Revendicare imobiliară. Decizia nr. 121/2015. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 121/2015 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 13-02-2015 în dosarul nr. 208/334/2012*
Dosar nr._ Revendicare imobiliară
ROMANIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA NR. 121
Ședința publică din data de 13 februarie 2015
Președinte: L. A.
Judecător: S. A.
Judecător: I. M.
Grefier: S. A.-M.
Pe rol, pronunțarea asupra recursului declarat de către reclamantul G. D. O., împotriva sentinței civile nr. 974din data de 6 noiembrie 2014 pronunțată de Judecătoria Vatra Dornei în dosar nr._, intimați fiind pârâții D. M. și D. S. G..
Dezbaterile asupra recursului au avut loc în ședința publică din data de 6 februarie 2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, redactată separat, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța pentru a da posibilitatea pârâților intimați, prin apărător, să depună la dosar concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru azi, 13 februarie 2015.
După deliberare,
TRIBUNALUL,
Asupra recursului de față, constată:
Prin acțiunea civilă la data de 6.02.2012 sub nr._ reclamantul G. D. O. a chemat în judecată pe pârâții D. M. și D. S. G., solicitând instanței să pronunțe o hotărâre prin care pârâții să fie obligați să-i lase în deplină proprietate și posesie suprafața de cca. 800 mp teren fânaț situat în . cu parte din . nr._ Dorna Arini, cu cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat că este proprietarul tabular al suprafeței de 1441 mp imobil înscris în CF nr._ Dorna Arini, în baza sentinței civile nr. 1046/22.09.2010 a Judecătoriei Vatra Dornei. Acest teren l-a dobândit prin cumpărare de la G. L. în baza unei convenții sub semnătură privată, datată din 20.06.2005, validată ulterior prin hotărâre judecătorească. Mai arată reclamantul că în vara anului 2011 a găsit niște pari tip țăruși puși pe o parte din terenul său.
În drept au fost invocate disp. art. 480, 584, 494, 1073 – 1077 Cod civ. din 1864.
Pârâții D. M. și D. S. G., legal citați, au formulat întâmpinare prin care au invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului, iar pe fondul cauzei respingerea acțiunii ca netemeinică și nelegală.
În motivare au arătat că titlul lor este reprezentat de contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1428 din 28.07.2005 de BNP R. N. și care este preferabil titlului reclamantului.
Pârâții D. M. și D. S. G. au formulat cerere reconvențională prin care au solicitat instanței să pronunțe o hotărâre prin care să dispună anularea contractului de vânzare cumpărare între reclamant în calitate de cumpărător și vânzătoarea G. L. și radierea din cartea funciară a mențiunilor care îl privesc pe reclamant față de terenul în litigiu.
În motivare au arătat că, contractul de vânzare cumpărare în cauză este nul întrucât G. L. a înstrăinat o suprafață de teren ce nu-i aparținea la momentul respectiv.
Cererea a fost întemeiată în drept pe disp. art. 1235 și urm. din Noul Cod Civil.
Prin încheierea din 29 mai 2012 instanța a respins excepția lipsei calității procesuale active a pârâților reclamanți și excepția inadmisibilității cererii reconvenționale, invocate în ședința de judecată de către reclamantul pârât cu motivarea că prin această cerere pârâții reclamanți au investit instanța cu anularea înscrisului sub semnătură privată de vânzare cumpărare și nu a hotărârii judecătorești, prin care s-a validat convenția.
Prin sentința civilă nr. 937 din 26.09.2012 pronunțată de Judecătoria Vatra Dornei în dosarul nr._ instanța a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului –pârât invocată prin întâmpinare de către pârâții-reclamanți, ca nefondată; a respins cererea reclamantului-pârât G. D.-O., având ca obiect „revendicare imobiliară”, ca nefondată, și a respins cererea reconvențională a pârâților—reclamanți D. M. și D. S.-G., ca nefondată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut în esență că atât reclamantul cât și pârâții au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, cca. 800 mp teren situat în .. Suceava printr-un act juridic translativ de proprietate.
Titlul invocat de către reclamant este sentința civilă nr. 1046/22.09.2010 a Judecătoriei Vatra Dornei, ce ține loc de act autentic de vânzare, iar titlul invocat de către pârâți este contractul de vânzare cumpărare autentificat de BNP R. N. la data de 28.07.2005.
De asemenea instanța a reținut că titlurile invocate de părți au fost valabile, înlăturând susținerile reclamantului cu privire la faptul că titlul pârâților nu este valabil întrucât reclamantul nu a solicitat a se constata nulitatea contractului de vânzare cumpărare din 28.07.2005, pe cale de acțiune sau excepție, iar ambele titluri provin de la același autor, G. L. și ambii dobânditori și-au înscris titlurile în documentele de publicitate imobiliară, reclamantul la data de 03.11.2010 iar pârâții la data 28.07.2005.
Prin urmare, instanța de fond a făcut aplicarea adagiului „qui prior tempore, potior iure” și a dat câștig de cauză titlului pârâților care a fost înscris în documentele de publicitate imobiliară anterior titlului reclamantului.
Referitor la cererea reconvențională instanța de fond a reținut că pârâții au solicitat să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare încheiat între G. L. și reclamant la data de 20 iunie 2005 pentru cauză ilicită – vânzarea bunului altuia.
În aplicarea principiului conversiunii actului juridic potrivit regulii statornicite de art. 978 Cod civ. din 1864, instanța a constatat că actul în cauză reprezintă un antecontract de vânzare cumpărare, prin care G. L. s-a obligat să înstrăineze reclamantului suprafața de cca. 3000 mp, fără să aibă loc vreun transfer de proprietate din patrimoniul vânzătoarei promitente în patrimoniul cumpărătorului promitent.
Astfel convenția încheiată la data de 20 iunie 2005 reprezintă un veritabil antecontract de vânzare cumpărare, motiv pentru care cererea reconvențională formulată de pârâți prin care s-a solicitat să se constate nulitatea absolută a acestui înscris (vânzarea bunului altuia) a fost nefondată.
Împotriva sentinței civile nr. 937 din 26.09.2012 a Judecătoriei Vatra Dornei ambele părți au formulat recurs.
Prin Decizia civilă nr.678 din 8.03.2013 pronunțată în dosarul nr._ Tribunalul Suceava a admis recursurile formulate de recurentul-reclamant G. D. O. și recurenții-pârâți D. M. și D. S. G. împotriva sentinței civile nr.937/26.09.2012 pe care a casat-o și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Pentru a hotărî astfel, instanța de control judiciar a reținut că potrivit art.26 alin.1 și 2 din Legea nr.7/1996, republicată în 2006, dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale sunt opozabile față de terți, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înțelege să dispună de ele.
În aceleași condiții (fără înscrierea în cartea funciară) sunt opozabile față de terți și drepturile reale dobândite de stat și de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătorești.
