Pretenţii. Sentința nr. 24/2015. Tribunalul DOLJ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 24/2015 pronunțată de Tribunalul DOLJ la data de 31-03-2015 în dosarul nr. 39111/215/2013
Acesta nu este document finalizat
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL D.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 605/2015
Ședința publică de la 31 Martie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE R. L. Z.
Judecător A. B.
Grefier G. D.
Pe rol, judecarea apelului formulat de pârâtul M. C. PRIN PRIMAR împotriva sentinței civile nr._/24.09.2014 pronunțată de Judecătoria C. în dosar nr._, în contradictoriu cu reclamanta ASOCIAȚIA DE L. NR. 14 - 1 MAI și chemații în garanție B. M., B. L., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal, făcut în ședința publică au răspuns consilier juridic S. P. pt. apelant, care depune delegație la dosar, avocat F. N. pt. intimata reclamantă, cu împuternicire avocațială la dosar, lipsind celelalte părți.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că apelul a fost declarat în termen legal, la dosar apelantul a depus un certificat de grefă cu soluția pronunțată în dosar nr._ * al Tribunalului D., ca și practică judiciară.
Consilier juridic S. P. pt. apelant și avocat F. N. pt. intimata reclamantă arată că nu mai au alte cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra apelului.
Consilier juridic S. P. pt. apelant solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, în principal trimiterea cauzei spre rejudecare, în subsidiar, dacă se admite cererea de chemare în judecată solicită admiterea cererii de chemare în garanție, conform motivelor de apel, cu cheltuieli de judecată constând în cuantumul taxei de timbru.
Avocat F. N. pt. intimata reclamantă solicită respingerea apelului, menținerea ca temeinică și legală a sentinței apelate, conform motivelor invocate în întâmpinarea depusă la dosar, fără cheltuieli de judecată.
TRIBUNALUL
Asupra apelului civil de față:
Prin cererea înregistrată la data de 22.11.2013, pe rolul Judecătoriei C., sub nr._ 72014, reclamanta Asociația de proprietari nr. 14 - 1 Mai a chemat în judecată pârâtul M. C. prin Primar, solicitând obligarea acestuia la plata sumei de 4745,05 lei, reprezentând cote restante la cheltuielile comune de întreținere pe perioada iulie – decembrie 2012 și suma de 2230,17 lei cu titlu de penalități de întârziere aplicate de furnizorii de utilități, cu cheltuieli de judecată.
Motivând în fapt cererea, reclamanta a arătat că pârâtul, proprietar al imobilului situat în C., cart. 1 Mai, ., datorează cu titlu de contribuție la cheltuielile comune de întreținere ale asociației suma de 4745,05 lei și majorări de întârziere aplicate de furnizorii de utilități în sumă de 2230,17 lei.
Precizează că imobilul menționat, cu destinația de locuință aparține domeniului privat al Municipiului C., fiind inventariat la poziția 191 din anexa 2 A la Hotărârea Consiliului Local nr. 522/2007. Pârâtul refuză în mod constant și nejustificat să își achite obligațiile, motiv pentru care se vede obligată să se adreseze instanței de judecată.
Cheltuielile comune de întreținere în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 cad în sarcina proprietarului sau chiriașilor dacă în contractele de închiriere s-a prevăzut o astfel de clauză. Până în prezent la sediul asociației nu a fost depus nici un contract de închiriere astfel încât sunt îndreptățiți să acționeze împotriva proprietarului apartamentului respectiv M. C..
Reclamanta mai arată că a fost chemată în judecată de către furnizorii de utilități la rândul ei pentru neplata facturilor și a majorărilor de întârziere aferente, hotărârile pronunțate nefiindu-le favorabile. De altfel, furnizorii de utilități au și procedat la întreruperea temporară a furnizării de energie termică, energie electrică și gaze.
Față de cele prezentate mai sus, solicită admiterea acțiunii și obligarea pârâtului la plata sumei solicitate dar și a cheltuielilor de judecată.
În drept, își întemeiază acțiunea pe dispozițiile art. 46, art. 58 alin. 1 și 2 din Legea nr. 230/2007 și art. 25 alin. 3 din HG nr. 1588/2007.
A anexat în scop probatoriu: chitanță de plată a onorariului de avocat și în copie: proces de informare nr. 69 din data de 11.11.2013, extras de cont, liste de plată, modul de calcul al penalităților, proces verbal din data de 14.01.2010, adresa nr._/28 din 17.06.2013, notificare, facturi fiscale.
La data de 29.01.2014, pârâtul M. C. prin Primar a depus întâmpinare și cerere de chemare în garanție.
A solicitat în principal respingerea acțiunii și într-o teză subsidiară admiterea cererii de chemare în garanție a numitelor B. M. și B. L..
A invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei Asociația de locatari nr.14 - 1 MAI, întrucât potrivit dispozițiilor art. 43 alin. 3, an. 46, art. 49 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea si funcționarea asociațiilor de proprietari, calitate procesuala activa are Asociația de Proprietari si nu Asociația de L., in speța Asociația de locatari nr.14 - 1 MAI. Excepția lipsei calității procesuale este o excepție de fond, absoluta si peremptorie.
De asemenea, a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului C., deoarece potrivit Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea si funcționarea asociațiilor de proprietari „cheltuielile asociației de proprietari sunt cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale".
