Reziliere contract. Decizia nr. 137/2015. Tribunalul GALAŢI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 137/2015 pronunțată de Tribunalul GALAŢI la data de 19-03-2015 în dosarul nr. 137/2015
Dosar nr._
Operator de date cu caracter personal înregistrat sub nr.2949
ROMÂNIA
TRIBUNALUL G.
SECTIE I CIVILA
DECIZIA CIVILĂ NR. 137
Ședința publică din data de 19.03.2015
Completul constituit din:
Președinte:M. M.
Judecător: R. G. F.
Judecător: A. M.
Grefier: B. V.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra recursului declarat de recurenții-pârâți C. C., C. S., C. G., C. A. și C. T., împotriva sentinței civile nr. 8513/29.08.2014 pronunțată de Judecătoria G., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul-reclamant M. G. PRIN REPREZENTANT INGINER D. N., PRIMARUL MUNICIPIULUI G., având ca obiect „reziliere contract-evacuare-pretenții”.
Dezbaterile și cuvântul pe fond au avut loc în ședința publică din data de 26.02.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 05.03.2015, 12.03.2015, iar ulterior la data de 19.03.2015, când a decis următoarele:
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față:
Examinând actele și lucrările dosarului constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 8513/29.08.2014 a Judecătoriei G. a fosta admisă în parte acțiunea formulată de reclamantul M. G.,în contradictoriu cupârâții C. A., C. C., C. S., C. G., C. T.. S-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 3856/10.05.2004, evacuarea pârâților și a bunurilor acestora, din imobilul situat în mun. G., . nr. 46, jud. G.. A fost obligat pârâtul C. C. către reclamant la plata, în favoarea reclamantului, a sumei de_,83 lei, aferentă perioadei 2008-2012, formată din sumele de_,21 lei reprezentând chirie restantă, 5052,39 lei reprezentând majorări și a sumei de 1507,23 lei penalități de întârziere.
S-a reținut în motivarea hotărârii că, prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 09.04.2010, sub nr._, reclamantul M. G., prin Primar, a solicitat, în contradictoriu cu pârâții C. C., C. S., C. G., C. A., C. T., rezilierea contractului de închiriere nr. 3856/10.05.2004 încheiat pentru imobilul situat în mun. G., . nr. 46, jud. G., evacuarea pârâților și a bunurilor acestora din spațiul de locuit, obligarea pârâților la plata sumei de 4672 lei, reprezentând debite chirie restantă, precum și a sumelor ce se vor acumula la plata chiriei până la data efectivă a evacuării (plăți curente, dobânzi și penalități). Totodată, reclamantul a solicitat și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată, ocazionate de prezentul litigiu.
În motivare, reclamantul a arătat că, la data de 10.05.2004, pârâții au devenit beneficiarii contractului de închiriere nr. 3856/10.05.2004, pentru imobilul situat în mun. G., . nr. 46, jud. G..
A mai arătat reclamantul că pârâții nu și-au respectat principala obligație, aceea de a achita chiria, din anul 2008, acumulându-se un debit de 4672 lei.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 24 din Legea nr. 114/1996, OUG nr. 40/1999, art. 998, 999, 1075, 1429, 1439 C.civ...
În susținerea acțiunii formulate, reclamantul a depus la dosar, în copie, adresa și referatul nr._/15.03.2012 emise de Direcția Administrare Fond Locativ, fișa de cont a pârâtei la data de 04.03.2010, somații, contractul de închiriere nr. 3856/10.05.2004, CI locatari, somații.
În temeiul art. 242 C.proc.civ., reclamantul a solicitat judecata în lipsă.
Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 22 lei și timbru judiciar în valoare de 0,3 lei.
La data de 01.03.2011, reclamantul a depus la dosar precizări, prin care a arătat că pârâtul are un debit restant în cuantum de 9616,86 lei la care se adaugă majorări de întârziere în cuantum de 2353,14 lei, însumându-se totalul de_ lei.
Prin adresa din data de 04.07.2011, reclamantul a precizat că debitul restant până la data de 09.06.2011, era de_ lei, 7277,86 lei reprezentând chirie restantă, la care se adaugă majorări în cuantum de 2904,14 lei.
Pârâtul C. C. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată. În apărare, a arătat că, nu este dator cu suma pretinsă, având în vedere faptul că, începând cu anul 2007 și până în 2009, a efectuat lucrări necesare și utile imobilului închiriat, în cuantum de 8000 lei.
La data de 08.03.2013, reclamanta și-a majorat câtimea obiectului cererii, în sensul că a solicitat obligarea pârâților la plata sumei de_,43 lei, din care_,86 lei chirie restantă și 7316,71 lei penalități de întârziere.
A atașat la cerere situația contribuabilului la data de 25.02.2013.
Prin încheierea din data de 27.03.2013, instanța a încuviințat proba cu expertiză contabilă, aceasta aflându-se la dosar (f.125-132)
La data de 19.08.2014, reclamantul și-a precizat acțiunea, în sensul că a solicitat obligarea pârâților la plata sumei de_ lei, din care_,86 lei chirie restantă și_,12 lei penalități de întârziere.
