Prestaţie tabulară. Decizia nr. 9/2015. Tribunalul SATU MARE
| Comentarii |
|
Decizia nr. 9/2015 pronunțată de Tribunalul SATU MARE la data de 15-01-2015 în dosarul nr. 8814/296/2012
Dosar nr._ Cod operator:_
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SATU M.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 9/R
Ședința publică de la 15 Ianuarie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE I. M. C.
Judecător Z. K.
Judecător M. G. R.
Grefier M. C.
Pe rol se află judecarea recursului civil declarat de recurenții-reclamanți M. I. D., M. O., ambii cu domiciliul în Satu M., ., județul Satu M., împotriva Sentinței civile nr. 3646/01.10.2014 pronunțată de Judecătoria Satu M. în dosar nr._, în contradictoriu cu intimații-pârâți M. F., dom.în M., nr. 182, județul Satu M., M. C. G., dom.în M., nr. 96, P. V., P. M., născută L., ambii cu domiciliul procedural ales la fam. K. B., din Satu M., ., . PRIN MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE prin DGPFP Cluj N., reprezentată prin ADMINISTRAȚIA JUDEȚEANĂ A FINANȚELOR PUBLICE SATU M., cu sediul în Satu M., P-ța Romană, nr. 3-5, având ca obiect prestație tabulară.
Se constată că judecarea cauzei a avut loc la 7 ianuarie 2015, când concluziile părților prezente au fost consemnate prin încheierea din acea zi, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie, amânându-se pronunțarea la data de azi.
TRIBUNALUL
DELIBERÂND
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 3646/01.10.2014 pronunțată în dosar nr._ Judecătoria Satu M. a respins excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtului Satul R. prin Ministerul Finanțelor Publice; a respins acțiunea formulată de reclamanții M. I. D. și M. O., ambii cu domiciliul în Satu M., ., jud. Satu M., prin avocat G. I., în contradictoriu cu pârâții M. F., cu domiciliul în ., jud. Satu M., M. C. G., cu domiciliul în ., jud. Satu M., P. Wilhelm și P. M., ambii cu domiciliul în Munchen, Neimollerallee nr. 7, Germania și domiciliul procesual ales în România în Satu M., ., . M. și S. R. prin Ministerul Finanțelor Publice, cu sediul în București, ., sector 5, ca neîntemeiată, fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut următoarele:
Prin înscrisul sub semnătură privată de la fila 7, pârâții P. Wilhelm și P. M. au vândut, în calitate de promitenți vânzători, defunctului M. G. și pârâtei M. F., imobilul constând în casă și teren, situat în Satu M., ., jud. Satu M., înscris în Cf nr._ pentru prețul de 45.000 ROL. Antecontractul de la fila 7 este nedatat, însă potrivit întâmpinării depuse de pârâții P. Wilhelm și P. M. acesta a fost încheiat înainte ca pârâții să se stabilească permanent în Germania, respectiv înainte de anul 2009. Prin urmare, dispozițiile aplicabile în prezenta speță sunt cele prevăzute de C. Civ. din 1864, iar nu cele prevăzute de Noul Cod Civil, cum în mod eronat indică reclamanții prin cererea introductivă.
La data de 21.01.1994, s-a încheiat între defunctul M. G. și pârâta M. F., în calitate de promitenți vânzători, și reclamantul M. I. D., în calitate de promitent cumpărător, antecontractul de vânzare cumpărare cu privire la imobilul casă, situat în ., pentru prețul de 400.000 ROL (f. 6).
Potrivit extrasului CF nr._ depus la dosar (f. 4) proprietari tabulari ai imobilului constând în teren intravilan și construcție, imobil situat pe .. 13 din Satu M. sunt pârâții P. Wilhelm, P. M. și S. R..
Din actul de stare civilă depuse la dosarul cauzei – fila 45 – rezultă că numitul M. G. a decedat la data de 07.09.1998, iar potrivit susținerilor reclamanților, prin reprezentant, din ședința publică din data de 01.10.2014, moștenirea după defunctul M. G. nu a fost dezbătută din lipsă de fonduri.
Raportat la obiectul acțiunii, instanța de fond a constatat că cererea principală a reclamanților, dată de finalitatea practică urmărită prin prezentul demers judiciar, și anume pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, este întemeiată pe dispozițiile art. 5 alin. 2 din Legea nr. 247/2005, care stipulează că, în cazul în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare.
În conformitate cu prevederile art. 2 alin.1 din Legea 247/2005, terenurile cu sau fără construcții situate în intravilan sau extravilan indiferent de destinația lor sau întinderea lor pot fi înstrăinate și dobândite numai prin acte juridice între vii încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. Prin urmare, cele două contracte sub semnătură privată invocate de reclamanți în susținerea cererii lor reprezintă simple promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare, în caz de neexecutare a obligației asumate răspunderea fiind una contractuală, iar executarea silită în natură a obligației de a face se asigură prin acțiunea personală având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, în termenul de prescripție prev. de art. 3 din Decretul 167/1958, iar deținerea imobilului cu acordul promitentului vânzător echivalează cu recunoașterea dreptului acestuia, in sensul art. 16 lit. a) din același act normativ (decizia ICCJ, nr. 1212/17.02.2005).