Potrivit art.47, lit. a) din Legea nr. 230/2007 „cheltuielile asociației de proprietari sunt cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale", iar în conformitate cu prevederile art. 34 din H.G. 1588/2007, cheltuielile care sunt determinate de numărul persoanelor care locuiesc în condominiu și nu pot fi individualizate pe baza unor dispozitive de măsură se repartizează proporțional cu numărul de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în clădire în luna pentru care se calculează lista de plată.
Din interpretarea sistematică a H.G. nr. 1588/2007 rezultă existența unei obligații legale de a achita cheltuielile de întreținere în sarcina exclusivă a persoanei care locuiește în condominiu și care a beneficiat de utilități, în aceste condiții, proprietarul imobilului neputând fi ținut de această obligație.
Pe fondul cauzei, solicită respingerea acțiunii, cu motivarea că, față de prevederile art. 47 lit. a) din Legea nr. 230/2007 și prevederile art. 34 din H.G. 1588/2007, obligația de a achita cheltuielile de întreținere incumbă exclusiv persoanelor care au locuit și au beneficiat de serviciile de furnizare de apă, canalizare, căldură etc.
Consideră că obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de întreținere încurajează și alți chiriași să nu respecte obligația privind plata întreținerii. Nu poate fi reținută culpa autorității locale, obligația de a achita cheltuielile ele întreținere incumbă exclusiv numitelor B. M. și B. L. care au locuit în imobil pe perioada, pentru care se solicită efectuarea unei expertize contabile. Potrivit art. 72 alin. 1 NCPC partea interesată poate să cheme în garanție o terță persoană împotriva căreia ar putea să se îndrepte cu o cerere separată în garanție sau în despăgubiri. Menționează că, din înscrisurile depuse reiese cu certitudine că pârâtele au ocupat în mod abuziv locuința încă din 1999, dovedind rea credință în raporturile cu proprietarul și administratorul imobilului ocupat abuziv folosindu-se de toate tertipurile posibile pentru a încheia un contract de închiriere fără a achita, însă cheltuielile ocazionate de folosirea locuinței.
Dovada ocupațiunii imobilului de către pârâtele B. M. și B. L. - F., în perioada pentru care se solicită contravaloarea cheltuielilor ocazionate de folosirea locuinței, o face cu adresele depuse de pârâte la autoritatea locală prin care recunoșteau faptul că la acea dată ocupau imobilul, chitanțele din 23.10.2008, 26.11.2008, 30.12.2008, 26.11.2008, 30.12.2008, 17.03.2009, reprezentând contravaloarea folosinței imobilului.
De asemenea, contestă cuantumul debitului și al penalităților calculate de reclamantă.
Cu privire la cererea de chemare în judecată a R.A.A.D.P.F.L. C., pârâta arată că, în temeiul art.78 alin. 2 NCPC, apreciază necesitatea introducerii în cauză a R.A.A.D.P.F.L. C. cu sediul în C., . A, în calitate de administrator al locuinței menționate. Astfel, potrivit art. 78 alin. 2 NCPC, la inițiativa instanței, poate opera introducerea în cauză a unui terț, solicitarea putând proveni nu numai de la reclamant cât și de la pârât, nefiind necesar acordul tuturor părților inițiale.
Invocă, de asemenea, dispozițiile art. 810 și art. 870 cod civil din anul 2009, potrivit cărora titularul dreptului de administrare sta în justiție pentru orice cerere sau acțiune având drept obiect bunurile administrate. Or, prin Hotărârea Consiliului Local al Municipiului C. nr. 14/1995 de înființare a R.A.A.D.P.F.L. C. se prevăd și obiectele de activitate ale acesteia, printre altele și administrarea și întreținerea fondului locativ de stat, apartamentul ce face obiectul prezentului litigiu aflându-se la acea dată în administrarea regiei.
De asemenea, conform dispozițiilor art. 12 alin. 3 din Legea 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia, titularul dreptului de administrare, R.A.A.D.P.F.L. C., poate să posede, să folosească si să dispună de bun in condițiile actului prin care i-a fost dat dreptul de administrare (în speță, Hotărârea Consiliului Local al Municipiului C.). Titularul dreptului de administrare răspunde pentru prejudiciile cauzate ca urmare a nerespectării acestei obligații.
În dovedirea celor menționate înțelege să se folosească de proba cu înscrisuri, interogatoriul chemaților în garanție și expertiză contabilă.
În drept, își întemeiază prezenta pe dispozițiile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și pe prevederile art.205 și art.72 alin. 1 - art. 74, 78 alin. 2 NCPC.
A depus în scop probatoriu, în copie adrese, notă de constatare în teren nr._ din data de 25.01.2014 cu anexă, hotărârea nr. 522, inventar.
Reclamanta a depus răspuns la întâmpinarea depusă de pârâtul M. C., prin care a solicitat respingerea excepțiilor invocate de acesta.
In ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei precizam ca reclamanta are calitate procesuala activă, chiar daca nu este asociație de proprietari, ci de locatari, din H.C.L. C. nr. 160/2011 rezulta cu certitudine ca prevederile Legii 230/2007 se aplica atât asociațiilor de proprietari cat si asociațiilor de locatari, dispoziții care se coroborează cu Legea 114/1996. Apartamentul proprietatea paratului face parte din asociație, nu este contorizat individual, nu are contract direct cu furnizorii de utilități, contractele fiind încheiate intre asociație si furnizori, iar consumurile înregistrate de apartament sunt cuprinse in facturile emise pe numele Asociației de L. nr. 14 - 1 Mai. Chiar din adresa nr._/08.12.2010 se poate observa ca paratul le recunoaște dreptul de a-i solicita plata cheltuielilor de întreținere.
