Rezoluţiune contract. Decizia nr. 701/2015. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 701/2015 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 19-05-2015 în dosarul nr. 701/2015
Dosar nr._ - rezoluțiune contract -
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA NR. 701
Ședința publică din data de 19 mai 2015
Președinte- T. M.
Judecător - M. C.
Grefier - P. T.
Pe rol, judecarea apelului declarat de pîrîta I. R. R., domiciliată în ..556, județul Suceava, cu domiciliul ales în com.Frătăuții-V., ., județul Suceava, împotriva sentinței civile nr.3310 din 19 noiembrie 2014 a Judecătoriei Rădăuți (dosar nr._ ), intimați fiind reclamanta . Frătăuții-V., cu sediul în loc.Frătăuții-V., nr.819, județul Suceava, cu sediul ales la Cabinet avocat B. L. I., din Rădăuți, ..70, județul Suceava și pîrîtul I. S. G., domiciliat în ..556, județul Suceava.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns avocat B. V. pentru pîrîta apelantă și avocat B. M. pentru reclamanta intimată, lipsă fiind părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care, procedând la verificarea competenței sale, așa cum prevăd dispozițiile art.131 al. 1 Cod procedură civilă, tribunalul constată că este competent din punct de vedere general, material și teritorial să soluționeze pricina, fiind întrunite condițiile prevăzute de art. 95 pct. 2 și art. 482 din Noul Cod de procedură civilă și avînd în vedere că în cauză nu mai sunt invocate alte excepții, formulate alte cereri și de administrat alte probe, declară cercetarea judecătorească încheiată și acordă cuvântul la dezbateri pe fondul apelului.
Avocat B. V. pentru pîrîta apelantă, a cerut admiterea apelului, modificarea sentinței și respingerea acțiunii ca nefondată, conform motivelor de apel și concluziilor scrise depuse la dosar, cu cheltuieli de judecată din ambele instanțe.
Avocat B. M. pentru reclamanta intimată, a cerut respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței ca fiind legală și temeinică, conform întîmpinării, cu cheltuieli de judecată.
Declarînd dezbaterile închise, după deliberare,
TRIBUNALUL
Asupra apelului de față, constată:
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Rădăuți la data de 2.04.2014, sub nr._, reclamanta . Frătăuții-V. i-a chemat în judecată pe pârâții I. S.-G. și I. R. R., solicitând rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. 842/27.02.2013 la B.N.P. Fomin S., încheiat cu prim-pârâtul și repunerea părților în situația anterioară, în sensul radierii din CF a dreptului de proprietate al pârâților asupra imobilului nr._-C1-U4, cu apartamentul nr. 4 compus din 3 camere, hol, 2 băi, bucătărie și 2 balcoane, având o suprafață utilă de 90,02 m.p. și o suprafață totală de 95,83 m.p., situat la etaj I a blocului de locuințe din ., . cu cota-parte proporțională cu suprafața apartamentului din dreptul de coproprietate forțată și perpetuă asupra părților din imobil aflate în folosință comună și din terenul curți-construcții pe care este amplasat blocul de locuințe, precum și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că la data de 27.02.2013 a încheiat cu prim-pârâtul, la BNP Fomin S., un contract prin care a vândut acestuia, ca bun comun în devălmășie cu soția sa, secund-pârâta, apartamentul sus-menționat.
Deși au declarat în acel contract că prețul a fost achitat, în realitate acesta nu era achitat la momentul încheierii contractului, fapt ce rezultă din convenția precontractuală semnată între părți și recunoscut și prin acordul de mediere pe care l-a încheiat recent cu prim-pârâtul. Din cauză că nu a putut încheia o convenție similară și cu secund-pârâta, a fost nevoită să promoveze prezenta acțiune pentru a obține rezoluțiunea contractului pentru neplata prețului.
În drept, reclamanta și-a întemeiat acțiunea pe disp. art. 1549 alin.1, precum și art. 908 alin.1 pct.3 teza a II-a din Codul civil.
Pârâta I. R. R. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii ca nefondată.
Pârâta a susținut că prețul apartamentului a fost achitat integral, scopul real al promovării acestei acțiuni fiind excluderea de la partaj a acestui apartament, pârâta precizând că se află în proces de divorț cu soțul ei, prim-pârâtul din prezenta cauză. A mai arătat că prețul apartamentului a fost achitat cu banii trimiși de ea din Italia, unde lucrează de mai mulți ani, plata fiind de altfel înregistrată în evidențele contabile ale societății vânzătoare, însă soțul ei, în complicitate cu administratorul societății reclamante, care este cumnatul lui, a făcut această înțelegere frauduloasă în detrimentul ei.