Instanța de fond a reținut că reclamanții nu au făcut dovada demersurilor efectuate în ceea ce privește notificarea pârâților în vederea prezentării acestora la notarul public pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică, ceea ce contravine dispozițiilor art. 1169, cod civil, potrivit cărora cel care face o propunere înaintea judecății trebuie să o dovedească. În jurisprudență, s-a statuat că decesul unei dintre părți nu poate fi considerat refuz din moment ce moștenitorii se pot înțelege între ei cu privire la încheierea actului notarial, reclamanții trebuind să dovedească refuzul pârâților vânzători de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, iar în cauză nu s-a dovedit acest lucru, ci dimpotrivă pârâții P. Wilhelm și P. M. arătând că nu se opun admiterii acțiunii. În plus, instanța reține că antecontractul de la fila 6 a fost încheiat în data de 21.01.1994, iar decesul numitului M. G. a intervenit în anul 1998, cu alte cuvinte părinții reclamantului au avut la dispoziție aproape 4 ani de zile pentru a clarifica situația juridică a terenului dobândit de la pârâții Pfeiffer prin antecontractul de la fila 7, însă aceștia au preferat să rămână în pasiviatate.
Totodată, având în vedere probatoriul administrat în cauză, prima instanța a reținut că, la momentul întocmirii înscrisului intitulat „contract de vânzare” încheiat la data de 21.01.1994, de la fila 6 din dosar, înstrăinarea imobilelor se putea realiza numai în formă autentică, cerința prevăzută sub sancțiunea nulității, fiind, deci, o condiție de validitate a actului juridic.
Deși nulă ca vânzare-cumpărare, în virtutea conversiunii actelor juridice, convenția valorează totuși antecontract de vânzare-cumpărare, generator de obligații „de a face” în sarcina părților.
Antecontractul nu este un act juridic translativ de proprietate, ci doar o promisiune sinalagmatică, care implică promisiunea intenției de a vinde și promisiunea intenției de a cumpăra în viitor, un imobil. Acesta implică și un moment viitor și virtual al îndeplinirii prestației de a consimți la demersurile încheierii și certificării calificate a înstrăinării. Antecontractul de vânzare-cumpărare nu are, așadar, prin el însuși forța probantă a unui act ce transferă dreptul de proprietate, ci generează numai obligația atât pentru părți, cât și pentru succesorii acestora de a îndeplini toate operațiile legate de încheierea contractului în formă autentică.
Instanța de fond a reținut că validarea unui astfel de antecontract de vânzare cumpărare prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare presupune ca manifestarea de voință a părților să fie valabilă în sensul transmiterii dreptului de proprietate, existând consimțământul părților, obiectul, cauza și capacitatea acestora, conform dispozițiilor art. 948 și art. 1294 -1295 C.Civ. din 1864, iar singurul impediment este refuzul uneia dintre părți de a încheia contractul.
În cauză nu sunt îndeplinite aceste condiții, deoarece manifestarea de voință în sensul înstrăinării este lovită de nulitate absolută. Lipsa calității de proprietar a vânzătorului este, de regulă, sancționată cu nulitatea relativă, în cazul în care cumpărătorul ar fi de bună credință și nu ar fi cunoscut acest aspect. În cauză, cumpărătorul reclamant a cunoscut că în realitate terenul nu era în proprietatea părinților săi, M. G. și M. F., așa cum de altfel arată prin cererea introductivă, reclamantul cunoștea faptul că părinții săi nu efectuaseră demersurile necesare în vederea transcrierii dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză pe numele lor.
Prin urmare, prima instanța a apreciat că reclamantul a fost de rea credință, în sensul că a cunoscut faptul că părinții săi, M. G. și M. F., nu erau proprietari ai imobilului respectiv, astfel că promitentul cumpărător a contractat pe riscul său, contractul în sensul de negotium juris fiind lovit de nulitate absolută pentru cauză ilicită, conform dispozițiilor art. 948, 966 și 968 C. Civ. din 1864.
Prezumția aflată la baza introducerii unei astfel de acțiuni este faptul că trebuie să existe un refuz din partea părților de a executa benevol antecontractele, respectiv de a se prezenta la notarul public în vederea încheierii contractelor în formă autentică, or, în speța de față pârâții recunosc și sunt de acord cu admiterea acțiunii reclamantei, cu transmiterea dreptului de proprietate către reclamanți. Prin urmare, nu există nici măcar un caracter contencios al cererii care să justifice sesizarea instanței în condițiile în care pârâții P. Wilhelm și P. M. au declarat că sunt de acord cu solicitarea reclamanților. Faptul că părinții reclamantului M. I. D. au stat în pasivitate până în anul 1998, când a intervenit decesul lui M. G., și nu au clarificat problema transmiterii dreptului de proprietate asupra imobilului din ., Satu M., nu reprezintă un refuz de executare voluntară din partea pârâților Pffeifer.
Prin urmare, instanța de fond a respins capătul de cerere cu privire la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare. Pe cale accesorie, instanța a respins și capătul de cerere privind efectuarea cuvenitelor mențiuni în cartea funciară, deoarece nu există un act legal întocmit între părți care să dea naștere unui drept susceptibil de înscriere în cartea funciară, nefiind necesară o mențiune expresă în acest sens în dispozitiv, din moment ce acțiunea este respinsă în totalitate.