Cu privire la excepția lipsei calității procesual pasive a Municipiului C. prin Primar precizează ca, potrivit art. 47 din Legea nr. 230/2007, toti proprietarii au obligația sa plătească, lunar, conform listei de plată cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației, deci si M. C. trebuie sa achite cheltuielile de întreținere pentru apartamentul în cauză.
Conform Legii nr. 230/2007, cheltuielile de întretinere cad in sarcina proprietarului sau chiriașilor daca in contractele de închiriere s-a prevăzut o astfel de clauza. La notificările asociației, R.A.A.D.P.F.L. C. le-a răspuns ca imobilul este ocupat abuziv de numitele B. L. si B. M. cărora nu le-a fost încheiat contract de închiriere, iar pentru plata cheltuielilor de întreținere au dreptul sa acționeze împotriva proprietarului apartamentului, respectiv M. C..
Este adevărat faptul ca o parte din cheltuielile de întreținere se calculează raportat la numărul de persoane ce ocupa imobilul, dar asta nu-l exonerează pe parat de la plata cheltuielilor, iar celelalte cheltuieli se calculează in funcție de suprafața apartamentului (cota parte indiviza ).
Mai arată că listele de plata nu au fost niciodată contestate de către parat și periodic l-a informat in legătura cu sumele datorate către asociație, așa cum rezulta chiar si din adresa nr._/08.12.2010 depusa la dosar de parat.
La data de 02.04.2013, R.A.A.D.P.F.L. C. a depus întâmpinare la cererea de chemare în judecată a altor persoane, solicitând respingerea acesteia pe excepția lipsei calității procesuale pasive a R.A.A.D.P.F.L. C..
Potrivit dispozițiilor art.47 din Legea nr 230/2007, cheltuielile asociației de proprietari sunt cheltuielile pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale și în conformitate cu prevederile Legii nr 114/1996, în cazul locuințelor din fondul de stat, cheltuielile comune de întreținere revenind locatarilor acestor locuințe, dacă prin contractul de închiriere s-a prevăzut acest aspect. Astfel, prin H.C.L nr.282/15.05.2008, s-a aprobat darea in administrare a regiei, a bunurilor ce aparțin domeniului privat a Municipiului C., din care face parte si locuința situata in cartier 1 Mai, . prin H.C.L nr.168/29.04.2010, M. C. a retras dreptul de administrare a R.A.A.D.P.F.L. C. asupra bunurilor care aparțin domeniului privat, astfel spațiul locuit ce face obiectul litigiului, a trecut in administrarea proprietarului (M. C.), pana la data de 27.09.2012, cand a revenit in administrarea Regiei conform H.C.L nr.144.
Mai arată că împotriva numitelor B. M. și B. L., care au ocupat fără drept, apartamentul situat în, C., cartier 1 Mai, ..A.DP.F.L. C. a făcut demersurile necesare pentru evacuare, în acest sens fiind Sentința Civila nr. 9831/12.06.2009 a Judecătoriei C., Decizia nr.0759 din 02.12.2009 a Tribunalului D. și ulterior împotriva noilor ocupanți ai locuinței: C. N., D. R. C., D. R. A., P. I. Sorinei, P. A. și D. C., conform S.C. nr. 9625/20.06.2013 a Judecătoriei C..
Anexează în copie extras H.C.L. nr. 282/15.05.2008, extras H.C.L.M. nr. 168/29.04.2010, extras H.C.L.M. nr. 144/27.09.2012, S.C. nr. 9831/12.06.2009 a Judecătoriei C., fi decizia nr.0759/02.12.2009 a Tribunalului D., S.C. nr. 9625/20.06.2013 a Judecătoriei C..
Prin încheierea de ședință din data de 02.04.2014, instanța a respins ca neîntemeiate excepțiile invocate de pârât în întâmpinare, privind calitatea procesuală activă a reclamantei și calitatea procesuală pasivă, pentru motivele arătate în acea încheiere (fila 96).
Prin încheierea de ședință din data de 30.04.2014, instanța a admis în principiu cererea de chemare în garanție a numitelor a d-lor B. M. și L., fiind întrunite condițiile prevăzute de art. 72 alin.1 Cod procedură civilă și a respins ca inadmisibilă cererea de chemare în judecată a altei persoane, respectiv a R.A.A.D.P.F.L. C., pentru motivele arătate în considerentele încheierii respective.
Prin aceeași încheiere a încuviințat proba cu înscrisuri, solicitată de reclamantă și proba cu expertiză judiciară contabilă, solicitată de pârâtul M. C..
La data de 28.05.2014, chematele în garanție B. M. și B. L. F. au depus întâmpinare la cererea de chemare în garanție prin care au solicitat respingerea cererii de chemare în garanție ca nefondată, întrucât acestea si M. C. și cu atât mai puțin R.A.A.D.F.P.L. C., nu există încheiat un contract din care să rezulte vreo obligație în sarcina lor.
