Reziliere contract. Decizia nr. 269/2015. Tribunalul NEAMŢ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 269/2015 pronunțată de Tribunalul NEAMŢ la data de 03-06-2015 în dosarul nr. 269/AC
Dosar nr._ - reziliere contract -
OPERATOR 3074 – CONFIDENȚIAL
DATE CU CARACTER PERSONAL
ROMÂNIA
TRIBUNALUL N.
SECȚIA I CIVILĂ
Ședința publică din data de 03.06.2015
DECIZIA CIVILĂ NR. 269/AC
Instanța constituită din:
Președinte: D. M. – judecător
V. B. - judecător
D. L. – grefier
La ordine venind pronunțarea asupra apelurilor declarate de apelanta-pârâtă N. V., domiciliată în P. N., ., ., ., județul N. și de către apelantul-reclamant M. P. N. prin ., cu sediul în P. N., . B Mall Forum Center, . împotriva sentinței civile nr. 2448 din data de 19.06.2014 pronunțată de Judecătoria P. N. în dosarul nr._, având ca obiect reziliere contract.
Dezbaterile fondului au avut loc în ședința publică din data de 27.05.2015, prezența și susținerile părților fiind consemnate în încheierea din acea dată, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre și în care s-a dispus amânarea pronunțării la data 03.06.2015 când:
TRIBUNALUL,
Deliberând asupra cauzei de față, tribunalul constată următoarele:
P. sentința civilă nr. 2448 din data de 19.06.2014 Judecătoria P. N. a admis excepția prescripției dreptului la acțiune pentru sumele solicitate cu titlu de chirii restante, pentru perioada septembrie 2009 – februarie 2011 și cheltuieli de întreținere restante, pentru perioada iunie 2009 – februarie 2011, invocată de pârâta N. V..
Totodată, s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamantul M. P. N., reprezentat de primar, prin .. în contradictoriu cu pârâții N. V., și Z. D. R..
Astfel ,a fost obligată pârâta N. V. să achite reclamantului următoarele sume: 1.339,32 lei - cu titlu de chirii restante datorate pentru perioada martie 2011 – decembrie 2012; 247,02 lei cu titlu de cheltuieli de întreținere restante datorate pentru perioada martie 2011 – decembrie 2012 și 49,34 lei cu titlu de penalități de întârziere la plata cheltuielilor de întreținere.
S-a respins cererea având ca obiect obligarea pârâtei N. V. la plata chiriilor restante, pentru perioada septembrie 2009 – februarie 2011 și cheltuielilor de întreținere restante, pentru perioada iunie 2009 – februarie 2011, ca urmare a intervenirii prescripției dreptului la acțiune.
S-a respins, ca neîntemeiate capetele de cerere având ca obiect rezilierea contractului de închiriere pentru suprafețele cu destinație de locuință nr. 241/16.01.2008, încheiat între S.C. Locato S.A. și pârâta N. V. și evacuarea pârâților din locuința situată în P. N., ., ..
S-a respins, ca neîntemeiate cererile formulate de reclamant și pârâta N. V., având ca obiect plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre judecătorească instanța de fond a reținut că la data de 06.01.2008, între S.C. Locato S.A., în calitate de reprezentant al unității administrativ - teritoriale și pârâta N. V., în calitate de chiriaș, s-a încheiat contractul de închiriere nr. 241/16.01.2008, având ca obiect locuința situată în P. N., ., .. Contractul a fost încheiat pentru o perioada de 5 ani, începând cu data de 01.01.2003 și până la data de 01.01.2013.
Potrivit clauzelor contractuale chiria trebuia să fie achitată de locatar lunar, chiriașul asumându-și obligația de a achita și cheltuielile de întreținere, calculate de către asociația de proprietari.
Potrivit centralizatorului de calcul întocmit de administratorul fondului locativ de stat - .. – pârâta N. V., în calitate de titular al contractului de închiriere, la data expirării termenul contractului de închiriere, respectiv decembrie 2012, figura cu un debit restant de 1.339,32 lei - cu titlu de chirii restante, datorate pentru perioada martie 2011 – decembrie 2012 și 247,02 lei - cu titlu de cheltuieli de întreținere restante, datorate pentru perioada martie 2011 – decembrie 2012, la care se adaugă majorări de întârziere la plata cheltuielilor de întreținere în cuantum total de 49,34 lei.