Prin urmare, astfel cum rezultă din textul legal enunțat, atunci când dreptul de proprietate se dobândește în temeiul uni hotărâri judecătorești, cum este situația reclamantului din prezenta cauză, pentru ca dreptul de proprietate astfel dobândit să fie opozabil terților nu este necesară înscrierea în cartea funciară, astfel încât în această situație principiul qui prior tempore, potior iure(care s-ar traduce în sensul că este preferat titlul care a fost înscris întâi în cartea funciară), și care a constituit temeiul exclusiv al hotărârii primei instanțe, nu este aplicabil, sub acest aspect fiind fără relevanță faptul că reclamantul și-a înscris dreptul în cartea funciară ulterior pârâților.
Pe de altă parte, instanța de control judiciar a reținut că deși reclamantul a solicitat efectuarea unei expertize topometrice pentru a se constata suprapunerea de terenuri, instanța de fond a respins această cerere de probe apreciind pe baza unor constatări proprii, probabil pe baza comparării planurilor de situație existente la filele 35, respectiv 54-56 ds fond că există, în fapt, corpul de proprietate nr.1003 din CF nr._ Dorna Arini (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 339 Dorna Arini) proprietatea pârâților se suprapune total peste imobilul_ și parțial peste imobilul_ Dorna Arini, proprietatea reclamantului.
Cu toate acestea urmare a analizării cu atenție a acelor planuri s-a putut ușor constata că dimensiunile acestora nu sunt tocmai identice deși formele sunt asemănătoare.
Prin urmare, tribunalul a apreciat că prin reținerea formală a principiului qui prior tempore, potior iure prima instanță nu a cercetat fondul litigiului, iar în cauză se impune efectuarea unei expertize de specialitate prin care să se verifice dacă există sau nu suprapunere între terenurile pentru care fiecare parte are acte de proprietate, iar apoi să se procedeze la compararea titlurilor părților pentru a se stabili care dintre ele este mai bine caracterizat.
Referitor la recursul formulat de pârâții D. M. și D. S. G., tribunalul a apreciat că și acesta a fost întemeiat întrucât și interesul acestora în promovarea unei acțiuni prin care s-a solicitat constatarea nulității actului de proprietate înfățișat de reclamant este intim legat de existența sau nu a suprapunerii terenurilor pentru care părțile prezintă acte de proprietate.
Cauza a fost reînregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 22.04.2013 sub nr._ .
Potrivit prev. art.315 alin.1 c.pr.civ. hotărârile instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate precum și asupra necesității administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului.
Pârâții-reclamanți în completarea motivelor cererii reconvenționale referitor la inadmisibilitatea solicitării anulării sentinței care a ținut loc de contract de vânzare-cumpărare au arătat că, în genere, hotărârea judecătorească reprezintă un act eminamente jurisdicțional,deosebindu-se, astfel, de categoria actelor juridice civile care reprezintă o materializare a voinței uneia sau a mai multor persoane.
Astfel, este notoriu și faptul că există situații - ca în cauza dedusă judecății - în care, printr-o hotărâre judecătorească, instanța îl obligă pe pârât la încheierea unui anumit contract cu reclamantul, în caz de refuz, hotărârea urmând să țină loc de act autentic. În această situație, partea din dispozitivul hotărârii care dispune în acest sens reprezintă practic o „autentificare", o validare a antecontractului deja existent între părțile din proces.
Prin urmare, regimul juridic al hotărârii judecătorești ce ține loc de act autentic se aseamănă, din perspectiva efectelor juridice pe care este aptă a le produce, cu regimul juridic al contractelor - autentificate de către un notar public și poate fi, prin ipoteză, afectat de motive de nulitate relativă ori absolută (de ex.: vicii de consimțământ, lipsa cauzei, cauză ilicită - vânzarea bunului altuia etc.)
De altfel, pârâții-reclamanți au arătat că în speță hotărârea judecătorească prin care s-a validat pentru reclamanții –pârâți convenția de vânzare cumpărare nu este opozabilă terților, care nu au fost parte în acel proces și această acțiune a fost promovată de reclamanți pentru a frauda drepturile pârâților reclamanți, ca adevărați proprietari.
Reclamanții-pârâți prin completarea la acțiune și răspunsul la cererea reconvențională au solicitat ca în raport de probatoriul ce urmează să fie administrat să se dispună:
- nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1428/28.07.2005 emis de B.N.P. N. R., pentru vânzarea lucrului altuia,
- radierea pârâților D. M. și D. S. G. din CF nr.339N, ./l a .;
În ce privește cererea reconvențională formulată și completată în cauză reclamantul-pârât a solicitat respingerea acesteia ca nefondată.
În motivarea completărilor la acțiune reclamantul a arătat, în esență că, prin sentința de casare s-a dispus efectuarea unei expertize topo singura probă concludentă, care va stabili dacă terenul solicitat de reclamant și pentru care a făcut dovada proprietății cu sent. civ. nr. 1046/22.09.2010 pronunțată de Judecătoria Vatra Dornei și încheierea de întabulare nr. 123/03.11.2010 se suprapune cu terenul ce a făcut obiectul contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1428/28.07.2005 emis de B.N.P. N. R. de care se prevalează pârâții.
Însă dat fiind titlul opus de pârâți, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1428/28.07.2005 emis de B.N.P. N. R., reclamantul prin completarea la acțiune a solicitat anularea acestuia, pentru vânzarea lucrului altuia teză care rezultă din dispozițiile art.1095 alin.1 c.civ. care precizează că plata, în general (inclusiv transferul proprietății) ca să fie valabilă trebuie să fie făcută de proprietarul capabil de a înstrăina lucru dat în plată.
Cu alte cuvinte sintagma „proprietarul capabil” nu se referă doar la capacitatea de folosință sau de exercițiu de a înstrăina ci și la calitatea de proprietar al vânzătorului, conform principiului potrivit căruia „nimeni nu poate transmite ceea ce nu are”.
Or, în fapt anterior încheierii contractului autentic de vânzare cumpărare cu pârâții și ulterior terenul a fost permanent înscris la rolul agricol pe numele reclamantului, considerente față de care reclamantul a arătat că, actul autentic de care s-au prevalat pârâții este nul absolut ca urmare a încălcării dispozițiilor imperative prev. de art.948 pct.4 c.civ. fiind grevat pe o cauză nelicită, ceea ce atrage incidența prev. art.966 c.civ.
Referitor la acțiunea în revendicare reclamantul a arătat că titlul său respectiv sentința civilă nr.1046 din 22.09.2010 a Judecătoriei Vatra Dornei este mai bine caracterizat deoarece abia prin această sentință s-a constatat dreptul de proprietate al vânzătoarei, ori uzucapiune nu poate fi constatată decât de instanțele de judecată nu și de notar.
Astfel, din analiza conținutului contractului autentificat sub nr.1428 din 18.07.2005 emis de BNP N. R. de care s-au prevalat pârâții a rezultat că la modul de dobândire a dreptului de proprietate pentru vânzătoare s-a inserat sintagma „dobândit prin moștenire și stăpânit în fapt peste 30 de ani” fără să existe nici o documentație în baza căruia notarul să aibă posibilitatea să constate aceste moduri de dobândire a proprietății.
Referitor la data transmiterii proprietății reclamantul a arătat că a cumpărat terenul din litigiu anterior pârâților, respectiv prin convenția sub semnătură privată datată 20.06.2005, astfel încât titlul său are un rang preferențial.