Este adevărat, faptul că a solicitat în nenumărate rânduri atribuirea imobilului în cauză și prin urmare încheierea unui contract de închiriere în acest sens, însă solicitările lor au fost respinse în mod vehement.
Mai arată că nu locuiesc în imobilul aflat în litigiu, iar pârâta, fără a verifica cine locuiește în imobil, îi cheamă pe reclamanți în judecată pentru a se întoarce împotriva lor în cazul în care ar cădea în pretenții, fără un temei legal, și fără a face dovada că între reclamanți și pârâtă există raporturi obligaționale.
Precizează că a formulat plângere penală împotriva pârâtei, având numărul de înregistrare 8 din 29.04.2013, pe care o atașează la prezenta întâmpinare și, de asemenea, împotriva reprezentanților Asociației de Proprietari a Mai, nr. 14, pentru că a emis înscrisuri care precizează o stare de fapt neconformă realității, în sensul că menționează că reclamanții locuiesc în acel imobil, deși chiar pârâta a formulat acțiune de evacuare împotriva altor persoane care se află în acel imobil.
În cauză a fost efectuată expertiză judiciară contabilă, raportul de expertiză fiind întocmit de către expert Pantir P. și depus la data de 03.09.2014, asupra acestuia părțile neformulând obiecțiuni.
Prin sentința civilă nr._/24.09.2014, pronunțată de Judecătoria C., în dosarul nr._, a fost admisă în parte acțiunea în pretenții precizată, formulată de reclamanta Asociația de proprietari nr. 14 - 1 Mai, în contradictoriu cu pârâtul M. C..
A fost obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 4.682,05 lei, reprezentând cheltuieli de întreținere, aferente perioadei iulie – decembrie 2012 și suma de 817,47 lei, reprezentând penalități aferente debitului principal.
A fost obligat pe pârât să plătească reclamantei cheltuieli de judecată în cuantum de 800 lei.
A fost respinsă cererea de chemare în garanție formulată de pârât în contradictoriu cu B. M. și B. L..
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut următoarele:
Din înscrisurile depuse, Hotărârea Consiliului Local nr. 522/2007 și anexă, precum și precizările părților, rezultă că pârâtul M. C. este proprietarul locuinței situate în C., cart. 1 Mai, .. 1, ., fiind înscris în inventarul bunurilor din domeniul privat al municipiului, anexa 2 A, la poziția 191 (filele 46 și 48).
În baza Legii nr.230/2007 privind asociațiile de proprietari, cheltuielile de întreținere avansate de Asociație pentru întreținerea proprietății comune trebuie să fie suportate de locatari sau proprietari, proporțional cu cotele deținute din părțile comune ale condominiului.
Potrivit dispozițiilor art.46 din Legea nr.230/2007, toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.
Art. 47 stabilește care sunt cheltuielile asociației de proprietari:
a) cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale;
b) cheltuieli pe consumuri individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcție de suprafața utilă a proprietății individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari;
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
f) cheltuieli de altă natură.
Conform art. 47 alin.2 cheltuielile efectuate de asociația de proprietari pentru plata unor servicii de utilități publice sau de altă natură, legate de proprietățile individuale din condominiu și care nu se facturează individual pe fiecare dintre acestea, se repartizează după același criteriu care a stat la baza emiterii facturii, în conformitate cu prevederile contractului încheiat cu furnizorul respectivului serviciu.
Art. 49 din L. 230/2007 prevede în aliniatul 1 că ,,(1) Asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat.
(2) Termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice.
De asemenea, Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 230/ 2007, aprobată prin H.G. nr. 1588/2007, prevede în art. 12 pct. A lit. d) dreptul membrilor asociației de a primi explicații cu privire la calculul cotei de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și, eventual, să o conteste la președintele asociației de proprietari, în termen de 10 zile de la afișarea listei de plată, acesta fiind obligat să răspundă la contestație în termen de 7 zile.
Față de prevederile mai sus citate și probele administrate, instanța constată că este întemeiată solicitarea reclamantei de obligare a pârâtului M. C., în calitate de proprietar al locuinței în cauză, la plata cheltuielilor de întreținere, astfel cum au fost calculate conform listelor de plată, extrasului de cont și raportului de expertiză (filele 136-142), apreciat de instanță ca util cauzei, în sensul art. 255 Cod procedură civilă.
Întrucât pârâtul nu a dovedit, conform art. 249 Cod procedură civilă, faptul că a încheiat cu alte persoane contract de închiriere cu privire la locuința în cauză, obligația de plată a cheltuielilor de întreținere revine proprietarului – M. C..
În ceea ce privește cuantumul acestor cheltuieli, din raportul de expertiză, coroborat cu listele de plată afișate de asociație, a rezultat o creanță certă, lichidă și exigibilă în cuantum de 4.682,05 lei, pentru perioada iulie – decembrie 2012.
Potrivit art. 25 alin. 3 din HG nr. 1588/2008 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari “Dacă terții impun penalități asociației de proprietari pentru întârzieri la plata facturilor, acestea se vor recupera de la restanțierii la cotele de întreținere, proporțional cu cuantumul restanțelor”.
Expertul a verificat penalitățile aplicate de furnizori și a stabilit că penalitățile de întârziere sunt mai mici decât cele calculate de reclamantă, în cuantum de 817,47 lei, pentru aceeași perioadă.
