Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 192/2013. Tribunalul CLUJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 192/2013 pronunțată de Tribunalul CLUJ la data de 21-02-2013 în dosarul nr. 3483/328/2010
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL CLUJ
SECȚIA CIVILĂ
Cod operator de date cu caracter personal 3184
aflate sub incidența Legii nr. 677/2001
DECIZIE Nr. 192/2013
Ședința publică de la 21 Februarie 2013
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE V. G.
Judecător C.-A. C.
Judecător C.-V. B.
Grefier G. P.
S-a luat spre examinare, în vederea pronunțării, recursul promovat de către pârâta R. M. T. în contra Sentinței civile nr. 3836 din 28.09.2012 pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei T., privind și pe intimata reclamantă S. A., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează faptul că mersul dezbaterilor și susținerile orale ale părților au fost consemnate în Încheierea ședinței publice din data de 14 Februarie 2013, parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța a amânat pronunțarea inițial pentru data de azi, având nevoie de timp pentru a delibera.
TRIBUNALUL
Asupra recursului de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 3836 din 28.09.2012 pronunțată în dosar nr._ Judecătoriei T. a respins ca neîntemeiată excepția de prescripție a dreptului material la acțiune invocată de pârâtă.
A admis acțiunea civilă formulată de reclamanta S. A. în contradictoriu cu pârâta R. M. T. având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
A respins ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâta R. M. T. în contradictoriu cu reclamanta S. A. având ca obiect constatarea nulității absolute.
A obligat pârâta R. M. T., în calitate de moștenitoare a defunctului Ș. V., să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare in forma autentica asupra imobilului teren in suprafața de 5.670 mp înscris in T.P. nr._/288 din data de 24.08.2006, în caz de refuz sentința urmând să țină loc de act autentic.
A obligat pârâta R. M. T. la plata cheltuielilor de judecată în favoarea reclamatei, în cuantum de 399,80 lei, reprezentând taxe judiciare de timbru.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut în esență următoarele:
În fapt, prin contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 19.01.2006 defunctul Ș. V., antecesorul pârâtei, în calitate de promitent vânzător, s-a obligat să transmită dreptul de proprietate reclamantei, în calitate de promitent cumpărător, asupra terenului în suprafață de 6200 mp, situat în . denumit Șirastău, pentru prețul de 170 milioane lei vechi.
Ulterior încheierii acestui act, în favoarea defunctului Ș. V. a fost emis titlul de proprietate nr._/288/24.08.2006, pentru suprafața de teren de 5670 mp, parcela 3 . în .> Ș. V. a decedat la data de 30.06.2007, iar pârâta R. M. T., născută Ș., este fiica acestuia.
Reclamanta a formulat la data de 20.04.2007 sub nr. de dosar_ al Judecătoriei T., o acțiune prin care a urmărit valorificarea drepturilor decurgând din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu defunctul Ș. V., acțiune admisă prin sentința civilă nr. 2518/2007. Ca urmare a admiterii recursului declarat de către pârâta din prezenta cauză, prin Decizia civilă nr. 410/R/2008 pronunțată de Tribunalul Cluj, sentința Judecătoriei T. a fost modificată în întregime, în sensul respingerii acțiunii reclamantei, ca urmare a constatării lipsei capacității de folosință a unuia dintre pârâți.
Prin întâmpinarea formulată în prezenta cauză, pârâta R. M. T. a invocat excepția de prescripție a dreptului material la acțiune al reclamantei, excepție pentru soluționarea căreia au fost administrate probe testimoniale.
Pârâta a susținut astfel că raportat la obiectul cauzei, termenul de prescripție este termenul general de 3 ani prevăzut de Decretul nr. 167/1958, în vreme ce reclamanta a arătat inițial că termenul de prescripție nu s-a împlinit, fiind întrerupt prin înregistrarea acțiunii ce a făcut obiectul dosarului civil nr._, iar ulterior a arătat că acțiunea sa este imprescriptibilă, raportat la prevederile art. 27 alin. 4 din Legea 7/1996, fiind o acțiune în prestație tabulară.
Instanța de fond a reținut că potrivit dispozițiilor art. 1 din Decretul nr. 167/1958 „Dreptul la acțiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripție, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit în lege”, iar potrivit art. 3 din același act normativ, termenul prescripției este de 3 ani.
În ceea ce privește momentul de la care începe să curgă termenul de prescripție, art. 7 stabilește că „(1) Prescripția începe sa curgă de la data când se naște dreptul la acțiune sau dreptul de a cere executarea silită. (2) In obligațiile care urmează sa se execute la cererea creditorului precum și în acelea al căror termen de executare nu este stabilit, prescripția începe sa curgă de la data nașterii raportului de drept”.