Din probatoriul administrat în cauză, instanța de fond a reținut că între părți s-a încheiat un contract de închiriere pentru perioada 01.01._13, însușit prin semnătură, atât de reclamant prin reprezentanții săi, cât și de pârâta N. V..
Efectele contractului au încetat la data expirării termenului de închiriere, fără ca în cauză să opereze tacita relocațiune având în vedere că, din înscrisurile depuse la dosar reiese că intenția locatarului - pârâta nu a fost de a continua raporturile de locațiune după expirarea termenului contractual și că a existat o manifestare de voință în sens contrar, pârâții nefolosind locuința închiriată după data de 01.01.2013, reținându-se că se poate constata că nu sunt îndeplinite condițiile reglementate de art. 1437 si 1452 cod civil .
Față de considerentele expuse, instanța de fond a considerat ca fiind nefondate, atât capătul de cerere privind rezilierea contractului de închiriere nr. 241/16.01.2008 încheiat între părți, precum și capătul de cerere având ca obiect evacuarea pârâților în condițiile în care aceștia nu locuiesc în P. N., ., ., locuința fiind predată administratorului fondului locativ de stat la data de 31.03.2014 motiv pentru care nu se poate pune problema unui abuz de folosință a bunului imobil din partea pârâților.
Cât privește petitul având ca obiect chiria și cheltuielile de întreținere restante, instanța de fond a reținut că în materia răspunderii contractuale, regulile incidente și în cauza de față, în cazul obligațiilor de rezultat, sarcina probei se împarte între debitor și creditor, în sensul că mai întâi creditorul trebuie să dovedească existența creanței, după care neexecutarea se prezumă cât timp debitorul nu dovedește executarea.
În speță, reclamantul a făcut dovada existenței creanței prin înscrisurile mai sus arătate, în conformitate cu dispozițiile art. 1169 Cod civil, în timp ce pârâta N. V. nu a dovedit îndeplinirea integrală a obligației de plată, deși conform art. 1169 Cod civil și art. 129, alin. 1Cod procedură civilă îi incumbă sarcina acestei probe.
Astfel, pârâta avea obligația de a plăti lunar chiria datorată în baza contractului de închiriere, chiar dacă nu locuia efectiv în locuința închiriată, însă nu și-a onorat aceste obligații, motiv pentru care datorează suma de 1.339,32 lei, cu titlu de chirii restante pentru perioada martie 2011 – decembrie 2012, în conformitate cu art.21, lit. d si art. 25, alin. 2 din Legea locuinței nr.114/1996, precum și suma de 247,02 lei cu titlu de cheltuieli de întreținere restante, datorate pentru aceeași perioadă.
Neîndeplinirea obligației de către pârâta N. V. rezultă din conținutul listelor de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, emise în perioada martie 2011 – decembrie 2012 ( existente la dosar ).
Ca urmare a neachitării cheltuielilor de întreținere restante, au fost calculate penalități de întârziere în cuantum total de 49,34 lei, în conformitate cu prevederile art. 49, alin. 1 din Legea nr. 230/2007, potrivit cărora „asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice suma cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plata, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat”.
În considerarea celor expuse anterior, instanța de fond a admis capătul de cerere privind obligarea pârâtei N. V. la plata cheltuielilor de întreținere și a chiriei restante, datorate pentru perioada situată în afara termenului de prescripție extinctivă de 3 ani, până la expirarea termenului de închiriere, cu mențiunea că este neîntemeiată cererea de obligare a pârâților la plata chiriei și cheltuielilor de întreținere pentru perioada de după încetarea efectelor contractului de închiriere, încheiat de părți.
Judecătorul fondului a apreciat că în cauza pendinte sunt aplicabile prevederile vechiului Cod civil, în vigoare la data încheierii contractului încheiat de părți, a cărui executare a fost supusă analizei judiciare, în considerarea dispozițiilor art. 102, alin. 1 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, conform cărora contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.
