Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 2949/2015. Tribunalul DOLJ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2949/2015 pronunțată de Tribunalul DOLJ la data de 20-10-2015 în dosarul nr. 1680/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL D.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 1680/2015
Ședința publică de la 20 Octombrie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE R. L. Z.
Judecător A. B.
Grefier G. D.
Pe rol judecarea apelului formulat de reclamantul D. N. împotriva sentinței civile nr. 2949/05.03.2015 pronunțată de Judecătoria C. în dosar nr._, în contradictoriu cu pârâții A. G., A. A., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns avocat A. Nădaru pt. apelanți, cu împuternicire avocațială la dosar, lipsind intimații.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că apelul a fost declarat în termen legal, a fost depusă la dosar dovada achitării taxei de timbru în cuantumul stabilit de instanță, nu se solicită judecarea cauzei în lipsă.
Nemaifiind alte cereri, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra apelului.
Avocat A. Nădaru pt. apelanți solicită admiterea apelului, anularea hotărârii apelate și trimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanță.
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față;
La data de 23.01.2014, prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. sub nr._, reclamantul D. N. a chemat în judecată pe pârâtele A. G. și A. A., solicitând să se constate valabilitatea convenției încheiate între părți la 28.05.2009 și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobil în cotă de ½ din: terenul extravilan arabil, situat în . în suprafață de 1,9100 ha ce se regăsește înscris în TDP nr. 90-_/06.01.1994 constatând existența dreptului său de proprietate asupra cotei de ½ din imobilul teren extravilan în suprafață de 1,9100 ha menționat mai sus și să fie suplinit consimțământul pârâtei A. A. în vederea vânzării imobilului teren.
În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că în fapt a încheiat cu pârâta la data de 28.05.2009 un antecontract de vânzare-cumpărare prin care aceasta în calitate de promitenta-vânzătoare se obliga să-i vândă imobilul teren extravilan în suprafața de 1,9100 ha ce se regăsește înscris în TDP nr. 90-_/06.01.1994.
Reclamantul a menționat că după data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare din 28.05.2009 a achitat la data de 28.05.2009, 23.06.2009, 25.11.2009, 09.02.2009 suma de_ lei reprezentând jumătate din prețul de 200.000 lei al întregului imobil ce reprezintă cota de ½ din imobilul teren extravilan.Prețul achitat se regăsește în conținutul actelor încheiate cu vânzătoarea, moștenitoare a defunctului A. G. decedat.Pârâtele refuză să încheie la un birou notarial contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Reclamantul a precizat că și A. A., cealaltă pârâtă a fost de acord cu vânzarea terenului.
Deși am solicitat în mod repetate celor două pârâte soluționarea acestui aspect juridic, acestea au refuzat să se prezinte la notar pentru a încheia actul în formă autentică, invocând diverse pretexte precum distanța și deplasarea acestora din județul V. în C..
Reclamantul a susținut că de la data încheierii convenției de vânzare-cumpărare stăpânește acest teren și a intrat în posesia terenului pe care îl folosește și în prezent, achitând impozitele aferente acestuia.
Reclamantul a solicitat constatarea valabilității convenției de vânzare-cumpărare pentru cota de ½ întrucât imobilul teren se află în indiviziune cu numitul A. I. conform certificatului de moștenitor nr. 11/27.11.2009 și a încheierii de rectificare nr. 860/29.04.2010 a BNP A Plesca ștefania O. și V. C., iar acesta din urmă i-a testat cota de ½ din imobil potrivit testamentului aut. la nr. 2028/28.10.2010 al BNP Galca G., cota succesorală ce îi va reveni în proprietate după decesul numitului A. I..
În drept, a invocat dispozițiile art. 1166 – 1270, 1279, 1280, 1516, 1527 – 1528 C.CIV.
În susținerea cererii, a depus la dosarul cauzei copii înscrisuri, respectiv acte de stare civilă, Titlul de Proprietate nr. 90-_ din data de 06.01.1994, proces-verbal de informare privind avantajele medierii, chitanță din data de 28.05.2009, chitanța din data de 09.02.2009, certificat de moștenitor nr. 11 din data de 27.11.2009 emis de către BNP Plesca Ș. O., testament, Încheiere de rectificare nr. 860 din data de 29.04.2010, contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2268 din data de 20.07.2011, certificat de atestare fiscală, chitanțe impozit, registrul agricol.
În ceea ce îi privește pe pârâți, aceștia nu au depus la dosarul cauzei întâmpinare și nici nu s-au prezentat in fața instanței pentru a formula apărări.
Instanța a administrat proba cu înscrisuri, proba testimonială în cadrul căreia a fost audiată martora S. M., proba cu expertiză tehnică în specialitatea topografie, fiind astfel întocmit și depus la dosarul cauzei raportul de expertiză de către domnul expert T. V., având avizul O.C.P.I.
