Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 5339/2015. Tribunalul BUZĂU
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5339/2015 pronunțată de Tribunalul BUZĂU la data de 18-09-2015 în dosarul nr. 2889/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL B.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 2889/2015
Ședința publică de la 18 Septembrie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. N.
Judecător A. M.
Grefier C. C.
Pe rol judecarea apelului civil declarat de reclamantul A. G. I., domiciliat în com.Săhăteni, ., împotriva sentinței civile nr.5339/4.05.2015, pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic, în contradictoriu cu pârâta T. A., domiciliată în M., ., jud.Prahova.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns apelantul personal, lipsă fiind intimata.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că dosarul este la primul termen de judecată după parcurgerea etapei de verificare și regularizare, după care:
Instanța procedează la identificarea apelantului A. G. I., care arată că susține apelul declarat.
Nemaifiind alte cereri sau excepții de invocat în temeiul dispoz.art.392-394 Cod proc.civ. instanța constată terminată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul în dezbateri.
Apelantul A. G. I. solicită admiterea apelului, pentru motivele invocate în cererea de apel. Susține că intimata nu s-a prezentat pentru încheierea actului autentic de vânzare cumpărare, și nici atunci când a fost chemată la mediator. Precizează că la momentul întocmirii antecontractului de vânzare-cumpărare nu erau aplicabile prevederile Legii nr.17.2014.
INSTANȚA
Deliberând, constată că:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecătoriei B. sub nr._, reclamantul A. G. I. a solicitat, in contradictoriu cu pârâta T. A., pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare a suprafetei de 4000 mp teren extravilan, tarlaua 19, . localitatea Vintileanca, ..
În motivarea cererii reclamantul a aratat ca, la 24.09.2011, prin inscris sub semnatura privata intitulat antecontract, partile au convenit vanzarea cumpararea imobilului, ocazie cu care s-a achitat pretul de 1000 lei in integralitate, că ulterior, a intrat posesia terenului și ca a convocat parata in vederea perfectarii vanzarii, insa aceasta a refuzat.
In drept, reclamantul a invocat art. 948-969, 1073, 1077 cod civil. In sustinerea cererii a atasat inscrisuri.
Parata nu a formulat intampinare.
Prin sentința civilă nr.5339/4.05.2015 Judecătoria B. a respins cererea de chemare în judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut următoarele:
Potrivit Deciziei Curtii constitutionale nr.755 din din 16 decembrie 2014 si publicata in Monitorul Oficial nr. 101 din 09.02.2015, promisiunea bilaterală de vânzare, prin care părtile se obligă să încheie în viitor, la pretul stabilit, contractul de vânzare, este un contract distinct de acesta din urmă si nu produce efectele vânzării, ceea ce înseamnă că acesta nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naștere doar unor obligatii cu caracter personal pentru ambele părti, respectiv obligatia de a vinde/cumpăra un obiect determinat.
De asemenea, potrivit principiului aplicării imediate a legii noi, de la data intrării în vigoare acesteia, ea se aplică tuturor actelor, faptelor si situatiilor juridice viitoare (facta futura), actelor, faptelor si situatiilor juridice în curs de constituire, modificare sau stingere începând cu această dată, precum si efectelor viitoare ale unor situatii juridice anterior născute, dar neconsumate la data intrării în vigoare a legii noi (facta pendentia). Cu alte cuvinte, aplicarea imediată a legii noi semnifică faptul că o situatie juridică produce acele efecte juridice care sunt prevăzute de legea în vigoare la data constituirii ei (tempus regit factum).
Astfel, reclamantul este beneficiarul unei promisiuni neexecutate de a vinde terenuri agricole situate în extravilan care s-a adresat instantei de judecată pentru a pronunta o hotărâre care să tină loc de act autentic de vânzare. Asadar, reclamantul este titularul unui drept de creantă, indiferent de forma antecontractului, corelativ obligatiei de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularul unui drept de proprietate. Transferul acestuia nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, indiferent de forma acestuia, autentică sau neautentică, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronuntării hotărârii judecătoresti care să tină locul acordului de vointă nerealizat. În acest sens, instanta trebuie să verifice îndeplinirea tuturor conditiilor de validitate la data pronuntării hotărârii care tine loc de contract de vânzare, reprezentate, în spetă, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preemptiune si inscrierea in cartea funciara, în vigoare la data pronuntării hotărârii judecătoresti.