Raportat la situația de fapt ce rezultă din actele dosarului, instanța de fond a constatat că prezenta acțiune este, contrar susținerilor reclamantei, o acțiune prescriptibilă în termenul general de 3 ani, iar nu una imprescriptibilă, nefiind o acțiune de prestație tabulară ci una având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic.
Ca atare, raportat la prevederile legale anterior citate, termenul de prescripție a început să curgă la data de 19.01.2006.
În ceea ce privește împlinirea sau nu a acestui termen de prescripție, instanța a avut în vedere mai multe împrejurări.
Astfel, potrivit dispozițiilor art. 16 din Decretul nr. 167/1958, „Prescripția se întrerupe: a) prin recunoașterea dreptului a cărui acțiune se prescrie, făcuta de cel în folosul căruia curge prescripția. (…) b) prin introducerea unei cereri de chemare în judecata ori de arbitrare, chiar dacă cererea a fost introdusă la o instanța judecătorească, ori la un organ de arbitraj, necompetent”. În continuare, textul legal stabilește că „Prescripția nu este întreruptă, dacă s-a pronunțat încetarea procesului, dacă cererea de chemare în judecata sau executare a fost respinsă, anulată sau dacă s-a perimat, ori dacă cel care a făcut-o a renunțat la ea”.
Se va reține astfel că deși reclamanta a formulat la data de 20.04.2007 o acțiune în vederea obligării defunctului Ș. V. la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, această acțiune nu are caracter întreruptiv de prescripție, întrucât a fost respinsă irevocabil prin Decizia civilă nr. 410/R/2008 a Tribunalului Cluj.
Cu toate acestea, instanța de fond a reținut că din probele administrate în cauză, respectiv din declarațiile martorilor și din înscrisurile emise de Primăria . reclamanta s-a aflat în posesia imobilului în litigiu încă de la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, folosind acest teren – chiar dacă nu în scopuri agricole, nefiind cultivat – și înscriindu-se cu el în evidențele Primăriei.
Or, predarea posesiei imobilului de către promitentul vânzător în favoarea promitentului cumpărător reprezintă o veritabilă recunoaștere a drepturilor acestuia din urmă, care are ca efect întreruperea termenului de prescripție în temeiul art. 16 lit. a din Decretul nr. 167/1958, pe toată durata posesiei.
Pe cale de consecință, raportat la dispozițiile art. 17 din Decretul nr. 167/1958, potrivit cărora, „Întreruperea șterge prescripția începută înainte de a se fi ivit împrejurarea care a întrerupt-o”, instanța a apreciat că acțiunea ce face obiectul prezentei cauze a fost formulată în interiorul termenului de prescripție, astfel încât a respins ca neîntemeiată excepția invocată de pârâtă.
Pe fondul cauzei a avut în vedere că probele administrate în cauză dovedesc atât existența contractului încheiat de reclamantă cu defunctul Ș. V. cât și obiectul acestuia.
În primul rând trebuie reținut că actul a fost încheiat între părți înainte de emiterea titlului de proprietate în favoarea defunctului Ș. V., însă elementele de identificare a terenului indicate în cuprinsul contractului se coroborează cu cele din Titlul de proprietate. Astfel, în contractul părților s-au indicat vecinii terenului, care corespund cu cei indicați în titlul de proprietate, iar localizarea terenului rezultă și din declarațiile martorilor audiați în cauză.
Totodată, instanța de fond a apreciat, contrar susținerilor pârâtei, că împrejurarea că în cuprinsul contractului s-a indicat suprafața terenului la 6200 mp, în vreme ce titlul de proprietate a fost eliberat doar pentru 5670 mp nu afectează valabilitatea contractului și nu are relevanță în cauză, câtă vreme convenția părților este anterioară emiterii titlului, iar reclamanta a solicitat valorificarea drepturilor sale pentru suprafața mai mică astfel cum aceasta a fost reconstituită în proprietate defunctului.
În ceea ce privește susținerile pârâtei din cererea reconvențională formulată, instanța a apreciat că acestea sunt neîntemeiate.
Astfel, ca urmare a renunțării pârâtei la proba cu expertiză grafică, susținerile sale în sensul că antecontractul de vânzare-cumpărare nu a fost semnat de către defunctul Ș. V., singurul motiv veritabil de nulitate absolută invocat, sunt nedovedite și nu pot fi luate în considerare, art. 1169 cod civil stabilind, ca principiu, că cel ce face o propunere în fața instanței trebuie să o dovedească.