Părțile și-au însușit aceste sume, neformulând obiecțiuni.
Pentru motivele de fapt și de drept expuse mai sus, urmează să admită în parte acțiunea și să oblige pe pârât sumele mai sus arătate, cheltuieli de întreținere și penalități.
Pentru motivele de fapt și de drept arătate mai sus, instanța a respins cererea de chemare în garanție, pârâta nefăcând dovada că persoanele chemate în garanție au calitatea de chiriaș al locuinței pentru care s-au calculat cheltuielile de întreținere și nici măcar a faptului că au locuit în perioada dedusă judecății în acel imobil.
Această concluzie s-a reținut cu atât mai mult cu cât prin decizia civilă nr. 759 din 02.12.2009 a Tribunalului D. (filele 82-85) a fost admis apelul RAADPFL C. și a dispus evacuarea pârâtelor intimate B. M. și B. L. din locuința situată în cartier 1 Mai, ..1, . sentința civilă nr. 9625 din 20.06.2013 a Judecătoriei C. (filele 101-102) rezultă că în același imobil locuiau alte persoane, ce au fost evacuate, respectiv C. N., Dirvăreanu R. C., Dirvăreanu R. A., P. I. S., P. A., Dirvăreanu C..
În temeiul art. 453 alin.2 Cod procedură civilă, în măsura admiterii pretențiilor reclamantei, a obligat pe pârât să plătească reclamantei o parte din cheltuielile de judecată efectuate de aceasta (onorariu avocațial care este în sumă de 1000 lei), în cuantum de 800 lei.
Celelalte părți nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul M. C. prin Primar, criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate.
Pârâtul invocă excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei Asociația de locatari nr.14 - l MAI întrucât potrivit dispozițiilor art. 45 alin. 3, art. 46, art 49 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea si funcționarea asociațiilor de proprietari, calitate procesuala activa are Asociația de Proprietari si nu Asociația de L., in speța Asociația de locatari nr. 14 - 1 MAI.
Excepția lipsei calității procesuale este o excepție de fond, absoluta si peremptorie. Daca instanța va constata excepția întemeiata, va respinge cererea ca fiind introdusa de o persoana fără calitate procesuala activa.
Instanța sesizata trebuia sa verifice atât calitatea procesuala activa, cat si calitatea procesuala pasiva.
Astfel, raportat la temeiul de drept pe care reclamanta își întemeiază acțiunea, titular al dreptului de a solicita cheltuielile lunare, conform listei de plata a cheltuielilor asociației de proprietari inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari, precum si a penalizărilor pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată este Asociația de Proprietari si nu Asociația de L., în speță Asociația de locatari nr.14 - 1 MAI. Așadar, Legea nr. 230/2007 recunoaște dreptul asociațiilor de proprietari nu si asociațiilor de locatari de a promova acțiuni împotriva proprietarilor imobilelor ce fac parte din asociație. Față de cele expuse apreciază că dreptul reclamantei raportat la temeiul juridic edictat nu este născut, deci nu este actual.
Calitatea procesuala activă presupune identitate între persoana reclamantului si cel care este titular al dreptului.
Având în vedere dispozițiile legale menționate solicităm respingerea cererii ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă.
Pârâtul invocă excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului C. deoarece potrivit Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea, si funcționarea asociațiilor de proprietari sunt cheltuielile asociației de proprietari sunt cheltuieli pe numărul de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale ".
Potrivit art.47, lit. a) din Legea nr. 230/2007 „cheltuielile asociației de proprietari sunt cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activitate în proprietăți individuale", iar în conformitate cu prevederile art. 34 din H.G- 1588/2007, cheltuielile care sunt determinate de numărul persoanelor care locuiesc în condominiu și nu pot fiind individualizate pe baza unor dispozitive de măsură se repartizează proporțional cu numărul de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în clădire în luna pentru care se calculează lista de plată.
Din interpretarea sistematică a H.G. nr. 1588/2007 rezultă existența unei obligații legale de a achita cheltuielile de întreținere în sarcina exclusivă a persoanei care locuiește în condominiu și care a beneficiat de utilități, în aceste condiții, proprietarul imobilului neputând fi ținut de această obligație.
Hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal fiind dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii în ceea ce privește respingerea cererii de chemare în garanție
Instanța constată, în raport de dispozițiile art. 45-46 din Legea nr 230/2007. neexecutarea de către pârât a obligației de plată a cheltuielilor de întreținere și penalităților de întârziere în cuantum solicitat, aferente perioadei iulie -decembrie 2012.
Apreciază că instanța nu a interpretat corect dispozițiile art 47, lit. a) din Legea nr. 230/2007 potrivit cărora „cheltuielile asociației de proprietari sunt cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale", și dispozițiile art. 34 din H.G. 1588/2007, care stipulează că, cheltuielile care sunt determinate de numărul persoanelor care locuiesc în condominiu și nu pot fi individualizate pe baza unor dispozitive de măsură se repartizează proporțional cu numărul de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în clădire în luna pentru care se calculează lista de plata.
Din interpretarea sistematică a H.G. nr. 1588/2007 rezultă existența unei obligații legale de a achita cheltuielile de întreținere în sarcina persoanei care locuiește în condominiu și care a beneficiat de utilități, în aceste condiții, proprietarul imobilului neputând fi ținut de această obligație.
