Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 54/2015. Tribunalul GALAŢI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 54/2015 pronunțată de Tribunalul GALAŢI la data de 26-01-2015 în dosarul nr. 245/838/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
Operator personal de date nr. 2949
TRIBUNALUL G.
SECTIE I CIVILA
DECIZIE CIVILA Nr. 54/2015
Ședința publică de la 26 Ianuarie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. M.
Judecător A. F.
Grefier L. C.
Pentru astăzi fiind amânată soluționarea apelului declarat de reclamantul P. C. F. împotriva sentinței civile nr. 452 din 18.06.2014 pronunțată de Judecătoria Liești în Dosar nr._ în contradictoriu cu intimații-pârâți G. A., și N. VICTORIȚA, având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 12.01.2015 când Tribunalul, având nevoie de timp pentru deliberare, a amânat succesiv pronunțarea la data de 26.01.2015.
TRIBUNALUL
Asupra apelului de față;
Examinând actele și lucrările dosarului, constată:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Liești sub nr._ din data de 17.03.2014 reclamantul P. C. F., cu domiciliul în . cu pârâții G. A., cu domiciliul în municipiul G., ., ., jud. G. și pârâta N. VICTORIȚA, cu domiciliul în municipiul G., .. 35, ., jud. G., a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate perfectată vânzarea cumpărarea intervenită între părți cu privire la suprafața de teren de 7500 m.p. teren cultivat cu vie, situat în extravilanul comunei Ivești, jud. G..
În motivarea acțiunii reclamantul a arătat că prin antecontractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 25 februarie 2014, vânzători au promis că până la data de 01.03.2014, vor autentifica promisiunea de vânzare a suprafeței de teren de 7500 m.p. teren cultivat cu vie, situat în extravilanul comunei Ivești, jud. G..
A mai susținut reclamantul că prețul vânzării stabilit și achitat a fost de 3700 lei, că de la data încheierii antecontractului a stăpânit imobilul, însă promitenții-vânzători nu s-au prezentat pentru autentificarea antecontractului la data de 01.03.2014 .
În drept și-a întemeiat cererea pe disp. art. 1669 C civ.
În dovedirea acțiunii reclamantul a solicitat proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei și interogatoriul pârâților.
Pârâții deși legal citați nu au formulat întâmpinare și nu s-au prezentat în instanță.
Prin sentința civilă nr. 452 din 2014, Judecătoria Liești a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamantul P. C. F. în contradictoriu cu pârâții G. A. și N. Victorița.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut, în principal că promisiunea de a încheia actul autentic între părți a fost încheiată la data de 25.02.2014 adică după . noului cod civil (Legea nr. 287/2009), la data de 01.10.2011.
Art. 1244 C.civ. prevede că în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Deci, în cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de antecontract, trebuie să fie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv.
Instanța de fond a reținut că părțile nu au încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare în formă autentică, că dreptul de proprietate se dobândește prin înscrierea în Cartea Funciară cu respectarea disp.art.888 Cod civil, respectiv că promitenții, înainte de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului, erau obligați, prin art 887 cod civil, să își deschidă carte funciară pentru imobil, obligație nerespectată de aceștia și nici nu au făcut dovada că au fost împiedicați să își înscrie imobilul în cartea funciară, Ordinul Directorului ANCPI nr. 634/2006, modificat prin Ordinul Directorului ANCPI nr. 415/2009 reglementând procedura întocmirii documentației cadastrale și deschiderea cărții funciare pentru imobile.
Cum reclamantul nu a încheiat promisiunea de vânzare – cumpărare în formă autentică și promitenții nu au înscris, anterior promovării prezentei acțiuni, dreptul de proprietate în cartea funciară, instanța a respins acțiunea ca neîntemeiată.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamantul, invocând nelegalitatea și netemeinicia sentinței apelate întrucât nu există o dispoziție expresă a legii care să interzică încheierea unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare a unui teren în afara cerinței formei autentice.
A susținut de asemenea apelantul că este de neconceput ca un contract prin care părțile au convenit asupra lucrului și asupra prețului, precum și asupra autentificării viitoare a acestui consimțământ și căruia legea nu i-a impus în mod expres forma autentică, să fie lovit de nulitate absolută din moment ce au fost respectate toate condițiile proprii de validitate, iar efectele sale nu contravin și nu lezează interesele generale ale societății și nici nu cauzează vreun prejudiciu vreuneia dintre părți.
Apelanții au susținut că în cazul promisiunii bilaterale de vânzare, nici articolul 1669 din Codul civil care reglementează această instituție juridică, nici articolul 1279 care reglementează cu titlu general promisiunea de a contracta, nu prevăd în mod neîndoielnic ca forma cerută pentru încheierea acestor convenții să fie cea autentică, astfel încât sancțiunea nulității este inoperantă, promisiunea bilaterală de vânzare fiind valabilă prin simplul acord de voință al părților.
Legal citați, intimații au formulat întâmpinare prin care au solicitat admiterea apelului declarat de reclamant, schimbarea în tot a sentinței apelate și în rejudecare admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată.
Intimații au solicitat să se ia act că nu solicită cheltuieli de judecată.
Verificând legalitatea și temeinicia sentinței apelate, constată că apelul este nefundat și va fi respins ca atare, pentru considerentele care vor fi expuse:
Instanța de fond a reținut corect situația de fapt și dispozițiile legale aplicabile speței.
Astfel, prin antecontractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 25 februarie 2014, promitenții vânzători au promis că până la data de 01.03.2014, vor autentifica promisiunea de vânzare a terenurilor încheiată cu reclamantul, pentru care s-a stabilit prețul de 3700 lei, achitat.
În conformitate cu prevederile art 6 alin 2 cod civil, conform principiului tempus regit actum, actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.
