Constatare nulitate act juridic. Sentința nr. 801/2015. Tribunalul PRAHOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 801/2015 pronunțată de Tribunalul PRAHOVA la data de 27-03-2015 în dosarul nr. 16715/281/2013
ROMÂNIA
TRIBUNALUL PRAHOVA
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 801
Ședința publică din data de 27.03.2015
PREȘEDINTE – N. C.
GREFIER – L. E. A.
Pe rol fiind soluționarea acțiunii civile având ca obiect „constatare nulitate act juridic”, formulată de reclamantul J. V. D. L., CNP_, cu domiciliul în Voluntari, ., jud. Ilfov, cu domiciliul ales la C..Av. D. B., cu sediul în București, .. 42, ., sector 5, în contradictoriu cu pârâții I. M. C. și I. M. A. D., ambii domiciliați în C., ., jud. C., R. L. D., CNP_ și R. C. C., CNP_, ambii domiciliați în C., ., ., ., jud. C..
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 20.03.2015, declarațiile și susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când instanța, pentru a da posibilitate pârâților R. L. D. și R. C. C. să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea la data de 27.03.2015, când a pronunțat următoarea hotărâre:
TRIBUNALUL:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Ploiești sub nr._, reclamantul J. D. L. a chemat în judecată pe pârâții I. – M. C. și I. – M. A. D. și R. L. D. și R. C. C., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să dispună constatarea nulității clauzei prevăzute de art. 1 al art. V „răspunderi și sancțiuni” din antecontractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03.2008 al BNP I. C. din Ploiești, județul Prahova ce constituie o condiție pur potestativă, obligarea celor 4 pârâți, în solidar, la plata sumei de 90.000 euro, ori a echivalentului în lei la cursul de schimb al BNR din momentul efectuării plății, reprezentând avans plătit în baza antecontractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03.2008, precum și obligarea pârâților la plata cheltuielilor judiciare.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că a încheiat, în calitate de beneficiar - cumpărător cu cei 4 pârâți în calitate de promitenți vânzători, antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03.2008.
Astfel, reclamantul a învederat instanței că potrivit art. I „obiectul antecontractului", vânzătorii promitenți s-au obligat ferm și irevocabil să vândă către cumpărătorul beneficiar în deplină proprietate, liber de orice sarcini și datorii apartamentul situat la etajul 2, respectiv apartamentul nr. 14 în suprafață utilă de 63,80 m.p., terasa în suprafață utilă de 37 m.p., având o suprafață construită totală de 113,7 m.p., din imobilul de locuințe situat în intravilanul Orașului S., .. Prahova. Apartamentul s-a înstrăinat împreună cu o cotă indiviză din părțile și dependințele de folosință comună ale întregului imobil precum și cu aceeași cotă indiviză din terenul aferent imobilului, împreună cu un loc de parcare în spațiul amenajat cu locuri de parcare pe terenul proprietate privată a promitenților vânzători.
În continuare, reclamantul a susținut că în cuprinsul antecontractului la art. II „prețul", s-a stabilit prețul total de 145.000 euro, preț fix, plătibil astfel: 43.000 euro cu titlu de avans, 57.000 euro plătibili în termen de 7 zile de la realizarea structurii la roșu și 42.500 euro la semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar la art. III „termene", s-a prevăzut realizarea construcției până cel mai târziu la data de 27.06.2009, iar în termen de 90 de zile de la data semnării procesului-verbal de recepție finală de către părțile contractante urma a fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
De asemenea, reclamantul a învederat instanței că la pct. 1 al art. V „răspundere și sancțiuni" se prevede că „în cazurile în care cumpărătorul nu va achita tranșele de preț conform art. II în vederea cumpărării imobilului, sau nu se prezintă la notar în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare până la termenul stabilit sau la termenul notificat de către vânzător conform art. IV pct. 6, se va produce în mod automat rezoluțiunea contractului (fără nici o altă formalitate intervenind pactul comisoriu de grad IV -Cod Civil), în sensul că vânzătorul va fi repus în situația anterioară, putând dispune după bunul plac de imobil. Totodată, s-a menționat faptul că în oricare din cazurile prezentate la alineatul anterior, vânzătorul va restitui cumpărătorului în termen de 15 zile de la vânzarea imobilului către altă persoană, un procent de 90% din sumele primite drept avans de la acesta pentru cumpărarea imobilului. Până la vânzarea imobilului către altă persoană, cumpărătorul nu poate cere nici o pretenție, de nici un fel, față de vânzător".
Astfel, reclamantul a susținut că, în calitate de promitent cumpărător, a achitat la data de 10.03.2008 suma de 43.000 euro reprezentând avans antecontract 08.03.2008, beneficiar R. L. D. și 57.000 euro la data de 29.07.2008, beneficiar R. L. D., fiind suma totală de 100.000 euro.
Reclamantul a arătat că pe parcursul efectuării lucrărilor la imobil, a constatat deficiențe grave de calitate la structura de rezistență a imobilului cu ocazia inspecției efectuate la 27.08.2008 (după plata sumei totale de 100.000 euro), semnalate promitentului vânzător R. L. D., rezervându-și dreptul de a refuza recepția apartamentului contractat, împreună cu toate consecințele juridice ce vor decurge din aceasta.
În continuare, reclamantul a menționat că promitenții vânzători au stabilit data de 17-18 iunie 2009 pentru recepția imobilului ce formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, cumpărătorul beneficiar refuzând participarea la recepție motivat de neregulile constatate personal pe parcursul realizării imobilului în care se afla și apartamentul contractat, iar prin refuzul recepției apartamentului contractat, promitenții vânzători au considerat că operează automat rezoluțiunea antecontractului.
Astfel, reclamantul a invocat disp. art. 1010 și 1006 Cod Civil, apreciind că acea clauză prevăzută la al doilea alineat al pct. 1 al art. V „răspundere și sancțiuni", coroborată cu prevederea de la alineatul 1 în conformitate cu care prin repunerea vânzătorului în situația anterioară acesta poate dispune după bunul plac de imobil, este o condiție potestativă pură, în conformitate cu care vânzătorul dispune în mod absolut de imobil, poate dispune când dorește vânzarea apartamentului către o terță persoană, fără nici un termen de valorificare a imobilului, situație în care urmează a avea loc restituirea procentajului de 90% din sumele primite drept avans pentru cumpărarea imobilului, doar când promitenții vânzători se vor decide să vândă imobilul, clauza interzicând cumpărătorului de a emite pretenții până la vânzarea imobilului către altă persoană, iar această vânzare este posibil să nu aibă loc niciodată.
A susținut reclamantul că imobilul a fost finalizat fiind gata pentru recepție în luna iunie 2009, conform termenului stabilit în antecontract, însă prin refuzul încheierii procesului-verbal de recepție de către reclamantul-cumpărător beneficiar, a fost activată clauza de rezoluțiune automată a antecontractului, din data de 18.06.2009 apartamentul devenind proprietatea promitenților vânzători, din această dată aceștia dispunând după bunul plac de imobil, cumpărătorul beneficiar având dreptul la restituirea sumei de 90.000 euro.
