Constatare nulitate act juridic. Decizia nr. 306/2015. Tribunalul IAŞI

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat la B.N.P. P. L. V. prin încheierea nr. 941/29.09.2005, reclamanta s-a angajat să perfecteze cu pârâții act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu până cel târziu la data de 30 septembrie 2008 și a declarat că a primit suma de 20.000 euro echivalentul a 70.000 lei reprezentând prețul total al imobilului.

Din cuprinsul antecontractului, nu rezultă că pârâții s-au angajat să-i procure o garsonieră.

Din continutul antecontractului de vanzare-cumparare rezulta ca s-a facut predarea-primirea prețului chiar la momentul perfectarii intelegerii partilor, iar în cauză nu s-a facut dovada contrara celor declarate de parti la incheierea contractului.

Asadar instanta va retine ca pretul exista si a fost platit.

Cat priveste cuantumul acestuia, respectiv suma de 20 000 euro, instanta va avea in vedere urmatoarele aspecte:

Potrivit art. 1294 C.civ., vânzarea este convenția prin care două părți se obligă, una să transmită celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta să plătească celui dintâi prețul lucrului. Se impune ca prețul să existe, să fie sincer și serios.

Cum existența prețului este de esența contractului de vânzare cumpărare, reclamanta are obligația de a dovedi caracterul neserios al acestuia.

Prin noțiunea de preț serios, astfel cum prevăd dispozițiile art. 1303 C.civ., urmează a se înțelege prețul care constituie o cauză suficientă a obligației luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării.

Prețul serios se transpune în existența unei proporții între cuantumul prețului stabilit de părți și valoarea reală a lucrului vândut, fără însă a reclama o echivalență între preț și valoarea lucrului, fiind exclusă însă existența unei disproporții care nu este susceptibilă de justificare firească. Echivalența valorică relativă a prețului față de valoarea lucrului vândut trece prin filtrul subiectivismului părților contractante, care prin efectul voinței lor sunt libere să aprecieze întotdeauna întinderea valorii ce se plătește drept preț.

Prin urmare, aprecierea prețului vânzării ca "serios" este o chestiune de fapt, o problemă la latitudinea instanței care ține seama de probele administrate.

S-a statuat în practica judecătorească că și în situația în care un contract de vânzare-cumpărare s-a încheiat pentru un preț mult inferior valorii reale a lucrului vândut, întrucât părțile sunt libere să determine prețul sub sau peste valoarea bunului, acesta rămâne, în principiu valabil.

În consecință, dacă prețul stabilit este inferior valorii propriu-zise a obiectului vândut nu înseamnă că prețul este neserios, la stabilirea prețului putând fi avute în vedere și alte criterii, această chestiune, de a se ști care ar fi într-o vânzare prețul serios, fiind o problemă de fapt ce este la aprecierea instanțelor de fond.

Nulitatea absolută a vânzării poate fi, însă, dispusă pentru preț neserios doar atunci când prețul este atât de mic încât lipsește vânzarea de cauză nu și când acesta ar fi lezionar.

Reclamanta, susținând că prețul la care s-a vândut imobilul este . fata de valoarea apartamentului, tinde la a argumenta că prețul primit este modic, mult inferior valorii lucrului, situație juridică definită ca vilitatea prețului în sens de preț lezionar, situație în care vânzătorul major nu poate exercita acțiunea în resciziune potrivit art.1165 C.civ.

Prețul este neserios atunci când este atât de disproporționat încât nu există preț, este infim și tinde spre zero. Or, în speță prețul există, iar disproporția, apreciata ca atare de reclamanta, chiar daca s-ar confirma, nu este de natura sa lipseasca contractul de cauza sau de obiect, asa cum a aratat reclamanta in considerentele actiunii.

