Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 2465/2015. Tribunalul BUZĂU
| Comentarii |
|
Decizia nr. 2465/2015 pronunțată de Tribunalul BUZĂU la data de 06-04-2015 în dosarul nr. 8562/200/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 2465/2015
Ședința publică de la 06 Aprilie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE E. P.
Judecător V. B.
Grefier D. H.
Pe rol fiind soluționarea apelului declarat de reclamanții G. L. și G. M. domiciliați în B., ., ., județul B. împotriva sentinței civile nr._ din 31.10.2014 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic în contradictoriu cu pârâții B. D. cu domiciliul în oraș M., Albatros, .. 5, J. C., B. (I.) STELUȚA cu domiciliul în com. B., ., B. P. cu domiciliul în com. B., ., B. (M.) LAURENȚIA cu domiciliul în . B., B. (C.) M. cu domiciliul în . B., B. (M.) A. cu domiciliul în . B., B. (M.) P. M. cu domiciliul în com. Mărăcineni, . și . cu sediul în com. B., ..
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns personal reclamantul apelant G. L. asistat de avocat O. A., pentru reclamanta apelantă G. M. a răspuns avocat O. A., lipsă fiind intimații pârâți.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că apelul este la primul termen de judecată, după parcurgerea procedurii de regularizare în cadrul căreia reclamanții au timbrat cererea de apel cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 31 lei, conform chitanței . nr._ din 09.02.2015, s-a comunicat intimaților cererea de apel, aceștia înțelegând să nu formuleze întâmpinare.
Avocat O. A., pentru apelanți, depune la dosar o chitanță întocmită la data de 2 iunie 1986, încheiată între D. V. și B. M., în ceea ce privește suprafața de 1000 mp
Solicită suplimentarea probatoriilor cu înscrisuri, martori, interogatoriu și expertiză.
Instanța procedează la acordarea cuvântul în susținerea apelului și dacă va considera necesar va pune în discuția părților suplimentarea probatoriilor astfel cum a fost solicitată de apelanți, prin apărător.
În aceste condiții, avocat O. A., având cuvântul pentru apelanți, declară că nu mai are alte cereri de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, considerând cauza în stare de judecată.
Tribunalul, luând act că în cauză nu se formulează alte cereri, constată cauza în stare de judecată și, în conformitate cu dispozițiile prevăzute de art. 392 Cod procedură civilă, deschide dezbaterile, acordând cuvântul în susținerea apelului.
Avocat O. A., solicită admiterea apelului declarat împotriva sentinței civile nr._ din 31.10.2014 pronunțată de Judecătoria B., suplimentarea probatoriilor cu înscrisuri, martori, interogatoriu și expertiză, iar pe fond schimbarea în tot a sentinței criticate în sensul admiterii acțiunii principale.
Solicită a se avea în vedere faptul că din evidențele Primăriei comunei B., suprafețele de teren în discuție sunt înscrise în Registrul Agricol pe numele defunctei D..
Ca urmare a faptului că pentru acea zonă, necolectivizată, nu s-au emis titluri de proprietate și nici nu sunt alte înscrisuri care să ateste, mai mult decât chitanțele care au fost depuse la dosar, dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru părțile implicate în cauză, solicită suplimentarea probatoriului pentru a dovedi faptul că de la defuncta D. și până la apelanții din prezenta cauză, au fost încheiate două vânzări, la perioade diferite de timp, prin care s-a transmis dreptul de proprietate asupra acestor terenuri.
Susține că era singura modalitate de transmitere a dreptului de proprietate având în vedere situația juridică a terenurilor.
Se învederează că intimații din prezenta cauză nu s-au prezentat nici în fața instanței de fond și nici în fața instanței de control judiciar, precum și faptul că intimata Primăria Comunei B. nu a depus alte înscrisuri care să contrazică cele susținute de reclamanți, depunând însă o singură adeverință care atestă faptul că terenurile în cauză sunt înscrise în Registrul Agricol.
Față de cele susținute atât în fața instanței de control judiciar cât și prin cererea de apel, solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, cu mențiunea făcută în sensul că nu solicită acordarea cheltuielilor de judecată.
Tribunalul constată că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și temeiurile de drept și în baza dispozițiilor art. 394 alin. (1) Cod procedură civilă, închide dezbaterile.
TRIBUNALUL
Asupra prezentului apel civil:
Prin sentința civilă nr._ din 31.10.2014 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ s-a respins cererea de chemare în judecată, formulată de reclamanții G. L. și G. M. în contradictoriu cu pârâții B. D., B. (I.) STELUȚA, B. P., B. (M.) LAURENȚIA, B. (C.) M., B. (M.) A., . și B. (M.) P. M., ca neîntemeiată.
