Anulare act. Decizia nr. 500/2013. Tribunalul SATU MARE
| Comentarii |
|
Decizia nr. 500/2013 pronunțată de Tribunalul SATU MARE la data de 17-06-2013 în dosarul nr. 9396/296/2011
Dosar nr._ Cod operator:_
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SATU M.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 500/R
Ședința publică de la 17 Iunie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE I. M. C.
Judecător M. G. R.
Judecător Z. K.
Grefier V. S.
Pe rol fiind judecarea recursului civil declarat de recurenții S. C. și S. K., domiciliați în Satu M., ., jud. Satu M., împotriva sentinței civile nr. 9668 din 09.11.2012 pronunțată de Judecătoria Satu M., în contradictoriu cu intimatul M. A. I., domiciliat în Satu M., ., jud. Satu M., având ca obiect anulare act .
La pronunțare nu au răspuns părțile.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, privind îndeplinirea procedurii de citare, după care, se învederează instanței că la data de 11.06.2013 intimatul a depus concluzii scrise, iar la data de 12.06.2013, recurenții au depus concluzii scrise.
Se constată că dezbaterea asupra recursului a avut loc în ședința publică din data de 05.06.2013, când susținerile și concluziile părților prezente au fost consemnate în încheierea din acea zi, încheiere ce face parte integrantă din prezenta, amânându-se pronunțarea în cauză la data de 12.06.2013 și data de azi, când;
TRIBUNALUL,
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.9669/09.11.2012 pronunțată de Judecătoria Satu M. în dosar nr._, s-a respins acțiunea civilă formulată de reclamanții S. C., S. K. domiciliați în Satu M., . împotriva pârâtului M. A. I. domiciliat în Satu M., . pentru constatarea nulității convenției încheiate între antecesorul reclamanților și pârât la data de 19.04.2006 și au fost obligați reclamanții la plata sumei de 1488 lei cheltuieli de judecată către pârât.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că prin antecontractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat la 19.04 2006 antecesorul reclamanților A. Geza G. a înstrăinat către pârâtul M. A. I. terenul cu nr.top 805/8 în suprafață de 4100 mp și terenul în suprafață de 900 mp identificat cu nr.top 805/9 contra sumei de_ lei și pe care reclamantul a recunoscut că a primit-o la data de perfectării contractului, în prezența a trei martori.
Conform extrasului de CF 5628 nedef.Satu M. cu nr.top 805/8 și 805/9 căruia îi corespunde în natură suprafața de 5000 mp figurează înscris pe numele reclamanților S. în cote de câte 1/2 parte cu titlu juridic moștenire, conform certificatului de moștenitor 185/27 oct 2006 a notarului public C. Iusco C..
Reclamanții au invocat în acțiunea formulată că prețul din contractul de vânzare cumpărare este neserios și subevaluat raportat la data vânzării și a depus în probațiune în acest sens un raport de evaluare a terenului din care rezultă că terenul are o valoare de circulație de_ eur sau 483 800 ron echivalent în lei.
Pârâtul s-a apărat prin întâmpinarea formulată invocând faptul că terenul în speță a făcut obiectul sistării indiviziunii și prestație tabulară sub dosar_ soluționată definitiv și irevocabil că de asemenea sub dosar_ a Judecătoriei Satu M. reclamanții de asemenea au solicitat constatarea nulității actului încheiat de către antecesorul cu privire la acest teren.
Raportat la faptul că nu au fost administrate alte probe având în vedere cele descrise precum și faptul că reclamanții nu au făcut dovada că prețul din contractul de vânzare cumpărare este neserios invocând dispoz.art.966 cod civil și care prevede că obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea niciun efect iar pe de altă parte această problemă între părți a fost tranșată prin hotărârile invocate definitive și raportat la disp.art.1294 Cod civil a respins acțiunea reclamanților ca nefondată.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs în termenul legal recurenții S. C. și S. K., solicitând admiterea acestuia, în principal constatând că la dosarul cauzei există o expertiză de evaluare a terenului, după cum există contract de vânzare cumpărare a unor terenuri învecinate cu terenul din litigiu, care coroborate conduc în mod neîndoielnic la concluzia că prețul plătit de intimat este unul sub derizoriu, adică neserios și constatând că intimatul nu a administrat nicio probă contrară, cere să se procedeze la modificarea sentinței și admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.
În subsidiar, în cazul în care instanța de recurs va constata refuzul administrării justiției și un evident mimetism de judecată, solicită admiterea recursului, casarea sentinței și trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe, cu îndrumarul:
a) de a se pune în vedere pârâtului să administreze probe pentru combaterea expertizei extrajudiciare efectuată și care stabilește valoarea de circulație a terenului la data încheierii contractului;
b) punerea în discuția părților a necesității efectuării unei constatări tehnice privind prețul real al terenului obiect al litigiului la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, în vederea comparării acestuia cu prețul prevăzut în contractul a cărui nulitate o solicită;
c) administrarea unor probe care să stabilească dacă valorile stabilite prin expertiza depusă la dosar și prin contract pot fi comparate cu prețul economic la data încheierii actelor respective și la data judecării procesului.
Critică sentința prin prisma art.304 punctul 9 din codul de procedură civilă pentru greșita aplicare a legii, respectiv: ignorarea actelor concrete doveditoare a prețului real al terenului, prin aceasta demonstrând lipsa echidistanței magistratului față de părți cu o părtinire evidentă a pârâtului; lipsa rolului activ la magistratului în determinarea părților de a se pronunța în concret asupra probelor existente la dosar; ignorarea principului disponibilității prin care reclamantul cere a i se lua în considerare probe certe, pertinente, legate de obiectul litigiului, iar instanța i le ignoră; refuzul categoric de a judeca în fond cauza fără măcar a face trimitere la dovezile pe care se sprijină acțiunea lor.
În motivare recurenții arată că instanța nu a cercetat cauza în fond, respingând cererea de chemare în judecată în mod eronat, după o analiză - indulgent spus - sumară, cu ignorarea în totalitate a probelor depuse la dosar și cu o motivare lapidară formulată într-o singură frază la finalul considerentelor.