Potrivit contractului de închiriere nr. 3856/10.05.2004, încheiat între reclamantul M. G., în calitate de locator și pârâtul C. C., în calitate de locatar, având ca obiect închirierea locuinței situată în mun. G., Dr. Al. Carnabel nr. 46, jud. G., reclamantul s-a obligat să predea chiriașului locuința în stare normală de folosință, iar pârâtul s-a obligat, printre altele, să plătească prețul locațiunii, respectiv contravaloarea chiriei (f. 9-18).
În temeiul cap. IV, art. 1 alin. 3 din contractul de închiriere, asupra debitului reprezentând chirii restante, reclamantul a calculat penalități de întârziere.
Așa cum rezultă din referatul nr._/15.03.2012 întocmit de Direcția Administrare Fond Locativ din cadrul Primăriei Municipiului G., pârâtul nu a înțeles să își îndeplinească obligația constând în plata chiriei stabilite prin contract, figurând în evidențele compartimentului fiscal la data de 15.03.2010 cu un debit în cuantum de 4672 lei, apoi, la data de 08.03.2013, cu un debit în cuantum de_,86 lei.
Instanța de fond a reținut că rezilierea este o sancțiune pentru neexecutarea culpabilă a contractului sinalagmatic cu executare succesivă, constând în desființarea pentru viitor a acestuia.
În situația în care părțile nu au prevăzut în contract un pact comisoriu expres care să permită rezilierea de drept a contractului, instanța a apreciat că rezilierea operează în temeiul dreptului comun, respectiv art. 1020 - 1021 Cod Civil. În contractul de închiriere nr. 3856/10.05.2004, încheiat între părți, nu este prevăzut niciun pact comisoriu, prin urmare rezilierea contractului poate avea loc în condițiile stabilite de art. 1020 - 1021 Cod Civil, conform cărora condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său; în acest caz contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea cu daune interese. Desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției, care după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate.
Astfel, pentru a se putea dispune rezilierea contractului, instanța trebuie să rețină reaua - credință a pârâtei. Instanța a constatat că pârâtul C. C. a formulat apărări în fața instanței, contestând cuantumul debitului, depunând chitanțe de plată, datând anterior introducerii cererii de chemare în judecată. De asemenea, instanța a observat că, astfel cum rezultă din adresa cu nr._/14.08.2014, pârâtul a acumulat debit și pentru perioada 2013-2014.
În consecință, apreciind că, în cauză, s-a făcut dovada unei neexecutări culpabile din partea pârâtului a obligațiilor asumate prin contractul de închiriere, în sensul art. 24 lit. b) din Legea nr. 114/1996, în temeiul art. 1020 – 1021 C.civ., instanța a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 3856 din data de 10.05.2004.
Cu referire la capătul de cerere privind evacuarea, instanța a apreciat că din evidențele reclamantului (f. 12 verso) rezultă că, alături de pârâtul C. C., titularul contractului de închiriere, și pârâții C. S., C. G., C. A., C. T., membri de familie, sunt titularii unor drepturi locative în ceea ce privește imobilul situat în G., Dr. Al. Carnabel nr. 46, jud. G., conform art. 27 din Legea nr. 114/1996.
În sensul art. 480 C.civ., proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și a dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege. Astfel, proprietarul este titularul tuturor prerogativelor conferite de dreptul său, inclusiv al aceluia de a folosi bunul fără vreo imixtiune din partea altei persoane.
Cum dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilului în discuție, este unul absolut, iar atributele acestui drept, printre care și folosința, numai suferă restrângeri prin constituirea unor drepturi reale principale sau drepturi personale ale pârâților asupra bunului, corelativ cu rezilierea contractului nr. 3856 din data de 10.05.2004, instanța a apreciat că solicitarea reclamantului referitoare la evacuarea pârâților în vederea complinirii atributelor dreptului de proprietate și cu atributul folosinței de care a fost privat prin ocuparea imobilului de către pârâți, este întemeiată.
În consecință, pentru toate argumentele de mai sus, instanța de fond a dispus evacuarea pârâților și a bunurilor acestora din spațiul de locuit situat în mun. G., Dr. Al. Carnabel nr. 46, jud. G..
În ceea ce privește capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata sumelor restante, instanța a reținut că, astfel cum rezultă din raportul de expertiză contabilă final întocmit în cauză de expert Z. V., în urma obiecțiunilor formulate, pârâtul datorează suma de_,83 lei, aferentă perioadei 2008-2012, din care_,21 lei reprezentând chirie restantă, suma de 5052,39 lei majorări și 1507,23 lei penalități de întârziere.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâții C. C. și C. S., în nume propriu dar și pentru copiii minori C. G., C. A., C. T., invocând greșita interpretare a probelor administrate în cauză, dar și a dispozițiilor legale incidente. Expertiza efectuată în cauză a avut în vedere un cuantum al chiriei de 259,94 lei, în loc de 185,25 lei. Nu s-a ținut cont de faptul că s-au efectuat lucrări ce erau în sarcina reclamantului în perioada anului 2007-2008, consfințite prin hotărâre judecătorească, dar și de faptul că nu s-a modificat chiria pe parcursul perioadei.