În temeiul art. 274 C. pr.civ, instanța de fond a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs reclamanții M. I. D. și M. O., solicitând instanței admiterea acestuia, modificarea in tot a hotărârii atacate, cu consecința admiterii cererii; a se constata vânzarea succesiva a imobilului situat in Satu M., .; a se dispune intabularea dreptului lor de proprietate asupra imobilului-casa situat in Satu M., ., inscris in Cf_ electronic Satu M. (cf vechi_ nr. top 4289/40), precum si a dreptului de folosința asupra terenului in suprafața de 1036 mp, fara cheltuieli de judecata
În motivarea căii de atac promovate, recurenții-reclamanți arată că sunt fiul, respectiv nora intimatei de rang 3, M. F. si fratele, respectiv cumnata intimatului de rang 2.
M. F. si soțul acesteia, in prezent decedat, M. G., au cumpărat imobilul casa situat in Satu M., . si au preluat folosința asupra terenului aferent casei de locuit, in suprafața de 1036 mp, de la proprietarii tabulari P. Wilhelm si P. M. născuta L.. Ulterior, proprietarii tabulari au plecat in străinătate, nemaiavand nicio veste despre aceștia.
Părinții la rândul lor, au transmis către recurentul-reclamant si soția lui, dreptul de proprietate asupra casei si dreptul de folosința asupra terenului, prin contract de vânzare cumpărare sub semnătura privata, incheiat la 21.01.1994. In anul 1998, tatăl reclamatului, M. G., a decedat, moștenitori ai acestuia fiind reclamantul, mama lui, soția supraviețuitoare si fratele său, M. C., intimatul de rang 2.
Recurenții-reclamanți învederează că doresc sa intabuleze dreptul lor de proprietate asupra imobilului, au incercat sa afle relații despre foștii proprietari, insa din păcate, nu au reușit, niciun fel de relații despre terțe persoane nefiind comunicate de către Serviciile de stare civila, in lipsa unei acțiuni in instanța.
Astfel, au fost nevoiți a se adresa instanțelor de judecata pentru a putea face orice demersuri in vederea aflării domiciliului proprietarilor tabulari. Au chemat in judecata si moștenitorii tatălui decedat, aceștia nu au contestat si nu contesta vânzarea imobilului, la data decesului, bunul nemaifacand parte din masa succesorala rămasa după defunct. De altfel, după ce au reușit sa afle domiciliul proprietarilor tabulari, aceștia la rândul lor au recunoscut vânzarea.
Recurenții-reclamanți consideră că în mod nelegal si cu interpretarea eronata a legii, instanța de fond, investita de reclamanți cu o acțiune prin care solicită constatarea vânzărilor succesive, a respins acțiunea formulată.
Astfel, prima instanța a retinut faptul ca nu au făcut demersuri pentru notificarea paraților in vederea prezentării acestora la notarul public pentru incheierea contractelor de vânzare cumpărare in forma autentica, insa a pierdut din vedere faptul ca proprietarii tabulari fiind plecați definitiv din tara, reclamanții si la rândul lor părinții, nu au avut posibilitatea de a afla domiciliul acestora, doar in situația existentei pe rol a unui proces civil putând solicita toate datele referitoare la aceste persoane de la Serviciul public comunitar de evidenta a populatiei.
De altfel, instanța de fond a omis sa amintească faptul ca pe parcursul intregii judecați au făcut eforturi deosebite de a afla orice fel de date despre proprietarii tabulari, la un moment dat fiind confirmat chiar decesul unuia dintre ei, ulterior dovedindu-se ca informația oficiala era despre o alta persoana cu același nume. După repetate adrese la serviciile de evidenta a populației, au reușit sa afle adresa proprietarilor tabulari, aceștia fiind citați in mod legal in cauza.
In mod absolut justificat parații intimați au expediat la dosarul cauzei intampinare prin care au arătat faptul ca nu se opun admiterii cererii reclamanților, aceștia recunoscând vânzarea, incasarea prețului si transmiterea dreptului de proprietate asupra locuinței si a dreptului de folosința asupra terenului.
Instanța de fond a interpretetat insa recunoașterea paraților impotriva reclamanților, considerând ca trebuiau sa se prezinte impreuna la notarul public in vederea incheierii contractului autentic. Împrejurarea ca nu a existat un refuz al proprietarilor tabulari de a se prezenta in fata notarului public anterior introducerii acțiunii nu poate fi interpretat de instanța impotriva reclamanților fara a analiza starea de fapt.
Recurenții-reclamanți susțin că nu s-au intalnit personal cu parații, aceștia au primit prețul vânzării de la cei cărora le-au instrainat imobilul, iar ei la rândul lor, au achitat foștilor proprietari prețul de comun acord stabilit. De asemenea, au achitat taxa de timbru aferenta vânzărilor succesive, taxa deloc de neglijat, fiind situata ca si cuantum, mult sub valoarea onorariului pe care ar fi trebuit sa-l achite notarului public la incheierea actului in forma autentica. Evident ca daca ar fi avut aceasta posibilitate, ar fi recurs la ea, insa instanța de fond a pierdut din vedere faptul ca nu avut posibilitatea de a obliga proprietarii tabulari sa încheie contract direct cu ei, contractul inițial fiind încheiat cu alte persoane.
Consideră că este de asemenea greșita interpretarea instanței de fond cum ca actele sub semnătura privata incheiate intre parti sunt lovite de nulitate absoluta, primul deoarece nu a fost incheiat sub forma autentica iar cel de-al doilea pentru cauza ilicita.