Mai mult, după cum se poate observa, instanța de fond nu argumentează în niciun fel soluția de respingere a acțiunii și nici nu face o analiză a seriozității, ori neseriozității prețului (ca condiție esențială a valabilității contractului de vânzare cumpărare) în raport de a concretă a imobilului, care în natură reprezintă teren în suprafață de 5000 m.p. situat în intravilanul municipiul Satu M., mulțumindu-se doar să rețină - în mod, eronat și totodată în ciuda înscrisurilor depuse în probațiune - că recurenții nu au „făcut dovada că prețul din contractul de vânzare cumpărare este neserios".
Ori din actele depuse în probațiune expertiza de evaluare a terenului, inclusiv publicații de vânzare al unor terenuri similare ca valoare (f 51-54), grila cu valorile de expertizare a notarilor publici pentru anul 2006 (fila 4), contract de vânzare cumpărare al unei parcele învecinate (fila 132), rezultă în mod indubitabil faptul că prețul de vânzare al terenului la data încheierii contractului de vânzare cumpărare între părți se ridică la 120.000 euro - 130.000 euro, adică echivalentul a 475.000 lei - 480.000 lei (aproape 5 miliarde lei vechi, în timp ce prețul stipulat în contract este 10.000 lei (100 milioane lei vechi), adică aprox 2500 euro.
Chiar în situația în care concluziile expertului nu sunt obligatorii pentru instanța de judecată, apreciază recurenții că înlăturarea acestora, inclusiv nesocotirea unei lucrări de specialitate depusă în probațiune la dosar poate fi înlăturată doar în baza unor motive temeinic argumentate, motive care nu se regăsesc sub nicio formă în considerentele sentinței atacate cu prezentul recurs.
Arată că instanța - pentru a-și justifica o soluție dinainte luată - se mulțumește să precizeze că pârâtul nu este de acord cu expertiza depusă de recurenți la dosar, ori în acest moment afirmația făcută de pârât în instanță îl obliga pe acesta să probeze afirmația făcură. Recurenții nu aveau ce să facă în plus, decât să susțină acțiunea în baza probelor depuse la dosar. Instanța fără ai cere pârâtului participarea lui activă în proces și provocarea concursului între probe a respins acțiunea, prin aceasta demonstrând refuzul administrării justiției.
În jurisprudență s-a decis că pentru a atrage nulitatea absolută pentru neseriozitatea prețului în temeiul art.1303 C.civ., disproporția dintre valoarea bunului si prețul acestuia stabilit în contract trebuie să fie atât de mare încât prețul să lipsească practic, să nu poată constitui obiectul obligației cumpărătorului si deci, o cauză suficientă pentru vânzător.
Prin prisma celor de mai sus, arată că este evident că contractul obiect al litigiului a fost încheiat cu încălcarea dispozițiilor art.1303 C.civ., potrivit căruia prețul vânzării trebuie să fie serios și determinat de părți, câtă vreme în speță, prețul stipulat în contract (adică 100 milioane lei vechi) este mult inferior valorii reale a imobilului (4 miliarde 800 mii lei vechi) (practic existând o diferență în minus de veste 4, 5 miliarde lei vechi), si ca urmare se poate spune că este derizoriu.
Mai mult arată că instanța pomenește despre existența unor procese purtate de părți fără a avea dosarele atașate. Acest lucru îi conduce la bănuiala legitimă că judecătorul se folosește de informații venite de la o singură parte. Dacă ar fi atașat dosarele ar fi putut constata că vânzătorul era un alcoolic, că el însuși nu a recunoscut vânzarea (el a decedat în timpul proceselor) contractul însăși nu era apt prestației tabulare în concurs cu contractul notat în cf ș.a. De altfel se va putea constata că însăși considerentele instanței sunt o „rezultantă" a concluziilor formulate de către pârât.
Învederează că așa cum rezultă din art.129 al.5 Cod.pr.civ. judecătorii - în scopul pronunțării unei hotărâri legale și temeinice - au îndatorirea să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor și prin aplicarea corectă a legii. Dacă probele propuse nu sunt îndestulătoare pentru lămurirea în întregime a procesului instanța va dispune ca părțile să completeze probele. Mai mult, ei pot ordona administrarea probelor pe care le consideră necesare, chiar dacă părțile se împotrivesc.
Prin urmare, câtă vreme prețul real al terenului obiect al contractului de vânzare cumpărare era la data încheierii contractului (aprilie 2006) de 480.000 lei noi (4, 8 miliarde lei vechi), în timp ce prețul stipulat în contract este 10.000 lei noi (100 milioane lei vechi) se poate spune că disproporția este așa de mare încât prețul menționat echivalează cu lipsa acestuia. În literatura de specialitate s-a reținut că prețul neserios este echivalent cu lipsa cauzei, iar dacă aceasta totuși există, cauza în prezența prețului neserios este ilicită și imorală. Acesta este sensul apreciat de recurenți prin prisma art.966 Cod civil și care consideră că nu putea fi analizat de către instanța de judecată fără o serioasă analiză făcută speței prin prisma art.1303 Cod civil, astfel cum a solicitat prin cererea dedusă judecății.
Raportat la aspectele de mai sus, solicită admiterea recursului astfel cum este formulat.
În drept, invocă art. 312 Cod de procedură civilă.
Intimatul M. A. I., prin întâmpinarea formulată (filele 15-19), a solicitat respingerea recursului ca netemeinic, menținându-se în totalitate hotărârea atacată ca fiind legală și temeinică.
În motivare arată, cu privire la neadministrarea niciunei contraprobe de către intimatul-pârât că este principala critică a hotărârii de fond, prin care recurentul solicită în principal modificarea sentinței si admiterea acțiunii si în subsidiar casarea cu trimiterea cauzei spre rejudecare, arătând în esență că de vreme ce la dosarul cauzei s-a depus un raport de expertiză extrajudiciară de evaluare, pârâtul era obligat să producă o contra-probă, ceea ce nu s-a întâmplat, si cu toate acestea judecătoria a respins acțiunea formulată, pronunțând astfel o hotărâre nelegală si netemeinică.