Cum promisiunea de vânzare-cumpărare s-a încheiat între părți la 25.02.2014, au devenit incidente dispozițiile Codului civil – intrat în vigoare conform Legii nr. 287/2009 la 01.10.2011 și implicit disp.art. 1244 Cod civil conform cărora convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în Cartea Funciară „sub sancțiunea nulității” trebuie încheiate prin înscris autentic.
Norma este imperativă, a fost corect aplicată și interpretată de instanța de fond – în condițiile în care antecontractul părților este un înscris sub semnătură privată – iar invocarea de către apelant a altor dispoziții ale Codului Civil a căror aplicare ar permite pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act translativ de proprietate în prezenta cauză, este neavenită.
Promisiunea de a contracta în accepțiunea disp.art. 1279 Cod civil are ca principal efect nașterea unei obligații contractuale de rezultat, obligația de a face incumbând – în speță – ambelor părți care s-au obligat la perfectarea vânzării-cumpărării.
Partea care și-a îndeplinit obligația poate solicita executarea silită a celeilalte părți – în caz de neexecutare a obligației de a face asumată – sau poate solicita pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract funcție de natura contractului, dacă beneficiarul și-a executat propriile obligații iar cerințele pentru validitatea contractului sunt îndeplinite.
În speță, instanța de fond a reținut corect faptul că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți la 25.02.2014 este valabil, însă pentru ca instanța să pronunțe o hotărâre judecătorească care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, condițiile esențiale pentru contractului prevăzute de art.1 al art. 1179 Cod civil trebuie îndeplinite cu respectarea alin.2 al textului enunțat.
Promisiunea de vânzare-cumpărare nu este translativă de proprietate dar conține consimțământul promitentului vânzător de a transmite dreptul de proprietate la data stipulată și implicit obligația asumată a acestuia de a-și îndeplini obligațiile impuse de art. 557, respectiv 888 Cod Civil.
În speță, intimații-promitenți vânzători- au dobândit dreptul de proprietate prin moștenire – certificatul de moștenitor nr. 105/24.11.2011 BNP M. C. C. – drepturile reale imobiliare luând naștere în persoana lor fără înscriere în Cartea Funciară conform art. 887 (1) Cod Civil, însă drepturile astfel dobândite au un conținut limitat întrucât nu le conferă titularilor lor prerogativa dispoziției juridice.
Intimații promitenți – titulari ai dreptului de proprietate transmis prin moștenire de la autorul defunct G. T. – nu pot transmite apelantului-cumpărător sau oricărei persoane interesate drepturile reale dobândite decât după ce s-a făcut înscrierea în cartea funciară iar orice contract încheiat cu încălcarea voită sau din necunoașterea cerințelor impuse de lege este sancționat cu nulitatea – art. 1246 (1) Cod Civil – părțile, prin acordul lor neputând eluda dispozițiile legale prevăzute sub sancțiunea nulității.
Este adevărat că din interpretarea dispozițiilor art. 1674 Cod civil rezultă că principalul efect al vânzării este acela al transmiterii dreptului de proprietate, însă în speță efectul translativ al dreptului de proprietate a fost amânat prin convenția părților încheiată la 25.02.2014 până la data de 01.03.2014 când transferul de proprietate nu a avut loc, proprietarul promitent fiind constrâns prin cererea de chemare în judecată formulată de reclamant să transmită proprietatea.
Cum însă condițiile de validitate ale contractului de vânzare au fost constatate neîndeplinite – disp.art. 1244 Cod civil privind înscrisul autentic și disp.art. 887 Cod civil privind obligația titularului drepturilor reale dobândite prin moștenire de a le înscrie în Cartea Funciară pentru a putea dispune de aceste drepturi – în mod corect instanța de fond a respins acțiunea reclamantului.
Soluția se impune cu atât mai mult cu cât, cel puțin la momentul pronunțării instanței de fond, intimații nu au făcut dovada că au solicitat sau/și au fost împiedicați să își înscrie imobilul în Cartea Funciară, respectiv – față de poziția exprimată prin întâmpinarea depusă în apel – că părțile s-ar fi prezentat la notar în vederea perfectării vânzării.
Pentru considerentele expuse, în temeiul disp.art. 480 C.pr.civ. va respinge apelul ca nefondat.
Cum prin întâmpinarea depusă intimații au solicitat admiterea apelului precizând expres că nu solicită obligarea apelantului la plata cheltuielilor de judecată și reținând că în speță culpa pentru neîndeplinirea condițiilor impuse de art.1279 al.3 Cod civil revine promitenților-vânzători (în speță intimaților), apelantul prin plata prețului îndeplinindu-și obligația asumată, va respinge cererea intimaților prin apărător, formulată la termenul din 12.01.2015 de obligare a apelantului la plata cheltuielilor de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de reclamantul P. C. F. domiciliat în . împotriva sentinței civile nr. 452 din 18.06.2014 pronunțată de Judecătoria Liești în Dosar nr._ în contradictoriu cu intimații-pârâți G. A. domiciliat în G., ., . și N. VICTORIȚA, domiciliată în G., .. 35, ..14 având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic, ca fiind nefondat.
Respinge cererea intimaților-pârâți de obligare a apelantului la plata cheltuielilor de judecată în apel, ca nefondată.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din data de 12.01.2015.
Președinte, M. M. | Judecător, A. F. | |
Grefier, L. C. |
Red. A.F.
L.C. 12 Martie 2015/5 ex.
Fond jud. O.S.
| ← Acţiune în constatare. Sentința nr. 5308/2015. Tribunalul GALAŢI | Cereri. Decizia nr. 32/2015. Tribunalul GALAŢI → |
|---|