Prețul determinat de părți, exista, este sincer și serios în raport de valoarea de circulație pe piața imobiliară, având în vedere că reclamanta l-a achiziționat cu suma de 10.000 euro prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 5122/2.-08.2005 la B.N.P. S. B. (filele 47-48, dosar) și cu două luni înainte de întocmirea antecontractului, aceasta a achiziționat o garsonieră de 16,12 mp (filele 48-49, dosar), cu suma de 5.000 euro.

F. de toate aceste aspecte, apreciind ca din probatoriul administrat in cauza nu rezulta nici una din cauzele de nulitate invocate de reclamanta, instanta va respinge ca neintemeiata actiunea.

În temeiul art. 274 Cod procedură civilă, instanța va obliga reclamanta să plătească pârâților suma de 1988 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentand onorariu avocat (fond si rejudecare)

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta Ș. M.-G., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, pentru următoarele considerente:

A solicitat reclamanta casarea sentinței civile nr._ din 10.12.2013, apreciind că este lipsită de temi legal, fiind dată cu încălcarea, aplicarea și interpretarea greșită a legii și a mijloacelor de probă, nu cuprinde motivele pe care se sprijină, cuprinzând motive contradictorii ori străine de natura pricinii, instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății schimbând înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, a omis să se pronunțe asupra celor solicitate, neluând în considerare mijloacele de probă cerute.

A precizat reclamanta că a solicitat nulitatea absolută a antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 941 la 29.09.2005 deoarece nu îndeplinește o . condiții esențiale prevăzute de lege pentru a fi valabil: lipsa prețului, el fiind prevăzut doar fictiv, profitând de neatenția sa, prețul prevăzut este nesincer raportat la valoarea reală, este fondat pe o cauză falsă, lipsa cauzei și a obiectului, bunul și faptul predării acestuia nu a existat și nu există, inexistența și a altor condiții necesare pentru a fi în prezența consimțământului și a valabilității acestuia la încheierea actului juridic pe care le va menționa cu ocazia dezvoltării motivelor acțiunii.

A arătat reclamanta că la încheierea antecontractului s-a înțeles cu pârâții ca aceștia să îi plătească 20.000 EUR și să îi procure o garsonieră pentru a avea unde locui împreună cu copilul său care suferă de o formă gravă de handicap, astfel încât să existe o echivalență valorică între cele două prestații.

Pârâții nu s-au ținut de cuvânt și profitând de neatenția sa, având în vedere marile probleme de sănătate, au menționat în contract că a primit prețul de 20.000 EUR și nu au consemnat voința reală a părților. Nu a citit acel contract, care i-a fost adus doar pentru a îl semna. A sperat că pârâții vor avea suflet și îi vor achita imobilul. Văzând că aceștia cu rea-credință nu și-au îndeplinit obligația, le-a precizat că nu le va da apartamentul până nu îi vor da suma convenită și îi vor procura ca echivalent valoric o locuință.

Se poate observa că în situația în care prețul consemnat ar fi fost plătit raportat la valoarea reală de piață el este derizoriu, este nesincer. În conformitate cu art. 1303 cod civil pentru a fi valabil încheiat un contract de vânzare cumpărare, în speță un antecontract pe lângă celelalte condiții de valabilitate trebuie să aibă o cauză licită, fondată pe o cauză reală, trebuie să existe un preț, iar acesta trebuie să fie serios, să nu fie derizoriu.

În înțelesul art. 1303 Cod Civil, prin preț sincer trebuie înțeles ca fiind suma care părțile au stabilit-o cu scopul de a fi cerută și plătită în mod real și nu fictiv. La operațiunea juridică de stabilire a prețului se are în vedere echivalența valorică a prestațiilor, care este determinată atât de valoarea reală a acestora, cât și de subiectivismul părților contractante, raporturile dintre ele fiind e natură a influența echilibrul în sensul că uneori în mod voit se creează o disproporție valorică între bunul vândut și preț. În cazul de față, prețul consemnat de 20.000 EUR este într-o disproporție vădită față de valoarea apartamentului, astfel încât dezechilibrul echivalează cu lipsa prețului însuși și pe cale de consecință lipsa cauzei actului de vânzare cumpărare. A acceptat să încheie convenția mai sus menționată, doar în considerarea promisiunii făcute și anume pe lângă suma de 20.000 EUR pe care nu i-a dat, să îi dea și o garsonieră pe care aceștia pretind că o aveau.