Învederează că raportul de expertiză de evaluare ce s-a depus la dosarul cauzei de către recurentul - reclamant este unul extrajudiciar.
Conform dispozițiilor art. 202 alin. (1) C.proc.civ., dacă părțile nu se învoiesc asupra numirii experților, aceștia se vor numi de pe lista întocmita si comunicată de către Biroul Local de expertiză, adică se vor numi dintre experții judiciari.
Ori în prezenta cauză, recurentul nu a solicitat în probațiune admiterea probei cu expertiza judiciară, preferând să depună ca si un înscris, un raport de expertiză extrajudiciară ce nu a respectat exigentele art. 205-212 C.proc.civ.
Arată că recurentul nu a solicitat administrarea probei cu expertiza judiciară nici după ce intimatul a arătat că nu este de acord cu această expertiză extrajudiciară, astfel încât nu se pot primi aceste critici privind neadministrarea unei contra-probe față de o probă (a recurentului) administrată cu nerespectarea procedurii judiciare.
Pe de alta parte, solicită ca prin această expertiză de evaluare extrajudiciară, deși pe prima pagină se arată că a fost întocmită în septembrie 2006, la fila 6 din raport se arată că „La ora actuală tranzacțiile cu imobiliare sunt foarte mici", practic se aproprie de „O" (fila 6 alin. 4 din raport), la fila 9 aliniat ultim se arată că inspecția proprietății a fost făcută la 17.06.2011, iar anunțurile de publicitate folosite ca si eșantion de comparație datează din anii 2008-2011.
În aceste condiții, nu se poate să nu își pună serioase semne de întrebare privind veridicitatea concluziilor acestui raport de evaluare, precum si data întocmirii acestuia.
Referitor la obligarea pârâtului să administreze contra-probe, arată că recurentul, solicită în subsidiar casarea hotărârii atacate cu trimitere spre rejudecare, pentru a pune în vedere pârâtului să administreze probe în combaterea raportului de expertiza extrajudiciară.
Conform dispozițiilor art.172-225 C.proc.civ., sunt enumerate probele ce se pot administra în fața instanței de fond.
Expertiza extrajudiciară nu este enumerată printre aceste probe, iar pârâtul declarând în fața instanței că nu își însușește această probă extrajudiciară, obligă reclamantul să-și probeze acțiunea prin solicitarea efectuării unei expertize judiciare.
Deoarece reclamantul nu a înțeles să-și probeze acțiunea în sensul art.172-225 C.proc.civ, practic pârâtul nu era pus în nevoia de a administra o contra-probă la ceva ce nu există.
Referitor la prețul neserios este motivul invocat de către recurenții-reclamanți în încercarea lor de a obține anularea contractului de vânzare-cumpărare în cauză, după ce aceleași părți, s-au judecat pentru terenul din litigiu din anul 2006, în numeroasele litigii existente pe rolul instanțelor de judecată.
Având în vedere că în cauză, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu defunctul A. loan, prețurile imobilelor nu erau atât de ridicate ca si în prezent - prețul stabilit de părți reprezintă o sumă consistentă si rezonabilă, fiind o cauză suficientă pentru vânzător în vederea transferării dreptului de proprietate, astfel încât motivul invocat de către reclamanți este neîntemeiat.
Solicită a se avea în vedere faptul că părțile contractului de vânzare-cumpărare se cunoșteau de foarte mulți ani, fiind vecini - de fapt terenul din litigiu este în vecinătatea imobilului în care locuiește pârâtul - si că cei doi fiind în relații de bună-vecinătate, au considerat prețul fixat ca fiind îndestulător.
În acest sens s-a pronunțat si Înalta Curte de Casație si Justiție care în decizia civila nr. 1597/14.02.2006, ținând cont de raporturile existente între părți la analizarea caracterului serios al prețului, a stabilit că un preț chiar si mult inferior valorii de circulație a bunului poate fi rezonabil.
„Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lăsata la aprecierea instanței". (Fr.D., Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed.Actami, București 1999, pag. 68).
Astfel, arată că instanța de judecată trebuie să-și formeze convingerea pe baza probelor administrate, raportat la situația concretă existentă între părțile semnatare.
Ori, în cauza de față nu au fost administrate probele care să dovedească o eventuală neseriozitate a prețului.
Având în vedere cele de mai sus, solicită respingerea recursului declarat ca fiind netemeinic si nelegal, menținând în totalitate hotărârea instanței de fond, cu obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată.
Prin notele de ședință depuse la dosar (filele 27-30) recurenții subliniază faptul că din probele administrate în fața instanței de fond rezultă valoarea de circulație a imobilului în litigiu - atât valoarea de circulație a terenului de la data la care s-a încheiat între pârâtul M. A. loan si antecesorul lor în drepturi A. Geza G. antecontractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 19.04.2006, a cărui nulitate a solicitat a fi constatată:
1. La fila 4 din dosarul instanței de fond a depus o adresă ce emană de la Camera Notarilor Publici Oradea din care rezultă că valoarea de circulație a terenurilor conform Raportului de Expertiză a CNP Oradea aferentă anului fiscal 2006 pentru un teren amplasat în intravilan în mun.Satu M. . 95 lei/mp. Pentru suprafața de 5.000 mp. teren intravilan valoarea de circulație este 95 lei/mp x 5000 mp = 475,000 lei (RON)
2. La fila 51 din dosarul de fond au depus un raport de evaluare a terenului care indică o valoare de circulație de 483.800 lei (RON) = 136.600 euro.
3. La fila 134 din dosarul instanței de fond au depus un contract de vânzare-cumpărare încheiat între M. A. loan si soția în calitate de vânzători pe de o parte si H. G. în calitate de cumpărător pe de altă parte ce avea ca obiect o . celei în litigiu în suprafață de 499 mp, iar prețul încasat de către pârâtul-intimat si soția lui pentru acea parcelă de teren a fost de 54.890 lei, în anul 2008. Terenul în litigiu, fiind de 10 ori mai mare decât . de 54.890 lei, rezultă că valoarea la nivelul prețurilor din anul 2008 era de 548.900 lei (Ron).