Având în vedere dispozițiile legale mai sus menționate consideră că obligația de a achita cheltuielile de întreținere incumbă exclusiv persoanelor care au locuit și au beneficiat de serviciile de furnizare de apă, canalizare, căldură etc. Ori, obligarea M. C. prin Primar la plata cheltuielilor de întreținere încurajează și alți chiriași să respecte obligația privind plata întreținerii.
Prin urmare, în mod greșit instanța a respins cererea de chemare în garanție a numitelor B. L. și B. M. motivat de faptul că nu s-a făcut dovada faptului că cei în cauză nu au locuit în apartamentul în litigiu.
Potrivit 47 lit. a) din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea si funcționarea asociațiilor de proprietari „cheltuielile asociației de proprietari sunt cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale", iar în conformitate cu prevederile art. 34 din H.G. 1588/2007, cheltuielile care sunt determinate de numărul persoanelor care locuiesc în condominiu și nu pot fi individualizate pe baza unor dispozitive de măsură se repartizează proporțional cu numărul de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în clădire în luna pentru care se calculează lista de plată.
Având în vedere dispozițiile legale mai sus menționate consideram că obligația de a achita cheltuielile de întreținere incumbă exclusiv persoanelor care au locuit și locuiesc în imobilul respectiv, beneficiind de serviciile de furnizare de apă, canalizare, căldură etc, chiar și în situația în care nu există un contract de închiriere.
Întrucât obligația de a achita cheltuielile de întreținere incumbă exclusiv persoanelor care au locuit și au beneficiat de serviciile de furnizare de apă, canalizare, căldură, etc., respectiv B. L. si B. M. instanța în mod greșit a respins cererea de chemare în garanție a acestora.
Menționează că, din înscrisurile depuse reiese cu certitudine că pârâtele au ocupat în mod abuziv locuința încă din 1999, dovedind rea credință în raporturile cu proprietarul și administratorul imobilului ocupat abuziv folosindu-se de toate tertipurile posibile pentru a încheia un contract de închiriere fără a achita însă cheltuielile ocazionate de folosirea locuinței.
Dovada ocupațiunii imobilului de către pârâtele B. M. și B. L. -F., în perioada pentru care se solicită contravaloarea cheltuielilor ocazionate de folosirea locuinței, o facem cu adresa nr._/29.04.2010, confirmările de primire din 22.04.2011, 24.05.2011, adresa nr._/30.05.2011 depusă de pârâte la autoritatea locală prin care recunoșteau faptul că la acea dată ocupau imobilul, chitanțele din 23.10.2008, 26.11.2008, 30.12.2008,17.03.2009, reprezentând contravaloarea folosinței imobilului.
Pârâtul arată că în lumina dispozițiilor art 451 alin. 2 NCPC, coroborat cu art. 453 alin. 2 NCPC instanța este îndreptățită să aprecieze în ce măsură onorariul avocatului părții care a câștigat procesul trebuie suportat de partea care a pierdut, față de mărimea pretențiilor, de complexitatea cauzei și efortul intelectual depus de către avocat.
Față de acest aspect, apreciază că onorariul avocațial în cuantum de 800 lei este nejustificat și solicită instanței reducerea acestuia raportat la complexitatea dosarului
Solicită în teză principală, admiterea apelului, casarea sentinței civile și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de fond, în teza subsidiară rejudecarea hotărârii atacate și pronunțarea unei hotărâri în sensul admiterii excepțiilor lipsei calității procesuale pasive și a lipsei calității procesuale active iar în cazul în care veți admite acțiunea principală și vom cădea în pretenții să fie admisă și cererea de chemare în garanție cu consecința obligării chematelor în garanție B. L. și B. M. să despăgubească pârâtul M. C. prin Primar cu suma care face obiectul pretențiilor reclamantei și cheltuielile de judecată.
In drept, apelul a fost întemeiată pe dispozițiile art. art. 466 și următoarele Cod procedură civilă
Apelul a fost legal timbrat.
Analizind apelul din prisma motivelor invocate si a dispozitiilor art 478-480 C. din anul 2010, Tribunalul retine urmatoarele:
F. de criticile formulate in apel, retinind ca se supun controlului instantei de apel execeptii de fond ale cererii principale, instanta va analiza, in temeiul al. 1 si 2 al art. 248 C. din anul 2010, cu prioritate exceptia lipsa calitatii procesuale active, respectiv calitatii procesuale pasive.
In privinta exceptiei lipsei calitatii procesuale active a Asociatiei de locatari nr.14 - l MAI, se constata urmatoarele:
Sintetic, argumentele Municipiului arata ca, nu are calitate in temeiul Legii 230/2007 Asociatia de L. care a promovat cererea de chemare in judecata întrucât potrivit dispozițiilor art. 45 alin. 3, art. 46, art 49 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea si funcționarea asociațiilor de proprietari, calitate procesuala activa are asociația de proprietari si nu asociația de locatari.
In speta, conform dispozitiilor art 1, 2 coroborat cu art. 4 din Legea 230/2007, exista oblgatia proprietarilor condominiului in cauza, de a se organiza in entitatea cu personalitate juridica asociatia de proprietari. Astfel, reglementarile textelor aratate mentioneaza urmatoarele:
- art.1 „ Prezenta lege reglementeaza aspectele juridice, economice si tehnice cu privire la infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, precum si modul de administrare si de exploatare a cladirilor de locuinte aflate in proprietatea a cel putin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, inclusiv in cazul celor care au in structura lor si spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta .”