La data incheierii primului contract sub semnătura privata, anterior anului intrării in vigoare a Legii 7/1996, nu era necesara forma autentica sub sancțiunea nulității actelor de vânzare cumpărare, aplicabile fiind dispozițiile Codului civil. Astfel, potrivit art. 1295 V.C.civ. -vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este pe drept strămutată la cumpărător, in privința vânzătorului, indata ce părțile s-au invoit asupra lucrului si asupra prețului, deși lucrul inca nu se va fi predate si prețul inca nu se va fi numărat.-
Astfel, ambele contracte sub semnătura privata au fost incheiate pana in anul 1994, convențiile având putere de lege intre părțile contractante. Condițiile esențiale pentru incheierea unui contract, in intelesul art. 948 V. Cciv. au fost indeplinite de fiecare data, capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat si cauza licita nefiind puse in discuție, părțile, atât proprietarii tabulari, in calitate de vânzători inițiali, cat si cumpărătorii revanzatori si subsemnații reclamanți cumpărători, indeplinind toate cerințele legale pentru a contracta in mod valabil.
Aprecierea instanței de fond in sensul ca actul sub semnătura privata incheiat intre reclamanți in calitate de cumpărători si parata de rang 2 si soțul acesteia este lovit de nulitate absoluta pentru cauza ilicita, este nu doar eronata ci si nelegala. Faptul ca reclamanții cunoșteau situația juridica a casei si a terenului nu echivalează cu cauza ilicita, susținerea ca reclamanții sunt cumpărători de rea credința deoarece cunoșteau faptul ca cei de la care cumpără nu sunt proprietari tabulari, este nu doar eronata ci si nelegala.
Recurenții-reclamanți mai arată că au cunoscut faptul ca cei care le-au vândut imobilul sunt proprietari extratabulari ai casei si dețin drept de folosința asupra terenului, dat fiind faptul ca in regimul comunist dreptul de proprietate asupra terenurilor nu putea fi intabulat in cartea funciara persoanelor fizice. Insa, atât proprietarii tabulari cat si proprietarii ulteriori, extratabulari, reclamanții si părinții reclamantului, au folosit terenul ca adevărați proprietari, nestingheriti, iar casa au folosit-o in mod licit si cu convingerea ca sunt adevărații proprietari, fapt necontestat nici de foștii proprietari si nici de terțe persoane.
In drept invocă art. 304 pct. 9 VCPC, art. 948 si urm. VCC, art. 294 si urm. VCC.
Prin întâmpinarea formulată în cauză intimata-pârâtă Statului R. reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală Regionala a Finanțelor Publice Cluj N. Administrația Județeană a Finanțelor Publice a Județului Satu M. solicită admiterea excepției lipsei calității sale procesuale pasive si pe cale de consecința sa respingă recursului promovat impotriva acestei instituții.
In ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a Statului R. reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice, învederează instanței de recurs următoarele:
Întrucât se desprinde din contextul art. 26 din Legea nr. 18/1991, ca terenul a intrat ope legis in proprietatea localității, si din perspectiva opozabilității arată ca asupra cauzei deduse judecații trebuie sa se pronunțe măcar si in contradictoriu, daca nu in contradictoriu, municipiul Satu M. reprezentat prin primar .
In acest sens, anexează decizia civila nr. 820 pronunțata de către Înalta Curte de Casație si Justiție in dosar nr._, prin care s-a admis excepția invocata de către instituția intimată-pârâtă în cauză.
,, In ceea ce privește opozabilitatea hotărârii, spre deosebire de efectele acesteia care se produc numai intre părțile litigante, hotărârea judecatoresca este opozabila - ca fapt juridic - erga omnes, adică si persoanelor fizice sau juridice care nu aufostparti in proces."". Mai mult, in sarcina Statului R. nu se poate retine nici o obligație, asa incat nu se pune problema ca acesta sa fie menținut in proces nici in vederea executării hotărârii.
Întrucât calitatea procesuala pasiva presupune existenta unei identități intre persoana paratului si cel obligat in același raport juridic, pentru a putea fi obligat in raportul juridic dedus judecații, trebuie sa existe o identitate intre persoana juridica chemata in judecata si titularul dreptului ce face obiectul litigiului.
Astfel, pentru a determina cine are calitatea procesuala pasiva trebuie stabilit cine este titularul dreptului ce face obiectul litigiului.
C. fixat de legiuitor prin art. 36 alin. 1 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, cu modificările si completările ulterioare, nu lasă loc de interpretări: „ terenurile aflate in proprietatea statului, situate in intravilanul localităților si care sunt in administrarea primăriilor, la data prezentei legi, trec in proprietatea comunelor, orașelor sau a municipiilor, urmând regimul juridic al terenurilor prevăzute la art. 26 ". Conform art. 26 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, privind fondul funciar, """"terenurile situate in intravilanul localității, care au aparținut cooperatorilor sau altor persoane care au decedat, in ambele cazuri fara moștenitori, trec in proprietatea comunei, orașului si municipiului, după caz, si in administrarea primăriilor, pentru a fi vândute, concesionate ori date in folosința celor care solicita sa-si construiască locuințe si nu au teren, ori pentru amplasarea de obiective social-culturale sau cu caracter productiv, potrivit legii, ori pentru compensările prevăzute la art. 24. " (terenurile situate in intravilanul localităților, care au fost atribuite de cooperativele agricole si de producție, cooperatorilor sau altor persoane indreptatite pentru construcția de locuințe si anexe gospodărești, si care au fost edificate, raman si se inscriu in proprietatea actualilor deținători, n.n. V.S.) .