Dispoziția de către promitenții vânzători după bunul plac de imobil s-a concretizat prin nevânzarea apartamentului timp de 4 ani, până la data introducerii prezentei cereri de chemare în judecată, iar promitenții vânzători au interes să folosească în scop personal apartamentul, ceea ce conduce în mod automat la nerestituirea cotei de 90% din avansul de 100.000 euro achitat de reclamantul cumpărător beneficiar.
Pentru motivele mai sus arătate, reclamantul a solicitat să se constate că prevederile pct. 1 ale art. V „răspundere și sancțiuni" din antecontractul autentificat sub nr. 1483/07.03.2008 au natura unei condiții potestative pure, în conformitate cu care vânzarea apartamentului către terț este la dispoziția exclusivă a acestora, fără ca să fie prevăzut un termen rezonabil, în raport cu care reclamantul - cumpărător beneficiar să poată recupera cota de 90% din avansul achitat, iar în temeiul art. 1010 cod civil să constatați nulitatea acestei condiții potestative.
În ceea ce privește solicitarea de obligare a pârâților la plata sumei de 90.000 euro, reclamantul a susținut că în executarea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 1483/07.03.2008, a achitat pârâților promitenți vânzători suma de 100.000 euro, iar la data de 18.06.2009, prin refuzul de a participa la recepția apartamentului contractat s-a activat pactul comisoriu de gradul IV prevăzut la art. V pct. 1 din antecontract și a operat rezoluțiunea automată a antecontractului.
Astfel, reclamantul a invocat prev. alineatului al doilea al pct. 1 de la art. V, în sensul că restituirea sumei de 90.000 euro se face doar în termen de 15 zile de la vânzarea respectivului imobil către alte persoane, având în vedere caracterului de condiție potestativă pură al clauzei prevăzute la alineatul al doilea și sancțiunea din Codul Civil cu nulitatea absolută a condiției potestative, constatând nulitatea acestei clauze, urmează a obliga în solidar pe cei 4 pârâți la restituirea sumei de 90.000 euro, care poate fi plătită și în lei la cursul de schimb al BNR din data efectuării plății.
In drept, cererea se întemeiază pe dispozițiile art. 1516 și urm. Cod civil (art. 1073 din vechiul Cod civil), art. 1006 și art. 1010 din vechiul Cod civil.
Pârâții I. – M. C. și I. – M. A. D., în baza disp. art. 205 Cod de Procedură Civilă, au formulat întâmpinare solicitând instanței de judecată ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună admiterea excepției necompetenței teritoriale a Judecătoriei Ploiești în soluționarea prezentei cauze, excepției inadmisibilității primului capăt de cerere al acțiunii, excepției prescripției pretențiilor capătului doi de cerere.
Astfel, intimații au invocat disp. art. 94 pct. 1 lit. j arătând că judecătoria este competentă să soluționeze cererile evaluabile în bani, în valoare de până la 200.000 lei inclusiv, după această sumă valoarea pretențiilor atrăgând competența Tribunalului.
În speța de față, ambele capete de cerere deduse judecății sunt evaluabile în bani, competența materială urmând a se determina potrivit art. 94 pct. 1 lit. j NCPC și art. 95 pct. 1, raportate la art. 99 NCPC.
Valoarea pretențiilor reclamanților care solicită plata sumei de 90.000 Euro în echivalentul în lei ceea ce reprezintă peste 400.000 lei, atrage competența materială a Tribunalului potrivit art. 95 pct. 1 NCPC.
Ca urmare, pârâții au solicitat admiterea excepției necompetenței materiale a Judecătoriei Ploiești și declinarea competenței de soluționare a cauzei Tribunalului Prahova.
Cu privire la cererile deduse judecății pârâții au înțeles să invoce excepția inadmisibilității primului capăt de cerere al acțiunii prin care reclamantul a solicitat să se constate nulitatea clauzei prevăzute la pct. 1 al art. V „Răspunderi și sancțiuni" din antecontractul de vânzare cumpărare încheiat între părți, deoarece este afectat de o condiție potestativă pură și prescripția pretențiilor formulate în capătul 2 de cerere al acțiunii prin care se solicită plata de către pârâți a sumei de 90.000 Euro conform clauzelor contractuale atacate la punctul 1 al acțiunii.
Cu privire la clauza prevăzută la pct. 1 al art. V din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți, pârâții au susținut că reclamantul a recunoscut în acțiune că reprezintă un pact comisoriu de grad IV, care și-a produs efectele începând cu data de 18.06.2009, când reclamantul a refuzat să se prezinte la recepția apartamentului contractat și la notar, pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Ca efect al activării pactului comisoriu de grad IV, s-a produs rezoluțiunea antecontractului, din culpa reclamantului, fapt recunoscut de acesta, convenția fiind desfăcută retroactiv cu repunerea părților în situația anterioară încheierii sale.
Pârâții au considerat că nu se poate solicita în prezent constatarea nulității unei clauze dintr-o convenției care a fost desființată retroactiv în anul 2009 ca efect al rezoluțiunii intervenită datorită culpei reclamantului.
Ca operațiune juridică, constatarea nulității unei clauze dintr-o convenție care nu există, este inadmisibilă, reclamantul recunoscând că pactul comisoriu și-a produs efectele stipulate în convenție.
În subsidiar, pârâții au solicitat să se constate că primul capăt de cerere al acțiunii referitor la existența unei condiții potestative pure ce afectează obligația pârâților de restituire a sumei de 90.000 Euro afectează numai alin. 2 al pct. 1-art. V din convenția încheiată între părți.
Prin cererea de chemare în judecată, reclamantul a solicitat să se constate nulitatea cauzei prevăzută în art. V al antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03.2008 de BNP I. C., referitoare la obligația vânzătorului din convenție, respectiv a pârâților din prezenta cauză de a restitui cumpărătorului din convenție, respectiv reclamantului, sumele primite de la acesta ca urmare a rezoluțiunii convenționale conform pactului comisoriu de gradul IV inserat în alin. 1 al acestui capitol.
Se motivează de către reclamant că în alin. 2 pct. 1 art. V din convenția încheiată între părți s-a condiționat restituirea către cumpărător a prestației efectuate în baza convenției, ca efect al rezoluțiunii convenției, de un eveniment viitor și nesigur ce constă într-o simplă manifestare a voinței debitorului, care atrage nulitate acestei clauze contractuale potrivit art. 1010 raportat la 1006 Cod Civil.
Pârâții au susținut că în situația în care instanța constată că obligația vânzătorului, de restituire a sumei de 90.000 Euro, survenită ca efect al rezoluțiunii antecontractului conform pactului comisoriu de gradul IV este afectată de o condiție potestativă pură, aceasta atrage nulitatea clauzei prevăzută în alin. 2 referitoare la restituirea sumei în termen de 15 zile de la vânzarea imobilului către o altă persoană, până la care cumpărătorul nu poate emite nicio pretenție față de vânzător.
Ca urmare, restituirea sumei de 90.000 Euro determinată de rezoluțiunea convenției în baza pactului comisoriu de gradul IV recunoscut de părțile contractante curge de la data la care s-a produs rezoluțiunea, efectul acesteia fiind repunerea părților în situația anterioară încheierii convenției și restituirea prestațiilor reciproce, conform art. 1020 Cod Civil.