- art.2 „ In conditiile art. 1, datorita starii de indiviziune fortata, proprietarii au obligatia sa ia masuri cu privire la drepturile si obligatiile comune ce le revin tuturor asupra proprietatii comune. In acest scop, proprietarii se pot asocia in asociatii de proprietari cu personalitate juridica.”
- art 4 „(1) Asociatia de proprietari are drept scop administrarea si gestionarea proprietatii comune care, pe langa drepturi, impune obligatii pentru toti proprietarii.
(2) Consecintele neluarii masurilor de organizare si functionare cu privire la administrarea si gestiunea proprietatii comune sunt in raspunderea juridica a tuturor proprietarilor sau a reprezentantilor acestora, dupa caz. „
In acelasi sens sunt si dispozitiile Normelor metodologice din 19 decembrie 2007 de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari in cuprinsul art. 3 „Proprietarii din asociațiile de locatari din clădirile ale căror apartamente au fost dobândite în proprietate în condițiile legii și care nu s-au organizat în asociații de proprietari vor lua măsurile prevăzute de prezentele norme metodologice pentru constituirea în asociații de proprietari, potrivit prevederilor Legii nr. 230/2007.”
Dispozitiile legislatiei anterior aflate in vigoare legii 230/2007, si anume OG 85/2001, ce reglemetau pentru prima data regimul asociatiilor de proprietari, in cuprinsul art.17 impuneau ca vechile asociatii de proprietari sa se reorganizeze in asociatii de proprietari in termen de 12 luni de la data intrarii in vigoare.
Astfel, fata de dispozitiile legale enuntate ce vizeaza trecerea de la asociatiile de locatari la asociatiile de proprietari, Tribunalul constata urmatoarele:
- in OG 85/2001 se impune un termen de 12 luni de la . de reorganizare, Legea 230/2007 ce urmeaza cronologic reglementarii anterioare, impune din nou obligatia de reorganizare, reluata de altfel si in cuprinsul normelor metodologice, fara a mai mentiona vreun termen ci se reglementeaza numai eventuala raspundere, fara insa sa o identifice. Ca atare, . legislatiei ce impunea organizarea asociatiilor de proprietari in locul asociatiilor de locatari, nu reglementeaza nicio sanctiune impotriva asociatiilor de locatari si nici nu o lipsesc pe acesta de capacitate juridica. Desi, actuala legislatiei nu face referire la asociatiile de locatari, cum atributiile de administrare ale vechilor asociatii de locatari, cu toate drepturile si obligatiei, sunt preluate si reglementate in legislatia privind asociatiile de proprietari, actuala legislatie se aplica si asociatiilor de locatari.
Ca atare, fata de cele aratate, se retine ca reclamanta are calitate procesuala activa pentru a solicita plata cheltuielilor de intretinere datorate in temeiul Legii 230/2007.
In privinta exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a Municipiului C. se constata urmatoarele:
Legea 230/2007 reglementeaza dispozitii speciale in privinta cheltuielilor de intretinere al caror cuantum este stabilit de asociatiile de proprietari. Ca atare, normele incidente in speta sunt cele preveazute de respectiva lege.
Astfel, art. 46, 50 si 58 reglementeaza urmatoarele:
Art 46 „ Toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.”
Art 50 „ Asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.”
Art. 58. „ (1) Instituțiile administrației publice locale ori centrale sau orice alte societăți de stat, care dețin în proprietate apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință în clădirile de locuințe, au aceleași drepturi și obligații ca oricare alt proprietar din condominiu și au obligația să mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu asociația de proprietari.
(2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriașul, indiferent de statutul locuinței, precum și nerespectarea obligațiilor contractuale de către chiriaș nu absolvă proprietarul de la obligațiile sale față de asociația de proprietari prevăzute în prezenta lege.”
Obligatia de plata a cheltuielilor de intretinere apartine conform legii, proprietarului apartamentului. In art. 58, se stabileste ca si institutiile administratiei publice locale sau centrale, au aceleasi obligatii si drepturi ca si orice alt proprietar din condominiu. In aceste conditiile de reglementare, se stabileste expres ca indiferent daca exista titulari ai unui drept real de administrare sau eventual un administrator, institutia ce are calitatea de proprietar este cea care are obligatia de plata a chetuielilor de intretinere.
In consecinta, chiar daca exista alte persoane care sunt benficiarele utilitatilor pentru care se solicita contravaloarea, fata de reglementarea cu caracter imperativ, debitorul stabilit de lege este M. cel care este proprietar. Celelalte raporturi juridice ce sunt stabilite cu chiriasi, au efecte numai intre acestia nu si fata de Asociatie.
In mod corect a interpretat si aplicat instanta de fond dispozitiile Legii 230/2007.
F. de cele aratate in fapt si in drept, raportul juridic obligational in speta are ca titulari pe Municipiu, ca debitor al obligatiei de plata a cheltuielilor de intretinere si Asociatia – creditoare a obligatiei respective.