Astfel, regimul juridic al acestor imobile presupune ca aceste terenuri au trecut in proprietatea comunei, orașului si municipiului, după caz, si in administrarea primăriilor, ele putând sa dispună cu privire la acestea in calitate de proprietari.
Mai mult, potrivit art. 26 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului si a publicității imobiliare: „ In aceleași condiții ( dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale sunt opozabile fata de terți, fara inscrierea in cartea funciara - art. 26 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 n.n. V. S. ) sunt opozabile fata de terți si drepturile reale dobândite de stat si de orice persoana, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătorești ". Prin urmare, trecerea in proprietatea comunelor, orașelor sau a municipiilor a terenurilor aflate in proprietatea statului, situate in intravilanul localităților si care au fost in administrarea primăriilor, la data intrării in vigoare a Legii nr. 18/1991, este opozabila erga omnes si fara inscrierea in cartea funciara.
Prin terenuri proprietatea statului, legiuitorul a inteles sa se refere la:„ acele suprafețe intrate in patrimoniul sau in conformitate cu prevederile legale existente pana la data de 1 ianuarie 1990 si înregistrate ca atare in sistemul de evidenta al cadastrului funciar general si in amenajamentele silvice. "
Potrivit textelor de lege citate, cererea referitoare la constatarea dreptului de proprietate prin uzucapiune asupra imobilului-teren, intimata-pârâtă Statului R. reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală Regionala a Finanțelor Publice Cluj N. Administrația Județeană a Finanțelor Publice a Județului Satu M. consideră că trebuie analizata in raport cu unitatea administrativ teritoriala, respectiv municipiul Satu M. prin primar, intrucat dreptul de proprietate asupra terenului in litigiu a fost transmis ope legis, de la S. R. către aceasta, in baza Legii nr. 18/1991, act normativ intrat in vigoare cu mult inaintea promovării prezentei acțiuni de către reclamant.
De asemenea, intimata-pârâtă Statului R. reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală Regionala a Finanțelor Publice Cluj N. Administrația Județeană a Finanțelor Publice a Județului Satu M. apreciază că trebuie avute in vedere prevederile art. 119 al Legii nr. 215/2001 a administrației publice locale, cu modificările si completările ulterioare, potrivit cărora: „Constituie patrimoniu al unității administrativ-teritoriale bunurile mobile si imobile care aparțin domeniului public al unității administrativ - teritoriale, domeniul privat al acesteia, precum si drepturile si obligațiile cu caracter patrimonial".
In aceste condiții, art. 122 din Legea nr. 215/2001 a administrației publice locale, cu modificările si completările ulterioare specifica faptul ca: „Toate bunurile aparținând unităților administrativ-teritoriale sunt supuse inventarierii anuale. Consiliilor locale si județene li se prezintă anual de către primar, respectiv de președintele consiliului județean, un raport asupra situației gestionarii bunurilor".
Or, din dispozițiile Legii nr. 215/2001 a administrației publice locale, cu modificările si completările ulterioare, reiese in mod clar ca primarul are calitate de reprezentant in justiție in litigiile ce implica patrimoniul unității administrativ-teritoriale pe care o reprezinta (art.62 alin. l.)
In subsidiar, pe fondul cauzei, intimata-pârâtă Statului R. reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală Regionala a Finanțelor Publice Cluj N. Administrația Județeană a Finanțelor Publice a Județului Satu M. aduce următoarele precizări:
In argumentarea, inutilității promovării unei acțiuni impotriva Statului R. reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice prin care sa se constate dobândirea unui drept de proprietate asupra imobilului- teren, a arătat ca persoana adevăratului proprietar al imobilului - teren este unitatea administrativ -teritoriala.
Mai mult, potrivit pct. 4.2 din Ordinul ministrului Finanțelor publice nr. 668/2014 pentru aprobarea precizărilor privind intocmirea si actualizarea inventarului centralizat al bunurilor imobile proprietate private a statului si a dreptului reale supuse inventarierii:,, obligativitatea inventarierii revine autoritaritatilor administratiei publice locale care identifica, pe raza teritorial- administrativa a acestora bunuri imobile care alcătuiesc domeniul privat al statului si pentru care nu sunt cunoscute entitățile cărora li s-au atribuit in mod corect un drept real, altul decât cel de proprietate vor intocmi un inventar separat pentru acestea. "
In acest sens, Ministerul Finanțelor Publice a solicitat prin circulara nr. 449.734/17.12.2013 sa se dispună masuri pentru a identifica bunurile imobile (teren, construcții) din domeniul public si privat al statului aflate in administrarea Consiliului Județean a instituțiilor din subordinea, coordonarea sau de sub autoritatea acestora precum si a celor aflate in administrare, inchiriere sau folosința gratuita a regiilor societăților /companiilor comerciale.
