Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 350/2015. Tribunalul OLT
| Comentarii |
|
Decizia nr. 350/2015 pronunțată de Tribunalul OLT la data de 07-05-2015 în dosarul nr. 4142/311/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL O.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 350/2015
Ședința publică de la 07 Mai 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE V. V.
Judecător S. O.
Grefier A. D.
Pe rol judecarea apelului civil privind pe apelantul reclamant MOȘMONEA M. I.,domiciliat în Piatra O., sat Bistrița Nouă, ., Județul O., împotriva sentinței civile nr._ din 03.12.2014 pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul civil nr._ în contradictoriu cu intimații pârâți MOȘMONEA T. și MOȘMONEA F., domiciliați în Piatra O., sat Bistrița Nouă, ., Județul O., având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns: avocat J. E. pentru apelantul reclamant Moșmonea M. I., lipsă intimații pârâți Moșmonea T. și Moșmonea F..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care:
Instanța în conformitate cu prevederile 131 alin. 1 raportate la dispozițiile art. 95 alin. 2 privitoare la competența Tribunalului și art. 466 alin. 1 Cod proc. Civ. privitoare la calea de atac a apelului, constată că este competentă general, material și teritorial să soluționeze prezenta cauză.
Avocat J. E. pentru apelantul reclamant Moșmonea M. I. depune la dosar împuternicire avocațială nr._/2015 și copie de pe certificatul de căsătorie al apelantului, certificat „conform cu originalul” și precizează că nu mai are alte acte de depus la dosar sau probe de solicitat.
Constatându-se că nu mai sunt alte cereri de formulat sau excepții de invocat, și procesul se află în stare de judecată, instanța acordă cuvântul părților cu privire la cererea de apel.
Avocat J. E. pentru apelantul reclamant Moșmonea M. I. având cuvântul solicită în temeiul dispoz. art.480 alin.2 Cod procedură civilă ,admiterea apelului,schimbarea în totalitate a sentinței în sensul că admiterii acțiunii și pronunțarea unei hotărârii care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru bunurile imobile construcții, respectiv o casă de locuit cu 2 camere, o bucătărie, 2 holuri și prispă acoperită cu țiglă, și terenurile ce fac obiectul următoarelor suprafețe: teren aferent în suprafață de 380 mp, din T12, P662 cu vecinii: N- Maț G., E-Ds640, S-Chefalan Ghe. și V-A663; suprafața de 345 mp din T 12, P 664, cu vecinii N- Maț G., E-A 663, S- Chefalan Ghe. și V- Ș. B. și suprafața de 448 din T12, P663 cu vecinii N- Maț G., E-CC662, S-Chefalan Ghe., V-Vh 664 și Ș. B., toate situate în Piatra O., . O.. Fără cheltuieli de judecată.
INSTANȚA,
Deliberând asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Slatina la data de 30.04.2014 sub nr._, reclamantul Moșmonea M. I. a chemat în judecată pe pârâții Moșmonea T. și Moșmonea F., solicitând să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea următoarelor bunuri situate pe raza localității Piatra O., Jud.O.: o casa de locuit cu 2 camere, o bucătărie, 2 holuri si prispa acoperita cu țigla; terenul aferent in suprafața de 380 mp. din T.12, P. 662, cu vecini: N-Mat G., E-DS 640, S-Chefalau Ghe si V-A 663; suprafața de 345 mp. din T.12, P. 664 cu vecini N- Mat Ghe., E- A 663, S- Chefalau Ghe si V- S. B.; suprafața de 448 mp. din T. 12, P. 663 cu vecini N- Mat Ghe., E- CC 662, S-Chefalau Ghe., V- Vh 664 si S. B., urmând să se dispună pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În motivarea cererii s-a arătat că printr-un inscris sub semnătura privata intitulat "Contract de vânzare-cumpărare" in data de 06.03.2014 a cumpărat de la parați bunurile menționate mai sus, pentru suma de 8.000 lei.
Reclamantul a arătat faptul ca la incheierea actului sub semnătura privata a achitat vânzătorilor suma convenita pentru schimb si a posesia bunurilor cumpărate bunuri pe care le folosesc si le stăpânesc netulburat de la aceea data.
