Rezoluţiune contract. Sentința nr. 2252/2015. Tribunalul MEHEDINŢI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2252/2015 pronunțată de Tribunalul MEHEDINŢI la data de 07-04-2015 în dosarul nr. 1723/332/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL M.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 235/A
Ședința publică de la 07 Aprilie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE C. Z.
Judecător C. P.
Grefier M. B.
Pe rol judecarea apelului civil formulat de apelantul-reclamant M. M. împotriva sentinței civile nr.2252/10.12.2014 pronunțată de Judecătoria Vânju M. în contradictoriu cu intimatul-pârât F. V., având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică, lipsă fiind părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că dezbaterile au avut loc în ședința publică din 31.03.2015 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta decizie.
INSTANȚA
Deliberând asupra apelului civil de față constată următoarele:
Prin cererea adresată Judecătoriei Vînju M. la data de 02.07.2014 și înregistrată sub nr._, reclamantul M. M. a chemat în judecată pe pârâtul F. V. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2432/04.10.2013, cu consecința repunerii părților în situația anterioară, obligarea pârâtului, conform clauzelor contractuale, la restituirea sumei de 16.000 lei ce reprezintă dublul sumei de 8000 lei achitată cu titlu de preț, obligarea pârâtului la plata despăgubirilor în sumă de 549,2 lei reprezentând impozit teren, taxe notariale, taxe OCPI, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că în fapt, la data de 04.10.2013, a încheiat cu pârâtul antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2432 la Biroul Notarial B. M. P., având ca obiect vânzarea cumpărarea terenului arabil, situat în extravilanul comunei Pădina, jud. M. în suprafață totală de 20.000 mp, în T.60, P.12,cu vecinii: N- DE 699, S- A 702, E- M. M. și V- P. V., cu prețul de 8000 lei, care a fost achitat la data încheierii convenției.
Reclamantul a menționat că prin antecontractul de vânzare cumpărare s-a convenit ca promitentul cumpărător să întocmească documentația cadastrală și să intabuleze terenul în cartea funciară, să suporte până la încheierea actului autentic costul taxelor și impozitelor către Administrația Fiscală.
Totodată, la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, la art. 3 din convenție promitentul vânzător a garantat promitentul cumpărător și a declarat pe proprie răspundere că deține proprietatea terenului ce a făcut obiectul antecontractului, că acest teren nu a făcut obiectul nici unei creanțe, nu a fost scos din circuitul civil, nu l-a înstrăinat sub nicio formă, nu este grevat de sarcini și nu face obiectul nici unei ipoteci, iar potrivit art. 3 alin. 3 promitentul vânzător s-a obligat să nu înstrăineze, închirieze, arendeze terenul unei terțe persoane.
Astfel, după încheierea antecontractului și plata prețului a început să facă demersurile necesare în vederea intabulării terenului în cartea funciară, a achitat, așa cum au convenit, taxele și impozitele aferente, a plătit costurile necesare pentru întocmirea documentației cadastrale, însă în urma demersurilor făcute la Biroul de cadastru și Publicitate Imobiliară Vînju M., a constatat că terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare – cumpărare, respectiv suprafața de 20.000 mp, a fost înstrăinat către ..A., astfel că este în imposibilitatea de a mai încheia actul autentic pentru această suprafață.
Cum antecontractul încheiat prevede la capitolul penalități, punctul I „în cazul în care promitentul vânzător se răzgândește și cu rea credință refuză să încheie contractul de vânzare cumpărare ori nu își va îndeplini sau nu va îndeplini la timp obligațiile prevăzute în prezentul antecontract este obligat să achite promitentului cumpărător dublul sumei primite”, reclamantul solicită obligarea pârâtului și la plata acestor pretenții.
Reclamantul și-a întemeiat acțiunea pe disp.art.1549 și următ., art.1279, art.1695-1702 C.civ.