Potrivit susținerilor reclamantului din acțiune, rezoluțiunea contractului, prin activarea pactului comisoriu de gradul IV s-a produs la data de 18.06.2009.
Dreptul la acțiune al reclamantului în calitate de cumpărător privind restituirea sumei achitată în baza convenției s-a născut la data rezoluțiunii convenției, respectiv la data de 18.06.2009, astfel încât cererea formulată în prezenta cauză privind plata sumei ce reprezintă prestație restituită de vânzător s-a prescris la împlinirea termenului general de prescripție de 3 ani care curge de la data de 18.06.2009.
Astfel, pârâții au apreciat că în oricare din soluțiile date asupra primului capăt de cerere din acțiune, pretențiile reclamantului sunt prescrise.
În situația în care instanța va respinge cererea de constatare a nulității clauzei de la punctul 1 ca inadmisibilă, datorită activării pactului comisoriu de grad IV, pârâții au solicitat să se constate că rezoluțiunea antecontractului s-a produs la data de 18.06.2009, data la care născut dreptul la acțiune al reclamantului privind restituirea sumelor achitate
Reclamantul nu se poate apăra invocând clauza conform căreia restituirea prestațiilor sale se va face după vânzarea apartamentului, deoarece prin acțiune a solicitat să se constate că acesta este o clauză nelegală și că pârâții nu au făcut demersuri pentru a vinde apartamentul.
Dacă aceasta ar fi fost realitatea, reclamantul avea posibilitatea să recurgă la prevederile 1014 Cod Civil și să solicite restituirea imediată a sumelor făcând dovada că debitorul obligat sub condiție a împiedicat îndeplinirea ei.
În continuare, pârâții au menționat faptul că în situația în care se va constata așa cum a susținut reclamantul că numai alin. 2 al pct. 1 este afectat de o condiție potestativă, este clar că dreptul la acțiune al reclamantului privind restituirea sumelor achitate în baza convenției s-a născut la data rezoluțiunii acesteia, dată precizată chiar de reclamant în acțiune, astfel încât cererea a fost formulată cu mult peste împlinirea termenului general de prescripție de 3 ani.
Pârâții R. L. D. și R. C. C., în baza disp. art. 205 Cod de Procedură Civilă, au formulat întâmpinare solicitând instanței de judecată ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să respingă primul capăt de cerere, ca neîntemeiat, iar pe cel de-al doilea capăt de cerere, ca fiind prescris.
În ceea ce privește excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Ploiești, pârâții au susținut, în raport de obiectul cauzei, respectiv constatarea nulității clauzei prevăzute la pct. 1 art V "răspunderi și sancțiuni" din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03.2008 la BNP "I. C." din Ploiești, jud. Prahova deoarece ar conține o condiție pur potestativă, iar pe de alta parte obligarea pârâților în solidar la plata sumei de 90.000 euro sau a echivalentului în lei la cursul de schimb al BNR din momentul efectuării plații, reprezentând avans plătit în baza antecontractului de vânzare cumpărare mai sus menționat, competența trebuie analizată pe doua planuri după cum urmează:
Dacă se va reține că sunt formulate două capete de cerere principale, ambele evaluabile în bani, competența materială se determină potrivit art. 94 pct. 1 lit. j C. proc. Civ. si art. 95 pct. 1 C. proc. Civ raportat la art. 99 alin 2 C. Proc. Civ.
Având în vedere faptul că al doilea capăt de cerere are o valoare estimată de reclamant de 90.000 euro la un curs de schimb de 4,45 lei/euro, rezulta faptul că valoarea obiectului acestui capăt de cerere este de 400.500 lei, ceea ce depășește cu mult valoarea maximă prevăzută de art. 94 pct. 1 lit. j C. Proc. Civ. și anume valoarea de până la 200.000 lei inclusiv.
În această situație, fiind vorba de două capete de cerere întemeiate pe un titlu comun, respectiv, antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03.2008, chiar dacă au cauze diferite, nulitate, respectiv rezoluțiune, în baza art. 95 pct. 1 C Proc. Civ raportat la art. 99 alin 2 C. Proc. Civ, instanța competentă material este Tribunalul.
Dacă se consideră că primul capăt de cerere este neevaluabil în bani, cel de-al doilea capăt de cerere fiind evaluabil în bani, se ajunge la concluzia că ambele capete de cerere sunt de competența materială a Tribunalului, primul întemeiat pe dipozițiile art. 95 pct. 1 C. Proc. Civ., iar cel de-al doilea pe art. 94. pct. 1 lit. j C. Proc. Civ. si art. 95 pct. 1 C. Proc. Civ.
Având în vedere dispozițiile art. 116 C. Proc. Civ. și anume: "reclamantul are alegerea între mai multe instanțe deopotrivă competente" precum și faptul că din analiza cererii se reține că reclamantul a sesizat Judecătoria Ploiești, instanță care nu este competentă material să soluționeze prezenta cerere, reclamantul a pierdut beneficiul indicat de art. 116 C. Proc. Civ.
În raport de dispozițiile art. 107 alin 1 C. Proc. Civ și art. 113 alin 1 pct. 3 C. Proc. Civ., competența aparține Tribunalului Prahova.
Cum reclamantul a sesizat o instanță necompetentă, solicită admiterea excepției materiale a Judecătoriei Ploiești și declinarea prezentei cauze în favoarea Tribunalului Prahova, instanța în a cărei circumscripție se află imobilul care face obiectul contractului.
Pe de alta parte, chiar daca s-ar reține împrejurarea că instanța competentă material ar fi judecătoria, competența teritorială trebuie stabilită în favoarea Judecătoriei S., ca instanța în raza căreia se află imobilul, aceste concluzii fiind de primit în ultima instanță, cu declinarea competenței în favoarea acelei judecătorii.
În ceea ce privește excepția inadmisibilității acțiunii în constatarea nulității clauzei din antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03.208 la BNP "I. C." din Ploiești, Jud. Prahova, și a efectului pe care un astfel de pact comisoriu îl produce și anume acela că, în caz de neexecutare, contractul se consideră desființat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și vreo alta formalitate prealabilă, se reține, că, așa cum chiar reclamantul a arătat la pct. 11 din cererea de chemare în judecată, că la data de 18.06.2009, prin refuzul reclamantului beneficiar de a participa la recepția apartamentului contractat, s-a activat pactul comisoriu de gradul IV și a operat rezoluțiunea automată a antecontractului.
Rezoluțiunea ca sancțiune a neexecutării culpabile a obligațiilor contractuale are ca efect desființarea retroactivă a contractului cu repunerea părților în situația anterioară.
Astfel, antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03/2008 a fost desființat în întregime încă din anul 2009, prin activarea pactului comisoriu de gradul IV, inclusiv a clauzei a cărei nulitate se solicită acum.
Cum antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03/2008 a fost desființat cu caracter retroactiv, considerându-se din punct de vedere juridic că nu a existat niciodată, o acțiune în constatarea nulității unei clauze din acest contract inexistent, formulate în anul 2013, nu poate fi decât inadmisibilă, deoarece acea clauză se considera a nu mai avea o existență juridică.