A solicitat admiterea recursului, modificarea sentinței și, în rejudecare respingerea acțiunii și compensarea chiriei cu contravaloarea reparațiilor efectuate de pârâți.
Deși, a fost legal citat, intimatul nu și-a exprimat punctul de vedere cu privire la motivele de recurs invocate.
Verificând legalitatea sentinței civile nr. 8513/29.08.2014 pronunțată de Judecătoria G., prin prisma motivelor invocate, dar și sub toate aspectele, așa cum prevăd dispozițiile art. 304 ind. 1 Cod pr.civ., instanța de control judiciar reține că recursul este întemeiat pentru următoarele considerente:
Între părțile din prezenta cauză a mai existat pe rolul Judecătoriei G. litigiul înregistrat sub nr._/233/2010, în care s-a pronunțat sentința civilă nr._/27.10.2011. Potrivit acestei hotărâri judecătorești, ce se bucură de puterea lucrului judecat, M. G. a fost obligat către C. C. la plata sumei de 8000 lei, reprezentând contravaloarea reparațiilor efectuate la imobilul situat în G., . nr. 46, jud. G., în perioada anilor 2007/2009. Aceste reparații au fost efectuate de chiriaș, deși erau în sarcina proprietarului imobilului.
În cauza de față s-a solicitat rezilierea contractului de închiriere privind imobilul din G., . nr. 46, jud. G., ca urmare a nerespectării obligației pârâților de achitare a chiriei datorate.
Însă, neplata chiriei nu s-a datorat relei-credințe a pârâților, aceștia efectuând lucrări de reparații la imobil, lucrări necesare pentru asigurarea stării corespunzătoare a funcționării lucrului închiriat, întrucât degradările prin natura lor, afectau funcționarea normală a locuinței.
Contravaloarea acestor reparații trebuia dedusă din cuantumul chiriei stabilite pe perioada locațiunii. Deși pârâții au solicitat compensarea acestor cheltuieli, nici reclamantul, dar nici instanța de fond nu a procedat în această modalitate.
Prin urmare, nereținându-se reaua-credință a pârâților, în mod greșit s-a dispus rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâților din imobil, fiind incidente dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod pr.civ., cu consecința admiterii recursului în temeiul art. 312 Cod pr. civ. și a casării sentinței instanței de fond.
Calcularea corectă a datoriei pârâților, cu luarea în considerare a contravalorii lucrărilor de reparații efectuate, stabilite prin sentința civilă nr._/27.10.2011 pronunțată de Judecătoria G., nu poate fi efectuată în lipsa unui raport de expertiză contabilă, fiind necesară administrarea acestei probe în recurs, motiv pentru care instanța va reține cauza pentru evocarea fondului.
În ceea ce privește cuantumul chiriei, la încheierea contractului de închiriere s-a stabilit o chirie de 185,25 lei. Acest cuantum a fost avut în vedere și de instanța de fond la momentul pronunțării sentinței. Contractul încheiat prevede posibilitatea recalculării contravalorii chiriei ori de câte ori intervin modificări legislative, motiv pentru care reclamantul a avut în vedere în perioade diferite, cuantumuri diferite ale chiriei, așa cum rezultă din adresa nr._/25.02.2013 și aflată la fila 93 dosar fond.
Însă, reclamantul nu a exercitat calea de atac împotriva sentinței civile nr. 8513/29.08.2014 pronunțată de Judecătoria G., astfel că se va avea în vedere de către expert la efectuarea noului raport de expertiză a unei chiriei în cuantum de 185,25 lei.
Vor fi avute în vedere majorările și penalitățile de întârziere pentru sumele rămase neachitate, după efectuarea compensării datoriilor reciproce dintre părți.
Pentru considerentele expuse mai sus, s-a impus admiterea recursului, casarea sentinței și reținerea cauzei pentru evocarea fondului, dat fiind necesitatea efectuării unei noi expertize contabile.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de recurenții-pârâți C. C., C. S., C. G., C. A. și C. T., toți cu domiciliul în G., ., nr. 46, împotriva sentinței civile nr. 8513/29.08.2014 pronunțată de Judecătoria G., în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul-reclamant M. G. PRIN REPREZENTANT INGINER D. N., PRIMARUL MUNICIPIULUI G., cu sediul în G., ., casează sentința civilă nr.8513/29.08.2014 pronunțată de Judecătoria G. și reține cauza pentru evocarea fondului.
Se va pune în discuția părților necesitatea efectuării unei noi expertize contabile.
Termen: 28.05.2015 S3, T1, pentru când se vor cita părțile.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 19.03.2015
Pentru Președinte M. M. aflat în C.O. Judecători,
Semnează potrivit disp.art. 261 CPCRobert G. F. A. M. Președintele Tribunalului G.
Judecător A. P.
Grefier,
V. B.
red.MM/27.05.2015
dact.B.V./ex.2/27.05.2015
fond: jud.: R. P.
| ← Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr.... | Modificare act constitutiv persoană juridică. Sentința nr.... → |
|---|