Potrivit art. 36 alin.3 din Legea nr. 18/1991:,, Terenurile atribuite în folosință pe durata existentei construcțiilor dobânditorilor acestora, ca efect al preluării terenurilor aferente construcțiilor, în condițiile dispozițiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974* cu privire la sistematizarea teritoriului și localităților urbane și rurale, trec în proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosință a terenului, proprietari ai locuințelor,"
In drept, invoca dispozițiile legale la care a făcut referire in cuprinsul întâmpinării.
Prin concluziile scrise depuse la dosarul cauzei la data de 13.01.2015 recurenții-reclamanți solicită instanței de control judiciar admiterea recursul formulat, modificarea in tot a hotărârii atacate, cu consecința admiterii cererii, să se constatare vânzarea succesiva a imobilului situat in Satu M., .; să se dispună intabularea dreptului lor de proprietate asupra imobilului-casa situat in Satu M., ., inscris in Cf_ electronic Satu M. (cf vechi_ nr. top 4289/40), precum si a dreptului de folosința asupra terenului in suprafața de 103 6 mp, fara cheltuieli de judecata,
Recurenții-reclamanți arată că, starea de fapt este cea descrisă atât in acțiunea formulata in fata instanței de fond cat si in motivele de recurs, stare de fapt necontestata de către parați. Punctual formulează concluzii scrise cu privire la aspectele semnalate de către instanța de recurs ca fiind necesar a fi lămurite.
Astfel, în ceea ce privește motivarea in drept a acțiunii introductive de instanța, respectiv indicarea la motivarea in drept a NCC raportat la data semnării contractelor sub semnătura privata, situație in care, potrivit legii de aplicare a dispozițiilor NCC, legea aplicabila spetei este VCC, arată faptul ca greșita motivare in drept nu atrage după sine nulitatea sau respingerea acțiunii civile.
Potrivit art. 129 pct. 4 VCPC "cu privire la situația de fapt si motivarea in drept pe care părțile le invoca in susținerea pretențiilor si apărărilor lor, judecătorul este in drept sa le ceara acestora sa prezinte explicații oral sau in scris, precum si sa pună in dezbaterea lor orice imprejurari de fapt sau de drept, chiar daca nu sunt menționate in cerere sau întâmpinare." Instanța de fond nu a pus niciodată in discuție greșita motivare in drept a acțiunii, nu si-a exercitat rolul activ in soluționarea cauzei, nu le-a pus niciodată in vedere sa precizeze cererea sub aspectul motivării in drept.
Este adevărat faptul ca inregistrarea acțiunii a avut loc la scurt timp după . NCC, inca mai existau discuții cu privire la legea de punere in aplicare, probabil si instanța de fond, la fel ca avocatul redactor, a scăpat din vedere acest aspect.
Insa, apreciază că, indiferent de exacta sau mai puțin exacta motivare in drept, datoria instanței este a soluționa obiectul cauzei, stăruind prin toate mijloacele legale la aflarea adevărului in cauza, ca urmare a stabilirii corecte a faptelor si prin aplicarea corecta alegii(art. 129 pct 5 VCPC).
In ceea ce privește neimprocesuarea in cauza a propietarului terenului de sub casa, arată faptul ca instanta, din oficiu a inteles sa introducă in mod greșit in cauza Ministerul Finanțelor Publice. Reclamanții nu au dorit sa transcrie proprietatea asupra terenului ci au solicitat doar menținerea folosinței asupra acestuia de către proprietarul construcției. Proprietari ai construcției devenind reclamanții, ca efect al incheierii contractelor succesive sub semnătura privată, au considerat ca folosința poate si trebuie sa fie transcrisa de drept asupra lor, foștii proprietari neexercitandu-si acest drept de la momentul transmiterii efective a construcției.
Având in vedere faptul ca "vinderea este perfecta intre parti, proprietatea este strămutată de drept la cumpărător indata ce părțile s-au invoit asupra lucrului si asupra prețului"- art. 1295 VCC, precum si faptul ca potrivit art. 971 VCC "in contractele ce au obiect translația proprietății sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimțământului pârtilor", recurenții-reclamanți consideră ca soluția primei instant ar fi trebuit sa fie de admitere a cererii lorsi in ceea ce privește transcrierea folosinței.
Chiar si in prezent, in condițiile existentei in vigoare a prevederilor Legii 7/2006, la incheierea contractului autentic de vânzare cumpărare prin care se transmite proprietatea asupra construcției, notarul public nu condiționează vânzarea de acordul reprezentantului unității administrative in vederea transcrierii folosintei asupra terenului de sub construcție. Acest lucru ar fi absurd si ar obliga reprezentanții Primăriei sa fie prezenți si sa semneze toate contractele de vânzare cumpărare a apartamentelor, unde este știut ca folosința este doar inscrisa pe numele proprietarului iar terenul ramane in proprietatea statului. Or, se confirma astfel susținerea ca folosința se transcrie de drept, ca urmare a transcrierii dreptului de proprietate noului proprietar.
Cu toate acestea, susțin recurenții-reclamanți, in situația in care instanța ar fi considerat ca acest capăt de cerere nu poate fi soluționat favorabil, sentința ar fi trebuit sa fie una de admitere in parte, de constatare a vânzărilor succesive cu privire la construcție si de respingere a capătului de cerere privind notarea folosinței asupra terenului, soluție pe care evident am fi atacat-o având in vedere cele mai sus invocate.