Conform art. 948 Cod Civil, actul juridic este lovit de nulitate absolută în cazul lipsei obiectului și cauzei . faptul predării sumei de bani, a prețului nu a existat, prețul este fictiv iar în lipsa prețului contractul de vânzare cumpărare este nul .

Sub aspect juridic, din faptele relatate rezultă că actul nu poate produce nici un efect, datorită modului fraudulos și defectuos în care a fost încheiat, fiind lovit de nulitate absolută.

Instanța de fond în rejudecare a apreciat greșit actul dedus judecății, interpretând greșit situația de fapt și mijloacele de probă administrate în cauză dispunând o soluție injustă.

A solicitat recurenta reanalizarea cauzei sub toate aspectele, modificarea sentinței și admiterea acțiunii formulate.

În drept a invocat art. 304 pct. 5, 7,8 și 9 Cod Procedură Civilă, art. 304 ind. 1 C..

Recursul a fost formulat în termen, motivat, semnat.

Recurenta a formulat cerere de ajutor public judiciar, cerere admisă în parte, în sensul reducerii cu 50% a taxei de timbru și eșalonării acesteia în 6 rate lunare egale consecutive a câte 104,37 lei fiecare începând cu luna noiembrie 2014.

Intimatul B. C. a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului formulat de reclamanta Ș. M. – G.. A arătat intimatul că prețul este cel real și nu fictiv, antecontractul conținând toate elementele ad validitatem.

A solicitat judecarea cauzei în lipsă, a solicitat cheltuieli de judecată.

Analizând actele și lucrările dosarului, dispozițiile art. 304 Cod procedură civilă, sentința primei instanțe prin prisma motivelor de recurs, dar și sub toate aspectele, potrivit dispozițiilor art. 3041 Cod procedură civilă, tribunalul va reține faptul că recursul declarat de către reclamanta Ș. M. G. este neîntemeiat, față de următoarele considerente:

Prima instanță a analizat toate susținerile reclamantei, prin prisma probatoriului administrat, și a făcut o justă aplicare a dispozițiilor legale incidente, reținând în mod corect situația de fapt dedusă judecății.

Nulitatea absolută a actului juridic intervine în cazul lipsei unuia din elementele care, conform regulilor generale în materie de contracte, sunt: consimțământul, capacitatea, obiectul, o cauză licită și în contractele solemne, forma.

Reclamanta a invocat, în special, neîndeplinirea condițiilor referitoare la cauză, obiect și consimțământ.

Cauza, fiind una dintre condițiile generale de valabilitate ale actului juridic, reprezintă expresia poziției subiective a părților față de actul juridic încheiat.

Potrivit art. 966 C. civ.: „Obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau, nelicită, nu poate avea nici un efect.” Textul evidențiază două condiții pe care trebuie să le îndeplinească acest element al contractului: cauza să fie reală și licită. Înțelesul noțiunii de cauză ilicită este arătat în art. 968 C. civ., conform căruia este licită cauza care nu este prohibită de lege sau contrară bunelor moravuri și ordinii publice. De aceea, actul are o cauză ilicită numai dacă scopul urmărit de părți contravine dispozițiilor legale imperative, ordinii publice sau regulilor de conviețuire socială. Prin urmare, inexistența cauzei ori, în situația în care aceasta există, caracterul ei fals, ilicit sau imoral minează în mod decisiv actul juridic căruia îi este atașată, atrăgând nulitatea lui absolută.