In ceea ce privesc cererea de chemare in garantie, se constata urmatoarele:
Prin cererea de chemare in garantie, piritul M. C. a solicitat obligarea garantilor, in calitatea de ocupanti ai imobilului sa fie obligati in favoarea sa, la plata contravalorii intretinerii si penalitatii pe perioada iulie – decembrie 2012, in suma de 4.682,05 lei - chelt. de întreținere, și la suma de 817,47 lei penalități. Suma este astfel retinuta intrucit a intrat in caracter definitiv pentru ca nu a fost contestata de catre apelantul Municipiu, in cuprinsul cererii de apel.
Pentru a angaja raspunderea garantilor, este necesar a se stabili daca in perioada pentru care a fost obligat M. la plata cheltuielilor de intretinere si penalitati iulie – decembrie 2012, acestia au locuit in respectivul imobil.
Instanta de fond a retinut ca in perioada respectiva, chematele in garantie nu au locuit in respectivul imobil, in urma administrarii probei cu inscrisuri, constind in s.c. 9625/2013 a Judecatoriei C., care prin dispozitiv la data de 20.06.2013 dispune evacuarea din imobilul in cauza a unor alte persoane, decit chematele in garantie. In s.c. respectiva reclamantul este RAADPFL C., iar in cuprinsul considerentele se retine ca imobilul este ocupat de respectivele persoane in temeiul unui proces verbal de constatare_/2.11.2012 intocmit de reprezentantii RAADPFL C..
Inscrisul constind in s.c. 9625/2013 a Judecatoriei C. reprezinta numai un mijloc de proba a carui valoare probatorie poate fi rasturnata cu orice alt mijloc de proba, intrucit setinta in cauza nu are autoritate de lucru judecat, ci cel mult de putere de lucru judecat.
In cauza au fost administrate si alte mijloace de proba cu scopul de a dovedi ca in perioada iulie – decembrie 2012, chematele in garantie au locuit in apartament.
Astfel, adresa_/28.01.2014 a Serviciului Administrare Locuinte si Control Asociatii de Proprietari, atesta imprejurarea ca Familia B. a fost cea care a locuit in imobilul respectiv, neintrerupt din anul 1999 pina in 2014. In acest sens, este si adresa Asociatiei de L., reclamanta in cauza, care arata ca aceeasi familie a locuit si locuieste inca in apartament, adresa datata in 20.01.2014, precum si o sentinta civila investita cu formula executorie din 2009, prin care s-a dispus evacuarea chematelor in garantie. Singurul inscris care atesta ca in noiembrie 2011, familia B. nu mai locuia in imobil este s.c. 9625/2013 a Judecatoriei C., ce nici nu a fost pusa in executare silita asa cum rezulta din fotocopia depusa la dosar.
In consecinta, fata de inscrisurile care atesta imprejurarea ca familia B. a locuit si locuieste din anul 1999 pina in 2014, cel putin, inscrisul pe care si-a intemeiat solutia instanta de fond este insuficient in a retine ca aceasta nu a locuit in perioada de timp analizata in apartament.
Ca atare, Tribunalul retine ca cele care au beneficiat de utilitatile pentru care a fost obligat M. sa achite contravaloarea sunt chematele in garantie.
Cum acestea sunt beneficiarele, in raport de proprietarul imobilului, au obligatia de a achita cheltuielile de intretinere in temeiul imbogatirii fara justa cauza.
F. de cele retinute in fapt si in drept, in temeiul art 480 C. din anul 2010, Tribunalul urmeaza sa admita apelul, sa schimbe în parte sentința atacată în sensul admiterii cererii de chemare în garanție formulată de pârâtul apelant M. C. împotriva garanților B. M. și B. L. si obligării garanțiilor la plata sumei de 4.682,05 lei - chelt. de întreținere, și la suma de 817,47 lei penalități în favoarea apelantului pârât M. C., cu mentinerea restului dispozițiilor.
In temeiul art 453 C. din anul 2010, cum chematii in garantie au cazut in pretentii sunt obligati sa suporte si cheltuielile de judecata efectuate de piritul M. C.. Ca atare, urmeaza sa oblige intimații garanți la plata sumei de 569,95 lei cheltuieli taxa de timbru.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul formulat de pârâtul M. C. PRIN PRIMAR, cu sediul în C., ., nr.7, județul D., Rol nominal unic_, CUI_, împotriva sentinței civile nr._/24.09.2014 pronunțată de Judecătoria C. în dosar nr._, în contradictoriu cu reclamanta ASOCIAȚIA DE L. NR. 14 - 1 MAI, cu sediul în C., . ,., și chemații în garanție B. M., B. L., ambele cu domiciliu în C., cart. 1 mai, ..1, ..
Schimbă în parte sentința atacată în sensul că:
Admite cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul apelant M. C. împotriva garanților B. M. și B. L..
Obligă garanții la sumei de 4.682,05 lei - chelt. de întreținere, și la suma de 817,47 lei penalități în favoarea apelantului pârât M. C..
Menține restul dispozițiilor.
Obligă intimații garanți la plata sumei de 569,95 lei cheltuieli taxa de timbru.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 31 Martie 2015.
Președinte, R. L. Z. | Judecător, A. B. | |
Grefier, G. D. |
Red.jud.R.L.Z.
Tehn.F.M./6 ex.
Jud.fond.L.N.
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Fond funciar. Decizia nr. 167/2015. Tribunalul DOLJ → |
|---|