Prin sentința civilă nr.2949/05.03.2015 pronunțată de Judecătoria C. a fost respinsă acțiunea formulată de reclamantul D. N., în contradictoriu cu pârâții A. G., și A. A., ca neîntemeiată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut următoarele:
Reclamanta reclamantul D. N. a chemat în judecată pe pârâtele A. G. și A. A., solicitând să se constate valabilitatea convenției încheiate între părți la 28.05.2009 sub forma unui înscris sub semnătură privată intitulat ,,chitanță" și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobil în cotă de ½ din: terenul extravilan arabil, situat în . în suprafață de 1,9100 ha ce se regăsește înscris în TDP nr. 90-_/06.01.1994 constatând existența dreptului său de proprietate asupra cotei de ½ din imobilul teren extravilan în suprafață de 1,9100 ha menționat mai sus și să fie suplinit consimțământul pârâtei A. A. în vederea vânzării imobilului teren.
Potrivit dispozițiilor art. 5 alin. 1 din legea 17/2014 în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară, iar conform art. 3 din legea 17/2014 înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
Din analiza acestor dispoziții legale incidente în cauză, rezultă că, pentru a se putea pronunța o hotărâre care să tină loc de contract de vânzare cumpărare cu privire la o suprafață de teren situată în extravilan, este necesară îndeplinirea cumulativă a mai multor condiții legale, respectiv: antecontractul sa fie încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, imobilul ce face obiectul antecontractului sa fie înscris la rolul fiscal și în cartea funciară, sa fie îndeplinită o procedura administrativa prealabila privind respectarea dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
Prin urmare, analizând înscrisurile depuse la dosarul cauzei instanța constată terenul categoria extravilan arabil în suprafață de 1,91 ha situat în comuna Radovan, ., nu este înscris în cartea funciară precum și că reclamantul nu a fost în măsură să facă dovada respectării dreptului de preempțiune în sensul parcurgerii procedurii prev. de art. 6 și următoarele din legea 17/2014.
În ceea ce privește motivele invocate de către reclamant, conform cărora prevederile Legii nr. 17/2014 nu se aplică cauzei de față, întrucât ar fi un caz de retroactivitate a legii, înscrisul sub semnătură privată fiind încheiat anterior intrării în vigoare a legii 17/2014, instanța arată că acesta nu este întemeiat pentru următoarele considerente.
Astfel, având în vedere înscrisul intitulat " promisiune bilaterala de vânzare-cumpărare " instanța a constatat că reclamantul este titularul unui drept de creanță, corelativ obligației de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularul unui drept de proprietate întrucât transferul dreptului de proprietate nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, indiferent de forma acestuia, autentică sau neautentică, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunțării hotărârii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat.
În acest sens, instanța de judecată învestită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la înscrierea la rolul fiscal și în cartea funciară a suprafeței de teren ce face obiectul antecontractului, precum exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești.
Așadar, îndeplinirea condițiilor legale în vigoare, printre care și prevederile Legii 17/2014 pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
Din acest punct de vedere, contrar susținerilor reclamantului, aplicarea prevederilor legii 17/2014, respectiv a celor referitoare înscrierea imobilului ce face obiectul antecontractului este la rolul fiscal și în cartea funciară precum și la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, nu echivalează cu încălcarea dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Constituție, ci este în concordanță cu principiul activității legii, potrivit căruia orice act normativ acționează cât timp este în vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice născute după acest moment.
În acest sens este și jurisprudența Curții Constituționale, potrivit căreia legea nouă este aplicabilă de îndată tuturor situațiilor care se vor constitui, se vor modifica sau se vor stinge după ., precum și tuturor efectelor produse de situațiile juridice formate după abrogarea legii vechi (Decizia nr. 287 din 1 iulie 2004, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 729 din 12 august 2004).
Mai mult, instanța a reținut că prin Decizia 755 / 2014 Curtea Constitutională a admis excepția de neconstituționalitate și a constatat că prevederile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituționale reținându-se că persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare în formă autentică, pe de o parte, și persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare fie sub forma unui înscris sub semnătură privată, fie sub forma unui înscris atestat de către un avocat, pe de altă parte, având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, se află în aceeași situație juridică, întrucât natura juridică a actului - antecontract de vânzare, efectele produse de acesta - obligația de a încheia în viitor contactul de vânzare, precum și momentul încheierii antecontractelor - anterior intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014, sunt identice. Se arata de catre Curte ca nu exista nicio rațiune obiectivă și rezonabilă în sensul opțiunii legislative analizate (diferențierea act autentic - act sub semnătură privată), opțiune care nu înlătură nicio inegalitate de fapt sau de drept, ceea ce echivalează cu instituirea unui tratament juridic diferențiat sub forma unui privilegiu în favoarea persoanelor care au încheiat un antecontract autentic conferindu-se dreptului lor de creanță o poziție distinctă, diferențiată și mai avantajoasă față de cel al persoanelor care au încheiat un antecontract sub semnătură privată.
