Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 1226/2014. Tribunalul CĂLĂRAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1226/2014 pronunțată de Tribunalul CĂLĂRAŞI la data de 12-11-2014 în dosarul nr. 1456/269/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL CĂLĂRAȘI
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 852
Ședința publică de la 12 Noiembrie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. A. C.
Judecător N. C. C.
Grefier M. S.
Pe rol, judecarea apelului declarat de reclamanta S.C. AL P. S.R.L. OLTENIȚA împotriva sentinței civile nr.1226/07.07.2014 pronunțată de Judecătoria Oltenița în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata pârâtă B. Ș., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal s-a prezentat consilier juridic Ț. R. pentru apelanta reclamantă – în baza delegației pe care o depune la dosar, lipsind intimata pârâtă.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Consilier juridic R. Ț. pentru apelanta reclamantă având cuvântul, solicită încuviințarea să depună la dosar un certificat eliberat de Judecătoria Oltenița într-o cauză asemănătoare cu cea de față, din care rezultă că a invocat excepția de neconstituționalitate a art.5 din Legea 17/2014 la instanța de fond, aceasta a sesizat Curtea Constituțională, iar la acest moment Curtea Constituțională a acordat număr de dosar cererii, însă nu a fixat încă termenul de judecată.
Văzând optica instanței de fond, a instanței de apel și motivarea hotărârii pe care nu a avut-o la momentul promovării acestui demers, solicită lămurirea unui aspect din motivarea instanței de apel, referitor la aplicarea sau nu a Legii 17/2014.
Tribunalul admite cererea formulată de apelantă, de depunere a certificatului de grefă menționat.
La interpelarea instanței, reprezentantul apelantei reclamante învederează că a depus acest certificat la dosar doar pentru a se lua la cunoștință de către instanță.
Precizează că nu mai are alte cereri, probe sau excepții de formulat și consideră cauza în stare de judecată.
Tribunalul ia act că nu mai sunt alte cereri, probe sau excepții de formulat, constată cauza în stare de soluționare și acordă cuvântul pentru dezbateri în fond.
Consilier juridic R. Ț. pentru apelanta reclamantă având cuvântul, arată că actul juridic a fost încheiat în anul 2011; instanța a reținut în mod exact că legea civilă nu operează cu privire la cauze anterioare apariției ei.
Însă, în cauză s-a făcut mediere, partea a fost înștiințată, invitată în scopul medierii; finalitatea medierii ar putea fi asimilată ca o invitație la notariat; câtă vreme reclamanta a făcut această dovadă, a făcut această procedură prealabilă care era obligatorie la acea vreme, această dovadă este imbatabilă și poate fi asimilată ca o invitație la notariat pentru a perfecta actul.
La cererea instanței, precizează că apelanta nu a ezitat nici un moment să facă notificări prin notariat, dimpotrivă, a făcut adresă pe cale oficială, a făcut adresă pe calea medierii.
Apreciază că invitația la mediere și faptul că nu s-a prezentat acoperă cerința legii privind refuzul părții de a încheia actul.
De asemenea, precizează că a dovedit refuzul părții atât prin proba cu martori, cât și prin adresa cu care s-a făcut invitația la mediere și adresa de notificare.
În raport de cele arătate, de întregul probatoriu depus la dosarul cauzei, solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, urmând a se pronunța instanța și cu privire la acest aspect.
Tribunalul declară închise dezbaterile și reține cauza în pronunțare pe neconstituționalitate.
INSTANȚA
Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria Oltenița sub nr._, reclamanta . SRL Oltenița a chemat în judecată pe pârâta B. Ș., pentru ca prin sentința ce se va pronunța să se constate că la 25.03.2011 pârâta i-a vândut terenul extravilan în suprafață de 1700 m.p., urmând ca hotărârea să țină loc de act autentic de vânzare–cumpărare.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că la 25.03.2011 a încheiat cu pârâta înțelegerea intitulată generic „Antecontract de vânzare–cumpărare”, prin care s-au înțeles asupra vânzării–cumpărării suprafeței de 1700 m.p., teren situat în T.40, P.24, în extravilanul mun. Oltenița, jud. Călărași, cu vecinii: la N – B. I., la E – drum, la S – B. S., B. F. și la V – canal, cu suma de 1190 lei, plătită integral pârâtei.
Totodată a confirmat aceasta printr-un înscris sub semnătură privată, denumit „antecontract de vânzare–cumpărare” prin care părțile, respectiv reclamanta . SRL, în calitate de promitent cumpărător și pârâta B. Ș., în calitate de promitent vânzător, au arătat că terenul a fost vândut de pârâtă reclamantei, iar cumpărătoarea a achitat integral prețul cerut de 1190 lei în ziua perfectării vânzării, redactării și semnării de către părți a înscrisului, urmând să perfecteze actul autentic la o dată ulterioară, stabilită prin contract.