Pe de altă parte martorii audiați în cauză au declarat că au avut cunoștință de încheierea contractului între reclamantă și Ș. V., iar acesta din urmă era mulțumit de înțelegerea pe care a încheiat-o cu reclamanta.
Totodată, se va avea în vedere că defunctul Ș. V. este singurul titular al dreptului de proprietate indicat în cuprinsul titlului, astfel încât împrejurarea invocată de pârâtă că tatăl defunctului ar fi avut și alți moștenitori care ar fi fost îndreptățiți la acest teren, pe de o parte nu constituie un motiv de nulitate absolută a contractului, iar pe de altă parte analiza acesteia ar excede cadrului procesual și este nerelevantă în cauză. Mai mult, din modul în care a fost întocmit titlul de proprietate nu se poate reține nici împrejurarea că reconstituirea dreptului de proprietate s-ar fi realizat în favoarea defunctului ca moștenitor al lui Ș. I..
Referitor la plata prețului stabilit de părți pentru vânzarea-cumpărarea terenului în litigiu, instanța de fond a apreciat că aceasta trebuie analizată independent de anularea ca nelegal timbrată a capătului de cerere din acțiunea reconvențională a pârâtei privind rezoluțiunea contractului, întrucât reprezintă o condiție pentru ca instanța să poată pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic în favoarea reclamantei.
Din probele administrate în cauză instanța de fond a reținut că plata prețului stabilit de părți s-a făcut la momentul încheierii contractului, martorii care au fost prezenți și au semnat contractul, Gyorkos I. și Seres Ghizella declarând că banii au fost numărați și predați promitentului vânzător în prezența lor, chiar dacă nu au putut preciza exact despre ce sumă era vorba.
Reținând aspectele de fapt anterior expuse, aspecte ce rezultă din probele administrate în cauză, în drept urmează a se avea în vedere că potrivit dispozițiilor art. art. 2 din Titlul X al legii nr. 247/2005, „(1)Terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentică, sub sancțiunea nulității absolute.”
Totodată, potrivit art. 5 alin. 2 din legea nr. 247/2005 „In situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competenta care poate pronunța o hotărâre care sa țină loc de contract.”
În speță instanța constată că înscrisul sub semnătură privată încheiat între părți, este nul absolut ca și contract de vânzare-cumpărare, pentru nerespectarea formei autentice, însă în virtutea principiului conversiunii actului juridic are, potrivit art. 978 Cod civil, valoarea unui antecontract care dă naștere în sarcina ambelor părți unei obligație de a face, respectiv de a încheia în viitor contractul translativ de proprietate, în condițiile de fond și formă cerută de lege, obligație transmisibilă succesoral în caz de deces al uneia dintre părți.
Cum obligațiile de a face sunt susceptibile de executare conform art. 1073 si 1077 Cod civil, reținând că promitenta cumpărătoare și-a îndeplinit obligația contractuală constând în plata prețului convenit și văzând prevederile art. 5 din titlul X al legii nr. 247/2005 și art. 27 Legea nr. 7/1996, instanța va admite acțiunea formulata în prezentul dosar, și va dispune obligarea pârâtei R. M. T., în calitate de moștenitoare a defunctului Ș. V. să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare in forma autentica asupra imobilului teren in suprafața de 5.670 mp înscris in T.P. nr._/288 din data de 24.08.2006, în caz de refuz sentința urmând să țină loc de act autentic.
Totodată, având în vedere considerentele de fapt și de drept anterior expuse, instanța de fond a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâta R. M. T. având ca obiect constatarea nulității absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare.
În temeiul art. 274 C. pr. civ., reținând culpa procesuală a pârâtei instanța de fond a dispus obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată în favoarea reclamatei, în cuantum de 399,80 lei, reprezentând taxe judiciare de timbru.
Împotriva sentinței menționate a declarat în termen legal recurs pârâta R. M. T. solicitând admiterea acestuia, modificarea ei in totalitate in sensul admiterii excepției prescripției cererii introductive de instanța si respingerea acestei cererii ca fiind prescrisa precum si a admiterii cererii reconventionale constatând nulitatea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 19.01.2006, cu plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, a arătat că un prin aspect de nelegalitate al sentinței recurate consta in respingerea excepției prescripției dreptului la acțiune al recamantei de către prima instanța.