Solicită recurenții a se aprecia că în fața instanței de fond au administrat suficient de multe probe care să conducă la concluzia că prețul de_ lei (ROL), plătit antecesorului lor în drepturi A. Geza G. de către intimatul-pârât M. A. loan, atunci când cel dintâi a semnat un înscris sub semnătură privată - o promisiune de vânzare-cumpărare — respectiv, data de 19.04.2006, a fost un preț neserios.
Învederează că hotărârea instanței de fond este nelegală si netemeinică întrucât în mod greșit a considerat că nu ar fi administrat suficiente probe în dovedirea acțiunii.
În măsura în care instanța de fond a considerat că expertiza de evaluare este o probă extraprocesuală de care ea nu urma să țină seama la pronunțarea hotărârii, în virtutea rolului activ, ar fi trebuit să pună în discuția contradictorie a părților necesitatea efectuării unei expertize judiciare de evaluare.
Dar, chiar dacă ar exclude din probatoriu expertiza extrajudiciară, rămân actele depuse la filele 4 si 134 care fac dovada deplină a susținerii lor: disproporția extremă dintre prețul din contract si prețul pieței atrage nulitatea contractului încheiat la data de 19.04.2006.
Atunci când raportul dintre prețul stipulat într-un contract si prețul pieței este de 1 la 48, respectiv, atunci când prețul plătit pentru un bun este de 48 de ori mai mic decât prețul pieței, când diferența între prețul pieței si prețul plătit poate fi estimată caftind de 470,000 lei, speța este reglementată si se încadrează între acelea care au drept cauza de nulitate prețul neserios sau cauza ilicită. Instanța este chemată să aprecieze în acest sens.
Conform literaturii de specialitate — a se vedea Tratat de drept civil - Contracte speciale - autor Prof.univ.dr.F. D. - Ed, Universul Juridic, București, 2001 -
- pag.65: "Prețul trebuie să fie serios (art.1303 C.civ.), adică să nu fie derizoriu (infim), atât de disproporționat în raport cu valoarea lucrului vândut încât să nu existe preț, să nu poată constitui obiectul obligației cumpărătorului si deci o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate."
- pct.67: "...dacă un contract profită de neștiință, ignoranță, starea de constrângere în care se află celalalt, spre a obține avantaje disproporționate, contractul poate fi considerat nul absolut (nu anulabil pentru leziune), întrucât s-a întemeiat pe o cauză ilicită (art.968 C.civ.), leziunea fiind doar un indiciu al împrejurării că s-a profitat de starea de constrângere în care se află cealaltă parte.
Precizează că în motivarea hotărârii instanței de fond, pe care o consideră ca fiind nefondată, se reține, arată recurenții, că au cumpărat mai multe terenuri de la A. Geza G., toate celelalte terenuri din Titlul de proprietate nr. 31-3668 fără a înțelege a cumpăra si terenul în litigiu. Arată că, a intenționat să încheie contract de vânzare-cumpărare autentic cu A. Gera G. pentru toate terenurile din Titlul de proprietate nr.31-3668 însă știa că acesta vânduse .. de sub nr.top. lui Racsan V.. Pentru că acest cumpărător Racsan V. a intrat în conflict cu M. A. loan, care ocupase terenul si nu i-a permis cumpărătorului să preia terenul în posesie, în data de 05.04.2006 au decis să îi cumpere terenul de 5.000 mp după ce convenția de vânzare-cumpărare anterioară încheiată între A. Geza G. si Racsan V. urma să fie rezoluționată prin acordul de voință al părților, obligându-se recurenții să-i restituie lui Racsan V. avansul plătit de acesta, suma ce urma să reprezinte avansul din prețul de 20.000 euro ce urma să îi plătească lui A. Geza G.. Deci, nu au încheiat contract autentic de vânzare-cumpărare pentru parcelele de sub nr.top.805/9 si 805/8 în suprafață totală de 5.000 mp cu A. Geza G. pentru că intenționează să o facă doar după clarificarea situației juridice a terenului în raport cu Racsan V..
Arată că au restituit lui Racsan V. suma de 1.000 euro, au mai achitat avocatului angajat de A. Geza G. suma de 2.500 lei onorariu pentru litigiul ce a avut ca obiect ieșire din indiviziune inițiat de M. A. loan în contra lui A. Geza G..
Menționează anterioritatea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în data de 05.04.2006 între A. Geza G. si recurenți față de antecontractul încheiat cu M. A. loan în data de 19.05.2006, precum si disproporția de preturi stipulate în cele două antecontracte: recurenții au promis că vor plăti suma de 20.000 euro, iar M. A. loan a promis că va plăti suma de 10.000 lei pentru terenul de 5.000 mp.
Arată că între A. Geza G. si M. A. loan nu existau raporturi de prietenie si de bună vecinătate așa cum susține intimatul. Dimpotrivă, din anul 1962 între părinții lui A. Geza G. si părinții lui M. A. loan au existat litigii derulate pe parcursul mai multor ani, întrucât aceștia au ocupat în mod abuziv o parte din terenul în litigiu cu o construcție edificata fara respectarea mejdei. în acest sens depunem în probațiune o copie a sentinței civile nr.1379/1962 pronunțată în dosar nr.7715/1962 de Tribunalul popular al Raionului Satu M..
Mai mult chiar, M. A. loan l-a mai înșelat odată pe A. Geza G., cu ocazia vânzării unui alt teren amplasat tot în zona străzii D., teren pentru care M. nu a plătit integral prețul. A. Geza G. avea toate temeiurile ca să aibă resentimente față de M..D. starea de constrângere fizică și psihică în care s-a aflat A. Geza G. a fost determinată pentru ca acesta să semneze în data de 19.04.2006 înscrisul sub semnătură privată ce face obiectul prezentului litigiu. Faptul că s-a aflat într-o stare de constrângere poate fi observat chiar si din modul în care A. Geza G. a executat semnătura de pe înscrisul a cărui nulitate solicită a se constata. Chiar dacă semnătura îi aparține, această semnătură este vizibil diferită de semnătură obișnuită pe care A. Geza G. o execută. Solicită a se vedea atât semnătura de pe contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu recurenții în data de 05.04.2006, cât si cea executată pe testamentul autentic, pe procura specială, acte pe care le-a depus în probațiune.