Pe cale de consecință având în vedere că terenulcategoria extravilan arabil în suprafață de 1,91 ha situat în comuna Radovan, ., nu este înscris în cartea funciară, precum și că reclamantul nu a fost în măsură să facă dovada respectării dreptului de preempțiune în conformitate cu prevederile art. 3, 4, 9 din legea 17/2014 a respins cererea având ca obiect hotărâre care să tină loc de act autentic ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul D. N., arătând că instanța de fond, în mod greșit a reținut că acesta nu a făcut dovada respectării dreptului de preempțiune în sensul parcurgerii procedurii prevăzute de art.6 și următoarele din Legea nr.17/2014 și nu s-a depus dovada că imobilul este înscris în cartea funciară.
Precizează că la momentul introducerii acțiunii – 23.01.2014. nu era statuat la nivel constituțional obligativitatea îndeplinirii condițiilor de mai sus și nici nu intrase în vigoare Legea nr.17/2014, iar în acest context, în condițiile în care instanța de fond a apreciat că, acțiunea se supune Legii nr.17/2014, trebuiau să solicite dovezi în sensul arătat, aspect ce nu a fost îndeplinit.
De asemenea, instanța de fond nu a solicitat niciodată să dovedească apelantul îndeplinirea procedurii prealabile, deși la termenul de judecată din 05.03.2015, când dosarul a rămas în pronunțare, intrase în vigoare recent, la 09.02.2015, decizia nr.755/2014 a Curții constituționale, iar raportat la considerentele acesteia, se impunea ca instanța de fond să solicite probe în dovedirea îndeplinirii condițiilor prevăzute de Legea nr.17/2014, dacă a apreciat că se supune dispozițiilor Legii nr.17/2014.
O altă critică vizează reținerea greșită de către instanța de fond a apărărilor de fond ale apelantului-reclamant în ceea ce privește aplicarea în cauza dedusă judecății a prevederilor Legii nr.17/2014, aceasta observând că instanța s-a baza pe această lege după redactarea hotărârii.
Examinând legalitatea și temeinicia sentinței prin prisma criticilor formulate se constată că apelul este întemeiat.
Astfel, la termenul de judecată din data de 19.02.2015, când cauza a rămas în pronunțare instanța nu a invocat aplicabilitatea prevederilor legii nr. 17/2014 însă în considerentele hotărârii a constatat că reclamantul nu a fost în măsură să facă dovada respectării dreptului de preempțiune în conformitate cu prevederile art. 3, 4, 9 din legea 17/2014.
Ori, în condițiile în care acțiunea de față a fost înregistrată la instanță la data de 23.01.2014, iar Legea nr. 17/2014 a intrat în vigoare ulterior (a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 178 /12 martie 2014), că pe parcursul judecății cauzei actul normativ a fost supus unei modificări legislative intervenite prin Legea nr 68/12.05.2014, precum și controlului de constituționalitate realizat prin Decizia 755/16.12.2014 a Curții Constituționale, prin care s-a statuat că îndeplinirea condițiilor cerute de Legea nr. 17/2014 pentru validarea antecontractelor încheiate anterior intrării în vigoare a acestei legi trebuie să existe la data transferului dreptului de proprietate, adică la data pronunțării hotărârii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat, instanța avea obligația de a pune în vedere reclamantului să facă dovada îndeplinirii cerințelor impuse de art. 3, 4 și 9 din legea nr. 17/2014 și să îi acorde un termen în acest sens.
Neprocedând în acest fel, instanța de fond a încălcat dreptul la apărare al reclamantului, garantat de art. 13 C.pr.civ. și art. 24 din Constituția României, astfel că în temeiul art. 480 alin.3 C.pr.civ. va fi admis apelul, va fi anulată hotărârea instanței de fond și va fi trimisă cauza spre rejudecare aceleiași instanțe, reclamantul solicitând în mod expres prin cererea de apel luarea acestei măsuri.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul formulat de reclamantul D. N., cu domiciliul în C., ., nr. 10, ., jud. D., CNP_, cu domiciliul procesual ales la Cabinet Avocat A. C., cu domiciliul în C., bdl. C. I, nr. 48, jud. D., împotriva sentinței civile nr. 2949/05.03.2015 pronunțată de Judecătoria C. în dosar nr._, în contradictoriu cu pârâții A. G., CNP_ și A. A., CNP_, ambele cu domiciliul în Focșani, ., .. 1, ..
Anulează sentința civilă apelată.
Trimite cauza spre rejudecare aceleași instanțe de fond.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 20 Octombrie 2015.
Președinte, R. L. Z. | Judecător, A. B. | |
Grefier, G. D. |
Red.jud. A.B./Tehn.S.V./Ex.5
Jud. fond E.Z.
| ← Revendicare imobiliară. Decizia nr. 593/2015. Tribunalul DOLJ | Obligaţie de a face. Decizia nr. 1832/2015. Tribunalul DOLJ → |
|---|