Legal citat, pârâtul nu s-a prezentat în instanță și nu a depus la dosar întâmpinare, astfel că potrivit disp.art.208 C.proc.civ., instanța l-a decăzut din dreptul de a mai propune probe și de a invoca excepții, în afara celor de ordine publică.
Au fost solicitate și relații de la BNP B. M. P. pentru a se înainta documentația ce a stat la baza încheierii antecontractului de vânzare cumpărare și declarația promitentului vânzător în ceea ce privește primirea prețului.
În urma analizării actelor și lucrărilor dosarului, judecătoria Vânju M. a pronunțat sentința civilă nr.2252/10.12.2014 prin care a admis în parte acțiunea, a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.2432/04.10.2013 de BNP B. M. P. și a luat act că reclamantul renunță la capătul de cerere privind repunerea părților în situația anterioară; a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 8000 lei reprezentând prețul primit conform antecontractului; a respins capătul de cerere privind plata impozitului pe teren și taxe OCPI; a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 500 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat și 505 lei reprezentând taxă de timbru în limitele admiterii acțiunii.
Pentru a hotărî astfel,prima instanță a reținut următoarele:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 04.10.2013 și autentificat sub nr.2432 la BNP B. M. P., reclamantul a înstrăinat pârâtului terenul arabil în suprafață de 20.000 mp., situat în extravilanul comunei Pădina, județul M., în T.60, P.12,cu vecinii: N- DE 699, S- A 702, E- M. M. și V- P. V.
Prețul vânzării a fost de 8000 lei, suma achitată integral în ziua autentificării antecontractului.
Reclamantul solicită prin prezenta acțiune rezoluțiunea antecontractului de vânzare – cumpărare nr. 2432/04.10.2013, cu consecința repunerii părților în situația anterioară, obligarea pârâtului conform clauzelor contractuale la restituirea sumei de 16.000 lei ce reprezintă dublul sumei de 8000 lei achitată cu titlu de preț, obligarea pârâtului la plata despăgubirilor în sumă de 549,2 lei reprezentând impozit teren, taxe notariale, taxe OCPI, cu cheltuieli de judecată.
Din înscrisurile depuse la dosarul cauzei reiese că terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare – cumpărare, respectiv terenul în suprafață de 20.000 mp, situat în T.60, P.12,cu vecinii: N- DE 699, S- A 702, E- M. M. și V- P. V., a fost înstrăinat către . la data de 06.05.2011 prin actul notarial nr. 1426, acest act juridic fiind înscris în cartea funciară_ UAT Pădina la data de 10.05.2011, cu mai mult de doi ani înainte de încheierea antecontractului de vânzare – cumpărare nr. 2432/04.10.2013 a cărui rezoluțiune se cere.
În antecontractul încheiat s-a stipulat la art. 4 Penalități, punctul I „în cazul în care promitentul vânzător se răzgândește și cu rea credință refuză să încheie contractul de vânzare cumpărare ori nu își va îndeplini sau nu va îndeplini la timp obligațiile prevăzute în prezentul antecontract, acesta se obligă să achite promitentului cumpărător dublul sumei primite”.
Clauza menționata în antecontract este o clauză penală la care s-a obligat vânzătorul, în caz de neexecutare, potrivit dispozițiilor art.1538 alin.3 N.c.civ. Promitentul - vânzător datorează "clauza penala" care este o compensație a daunelor interese ce creditorul suferă din neexecutarea obligației principale.
Ca regulă, instanța nu are posibilitatea de a reduce sau de a mări cuantumul clauzei penale.
Prin excepție, art. 1541 C.civ. permite instanței să reducă penalitatea dacă obligația principală a fost executată în parte și aceasta a profitat creditorului, caz în care penalitatea astfel redusă trebuie să rămână superioară obligației principale. Potrivit aceleiași dispoziții legale instanța poate să reducă penalitatea în raport de prejudiciu ce putea fi prevăzut de părți la încheierea antecontractului.