In acest sens, prima instanța a reținut ca „ din probele administrate
in cauza, respectiv din declarațiile martorilor si din inscrisurile emise de Primăria . reclamanta s-a aflat in posesia imobilului in litigiu inca de la momentul încheierii antecontractului de vanzare-cumparare, folosind acest teren-chiar daca nu in scopuri agricole, nefiind cultivat-si incriindu-se cu el in evidentele Primăriei".
Prin scriptul intitulat"Co/7c/i/z/7 scrise" depus la dosar, am arătat ca antecontractul de vanzare-cumparare încheiat intre defunctul S. V. si reclamanta/parata reconventionala nu are efect translativ de proprietate (asa cum in mod eronat susținea aceasta din urma) si ca acesta generează in sarcina promitentului vânzător numai o obligație de a face, iar nu o obligație de a da. Ca urmare, acest drept corelativ obligației de a face nu este ca natura juridica un drept real,ci un drept de creanța a cărui exercitare se prescrie in termen de 3 ani de la data nașterii sale.
În cazul dat dreptul reclamantei de a cere obligarea promitentului vânzător S. V., in prezent decedat,la încheierea unui contract de vanzare-cumparare in forma autentica, s-a născut pe data perfectării antecontractului de vânzare cumpărare, care a avut loc la data de 19.01.2006 si s-a prescris după trecerea a 3 ani adică la data de 19.01.2009.
Subliniază faptul ca cererea introductiva de instanța ce formează obiectul prezentului dosar a fost înregistrata de către reclamanta S. A. la data de 11 mai 2010, deci la un an si 3 luni si jumătate după împlinirea termenului de prescripție care s-a consumat pe data de 19.01.2009.
A arătat prin aceleași „Concluzii scrise" faptul ca deși a încercat reclamanta sa arate ca in acest termen de prescripție de 3 ani a intervenit cel puțin o cauza de întrerupere a prescripție dreptului sau la acțiune, aceasta susținere nu concorda cu realitatea.
In ceea ce privește cauza de întrerupere a prescripției reținuta de prima instanța, aceea ca "prin predarea posesiei imobilului de către promitentul vânzător in favoarea promitentului cumpărător reprezintă o veritabila recunoaștere a dreptului acestuia din urma care are ca efect întreruperea termenului de prescripție in temeiul art.16 lit.a) din Decretul
nr.167/1958 învederează ca nu ne găsim in situația unei recunoașteri a dreptului a cărui acțiune se prescrie, făcuta de către cel in folosul căruia curge prescripția, situație care constituie de asemenea o cauza, limitativa si legala, de întrerupere a prescripției.
Pentru a ne găsi in acest caz de întrerupere a fi trebuit ca parata sa ii
recunoască acest drept/si nu terțele persoane, asa cum s-a încercat a se demonstra prin depozițiile martorilor reclamantei, cum ca „reclamanta era recunoscuta de către vecini ca proprietar", aspect irelevant, in opinia sa.
Pe de alta parte aceasta recunoaștere trebuie sa fie neîndoielnica.
Un al doilea aspect de nelegalitate al sentinței recurate consta in greșita apreciere a instanței de fond potrivit căreia reclamanta intima s-a înscris in evidentele primăriei . in litigiu si ca aceeasta împrejurare constituie dovada ca ea a exercitat posesia asupra terenului respectiv.
Formulând aceasta apreciere, judecătorul fondului are in vedere faptul ca reclamanta intima a depus la dosar doua chitanțe privind plata impozitului pe terenul in litigiu.
Aceasta împrejurare este lipsita de relevanta deoarece nu poate avea semnificația unui act incepator de executare de natura sa întrerupă cursul prescripției.
Într-adevăr, actul începător de executare care ar întrerupe prescripția trebuie sa aibă loc in interiorul termenului de prescripție, iar după împlinirea termenului de prescripție, acest act începător de executare nu mai poate produce efect interuptiv, prescripția fiind împlinita.
Se poate observa din chitanțele depuse la dosar faptul ca, chitanța nr._/_ confirma dovada achitării impozitului pe anul 2012
si restantele pe/2011, iar chitanța nr._/_ confirma dovada achitării impozitului pe anul 2011 si restantele pe 2010.
Având in vedere faptul ca dreptul reclamantei de a cere obligarea promitentului vânzător la încheierea unui contract de vanzare-cumparare in forma autentica s-a prescris la data de 19.01.2009, așa cum am arătat mai sus, consideram ca plata impozitului aferent anilor 2010, 2011 si 2012, este irelevanta din acest punct de vedere.
Este de asemenea eronata aprecierea din considerentele sentinței recurate potrivit căreia reclamanta intimata a folosit terenul in litigiu in alte scopuri decât cele agricole.