Raportându-se la aceste considerente, Judecătoria B. a observat că s-a statuat de către Curtea Constitutionala ca îndeplinirea conditiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronuntarea hotărârii judecătoresti care să tină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare.
In acelasi sens, persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare în formă autentică, pe de o parte, si persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare fie sub forma unui înscris sub semnătură privată, fie sub forma unui înscris atestat de către un avocat, pe de altă parte, având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, se află în aceeași situație juridică.
A mai observat, totodată prima instanță că s-a reținut de către Curtea Constitutionala și faptul că, de principiu, efectele generate de antecontractele amintite mai sus, constând în obligatia de a încheia în viitor contractul de vânzare, trebuie să fie guvernate de acelasi act normativ, reprezentat de legea în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, si anume legea nr. 17/2014. Antecontractele vizate vor continua să-si producă efectele juridice conferite de lege, cu conditia ca valorificarea lor în sensul transferului dreptului de proprietate să fie supusă reglementării existente la momentul încheierii actului translativ de proprietate, asadar, după indeplinirea conditiilor impuse de legea nr. 17/2014.
In prezenta cauza, s-a constatat că instanta a pus in vedere reclamantului sa depuna la dosar documentatia prevazuta de legea nr. 17/2014, insa acesta nu s-a conformat.
În atare condiții și față de toate considerentele ce preced, Judecătoria B. a concluzionat că nu s-a făcut dovada îndeplinirii tuturor condițiilor prevăzute d elege pentru a se putea pronunța o hotărîre judecătorească ce ar urma să țină loc d eocntract de vînzare cumpărare, motiv pentru care a respins cererea formulata de reclamantul A. G. I..
Împotriva sentinței a declarat apel reclamantul A. G. I., care a susținut că aplicarea legii nr. 17/2014 încalcă principiul constituțional al neretroactivității legii civile, consacrat în art. 15 alin. 2 din Constituția României.
Astfel, prevederile art. 20 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 nu pot fi interpretate în sensul că dispozițiile acestei legi s-ar aplica antecontractelor în formă de înscris sub semnătură privată încheiate anterior intrării ei în vigoare, întrucât o asemenea interpretare ar încălca în mod flagrant principiul neretroactivității legii, pentru motivele de mai jos.
Referirea art. 20 alin. 1 al Legii nr. 17/2014 la forma autentică a antecontractelor încheiate înainte de . legii nu trebuie privită ca un criteriu de aplicare în timp a legii, întrucât rațiunea pentru care această lege nu se aplică antecontractelor încheiate în formă autentică este aceeași Și în cazul antecontractelor în formă de înscris sub semnătură privată - respectiv considerarea principiului neretroactivității legii. Astfel, Legea nr. 17/2014 nu poate retroactiva indiferent de forma antecontractului încheiat, neexistând niciun motiv pentru o asemenea distincție.
De asemenea dispozițiile art. 5 ale Legii nr. 17/2014 nu pot fi calificate ca fiind norme procesual civile, întrucât ele nu reglementează în niciun fel modul de soluționare a cauzelor civile și nici de punere în executare a hotărârilor judecătorești sau a altor titluri executorii. Prevederile art. 5 din Legea nr. 17/2014 stabilesc condiții suplimentare pentru obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, în condițiile art. 1669 Cod civil, instituție de drept civil.
A mai susținut apelantul că antecontractul de vânzare-cumpărare - a fost încheiat în formă de înscris sub semnătură privată în mod valabil în condițiile prevăzute de Codul Civil, iar, în cazul în care contractul promis nu a fost încheiat, efectele antecontractului se mențin și după . Legii nr. 17/2014. Antecontractul continuă să își producă efectele, întrucât acesta a dat naștere pentru promitentul-cumpărător unui drept de creanță în temeiul căruia îl poate obliga pe promitentul-vânzător să îi transmită proprietatea asupra terenului și la prețul stabilit prin antecontract.