În art.3 din antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.2432/04.10.2013, la alin.4 se prevede că promitentul cumpărător are cunoștință de situația de drept a terenului și nu solicită verificarea registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, de carte funciară sau evidențele primăriei, declarând că i-au fost prezentate toate documentele.
Fată de situația de fapt reținută, raportat la prevederile legale invocate și la clauzele stipulate în antecontract, instanța a apreciat că nu sunt întrunite condițiile pentru a opera clauza penală. Astfel, conform art. 3 alin. 3 din antecontract, promitentul vânzător s-a obligat să nu înstrăineze, închirieze, arendeze terenul, să nu-l aducă drept aport, să nu transmită uzufructul și să nu-l greveze cu sarcini în favoarea unor terțe persoane, obligații pe care trebuia să le respecte de la data asumării lor în viitor. Pârâtul și-a respectat aceste obligații, motivul pentru care nu s-a putut încheia actul de vânzare cumpărare în formă autentică fiind anterior încheierii antecontractului.
Este adevărat că pârâtul a declarat în cuprinsul antecontractului că deține dreptul de proprietate asupra terenului în cauză, însă această declarație nu echivalează cu asumarea unei obligații pe care acesta nu a executat-o cu rea-credință ulterior.
Pe de altă parte, reclamantul, cu minime diligențe, respectiv solicitarea unui extras de carte funciară de informare, ar fi putut să constate situația juridică a terenului. Acesta însă a avut o conduită total nediligentă, neefectuând nicio verificare cu privire la situația terenului pe care a promis să-l cumpere.
Pentru aceste considerente, instanța apreciind că nu se mai poate încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare – cumpărare încheiat între reclamant și pârât și autentificat prin încheierea nr.2432/04.10.2013 a BNP B. M. P. și ca o consecință a acesteia, l-a obligat pe pârât să plătească reclamantului suma de 8000 lei reprezentând prețul primit conform antecontractului.
Capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata impozitului pe teren, taxe notariale, taxe OCPI s-a apreciat ca neîntemeiat. Astfel, în privința taxelor OCPI și taxelor notariale, instanța a constatat că acestea nu pot fi imputate pârâtului deoarece înscrisurile procurate în baza plății taxelor au fost necesare reclamantului. Cât privește plata c/v impozitului pe teren, la dosar nu a fost depus niciun înscris în acest sens.
Reținând că pârâtul este în culpă procesuală pasivă, instanța l-a obligat către reclamant la plata sumei de 500 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat și 505 lei reprezentând taxă de timbru în limitele admiterii acțiunii.
Împotriva s.c. nr. 2252/10.12.2014, în termen legal a declarat apel reclamantul, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie din următoarele motive:
În mod nelegal și contrar convenției părților, instanța a respins clauza penală la care promitentul vânzător s-a obligat prin antecontractul autentic, antecontract care, ca orice convenție, are putere de lege.
In considerente, instanța analizând clauza din antecontract a apreciat ca acest capăt de cerere privind clauza penală si obligarea la plata dublului prețului este întemeiat și ca respectiva clauza stipulată este o clauză penală ce reprezintă o compensație a daunelor interese ce creditorul suferă din neexecutarea obligațiilor principale, însă contrar celor apreciate, instanța a admis in parte acțiunea formulata si a obligat doar la restituirea prețului.
Potrivit art 1538 cod civil clauza penala este aceea prin care părțile stipulează ca debitorul se obliga la o anumita prestație in cazul neexecutării obligației principale. Clauza menționata in antecontractul de vânzare cumpărare este o clauza penala la care s-a obligat vânzătorul în caz de neexecutare, astfel ca promitentul vânzător datorează clauza penala care este o compensație a daunelor interese ce creditorul suferă din neexecutarea obligației principale .
Instanța nu are nici un drept sa evalueze prejudiciul în cazul în care părțile însele au stabilit - prin acordul lor - valoarea prejudiciului la care vor fi expuse eventual, ca urmare a neexecutării contractului, scopul clauzei penale fiind acela de a exclude orice terță apreciere asupra existentei prejudiciului si cuantumului acestuia.