Raportat la motivarea instanței de fond care considera inadmisibila cererea pentru faptul ca nu au făcut demersuri in vederea notificării paraților anterior introducerii cererii de chemare in judecata, notificare prin care sa le punem in vedere obligația de a se prezenta in fata notarului public in vederea incheierii unui contract autentic, arată ca aceasta nu este intemeiata.
Actul sub semnătura privata incheiat intre antecesorii lor si proprietarii tabulari P. este un contract de vânzare cumpărare perfect incheiat potrivit dispozițiilor Codului civil in vigoare la data incheierii acestuia, la fel si cel de-al doilea contract de vânzare cumpărare, niciunul dintre aceste acte nu este o promisiune de vânzare cumpărare sau un antecontract care sa dea naștere in sarcina pârtilor, obligației de a incheia act autentic. Astfel, cele doua contracte nu pot fi considerate de către instanța ca având valoarea unor simple promisiuni de vânzare, intenția pârtilor a fost de a transmite proprietatea asupra construcției si folosința asupra terenului si nu de a se oblige reciproce, pentru viitor, sa transmită proprietatea in fata unui notar public, având in vedere faptul ca la data incheierii acestor acte, Legea 7/2006 a cadastrului si publicității imobiliare nu era inca in vigoare, drept urmare prevederile acesteia nu doar ca nu le erau aplicabile părtilor contractante dar nici măcar nu aveau cum sa le fie cunoscute.
De altfel, pana la apariția Legii 7/2006 se intabulau, perfect valabil, contracte întocmite de către avocați, care nu sunt contracte autentice sau alte contracte care purtau data certa.
Instanța nu are cum sa analizeze valabilitatea si conținutul contractelor succesive prezentate sub aspectul prevederilor introduse de Legea 7/2006 in ceea ce privește intabularea imobilelor in cartea funciară, atât timp cat aceste prevederi erau la distanta de 12 ani fata de momentul incheierii ultimului contract de vânzare cumpărare.
Pe de alta parte, instanța de fond a putut constat faptul ca reclamanții nu aveau cum sa notificam parații inainte de introducerea acțiunii de chemare in judecata, având in vedere faptul ca despre aceștia știau doar ca sunt plecați din tara si raportat la prevederile legale privind starea civila si domiciliul persoanei, care fac imposibila comunicarea directa a datelor personale, in lipsa unei acțiuni in instanța. De altfel, pe parcursul judecării cauzei s-au succedat termene pe perioada unui an si jumătate doar pentru aflarea domiciliului paraților, cu sprijinul organelor administratiei de stat.
In ceea ce privește interpretarea instanței de fond a intampinarii formulate de către parați prin care arata ca pârâții sunt de acord cu admiterea acțiunii si recunosc incheierea contractului dintre parti, ca fiind total impotriva reclamanților invoca din nou faptul ca prevederile legale care i-ar obliga sa se prezinte in fata notarului public in vederea incheirii contractului autentic nu sunt aplicabile spetei de fata. Concluzia primei instanțe raportat la acest aspect, cum ca cele doua contracte de vânzare cumpărare sub semnătura privată incheiate de către parti sunt lovite de nulitate absoluta, primul deoarece nu a fost incheiat sub forma autentica iar cel de-al doilea pentru cauza ilicita este absolut nelegala si incorecta, raportat la data incheierii acestora si la normele in vigoare aplicabile la date incheierii lor, respectiv vechiul cod civil si Decretul Lege 115/1938 care in art. 7 specifica: " Drepturile reale asupra imobilelor se vor dobândi numai dacă între cel care dă și cel care primește dreptul este acord de voință asupra constituirii sau strămutării, în temeiul unei cauze arătate..."
Așadar, la momentul incheierii primului contract sub semnătura privata, anterior intrării in vigoare a Legii 7/1996, nu era necesara forma autentica sub sancțiunea nulității actelor de vânzare cumpărare, aplicabile fiind dispozițiile Codului civil. Instanța nu avea cum sa constate ca fiind lovit de nulitate absoluta acest prim contract iar mai apoi, pe cale de consecința, sa constate nulitatea si celui de-al doilea contract pentru cauza ilicita, pe motiv ca a fost incheiat cu rea credința, reclamanții cunoscând faptul ca primul contract era nul. Logica primei instanțe este halucinanta, deși ambele contracte au fost incheiate inainte de 1994, aceasta anulează practic doua contracte incheiate perfect valabil, potrivit dispozițiilor codului civil in vigoare la acea data, fiind indeplinite condițiile esențiale pentru incheierea unui contract, in intelesul art. 948 VCciv., respectiv capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat si cauza licita.
Recurenții-reclamanti mai arată că au cunoscut faptul ca cei care le-au vândut imobilul sunt proprietari extratabulari ai casei si dețin drept de folosința asupra terenului, dat fiind faptul ca in regimul comunist dreptul de proprietate asupra terenurilor nu putea fi intabulat in cartea funciara persoanelor fizice. Insa, atât proprietarii tabulari cat si proprietarii ulteriori, extratabulari, subsemnații si părinții subsemnatului, am folosit terenul ca adevărați proprietari, nestingheriti, iar casa au folosit-o in mod licit si cu convingerea ca suntem adevărații proprietari, fapt necontestat nici de foștii proprietari si nici de terțe persoane.
