelului depus la dosar la fila 8, neexecutarea obligației fiindu-le astfel culpabilă, instanța a apreciat acțiunea formulată de reclamant în contradictoriu cu pârâții, ca fiind întemeiată, motiv pentru care a admis-o, și în consecință a constatat rezilierea de plin drept a contractului de închiriere nr. 888/19.05.2009.
Odată cu încetarea raportului de locațiune, se naște obligația locatarului să restituie lucrul închiriat în starea în care l-a primit, locatorul având dreptul să ceară evacuarea fostului locatar, dacă acesta ar continua să folosească lucrul închiriat.
În consecință, având în vedere rezilierea de plin drept a contractului de închiriere care a stat la baza raporturilor locative dintre părți, instanța a dispus și evacuarea pârâților din imobilul situat în mun. F., ., ..
Conform art. 274 C.pr.civ., față de soluția de admitere a cererii, a obligat pe pârâți, aflați în culpă procesuală, să plătească reclamantului cheltuieli de judecată în valoare de 29,30 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru și timbru judiciar.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs recurentul pârât D. N. considerând-o netemeinică și nelegală.
În motivarea recursului se arată că a achitat chiria restantă datorată pentru locuința pe care o deține în baza contractului de închiriere nr. 888/19.05.2009 încheiat cu intimatul reclamant, fiind la acest moment cu chiria achitată la zi, penalitățile de întârziere calculate, precum și cheltuielile de judecată la care a fost obligat prin sentința civilă recurată.
Recurentul pârât mai arată că, în fața primei instanțe, acesta nu s-a mai prezentat la termenul de judecată din data de 21.03.2013 când instanța a rămas în pronunțare întrucât așa a fost sfătuit de către consilierul juridic al Primăriei F..
Recursul nu a fost întemeiat în drept.
Intimatul reclamant M. F. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului și menținerea sentinței civile recurate ca fiind temeinică și legală, în speță fiind îndeplinite condițiile pentru rezilierea de plin drept a contractului de închiriere nr.888/19.95.2009 conform clauzelor contractuale inserate în cap. V alin.1 din contract.
În recurs, s-a încuviințat pentru recurentul pârât proba cu înscrisuri.
Examinând sentința civilă recurată în raport cu motivul de recurs invocat, cu actele și lucrările dosarului, tribunalul reține următoarele:
Dispozițiile legale care reglementează materia rezilierii, și care sunt aplicabile prezentului litigiu, (art. 1020 - 1021, art. 1439 Cod civil coroborat cu art. 24 din Legea nr. 114/1996) prezintă un caracter dispozitiv, părțile având posibilitatea de a deroga de la acestea în sensul aplicării sancțiunii ca efect direct al convenției părților, care în acest caz are valoarea unui pact comisoriu expres.
Prevederea inserată de părți în cuprinsul contractului de închiriere nr.888/19.95.2009 prin care se stabilește faptul că, în caz de nerespectare a obligației privind plata chiriei pe o perioadă de 3 luni consecutive, contractul se consideră reziliat de plin drept de către locator, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără orice altă formalitate prealabilă, nefiind necesară nici intervenția instanței de judecată, are valoare unui pact comisoriu expres de gradul patru.
P. chitanțele depuse la dosar recurentul pârât D. N. a dovedit că a achitat integral sumele reprezentând chiria restantă și penalitățile de întârziere calculate, precum și cheltuielile de judecată la care a fost obligat prin sentința civilă recurată.
Astfel, chiria restantă și penalitățile de întârziere au fost achitate cu chitanțele: nr._/18.03.2013 în valoare de 714,95 lei-chirie februarie 2013 și penalități-, nr._/06.02.2013 în valoare de 204,32 lei-chirie decembrie 2012-ianuarie 2013-, nr._/31.01.2013 în valoare de 150 lei-chirie noiembrie-decembrie 2012-, nr._/19.12.2012 în valoare de 502,16 lei-chirie februarie-noiembrie 2012-, nr._/14.01.2013 în valoare de 650 lei-chirie mai-septembrie 2012-, iar cu chitanța nr._/23.05.2013 s-a achitat chiria aferentă perioadei martie-aprilie 2013.
