Anulare act. Decizia nr. 1341/2013. Tribunalul VASLUI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1341/2013 pronunțată de Tribunalul VASLUI la data de 20-11-2013 în dosarul nr. 2334/244/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL V.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 1341/R/2013
Ședința publică de la 20 Noiembrie 2013
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE C. A.
Judecător I.-M. P.
Judecător D. M. M.
Grefier M. R.
Pe rol fiind la ordine pronunțarea cererii de recurs formulată de recurenta - reclamantă . cu sediul în . V. prin administrator T. T. C., în contradictoriu cu intimații – pârâți G. I. și G. Șt. V. prin moștenitori: G. D.- domiciliat în Huși. .. 79 județul V. și G. V.- domiciliat în Huși .. .. ., și intimata pârâtă ..A. cu sediul în București .sect.1 .. 2-4 ., împotriva sentinței civile nr. 462/2013 pronunțată de Judecătoria Huși în dosarul nr._, având ca obiect anulare act - contract de vânzare – cumpărare.
Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică din data de 13 noiembrie 2013 fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, parte integrantă din prezenta decizie când instanța ,având nevoie de timp mai îndelungat pentru deliberare a dispus amânarea pronunțării pentru astăzi 20 noiembrie 2013.
Deliberând s-a dat soluția de mai jos;
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față;
Prin sentința civilă nr. 462/22 mai 2013 Judecătoria Huși a respins excepția inadmisibilității acțiunii invocată de pârâta ..A., prin întâmpinare.
A respins acțiunea civilă formulată de reclamanta . în contradictoriu cu pârâții G. D., G. V. și ..A.
În temeiul art.274 cod pr. civilă a obligat reclamanta să achite pârâtei ..A. suma de 425 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. sub nr.1750 din 13.06.2011 la Biroul Notarial Public „A. M.-I.” din Huși pârâții G. D., G. V. împreună cu mama lor G. I. au înstrăinat către pârâta . SA. București suprafața de 7500 mp. cu număr cadastral_ și 8000 mp. identificată cu număr cadastral_ . punctul „Penița Saca”. Prețul vânzării a fost stabilit în sumă de 4.500 lei.
Terenul aparținea autorului vânzătorilor și anume G. Șt. V., tatăl pârâților, respectiv soțul lui G. I.. Acestuia îi fusese reconstituit dreptul de proprietate pentru o suprafață mult mai mare, respectiv de 4 ha 4500 mp. așa cum rezultă din TP. 1709/_ din 19.07.1999.
La data de 30.03.2011 G. I. a decedat, moștenitorii acesteia rămânând pârâții din prezenta cauză.
Ternul a fost intabulat în cartea Funciară, având atribuit și număr cadastral.
Reclamanta a invocat că terenul în suprafață de 8000 mp. constituia obiectul contractului de arendare înregistrat la Consiliul Local al comunei Pădureni sub nr. 835/11.10.2006, pentru o durata de 15 ani.
Din verificarea contractului depus la dosar a rezultat că la momentul respectiv terenul a fost dat în arendă de autorul pârâților - G. Șt. V., care este și parte în contractul de arendă.
Dispoziții legale aplicabile:
Instanța va raporta speța de față la prevederile doctrinare și jurisprudențiale existente ca urmare a aplicării Codului civil din 1864, având în vedere prevederile că
Art.3 din Legea 71/2011 de punere în aplicare a Legii nr.287/2009 privind codul civil se prevede că „Actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.”
Iar, potrivit art. 102 alin.1 din legea 71/2011 „Contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.”
De asemenea, instanța a avut în vedere și prevederile art. 6 din Noul cod civil „Aplicarea în timp a legii civile”
„(1) Legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are putere retroactivă.
(2) Actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.
(3) Actele juridice nule, anulabile sau afectate de alte cauze de ineficacitate la data intrării în vigoare a legii noi sunt supuse dispozițiilor legii vechi, neputând fi considerate valabile ori, după caz, eficace potrivit dispozițiilor legii noi.”