Precizează că este de observat si faptul că în calitate de martori ai contractului de vânzare-cumpărare încheiat în data de 19.04.2006 semnează E. P. F. si H. G. - persoane care aveau raporturi contractuale cu M. A. loan.
Arată că la mijlocul lunii aprilie 2006, A. Geza G. ce se află în îngrijirea lor, a dispărut de acasă mai multe zile, fapt ce i-a determinat să sesizeze poliția. Când a apărut acasă, A. Geza G. le-a povestit faptul că a fost sechestrat si drogat de către M. A. loan. După acest episod, la data de 26.04.2006, în cauza dosar nr._ M. A. loan s-a prevalat de contractul de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură private datat 19.04.2006.
Prin concluziile scrise și depuse la dosar, intimatul M. A. I. a arătat că recurenții nu au contestat niciodată valoarea terenului, deși între părți au existat numeroase litigii privind același imobil teren încă din anul 2006.
Arată că intimatul-pârât a cumpărat terenul din litigiu de la A. loan, printr-un contract sub semnătură privată în anul 1995. Deoarece la data introducerii acțiunii în prestație tabulară (dosar nr._ al Judecătoriei Satu M.), vânzătorul A. loan era decedat, a fost chemat în judecată în calitate de pârât-fratele acestuia, A. G. Geza. Deoarece acesta motivase refuzul său privind admiterea acțiunii prin aceea că el nu primise nimic din prețul încasat de fratele său, si pentru că intimatul de azi a dorit rezolvarea amiabilă a litigiului, a plătit încă o dată prețul terenului si acestuia din urmă, încheind totodată încă un contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată.
Astfel, arată că, intimatul de azi a cumpărat terenul din litigiu de două ori, achitând de două ori - prețul către ambii frați.
Pe parcursul judecării cauzei de prestație tabulară, vânzătorul A. G. Geza a fost cooptat de către recurenții de azi, la presiunea cărora el a solicitat anularea contractului sub semnătura privată (dosar nr._ ), acțiune respinsă în mod definitiv si irevocabil.
În timpul judecării cauzei de prestație tabulară privind terenul din litigiu, vânzătorul A. G. Geza a decedat, fiind introduși în cauză moștenitorii testamentari, recurenții de azi, cauza fiind admisă în urma rejudecării a doua oară a cauzei (inițial cauza a fost înregistrată sub nr._ si în urma rejudecării având nr. dosar_/296/2009 a Judecătoriei Satu M.).
Solicită intimatul a se avea în vedere faptul că, deși litigiile privind acest teren au început din anul 2006, valoarea acestuia, respectiv prețul plătit, nu a fost niciodată contestat.
Arată că recurenții de azi, văzând că acțiunea privind întabularea terenului a fost admisă si că, de asemenea, acțiunea privind anularea contractului sub semnătura privată a fost respinsă, au formulat această nouă acțiune, în încercarea lor de a acapara cu orice preț acest teren.
Menționează că obiectul vânzării-cumpărării a fost la data tranzacționării - teren arabil extravilan.
Atât prin acțiunea formulată cât și prin notele de ședința depuse în fața instanței de recurs se face vorbire despre o suprafața de teren de 5.000 mp intravilan. Cu toate acestea, la data tranzacționării (anul 2006), terenul din litigiu era format din două parcele -4.100 mp teren arabil extravilan si doar 900 mp teren arabil intravilan. În aceste condiții, înscrisurile depuse în probațiune de către recurenții de azi sunt nerelevante din moment ce indica valoarea unui teren în suprafață egală situat în intravilanul localității.
Arată că recurenții de azi în susținerea tezei privind prețul neserios plătit de către intimat, au depus așa cum a arătat, valoarea de expertiză a Camerei Notarilor Publici Oradea a unui teren situat în intravilan, fiind astfel nerelevant în judecarea cauzei, în condițiile în care din suprafața de 5.000 mp, 4.100 mp era situat în extravilan la data tranzacționării (2006).
Raportul de evaluare, în speță expertiza extrajudiciară, nu poate fi luat, de asemenea în seamă: pe prima pagină se arată că acest raport a fost întocmit în anul 2006, la fila 9 aliniat ultim se arată că inspecția terenului a fost făcută în anul 2011, iar eșantioanele de comparație (anunțurile de publicitate) datează din perioada 2008-2009, si deci nu oglindește valoarea de tranzacționare a terenului din anul cumpărării (2006) ci din perioada „boom-ului imobiliar" când valoarea de tranzacționare ale oricăror imobile atinsese cele mai mari cote istorice.
Precizează că recurenții de azi nu au solicitat în dovedirea acțiunii formulate, efectuarea unei expertize judiciare de evaluare, nici după ce intimatul de azi a arătat în fața instanței că nu este de acord cu concluziile expertizei extrajudiciare, raport de expertiza ce nu respectă exigențele dispozițiilor art. 205-212 C.proc.civ.
Învederează că în probațiune s-a mai depus copia unui contract de vânzare-cumpărare încheiat între intimatul de azi si o terță persoană pentru un teren din zona celui din litigiu.
Ceea ce se omite în legătură cu acest contract este faptul că privește un teren situat în intravilanul localității, după ce intimatul de azi, pe cheltuiala sa a procedat la efectuarea tuturor demersurilor necesare trecerii terenului din extravilan în intravilan, si a întocmirii documentațiilor de parcelare si sistematizare care se ridică la costuri semnificative si că vânzarea a avut loc în anul 2008, când preturile pe piața imobiliară au fost la cote maxime.
Deși nu face referire la testamentul redactat în favoarea lor, recurenții omit cu totala rea-credință să arate faptul că în anul 2006, la data întocmirii acestuia, este înscris pe certificatul de moștenitor (nr.185/27.10.2006) care privește terenul din litigiu, ca având o valoare de 61.500 RON.