Împotriva acestei hotărâri judecătorești au declarat apel atât reclamantul M. P. N., reprezentat prin primar, prin împuternicit ., cât și pârâta N. V. .
P. motivele de apel reclamantul M. P. N., reprezentat prin primar, prin împuternicit . a criticat faptul că instanța de judecată s-a pronunțat asupra prescripției dreptului material la acțiune privind cheltuielile de întreținere pentru perioada iunie 2009- februarie 2011 și chiria aferentă perioadei septembrie 2009- februarie 2011, încălcând prevederile art. 22 din noul Cod de procedura civila privind rolul activ al judecătorului ; ale art. 248 Cod procedură civilă, ale Decretului- Lege nr. 167/1958 privind prescripția extinctivă, precum și art. 2506, alin.3 și 4 coroborat cu dispozițiile art. 2517 Cod Civil.
Astfel, instanța în mod incorect a admis excepția invocata de pârâții - intimați, în condițiile în care aceștia au efectuat plăți până la data de 17.03.2010.
Potrivit art. 16, pct. 1 din Decretul nr. 167/1958 privind prescripția extinctivă, aceasta se întrerupe prin recunoașterea dreptului a cărui acțiune se prescrie, făcuta de cel în folosul căruia curge prescripția, prin introducerea unei cereri de chemare în judecată, aspect prevăzut si de dispozițiile art. 2506, alin 3 si 4 Cod Civil.
Instanța de judecata a apreciat în mod eronat ca plățile efectuate de pârâți nu au valoarea unei cauze de întrerupere a cursului prescripției extinctive, deoarece a intervenit după împlinirea termenului de prescripție.
Sub un alt aspect, s-a arătat că instanța de judecată, deși a sesizat ca actul de reziliere s-a materializat la data de 31.03.2014 motiv care-i îndreptățește să solicite plata cheltuielilor de întreținere și chirie până la această dată, a decis să le admită cererea doar până în decembrie 2012.
Nu în ultimul rând, trebuia să se arate că acest contract a fost valabil până în 01.01.2013, după care a operat „tacita relocațiune" prevăzută de dispozițiile art. 1437 si 1864 Cod Civil, ceea ce atrage obligațiile asumate, respectiv plata cheltuielilor de întreținere si chirie. Simpla manifestare, de intenție a rezilierii contractului de către intimații-pârâți, nematerializată într-un înscris nu are cum sa producă efecte juridice asupra pârtilor.
De altfel, chiriașii sunt protejați prin legi speciale, respectiv Ordonanța de Urgență nr. 40 din 18 aprilie 1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinații de locuințe, art. 10,11 și Legea locuinței nr. 114/1996 .
În concluzie, s-a solicitat admiterea apelului cu reținerea spre rejudecare, modificarea hotărârii atacate în sensul obligării pârâților la plata sumei precizate în acțiunea de fond, respectiv la suma de 785 lei cheltuieli de întreținere aferente perioadei iunie 2009 – aprilie 2014, precum și a sumei de 4.042,20 lei, reprezentând cheltuieli de întreținere corespunzător perioadei august 2009 - aprilie 2014.
Cererea de apel este scutită de la plata taxei de timbru potrivit dispozițiilor art.30, alin. 1 din O.U.G. nr.80/2013.
Pârâta N. V. prin apelul declarat la data de 09.02.2015 a reamintit că a primit prin repartiția nr._/18.12.2007 în baza HCL nr.471/12.12.2007 o locuință socială cu chirie, situată în P. N., cartier S. (Vila 1, . primirii locuinței sociale, motivele pentru care a solicitat locuința au încetat, deoarece în urma decesului părinților a locuit cu fiul său în apartamentul acestora . S-a mai precizat că nu a locuit niciodată în locuința socială primită, întrucât nu au fost instalate utilitățile (gaz metan, energie electrica - iluminat), nu și-a făcut niciodată mutație în cartea de identitate. Apelanta a arătat că aceste aspecte pot fi confirmate de vecinii de la apartamentele alăturate precum și de faptul că apometrul indică un consum de 1 metru cub de apa la data ridicării acestuia de către S.C. L. - S.R.L., conform procesului-verbal atașat la dosarul cauzei și că în mod eronat instanța de fond a reținut că trebuie să plătească chiria pe toata perioada pentru care a fost încheiat contractul de închiriere nr. 241/16.01.2008, respectiv 2008-2013, neținând cont de faptul că nu a locuit niciodată acolo, motiv pentru care contractul trebuia reziliat înainte de termen.