În ceea ce privește cererea reconvențională formulată și completată de pârâții reclamanți reclamantul a arătat că această cerere nu a fost întemeiată în drept și nu s-a făcut dovada unei nulități absolute a hotărârii judecătorești prin care s-a validat convenția sub semnătură privată și de altfel în legislația română nu există care să reglementeze un astfel de demers.
Sub un alt aspect s-a arătat că cererea reconvențională este inadmisibilă deoarece pârâții sunt terți față de convenția sub semnătură privată datată 20.06.2005, iar în condițiile în care această convenție a fost validată printr-o hotărâre judecătorească, definitivă și irevocabilă, apare ca inadmisibilă cererea pârâților de constatare a nulității absolute a acestei hotărâri, care nu poate fi modificată decât prin promovarea și admiterea unei căi extraordinare de atac.
De asemenea, reclamantul a mai arătat că titlul său de proprietate este preferabil față de cel al pârâților câtă vreme voința reală a vânzătoarei a fost verificată de instanța de judecată care a recunoscut prin interogatoriul luat la 22.09.2010 că a primit prețul.
Prin urmare, reclamantul a arătat că se prevalează și de prezumția recunoașterii dreptului de proprietate cu bună credință și în condițiile legii, prezumție reglementată de art.563 alin.3 c.civ.
Prin întâmpinarea formulată de pârâți la completările acțiunii s-a solicitat respingerea cereri de anulare a contractului autentic de vânzare cumpărare nr.1428 din 28.07.2005, cu motivarea în esență că reclamantul s-a prevalat de argumente care nu au la bază un act translativ de proprietate, anterior contractului autentic a cărui anulare se solicită.
Spre deosebire de reclamant, pârâții au arătat că au devenit proprietarii terenului din litigiu printr-un contract autentic de vânzare cumpărare încheiat la 28.07.2005 la BNP N. R., astfel încât voința părților a îmbrăcat forma reglementată de dispozițiile legale.
La data de 28.07.2005 prin încheierea nr. 1979 s-a înscris dreptul pârâților de proprietate în CF, iar în calitate de proprietari au achitat impozitul la organul fiscal competent.
Contrar susținerilor reclamantului, pârâții au arătat că potrivit art.25 din Legea nr.7/1996 efectul de opozabilitate față de terț a transmiterii dreptului de proprietate se produce de la data înregistrării cererii de întabulare.
În conformitate cu recomandările instanței de control judiciar în cauză s-a dispus efectuarea unei expertize topo având ca obiectiv să se stabilească existența unor suprapuneri de terenuri în raport de titlurile de proprietate ale părților.
Prin raportul de expertiză topo întocmit în cauză de expert B. V., s-a stabilit că există o suprapunere între terenurile ce fac obiectul titlurilor de proprietate ale părților pentru suprafața de 855 m.p.
Prin sentința civilă nr. 974 din data de 6 noiembrie 2014, Judecătoria Vatra Dornei a respins excepția lipsei calității procesuale active, ca neîntemeiată, a respins acțiunea civilă având ca obiect „revendicare imobiliară” formulată de reclamantul G. D. – O., în contradictoriu cu pârâții D. M. și D. S.-G., așa cum a fost precizată (completată), ca neîntemeiată, a respins excepția inadmisibilității cererii reconvenționale și a respins cererea reconvențională, ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:
În fapt, la data de 20 iunie 2005 între G. L. și reclamantul G. D. O. s-a încheiat un înscris sub semnătură privată, prin care promitenta vânzătoare G. L. se obliga să înstrăineze promitentului cumpărător G. D. O. suprafață de cca 700 mp. Teren învecinat cu B. R., Adăniloaie I., drum comunal, pentru prețul de 30.000.000 lei- ROL, pe care promitenta vânzătoare a declarat că l-a primit și a predat posesia.
Promitentul cumpărător s-a obligat să suporte toate cheltuielile privind măsurătorile și taxele de întabulare.
Ulterior, respectiv la data de 28 iulie 2005 G. L. a încheiat un contract autentic de vânzare cumpărare nr. 1428 a BNP R. N., prin care a înstrăinat către D. M. căsătorit cu D. S. suprafața de 870 mp teren, situat în com. Dorna Arini, .. Suceava, identic conform planului de situație din 13.07.2005 întocmit de expert R. V., cu corp proprietate nr.1300, învecinat cu M. E., uliță, moștenitorii lui G. G. și O. P., pentru prețul de 2.000 lei plătit la data încheierii actului autentic.
În conținutul actului autentic s-a făcut referire la modalitatea dobândirii a dreptului de proprietate de către vânzătoare, respectiv „teren dobândit de vânzătoare prin moștenire și stăpânit în fapt de peste 30 de ani…”.
La data de 28.07.2005 prin încheierea nr. 1978 BCPI Vatra Dornei- în baza contractului autentic de vânzare cumpărare nr. 1428/28.07.2005 a BNP N. R., a planului de situație întocmit de expert topo R. V. și a certificatului fiscal emis de Primăria comunei Dorna Arini- a dispus înscrierea în CF nou formată nedefinitivă nt.339N a . a dreptului de proprietate asupra suprafeței de 870 m.p. teren fânaț identic cu corpul de proprietate nr. 1003 pe numele pârâților D. M. și D. S., ca bun comun în devălmășie.
Prin sentința civilă nr.1046/22.09.2010 a Judecătoriei Vatra Dornei, pronunțată în dosarul nr._ s-a constatat că G. L. a dobândit prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra suprafeței de 1441 mp teren, iar reclamantul G. D. O. a dobândit prin cumpărare acest teren, sentința civilă ținând loc de contract de vânzare cumpărare în formă autentică.
La data 03.11.2010, în baza sentinței civile nr. 1046/22.09.2010, BCPI Vatra Dornei a înscris în CF nr._ Dorna Arini dreptul de proprietate al reclamantului G. D. O. asupra suprafeței de 1441 mp, care ulterior a fost dezmembrat în imobile_,_ și_.
Prin prezenta acțiune reclamantul G. D. O. a revendicat de la pârâții D. M. și D. S. suprafața de circa 800 m.p. teren dobândit prin sentința civilă nr. 1046 din 22.09.2010 a Judecătoriei Vatra Dornei.
Prin expertiza topo întocmită în cauză de către expert B. V. s-a stabilit că suprafețele de teren aferente actelor de proprietate ale părților, respectiv sentința civilă nr. 1046 din 22.09.2010 a Judecătoriei Vatra Dornei și contractul autentic de vânzare cumpărare nr.1428 din 28.07.2005 a BNP N. R. se suprapun pe 855 m.p. sens în care s-a întocmit un plan de situație anexă (fila 59 ds.).
Față de aceste concluzii, excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului în promovarea acțiunii ridicată de pârâți pe motiv că terenul revendicat nu se suprapune cu terenul pârâților a fost neîntemeiată și a fost respinsă ca atare.
Prin cererea reconvențională și completările la acțiunea inițială ambele părți, respectiv atât reclamantul, cât și pârâții și-au contestat reciproc titlurile de proprietate, solicitând instanței să constate nulitatea absolută a acestora, pentru vânzarea bunului altuia.