Deci o valoare cu mult inferioară celei invocate prin acțiunea introductivă, cât si prin notele de ședință depuse în fața instanței de recurs.
Arată că prin notele de ședință depuse în fața instanței de recurs, recurenții arată că si ei au încheiat un contract de vânzare-cumpărare pentru același teren cu prețul de 20.000 Euro.
Raportat la acest aspect, solicită a se avea în vedere reaua-credință a recurenților care prin acțiunea formulată arată că prețul real al terenului din litigiu este de 125.000 Euro, în condițiile în care chiar ei au oferit prin contractul sub semnătură privată suma de 20.000 Euro, care de altfel nu a fost achitat.
Referitor la critica recurenților privind obligarea intimatului la administrarea de contra-probe arată că este neîntemeiată.
Recurenții de azi critică soluția instanței de fond prin aceea că aceasta nu a pus în vedere intimatului-pârât să administreze probe în combaterea raportului de expertiza extrajudiciară.
Conform dispozițiilor art.172-225 C.proc.civ. sunt enumerate probele ce se pot administra în fața instanței de fond, iar expertiza extrajudiciară nu se află printre acestea.
Învederează că nu înțelege să primească concluziile acestei expertize extrajudiciare, iar recurenții de azi nu au înțeles să solicite efectuarea unei expertize judiciare, deși sarcina dovedirii acțiunii aparține reclamanților în conformitate cu dispozițiile art. 1169 C.civ.
Referitor la prețul neserios, arată intimatul că această critică este neîntemeiată.
Astfel, arată că recurenții au formulat acțiunea dedusă judecății criticând prețul plătit pentru terenul din litigiu, arătând că acesta este derizoriu față de prețul indicat de către aceștia ca fiind cel real.
Consideră că această critică este neîntemeiată, raportat la faptul că la data tranzacționării (2006) valoarea terenurilor agricole (extravilan) nu erau atât de ridicate, contrar celor susținute de către recurenți ,,si că raportat si la relațiile de bună-vecinătate dintre părți, dar si că prețul a fost achitat de două ori, suma de 10.000 lei nu poate fi considerat derizorie.
În doctrină s-a arătat că „părțile sunt libere să determine prețul sub valoarea lucrului, iar echivalenta este relativă, valoarea lucrului raportată nu numai la valoarea lucrului vândut, dar si la subiectivismul părților". (Fr. D., Tratat drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, București 1999, pag. 68)
Arată că din moment ce prețul de vânzare este lăsat la libera apreciere a părților care, ținând cont de relația de vecinătate pe care o aveau, de circumstanțele concrete ale cauzei si de necesitățile lor actuale, precum si faptul că prețul a fost achitat de două ori, consideră că suma plătită corespunde unui preț serios si, ca urmare, contractul de vânzare-cumpărare este valabil încheiat.
În acest sens s-a pronunțat si Î.C.C.J. care printr-o decizie de caz (dec.civ.nr.1597/14.02.2006 a Secției civile) ținând cont de raporturile existente între părți, la analizarea caracterului serios al prețului, a stabilit ca un preț chiar si mult inferior valorii de circulație a bunului poate fi rezonabil.
Raportat la condițiile concrete în care a fost încheiat acest contract, luând în considerare si faptul că între părți s-au judecat mai multe litigii privind acest teren din anul 2006, unde niciodată nu s-a invocat pretinsul preț, derizoriu, consideră că această critică este neîntemeiată, acțiunea formulată fiind nefondată pe acest temei.
Învederează alte aspecte invocate prin notele de ședința depuse în fața instanței de recurs. Astfel:
a) Recurenții de azi invocă prin aceste note de ședință, starea de constrângere în care s-a aflat vânzătorul la data tranzacționării, arătând că în cauză sunt incidente dispozițiile art.968, contractul fiind nul întrucât s-a întemeiat pe o cauză ilicită.
Solicită a se avea în vedere că cele arătate reprezintă o critică nouă, ce nu a fost formulată în fața instanței de fond, nefiind obiectul cercetării judecătorești în fond.
Conform principiului disponibilității, limitele cererii sunt determinate de reclamant, el fiind cel care stabilește cadrul procesual si obiectul procesului.
În aceste condiții, invocarea unui motiv nou de anulare a contractului de vânzare-cumpărare, direct în recurs, prin note de ședințe, este inadmisibilă.
b) Se menționează, de asemenea prin aceleași note de ședință faptul că între părinții intimatului de azi si părinții vânzătorului a existat un proces în anul 1962, ca dovadă a faptului către părți, nu ar fi existat o relație de bună-vecinătate.
Consideră că acest aspect invocat este irelevant în prezenta cauză, faptul că între părinții părților din contract ar fi existat un proces cu peste 40 de ani anterior încheierii tranzacției nu dovedește lipsa unei relații de bună-vecinătate.
c) Se mai arată faptul că intimatul de azi l-ar mai fi înșelat pe vânzător cu ocazia unei alte vânzări, fapt de care nu are cunoștință, nefiind niciodată invocat această presupusă faptă pe parcursul a peste 7 ani de litigii dintre părți.
De altfel, acest aspect nu a fost invocat nici în fața instanței de fond si nici nu a fost dovedit, fiind o afirmație de totală rea-credință.
d) Recurenții reiterează criticile lor privind semnătura efectuată de către vânzătorul, defunctul A. G. Geza, deși aceste critici au fost tranșate în mod definitiv si irevocabil în cauza dosar nr._ a Judecătoriei Satu M., prin respingerea acțiunii în constatarea nulității contractului, formulată tot de către recurenții de azi.
e) Privind presupusă dispariție, răpirea misterioasă a vânzătorului A. G. Geza, arată că recurenții de azi au formulat la acea vreme (la 19.04.2006) o sesizare penală care s-a soluționat prin clasare la data de 27.04.2006, urmare a faptului că vânzătorul declarase că nu a fost victima niciunei răpiri.
Dar nici această critică nu a format obiectul judecării în fond a cauzei, fiind un motiv nou invocat direct în recurs, fapt inadmisibil.