S-a luat act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Prima instanță a reținut următoarele:
La data de 31.05.2013, pârâții au încheiat cu reclamantii un inscris sub semnatura privată intitulat act de vanzare cumpărare cu privire la suprafetele de teren de 1250 mp, categoria de folosință teren arabil intravilan situat in ., jud. B., cvartal 14, . 5400 mp teren pasune extravilan, tarlaua 15, punctul Valea Vacii situate in . intre vecinii M. S. si N. I..
De asemenea, in act este mentionat faptul că aceste terenuri sunt obtinute prin cumpărarea la data de 02.06.1986 de catre sotul(tatal) B. M., decedat, de la D. V., decedat.
Deși prin actul menționat părțile și-au asumat obligația de a perfecta actul in formă autentică in termen de 30 de zile, nici promitentii vanzători si nici promitentii cumpăratori nu au procedat in acest sens.
Din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, instanța reține că aceste terenuri sunt înscrise în registrul agricol pe numele def. D. V., fila 10. Din aceeași adeverință reiese faptul că pentru aceste suprafețe de teren nu a fost emis titlu de proprietate.
Vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut individual determinat. Întrucât contractul este translativ de proprietate, vânzătorul trebuie să fie titularul dreptului ce se înstrăinează. În caz contrar, el nu poate transmite dreptul care face obiectul contractului; nemo dat quod non habet sau nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet (nimeni nu da ce nu are/nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are).
In speța pendinte, atât promitenții vânzători, mostenitori ai defunctulului B. M., cât și defunctul B. M., nu au avut niciodată calitatea de proprietari ai terenurilor in cauza, nedeținând un titlu în acest sens. De altfel acest aspect a fost recunoscut și de către reclamant în cererea de chemare in judecata.
Prin urmare, din moment ce pârâții nu au calitatea de adevărat proprietar al terenurilor în litigiu, aceștia nu pot transmite un drept care nu le aparține, respectiv dreptul de proprietate.
Mai mult decât atât, raportat la data încheierii înscrisului intitulat act de vânzare cumpărare, 31.05.2013, instanța retine că prin Legea nr. 221/2013, publicata in Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 434 din data de 17 iulie 2013, printre altele, se abroga alin. (5) al articolului 24 din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr.7/1996, care avea urmatorul continut:“Promisiunea de a incheia un contract avand ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real in legatura cu acesta si actele de alipire si dezlipire a imobilelor inscrise in cartea funciara se incheie in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.”
Chiar daca aceste prevederi au fost acum abrogate, nu trebuie uitat faptul ca actul normativ de abrogare nu produce efecte retroactive. Prin urmare, orice antecontracte de vanzare a unui imobil avand ca obiect transmisiunea unui alt drept real asupra acestuia, care au fost incheiate dupa data de 1 mai 2013 si pana la 17.07.2013 fara respectarea formei autentice, au fost si raman lovite de nulitate absoluta.
Pentru aceste considerente instanța a respins cererea de chemare în judecată având ca obiect hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare cumpărare, ca neintemeiată și va lua act că nu au fost solicitate cheltuieli de judecată.
Împotriva sentinței au declarat apel reclamanții G. L. și G. M. care au criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea apelului apelanții au menționat că au încheiat cu pârâții intimați, la data de 31.05.2013, o promisiune de vânzare cumpărare pentru două terenuri, urmând ca în termen de 30 de zile să procedeze la întocmirea în formă autentică a actului de vânzare cumpărare.
Pentru terenurile în cauză, menționează apelanții, nu s-au emis titluri de proprietate, întrucât acestea sunt amplasate într-o zonă care nu a fost cooperativizată.
În mod eronat, susțin apelanții, instanța a reținut că promitenții vânzători și defunctul B. M. nu au avut niciodată calitatea de proprietari ai terenurilor care au făcut obiectul tranzacției. Întrucât nu s-au emis titluri de proprietate pentru terenurile în cauză, singura posibilitate era să fie încheiată o promisiune de vânzare cumpărare.
Apelul este nefondat.
Cele două suprafețe de teren care au făcut obiectul promisiunii de vânzare cumpărare încheiate între apelanți și intimați au aparținut defunctei D. V., așa cum rezultă din Certificatul de atestare fiscală pentru persoane fizice emis de Primăria comunei B. sub nr. 203 din 16.01.2015.
Printr-un inscruis sub semnătură privată încheiat la data de 2.06.1986 defuncta D. V. a vândut autorului intimaților, în prezent decedat, o casă de locuit și teren aferent în suprafață de 1200 mp . Potrivit mențiunilor din acest înscris imobilele înstrăinate au fost moștenite de vânzătoare de la părinții săi.
Prin înscrisul sub semnătură privată întocmit la 31.05.2013, intitulat act de vânzare cumpărare, intimații din prezenta cauză au vândut apelanților o suprafață de teren intravilan de 1250 mp în satul Mărgăriți, . teren pășune în suprafață de 5400 mp situat pe raza aceleiași localități.