În ceea ce privește excepția prescripției dreptului la acțiune cu privire la capătul de cerere privind obligarea pârâților în solidar la plata sumei de 90.000 euro, consideră că acest capăt de cerere se impune a fi respins ca fiind prescris, pentru următoarele considerente:
Așa cum chiar reclamantul a arătat la pct. 11 din cererea de chemare în judecată, că la data de 18.06.2009, prin refuzul reclamantului beneficiar de a participa la recepția apartamentului contractat s-a activat pactul comisoriu de gradul IV și a operat rezoluțiunea de drept a antecontractului, rezulta că din acel moment promitentul cumpărător avea posibilitatea de a solicita aplicarea efectului principal și anume restituirea sumelor achitate. Practic, în momentul în care a avut loc rezoluțiunea de drept a antecontractului în baza pactului comisoriu de gradul IV, s-a născut dreptul promitentului cumpărător de a solicita restituirea sumelor de bani achitate și deci din acest moment a început să curgă termenul de prescripție a dreptului la acțiune.
Acțiunea în restituirea sumei de 90.000 euro are caracter personal fiind aplicabile dispozițiile art. 3 din Decretul nr. 167/1958, durata termenului fiind de 3 ani.
Având în vedere faptul că din data de 18.06.2009 și până la data formulării la instanța a prezentei cereri au trecut mai bine de 4 ani, solicită admiterea excepției prescripției dreptului la acțiune în ceea ce privește cererea reclamantului de restituire a sumei 90.000 euro sau a echivalentului în lei la cursul de schimb al BNR din momentul efectuării plații, reprezentând avans plătit în baza antecontractului de vânzare cumpărare mai sus menționat, termenul de prescripție împlinindu-se la data de 18.06.2012.
Nu este admisibil că reclamantul să stea în pasivitate patru ani, timp în care nu a solicitat nici perfectarea vânzării și nici restituirea sumelor achitate, și să considere că, încă este în termenul de obținere a acestor sume, fapt pentru care consideră că, termenul de prescripție cu privire la restituirea sumelor de bani achitate s-a împlinit și înțelege să invoce excepția prescripției dreptului la acțiune.
Pe fondul cauzei, pârâții au apreciat ca fiind neîntemeiate susținerile reclamantului, fapt pentru care au solicitat respingerea acțiunii formulate de reclamant pentru considerentele expuse în continuare.
Reclamantul J. V. D. L. a solicitat prin acțiunea sa, pe de o parte constatarea nulității clauzei prevăzute la pct. 1 al art. V "răspunderi și sancțiuni" din antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03.208 la BNP "I. C." din Ploiești, Jud. Prahova deoarece ar conține o condiție pur potestativă, iar pe de alta parte obligarea pârâților în solidar la plata sumei de 90.000 euro sau a echivalentului în lei la cursul de schimb BNR din momentul efectuării plații, reprezentând avans plătit în baza antecontractului de vânzare cumpărare mai sus menționat.
Trebuie menționat că între părți s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03.208 la BNP "I. C." din Ploiești, Jud. Prahova prin care pârâții se obligau să vândă către reclamantul J. V. D. L. un apartament situat în orașul S. la un preț fix de 145.000 euro, preț care nu poate fi modificat pe parcursul derulării contractului.
Din acest preț, promitentul cumpărător a achitat suma de 43.000 euro la data de 10.03.2008 si suma de 57.000 euro la data de 29.07.2008 către promitentul vânzător, R. L. D..
Promitentul cumpărător a fost invitat să se prezinte în data de 17-18.06.2009 la locul imobilului pentru recepție, acesta arătând că se va prezenta pentru participarea la recepție în data de 18.06.2009, ora 11.00 (adresa din data de 17.06.2009 transmisa prin fax), lucru care nu s-a întâmplat.
În ceea ce privește primul capăt de cerere, respectiv constatarea nulității clauzei prevăzute la pct. 1 art. V "răspunderi și sancțiuni" din antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03.208 la BNP "I. C." din Ploiești, Jud. Prahova, deoarece ar conține o condiție pur potestativă, această clauză are următorul conținut: "În cazurile în care cumpărătorul nu va achita tranșele de preț conform art. II în vederea cumpărării imobilului sau nu se prezintă la notar în vederea semnării contractului de vânzare cumpărare până la termenul stabilit sau la termenul notificat de către vânzător conform art. IV pct. 6, se va produce în mod automat rezoluțiunea contractului ( fără nicio formalitate intervenind pactul comisoriu de gradul IV cod civil), în sensul că vânzătorul va fi repus în situația anterioară, putând dispune după bunul plac de imobil.
În oricare din cazurile prezentate anterior, vânzătorul va restitui cumpărătorului în termen de 15 zile de la vânzarea imobilului către o alta persoana, un procent de 90% din sumele primite drept avans de la acesta pentru cumpărarea imobilului. Până la vânzarea imobilului către o alta persoană, cumpărătorul nu poate emite nicio pretenție, de niciun fel, față de vânzător."
Reclamantul a arătat ca din coroborarea celor două aliniate rezultă că, prin repunerea vânzătorului în situația anterioară, acesta poate dispune în mod absolut de imobil este o condiție potestativă pură, deoarece înstrăinătorul poate dispune când dorește vânzarea apartamentului către o altă persoana, fără un termen de valorificare a imobilului, situație în care urmează a avea loc restituirea procentajului de 90 % din sumele primite drept avans pentru cumpărarea imobilului.
Pârâții au apreciat raționamentul reclamantului ca fiind eronat, având în vedere că potrivit prevederilor art. 1006 Cod civil, condiția potestativă este aceea care face să depindă perfectarea convenției de un eveniment, pe care și una și alta din părțile contractante poate să-l facă a se întâmpla, sau poate să-l împiedice, iar potrivit art. 1010 Cod civil, obligația este nulă când s-a contractat sub condiție potestativă din partea acelui ce se obligă.
Condiția potestativă simplă consta într-un eveniment viitor a cărui realizare depinde atât de voința uneia dintre părți cât și de un element exterior acestei voințe, în general, obligația asumată sub condiție potestativa simplă este valabilă chiar dacă depinde de voința debitorului.
În literatura și practica de specialitate se distinge între condiția potestativă simplă și condiția pur potestativă și se acceptă în unanimitate că numai obligația asumată sub condiție suspensivă pur potestativă din partea celui ce se obliga este nulă, obligația asumată sub condiție potestativa simplă fiind valabilă.
În speță, obligația este asumată sub condiție potestativă simplă pentru că nu depinde exclusiv de voința debitorului, ci și de elemente exterioare acestei voințe.
În continuare, pârâții au susținut că timp de aproape 4 ani vânzătorul a stat în pasivitate neinteresându-se de soarta apartamentului, timp în care ei au încercat prin toate mijloacele să-l vândă pentru a acoperi măcar parțial cheltuielile făcute cu construirea acestuia.
Mai mult decât atât, așa cum rezultă din adresa primită de la Agenția Imobiliară ., aceasta a găsit un client interesat de apartament la un preț de 80.000 euro, oferta ce a fost adusă la cunoștința reclamantului prin notificarea nr. 21 14.010.2014 prin B. V. Ș..