Judecătorul fondului își întemeiază aceasta apreciere pe „declarațiile martorilor" si pe „înscrisurile emise de Primăria corn.Baisoara".
In realitate, martorii audiați in cauza au arătat ca mergeau săptămânal cu reclamanta la teren la iarba verde. Or, aceasta împrejurare nu demonstrează nici ca reclamanta a folosit terenul respectiv, ieșirile la iarba verde ale acesteia neputând fi asimilate unor veritabile acte de folosința a terenului care era teren agricol si nici ca reclamanta s-a comportat ca un veritabil proprietar fiind de notorietate ca ieșirile la iarba verde pe un anumit teren sau . de agrement nu se fac de către posesorii sau, respectiv proprietarii acelor locuri ci de către toți aceia care iubesc natura si doresc sa se destindă in timpul lor liber.
Judecătorul fondului a omis un fapt esențial care a fost relatat de martori, anume ca in prezent terenul in litigiu „este păscut de oile satului", ceea ce are semnificația faptului ca el nu este folosit de către reclamanta/intimata si ca nici nu este îngrădit așa cum a susținut aceasta din urma cu rea-credința in fata primei instanțe.
Martorul audiat la termenul din data de 14.09.2012 a arătat ca terenul nu este îngrădit, si-a amintit apoi ca „am îngrădit terenul in 1986, 1996, 2006, CU proprietarul. Domnul S.".
Același martor a mai susținut ca a fost ingradit terenul dar ca ulterior gardul a fost furat. Așa fiind, susținerea reclamantei in sensul ca si in prezent gardul exista este de rea credința, iar declarația martorei T. A. A. care confirma respectiva susținere va rugam sa binevoiți a o înlătura ca fiind nesincera, necoroborându-se cu celelalte probe ale dosarului.
Într-adevăr, in condițiile in care in prezent terenul este păscut de oile satului, inexistenta gardului constituie o certitudine ce nici nu trebuie confirmata prin alte probe, fiind de la sine înțeles ca daca gardul ar exista oile satului nu ar putea pătrunde pe acel teren.
Prima instanța retine in considerentele sentinței recurate elemente de fapt nedovedite prin probele administrate in cauza. Astfel, judecătorul fondului arata in considerente ca defunctul S. V. ar fi predat reclamantei intimate posesia terenului in litigiu, dar nu precizează pe ce probe își întemeiază aceasta constatare, motiv pentru care, din aceasta perspectiva, sentința recurata este lovita de nulitate absoluta ca fiind nemotivata.
În fine, sentința recurata este nelegala si sub aspectul ca prima instanța nu a analizat valabilitatea juridica a antecontractului de vanzare-cumparare convenit intre reclamata intimata si defunctul S. V., antecesorul nostru de drept.
A învederat recurenta in cursul derulării procedurii de judecata la instanța de fond ca antecontractul de vanzare-cumparare menționat este prefabricat de către reclamant/parata reconventionala arătând ca deși acest antecontract a fost perfectat la data de 19.01.2006, iar T.P. nr._/288 referitor la terenul in litigiu a fost eliberat pe data de 24.08.2006, deci cca.7 luni, totuși in cuprinsul antecontractului este menționat corect numărul Titlului de Proprietate, deși acest titlu nu exista in materialitatea lui la aceea data.
Acest aspect al stării de fapt este esențial pentru corecta soluționare a pricinii. Cu toate acestea, in considerentele sentinței recurate nici măcar nu se menționează aceasta apărare a recurentei parate ca si cum ea nu ar fi fost invocata.
Așa fiind, si din aceasta perspectiva sentința recurata este lovita de nulitate absoluta ca nemotivata.
La data de 07.02.2013 intimata reclamantă a depus la dosar întâmpinare, solicitând respingerea in întregime a recursului formulat împotriva sentinței civile nr. 3836/2012 pronunțata de către Judecătoria T. in dosarul civil nr._ ca fiind netemeinic si nelegal si pe cale de consecința menținerea în întregime a sentinței atacate ca fiind legala si temeinica.
În motivare intimata reclamantă arată că în mod corect instanța de fond a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune invocata de către recurenta - parata.
Astfel, prin motivele invocate in recurs recurenta - parata încearcă sa prezinte . motivele pentru care instanța de fond a reținut ca acțiunea introductiva a fost formulata in interiorul termenului de prescripție, fără insa a aduce si probe concludente in sprijinul susținerilor sale.
Mai exact, recurenta - parata susține ca dreptul său la acțiune s-ar fi prescris la data de 19.01.2009, cu circa un an si trei luni înainte de promovarea cererii introductive.