Reclamantul s-a inteles cu vânzătorul ca in termen de 10 de zile sa meargă la un biroul notarial pentru întocmirea actelor in forma autentica, dar aceștia din diferite motive au tergiversat acest lucru, drept pentru care sunt nevoit sa îi cheme in judecata pentru ca instanța sa pronunțe o hotărâre care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, deoarece i-a respectat intelegerea asumata si le-a achitat suma convenita in chitanța incheiata la data de 06.03.2014 in fata martorului D. M., domiciliat in oraș Piatra O., sat Bistrița Noua, ..
Totodată, a precizat faptul ca a fost de mai multe ori la domiciliul acestora solicitandu-le sa se prezinte împreuna cu el la un birou notarial si au refuzat de fiecare data.
Reclamantul a arătat ca văzătorii sunt proprietarii bunurilor vândute in baza sentinței civile nr. 1367 din 02.03.2010 emisa de Judecătoria Slatina in dosarul nr._ care este rămasa definitiva si irevocabila.
In drept au fost invocate dispozițiile art.1669 C.civ.
In sustinerea cererii reclamantul a depus la dosar înscrisuri ( f. 4-10, 24,25)
Pârâtii, legal citati, nu s-au prezentat în instantă și nu au depus întâmpinare.
In cursul cercetării judecătoresti instanta de fond a administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar și proba testimonială cu martorul D. M..
Prin sentința civilă nr._/03.12.2014 Judecătoria Slatina a respins ca nefondată cererea de chemare în judecată formulată de reclamant.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut căîntre reclamant, în calitate de promitent-cumpărător, și pârâți, în calitate de promitenți-vânzători, s-a încheiat la data de 6.03.2014, o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, prin care pârâții s-au obligat să vândă reclamantului următoarele bunuri: o casă de locuit cu două camere, o bucătărie, 2 holuri, prismpă acoperită cu țiglă, terenul aferent în suprafață de 380 m.p din T.12, P. 662, cu vecini: N-Mat G., E-DS 640, S-Chefalau Ghe si V-A 663; suprafața de 345 mp. din T.12, P. 664 cu vecini N- Mat Ghe., E- A 663, S- Chefalau Ghe si V- S. B.; suprafața de 448 mp. din T. 12, P. 663 cu vecini N- Mat Ghe., E- CC 662, S-Chefalau Ghe., V- Vh 664 si S. B.. Prețul vânzării s-a stabilit la suma de 8000 lei, părțile obligându-se să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumparare, în termen de 10 zile de la data semnării antecontractului.
Conform art.1179 Cod civil, condițiile esențiale pentru validitatea unui contract sunt: capacitatea de a contracta, consimțământul părților, un obiect determinat și licit, o cauză licită și morală. În măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile.
Dispozițiile art.1279 din Noul Cod Civil (NCC) detaliază asupra promisiunii de a contracta. Astfel, promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea. În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese. Dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Articolul 1669 alin. 1 din NCC arată că, atunci când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
La termenul de judecată din data de 26.11.2014 a fost audiat martorul Dobeanun M., martor semnatar al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare. Acesta a arătat faptul că, din discuțiile purtate cu reclamantul, a afla faptul că pârâții refuză să meargă la notar, întrucât doresc o sumă mai mare de bani pentru a le putea despăgubi pe cele două fiice pe care le mai au.
Instanța de fond a constatat că actul juridic încheiat între părți este un antecontract de vânzare – cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului teren arabil ce face obiectul prezentei cauze, acest act nefiind încheiat în forma prevăzută de art. 1179 din noul cod civil (adică prin înscris autentic încheiat de notarul public), ci a dat naștere doar unui drept de creanță în patrimoniul reclamantului și a creat în sarcina părților obligația de a face, respectiv de a încheia în termen de 10 de zile de la data semnării chitanței contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică.
Din declarația martorului audiat la cererea reclamantului nu a rezultat faptul că pârâții refuză nejustificat perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, condiție esențială pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act authentic de vânzare-cumpărare.
Dispoziția legală mai sus amintită- articolul 1669 alin. 1 din NCC are în vedere acea situație în care între părțile contractante intervine un conflict privind executarea antecontractului, deoarece numai în această situație intervine instanța de judecată.