Așadar, în cazul în care nu a fost încheiat contractul promis, iar promitentul-vânzător refuză încheierea acestuia, acest drept de creanță al promitentului-cumpărător există și poate fi exercitat și după . Legii nr. 17/2014, iar, în lumina dispozițiilor art. 1669 alin. 1 Cod civil, promitentul-cumpărător are posibilitatea obținerii unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare asupra terenului.
In orice caz, la momentul încheierii antecontractului, sub imperiul legii vechi - Codul Civil - instituția pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare era reglementată prin art. 1669 Cod civil, instituție care ține în mod neechivoc de efectele și executarea antecontractului încheiat, fiind un mijloc specific de executare în natură a antecontractului.
Sub imperiul legii vechi, realizarea și condițiile de exercitare a dreptului de creanță al promitentului-cumpărător, precum și instituția pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare sunt reglementate de art. 1669 Cod civil, lege sub imperiul căreia a luat naștere antecontractul - actul generator al efectelor care continuă și sub imperiul legii noi (Legea nr. 17/2014), în măsura în care promitentul-vânzător refuză încheierea contractului promis.
Legea nr. 17/2014 reglementează aceleași aspecte și, pe lângă exigențele prevăzute de legea veche - art. 1669 Cod civil, art. 5 al Legii nr. 17/2014 instituie noi condiții pentru realizarea în natură, pe cale silită, a dreptului de creanță al promitentului-cumpărător, respectiv pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Neretroactivitatea legii civile este principiul constituțional consacrat în art. 15 alin. 2 din Constituția României potrivit căruia "Legea dispune numai pentru viitor, cu excepția legii penale sau contravenționale mai favorabile."
Principiul neretroactivității legii presupune că o lege civilă nu se poate aplica decât actelor, faptelor și situațiilor juridice ce iau naștere după ., iar această lege nu poate aduce nicio atingere actelor, faptelor și situațiilor juridice și nici efectelor acestora născute înainte de . legii noi.
Regula neretroactivității este reluată și de Codul civil în art. 6 alin. 1 în care se arată, în mod expres, că legea civilă se aplică atâta timp cât este în vigoare și nu are putere retroactivă. Dorind să accentueze și să întărească acest principiu, art. 6 alin. 2 cod civil prevede, fără echivoc, faptul că "actele și faptele juridice încheiate sau produse înainte de . legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii, sau după caz, a săvârșirii ori producerii lor."
Astfel, o lege civilă ar fi retroactivă dacă ar reglementa, fie fapte care, înainte de ., au dat naștere sau, după caz, au modificat ori au stins o situație juridică, fie efecte pe care acea situație juridică le-a produs înainte de aceeași dată.
In consecință, dispozițiile legii noi au efect retroactiv în cazul în care sunt de natură să desființeze sau să limiteze efectele sau drepturile născute în mod valabil și recunoscute în baza legii vechi.
Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat sub imperiul legii vechi - art. 1669 Cod Civil, înainte de . Legii nr. 17/2014, a generat efecte juridice care, în condițiile arătate mai sus, pot continua și sub imperiul legii noi (Legea nr. 17/2014).
Principalele efecte juridice generate în mod valabil sub imperiul legii vechi de antecontractul de vânzare-cumpărare sunt: nașterea, în patrimoniul promitentului-cumpărător, a unui drept de creanță în temeiul căruia poate solicita debitorului său încheierea contractului promis la prețul stabilit prin antecontract și posibilitatea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare în condițiile prevăzute de lege la data încheierii antecontractului, deci cu respectarea exigențelor prevăzute de art. 1669 alin. 1 Cod civil. (și nu și ale Legii nr. 17/2014).
In consecință, prin aplicarea condițiilor prevăzute de art. 5 din Legea nr. 17/2014 și în cazul antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate în formă de înscris sub semnătură privată înainte de . acestei legi se ajunge la desființarea efectelor antecontractului și a drepturilor născute în mod valabil în temeiul antecontractului sub imperiul legii vechi.