Conform înțelegerii dintre părți s-a convenit ca perfectarea actului în formă autentică să se facă în termen de 30 de zile de la întocmirea înscrisului sub semnătură privată.
Tribunalul constată că prima instanță de judecată a dat o justă interpretare celor două înscrisuri mei sus menționate, în sensul că acestea reprezintă promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare a unor terenuri, prin care nu este transferată proprietatea imobilelor de la promitenții vânzători la beneficiarii respectivelor promisiuni de vânzare cumpărare.
Promisiunea de vânzare cumpărare nu este prin ea însăși translativă de proprietate dar conține consimțământul promitentului de a transmite în viitor dreptul de proprietate.
Tribunalul constată că promisiunea bilaterală de vânzare, prin care părțile se obligă să încheie în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare, este o convenție distinctă de aceasta din urmă și nu produce efectele vânzării, ceea ce înseamnă că prin înțelegerea respectivă nu se transferă dreptul de proprietate, aceasta dând naștere doar unor obligații cu caracter personal pentru părțile contractante, respectiv obligația de a vinde / cumpăra în viitor un bun determinat la un preț prestabilit.
Așadar, părțile contractante sunt titularii unui drept de creanță, corelativ obligației de a vinde asumată de promitenți în temeiul antecontractului, iar nu titularii unui drept de proprietate.
Intimații promitenți din prezenta cauză nu au făcut dovada dreptului lor de proprietate cu privire la terenurile care au făcut obiectul convenției încheiate la data de 31.05.2013.
În mod neîntemeiat susțin promitenții că nu puteau dovedi dreptul lor de proprietate întrucât pentru terenurile respective, care nu au făcut obiectul cooperativizării agriculturii, nu au fost emise titluri de proprietate.
Este adevărat că terenurile situate în zone necooperativizate nu au făcut obiectul Legii nr. 18/1991 în temeiului căreia s-a făcut reconstituirea dreptului de proprietate și s-au emis titluri de către Comisiile de aplicare a Legii fondului funciar.
Cu toate acestea, în măsura în care cele două terenuri ar fi fost proprietatea autorului lor comun defunctul B. M., decedat la 13.08.2000, aceștia ar fi putut face dovada proprietății prin moștenire legală sau testamentară.
Potrivit art. 557 Cod civil, dreptul de proprietate se poate dobândi prin convenție, moștenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, prin ocupațiune, tradițiune, precum și prin hotărâre judecătorească, atunci când aceasta este translativă de proprietate prin ea însăși.
Pârâții intimați nu au făcut dovada dobândirii proprietății celor două terenuri în vreunul din modurile reglementate de lege.
Ori una dintre condițiile esențiale pentru încheierea unui act de vânzare cumpărare este aceea ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut.
Astfel, potrivit art. 1650 Cod civil, vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească.
Principala obligație a vânzătorului este, conform art. 1673 din același cod, să transmită cumpărătorului proprietatea bunului vândut, iar din prevederile art. 1674 rezultă că proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost încă plătit.
Din interpretarea judicioasă a dispozițiilor legale mai sus menționate, rezultă neîndoielnic că prin promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare nu se transmite dreptul de proprietate, iar la momentul încheierii contractului în formă autentică ori la data la care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de înstrăinare, este necesar ca promitenții vânzători să facă dovada că sunt proprietarii terenurilor care au făcut obiectul antecontractului.
Raportat la considerentele mai sus expuse tribunalul constată că în mod corect prima instanță a reținut că promitenții vânzători nu au făcut dovada dreptului lor de proprietate cu privire la cele două terenuri care au făcut obiectul antecontractului încheiat la data de 31.05.2013.
În consecință, sentința primei instanțe fiind legală și temeinică, tribunalul urmează să respingă apelul ca nefondat, potrivit art. 480 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de reclamanții G. L. și G. M. domiciliați în B., ., ., județul B. împotriva sentinței civile nr._ din 31.10.2014 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic în contradictoriu cu pârâții B. D. cu domiciliul în oraș M., Albatros, .. 5, J. C., B. (I.) STELUȚA cu domiciliul în com. B., ., B. P. cu domiciliul în com. B., ., B. (M.) LAURENȚIA cu domiciliul în . B., B. (C.) M. cu domiciliul în . B., B. (M.) A. cu domiciliul în . B., B. (M.) P. M. cu domiciliul în com. Mărăcineni, . și . cu sediul în com. B., ..
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 06 Aprilie 2015.
Președinte, E. P. | Judecător, V. B. | |
Grefier, D. H. |
Red. B.V Judecătoria B.
Thred. P.V. Dosar nr._
12ex/15.04.2015 Jud. fd. C. A.
| ← Rezoluţiune contract. Sentința nr. 13/2015. Tribunalul BUZĂU | Succesiune. Decizia nr. 90/2015. Tribunalul BUZĂU → |
|---|