Pârâta a susținut că respectiva convenție precontractuală a fost întocmită recent, fiind antedatată, neavând o dată certă, iar avocatul care a atestat identitatea părților nu a înregistrat acest act în vreun registru de evidență, nu a dat nici un număr acestei convenții, astfel că acest act nu poate fi avut în vedere ca probă certă în dosar. A mai susținut că această convenție trebuia încheiată și cu consimțământul ei expres, astfel că aceasta este anulabilă potrivit disp. art. 347 Cod civil. De asemenea, pârâta a invocat reaua credință a vânzătorului și a cumpărătorului, respectiv soțul ei, dovedită și de faptul că au încercat inițial, fără a i se aduce la cunoștință, a se dispune rezoluțiunea contractului pe calea consfințirii unui acord de mediere încheiat la un birou de mediator din Gura-Humorului, deplasându-se cu acest acord la un notar, acesta întocmind însă doar un înscris intitulat „declarație”, prin care cei doi confirmă că au încheiat acordul de mediere și că sunt de acord cu toate aspectele prevăzute în acest acord, fiind îndrumați să se adreseze instanței, însă în instanță au renunțat la judecată.
Judecătoria Rădăuți, prin sentința civilă nr.3310 din 19 noiembrie 2014 a admis acțiunea civilă ce are ca obiect rezoluțiune contract vânzare-cumpărare; a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.842/2013 la B.N.P. Fomin S. Rădăuți; a repus părțile în situația anterioară încheierii contractului, în sensul radierii din cartea funciară a dreptului de proprietate cu privire la imobilul prevăzut în contract și a obligat pârâții să-i plătească reclamantei suma de 3747 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:
La data de 27 februarie 2013 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.842 la BNP Fomin S., între reclamantă și pârât, cu privire la un apartament compus din 3 camere, hol, 2 băi, bucătărie și 2 balcoane, apartament nefinisat, situat la etaj I a blocului de locuințe din ., . cu cota-parte proporțională cu suprafața apartamentului din dreptul de coproprietate forțată și perpetuă asupra părților din imobil aflate în folosință comună și din terenul curți-construcții pe care este amplasat blocul de locuințe.
Contractul a fost încheiat cu pârâtul I. S.-G., în calitate de cumpărător, fiind făcută mențiunea că acesta este căsătorit cu I. R.-R..
S-a prevăzut că prețul vânzării este de 132.066 lei fiind făcută mențiunea că vânzătoarea, prin reprezentantul său a declarat că l-a primit în întregime de la cumpărător, înaintea semnării contractului de vânzare-cumpărare.
Între reclamantă și pârât, la aceeași dată, s-a încheiat și o convenție precontractuală cu clauză de rezoluțiune, din care reiese că prețul real al tranzacției este suma de 337.500 lei, care urma a fi achitat până la data de 30.08.2013, din suma respectivă 132.066 lei către reclamantă, iar diferența direct administratorului societății, făcându-se mențiunea că părțile vor declara ca preț al contractului suma de 132.066 lei ca fiind achitat, deși această sumă nu a fost plătită și se va achita până la 30.08.2013. S-a mai arătat că părțile au convenit ipotecarea apartamentului pentru a se obține finanțarea costului de achiziție, dar nu mai târziu de 30.08.2013.
În convenție s-a mai inserat și o clauză de rezoluțiune a contractului notarial pentru situația în care, dacă până la data convenită cumpărătorul nu plătește prețul, contractul de vânzare-cumpărare încheiat la notariat va fi supus rezoluțiunii, iar părțile vor fi repuse în situația anterioară încheierii contractului. S-a mai făcut mențiunea că respectiva convenție s-a încheiat în prezența d-lui avocat Ș. M., în 3 exemplare, care a certificat cu dată certă fiecare exemplar.
Conform art. 1660 Cod civil, prețul constă într-o sumă de bani, acesta trebuind să fie serios și determinat, sau cel puțin determinabil, iar conform art. 1719 Cod civil, cumpărătorul are ca obligații principale preluarea bunului și plata prețului vânzării.