În fapt, reclamantul a urmărit dobândirea imobilului mai sus amintit, însa fără a mai achita diferența de bani, în condițiile în care în anul 2008-2009 piața imobiliară a cunoscut un trend descendent, iar în prezent prețul apartamentului s-a înjumătățit. Chiar reclamantul, în corespondența purtată pe e-mail (12.06.2013), arata că motivul pentru care nu a mai dorit achiziționarea apartamentului a fost "impasul în care s-a intrat dată fiind evoluția pieții după 2009".
Faptul că, a fost mulțumit de calitatea lucrărilor rezidă din adresa din data de 17.06.2009 în care reclamantul arată că pentru începerea recepției a optat pentru data de 18.06.2009 orele 11.00, ceea ce demontează afirmațiile din cuprinsul cererii de chemare în judecată în care arată că a constatat deficiențe grave de calitate la structura de rezistență a imobilului, fapt semnalat pârâtului la datele de 19.09.2008 și care l-ar fi determinat să refuze participarea la recepție.
Cum adresa prin care își anunța prezența la recepție este datată 17.06.2009, așadar ulterior datelor de 19.09.2008 și 28.04.2009 când ar fi constatat presupusele deficiențe, rezultă în mod logic că acestea în fapt nu existau, în caz contrar reclamantul nu și-ar fi anunțat participarea la recepția lucrării.
De asemenea, prin notificarea nr. 481/16.06.2009 reclamantul a fost notificat pentru a se prezenta în vederea recepției apartamentului, însă nu a dat curs acestei notificări.
În ceea ce privește aceste presupuse deficiențe, trebuie menționat că apartamentul respectiv face parte dintr-un . de 26 de apartamente, restul apartamentelor fiind recepționate și achitate integral, singurul apartament nerecepționat fiind al reclamantului, care nu a mai achitat diferența de preț.
Faptul că reclamantul a fost mulțumit de calitatea apartamentului rezultă și din discuțiile prin intermediul e-mail-ului dintre reclamant și pârâți, în care reclamantul arată că, la data de 10.06.2013 a vizionat apartamentul și i se pare în regulă în principiu. Cu atât mai bizară pare introducerea prezentei acțiuni la data de 24.07.2013, la aproape o lună de la momentul în care arată că apartamentul corespunde calitativ dorind încheierea tranzacției.
Din momentul recepției acestor apartamente și până în prezent au trecut 5 ani, iar în acest timp niciunul dintre cumpărători nu a invocat vreun viciu al construcției.
După cum a arătat anterior, clauza care face obiectul acestui capăt de cerere nu poate fi in niciun caz pur potestativă așa cum susține la pct. 9 din cererea de chemare în judecată, revânzarea apartamentului datorându-se unor elemente exterioare voinței acestora, respectiv faptul nu s-au găsit cumpărători, respectiv chiar faptei reclamantului J. V. D. L. căruia i s-a propus să găsească el însuși un cumpărător.
De fiecare dată când pârâții găseau un cumpărător, reclamantul era anunțat, însă nu era de acord cu prețul oferit de aceștia împiedicând astfel prin fapta sa realizarea condiției.
Faptul că se află în prezența unei condiții potestative simple, valabilă din punct de vedere juridic nu pune reclamantul în situația de a nu avea nicio posibilitate de a mai recupera banii pentru că, în cazul în care ar putea face dovada că pârâtul a împiedicat îndeplinirea condiției, ar avea la îndemâna posibilitatea de a cere restituirea imediată a banilor, invocând prevederile art. 1014 Cod civil, potrivit cărora, condiția este reputată ca îndeplinită, când debitorul obligat sub aceasta condiție, a împiedicat îndeplinirea ei.
Din cele prezentate anterior se reține că, cei care au împiedicat realizarea condiției nu sunt pârâții, ci chiar reclamantul care nu s-a declarat de acord cu prețul oferit de diverși potențiali cumpărători.
În aceste condiții nimic nu îndreptățește a se aprecia că, la data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare, condiția prevăzută de clauza în litigiu era prohibită de lege, clauza invocată de către reclamant fiind perfect valabilă și obligatorie pentru părțile contractante. Astfel, conform art. 969 Cod civil, " convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante", clauza în litigiu fiind legal inclusă în contract, nefiind prohibită de nicio lege și a fost asumată de ambele părți cu bună credință.
Față de cele arătate pârâții au solicitat respingerea acestui capăt de cerere ca fiind neîntemeiat.
În ceea ce privește al doilea capăt de cerere, respectiv obligarea paraților in solidar la plata sumei de 90.000 euro sau a echivalentului în lei la cursul de schimb al BNR din momentul efectuării plății, reprezentând avans plătit în baza antecontractului de vânzare cumpărare mai sus amintit, pârâții au arătat că la pct. 11-13 ale cererii de chemare în judecată, reclamantul a solicitat admiterea acestui capăt de cerere amestecând instituțiile dreptului civil fără nicio logica juridică și anume: din cererea sa, nu rezultă care este temeiul cererii de restituire, nulitatea clauzei sau rezoluțiunea de drept a contractului.
Se constata însă, ca o anulare a clauzei nu poate avea ca efect restituirea sumei achitate drept avans, deoarece fiind un caz de nulitate parțială ar putea afecta doar respectiva clauză, clauză în care se prevede doar situația vânzării imobilului către o altă persoană.
Temeiul acțiunii în restituirea sumei de 90.000 euro o reprezintă rezoluțiunea de drept a contractului, acesta fiind efectul principal al acestei sancțiuni de drept civil și nu constatarea nulității clauzei mai sus citate.
În fapt, reclamantul, cu bună știință amestecă cele două instituții distincte de drept, tocmai pentru a încerca acoperirea prescripției dreptului la acțiune rezultată din pasivitatea sa timp îndelungat.
Așa cum chiar reclamantul a arătat la pct. 11 din cererea de chemare in judecata, că la data de 18.06.2009, prin refuzul reclamantului beneficiar de a participa la recepția apartamentului contractat s-a activat pactul comisoriu de gradul IV și a operat rezoluțiunea de drept a antecontractului, rezultă că din acel moment promitentul cumpărător avea posibilitatea de a solicita aplicarea efectului principal și anume restituirea sumelor achitate. Practic, în momentul în care a avut loc rezoluțiunea de drept a antecontractului în baza pactului comisoriu de gradul IV s-a născut dreptul promitentului cumpărător de a solicita restituirea sumelor de bani achitate și deci din acest moment a început să curgă termenul de prescripție a dreptului la acțiune.
Acțiunea în restituirea sumei de 90.000 euro are caracter personal fiind aplicabile dispozițiile art. 3 din Decretul nr. 167/1958, durata termenului fiind de 3 ani.
Având în vedere faptul că din data de 18.06.2009 și până la data introducerii prezentei cereri au trecut mai bine de 4 ani, pârâții au solicitat admiterea excepției prescripției dreptului la acțiune în ceea ce privește cererea reclamantului de restituire a sumei 90.000 euro sau a echivalentului în lei la cursul de schimb al BNR din momentul efectuării plații, reprezentând avans plătit în baza antecontractului de vânzare cumpărare mai sus menționat, termenul de prescripție împlinindu-se la data de 18.06.2012.