Totodată, recurenta - parata mai arata ca, in lipsa unei recunoașteri venite din partea sa in speța nu ne aflam in prezenta unui motiv de întrerupere a prescripției ca cel prevăzut de art. 16 lit. a din Decretul nr. 167/1958.
Nimic mai greșit spunem noi întrucât, in considerentele sentinței atacate instanța de fond retine faptul ca, pe de o parte din probele administrate in cauza reiese fara putința de tăgada faptul ca odată cu semnarea antecontractului de vânzare cumpărare mi-a fost predata si posesia terenului in litigiu.
De altfel, chiar din conținutul antecontractului reiese ca odată cu semnarea acestuia mi sa predat si posesia terenului obiect al antecontractului.
In plus, din probele administrate in cauza rezulta fara putința de tăgada ca aceasta a exercitat o posesie continua, publica si sub nume de proprietar asupra terenului, aspect dovedit cu martorii audiați in cauza.
Astfel, martora T. A. A. a arătat ca ea cunoaște terenul in litigiu de circa 5-6 ani întrucât împreuna cu aceasta mergeau la iarba verde.
Totodată, martora mai arata ca de cate ori era nevoie ajuta la curățarea terenului in litigiu. Mai mult, aceeași martora
arata are cunoștința si de faptul ca iarba de pe teren era cosita de către soțul si de către tatăl
meu.
De asemenea martora Seres G. a arătat ca împreuna cu mine ieșea la iarba verde la
acest teren, menționând ca are cunoștința de faptul ca subsemnata mergeam destul de des la
acesta.
Mai mult, martorul F. I. a confirmat faptul ca ulterior cumpărării terenului
subsemnata am îngrădit l-am cu un gard din pari de lemn si plasa de sarma, gard care insa a
fost mai apoi furat.
Astfel, asa cum si instanța de fond in mod corect a reținut, predarea posesiei imobilului
de către vânzător, aspect dovedit prin chiar conținutul antecontractului, către subsemnata, stare
de fapt coroborata cu dovada posesiei pe care am exercitat-o asupra imobilului, stare de fapt
dovedita atât cu martori, cat si cu scripte emanate de la autoritățile locale, reprezintă o veritabila
recunoaștere a drepturilor mele si care are ca efect întreruperea termenului de prescripție pe toata
durata posesiei.
II.- recunoașterea dreptului meu de către vânzătorul S. V. este o stare de
fapt ce nu a fost răsturnata de către recurenta - parata, aceasta recunoaștere materializata
pe de o parte prin semnarea antecontractului de vânzare cumpărare, iar pe de alta parte
prin predarea către mine a terenului nu a fost de altfel negata niciodată.
Pentru aceasta rog onorata instanța sa observe ca vânzătorul S. V. a decedat la
data de 30.06.2007.
Or, in toata periada scursa intre data încheierii antecontractului si data la care acesta a
decedat, vânzătorul S. V., tatăl recurentei - parate, nu a inteprins nimic din care sa reiasă
ca nu mi-ar mai recunoaște dreptul pe care l-am dobândit prin antecontractul incheiat intre noi.
Mai mult chiar, asa cum arata in declarația sa martorul F. I., vânzătorul S.
V. a fost defata la momentul la care am îngrădit terenul si nu si-a manifestat niciunfel de
nemulțumiri legate de vânzarea acestuia si nici nu a contestat faptul ca l-ar fi vândut.
F. de acest aspect consider ca in ceea ce privește susținerile recurentei - parate, cum ca
ea nu mi-a recunoscut niciun moment dreptul dobândit de la tatăl sau, termenul de prescripție ar
trebui calculat de la data de 30.06.2007, data decesului lui S. V., si nu de la data de
19.01.2006, data semnării antecontractrului, recurenta - parata fiind terț fata de acest inscris,
dreptul sau de a contesta sau a confirma antecontractul nascundu-se doar odată cu decesul
antecesorului sau.
III.- înscrierea in evidentele primăriei constituie un inceput de dovada privitoare la
exercitarea posesiei si chiar a dreptului de proprietate.
Aceasta intrucat, pe de o parte aceste evidente sunt publice, putând fi verificate si studiate
de către orice persoana interesata.
Pe de alta parte plata in nume personal a unor sume cu titlu e impozit pe teren naște si
prezumția existentei unui drept de proprietate sau posesie in favoarea plătitorului.