Acest înscris sub semnătură privată a fost redactat, editat, multiplicat și semnat în 6 exemplare de către Soc. Profesională . Oltenița – Consilier juridic T. R. P..
Cu această ocazie, în prezența casierei societății, care a făcut plata, pârâta a semnat și a încasat integral prețul, asumându-și obligația ca până la data încheierii contractului de vânzare–cumpărare în formă autentică, să procure documentele necesare înstrăinării (să întocmească documentația cadastrală prev. de Lg. 7/1996, legea cadastrului și a publicității imobiliare, intabularea dreptului de proprietate, certificate de atestare fiscală etc.). S-a menționat că dacă până la 30.05.2011 promitenta vânzătoare nu se va prezenta pentru perfectarea contractului de vânzare–cumpărare în formă autentică, cumpărătoarea promitentă se va putea adresa instanței judecătorești competente fără niciun fel de notificare, solicitând acesteia pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare–cumpărare.
Deși a trecut termenul până când părțile au convenit să perfecteze vânzarea–cumpărarea terenului, pârâta nu a înțeles nici până în prezent să-și onoreze obligațiile asumate, presupunând că aceasta se datorează situației economice, deoarece prin efectuarea documentației cadastrale aceasta ar fi ocazionat cheltuieli semnificative cu perfectarea actelor și intabularea dreptului de proprietate, condiții cu care reclamanta este de acord să le suporte, astfel încât a fost nevoită să formuleze prezenta acțiune.
În drept, reclamanta a invocat art. 5 alin. 2 din Lg. 247/2005 Titlul X, cu referire la dispozițiile art. 6 alin. 1, 2 din Lg. 287/2009 C. civil cu modificările și completările aduse prin Lg. 71/2011.
Conf. art. 411 (1) pct. 2, teza 2 C.pr.civilă, reclamanta a solicitat judecarea cauzei și în lipsă.
În dovedirea acțiunii, reclamanta a depus la dosarul cauzei copia cărții de identitate a pârâtei, antecontractul privind vânzarea–cumpărarea terenului încheiat între reclamantă și pârâtă la data de 25.03.2011, titlul de proprietate nr._/20.10.2008 emis de CJSDPT Călărași, certificat de informare și taxa judiciară de timbru.
Deși s-a îndeplinit procedura conform art. 165 C.p.civ., pârâta nu a depus întâmpinare și nici nu s-a prezentat la termenul de judecată, afișând totală lipsă de interes în soluționarea cauzei.
Soluționând cauza prin sentința civilă nr.1226/07.07.2014 Judecătoria Oltenița a respins acțiunea formulată de reclamanta . SRL cu sediul în mun. Oltenița, . – 24, .. A, apt. 5, ., împotriva pârâtei B. Ș., domiciliată în ..
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut următoarele:
Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Oltenița la data de 16.04.2014, după . Legii 17/2014.
Potrivit art. 5 alin. 1 din această lege, în cazul în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare și ale legislației în materie precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din lege, respectiv cu obținerea avizelor speciale pentru anumite categorii de terenuri, cu respectarea dreptului de preemțiune și cu obținerea avizelor structurilor locale sau centrale, în funcție de suprafața terenurilor ce fac obiectul convenției. Alte cerințe cumulative și imperative pentru încheierea vânzării cumpărării sunt ca imobilul ce face obiectul antecontractului să fie înscris în rolul fiscal și în cartea funciară.
În art. 20 se exclud de la prevederile acestei legi antecontractele și pactele de opțiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia.
Potrivit art. 21 alin. 2, legea a intrat în vigoare la 30 zile de la publicarea în Monitorul Oficial al României, Partea I, respectiv la data de 11 aprilie 2014, fiind publicată la 12 martie 2014.
Cum acțiunea a fost depusă după . Legii nr 17/2014, iar antecontractul nu este autentificat la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia, trebuie îndeplinite cerințele art. 5 din lege.