Având în vedere cele de mai sus, solicită respingerea recursului declarat ca fiind nefondat, cu cheltuielile de judecată si menținerea în totalitate a hotărârii pronunțate de către instanța de fond.
Prin concluziile scrise formulate de recurenți, aceștia au solicitat în principal, casarea hotărârii atacate cu trimiterea spre rejudecare pentru completarea probatoriului – efectuarea unei expertize judiciare; în secundar, au solicitat modificarea în tot a hotărârii instanței de fond, în sensul admiterii acțiunii lor introductive; cu cheltuieli de judecată în ambele cicluri procesuale.
În motivare arată că depun la dosarul cauzei odată cu concluziile scrise, la solicitarea instanței, sentința civilă nr.6816/2010 prin care s-a admis acțiunea în prestație tabulară formulată de M. A. loan.
Arată că din lecturarea acestei hotărâri Judecătorești rezultă istoricul litigiilor purtate între părțile acestui proces (precum si cu A. G. Geza - antecesorul lor în drepturi): În data de 22.03.2006 M. A. loan îl cheamă în judecată pentru sistare de indiviziune si prestație tabulară pe Adarn G. Geza întemeindu-și acțiunea pe un înscris sub semnătură private încheiat cu fratele lui A. G. Geza - A. loan, în dosar nr._ . Pentru că M. A. loan ocupase terenul în litigiu, în data de 26.04.2006, A. G. Geza formulează o cerere reconvențională în acest dosar, cerere prin care revendică de la M. A. loan terenul în litigiu. În data de 16.05.2006 M. A. loan face o de acțiune si renunță să mai invoce antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu A. loan de la care pretinsese inițial că a cumpărat terenul si solicită instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare întemeiat pe înscrisul sub semnătura private semnat în data de 19.04.2006 de către A. G. G.. În replică în dosar nr.6803/28.07.2006 A. G. G. inițiază o acțiune pentru anularea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în data de 19.04.2006, acțiune în care după decesul lui A. G. G. - 24.10.2006 - după ce, în calitate de legatari cu titlu particulari, au devenit proprietari ai terenului în litigiu, după ce au întabulat dreptul lor de proprietate asupra topograficelor 805/8 si 805/9, au fost introduși în data de 06.03.2007 în calitate de moștenitori ai lui A. G. Geza. În acest dosar A. G. Geza a invocat faptul că la mijlocul lunii aprilie 2006, a fost sechestrat si drogat de către M. A. loan, că nu își aducea aminte despre cele ce i s-au întâmplat în acele zile. Recurenții au înțeles să renunțe la judecată în acel dosar pentru că au crezut că după ce și-au întabulat dreptul de proprietate în cartea funciara în calitate de legatari cu titlu particular nu mai era necesar să continuam acel proces inițiat de A. G. G..
De asemenea, întrucât instanța le-a solicitat să precizeze cine are posesia terenului în prezent, au depus în probațiune Decizia civilă nr.324/R/16.05.2007, Sentința civilă nr.4380/10.07.2007, procesul-verbal încheiat în data de 21 mai 2007 de executorul judecătoresc D. G. R..
Precizează că au afirmat în fața instanței că în acest moment posesia terenului este exercitată de către pârâratul-intimat M. A. loan. Arată că din anul 2006 posesia a fost exercitată atât de către A. Geza G., de recurenți si de către M. A. loan în diferite intervale de timp, întrucât de câte ori reușeau să redobândească această posesie a terenului, în mod abuziv M. A. loan intra în forță pe teren, proferând amenințări. După pronunțarea sentinței civile nr.6816/2010 nu au mai încercat să redobândească posesia terenului, demersul lor în acest sens ar fi fost sortit eșecului, raportat la această hotărâre judecătorească.
Arată că: A. G. G. a fost pus în posesia terenului în litigiu în octombrie-noiembrie 2005 de către Comisia locală de aplicare a legii fondului funciar. Punerea în posesie s-a făcut cu dificultate de către comisie, întrucât, M. A. loan, care deține în proprietate un teren învecinat, cu o casă supraedificată în care el locuiește efectiv, s-a opus punerii în posesie, fiind nevoie de intervenția politiei si jandarmeriei. M. A. loan intenționa să își aproprie acest teren pe cale unui proces de uzucapiune, dorind ca prin orice mijloace să îi acapareze.
După punerea în posesie de către comisie A. G. G. a semănat lucerna, el având cai, lucernă pe care o cosea pentru animale, astfel el exercitând în mod efectiv posesia. M. A. I. a intrat în repetate rânduri în mod abuziv pe teren, prin diferite mijloace, ca de pildă blocarea căii de acces cu balastru, cu pietre etc.
După decesul lui A. Geza G. M. A. loan a construit un gard, recurenții neputând să intre în posesia terenului lor, fapt pentru care, pe cale de ordonanțe președințiale, puse în executare prin mijlocirea executorului judecătoresc recurenții au intrat în posesia terenului. În pofida acestor hotărâri judecătorești M. A. loan a continuat să le tulbure posesia, nerespectând hotărârile respectiv, motiv pentru care ei le-au adresat parchetului cu plângeri penale.
Urmare a hotărârii prin care s-a constatat că prin contractul sub semnătura privată încheiat în data de 19.04.2006 M. A. loan a dobândit drept de proprietate asupra terenului în litigiu si prin care s-a dispus înscrierea dreptului de proprietate a lui M. A. loan în cartea funciară, singura modalitate juridică care le-a rămas la dispoziție pentru a se apăra dreptul lor de proprietate asupra imobilului în litigiu a rămas promovarea prezentei acțiuni.
Învederează recurenții că interesul lor procesual în această cauză constă în faptul că, în măsura în care se va admite acțiunea lor, se va constata că într-adevăr, prețul stipulat în contractul sub semnătura privata de 10.000 lei este un preț neserios, preț lezionar întemeiat pe o stare de constrângere, antecontractul fiind lovit de nulitate absolută pentru cauza ilicită, vor promova o cerere de revizuire a sentinței civile nr. 6816/2010.