În analiza acestor susțineri instanța a constatat în primul rând că în raport de datele la care s-au încheiat atât actul autentic de vânzare cumpărare (28.07.2005) al pârâților, cât și înscrisul sub semnătură privată (20.06.2005), respectiv sentința civilă nr.1046 din 22.09.2010 a Judecătoriei Vatra Dornei pronunțată în favoarea reclamantului sunt aplicabile conform art. 102 din Legea nr.71/2011 dispozițiile Codului civil de la 1864.
În analiza acestui aspect, prioritar în conformitate cu prev. art.137 c.pr.civ. de la 1865 instanța a espins excepția inadmisibilității cererii reconvenționale pentru următoarele cnsiderente:
Regimul juridic al hotărârii judecătorești ce ține loc de act autentic se aseamănă, din perspectiva efectelor juridice pe care le produce, cu regimul juridic al contractelor - autentificate de către un notar public și ca atare poate fi, prin ipoteză, afectat de motive de nulitate relativă ori absolută asemenea unui contract autentic.
Potrivit regimului juridic care reglementează nulitățile absolute acestea pot fi invocate de orice persoană care justifică un interes legitim.
Prin urmare, contrar susținerilor reclamantului pârât, deși titlul său de proprietate a constat într-o hotărâre judecătorească de validare unei convenții de vânzare cumpărare sub semnătură privată nu s-a putut reține lipsa posibilității terților, în speță a pârâților, de a invoca nulitatea absolută a actului validat în această modalitate.
În același context a fost important de reținut faptul că hotărârea judecătorească care ține loc de act autentic de vânzare cumpărare este constitutivă de drept (operează transmiterea dreptului de proprietate) iar efectele acesteia sunt relative în sensul că nu se pot extinde și față de terți (în speță pârâții) cărora nu le este opozabilă întrucât nu au participat la judecată și care astfel nu și-au putut exprima în acel proces propria poziție, având însă posibilitatea prin prisma celor analizate mai sus să solicite constatarea nulității absolute.
Pe fondul aspectelor semnalate de către părți, sancțiunea nulității absolute întemeiată pe vânzarea lucrului altuia rezidă din dispozițiile art.948 pct.4 raportat la art.966 c.civ.de la 1864 și presupune o operațiune speculativă din partea ambelor părți contractante cu scopul de a frauda drepturile adevăratului proprietar.
Cu alte cuvinte, nulitatea absolută a unei astfel de tranzacții intervine doar atunci când atât vânzătorul cât și cumpărătorul în cunoștință de cauză încheie un act prin care ambii urmăresc fraudarea adevăratului proprietar, ceea ce atrage incidența principiului „frauda corupe totul” (fras omnia comumpit).
Or, în speță, nu s-a făcut dovada complicității cumpărătorilor (atât a reclamantului cât și a pârâților) la o operațiune speculativă, respectiv nu s-a dovedit că aceștia în cunoștință de cauză alături de vânzătoarea G. L. au urmărit să fraudeze interesele adevăratului proprietar.
Referitor la teza nulității vânzării lucrului altuia invocată de reclamant prin prisma disp. art. 1095 cod civil, respectiv urmare a lipsei calității de proprietar a vânzătoarei G. L. la momentul încheierii contractului autentic cu pârâții instanța a înlăturat aceste susțineri pentru următoare considerente:
Prin sentința civilă nr.1046 din 22.09.2010 s-a constatat că vânzătoarea G. L. a dobândit conform art. 1890 cod civil prin efectul uzucapiunii de lungă durată dreptul de proprietate asupra suprafeței totale de 1441 mp teren din care face parte și terenul revendicat în prezenta cauză.
Prin urmare, instanța a analizat existența unei posesiei utile exercitată asupra terenului de G. L. sub nume de proprietar pe o perioadă de peste 30 de ani astfel încât aceasta și-a consolidat prin sent. civ. 1046 din 22.09.2010 dreptul de proprietate asupra suprafeței de 1441 mp teren cu efect retroactiv.
Altfel spus, efectul uzucapiuni ca mod de dobândire a proprietății este retroactiv, respectiv uzucapantul (în speță vânzătoarea G. L.) este considerat proprietar de la momentul începerii posesiei utile care în speță a avut loc cu mult înainte de data încheierii cu pârâții a contractului autentic nr.1428/28.07.2005.
Astfel, contrar susținerilor reclamantului la momentul încheierii contractului autentic de vânzare cumpărare nr.1428 din 28.07.2005 vânzătoarea G. L. avea calitatea de proprietară a terenului înstrăinat iar mențiunea notarului public din conținutul actului referitoare la modalitatea de dobândire a proprietății de către vânzătoare „dobândit prin moștenire și stăpânit în fapt peste 30 de ani” s-a confirmat prin efectul declarativ al sent. civ. nr.1428 din 28.07.2005.
Pentru aceste considerente, instanța a respins, ca neîntemeiată cererea reconvențională și capătul de cerere din completarea acțiunii prin care s-a solicitat constatarea nulității absolute pentru vânzarea bunului altuia a contractului autentic de vânzare cumpărare nr.1428 din 28.07.2005 a BNP N. R. și a convenției de vânzare cumpărare validată prin sent. civ. nr.1046/22.09.2010 a Judecătoriei Vatra Dornei.
În ceea ce privește acțiunea în revendicare în drept, potrivit art. 563 Cod civil proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deține fără drept iar dreptul la acțiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepția cazurilor în care prin lege se dispune altfel.
În speță, pentru suprafața de 855 m.p. teren (identificat în raportul de expertiză topo) ambele părți dețin titluri de proprietate care provin de la același autor, astfel încât instanța a comparat aceste titluri și a dat eficiență celui mai bine caracterizat.
În analiza preferabilității titlurilor de proprietate instanța nu a făcut referire la principiul qui prior tempore, potior iure(care se traduce în sensul că este preferat titlul care a fost înscris întâi în cartea funciară), întrucât prin Decizia nr.678/8.03.2013 instanța de control judiciar a reținut că acest principiu nu este aplicabil în speță câtă vreme conform art. 26 al. 1,2 din legea 7/1996 dreptul dobândit de reclamant prin efectul unei hotărâri judecătorești este opozabil față de terți fără înscriere în CF și ca atare sub acest aspect nu are relevanță faptul că reclamantul și-a înscris dreptul în cartea funciară ulterior pârâților.
Convenția sub semnătură privată încheiată între reclamant și G. L. chiar dacă din punct de vedere cronologic a fost încheiată înainte (20.06.2005) de actul autentic de vânzare cumpărare nr.1428 din 28.07.2005 are natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare, care la data tranzacției a dat naștere doar obligației de a face, respectiv de a se încheia în viitor între părțile semnatare actul autentic.
Prin urmare, convenția sub semnătură privată datată 20.06.2005 nu a operat în favoarea promitentului cumpărător G. D. O., transferul dreptului de proprietate în timp ce prin actul autentic de vânzare cumpărare nr. 1428 din 28.07.2005 a BNP N. R. cumpărătorii pârâți D. M. și D. S.-G. și-au consolidat dreptul de proprietate și calitatea de proprietari chiar de la momentul încheierii acestui act.