În acest moment chiria este achitată la zi, astfel cum rezultă din cuprinsul chitanței nr._/23.09.2013 în cuantum de 376,62 lei.
Constatarea rezilierii de plin drept a contractului de închiriere cu consecința evacuării recurentului pârât și a membrilor familiei sale din imobil s-a solicitat pe considerentul că recurentul pârât nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale, respectiv nu a achitat chiria pe o perioadă de trei luni.
Tribunalul constată că pactul comisoriu de grad IV inserat în capitolul V, Art. 1 al contractului de închiriere este, însă, în neconcordanță cu prevederile art. 24 lit. b din Legea 114/1996.
Conform normei legale, rezilierea se poate face înainte de termenul stabilit, la cererea proprietarului, când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv.
Această normă impune ca rezilierea contractului să se facă în condițiile pactului comisoriu de grad I, nu de grad IV .
Contractul de închiriere a cărui reziliere de plin drept se solicită a se constata în prezenta cauză nu a fost încheiat prin negociere directă între părți, ci reprezintă reînnoirea contractului de închiriere cu nr.888/11.11.1999 și reprezintă un contract de adeziune, recurentul pârât D. N. aderând la clauzele contractuale impuse de administrator.
În aceste condiții, rezilierea contractului nu poate avea loc decât în condițiile legii, care statuează că sancțiunea rezilierii poate interveni numai în caz de neîndeplinire culpabilă a obligațiilor contractuale de către una dintre părțile contractante. Cum rezilierea constituie, ca și rezoluțiunea, o sancțiune ce intervine în caz de neexecutare culpabilă a contractului, este necesar ca încălcarea obligațiilor să fi avut loc din motive imputabile părții care nu își respectă obligația, respectiv să existe culpă din partea acesteia, culpă care nu a fost dovedită în speță.
De altfel, chiar intimatul reclamant, prin formularea cererii de chemare în judecată, nu a înțeles să se folosească de această clauză, deoarece aceasta menționa rezilierea de drept și evacuarea fără somație, punere în întârziere sau judecată și s-a apelat la instanța de judecată pentru ca instanța să constate rezilierea de plin drept a contractului de închiriere.
Astfel cum rezultă din cuprinsul chitanțelor anterior prezentate, recurentul pârât a făcut dovada că a achitat chiria restantă și penalitățile de întârziere, precum și chiria la zi, anterior pronunțării sentinței de către prima instanță,însă în fața acesteia nu s-a făcut această dovadă, ci numai în recurs, probabil din cauză că recurentul pârât a urmat sfatul consilierului juridic al Primăriei F. în sensul de a nu se mai prezenta în instanță, întrucât nu mai trebuie să participe la ședința din data de 21.03.2013 când instanța de fond a rămas în pronunțare.
Întrucât chiria restantă și penalitățile de întârziere au fost achitate pe parcursul derulării litigiului în fața primei instanțe, tribunalul constată că motivul rezilierii contractului și, implicit, al evacuării pârâților, nu mai subzistă.
În consecință, față de considerentele de fapt și de drept expuse, în conformitate cu prevederile art. 312 Cod procedură civilă, tribunalul va admite recursul formulat de recurentul pârât D. N. și va modifica în tot sentința recurată, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată formulată de reclamantul M. F. prin P. și a înlăturării dispoziției privind obligarea pârâților la plata către reclamant a cheltuielilor de judecată.
Tribunalul va lua act că, în recurs, nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Admite recursul declarat de recurentul pârât D. N. împotriva sentinței civile nr.1442/21.03.2013 pronunțată de Judecătoria F. în dosarul civil nr._ pe care o modifică în tot în sensul că respinge acțiunea civilă formulată de reclamantul M. F. prin P. în contradictoriu cu pârâții D. N., D. C. E. și D. S. N..
Înlătură dispoziția privind obligarea pârâților la plata către reclamant a cheltuielilor de judecată în cuantum de 29,30 lei.
Ia act că în recurs nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 24.09.2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
A. I. I. M. I. C. R.
Grefier,
C. N.-D.
Red. IMI/24.09.2013
Tehnored. CND/25.09.2013
2 ex.
Jud fond – R. C.
| ← Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 12/2013.... | Succesiune. Decizia nr. 885/2013. Tribunalul BRAŞOV → |
|---|