Astfel, potrivit tuturor prevederilor in vigoare la data incheierii contractelor succesive, acestea indeplinesc condițiile de valabilitate, instanța, in lipsa stipulațiilor expres introduse de Legea 7/1996 privind neintabularea in cartea funciara a contractelor ce nu sunt incheiate sub forma autentica, trebuia sa constate vânzarea succesiva, sa dispună intabularea dreptului de proprietate a recurenților-reclamanți si sa constate transmiterea folosinței asupra terenului.
In drept invocă art. 304 pct. 9 VCPC, art. 948 si urm. VCC, art. 971 VCC, art. 1295 si 1294 VCC.
Tribunalul, deliberând asupra recursului, în conformitate cu disp. art. 3041 Cod procedura civila prin prisma criticilor formulate și a probelor administrate, reține următoarele:
Conform probelor administrate în cauză și necontestate de către pârâți imobilul proprietatea tabulară a pârâților P. Wilhelm și P. M. - casa situată în Satu M. . și dreptul de folosință asupra terenului de 1036 mp., înscris în CF_, cu nr. top. 4289 a constituit obiectul contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat cu pârâta M. F. și soțul acesteia defunctul M. G..
Ulterior, la data de 21.01.1994, acesta a constituit obiectul contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat de def. M. G. și soția M. F. cu reclamanții M. I., căsătorit cu M. D..
Cele două contracte succesive nu au fost autentificate de către notar.
Pârâții au recunoscut în fața instanței aceste contracte succesive și și-au exprimat acordul pentru admiterea acțiunii.
Această atitudine procesuală în sine apreciem că nu dovedește lipsa refuzului de a se prezenta în fața notarului până în prezent pentru perfectarea contractelor.
Conduita părții pârâte în cadrul procesului civil de natură de a o exonera de plata cheltuielilor de judecată nu se poate asimila conduitei cerute vânzătorului de a se prezenta la notar pentru încheierea actului autentic, fapt ce implică aspecte de ordin financiar diferite.
În consecință, instanța reținând poziția procesuală a pârâților va dispune obligarea acestora de a se prezenta la notar pentru încheierea contractelor de vânzare cumpărare autentice.
În baza art. 312 Cod procedură civilă va admite recursul reclamanților M. I. D., CNP_ și M. O., CNP_, ambii cu domiciliul în Satu M., ., județul Satu M., împotriva Sentinței civile nr. 3646/01.10.2014 pronunțată de Judecătoria Satu M. în dosar nr._, în contradictoriu cu intimații P. V., P. M., născută L., ambii cu domiciliul procedural ales la fam. K. B., din Satu M., ., . G., dom.în M., nr. 96, județul Satu M., M. F., dom.în M., nr. 182, județul Satu M.; va modifica în tot sentința atacată în sensul admite acțiunea reclamanților M. I. D. și M. O., în contradictoriu cu pârâții M. F., M. C. G., P. Wilhelm și P. născută L. M. și în consecință va constata încheierea contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată între vânzătorii proprietari tabulari P. Wilhelm și soția P. M. și cumpărătorii M. C. G. și soția M. F. având ca obiect imobilul situat în Satu M., . înscris în CF_ nr. top. 4289 pentru prețul de 45.000 lei și a contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată la data de 21.01.1994 între pârâții vânzători M. G. și M. F. și reclamanții cumpărători M. I. D. și soția M. O. având ca obiect același imobil pentru prețul de 400.000 lei.
De asemenea va obliga pârâții să se prezinte la notar pentru încheierea contractelor autentice de vânzare-cumpărare, în caz contrar prezenta hotărâre urmând a ține loc de act autentic.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul reclamanților M. I. D., CNP_ și M. O., CNP_, ambii cu domiciliul în Satu M., ., județul Satu M., împotriva Sentinței civile nr. 3646/01.10.2014 pronunțată de Judecătoria Satu M. în dosar nr._, în contradictoriu cu intimații P. V., P. M., născută L., ambii cu domiciliul procedural ales la fam. K. B., din Satu M., ., . G., dom.în M., nr. 96, județul Satu M., M. F., dom.în M., nr. 182, județul Satu M..
Modifică în tot sentința atacată în sensul admite acțiunea reclamanților M. I. D. și M. O., în contradictoriu cu pârâții M. F., M. C. G., P. Wilhelm și P. născută L. M. și în consecință:
Constată încheierea contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată între vânzătorii proprietari tabulari P. Wilhelm și soția P. M. și cumpărătorii M. C. G. și soția M. F. având ca obiect imobilul situat în Satu M., . înscris în CF_ nr. top. 4289 pentru prețul de 45.000 lei.
Constată încheierea contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată la data de 21.01.1994 între pârâții vânzători M. G. și M. F. și reclamanții cumpărători M. I. D. și soția M. O. având ca obiect același imobil pentru prețul de 400.000 lei.
Obligă pârâții să se prezinte la notar pentru încheierea contractelor autentice de vânzare-cumpărare, în caz contrar prezenta hotărâre urmând a ține loc de act autentic.
Fără cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 15.01.2015.
Președinte, I. M. C. | Judecător, Z. K. | Judecător, M. G. R. |
Grefier, M. C. |
Red. M.G.R./13.02.2015
Tehnored_LI /18.03.2015
Ex. 2
Judecător fond: C.-D. N.
| ← Prestaţie tabulară. Decizia nr. 10/2015. Tribunalul SATU MARE | Contestaţie la executare. Decizia nr. 42/2015. Tribunalul SATU... → |
|---|