De asemenea, conform art. 1724 Cod civil, când cumpărătorul nu a plătit, vânzătorul este îndreptățit să obțină fie executarea silită a obligației de plată, fie rezoluțiunea vânzării.
Deși în contract s-a prevăzut că prețul a fost achitat anterior încheierii contractului în formă autentică, din convenția precontractuală rezultă că părțile au stabilit o altă modalitate de plată, fixând un termen în acest sens.
Martorii Horândău V. și Ștefănesi L., propuși de reclamantă, au arătat că aceasta a încheiat contracte de vânzare cu persoane apropiate, în formă autentică, în care era trecut un preț care în realitate urma să fie plătit în rate.
Martorii propuși de pârâtă, G. D. și P. E. au arătat că aceasta a fost plecată în străinătate și a strâns bani pentru a cumpăra un apartament, martora G. D. relatând că a văzut când pârâtului i-au fost înmânați 5000 Euro trimiși de soția sa, întrucât a doua zi, din discuții a reieșit că trebuia să cumpere un apartament, fără ca acești martori să confirme că banii reprezentând prețul apartamentului au fost efectiv predați către reprezentantul reclamantei.
Împotriva sentinței civile a declarat apel pîrîta criticînd-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivare, a arătat că înscrisul sub semnătură privată în baza căruia a fost admisă acțiunea a fost întocmit ulterior încheierii contractului de vînzare-cumpărare a apartamentului, fiind antedatat cu scopul de a fi exclus de la masa de împărțit.
A invocat neopozabilitatea convenției față de ea, motivând că în condițiile în care aceasta ar fi fost întocmită concomitent sau înaintea contractului de vînzare-cumpărare, părțile au urmărit să eludeze prețul real al apartamentului, fiind vorba de o simulație însă, potrivit art.1289, 2290 din Noul Cod Civil, contractul secret produce efecte doar între părți și nu poate fi invocat de acestea împotriva terților.
De asemenea, a precizat că potrivit art.347 al.1 Cod civil, actul încheiat fără consimțămîntul celuilalt soț, atunci cînd el este necesar potrivit legii, este anulabil, fiind lovit de nulitate relativă.
Cum, în cauză, apartamentul în litigiu este intabulat ca bun comun, rezoluțiunea contractului nu poate avea loc decît cu consimțămîntul expres al pîrîtei.
În întîmpinare, intimata . Frătăuții-V. a solicitat respingerea apelului, cu obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată.
A arătat că soluția instanței a fost criticată exclusiv cu privire la valabilitatea sau opozabilitatea înscrisului intitulat „convenție precontractuală”, aspect ce nu afectează valabilitatea hotărîrii.
A precizat că înscrisul a fost încheiat la data de 27.02.2013, anterior momentului încheierii contractului de vînzare-cumpărare, însă prima instanță nici nu și-a întemeiat soluția pe acest înscris, ci pe faptul că pîrîții nu au achitat nici o parte din prețul apartamentului, ceea ce atrage rezoluțiunea.
Chiar și în lipsa înscrisului, toate dovezile au dus la concluzia că nu a fost achitat prețul apartamentului, aspect învederat chiar de pîrîtul I. S. G., în interogatoriu.
De altfel, nici apelanta nu a infirmat susținerile reclamantei relativ la plata prețului, precizînd doar că ar fi trimis bani soțului fără a dovedi că aceștia au făcut obiectul plății apartamentului.
Și martorii audiați în cauză au confirmat susținerile reclamantei relativ la neplata prețului apartamentului.
Verificînd actele și lucrările dosarului, tribunalul constată că apelul este fondat.
Prin cererea introductivă, reclamanta . Frătăuții V. a solicitat, în contradictoriu cu pîrîții I. S. G. și I. R. R., rezoluțiunea contractului de vînzare-cumpărare autentificat sub nr.842 din 27 februarie 2013 la Biroul Notarului Public „Fomin S.” și repunerea părților în situația anterioară motivat de neplata prețului apartamentului care a făcut obiectul convenției.
Este real că art.1724 cod civil prevede că atunci cînd cumpărătorul nu a plătit, vînzătorul este îndreptățit să obțină fie executarea silită a obligației de plată, fie rezoluțiunea vînzării.