Față de aceste aspecte de ordin legal, instanța a reținut că dreptul de preemțiune a fost consacrat de dispozițiile art.9 din Legea nr.16/1994 privind arendarea.
Acest drept a fost înscris și în modelul de contract de arendare prevăzut în anexa legii. Întrucât s-a considerat că dreptul de preemțiune aduce atingerea principiului liberei circulații a terenurilor, precum si manifestării libere a tuturor prerogativelor de proprietate, prin art.8 titlul X din Legea nr.247/2005 au fost abrogate toate dispozițiile Legii nr.54/1998, precum și art. 9 din Legea nr. 16/1994. La data de 01.10.2011, odată cu . Noului Cod civil, dreptul de preemțiune a fost reintrodus prin dispozițiile art. 1730 și urm.
Prin urmare, în perioada 2005-2011 dreptul de preemțiune nu a avut reglementare legală. În această perioadă nu a fost prevăzută nici existența dreptului subiectiv de preemțiune în favoarea arendașului și nici procedura, condițiile de exercitare sau efectele exercitării preemțiunii.
Contractul de arendare invocat de reclamantă (care a fost încheiat cu autorul pârâților- G.) a fost încheiat la data de 11.10.2006 adică în perioada în care dreptul de preemțiune nu avea reglementare legală.
Chiar dacă în cuprinsul contractului de arendare a fost menționată clauza de preemțiune (înscrisă în mod nelegal), sancțiunea nerespectării clauzei convenționale de preemțiune nu este nulitatea contractului.
În condițiile în care, în perioada 2005-2011, nu au existat dispoziții general aplicabile în legislația privind circulația juridică a terenurilor, care să reglementeze dreptul de preemțiune ca o condiție de anulare a actului de înstrăinare încheiat cu încălcarea acestui drept, legiuitorul a lăsat în atributul legilor speciale să reglementeze dreptul de preemțiune în funcție de natura juridică a bunului.
Clauza înscrisă în contractul de arendă încheiat între reclamantă și autorul pârâților referitoare la ,,dreptul de preemțiune,, nu constituie un drept de preemțiune legal, deoarece acest drept nu poate rezulta decât dintr-o dispoziție imperativă a legii.
Referitor la dreptul material al acțiunii instanța mai reține că reclamanta a învestit instanța cu o acțiune în anularea contractului de vânzare-cumpărare potrivit art.948 Cod civil din 1864, pentru validitatea unei convenții sunt necesare capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită.
Potrivit art.966 Cod civil din 1864 „obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită, nu poate avea nici un efect”.
În ceea ce privește cauza ilicită și imorală, instanța a reținut că potrivit disp. art.968 C.civ. cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice. De asemenea, cerința cauzei de a fi morală constituie o componentă a cerinței acesteia de a fi licită.
În conformitate cu prevederile art.975 cod civil din 1864, aplicabil în speță, pentru admisibilitatea unei acțiuni pauliene formulate de creditor, pe lângă dovada existenței unei creanțe certe, lichide și exigibile și a producerii unui prejudiciu creditorului în sensul producerii sau măririi stării de insolvabilitate, este necesar ca acesta să facă dovada fraudei debitorului și a complicității la fraudă a terțului cu care debitorul a încheiat actul fraudulos.
În speță, instanța a apreciat că nu sunt întrunite condițiile cumulative prevăzute de lege pentru admisibilitatea acțiunii pauliene.
Sintetizând, exercitarea unei acțiuni prin care se urmărește revocarea actelor făcute de debitor în frauda drepturilor sale, presupune următoarele condiții:
-existența unui prejudiciu,
-frauda din partea debitorului,
-complicitatea la frauda din partea terțului dobânditor
-existența unei creanțe certe, lichide și exigibile.