Reclamantul este fiul pârâților, fiind greu de acceptat ideea că, în luna martie 2014, aceștia erau de acord cu vânzarea bunurilor imobile ce fac obiectul antecontractului, iar la data de 30.04.2014, data formulării acțiunii, ar fi refuzat să se prezinte la notar.
Din declarația martorului audiat a rezultat faptul că acesta vine foarte rar la casa cumpărată, părinții săi fiind cei care se ocupă de îngrijirea locuinței.
Din întreg materialul probator administrat, nu a rezultat refuzul nejustificat al pârâților de a se prezenta la notar, nefiind îndeplinite condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, instanța urmând a respinge acțiunea.
Împotriva sentinței, în termen legal, a declarat apel apelantul reclamant Moșmonea M. I., criticând-o pentru netemeinicie si nelegalitate.
Solicită in temeiul dispozițiilor art. 480 alin.2 C.pr.civ. admiterea apelului, modificarea in totalitate a hotărârii instanței de fond, admiterea acțiunii in constatare si pronunțarea unei hotărâri judecătorești care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare pentru bunurile imobile construcții si teren ce fac obiectul vânzării- cumpărării, respectiv suprafețele de: 380 mp. din T. 12, P. 662 cu vecinii: N- Mat G., E- Ds 640, S-Chefalan Ghe. si V- A 663 ; 345 mp. din T.12, P. 664, cu vecinii N- Mat G., E- A 663, S-Chefalan Ghe si V- S. B. și 448 mp. de T. 12 ,P. 663 cu vecinii N- Mat G., E- CC662, S- Chefalan Ghe., V- Vh 664 si S. B., toate imobilele fiind situate in orașul Piatra O., .. O..
In fapt, solicită a se observa ca instanța de fond în mod nelegal si neîntemeiat i-a respins cererea, încălcând mai multe dispoziții legale respectiv:
1.Art. 5 alin.2 din titlul X al legii nr. 247/2005 care prevăd ca in situația refuzului uneia dintre parti, partea care si-a indeplinit obligația poate sesiza instanța de fond, care va pronunța o hotărâre care sa tina loc de act autentic .
Ori, prin refuzul in interesul dispozițiilor art.5 alin.2 din titlul X al Legii nr. 247/2005, se intelege refuzul datorita unor cauze subiective, promitentul vânzător nemaidorind sa încheie actul in forma autentica, iar nu refuzul datorita unei imposibilități de prezentare.
Arată că a făcut dovada refuzului paraților promitenți de a se prezenta la un birou notarial, datorita unor cauze subiective, respectiv, cu toate ca au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare sub semnătura privata si s-au inteles ca prețul vânzării sa fie de 8.000 lei, preț pe care l-a achitat cu ocazia încheierii acelui inscris, parații, cand le-a solicitat sa se prezinte la notariat, i-au mai solicitat alți bani, cu argumentul ca preturile imobilelor au mai crescut, acest refuz rezultând din depoziția martorului D. M..
De asemenea, refuzul paraților promitenti rezultă si din coroborarea cu refuzul acestora de a se prezenta in fata instanței pentru a li se lua interogatoriu.
2. Principiul "pacta sunt servanta ", dar si al irevocabilitatii contractului, întrucât parații au încheiat convenția in data de 06.03.2014 si si-au luat obligația ca in termen de maxim 10 zile sa se prezinte împreună la un birou notarial.
Arată că a intrat in posesia casei si a terenului, folosindu-l, dar datorita serviciului său, fiind polițist, a fost delegat cu serviciul in orașul C. jud. D. .
S-a făcut dovada fara putința de tăgada, ca parații refuza in mod categoric sa se prezinte la un birou notarial pentru a perfecta actul in forma autentica, mai mult decât atat învederează ca i-a si notificat pe parați ca la data de 30.01.2015 ora 10,00 sa se prezinte la BNP R. B. in vederea perfectării actului de vânzare cumpărare in forma autentica.
3. Mai arată că au fost încălcate dispozițiile art. 358 C.pr.civ. deoarece instanța nu a aplicat aceste dispoziții, cu toate ca sunt exprese si se aplica atunci cand paratul refuza fara motive temeinice sa se prezinte in fata instanței pentru a răspunde la interogatoriu, fapt ce echivalează cu o mărturisire in folosul reclamantului.