Totodată, a învederat că a anunțat în mai multe rânduri administratorul societății de la acea data, respectiv pe dl. B., că nu a locuit niciodată la adresa locuinței sociale, însă S.C. L. - S.R.L. nu a întreprins nicio acțiune de reziliere a contractului înainte de termen, așa cum era prevăzut în clauzele contractuale, ci dimpotrivă i-a fost sugerat de mai multe ori să subînchirieze locuința socială, lucru pe care l-a refuzat, știind că nu este legal.
In schimb, S.C. Locato S.A. la acea data, azi S.C. L. - SRL, a continuat să-i atribuie ilegal și abuziv sume lunare pentru chirie și întreținere, adăugând și penalități mai mari decât facturile, în contradictoriu cu prevederile art. 49 din Legea nr. 230/2007, întocmind lunar ,abuziv, liste de plată, în condițiile în care nu a locuit niciodată la acea adresa .
Apelanta a arătat că s–au încălcat următoarele clauze ale contractului de închiriere:
1.Dispozițiile HCL nr. 679/31.10.2008, cap. III, art.9 din Regulamentul anexa la HCL care spune:"Contractul de închiriere încetează în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de către titularul contractului";
2.Cap.IV, art. 12 din același Regulament emis prin Hotărâre de Consiliu Local privind reglementarea cadrului general de evacuare a persoanelor din locuințele administrate: Persoanele abilitate din C. Fond Locativ se vor deplasa și vor face verificări la fața locului, materializate prin procese-verbale de constatare, poze, declarații luate de la vecini, respectiv vor efectua toate demersurile necesare în vederea stabilirii și determinării situației de fapt a imobilului în cauză.";
3.Clauzele contractuale din contractul de închiriere nr. 241/16.01.2008, care este legea părților, clauze cu referire la cap. IV. Nulitatea si condiții de reziliere, alin.2, lit. b), unde se precizează că: "Rezilierea contractului înainte de termenul stabilit se face: la cererea proprietarului, atunci când: chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv; chiriașul nu a achitat cheltuielile de întreținere cel puțin 3 luni consecutiv”;
4.Clauza contractuală prevăzută în ultimul alineat din contract, înainte de Cap. V unde se precizează: "Contractul încetează în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de către titularul contractului";
5.Legea speciala nr.241/2001, privind închirierea locuințelor și reglementarea raporturilor dintre locatori și locatari - art.21 si 22;
6.Art.21,pct.2 din Legea nr. 241/2001: "Se consideră părăsire definitivă a domiciliului, absența continuă pentru o perioada mai mare de 3 luni care nu a fost notificata locatorului de către persoana în cauză";
7.Art.22 ,pct.2 din Legea nr.241/2001: "În lipsa persoanelor care pot solicita locuința, potrivit art.21,alin.(1)-(3), contractul de închiriere încetează în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de către titularul contractului sau de la data înregistrării decesului acestuia".
Apelanta a mai arătat că reclamantul S..C. L. - S.R.L. și-a întemeiat probatoriul cu înscrisuri și liste de plata pe care le-a întocmit ilegal și în mod cu totul abuziv, cu încălcarea tuturor prevederilor legale menționate la pct.1-5, precum și a dispozițiile art. 1517 din noul Cod Civil: "Neexecutarea imputabilă creditorului: O parte nu poate invoca neexecutarea obligațiilor celeilalte părți în măsura în care neexecutarea este cauzată de propria sa acțiune sau omisiune". Astfel, fără să țină cont de legile prezentate mai sus, care obliga S.C. L. – S.R.L să rezilieze contractul de închiriere în maxim 30 de zile de când a constatat că nu mai locuiește la acea adresa, sau în maxim 3 luni de la neplata chiriei și întreținerii timp de 3 luni, conform clauzelor prevăzute în contract si pe care din omisiune, sau cu buna știința nu le-a respectat; fără să verifice (conform obligațiilor pe care le avea în baza Regulamentului aprobat prin HCL 679/31.10.2008), fără să țină cont că nu a locuit niciodată la acea adresa, fără să dispună organelor de cercetare ale politiei să facă o anchetă, fără să întrebe vecinii dacă a locuit sau nu la acea adresa, neefectuând niciun demers așa cum prevedea legea, mai mult, încălcând aceste legi și dispoziții prezentate mai sus, i-a solicitat să plătească o suma de bani (1.625,36 lei) reprezentând chirii restante, întreținere restantă și penalități - toate calculate abuziv, prin încălcarea legilor în vigoare și a contractului de închiriere.