Cu alte cuvinte, pârâții au devenit proprietarii terenului din litigiu la data de 28.07.2005 în vreme ce reclamantul a dobândit calitatea de proprietar abia la data de 22.10.2010 prin sentința civilă nr.1046 pronunțată în dosarul nr._ a Judecătoriei Vatra Dornei întrucât, așa cum s-a reținut mai sus, hotărârea judecătorească care ține loc de act autentic de vânzare cumpărare are efect constitutiv de drept, în sensul că doar odată cu pronunțarea acesteia are loc transferul dreptului de proprietate.
Pentru aceste considerente, instanța a constatat că titlul pârâților respectiv contractul autentic de vânzare cumpărare nr. 1428 din 28.07.2005 a BNP N. R. prin care a operat transferul dreptului de proprietate asupra terenului din litigiu în mod cronologic înaintea reclamantului a fost mai puternic caracterizat și ca atare a respins acțiunea în revendicare, și pe cale consecință și cererea precizatoare prin care s-a solicitat radierea dreptului de proprietate al pârâților din CF 339N a . ca neîntemeiată.
Față de soluția pronunțată de respingere atât a acțiunii precizate cât și a cererii reconvenționale instanța în conformitate cu prev. art.274 c.pr.civ. nu a acordat părților cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamantul prin care a solicitat admiterea recursului, modificarea în parte a sentinței sus menționate și pe fond admiterea acțiunii așa cum a fost formulată și completată sens în care să se dispună:
1. nulitate a absoluta a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1428/28.07.2005 emis de B.N.P. N. Rotam, pentru vânzarea lucrului altuia;
2.radierea pârâților D. M. și D. S. G. din CF 339N, ., a .;
3.Obligarea pârâților să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie
suprafața de 855 mp. teren fanat situat în . cu parcela_ din CF_ proprietatea reclamantului, identificat prin raportul de expertiză efectuat în cauză de ing. B. V..
A solicitat să se mențină hotărârea în ce privește respingerea cererii reconvenționale formulată de pârâții-intimați D. M. și D. S. G., cu obligarea acestora la cheltuieli de judecată din ambele cicluri procesuale, în cuantum de 5016 lei - reprezentând: onorariu av. 2000 lei de la fond în primul ciclu procesual și din recurs, conform chitanțelor existente Ia dosar în original, contravaloare expertiză topo - 2400 lei și taxa de timbru din ambele cicluri procesuale - 411 lei ( fond) și 205 lei ( recurs).
În motivare a arătat următoarele:
Motivul de recurs vizează faptul că instanța de fond, cu ocazia comparării titlurilor, în mod greșit a apreciat că la data încheierii contractului de v-c 1428/28.07.2005 cu pârâții D. M. și D. S. G., vânzătoarea G. L. avea calitate de proprietar a terenului înstrăinat, în condițiile dobândirea dreptului de proprietate de către aceasta prin uzucapiune s-a constatat ulterior încheierii contractului, prin sent. civ. nr. 1046/22.09.2010 pronunțată de Judecătoria Vatra Dornei, în dos, civ. nr._ .
A apreciat că prin aceasta s-a încălcat principul neretroactivității legii civile. Chiar dacă s-ar admite că efectul uzucapiunii este retroactiv, G. L. a devenit proprietară de drept a terenului înstrăinat, doar după pronunțarea sent. civ. nr. 1046/22.09.2010 a Judecătoriei Vatra Dornei, în dos, civ. nr._ efectul juridic al acestei hotărâri judecătorești, începând să se producă doar pentru viitor, nu și retroactiv de la data începerii posesiei utile cum a reținut instanța de fond în considerentele hotărârii atacate.
Sub acest aspect motivele de recurs și le-a întemeiat pe disp. art. 304 pct. 7 și 8 vechiul c. pr. civ. și a apreciat că în mod greșit instanța a concluzionat că ambele titluri sunt valabile, iar titlul pârâților contractul de v-c care provenea de la un neproprietar a fost mai bine caracterizat decât titlu său care este o hotărâre judecătorească, înscrisă în CF.
In acest sens, reclamantul a dovedit că este proprietarul tabular al suprafeței de 1441 mp, imobil cu nr. cadastral_ C Dorna Arini, în baza sent. civ. nr. 1046/22.09.2010 pronunțată de Judecătoria Vatra Dornei, în dos. civ. nr._ .
Acest teren l-a dobândit prin cumpărare de la G. L., în baza unei convenții sub semnătură privată, datată 20.06.2005, validată ulterior prin hotărârea judecătorească sus menționată.
Imediat după întocmirea convenției a achitat prețul și a preluat posesia terenului, folosindu-1 efectiv an de an, în sensul că s-a pășunat pe el și a făcut fânul. In acest sens, față de data încheierii convenției, sunt aplicabile disp. art. 1295 din vechiul cod, civil, vânzarea-cumpărare inclusiv a terenului în litigiu luând naștere și producând efecte juridice, de la data de 20.06.2005, când s-a plătit integral prețul vânzătoarei - G. L. și s-a preluat de reclamant posesia terenului din acel moment, devenind cumpărător de bună – credință.
In acest sens, prin probele administrate a dovedit că în anul 2005 când l-a cumpărat, a făcut gard și s-a comportat ca adevărat proprietar, însă din motive financiare a tot amânat perfectarea actelor, până în cursul anului 2010 când s-a intabulat.
Reclamantul este înscris în CF definitivă, titlu său fiind o hotărâre judecătorească opozabilă terților chiar fără înscriere, aspect reținut de altfel si de instanța de fond.
In perioada 2005 -2011 nu i-a tulburat nimeni posesia și nu a invocat nimeni vreo pretenție asupra acestui teren.
In vara anului 2011 m găsit niște pari tip țăruși puși pe o parte din terenul lui și neștiind cine i-a pus a sesizat verbal Poliția din localitate. Ulterior, a aflat de la poliție că pârâții ar fi pus acei pari, însă la acea dată nu au discutat cu el, nu i-au arătat că ar avea acte, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1428/28.07.2005 emis de B.N.P. N. R., acesta fiind înscris în CF nedefinitiv, aspecte ce instanța de fond trebuia să le analizeze cu ocazia comparării titlurilor. Fiind vorba de un contract de vânzare-cumpărare întocmit pe baza anexelor 5 și 6 (care conform codului civil în vigoare la data încheierii actului nu sunt reglementate ca moduri originale de dobândire a proprietății), și dat fiind că la acea dată în zonele fără CF, înscrierile erau efectuate în CF nedefinitive, în momentul în care reclamantul și-a întocmit planul de situație pentru suprafața de teren cumpărată, acesta a fost operat de O.C.P.I. și înscrierea sa în CF - definitivă a devenit opozabilă terților, inclusiv pârâților.
De altfel și Tribunalul a reținut în decizia de casare acest aspect și a motivat pe art. 26 al. 1 și 2 din Legea 7/1996, text de lege care a reglementat clar aceste situații de opozabilitate față de terți, chiar fără înscriere în CF. După casare, și-a completat acțiunea și cu capătul de cerere prin care a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1428/28.07.2005 emis de B.N.P. N. R., pentru vânzarea lucrului altuia.
Teza nulității vânzării lucrului altuia rezultă și din disp. art. 1095 alin. 1 cod civil, care precizează că plata, în general (inclusiv transferul proprietății), ca să fie valabilă, trebuie să fie făcută de proprietarul capabil de a înstrăina lucrul dat în plată.