Or, in speța, atâta timp cat subsemnata am fost cea care a plătit impozit pe teren,
indiferent ca acest impozit a fost plătit inca de la data încheierii antecontractului sau de la o data
ulterioara, dovedește fara putința de tăgada ca subsemnata am fost cunoscuta in zona ca fiind
deținătoarea cel puțin a dreptului de posesie asupra terenului in litigiu, mai ales ca înregistrarea
mea pe rolul fiscal al Primăriei Baisoara s-a realizat in baza antecontractului incheiat cu
defunctul S. V..
IV.- atunci când legiuitorul a făcut vorbire de posesie el nu a avut in vedere
deținerea acestuia doar cu scopul exploatării agricole.
Este evident ca prin posesie se intelege atât exploatarea sa in scopuri agricole, cat si in
alte scopuri.
Cu toate acestea, din probele administrate in cauza reiese faptul ca acest teren a fost cosit
de către familia mea, asa cum arata si martora Tomas A. A..
Mai mult, aceeași martora arata ca in mai multe rânduri m-a ajutat si sa curat acest teren.
V.- exista suficiente probe la dosarul cauzei care sa facă dovada predării posesiei
către subsemnata.
Jb" In primul rând, asa cum am mai arătat, chiar in cuprinsul antecontractului se arata ca
terenul in litigiu mi s-a predat la data de 19.01.2006, data semnării acestui inscris.
Mai mult, după cum arata indeclaratia sa martorul F. I., vânzătorul S. V.
a fost defata la momentul la care am îngrădit terenul si nu si-a manifestat niciun fel de
nemulțumiri legate de vânzarea acestuia si nici nu a contestat faptul ca l-ar fi vândut.
Or, este evident ca edificarea gardului nu se putea realiza in lipsa posesiei, predarea
terenului către mine fiind confirmata odată in plus prin prezenta vânzătorului la momentul la care
gardul imprejmuitor a fost edificat.
VI.- in mod greșit recurenta - parata critica sentința atacata pe motiv ca nu ar fî
analizat valabilitatea juridica a antecontractului de vânzare cumpărare.
Astfel, in primul rând instanța de fond, in mod corect, a respins capătul reconventional
de cerere ce viza rezolutiunea antecontractului intrucat recurenta - parata nu a inteles sa achite
taxa de timbru aferenta acestuia.
Totodată, având in vedere ca recurenta - parata a renunțat la proba cu expertiza grafica,
susținerile sale cum ca antecontractul in litigiu nu ar fi fost semnata de către tatăl sau, vânzătorul
S. V., nu au putut fi probate, lasand astfel lipsite de efect si susținerile acesteia legate de
de faptul ca acest antecontract ar fi fost contrafăcut.
De altfel, simpla menționare pe antecontract a titlului de proprietate, titlu care nu era inca
eliberat la data de 19.01.2006, nu sunt de natura sa aducă vreo modificare a obiectului acestuia
atâta timp cat din toate probele administrate rezulta ca terenul din acest titlu este identic cu cel ce
a făcut obiectul vânzării, fapt confirmat atât prin identitatea dintre vecinătățile terenului, asa cum
sunt ele indicate in antecontract si in titlu de proprietate, cat si prin declarațiile martorilor audiați
in cauza.
F. de toate aceste aspecte consider ca recursul urmează a fi respins si pe cale de
consecința se impune menținerea in întregime a sentinței atacate, ca fiind legala si temeinica.
Analizând sentința prin prisma motivelor invocate, a probatoriului administrat în cauză și a dispozițiilor legale relevante, tribunalul constată netemeinicia recursului declarat în cauză, având în vedere următoarele considerente:
Instanța a respins excepția prescripției drptului la acțiune a reclamantei în considerarea faptului că reclamanta a avut posisia terenului în litigiu, iar aceaată posesie are valoarea unei recunoașteri făcută de cel în folosul căruie curge prescripția, recunoaștere cu efect întreruptiv de prescripție, potrivit dispozițiilor art. 16 lit a din Decretul 167/1958.
Posesia reclamante asupra terenului a fost reținută ddin probele testimoniale administrate în cauză.
În opinia Tribunalului, cheastiunea posiesiei reclamantei asupra terenului nu este lămurătă prin probele administrate în cauză, câtă vreme martorii audiați la cererea reclamantei au arătat că au fost cu reclamanta la iarbă verde pe terenul cumpărat la-u cunoscut pe vânzătorul Ș. V. doar la momentul încheierii contractului care s-a realizat în primăvara sau vara anului 2006 și nu l-au văzut niciodată pe Ș. V. la terenul despre care arătau că au ieșit cu reclamanta la iarbă verde.
Or, în condițiile în care vânzătorul Ș. V. avea mai multe terenuri nu este cert că există identitate între terenul la care se referă contractul și cel la care au fost duși martorii de către reclamant.