Pentru toate aceste considerente a solicitat ca reanalizând probele administrate la dosarul cauzei să i se admită apelul formulat împotriva reclamantului .. P. N..
Cererea de apel a fost legal timbrată cu 60 lei (fila 26 ) .
P. răspunsul la întâmpinare depus la filele 33-38 și 51-55 N. V. a solicitat respingerea apelului formulat de apelantul-reclamant ca fiind nefondat si abuziv, în mod repetat prin toate întâmpinările depuse apelanta – reclamantă invocă articole din legislație care nu au nicio aplicabilitate în cazul său încercând să ducă în eroare instanța pentru a nu sesiza fondul problemei și anume că din culpa sa, prin nerespectarea legilor și a regulamentelor în vigoare la data întâmplării evenimentului s-a ajuns la aceasta situație.
Astfel, acțiunea apelantei .. are drept scop obținerea de foloase necuvenite, ca urmare a încălcării clauzelor contractului de închiriere nr.241/16.01.2008 referitoare la Nulitatea Și Rezilierea contractului (CAP. IV și ultimul alineat din contract) și a legilor și regulamentelor în vigoare în anul 2008.
Tribunalul, analizând hotărârea sub aspectele criticate și din oficiu, precum și în conformitate cu dispozițiile art.480 și următoarele din Cod procedură civilă, constată că apelul declarat de pârâta N. V. este întemeiat, iar apelul reclamantei . este nefondat pentru considerentele ce urmează a fi reținute:
În fapt, între reclamanta . (fostă S.C. Locato S.A.) în calitate de proprietar și pârâta V. N., în calitate de chiriaș a fost încheiat contractul de închiriere nr. 241 din 16.01.2008 pentru locuința situată în P. N., ., ..
Potrivit acestui contract de închiriere (filele 7-9 dosar fond) termenul de închiriere a locuinței ce constituie obiectul acestui act a fost de 5 ani, cu începere de la data de 01.01.2008 și până la data de 01.01.2013, chiriașul obligându-se să achite o chirie lunară de 44,96 lei și cheltuielile de întreținere aferente.
Legiuitorul a prevăzut prin dispozițiile art. 966-970 Cod civil că: convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante și trebuie executate cu bună - credință, putând fi revocate doar prin consimțământul mutual sau din cauze autorizate de lege.
Apelanta-pârâtă N. V. a susținut atât la instanța de fond, cât și în instanța de apel că nu a folosit și nu a locuit în apartamentul ce a constituit obiectul contractului de închiriere nr. 241 din 16.01.2008, întrucât după încheierea actului situația sa locativă s-a schimbat ca urmare a decesului părinților săi s-a mutat în apartamentul acestora împreună cu minorul aflat în întreținerea sa, având locuința și domiciliul permanent în municipiul P. N., ., ., ., județul N..
Aceste susțineri verbale nu au fost probate de apelanta-pârâtă nici la instanța de fond și nici în apel, sarcina probei revenindu-i, deoarece în procesul civil potrivit dispozițiilor art. 1169-1170 Cod civil cel care face o propunere în fața judecății trebuie să o dovedească prin mijloacele de probă încuviințate de legiuitor.