În cauză, potrivit contractului autentificat sub nr.842 din 27 februarie 2013 la Biroul Notarului Public „Fomin S.” (f.8), reclamanta . Frătăuții V. a vîndut pîrîtului cumpărător, I. S. G., căsătorit cu pîrîta I. R. R., apartamentul în litigiu, cu prețul de 132.066 lei, pe care „vînzătoarea prin reprezentantul său declară că l-a primit în întregime de la cumpărător, înaintea semnării prezentului contract de vînzare-cumpărare”.
De asemenea, se menționează că transmiterea proprietății în posesia cumpărătorului s-a făcut în ziua încheierii contractului de vînzare-cumpărare.
Așadar, cele două obligații ale cumpărătorului, prev. de art.1719 Cod civil pentru valabilitatea convenției au fost îndeplinite.
Potrivit art.270 al.1 Cod procedură civilă „înscrisul autentic face deplină dovadă, față de orice persoană, până la declararea sa ca fals, cu privire la constatările făcute personal de către cel care a autentificat înscrisul, în condițiile legii”.
Dobîndirea dreptului de proprietate în devălmășie a fost înscrisă în CF nr._, Rădăuți.
Faptul că reclamanta a invocat existența unei convenții anterioare perfectării vînzării-cumpărării cu privire la modalitatea de achitare a prețului, așa cum se apără intimata în întîmpinare, nu prezintă relevanță juridică în cauză.
Ea poate avea efecte între părțile care au convenit, nefiind opozabilă apelantei coproprietară, conform cu art.339 și art.347(1) Cod civil.
Nici invocarea depozițiilor martorilor ca relevante în susținerea acțiunii privind neplata prețului nu poate fi primită întrucît, așa cum dispune art.309(5) Cod procedură civilă, „proba cu martori nu se admite niciodată împotriva sau peste ceea ce cuprinde un înscris și nici despre ceea ce s-ar pretinde că s-ar fi zis înainte, în timpul sau în urma întocmirii lui”.
Nici interogatoriul secund pîrîtului nu este relevant, fiind în contradicție cu aspectele consemnate în actul autentic.
De altfel, pîrîții fiind divorțați, interesele contradictorii explică susținerile din interogatoriu.
Nu poate fi primită nici apărarea relativ la faptul că apelanta nu ar fi știut de achiziționarea apartamentului, sau că nu ar fi infirmat neplata prețului întrucît, așa cum rezultă din declarația martorei G. D. (f.77 de fond), aceasta a lucrat mai mulți ani în străinătate și însăși martora a asistat la discuțiile despre cumpărarea apartamentului, fiind de față și cînd mama acesteia a primit de la apelantă suma de 5.000 euro care au fost predați pîrîtului intimat în acest scop.
Și martora P. E. a confirmat că apelanta știa de achiziționarea apartamentului, contribuind la plata acestuia (f.78 dosar fond).
Nefiind date condițiile rezoluțiunii contractului, în baza art.480 Cod procedură civilă, tribunalul va admite apelul, va schimba sentința civilă și va respinge acțiunea ca nefondată.
Fiind în culpă procesuală, în baza art.453 alin.1 Cod procedură civilă, reclamanta intimată va fi obligată să plătească pârâtei apelante I. R. R. suma de 4394 lei cheltuieli de judecată.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
DECIDE :
Admite apelul declarat de pîrîta I. R. R., domiciliată în ..556, județul Suceava, cu domiciliul ales în com.Frătăuții-V., ., județul Suceava, împotriva sentinței civile nr.3310 din 19 noiembrie 2014 a Judecătoriei Rădăuți (dosar nr._ ), intimați fiind reclamanta . Frătăuții-V., cu sediul în loc.Frătăuții-V., nr.819, județul Suceava, cu sediul ales la Cabinet avocat B. L. I., din Rădăuți, ..70, județul Suceava și pîrîtul I. S. G., domiciliat în ..556, județul Suceava.
Schimbă sentința civilă și în consecință:
Respinge acțiunea ca nefondată.
Obligă reclamanta . Frătăuții-V. să plătească pârâtei I. R. R. suma de 4394 lei cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din 19 mai 2015.
Președinte, Judecător, Grefier,
T. M. Pentru judecător M. C. P. T.
aflat în C.O. semnează
președintele completului
Red. T.M.
Jud.fond – G. Rahila
Tehnored.P.T. – Ex.5 – 6 iulie 2015
| ← Pretenţii. Decizia nr. 703/2015. Tribunalul SUCEAVA | Fond funciar. Decizia nr. 307/2015. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