Reclamantul avea posibilitatea de a solicita oricând în cadrul termenului de prescripție restituirea sumelor de bani. Pe de altă parte, reclamantul putea să solicite înainte de activarea pactului comisoriu rezoluțiunea antecontractului, dacă ar fi considerat că pârâții sunt în cuplă contractuală sau eventual chiar nulitatea contractului, însă după cum a precizat anterior, reclamantul încearcă să obțină transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv, procesul de față nefiind decât un mijloc de presiune la adresa noastră, neavând nicio bază juridică.
Au apreciat pârâții că nu este admisibil ca reclamantul să stea în pasivitate patru ani, timp în care nu a solicitat nici perfectarea vânzării și nici restituirea sumelor achitate, pentru ca, ulterior să refuze vânzarea imobilului la prețurile oferite de diferiți ofertanți, manifestându-și public intenția de a achiziționa apartamentul, însă spunând că nu mai dorește sa plătească nimic în plus.
De asemenea, reclamantul a solicitat în mod greșit obligarea pârâților în solidar, în condițiile art. 1041 alin 1 C. civ. 1864 " Obligația solidară nu se prezumă, trebuie să fie stipulată expres; această regulă nu încetează decât numai când obligația solidară are loc de drept, în virtutea legii". Astfel solidaritatea fiind o excepție de la regula de drept comun a divizibilității datoriei, trebuie stipulată expres, neprezumându-se sau trebuie să rezulte din lege.
Pentru aceste considerente, pârâții au solicitat respingerea acțiunii formulate de reclamant ca fiind neîntemeiată, iar cu privire la cel de-al doilea capăt de cerere ca fiind prescrisă.
Într-un subsidiar foarte îndepărtat, al doilea capăt de cerere ar putea apare ca prematur formulat, cererea de restituire a sumei nefiind precedată de îndeplinirea condiției simple de vânzare a apartamentului, aceasta fiind o altă excepție pe care o invocă și a cărei admitere o solicită.
In drept, invocă dispozițiile art. 969, 1010, 1012, 1020 Cod civil, art.205-207 Cod. Proced. Civilă.
Reclamantul, în temeiul art. 201 alin. (2) Cod proc. civ, a formulat răspuns la întâmpinare arătând că, în fapt, cererea de chemare în judecată a fost transmisă către Tribunalul Prahova și doar dintr-o eroare administrativă a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Ploiești și că ambele întâmpinări invocă excepția inadmisibilității acțiunii în constatarea nulității clauzei din antecontractul de vânzare-cumpărare.
Reclamantul a arătat că, în esență, în ambele întâmpinări se susține că prin rezolvarea antecontractului la data de 18.06.2009 în baza pactului comisoriu de gradul IV, a fost desființată și clauza ce formează obiectul litigiului, acțiunea fiind inadmisibilă.
Din înscrisurile prezentate de pârâți în susținerea rezolvării antecontractului lipsește notificarea expresă adresată reclamantului cumpărător de a se prezenta la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în condițiile în care nu a avut loc recepția apartamentului.
A susținut reclamantul că și-a îndeplinit obligația de plată a avansului și, datorită problemelor tehnice de construcție semnalate vânzătorilor nu a recepționat imobilului în data de 18.06.2009.
Nesemnarea, respectiv neîncheierea procesului verbal de recepție nu echivalează cu o condiție de activare a pactului comisoriu de gradul IV, astfel că respectivul antecontract de vânzare cumpărare este și în prezent valid.
Astfel, a apreciat reclamantul că și în situația în care ar fi existat convocarea la notar, cu consecința activării pactului comisoriu expres de grad IV, ar fi intervenit ultraactivitatea clauzei de la art. 5 pct. 1 paragraful al doilea, ce începe să producă efecte din momentul rezolvării antecontractului, până atunci ea fiind lipsită de efecte.
Astfel, părțile nu au convenit că în cazul neplății tranșelor sau în cazul neprezentării la notar cumpărătorul să piardă avansul, ci că vânzătorul va fi repus în situația anterioară putând dispune după bunul plac de imobil, respectiv înstrăinarea către terți, caz în care va restitui cumpărătorului 90% din avans.
Față de argumentele prezentate, reclamantul a solicitat respingerea excepției inadmisibilității acțiunii ca neîntemeiată.
În continuare, reclamantul a precizat că în ambele întâmpinări se invocă excepția prescripției dreptului la acțiune.
Astfel, în esență, în ambele întâmpinări se susține că rezolvarea antecontractului având loc de drept la data de 18.06.2009, prezenta cerere de chemare în judecată a fost introdusă cu depășirea termenului de 3 ani.
În absența dovezii din partea pârâților vânzători privind convocarea la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, susținerea ca dată a rezolvării de drept a contractului, data de 18.06.2009 (data convenită pentru recepție), antecontractul este încă în vigoare, ceea ce automat conduce la respingerea excepției privind prescripția.
În plus, această depășire a termenului de 3 ani, între data introducerii cererii de chemare în judecată și data rezolvării antecontractului afirmată de către pârâți, nu este contestată de reclamant.
Reclamantul a susținut că, ea nu este de natură să atragă prescripția dreptului la acțiune în condițiile în care contractul ar fi fost rezolvat în temeiul pactului comisoriu de gradul IV pentru neprezentarea la încheierea contractului de vânzare-cumpărare și pentru argumentele ce vor fi prezentate în continuare.
Clauza de la art. 5 pct. 1 paragraful al doilea, clauză valabilă ce se activează la momentul rezolvării antecontractului și care instituie o condiție pur potestativă, stabilește exigibilitatea creanței reclamantului la momentul vânzării de către pârâți către terți a apartamentului ce a format obiectul antecontractului, moment de la care începe să curgă pentru pârâți obligația de plată a avansului.
Or, această vânzare nu a avut loc.
În această situație nu se poate invoca prematuritatea pretențiilor la restituirea avansului de 90.000 euro ce formează obiectul celui de-al doilea capăt de cerere, soluționarea acestuia fiind condiționată de primul capăt de cerere, în cazul admiterii lui creanța fiind exigibilă la momentul pronunțării hotărârii judecătorești.
Clauza de la art. 5 pct. 1 paragraful al doilea produce efectele suspensive până la momentul constatării nulității ei.
Față de aceste argumente solicită respingerea excepției prescrierii dreptului la acțiune ca neîntemeiată.
Reclamantul a mai arătat că se contestă caracterul de condiție potestativă pură invocat de reclamant prin cererea introductivă, susținându-se că respectiva clauză este potestativă simplă.
Or, a precizat reclamantul că, din redactarea clauzei de către pârâți în antecontract nu s-a prevăzut și un element exterior al voinței părților vânzători promitenți, ci doar dreptul de a dispune după bunul plac de imobil până la vânzarea către o altă persoană, întreaga conduită a pârâților fiind în acest sens.
Modul de redactare al clauzei contractuale de către pârâți exclude orice justificare privind condiționarea de elemente exterioare voinței pârâților, astfel că această apărare trebuie respinsă ca nefondată.