În continuare, recurenții au înțeles să reitereze arătările din notele de ședință pe care le-au depus la dosarul cauzei.
Tribunalul, deliberând asupra recursului, în conformitate cu disp.art.304 indice 1 Cod de procedură civilă prin prisma criticilor formulate și a probelor administrate.
În urma unei judecăți derulate pe parcursul a trei cicluri procesuale (sentința civilă nr.654/2009 a Judecătoriei Satu M. – casată prin decizia civilă nr.557/2009 a Tribunalului Satu M., sentința civilă nr.273/2010 în rejudecare, casată prin decizia civilă nr.333/2010 a Tribunalului Satu M., sentința civilă nr.6816/2010 nerecurată) instanța a admis acțiunea în prestație tabulară și-a constatat în mod irevocabil dobândirea de către reclamantul M. A. I., în contradictoriu cu pârâții S. C. Geza și soția S. K., a dreptului de proprietate asupra terenului înscris în CF 5628 nedefinitiv Satu M. în cad.805/8, 805/9 cu suprafața de 5000 m.p. situat în Satu M., ., în baza contractului de vânzare-cumpărare din 19.04.2006 încheiat de reclamant cu def.A. G. Geza.
Prin acțiunea înregistrată sub dosar nr._, reclamantul S. C. și soția K. au solicitat instanței să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat, invocând prețul neserios care ar determina un caracter ilicit și penal al cauzei.
Reclamanții au invocat în motivarea acțiunii exclusiv disproporția vădită între preț și valoarea actuală de piață a terenului.
Față de obiectul acțiunii astfel cum a fost determinat de reclamanți invocarea de către aceștia în cadrul recursului prin note de ședință sau concluzii scrise, a constrângerii fizice și psihice, răpirea, falsificarea semnăturii vânzătorului este inadmisibilă și nu va fi avută în vedere la soluționarea recursului.
Istoricul raporturilor contractuale între cumpărător și vânzători reflectă următoarele:
Terenul a făcut obiectul convenției de vânzare-cumpărare între cumpărătorul M. I. și vânzătorul A. I. în anul 1995, pentru prețul de 30.000.000 lei vechi, după cum susține pârâtul intimat.
Autentificarea actului nu era posibilă anterior emiterii titlului de proprietate pe seama vânzătorului, după defuncta sa mamă A. S..
Titlul de proprietate a fost emis la 15.02.2006 sub nr.31-3668 vânzătorul A. I. fiind decedat, fratele său A. G. Geza își înscrie dreptul în CF.
În temeiul acestei stări de fapt cumpărătorul M. I. cheamă în judecată pe A. G. Geza ca moștenitor al vânzătorului fratele său def.A. I., pentru valorificarea dreptului său, acțiunea fiind înregistrată la 22.03.2006 sub dosar nr._ .
La 19.04.2006, M. I. încheie contractul de vânzare-cumpărare cu vânzătorul A. Geza G. având ca obiect același teren și stabilind un preț de_ lei vechi achitat la data semnării actului.
Ca o consecință, în baza acestui nou act, reclamantul M. și-a precizat acțiunea din dosar nr._ în sensul că pârâtul A. G. Geza era chemat în judecată în nume propriu iar nu ca moștenitor al lui A. I. (primul vânzător).
Din susținerile recurenților rezultă că numitul M. I. A. deține în prezent posesia terenului, având-o și în anul 2005 la momentul punerii în posesie.
Rezultă din cele de mai sus că intimatul M. I. a dobândit posesia terenului de la numitul A. I. căruia i-a achitat prețul terenului astfel cum a fost stabilit la data tranzacției părților.
Ulterior, și-a păstrat posesia și față de A. G.Geza cu care a încheiat un nou act de vânzare-cumpărare achitând și acestuia prețul convenit.
Din această perspectivă apreciază că prețul contractului este sincer și serios.
Chiar dacă există discrepanță între prețul de 10.000 lei și valoarea de piață actuală a terenul prețul este real și nu poate fi considerat derizoriu în contextul contractual real existent între părți.
În acest sens reține decizia civilă nr.1597/2006 a Înaltei Curți de Casație și Justiție conform căreia la analiza contractului serios al prețului se va ține cont de raporturile existente între părți.
Doctrina judiciară a conchis de asemenea că părțile sunt libere să determine prețul sub valoarea bunului (Fr.D. – Contracte Speciale, Ed.Actami, București).
Constatăm de altfel că vânzătorul A. G. Geza nu a contestat personal acest preț.
Recurenții invocă valoarea de piață a terenului ca fiind de 125.000 Euro, însă nici contractul încheiat de ei cu def.A. Geza G., nu stabilea un astfel de preț ci doar 20.000 Euro din care s-a achitat efectiv 1.000 Euro și 2.060 lei, infirmând astfel pretinsa discrepanță.
În virtutea considerentelor expuse tribunalul în baza art.312 Cod de procedură civilă va respinge recursul, apreciind hotărârea atacată ca legală și temeinică.
În baza art.316, 274 Cod de procedură civilă va obliga recurenții să achite 1488 lei cheltuieli de judecată intimatului reprezentând onorariu avocat conform chitanței nr.20/04.03.2013.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul reclamanților S. C. și S. K., dom.în Satu M., ., împotriva sentinței civile nr.9668/2012 pronunțată de Judecătoria Satu M. în dosar nr._, în contradictoriu cu intimatul M. A. I., dom.în Satu M., ..
Obligă recurenții să achite intimatului 1488 lei cheltuieli de judecată.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 17.06.2013.
Pt.Președinte, I. M. C. fiind în concediu legal de odihnă, semnează președintele instanței | Judecător, M. G. R. | Judecător, Z. K. |
Grefier, V. S. |
Red.M.G.R./17.07.2013.
Tehnored_VD /17.07.2013.
2 ex.
Jud.fond: M. S.
| ← Despăgubiri Legea nr.221/2009. Sentința nr. 253/2013.... | Despăgubiri Legea nr.221/2009. Sentința nr. 2936/2013.... → |
|---|