Ceea ce rezultă cu certitudine este faptul că a achitat chiria și întreținerea până în luna martie 2010( aspect care reiese și din conținutul apelului reclamantei fila 13 dosar apel ) - dată la care conform fișelor de evidență emise de apelanta-reclamantă figura cu un debit de 209,68 lei, susținând că a anunțat verbal persoana din cadrul instituției care se ocupa de închirierea acestor locuințe, că dorește rezilierea contractului, întrucât nu a locuit niciodată acolo și nu are nevoie de acest spațiu. Cu toate acestea nu există dovezi care să confirme sau să infirme aceste susțineri, contractul fiind reziliat mult mai târziu ca urmare a încheierii actului de reziliere nr. 3143 din 31.03.2014 la cererea chiriașului (fila 120 dosar fond).
Tribunalul analizând legea părților, respectiv contractul de închiriere nr. 241 din 16.01.2008 și Regulamentul privind reglementarea cadrului general de evacuare a persoanelor care ocupă în mod abuziv locuințele administrate de către administratorul .. depus la filele 145-148 cu anexele corespunzătoare, constată că proprietarul nu a respectat propriile reglementări.
Astfel, potrivit Cap. IV cu referire la contractul de închiriere al locuințelor din fondul locativ de stat, în cazul în care titularul contractului de închiriere nu a achitat chiria și cheltuielile de întreținere cel puțin 3 luni consecutive, proprietarul este îndreptățit să solicite rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit de comun acord cu chiriașul.
Coroborând aceste dispoziții cu art. 8-9 din Regulamentul mai sus arătat, în cazul în care titularul contractului a părăsit definitiv domiciliul închiriat, contractul de închiriere încetează în termenul de 30 zile de la data părăsirii domiciliului de către titularul contractului, or de la împlinirea termenului de 2 ani de nefolosire, neîntreruptă a locuinței (art. 27, alin. 3 din Legea nr. 114/1996).
În această situație, Cap. IV din Regulament prevăd prin dispozițiile art. 11-14 procedura ce trebuie demarată de către proprietarul acestor imobile.
Astfel, pentru a se constata că imobilele sunt sau nu folosite în mod abuziv, persoanele abilitate din cadrul compartimentului Fond Locativ se vor deplasa și vor face verificări la fața locului, materializate prin procese-verbale de constatare, poze, declarații luate de la vecini sau reprezentanții asociațiilor de proprietari unde este cazul, respectiv vor efectua toate demersurile necesare în vederea stabilirii și determinării situației de fapt a imobilului în cauză, urmând să efectueze măsurile legale care se impun în vederea demarării procedurii de evacuare a persoanelor găsite și identificate, fără forme legale.
Capitolele V și VI din Regulament prevăd că în temeiul constatărilor și actelor întocmite ca urmare a verificării în teren, reprezentanții Compartimentului Fond Locativ vor întocmi rapoarte de specialitate având ca obiect propunerea pentru adoptarea unei hotărâri de consiliu local privind evacuarea pe cale administrativă a persoanelor găsite și identificate în teren.
Hotărârea consiliului local se va comunica prin compartimentul Fond Locativ persoanelor interesate, iar în termen de 5 zile de la comunicare se vor emite somații pentru persoanele nominalizate în cuprinsul hotărârii, prin care li se va pune în vedere ca în termen de 30 de zile de la primirea somației să evacueze locuința.
Dacă în urma verificărilor se va constata că cel care locuiește este însuși chiriașul și care deși a folosit locuința închiriată nu și-a achitat chiria și utilitățile utilizate, proprietarul îl va putea obliga la plata acestora prin acțiune în instanță, solicitând rezilierea contractului și evacuarea acestuia.
Or, în cauza pendinte, apelanta-pârâtă în calitate de chiriașă și-a recunoscut această calitate prin plata în luna martie 2010 a chiriei și cheltuielilor de întreținere, în sumă de 209,68 lei (aspect necontestat de apelanta-reclamantă), dată de la care apelanta-reclamantă în calitate de proprietar trebuia să constate neplata chiriei pe o perioadă de cel puțin 3 luni consecutive și să demareze procedura mai sus arătată din regulament.
Deși apelanta-pârâtă a arătat că în nenumărate rânduri a informat (verbal) persoanele din cadrul compartimentului că nu are nevoie de această locuință socială și că nu a locuit niciodată acolo, nu au fost luate măsuri de verificare din partea proprietarului, însă nici aceste susțineri ale apelantei nu pot fi reținute de instanță deoarece nu există dovezi scrise în acest sens.