Sintagma "proprietarul capabil" nu se referă doar la capacitatea de folosință sau de exercițiul de a înstrăina, ci și la calitatea de proprietar al vânzătorului.
Caracterul translativ de proprietate al contractului de vânzare cumpărare determină aplicarea în această materie a unui principiu consacrat potrivit căruia vânzătorul trebuie să fie proprietarul bunului ce îl înstrăinează-Nemo plus juris ad allium transferre potest quam ipse habet- sau altfel spus, nimeni nu poate transmite ceea ce nu are nemo dat quod non habet).
Atât anterior încheierii acestui contract, cât și ulterior, acest teren a fost permanent înscris la rolul agricol al său și a plătit impozitul aferent, fiind în posesia lui. Efectul juridic s-a produs doar scriptic, pe CF nedefinitiv, deoarece pârâții până în 2011 nu și-au exercitat posesia pe acest teren, fapt dovedit cu martorii audiați în primul ciclu procesual.
Din toate aceste motive, contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub. nr. 1428/2005 la B.N.P. N. R., este nul absolut, întrucât încheierea acestuia pe o cauza ilicită, constituie motiv de nulitate absolută, deoarece prin aceasta s-au încălcat disp. imperative prev. de art. 948 pct. 4 c. civ. privitoare la condițiile de valabilitate a actului juridic.
Conform art. 966 c.civ. obligația fondată pe o cauză falsă nelicită, nu poate avea nici un efect.
Cu ocazia comparării titlurilor, instanța trebuia să dea eficientă maximă titlului mai bine caracterizat. Practica juridică în domeniu este unanimă în sensul că, în astfel de situații instanțele nu vor da efect unor titluri care nu sunt suficient de clare și creează suspiciuni cu privire la dreptul de proprietate implicând o nesiguranță a circuitului civil.
Titlu reclamantului este o hotărâre judecătorească, definitivă și irevocabilă, prin care în principal s-a constatat dobândirea dreptului de proprietate pentru terenul în litigiu pentru vânzătoare, prin uzucapiune de 30 de ani, ca și sancțiune de drept civil opozabilă chiar și adevăratului proprietar.
A apreciat că sub acest aspect, titlu său este mai puternic, deoarece uzucapiunea nu poate fi constatată decât de instanțele de judecată, prin administrarea unui probatoriu complex (înscrisuri și probă testimonială) și nici pe departe de notar, prin anexele 5 și 6, care nu sunt altceva decât niște procese verbale de identificare a imobilului, eliberate de Primării. În plus, dacă se va analiza conținutul contractului autentificat sub nr. 1428/28.07.2005 emis de B.N.P. N. R., de care s-au prevalat pârâții, se va observa că notarul, prin sintagma „ dobândit prin moștenire și stăpânit în fapt de peste 30 de ani" -„amestecă " două moduri de dobândire a proprietății - respectiv moștenirea și uzucapiunea. La dosar a fost de altfel înaintată documentația care a stat la baza întocmirii acestui contract de vânzare-cumpărare, și așa cum s-a putut observa nu există nici un înscris în baza căruia notarul putea să constate că vânzătoarea ar fi moștenit acest teren, sau l-ar fi uzucapat. Tocmai pentru aceste motive, în noua reglementare din codul civil și procedură civilă, aceste aspecte s-au clarificat, în sensul că notarii nu mai pot întocmi astfel de contracte de vânzare cumpărare, fără ca anterior să fie clar stabilită situația juridică a imobilelor ce urmează să facă obiectul vânzărilor, inclusiv sub aspect tabular.
Toate aceste aspecte au fost invocate și probate prin înscrisurile depuse la dosar, însă, instanța de fond nu s-a pronunțat pe nici unul dintre ele, ci s-a limitat a concluziona că titlul pârâților este valabil, fără ca hotărârea să cuprindă și motivele pe care se sprijină această concluzie.
Referitor la data transmiterii dreptului de proprietate, a solicitat a se observa că reclamantul a cumpărat anterior pârâților o suprafață de teren din care face parte și terenul în litigiu de 855 mp, identificat prin expertiza topo efectuată în cauză, convenția sub semnătură privată fiind datată 20.06.2005, iar contractul pârâților fiind încheiat după mai bine de o lună - 28.07.2005, ceea ce, și sub acest aspect, a apreciat că titlu lui are rang preferențial.
Odată cu comparare titlurilor, instanța trebuie să analizeze și buna credință a părților la data încheierii actului. În condițiile în care reclamantul a cumpărat terenul în litigiu înaintea pârâților, a plătit integral prețul (fapt confirmat de vânzătoare prin interogatoriu din 22.09.2010), a preluat imediat posesia, s-a comportat ca adevărat proprietar, în sensul că l-a folosit, îngrădit, l-a înscris la rolul agricol și a achitat impozitul aferent, a făcut dovada indiscutabilă a bunei sale credințe. De asemenea, prin actul de dezlipire nr. 378/02.03.2011, actele de constituire drept servitute de trecere nr. 379 și 380 din 02.03.2011 autentificate la BNP „N. V.", depuse la dosar, a dovedit faptul că tocmai motivat de faptul că esteproprietarul tabular al terenului în litigiu, a putut încheia astfel de acte autentice prin care a dat drept de servitute de trecere peste parte din teren pentru doi vecini ale căror proprietăți nu au ieșire la drumul public, decât peste proprietatea lui.
Prin adeverința de rol detaliată pe ani și chitanțele privind plata impozitului pentru acest teren, a făcut dovada că acesta în prezent este înscris la rolul agricol al reclamantului, iar anterior a fost în rolul numitei G. L., fără ca în rolul acesteia să apară mențiuni de diminuare în 2005.
Raportându-se și la disp. art. 563 al. 3 din Noul Cod Civil, s-a prevalat de prezumția recunoașterii dreptului de proprietate dobândit cu bună credință și în condițiile legii, text de lege aplicabil și în speța de față. Pentru a opera această recunoaștere, se cere, ca cel ce se prevalează de dreptul de proprietate, să fi fost de bună credință la data la data dobândirii și dreptul să fie dobândit în condițiile legii (aspecte dovedite). A considerat că sub acest aspect probator, instituirea acestei prezumții inversează sarcina probei, revenind posesorului să dovedească nevalabilitatea titlului celui care a formulat acțiunea în revendicare, respectiv să răstoarne prezumția de legalitate a dobândirii - aspect ce urmează de asemenea să fie analizat cu ocazia rejudecării cauzei.
In ce privește cererea reconvențională formulată de pârâți, prin care s-a solicitat „anularea actului juridic prin care reclamantul a intabulat terenul contractul de vânzare cumpărare autentificat prin hotărâre judecătorească)" a apreciat că în mod corect a fost respinsă, deoarece o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă nu poate fi modificată decât prin promovarea și admiterea unei căi de atac extraordinare și nici într-un caz nu poate fi anulată pe cale separată, printr-o altă hotărâre judecătorească de o instanță de fond.
In drept, a invocat disp. art. 304 - 316 c. pr. civ.
Pârâții au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului ca nelegal și neîntemeiat din următoarele motive:
Reclamantul a solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1428/28.07.2005.