4. De asemenea, arată că instanta de fond, a dat o interpretare eronata a probelor la dosar si si-a format o convingere proprie, facand abstracție de probele depuse la dosarul cauzei si interpretandu-le fara baza legala atunci când califica actul de vanzare-cumparare sub semnătura privata susținând ca efectul acestui act da naștere doar unui drept de creanța in patrimoniul său si nu are ca efect transmiterea patrimoniului, respectiv a dreptului de proprietate asupra imobilelor ce fac obiectul antecontractului de vânzare-cumparare, deoarece acest act nu a fost încheiat in forma autentica .
5.Pentru toate cele arătate susține că s-au incalcat si dispozițiile art. 1270 din N.C.civ.
Arată ca are posesia casei si a terenului, a plătit prețul, și-a respectat in totalitate obligațiile, fiind îndeplinite totodată condițiile generale pentru admisibilitatea acțiunii, respectiv existenta unui antecontract valabil încheiat, ceea ce presupune îndeplinirea condițiilor de valabilitate ale contractului, respectiv consimțământ valabil, capacitate, obiectul (bunul vândut si prețul stabilit) si cauza, condiții care sunt îndeplinite de antecontractul încheiat in prezenta cauza.
Se arată că, pe langa aceste condiții generale, sunt îndeplinite si condițiile speciale, respectiv una dintre parti refuza autentificarea actului, reclamantul sa-si fi îndeplinit obligațiile, respectiv plata prețului, iar promitentul vânzător sa fie proprietar al bunului, din probele administrate în cauză rezultând îndeplinirea tuturor condițiilor pentru a fi admis acest apel.
În drept, s-au invocat dispozițiile art. 480 alin. 2 C.p.civ.
Intimații pârâți Moșmonea T. și Moșmonea F. au depus întâmpinare.
În motivare arată că au vândut în data de 6.03.2014 către Moșmonea M. I., terenurile ce sunt precizate în acțiune și construcțiile situate pe raza orașului Piatra O., jud. O., au primit prețul de 8.000 lei și Moșmonea M. I. folosește construcțiile și terenul.
Arată că s-au certat cu apelantul reclamant și chiar au existat violențe fizice și verbale, deoarece acesta a insistat să meargă la un birou notarial pentru a încheia actul și ei i-au spus că nu vor mai merge, deoarece nu mai doresc vânzarea bunurilor și vor să-i restituie banii și acesta să le dea bunurile vândute înapoi.
De asemenea, arată că au primit și scrisori din partea acestuia pentru a merge la notariat dar le-au rupt deoarece nu sunt de acord cu această vânzare.
Analizând sentința prin prisma motivelor de apel, în considerarea dispozițiilor legale incidente în cauză și prin raportare la probele de la dosar, tribunalul constată că apelul este fondat, având în vedere următoarele considerente:
În acord cu instanța de fond, tribunalul reține că la data de 06.03.2014 între părți s-a încheiat un înscris sub semnătură privată denumit „contract de vânzare-cumpărare”, prin care contractanții s-au angajat să constituie în viitor un drept real asupra imobilelor care au făcut obiectul acestuia, în speță fiind vorba de o casă de locuit cu două camere, o bucătărie, 2 holuriși prispă, acoperită cu țiglă, terenul aferent în suprafață de 380 mp din T.12, P. 662, cu vecini: N-Mat G., E-DS 640, S-Chefalau Ghe si V-A 663; suprafața de 345 mp din T.12, P. 664 cu vecini N- Mat Ghe., E- A 663, S- Chefalau Ghe si V- S. B.; suprafața de 448 mp din T. 12, P. 663 cu vecini N- Mat Ghe., E- CC 662, S-Chefalau Ghe., V- Vh 664 si S. B..
În mod legal a statuat instanța de fond că antecontractul supra menționat nu transmite dreptul de proprietate asupra imobilelor de la promitenții pârâți la beneficiarul reclamant, ci dă naștere numai la obligația de a face în sarcina părților, respectiv de a vinde pentru promitenții vânzători și de a cumpăra pentru beneficiarul cumpărător.
Dacă vreuna din părțile convenției nu-și îndeplinește această obligație, cealaltă are posibilitatea de a se adresa instanței judecătorești competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimțământului debitorului și să pronunțe o hotărâre care să tină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Această soluție se impune în temeiul dispozițiilor art. 1669 C.civ., care permit creditorului să obțină îndeplinirea întocmai a obligației asumate de către debitorul său.