Din pozițiile exprimate de părțile din prezenta cauză prin cererea introductivă și întâmpinările formulate, în conformitate cu probele administrate până în prezent, se conturează situația că antecontractul de vânzare-cumpărare este în fapt în vigoare, nefiind rezolvat în condițiile art. 5 pct. 1 din antecontract, caz în care constatarea nulității clauzei este formulată în perioada de validitate a contractului, cu consecințele inexistenței situației de inadmisibilitate a acțiunii ori de prescriere a dreptului la acțiune.
Or, potrivit antecontractului, reclamantul avea dreptul de a nu încheia contractul de vânzare-cumpărare, asumându-și sancțiunea prevăzută în antecontract, respectiv pierderea a 10% din avans, în cazul în speță 10.000 euro.
În ceea ce privește obligarea în solidar a pârâților, aceasta se întemeiază pe dispozițiile art. 1039 din vechiul Cod civil, toți cei 4 pârâți fiind părți ale antecontractului și toți obligându-se la același lucru, respectiv la restituirea avansului.
În susținerea cererii sale, reclamantul a depus la dosar acte, respectiv, antecontract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1483 din 07 martie 2008, dispoziție de plată, înștiințare de plată,
Examinând actele și lucrările dosarului, tribunalul reține următoarele:
Cu privire la excepția inadmisibilității capătului de cerere privind constatarea nulității clauzei prevăzute la pct. 1 al art. V „ răspunderi și sancțiuni” din antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03.2008 de BNP „ I. C.” din Ploiești, jud. Prahova, se constată că, prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1483 din 7 martie 2008 de BNP I. C., având ca părți pe I. M. C. și I. M. A. D., mandatar R. L. D., împuternicit în baza procurii autentificate nr. 1898/03.05.2007, R. L. D., R. C. C., în calitate de promitenți vânzători, pe de o parte și J. V.-D. –L. căsătorit cu J. G., în calitate de beneficiar cumpărător pe de altă parte, vânzătorul promitent s-a obligat să vândă către cumpărătorul beneficiar în deplină proprietate, liber de sarcini și orice datorii apartamentul situat la etajul 2, nr. 14, în suprafață utilă de 63,80 mp, terasa în suprafață utilă de 37 mp, având o suprafață construită totală de 113,7 mp, conform plan anexă, din imobilul de locuințe situat în intravilanul orașului S., . Prahova, ce urmează a fi edificat.
În cuprinsul antecontractul se arată că, apartamentul se înstrăinează împreună cu o cotă indiviză din părțile și dependințele de folosință comună ale întregului imobil precum și cu aceeași cotă indiviză din terenul aferent imobilului, odată cu înstrăinarea apartamentului vânzătorul obligându-se să înstrăineze și un loc de parcare.
Prețul convenit între vânzător și cumpărător a fost de 145.000 Euro, preț fix ce nu poate fi modificat pe parcursul derulării contractului, la semnarea antecontractului fiind achitat de către cumpărător un avans de 43.000 de Euro în suma convenită ca preț al imobilului. În termen de 7 zile de la realizarea structurii la roșu, cumpărătorul se obligă să achite suma de 57.000 euro, ce reprezintă 40% din contravaloarea imobilului descris la art. 1. La semnarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, după prezentarea procesului verbal de recepție finală la terminarea lucrărilor cumpărătorul se obligă să achite diferența de 42.500 euro.
Promitentul vânzător se obligă să realizeze construcția imobilului menționat la art. I alin. 1) până cel mai târziu la data de 27.06.2009.
Părțile au prevăzut la art. V –Răspunderi și sancțiuni, art. I, că, în cazurile în care cumpărătorul nu va achita tranșele de preț conform art. II în vederea cumpărării imobilului sau nu se prezintă la notar în vederea semnării contractului de vânzare cumpărare până la termenul notificat de către vânzător conform art. IV pct. 6, se va produce în mod automat rezoluțiunea contractului fără nici o altă formalitate intervenind pactul comisoriu de grad IV-Cod civil, în sensul că vânzătorul va fi repus în situația anterioară, putând dispune după bunul plac de imobil.
În oricare din cazurile prezentate la alineatul anterior, vânzătorul va restitui cumpărătorului în termen de 15 zile de la vânzarea imobilului către o altă persoană, un procent de 90 % din sumele primite drept avans de la acesta pentru cumpărarea imobilului. Până la vânzarea imobilului către o altă persoană, cumpărătorul nu poate emite nici o pretenție, de nici un fel față de vânzător.
Primul capăt de cerere cu care a fost investită instanța, a constat în cererea reclamantului de constatare a nulității clauzei prev. la pct. I al art. V, răspunderi și sancțiuni, întrucât, acesta a constatat pe parcursul efectuării lucrărilor deficiențe grave de calitate la structura de rezistență a imobilului cu ocazia inspecției efectuate la data de 27.08.2008, semnalate promitentului vânzător, prin refuzul acestuia de încheiere a procesului verbal de recepție fiind activată clauza de rezoluțiune automată a antecontractului, din data de 18.06.2009, apartamentul devenind proprietatea vânzătorilor, cumpărătorul beneficiar având drept la restituirea sumei de 90.000 euro.
Cu privire la acest aspect, tribunalul reține că, la art. V pct. 1 intitulat Răspunderi și sancțiuni- se arată că, dacă cumpărătorul nu va achita tranșele de preț conform art. II în vedere cumpărării imobilului sau nu se prezintă la notar în vederea semnării contractului de vânzare cumpărare până la termenul stabilit sau la termenul notificat de vânzător conform art. IV pct. 6, se va produce în mod automat rezoluțiunea contractului, fără nici o altă formalitate intervenind pactul comisoriu de grad IV Cod civil, în sensul că vânzătorul va fi repus în situația anterioară, putând dispune după bunul plac de imobil. În oricare din cazurile prezentate anterior, vânzătorul va restitui cumpărătorului în termen de 15 zile de la vânzarea imobilului către alte persoane, un procent de 90% din sumele primite drept avans de la acesta pentru cumpărarea imobilului.
Se constată că, reclamantul nu s-a prezentat la notar în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare, fapt recunoscut de altfel, de acesta, motivând că, a constatat deficiențe grave de calitate la structura de rezistență a imobilului cu ocazia inspecției efectuate la data de 27.08.2008-după plata sumei totale de 100.000 euro, semnalate vânzătorului.
Astfel, pe de o parte reclamantul susține că această clauză din contract este nulă, și solicită restituirea sumei plătită vânzătorului, drept avans, iar pe de altă parte, că ar conține o condiție pur potestativă și că nu poate interveni rezoluțiunea antecontractului.
Tribunalul reține că, acest antecontract în întregul său conține mai multe multe capitole, în cuprinsul cărora sunt inserate mai multe mențiuni, referitoare la obiectul antecontractului, prețul, termenele privind realizarea construcției, componența imobilului, răspunderi și sancțiuni, alte clauze.
Ori, în situația în care s-ar constata rezoluțiunea antecontractului, vânzătorul ar fi obligat să restituie cumpărătorului în termen de 15 zile de la vânzarea imobilului către alte persoane, un procent de 90 % din sumele primite drept avans de la acesta pentru cumpărarea imobilului. Până la vânzarea imobilului către alte persoane, cumpărătorul nu poate emite nici o pretenție, de nici un fel, față de vânzător. De aici, se desprinde concluzia că, dacă s-a constata nulitatea acestei clauze nu ar putea fi dispusă rezoluțiunea și, implicit nici restituirea prețului, ambele prevăzute la Art. V, Răspunderi și sancțiuni.