1.A susținut că este proprietarul suprafeței de 1441 mp, imobil cadastral_ Dorna Arini, în baza sentinței civile nr. 1046/22.09.2010 pronunțată de Judecătoria Vatra Dornei și că în perioada 2005-2011 nu i-a tulburat nimeni posesia și nu a invocat nimeni vreo pretenție asupra acestui teren. A considerat că data dobândirii este data de 20.06.2005, data convenției sub semnătură privată, conform art. 1295 din vechiul cod civil. A considerat că el este cel căruia i s-a tulburat proprietatea, deoarece contractul de vânzare - cumpărare a cărui anulare o cerut-o s-a încheiat, în opinia sa, în baza anexelor 5 și 6, iar înscrierile din cartea funciară la acea dată nu erau definitive.
2.Aceste susțineri au fost vădit nelegale.
În conformitate cu dispozițiile legale în vigoare, transferul dreptului de proprietate având ca obiect un imobil se face prin act autentic.
Întrucât convenția invocată este un înscris sub semnătură privată, care ar fi fost întocmit la 20.06.2005, această dată nu reprezintă data trecerii imobilului menționat din proprietatea numitei G. L. în proprietatea reclamantului, nefiind suficient acordul vânzătorului și al cumpărătorului, formula autentică fiind cerută ad validitatem.
Și susținerile reclamantului cum că a făcut gard, că a pășunat pe acest teren, au fost fără temei, întrucât ei au folosit acest teren din anul 2005 și până în prezent. Destul de des mergeau cu familia la picnic și-l foloseau ca și spațiu de agrement. Este puțin probabil ca în toți acești ani reclamantul să nu fi știut acest lucru.
Spre deosebire de reclamant, care s-a prevalat de argumente care nu țin loc de act translativ de proprietate, pârâții, prin încheierea nr.1428 din 28.07.2005, au încheiat, în formă autentică, contractul de vânzare - cumpărare prin care numita G. L., în fața notarului public, le-a vândut terenul din care reclamantul a revendicat.
Totodată, în baza contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1428 din 28.07.2005 de Biroul Notarului Public N. R. din Vatra Dornei, prin încheierea nr. 1979 din data de 28.07.2005, s-a întabulat dreptul de proprietate asupra terenului pentru pârâți.
Au făcut dovada că începând cu această dată, în calitate de proprietari, au achitat impozitul la organul fiscal competent, anexând alăturat chitanțele care le-au fost eliberate la momentul plății.
Punctul de vedere emis de reclamant din care ar rezulta că întrucât nu au exercitat acte de posesie în perioada 2005 - 2011, demonstrează că nu au avut pretenții asupra terenului, ar trebui înlăturat. Au susținut aceasta, deoarece în calitate de proprietari cu acte, pot dispune cum doresc de acest bun. Așa cum au arătat, au exercitat dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu. Chiar dacă ar fi fost vorba de neexercitarea posesiei acestuia, aceasta oricum nu echivalează cu lipsa dreptului de proprietate asupra terenului.
Nici susținerea reclamantului că proprietatea este înscrisă în carte funciară nedefinitivă, deci nu îi este opozabilă, trebuie respinsă, deoarece potrivit art. 25 din Legea nr. 7/1996 efectul de opozabilitate față de terț a transmiterii dreptului de proprietate se produce de la data înregistrării cererii de întabulare.
3. Concluzionând, reclamantul a invocat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1428 pentru vânzarea lucrului altuia.
Pentru prima dată de când există acest litigiu pe rolul instanțelor, reclamantul a invocat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare pentru vânzarea lucrului altuia și nu pot trece cu vederea faptul că reclamantul s-a inspirat din apărările lor.
A solicitat în acest sens instanței că compare titlurile și să constate că al lui este mai bine caracterizat.
Susținerile reclamantului nu au temei legal.
Astfel, în conformitate cu dispozițiile art. 565 din Noul Cod de procedură civilă, în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu extras de pe cartea funciară.
Chiar dacă prin absurd s-ar accepta că părțile dețin acte de proprietate pentru același teren, pentru soluționarea prezentei acțiuni în revendicare este necesar a se compara titlurile părților, iar dacă ambele părți au acte ce provin de la același autor, se are în vedere actul mai vechi și actul care a fost întâi transcris.
Trebuie respinse afirmațiile reclamantului referitoare la faptul că vânzarea a fost făcută pe baza anexelor 5 și 6, deoarece vânzarea-cumpărarea terenului s-a făcut în temeiul voinței părților, îmbrăcată în formă autentică, conform exigențelor dispozițiilor legale care reglementează vânzarea unui imobil.
Actul lor de vânzare-cumpărare încheiat în fața notarului are la bază Protocolul de colaborare încheiat la 16.12.2004 între UNNPR și ANCPI. Vânzătoarea și-a dovedit calitatea de proprietar capabil să vândă prin Atestatul prin care a fost recunoscută ca proprietar eliberat de primarul localității Dorna Arini (anexa 5) și Procesul verbal de vecinătate (anexa 6)- semnat de 5 persoane, respectiv vecinii terenului in cauză, ce cunoșteau că G. L. era proprietar la acea dată - 25.07.2005 - și nu G. D., ambele fiind anexe ale Protocolului mai sus menționat, ca și documentația cadastrală.
Astfel, reclamantului i-a fost admis să înscrie în cartea funciară o suprafață de teren la data de 22.09.2010, prin sentința nr. 1046 pronunțată la aceeași dată de Judecătoria Vatra Dornei, în dosar civil nr._, definitivă la o dată ulterioară. A rezultat că reclamantul avea dreptul să solicite întabularea după cel puțin data de 22.09.2010 (întrucât nu cunoșteau data când sentința a devenit definitivă). În aceste condiții, cu certitudine întabularea s-a făcut cu mult după data de 22.09.2010, ulterior lor.
Așa cum a concluzionat instanța de fond, atât în hotărârea primă, cât și în cea din 06.11.2014, proprietarii acestui teren sunt cumpărătorii inițiali, adică pârâții.
Au considerat demersurile juridice ale reclamantului ca o forma de intimidare și de șicanare, având în vedere faptul că a beneficiat de toate cererile pe care le-a solicitat atât în cererea inițială, cât și în recurs și apoi în rejudecare, inclusiv de expertiza pe care a invocat-o ca motiv de recurs în cererea anterioară, urmând ca în cursul judecății să se dezică de această solicitare.
Examinând recursul sub aspectul criticilor formulate tribunalul constată că este nefondat pentru următoarele considerente:
Este adevărat că acțiunea în constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune nu este o simplă acțiune în constatarea existenței sau inexistenței unui drept, în sensul art. 111 C. proc. civ. ci o acțiune cu caracter complex, reprezentând o veritabilă acțiune în realizare, deoarece hotărârea judecătorească are efect constitutiv de drepturi, însă retroactiv, posesorul devine titular al dreptului de proprietate al bunului posedat în tot timpul cerut de lege.
Hotărârea pronunțată într-o astfel de acțiune are un caracter mixt, deoarece întrunește atât elemente declarative, cât și elemente constitutive, efectele sale producându-se atât pentru trecut, dând eficiență unei situații juridice anterioare, cât și pentru viitor, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate.