Susținerea reclamantei că antecontractul a fost încheiat cu mai mult timp înainte de întrarea în vigoare a Legii 17/2014 și că prin obligarea să îndeplinească cerințe ce nu erau prevăzute de lege la momentul încheierii antecontractului s-ar încălca principiul „Regit tempus actum” nu poate fi primită. Antecontractul de vânzare cumpărare reprezintă o promisiune de vânzare cumpărare care naște drepturi și obligații specifice. Conform art. 1669 alin. 1 C.civ., „când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”. Din analiza acestui text de lege rezultă că se poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare cumpărare în cazul refuzului nejustificat al uneia dintre părți, dar cu îndeplinirea tuturor celorlalte condiții de validitate. Dacă nu ar fi fost o astfel de prevedere, ar fi fost posibilă încheierea promisiunilor de vânzare cumpărare și ulterior intrării în vigoare a legii și antedatarea înscrisurilor, pentru a putea ocoli cerințele exprese și care presupun trecerea anumitor termene. Tocmai acesta este motivul pentru care legea a prevăzut o categorie de antecontracte pe baza cărora se pot pronunța hotărâri judecătorești care să țină loc de contracte autentice de vânzare cumpărare și anume antecontractele autentificate la notariat, anterior intrării în vigoare a legii.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta . SRL, solicitând anularea hotărârii și trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în subsidiar reținerea cauzei spre rejudecare și schimbarea în tot a hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii.
În motivare a arătat că instanța de fond a interpretat și a aplicat în mod greșit prevederile Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri în proprietate publica și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea ADS.
În opinia apelantei, instanța de fond a interpretat în mod trunchiat dispozițiile art. 3, 4, 5 și 9 din Legea nr. 17/2014, având la bază o eroare fundamentală a dreptului civil acela potrivit principiului privind neretroactivitatea legii civile.
Deși instanței de fond, prin probele administrate s-a învederat faptul că actul încheiat în anul 2011 nu poate fi supus prevederilor Legii nr. 17/2014 întrucât legea civilă de la data încheierii actului nu impunea asemenea reguli, iar schimbarea regulilor în timpul jocului nu numai că nu este permisă de legea civilă și este guvernată de tempus regit actum, dar acest lucru este apărat și prin legea fundamentală - Constituția României art. 15 alin 2 potrivit căruia legea dispune numai pentru viitor cu excepția legii penale sau contravenționale mai favorabile. Tot astfel, acest principiu este subliniat și de vechiul cod civil la art. 1 cât și în Noul cod civil la art. 6 alin 2.
Mai mult, instanța de fond, mergând pe aceeași interpretare greșită, uită pur și simplu trei chestiuni esențiale, respectiv:
1. reclamanții nu sunt titulari ai dreptului de proprietate și nu au calitatea cerută de lege pentru a face demersurile și a îndeplini cerințele din Legea nr. 17/2014, nu se pot substitui promitentului-vânzător să obțină în numele său avizele specifice și nici nu pot înscrie în cartea funciară terenul în cauză;
2. rolul acțiunii în constatare care în condițiile date este singurul mijloc procedural juridic la care reclamanta poate apela pentru a dobândi dreptul de proprietate, el neputând fi realizat în alt mod datorită faptului că promitentul vânzător nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, respectiv de a întocmi documentația cadastrală și de a se prezenta în fața notarului din motive economice;
3. în speța de față nu se mai poate pune în discuție oferta de preț așa cum prevede Legea 17/2014 întrucât prețul a fost stabilit și plătit integral la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, iar terenul tot de la aceeași dată a intrat în posesia și folosința promitentului-cumpărător.
În dovedire solicită proba cu înscrisurile aflate la dosarul cauzei.
În drept invocă art. 466 si urm. C..
Intimata nu a formulat întâmpinare și nu s-a prezentat la judecată.
Analizând actele dosarului, în raport de motivele de apel formulate și de probele administrate, Tribunalul reține următoarele:
Criticile apelantei referitoare la aplicabilitatea Legii nr.17/2014 sunt întemeiate, având în vedere data intrării în vigoare a acestei legi, raportată la antecontractul de vânzare-cumpărare invocat în cauză și la reglementările privind aplicarea legii civile în timp.
Având în vedere data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, respectiv 25.03.2011, precum și prevederile art.102 din Legea 71/2011, instanța reține că regimul juridic al acestui act este guvernat de vechiul Cod civil, precum și de Titlul X din Legea 247/2005. În lumina acestor dispoziții legale, antecontractul de vânzare-cumpărare a dat naștere unui drept de creanță în patrimoniul reclamantei și a creat în sarcina părților obligația de a face, respectiv de a încheia până la data de 30.05.2011 contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică.
Prin promovarea acțiunii ce face obiectul prezentei cauze, reclamanta solicită valorificarea pe cale judecătorească a dreptului său de creanță – obligația de a face izvorâtă din antecontract – ceea ce constituie un efect juridic al unui act încheiat anterior intrării în vigoare a Legii nr.17/2014. Or, din această perspectivă sunt aplicabile dispozițiile art.6 alin.2 C.civ., în virtutea cărora Legea 17/2014 nu poate fi aplicată. Este de observat și faptul că situația juridică din speță – acțiune personală imobiliară – nu se grefează pe niciuna din ipotezele enumerate la art.6 alin.6 Cod civil, care să determine aplicarea legii noi.