D. urmare, Tribunalul va constata că apelanta-pârâtă prin plata debitului restant de 209,68 lei (chirie și cheltuieli de întreținere) făcută în martie 2010( pentru cheltuielile datorate până în februarie 2010) și-a însușit calitatea de chiriaș până la această dată, proprietarul ar fi trebuit ca după neplata consecutivă a celor 3 luni potrivit prevederilor din contract, respectiv a lunilor martie ,aprilie și mai 2010 să verifice dacă debitorul obligației mai locuiește în apartamentul închiriat sau dacă a părăsit locuința, urmând a declanșa procedura prevăzută de Regulament prin Cap. IV-VI.
Or, proprietarul nu a dat curs verificărilor la care era obligat prin propria reglementare, lăsând să treacă mai bine de 4 ani până când s-a încheiat actul de reziliere nr. 3143 din 31.03.2014 (fila 120 dosar fond).
Față de această situație va reține că apelanta-pârâtă ar datora chirie și cheltuieli de întreținere restante (indiferent dacă a locuit sau nu efectiv întrucât nu există nicio dovadă a intenției de reziliere a contractului până la această dată) pe perioada a celor 3 luni consecutive prevăzute prin legea părților, respectiv prin Cap. IV, ultimul alineat din Contractul de închiriere nr. 241/16.01.2008, respectiv pentru luna martie ,aprilie și mai 2010, urmând a înlătura considerentele instanței cu privire la perioada și temeiul în drept reținută, neputându-se reține tacita relocațiune invocată de apelanta – reclamantă .
În ceea ce privește excepția prescripției dreptului material la acțiune – care reprezintă în principal obiectul apelului reclamantei - tribunalul va reține dispozițiile prevăzute de art. 248, alin. 1 Cod procedură civilă potrivit căreia instanța de apel se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură, precum și asupra celor de fond care fac inutile, în tot sau în parte cercetarea în fond a cauzei.
În cauza dedusă judecății, judecătorul fondului a admis excepția prescripției dreptului material la acțiune pentru pretențiile reprezentând cheltuieli de întreținere aferente perioadei iunie 2009 – februarie 2011 și chiria datorată pentru perioada septembrie 2009 –februarie 2011.
Tribunalul verificând hotărârea apelată va reține în totalitate considerentele din sentința apelată, întrucât potrivit dispozițiilor art. 1 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctivă:
„Dreptul la acțiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripție, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit în lege.
Odată cu stingerea dreptului la acțiune privind un drept principal se stinge și dreptul la acțiune privind drepturile accesorii.
Orice clauză care se abate de la reglementarea legală a prescripției este nulă”.
Acest drept se prescrie în termenul general de prescripție de 3 ani, potrivit prevederilor art. 3 din același decret, iar momentul de la care începe să curgă termenul de prescripție de 3 ani, potrivit art. 7 îl reprezintă data de la care se naște dreptul reclamantului de a solicita obligarea pârâtei N. V. la executarea obligației de plată a cheltuielilor de întreținere și a chiriei, respectiv termenul menționat pe listele de plată raportat la data introducerii prezentei acțiuni – 27.02.2014.
În mod corect, instanța de fond nu a dat eficiență susținerilor reclamantei, reiterate în totalitate prin prezentul apel, referitoare la întreruperea prescripției ca urmare a plății din 17.03.2010 (chitanța nr._/17.03.2010) făcut de pârâtă, prin care recunoaște implicit debitul restant .
Potrivit dispozițiilor art. 16, lit. a prescripția se întrerupe prin recunoașterea dreptului a cărui acțiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge prescripția.
În cauză nu mai a intervenit niciunul dintre motivele de întrerupere a cursului noului termen al prescripției.
Recunoașterea debitului ulterior împlinirii termenului prescripției nu are ca efect întreruperea cursului prescripției, întrucât problema întreruperii cursului prescripției se poate pune numai atâta cât timp prescripția este în curs, nu și după ce cursul acesteia s-a împlinit, deci doar înlăuntrul termenului de prescripție.