Față de aceste motive, solicită admiterea apelului, desființarea hotărârii atacate și pe fond admiterea cererii așa cum a fost formulată.
Intimate, legal citată, nu a formulat întâmpinare.
Analizând actele și lucrările dosarului și evaluând dovezile administrate în raport de conținutul cererii de chemare în judecată, a hotărârii apelate și a motivelor de apel invocate, Tribunalul apreciază că apelul este nefondat pentru următoarele motive:
În primul rând, Tribunalul constată că problema supusă mai întâi analizei de către apelant, aceea a tratării diferite, prin prisma dispozițiilor art. 20 alin. 1 al Legii nr. 17/2014, a antecontractelor încheiate în formă autentică înainte de . legii, de cele în formă de înscris sub semnătură privată, a fost deja tranșată de către Curtea Constituțională prin Decizia nr.755 din 16 decembrie 2014 prin care s-a statuat că: “prevederile art.20 alin.(1) din Legea nr.17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr.268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr.17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituționale”.
În al doilea rând, pretinde apelantul că aplicarea cerințelor instituite prin Legea 17/2014 raportului juridic născut în baza antecontractului de vânzare cumpărare încheiat de d-lui cu pârâta intimată anterior intrării în vigoare a acestui act normativ, reprezintă o retroactivare a legii civile și o încălcare flagrantă a principiului constituțional al neretroactivității legii civile, consacrat în art. 15 alin. 2 din Constituția României
Tribunalul constată că, sesizată cu excepția de neconstituționalitate a art 20 alin. 1 din Legea 17/2014 tocmai în raport de dispozițiile art 15 alin 2 din Constituția României, Curtea Constituțională, în motivarea deciziei pronunțate, nr.755 din 16 decembrie 2014, a reținut că: “12. În opinia autorilor excepției de neconstituționalitate, prevederile legale criticate contravin dispozițiilor constituționale cuprinse în art.15 alin.(2) referitor la principiul neretroactivității legii civile și art.16 alin.(1) privind egalitatea în drepturi. (.....)
19. În privința invocării încălcării art.15 alin.(2) din Constituție, Curtea reține că aplicarea legii civile în timp este guvernată de principiile neretroactivității legii civile, principiul aplicării imediate a legii noi și principiul supraviețuirii legii vechi.
Principiul neretroactivității legii civile este de rang constituțional și are o valoare absolută, în sensul că legiuitorul nu poate institui nicio derogare, și semnifică faptul că legea civilă se aplică tuturor situațiilor juridice născute după ., iar nu situațiilor juridice trecute, consumate (facta praeterita). În mod corelativ, potrivit principiului aplicării imediate a legii noi, de la data intrării în vigoare acesteia, ea se aplică tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice viitoare (facta futura), actelor, faptelor și situațiilor juridice în curs de constituire, modificare sau stingere începând cu această dată, precum și efectelor viitoare ale unor situații juridice anterior născute, dar neconsumate la data intrării în vigoare a legii noi (facta pendentia). Cu alte cuvinte, aplicarea imediată a legii noi semnifică faptul că o situație juridică produce acele efecte juridice care sunt prevăzute de legea în vigoare la data constituirii ei (tempus regit factum). (.......)
21. Din acest punct de vedere, contrar susținerilor autorilor excepției de neconstituționalitate, aplicarea prevederilor legale criticate, respectiv a celor referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, nu echivalează cu încălcarea dispozițiilor art.15 alin.(2) din Constituție, ci este în concordanță cu principiul activității legii, potrivit căruia orice act normativ acționează cât timp este în vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice născute după acest moment. În acest sens este și jurisprudența Curții Constituționale, potrivit căreia legea nouă este aplicabilă de îndată tuturor situațiilor care se vor constitui, se vor modifica sau se vor stinge după ., precum și tuturor efectelor produse de situațiile juridice formate după abrogarea legii vechi (a se vedea, în acest sens, cu titlu exemplificativ, Decizia nr.287 din 1 iulie 2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.729 din 12 august 2004)”.