Condiția este un eveniment viitor și nesigur că se va produce, de care depinde însăși existenta raportului juridic obligațional.
Condiția potestativă, potrivit art. 1006 Cod civil, este, atunci când, realizarea ei depinde de voința uneia din părți. Potrivit textului de lege citat, condiția potestativă este aceea care face să depindă perfectarea convenției de un eveniment, pe care și una și alta din părțile contractante poate să-l facă să se întâmple.
Astfel, nu se poate dispune pe de o parte constatarea nulității unei clauze contractuale, pentru că, în această situație, nu s-ar putea restitui nici prețul convenit în antecontract.
Așa fiind, tribunalul, va admite excepția inadmisibilității capătului de cerere privind constatarea nulității clauzei prevăzute la pct. 1 al art. V „ răspunderi și sancțiuni” din antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03.2008 de BNP „ I. C.” din Ploiești, jud. Prahova și va respinge capătul de cerere formulat de reclamantul J. V. D. L., privind constatarea nulității clauzei prevăzute la pct. 1 al art. V „răspunderi și sancțiuni” din antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03.2008 de BNP „ I. C.” din Ploiești, jud. Prahova, ca inadmisibil.
Tribunalul, referitor la excepția prescripției capătul de cerere privind obligarea în solidar a celor 4 pârâți la plata sumei de 90.000 Euro, ori a echivalentului în lei la cursul de schimb al BNR din momentul efectuării plății, reprezentând avans plătit în baza antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03.2008, având în vedere că, în cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare, la art. V, s-a prevăzut faptul că, în toate cazurile prevăzute la alin. 1, vânzătorul va restitui un procent de 90 % din sumele primite drept avans cumpărătorului în termen de 15 zile de la vânzarea imobilului.
Ori, condiționând restituirea avansului plătit de cumpărător, respectiv, 90 % din sumele primite de la acesta de vânzarea imobilului, vânzătorul nu poate invoca faptul că a intervenit prescripția și astfel, cumpărătorul nu ar putea solicita restituirea avansului.
Pe de altă parte cererea reclamantului de obligare în solidar a celor 4 pârâți la plata în solidar a sumei de 90.000 Euro, ori a echivalentului în lei la cursul de schimb al BNR din momentul efectuării plății, reprezentând avans plătit în baza antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03.2008, este neîntemeiată, cât timp, părțile au prevăzut în antecontract că, nu poate fi emisă nici o pretenție de nici un fel, față de vânzător de către cumpărător, până la vânzarea imobilului către altă persoană.
Așa fiind, cumpărătorul, în speță, reclamantul nu poate solicita obligarea vânzătorului la plata sumei de 90.000 Euro, ori a echivalentului în lei la cursul de schimb al BNR din momentul efectuării plății, cât timp nu a avut loc vânzarea imobilului către o altă persoană de către vânzător.
Cum, până în prezent nu a avut loc vânzarea imobilului către altă persoană de vânzător, nu se poate restitui cumpărătorului suma solicitată, părțile stabilind în mod expres în cuprinsul antecontractului, faptul că, până la vânzarea imobilului unei alte persoane, cumpărătorul nu poate emite nici o pretenție, de nici un fel față de vânzător.
Având în vedere voința părților astfel cum rezultă aceasta din cuprinsul art. V alin. 2 din antecontractul de vânzare cumpărare nr. 1483 din 7 martie 2008, autentificat de BNP I. C., tribunalul va respinge capătul de cerere privind obligarea, în solidar a celor 4 pârâți la plata în solidar a sumei de 90.000 Euro, ori a echivalentului în lei la cursul de schimb al BNR din momentul efectuării plății, reprezentând avans plătit în baza antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03.2008 ca neîntemeiat.
Instanța va dispune potrivit disp. art. 453 alin. 1 C. pr. civ., obligarea reclamantul să plătească pârâților R. L. și R. C. C. suma de 3.720,00 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat, astfel cum rezultă din chitanța depusă la dosar.
Tribunalul va respinge cererea pârâților I. M. C. și I. M. A. D. de obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată ca nedovedită, având în vedere că nu a fost depusă dovada din care să rezulte că acestea au efectuat cheltuieli legate de proces, respectiv chitanța de plată a onorariului de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite excepția inadmisibilității capătului de cerere privind constatarea nulității clauzei prevăzute la pct. 1 al art. V „ răspunderi și sancțiuni” din antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03.2008 de BNP „ I. C.” din Ploiești, jud. Prahova.
Respinge capătul de cerere formulat de reclamantul J. V. D. L., CNP_, cu domiciliul în Voluntari, ., jud. Ilfov, cu domiciliul ales la C..Av. D. B., cu sediul în București, .. 42, ., sector 5, în contradictoriu cu pârâții I. M. C. și I. M. A. D., ambii domiciliați în C., ., jud. C., R. L. D., CNP_ și R. C. C., CNP_, ambii domiciliați în C., ., ., ., jud. C., privind constatarea nulității clauzei prevăzute la pct. 1 al art. V „răspunderi și sancțiuni” din antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03.2008 de BNP „ I. C.” din Ploiești, jud. Prahova, ca inadmisibil.
Respinge excepția prescripției referitor la capătul de cerere privind obligarea în solidar a celor 4 pârâți la plata sumei de 90.000 Euro, ori a echivalentului în lei la cursul de schimb al BNR din momentul efectuării plății, reprezentând avans plătit în baza antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03.2008.
Respinge capătul de cerere formulat de reclamantul J. V. D. L., CNP_, cu domiciliul în Voluntari, ., jud. Ilfov, cu domiciliul ales la C..Av. D. B., cu sediul în București, .. 42, ., sector 5, în contradictoriu cu pârâții I. M. C. și I. M. A. D., ambii domiciliați în C., ., jud. C., R. L. D., CNP_ și R. C. C., CNP_, ambii domiciliați în C., ., ., ., jud. C., privind obligarea în solidar a celor 4 pârâți la plata în solidar a sumei de 90.000 Euro, ori a echivalentului în lei la cursul de schimb al BNR din momentul efectuării plății, reprezentând avans plătit în baza antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1483/07.03.2008, ca neîntemeiat.
Obligă reclamantul să plătească pârâților R. L. și R. C. C. suma de 3.720,00 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Respinge cererea pârâților I. M. C. și I. M. A. de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată, ca nedovedită.
Cu apel în termen de 30 de zile de la comunicare
Cererea pentru exercitarea căii de atac se va depune la Tribunalul Prahova.
Pronunțată în ședință publică, azi, 27 martie, 2015.
Președinte, Grefier,
N. C. L. E. A.
Fiind în CM semnează
P. Grefier
Operator de data cu caracter personal 5595.
Red./Tehnored.N.C.
7ex./29.05.2015
| ← Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 1237/2015.... | Încuviinţare executare silită. Decizia nr. 1396/2015.... → |
|---|