În consecință, prin pronunțarea unei asemenea hotărâri, instanța suplinește consimțământul uneia dintre părți, verificând în prealabil ca toate celelalte condiții ale actului juridic civil referitoare la capacitate, obiect- lucru și preț-, cauză licită să fie îndeplinite.
Astfel cum justificat susține apelantul, tribunalul constată că instanța de fond în mod eronat a reținut împrejurarea că in cauză nu este îndeplinită condiția refuzului pârâților de a se prezenta la notarul public.
În acest sens, tribunalul observă depoziția martorului D. M., probă din care rezultă că reclamantul a solicitat pârâților să se prezinte la notarul public, dar aceștia au refuzat, solicitând promitentului cumpărător o sumă de bani în plus, peste suma de 8.000 lei, stabilită la data de 06.03.2014.
Aceasta declarație este de natura a face dovada refuzului nejustificat al pârâților de a încheia actul de vânzare în forma autentică, mai ales în condițiile în care aceștia, citați fiind cu mențiunea de a se prezenta la interogatoriu pentru termenul din data de 26.11.2014 (împrejurare care rezultă in dovezile de înmânare f. 36, 37 dosar fond), au lipsit fără a invoca motive temeinice, tribunalul urmând a face astfel aplicarea dispozițiilor art. 358 C.proc.civ.
În plus, în apel, apelantul a depus la dosar notificări adresate intimaților pârâți, prin care le solicita să se prezinte la notarul public. Este drept că aceste notificări au fost comunicate pârâților ulterior pronunțării instanței de fond, astfel că aceasta nu a fost în măsură să le analizeze, însă înscrisurile în cauză întăresc convingerea tribunalului referitoare la neexecutarea obligației de către promitenții vânzători.
Tribunalul nu poate împărtăși argumentul instanței de fond în sensul că în speță nu este credibilă deteriorarea relațiilor dintre părți într-un interval scurt de timp, în condițiile în care la dosar nu există probe care să susțină contrariul.
Dimpotrivă, chiar intimații recunosc, prin întâmpinarea formulată, că au pretins apelantului să le restituie bunurile litigioase întrucât nu mai doresc să vândă.
Raportat la cele de mai sus, în temeiul art. 480 C.proc.civ., apelul declarat de reclamant urmează a fi admis.
Se va schimba sentința în sensul că se va admite acțiunea reclamantului și se va constata valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 06.03.2014, prin care reclamantul a cumpărat de la pârâți imobilele descrise anterior, la prețul de 8.000 lei, hotărârea urmând a ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare, comunicându-se din oficiu la OCPI O. și AFP O..
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de apelantul reclamant MOȘMONEA M. I., domiciliat în Piatra O., sat Bistrița Nouă, ., Județul O., împotriva sentinței civile nr._ din 03.12.2014 pronunțată de Judecătoria Slatina în dosarul civil nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți MOȘMONEA T. și MOȘMONEA F., domiciliați în Piatra O., sat Bistrița Nouă, ., Județul O..
Schimbă sentința în sensul că admite acțiunea și constată valabilitatea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 06.03.2014, având ca obiect următoarele imobile: o casă de locuit cu 2 camere, o bucătărie, 2 holuri și prispă acoperită cu țiglă, terenul aferent în suprafață de 380 mp, din T. 12, P. 662 cu vecinii: N- Maț G., E-Ds 640, S-Chefalan Ghe. și V-A663; suprafața de 345 mp din T. 12, P. 664, cu vecinii N- Maț G., E-A 663, S-Chefalan Ghe. și V- Ș. B.; suprafața de 448 mp din T.12, P. 663 cu vecinii N- Maț G., E-CC662, S-Chefalan Ghe., V-Vh 664 și Ș. B., la prețul de 8000 lei.
Prezenta ține loc de act autentic de vânzare cumpărare și se comunică la OCPI O. și AFP O..
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 07 Mai 2015.
Președinte, V. V. | Judecător, S. O. | |
Grefier, A. D. |
Red./tehnored.S.O.
Ex.7/26.06.2015
Judecător fond M.E. C.
| ← Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr.... | Pretenţii. Hotărâre din 20-05-2015, Tribunalul OLT → |
|---|