A mai reținut Curtea Constituțională, în legătură cu incidența sau nu a cerințelor Legii 17/2014 asupra raporturilor juridice născute din antecontracte de vânzare cumpărare încheiate anterior intrării sale în vigoare reținînd că “efectele generate de antecontractele amintite mai sus, constând în obligatia de a încheia în viitor contractul de vânzare, trebuie să fie guvernate de acelasi act normativ, reprezentat de legea în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, si anume legea nr. 17/2014. Antecontractele vizate vor continua să-si producă efectele juridice conferite de lege, cu conditia ca valorificarea lor în sensul transferului dreptului de proprietate să fie supusă reglementării existente la momentul încheierii actului translativ de proprietate, asadar, după îndeplinirea conditiilor impuse de legea nr. 17/2014”.
În atare condiții, problema retroactivității legii civile în materia supusă azi analizei a fost deja tranșată de Curtea Constituțională în considerentele deciziei amintite, în sensul că aducerea la îndeplinire a obligației de a încheia în viitor contractul de vânzare cumpărare translativ al dreptului de proprietate, asumată printr-o promisiune de vânzare cumpărare încheiată anterior intrării în vigoare a Legii 17/2014, indiferent de forma înscrisului în care ea a fost materializată, autentic sau sub semnătură privată, este supusă cerințelor instituite de acest act normativ.
De altfel, condițiile impuse de Legea 17/2014, și anume exercitarea dreptului de preemțiune și înscrierea dreptului de proprietate al promitentului vânzător în cartea funciară anterior vânzării, pentru neîndeplinirea cărora prima instanță a respins acțiunea reclamantului apelant, sunt condiții impuse de lege pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare cumpărare, extrinseci și ulterioare promisiunii de vânzare cumpărare.
Cu alte cuvinte, obligația vânzătorului de a încheia actul autentic de vânzare a terenului continuă să existe și după . Legii 17/2014, dreptul corelativ al apelantului creditor de a obține perfectarea vânzării cu solemnitățile cerute de lege nefiind afectat.
Acest mod particular de aducere la îndeplinire a unei obligații rezultată dintr-un antecontract de vânzare cumpărare impune instanței condiția de a pronunța o hotărâre prin care să suplinească consimțământul promitentului vânzător la înstrăinare numai după ce verifică dacă au fost îndeplinite toate celelalte condiții impuse de lege pentru încheierea valabilă a contractului translativ de proprietate.
Or, una dintre condițiile impuse de lege la momentul la care se cere de către apelantul reclamant pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare pentru cei 4000 mp teren extravilan este ca acest teren să fi fost înscris în cartea funciară, iar anterior perfectării vânzării să se fi desfășurat procedura prevăzută de lege pentru exercitarea dreptului de preemțiune.
Cum aceste condiții sunt impuse de Legea 17/2014 pentru momentul la care se realizează transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător și cum acest moment, în speță, ar fi fost cel la care s-ar fi pronunțat hotărârea judecătorească definitivă ce urma să țină loc de contract de vânzare cumpărare, este mai mult decât evident că nu poate fi vorba despre o retroactivare a prevederilor Legii 17/2014 ci de aplicarea ei unui act juridic, vânzarea cumpărarea terenului perfectată sub auspiciile instanței, încheiat după ..
Așa fiind, Tribunalul consideră că apelul este nefondat motiv pentru care, în temeiul art 480 alin 1 Cod procedură civilă, îl va respinge.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de reclamantul A. G. I., domiciliat în com.Săhăteni, ., împotriva sentinței civile nr.5339/4.05.2015, pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic, în contradictoriu cu pârâta T. A., domiciliată în M., ., jud.Prahova.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 18 Septembrie 2015.
Președinte, M. N. | Judecător, A. M. | |
Grefier, C. C. |
Red.AM
Th.red.CC/AM/4 ex.
14.10.2015
Dosar fond nr._ Judecătoria B.
Judecător fond N. R. I.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 123/2015. Tribunalul BUZĂU | Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 613/2015.... → |
|---|