F. de aceste considerente legale, apreciază că, în mod nelegal instanța a respins cererea privind acordarea clauzei penale si in mod greșit a obligat pârâtul doar la restituirea prețului nu la dublul prețului așa cum au convenit in caz de neexecutare a obligațiilor de către promitentul vânzător.
Conform art. 1270 C.civ. contractul valabil încheiat are putere de lege sub toate aspectele acordului de voința dat.
Prin antecontractul de vânzare cumpărare s-a convenit ca promitentul cumpărător să întocmească documentația cadastrală si să intabuleze terenul în cartea funciara, să suporte până Ia încheierea actului autentic costul taxelor și impozitelor către Administrația Fiscală .
La data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, prin art. 3 din convenția părții" promitentul vânzător a garantat promitentului cumpărător și a declarat pe proprie răspundere că deține proprietatea terenului ce a făcut obiectul antecontractului, ca acest teren nu a făcut obiectul nici unei creanțe, nu a fost scos din circuitul civil, nu i-a înstrăinat sub nicio formă, nu este grevat de sarcini și nu face obiectul nici unei ipoteci.
De asemenea, potrivit art 3 alin 3 din convenția părților promitentul vânzător s-a obligat să nu înstrăineze, închirieze, arendeze terenul unei terțe persoane.
După încheierea antecontractului și plata prețului a început să facă demersurile necesare în vederea intabulării terenului în cartea funciară, a achitat așa cum au convenit taxele și impozitele aferente, a plătit costurile necesare pentru întocmirea documentației cadastrale, însă în urma demersurilor făcute la Biroul de cadastru și publicitate imobiliară Vînju M., a constatat că terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare – cumpărare a fost înstrăinat către alte persoane.
Promitentul vânzător a manifestat totală rea credință la momentul încheierii antecontractului declarând că deține în proprietate terenul promis spre vânzare, astfel că părțile sunt în situația în care obligația asumată nu mai poate fi îndeplinită din culpa acestuia.
Deși ca regulă, instanța a reținut că nu are posibilitatea de a reduce sau mări cuantumul penalității, totuși în mod greșit reține, pe cale de excepție, posibilitatea sa de a reduce penalitatea dacă obligația principală a fost executată, ori în speță, înseși obligația principală nu a fost executată ceea ce-l îndreptățește pe apelant la obținerea sumei reprezentând clauza penală.
În altă ordine de idei, pârâtul nu a înțeles să se apere în nici un fel conducând astfel la concluzia că a fost de acord cu rezoluțiunea antecontractului.
Mai mult, instanța de fond trebuia să rețină culpa pârâtului în neexecutarea parțială a obligației deoarece cu rea credință nu a adus la cunoștința reclamantului faptul că terenul promis spre vânzare era ieșit din patrimoniul acestuia fiind înstrăinat prin acte autentice.
Concluzionând, apelantul arată că solicită admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței și pe fondul cauzei, admiterea în totalitate a acțiunii și obligarea pârâtului la plata sumei de 16.000 lei, cu cheltuieli de judecată.
A depus la dosar două sentințe și extras de pe portalul instanței cu privire la soluția din dosarul nr._, date în dosare asemănătoare ca obiect și în care este ca reclamant aceeași persoană.
Intimatul-pârât nu a formulat întâmpinare la motivele de apel.
Examinând sentința apelată în limitele criticilor aduse conform art. 479 c.pr.civ., tribunalul constată că apelul este neîntemeiat din considerentele ce urmează:
Prin antecontractul autentificat sub nr.2432/04.10.2013 la BNP B. M. P., părțile din cauza pendinte, în calitate de promitent vânzător, respectiv promitent cumpărător, de comun acord, au prevăzut la art. 4 din antecontract, trei clauze care atrag obligații pentru fiecare parte în cazul în care se face culpabilă de neexecutare constând în încheierea ulterior a convenției în forma autentică.