Raportând pretențiile reclamantei de la data introducerii acțiunii -27.02.2014 - la termenul general de prescripție de 3 ani, potrivit prevederilor art. 3 din Decretul nr.167/1958, aceasta s-a prescris în martie 2011.
Însă la această dată contractul de închiriere era încetat din data de 1 mai 2010 potrivit dispozițiilor din Cap. IV, ultimul alineat din contractul de închiriere nr.214/16.01.2008, motiv pentru care va admite apelul pârâtei sub acest aspect și în temeiul art. 480 și următoarele din codul de procedură civilă va schimba în parte sentința apelată în sensul că: pe de o parte va respinge cererea formulată de reclamantă privind obligarea pârâtei N. V. la plata chiriilor restante, pentru perioada septembrie 2009 – mai 2010, în loc de februarie 2011, și cheltuielilor de întreținere restante, pentru perioada iunie 2009 – mai 2010, în loc de februarie 2011, ca urmare a intervenirii prescripției dreptului la acțiune, iar pe de altă parte va respinge cererea formulată de reclamantă având ca obiect obligarea pârâtei N. V. la plata chiriilor restante, pentru perioada mai 2010 – aprilie 2014, și cheltuielilor de întreținere restante, pentru perioada mai 2010 – aprilie 2014, ca urmare a încetării contractului la data de 1 mai 2010.
Va menține celelalte dispoziții ale sentinței apelate, privind respingerea cererii de reziliere contract, privind respingerea cererii de evacuare a pârâților și cea referitoare la cheltuielile de judecată.
Față de aceste considerente, în temeiul art.480, alin.1 Cod procedură civilă, Tribunalul va respinge, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta M. P. N. prin primar și reprezentat legal de împuternicit ..
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Admite apelul declarat de pârâta N. V., domiciliată în P. N., ., ., . împotriva sentinței civile nr. 2448 din 19.06.2014 pronunțată de Judecătoria P. N..
Schimbă în parte sentința apelată în sensul următor:
Admite excepția prescripției dreptului la acțiune pentru sumele solicitate cu titlu de chirii restante, pentru perioada septembrie 2009 – mai 2010, în loc de februarie 2011, și cheltuieli de întreținere restante, pentru perioada iunie 2009 – mai 2010, în loc februarie 2011, invocată de pârâta N. V..
Respinge cererea formulată de reclamantul mun. P. N., reprezentat prin primar, prin împuternicit ., P. N. având ca obiect obligarea pârâtei N. V. la plata chiriilor restante, pentru perioada septembrie 2009 – mai 2010, în loc de februarie 2011, și cheltuielilor de întreținere restante, pentru perioada iunie 2009 – mai 2010, în loc de februarie 2011, ca urmare a intervenirii prescripției dreptului la acțiune.
Constată încetat contractului de închiriere nr. 241/16.01.2008 pentru locuința situată în P. N., ., ., încheiat între S.C. Locato S.A. și pârâta N. V., la data de 1 mai 2010, în temeiul dispozițiilor din Cap. IV, ultimul alineat din contractul de închiriere menționat.
Respinge cererea formulată de reclamant având ca obiect obligarea pârâtei N. V. la plata chiriilor restante, pentru perioada mai 2010 – aprilie 2014, și cheltuielilor de întreținere restante, pentru perioada mai 2010 – aprilie 2014, ca urmare a încetării contractului la data de 1 mai 2010.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței apelate, privind respingerea cererii de reziliere contract, privind respingerea cererii de evacuare a pârâților și cea referitoare la cheltuielile de judecată.
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de reclamantul mun. P. N., reprezentat prin primar, prin împuternicit ., P. N. împotriva aceleiași sentințe.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 3 iunie 2015.
Președinte,Judecător,Grefier,
D. MitrofanValentina B. D. L.
Red. V. B./26.08.2015
Tehnored/D.L./31.08.2015
Fond/C. V.V.
Ex. 4
| ← Fond funciar. Decizia nr. 353/2013. Tribunalul NEAMŢ | Pretenţii. Decizia nr. 288/2015. Tribunalul NEAMŢ → |
|---|