Prin urmare, dat fiind efectul retroactiv al sentinței civile nr.1046 din 22.09.2010 pronunțată de Judecătoria Vatra Dornei prin care s-a constatat că vânzătoarea G. L. a dobândit conform art. 1890 cod civil prin efectul uzucapiunii de lungă durată dreptul de proprietate asupra suprafeței totale de 1441 mp teren din care face parte și terenul revendicat în prezenta cauză, corect prima instanță a apreciat că la data încheierii contractului de vânzare –cumpărare nr. 1428/28.07.2005 cu pârâții D. M. și D. S. G., vânzătoarea G. L. avea calitatea de proprietar asupra terenului înstrăinat.
Nu prezintă relevanță că hotărârea prin care s-a constatat dobândirea dreptului de proprietate de către vânzător prin uzucapiune s-a pronunțat ulterior încheierii contractului, întrucât așa cum s-a arătat, efectele dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune, se produc retroactiv, uzucapantul fiind considerat proprietar din ziua în care a început posesia, care în speță a avut loc cu mult înainte de data încheierii contractului autentic nr.1428/28.07.2005 .
Astfel, contrar susținerii recurenților titlul pârâților nu provine de la un neproprietar.
Prima instanță a analizat atât titlul invocat de reclamanți, respectiv sentința civilă nr. 1046/22.09.2010 pronunțată de Judecătoria Vatra Dornei cât și cel invocat de pârâți respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1428/28.07.2005 emis de B.N.P. N. R. .
S- a constatat că, pentru suprafața de 855 m.p. teren (identificat în raportul de expertiză topo) ambele părți dețin titluri de proprietate care provin de la același autor, G. L. astfel încât instanța a comparat aceste titluri și a dat eficiență celui mai bine caracterizat.
Corect, în analiza preferabilității titlurilor de proprietate instanța nu a făcut referire la principiul qui prior tempore, potior iure(care se traduce în sensul că este preferat titlul care a fost înscris întâi în cartea funciară), întrucât prin decizia nr.678/8.03.2013 instanța de control judiciar a reținut că acest principiu nu este aplicabil în speță câtă vreme conform art. 26 al. 1,2 din legea 7/1996 dreptul dobândit de reclamant prin efectul unei hotărâri judecătorești este opozabil față de terți fără înscriere în CF și ca atare sub acest aspect nu are relevanță faptul că reclamantul și-a înscris dreptul în cartea funciară ulterior pârâților.
Aceste statuări se impun în întregime în prezentul litigiu, astfel încât aspectele invocate de recurent în sensul că el și-a înscris dreptul de proprietate anterior pârâților nu mai pot fi analizate în acest cadru procesual și nici apărările formulate de intimați prin întâmpinarea depusă în recurs.
Convenția sub semnătură privată încheiată între reclamant și G. L. chiar dacă din punct de vedere cronologic a fost încheiată înainte (20.06.2005) de actul autentic de vânzare cumpărare nr.1428 din 28.07.2005 are natura juridică calificată corect de prima instanță, respectiv a unei promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare, care la data tranzacției a dat naștere doar obligației de a face, respectiv de a se încheia în viitor între părțile semnatare, actul autentic.
Faptul că odată cu încheierea antecontractului de vânzare – cumpărare au fost executate clauzele anticipatorii (predarea terenului și plata prețului), nu este de natură a caracteriza dreptul de proprietate.
Astfel, contrar susținerii recurentului, prin convenția sub semnătură privată datată 20.06.2005 nu a operat în favoarea promitentului cumpărător G. D. O., transferul dreptului de proprietate în timp ce prin actul autentic de vânzare cumpărare nr. 1428 din 28.07.2005 a BNP N. R. cumpărătorii pârâți D. M. și D. S.-G. și-au consolidat dreptul de proprietate și calitatea de proprietari chiar de la momentul încheierii acestui act.
Corect s-a reținut că pârâții au devenit proprietarii terenului din litigiu la data de 28.07.2005 în vreme ce reclamantul a dobândit calitatea de proprietar abia la data de 22.10.2010 prin sentința civilă nr.1046 pronunțată în dosarul nr._ a Judecătoriei Vatra Dornei întrucât, așa cum s-a reținut mai sus, hotărârea judecătorească care ține loc de act autentic de vânzare cumpărare are efect constitutiv de drept, în sensul că doar odată cu pronunțarea acesteia are loc transferul dreptului de proprietate.
Prin urmare, la data încheierii contractului de vânzare cumpărare nr. 1428 din 28.07.2005 a BNP N. R., vânzătoarea era proprietara bunului, care nu se mai afla însă așa cum au dovedit intimații, în patrimoniul numitei G. L., la data pronunțării hotărârii judecătorești care ține loc de act autentic de vânzare cumpărare, hotărâre care este opozabilă terților, dar care nefiind pronunțată în contradictoriu cu pârâții din prezenta cauză nu se opune acestora cu putere de lucru judecat ci doar cu valoare de prezumție simplă, care poate fi răsturnată prin dovada contrară.
Buna credință se prezumă și cum în cauză nu s-a dovedit că vreuna din părți a dobândit cu rea- credință de la același autor terenul în litigiu, acesta nu poate fi un criteriu în caracterizarea dreptului de proprietate preferabil.
Cauza ilicită, respectiv operațiune speculativă din partea ambelor părți contractante cu scopul de a frauda drepturile adevăratului proprietar la încheierea contractului de vânzare cumpărare nr. 1428 din 28.07.2005 nu a fost dovedită astfel încât este corectă soluția de respingere a cererii de constatare nulitate absolută.
Prima instanță a analizat argumentele invocate de părți și probele administrate în cauză constatând corect că titlul pârâților respectiv contractul autentic de vânzare cumpărare nr. 1428 din 28.07.2005 a BNP N. R. prin care a operat transferul dreptului de proprietate asupra terenului din litigiu în mod cronologic înaintea reclamantului a fost mai puternic caracterizat și ca atare a respins acțiunea în revendicare, și pe cale consecință și cererea precizatoare prin care s-a solicitat radierea dreptului de proprietate al pârâților din CF 339N a . ca neîntemeiată.
Constatând că în cauză nu sunt incidente motivele de nelegalitate invocate de recurent respectiv art.304 pct.7 și 8 Cod de procedură civilă, pentru motivele mai sus menționate, tribunalul în temeiul art.312 alin.1 Cod de procedură civilă va respinge ca nefondat recursul.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de către reclamantul G. D. O., domiciliat în Dorna Arini, nr. 185, jud. Suceava, împotriva sentinței civile nr. 974 din data de 6 noiembrie 2014 pronunțată de Judecătoria Vatra Dornei în dosar nr._, intimați fiind pârâții D. M. și D. S. G., domiciliați în Vatra Dornei, .. 17, jud. Suceava.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 13 februarie 2015.
Președinte, Judecător, Judecător,
L. A. S. A. I. M.
Grefier,
S. A.-M.
Red./Tehnored. L.A./Judecător fond M. F./2 ex./20.04.2015
| ← Grăniţuire. Decizia nr. 155/2015. Tribunalul SUCEAVA | Radiere ipoteca. Decizia nr. 303/2015. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