Reclamantul susține că pârâtul este culpabil de neexecutare întrucât a înstrăinat cu act autentic același teren, astfel încât, pe lângă rezoluțiunea convenției materializată în antecontractul intervenit între părți, promitentul cumpărător este îndreptățit și la dublul sumei primite de vânzător ca preț, conform clauzei prevăzută la alineatul 1 al art. 4 din antecontract.
Conform acestei clauze, părțile au stabilit că în cazul în care promitentul vânzător se răzgândește și cu rea credință refuză să încheie contractul de vânzare cumpărare ori nu-și va îndeplini sau nu va îndeplini la timp obligațiile din antecontract, acesta se obligă să achite promitentului cumpărător dublul sumei primite ca preț.
În mod corect a reținut prima instanță faptul că, în egală măsură și cumpărătorul însuși este culpabil de imposibilitatea executării convenției în forma autentică, întrucât a refuzat cercetarea evidențelor din cartea funciară, de la primărie sau din registrele de inscripțiuni și transcripțiuni, pentru a constata că terenul nu mai era în patrimoniul vânzătorului la momentul încheierii antecontractului, asumându-și astfel riscul neexecutării.
Susținerea apelantului în sensul că doar promitentul vânzător a fost de totală rea credință la momentul încheierii convenției, fiindcă a declarat că terenul promis spre vânzare este în proprietatea lui, nu poate fi primită deoarece, cu cele mai mici diligențe puse la dispoziție de legislația în materie, el însuși putea afla situația juridică a terenului însă nu a uzat de acestea.
În cuprinsul clauzelor, părțile au stabilit concret situațiile în care fiecare dintre acestea este răspunzătoare de neexecutarea obligațiilor, în ceea ce-l privește pe vânzător, acestea fiind arătate la alineatul 1 al art. 4 din antecontract.
La momentul intervenirii convenției terenul ce face obiectul acesteia nu se afla în proprietatea promitentului vânzător și prin urmare, executarea obligației principale din antecontract, chiar din acel moment era imposibilă, iar promitentul cumpărător a acceptat riscul imposibilității executării convenției, prin faptul că nu a solicitat verificarea tuturor evidențelor privitoare la situația juridică a terenului.
Așa fiind starea de fapt, tribunalul apreciază că nu sunt îndeplinite cerințele stipulate de părți la alineatul 1 al art. 4 din convenție pentru a-l îndreptăți pe apelant la obținerea penalităților întrucât nu poate fi reținut în sarcina vânzătorului faptul că s-a răzgândit ori că din rea credință refuză încheierea contractului.
În considerarea celor expuse, se constată că în mod corect s-a respins cererea pentru acordarea penalităților.
In ceea ce privește petitul având ca obiect restituirea taxelor notariale și OCPI precum și a impozitului pe teren, pentru aceleași considerente avute în vedere de prima instanță, se constată că în mod corect s-a soluționat această cerere, în calea de atac reclamantul nedepunând alte dovezi justificatoare cu privire la plata impozitului.
Față de cele reținute, tribunalul constatând că soluția adoptată de prima instanță este temeinică și legală, în temeiul art. 480 c.pr.civ., va pronunța o decizie prin care va respinge apelul ca neîntemeiat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul civil formulat de reclamantul M. M. domiciliat în municipiul București, ..1, sector 1, cu domiciliul ales la Cabinet Av. R. M., cu sediul în localitatea Drobeta T. S., ., județul M., împotriva sentinței civile nr.2221/09.12.2014 pronunțată de Judecătoria Vînju M., intimat fiind pârâtul pârâtului F. V., cu domiciliul în ., județul M., având ca obiect rezoluțiune contract.
Definitivă
Pronunțată în ședința publică de la 07 Aprilie 2015
Președinte, C. P. | Judecător, C. Z. | |
Grefier, M. B. |
RED CP/MB
EX.4/ P. /06.05.2015
Jud fond L. L.
Cod operator 2626
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Pretenţii. Decizia nr. 261/2015. Tribunalul MEHEDINŢI → |
|---|