Astfel stăteau lucrurile dacă martorii l-au fi întâlnit pe vânzătorul Ș. V. la acest teren, iar părțile contractante ar fi legat contractul de acel teren.
Apoi, pârâta moștenitoare a promitentului cumpărător a contestat semnătura antecesorului său pe înscris.
Pârâta nu a avansat cheltuielile pentru administrarea expertizei scrisului, din motive financiare, însă nu a renunțat la contestarea semnăturii autorului său. Potrivit dispozițiilor art. 174 și următoarele î, în condițiile contestării semnăturii instanța era datoare să procedeze la verificarea de scripte, aceasta avea la îndemână posibilitatea de a obține înscrisuri oficiale deținute de autorități provenind de la vânzătorul Ș. V..
De asemenea în dosar_ acrivat la prezentul dosar există înscrisuri de comparație provenind de la Ș. V., și chiar semnături date de acesta în anul 2006 într-un alt litigiu.
Aceste înscrisuri dădeau instanței posibilitatea să verifice semnătura vânzătorului din cuprinsul dispozițiilor art. 177 și următoarele, rezultă că verificarea scrisului de către expert se dispuse de către instanță numai în situația în care nu este lămurită de proveniența semnăturii în urma verificării actului contestat cu înscrisul sau semnătura părții.
De asemenea pârâta a invocat și neachitarea prețului de către reclamantă.
Desigur că acest aspect conta în cadrul cererii de revoluțiune a contractului formulată în cuprinsul cererii reconvenționale, cerere anulată ca netimbrată, dar conta și în cadrul acțiunii principale, căci potrivit dispozițiilor art. 5 alin. 2 din Titlul XII a Legii 247/2005, obligarea promitentului vânzător la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare poate fi dispusă în condițiile în care promitentul cumpărător face dovada că și-a îndeplinit obligațiile contractuale.
În dosarul de față, reclamanta a anexat acțiunii un antecontract de vânzare-cumpărare în care se menționează prețul de_ lei.
În dosarul inițiat anterior de aceeași reclamantă, respectiv dosar._ reclamanta a depus un contract original în care era menționat ca preț 80.000.000 lei, astfel există o diferență substanțială între cele două sume, iar tribunalul apreciază că nu este lămurit care este de fapt prețul convenit de părțile contractante.
Martorii audiați în cauză, care pretind că au fost de față la încheierea contratului, au arătat că s-a achitat o sumă de bani ca preț, însă nici unul dintre el nu a făcut referire o sumă concretă de bani.
Or, fără dovada clară a executării complete a obligației de plată a prețului asumată de promitenta cumpărătoare acțiunea acesteia nu era admisibilă prin raportare la dispozițiile art. 5 alin. 2 din Titlul XII din Legea 247/2005.
În concluzie, apreciem că instanța a lăsat nesoluționate aspecte esențiale ale cauzei ce echivalează cu nesoluționarea foncului cauzei.
În consecință, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. 1, 2, 3 și 5 C. proc. civ., coroborat cu art. 129 alin. 5 C. proc. civ. va fi admis recursul declarat de pârâta R. M. T. în contra Sentinței civile nr. 3836 din 28.09.2012 pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei T. pe care o va casa cu trimiterea cauzei spre rejudecare.
Cu ocazia rejudecării instanța va proceda la reaudierea martorilor, eventual la fața locului, cu identificarea vecinităților acestora pentru a fi cert că martorii își raportează susținerile la terenul cuprisn în Tp și nu la altul deținut de Ș. V., va determina exact suma convenită cu titlu de preț, va verifica dacă acesta a fpost achitat și va proceda la verificarea de scripte pentru a datermina dacă semanătura aplicată pe contract îi aparține lui Ș. V.. De asemenea va răspunde și celorlalte inadvertențe sesizate de pârâtă cu privire la contract respectiv inluderea în acesta a numărului titlului de proprietate eliberat ulterior momentului pretins încheierii actului.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâta R. M. T. în contra Sentinței civile nr. 3836 din 28.09.2012 pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei T. pe care o casează cu trimiterea cauzei spre rejudecare.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 21 Februarie 2013.
Președinte, V. G. | Judecător, C.-A. C. | Judecător, C.-V. B. |
Grefier, G. P. |
G.P. 21 Februarie 2013
Red. C.V.B./Tehn.D.B./2 ex./14.03.2013
Judecător fond: A. G. N.
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Contestaţie la executare. Decizia nr. 218/2013. Tribunalul CLUJ → |
|---|