În consecință, soluția instanței de fond, în sensul respingerii acțiunii pe considerentul neîndeplinirii cerințelor impuse de Legea 17/2014, este nelegală.
Un argument în plus în sprijinul inaplicabilității legii noi îl reprezintă și faptul că art.5 din Legea 17/2014 face referire exclusiv la antecontracte încheiate potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, dar și faptul că art.20 al.1 din lege exclude aplicarea acesteia în cazul antecontractelor și pactelor de opțiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia.
Soluția pronunțată, în sensul respingerii acțiunii, se impune a fi menținută însă, motivat de următoarele considerente:
Potrivit art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Din simpla lectură a textului de lege anterior citat rezultă că prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, instanța suplinește doar lipsa consimțământului părții care refuză nejustificat încheierea contractului promis. Nicidecum instanța nu poate suplini lipsa altor condiții care nu au fost îndeplinite și fără de care încheierea contractului autentificat în fața notarului nu ar putea avea loc, cum ar fi întocmirea documentației de carte funciară și intabularea. Or, se constată că prin antecontractul de vânzare cumpărare, promitenta vânzătoare s-a obligat să procedeze la întocmirea documentației cadastrale și la intabularea dreptului de proprietate, urmând ca ulterior să se prezinte pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Din susținerile apelantei expuse în cuprinsul cererii de chemare în judecată, coroborate cu certificatul emis de OCPI Călărași – BCPI Oltenița (fila 16 dosar fond) rezultă că această obligație nu a fost îndeplinită, imobilul nefiind înscris în cartea funciară.
Revenind însă la problema refuzului încheierii actului, la care se referă art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, Tribunalul apreciază că pentru a se adresa instanței în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, promitentul-cumpărător trebuie să facă dovada că și-a îndeplinit obligația de a se prezenta la notariat să încheie actul de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar promitentul-vânzător a refuzat să-și îndeplinească această obligație.
Mai precis, revine în sarcina reclamantei apelante să demonstreze că a convocat pârâta la un birou notarial individualizat, depunând la dosar înscrisul care atestă acest fapt. De asemenea, reclamantul trebuie să facă dovada că pârâta nu a dat curs respectivei invitații de a se prezenta la sediul biroului notarial la care se intenționa a fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, depunând la dosar înscrisul încheiat cu această ocazie de către notarul public. Numai în această modalitate promitentul cumpărător, în calitate de parte interesată care și-a executat obligațiile putea face dovada certă a faptului că demersurile concrete în vederea perfectării actului au fost împiedicate prin refuzul nejustificat al părții cocontractante. Toate aceste exigențe probatorii se impun în virtutea conduitei la care părțile s-au obligat prin antecontractul încheiat, a forței obligatorii a acestuia.
Or, în speță, dincolo de a face dovada aspectelor mai sus menționate, reclamanta promitentă-cumpărătoare nici măcar nu susține o astfel de împrejurare nici în motivarea cererii introductive, nici în cererea de apel, aceasta arătând numai că termenul stabilit pentru perfectarea actului a expirat, fără ca pârâta să-și îndeplinească obligațiile asumate.
Din această perspectivă, urmează a aprecia că nici inițierea procedurilor prevăzute de legea medierii nu poate suplini exigențele probatorii anterior menționate, având în vedere că acestea se rezumă la informarea privind avantajele medierii, iar nu la medierea propriu-zisă, și mai mult, inițierea lor s-a realizat în contextul în care acestea constituiau o procedură obligatorie prealabilă sesizării instanței.
Prin urmare, în cauză nu ne aflăm în prezența unui refuz al pârâtei promitente vânzătoare de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică, ceea ce determină inaplicabilitatea prevederilor art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005. Starea de pasivitate a părților nu poate echivala cu un refuz în sensul reglementării anterior citate.
Cu această motivare, soluția primei instanțe de respingere a acțiunii va fi menținută, urmând ca în baza art.480 C.pr.civ. să se dispună respingerea apelului.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de apelanta . SRL împotriva sentinței civile nr.1226/2014 pronunțată de Judecătoria Oltenița.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 12 Noiembrie 2014.
Președinte, M. A. C. | Judecător, N. C. C. | |
Grefier, M. S. |
Red.N.C.C.
j.f.M.Ț.
tehnored.M.S./4 expl./02 Decembrie 2014
| ← Pretenţii. Decizia nr. 4/2014. Tribunalul CĂLĂRAŞI | Succesiune. Decizia nr. 588/2014. Tribunalul CĂLĂRAŞI → |
|---|