Însă, potrivit art. 967 din Codul Civil, cauza este prezumată până la dovada contrarie. Prin urmare, cele două prezumții, de valabilitate a cauzei și de existență a cauzei, pot fi combătute de cel care invocă lipsa ori nevalabilitatea cauzei actului juridic. Nu poate fi reținută inexistența cauzei și nici existența unei cauze false la încheierea antecontractului ce face obiectul judecății, având în vedere, pe de o parte că reclamanta nu a răsturnat cele două prezumții, iar, pe de altă parte, că părțile au prevăzut în actul juridic încheiat întinderea obligațiilor fiecăreia, plata prețului și promisiunea vânzării bunului, cu privire la preț făcându-se și mențiunea că a fost primit de reclamantă.

În ce privește obiectul prestației promitentului cumpărător s-a susținut că prețul nu a fost achitat și nici nu corespunde valorii lucrului promis a fi vândut.

Se reține că în antecontractul de vânzare cumpărare părțile au prevăzut un preț, 20.000 EUR, cu privire la care părțile au menționat în fața notarului public că a fost achitat. Susținerea contrarie, în sensul neachitării prețului, se impunea a fi probată de reclamantă, în condițiile în care așa cum s-a arătat, aceasta a menționat expres în fața notarului public că a primit prețul convenit de părți.

Se constată că prețul astfel convenit este unul sincer, de vreme ce nici o probă nu a indicat că s-ar fi menționat fictiv în antecontract. Pe aceleași considerente, nu se poate reține că părțile ar fi stabilit ca în cuprinsul prețului să fie inclusă și o garsonieră, astfel cum pretinde reclamanta.

De asemenea, prețul este și serios, nefiind disproporționat cu valoarea bunului, atât timp cât același bun a făcut obiectul unei contract de vânzare cumpărare în luna august 2005, cu aproximativ o lună înainte de încheierea ante-contractului de vânzare cumpărare, prețul fiind potrivit contractului de 10.000 EUR, jumătate din cel stipulat de părți în antecontract. În situația invocării de reclamantă a unui preț neserios s-ar fi impus ca aceasta să probeze în concret limitele unui preț serios, care să reflecte valoarea reală a bunului și la care să poată fi raportate susținerile acesteia. D. un preț derizoriu, atât de disproporționat încât să nu existe preț, să nu poată constitui obiectul obligației cumpărătorului, poate constitui un preț neserios. Or, suma de 20.000 EUR, raportat la cele reținute anterior, constituie un preț serios.

Deși reclamanta a susținut inexistența sau vicierea consimțământului său la încheierea actului juridic, antecontract de vânzare cumpărare, nici o probă nu a fost administrată în dovedirea acestei afirmații. Situația dificilă în care se afla reclamanta, nevoită să îngrijească un copil care suferă de mai multe afecțiuni medicale, nu este de natură să altereze în vreun fel consimțământul acesteia.

În consecință, hotărârea primei instanțe este temeinică și legală, fiind aplicate în mod corespunzător dispozițiile legale, mijloacele de probă fiind interpretate în mod corect. Reclamanta recurentă a invocat faptul că instanța a omis să se pronunțe în sensul celor solicitate, neluând în considerare mijloacele de probă cerute, fără a indica în mod concret ce anume a omis prima instanță și care au fost mijloacele de probă cerute și neluate în considerare.

Față de aceste considerente, văzând dispozițiile art. 304¹ Cod procedură civilă. și având în vedere că, în cauză, nu sunt incidente nici unul din motivele de recurs prevăzute de art. 304 Cod procedură civilă sau alte motive de ordine publică, văzând și dispozițiile art. 304¹ Cod procedură civilă, instanța va respinge recursul, urmând să mențină hotărârea instanței de fond.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge recursul declarat de reclamanta Ș. M. – G. împotriva sentinței civile nr._/10.12.2013 pronunțată de Judecătoria Iași în dosarul nr._ , sentință pe care o menține.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 03.03.2015 .

Red./tehnored. L.H.

2 ex./04.05.2015

Jud. fond: C. D. B.