Probele administrate în cauză nu au relevat însă că menționata convenție a părților ar fi avut o cauză ilicită. Astfel, cauza actului juridic constituie obiectivul urmărit de părți la încheierea acestuia, iar în speță nu a reieșit că vânzătorii - G. I., D., V. sau cumpărătoarea –pârâtă ar fi urmărit, prin operațiunea translativă de proprietate, un obiectiv care să contravină moralei, ordinii publice sau legilor, neexistând la momentul perfectării actului nici o dispoziție legală care să interzică o astfel de tranzacție.
În literatura de specialitate se precizează că numai scopul (cauza) mediat(ă) poate să fie ilicit(ă). În cazul unui contract de vânzare- cumpărare scopul mediat consistă în destinația concretă ce urmează a se da lucrului cumpărat (G. B., D. civil.Partea generală, p.192-194, Ed.ALL). Scopul imediat în contractele sinalagmatice constă în reprezentarea sau prefigurarea mentală de către fiecare parte a contraprestației - o parte se obligă știind că și cealaltă parte la rândul ei se obligă.
Nulitatea absolută este sancțiunea care se aplică actului juridic în situația în care la încheierea acestuia s-au încălcat dispoziții imperative ale legii, norme care ocrotesc un interes general.
Nulitatea absolută se impune în baza principiului frauda corupe totul", considerându-se că părțile urmăresc un scop ilicit, fiind astfel incidente dispozițiile art.966-968 cod civil din 1864, așa cum am analizat mai sus.
Susținerea reclamantei că la momentul încheierii contractului cumpărătoarea și vânzătorii au fost reprezentați de una și aceeași persoană, nu este de natură a conduce la nulitate acestuia, câtă vreme persoana a fost mandatată de ambele părți și nu a cumpărat în interesul său personal de la vânzătorii pe care-i reprezenta.
Instanța nu a analizat reaua-credință a vânzătorilor la încheierea actului, care reclamanta a arătat că derivă și din faptul că aceștia cunoșteau de existența contractului de arendă, câtă vreme pârâtul G. D., a arătat că nu a avut cunoștință de contractul încheiat de tatăl său în anul 2006. Mai mult, se poate observa că la momentul perfectării vânzării, au fost efectuate verificări, vânzătorii efectuând formalitățile de intabulare a dreptului de proprietate, astfel că nu a existat nici un impediment la vânzare.
De altfel, întreaga construcție juridică a reclamantei s-a fondat pe invocarea existenței dreptului de preemțiune, care însă, așa cum am arătat constituie o interpretare eronată a dispozițiilor referitoare la consacrarea și aplicarea acestui drept, potrivit noului cod civil.
Raportat considerentelor mai sus expuse, instanța a apreciat că excepția inadmisibilității este neîntemeiată, fiind respinsă, iar pe fond a fost respinsă acțiunea reclamantei
În temeiul art. 274 Cod pr. civ. din 1865, instanța a dispus obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată avansate de ..A. suma de 425 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat.
Împotriva acestei hotărâri, în termen legal a declarat recurs reclamanta .
Clauza de preemtiune din contractul de arendă corespunde interesului recurentei si totodată exigentelor si metodologiei adoptate de către legiuitor care prin prevederile legii 223/2006 aproba un contract cadru al cărui conținut cuprinde la art.8 literam respectiva clauza de preemtiune, respectivul contract facand, conform prevederilor acesteia "parte din lege".
Contractul astfel incheiat intre parti a fost înregistrat la Consiliul Local in registrul ținut de aceasta instituție. înregistrarea a avut loc potrivit dispozițiilor legii arendei art 6, prin aceasta respectandu-se condiția formei scrise de contract ca si condiție de validitate, cat si condiția de opozabilitate fata de terți a operațiunii intervenite intre parti. Desi contractul incheiat cuprindea respectiva clauza si era asigurata condiția de publicitate pentru opozabilitate ceruta de lege, totuși intre părțile parate s-a incheiat contractul de vânzare a terenului ce făcea obiectul preemtiunii asumate contractual la data 13 iulie 201l, cand părțile indicate in calitate de parați au convenit de comun acord a transfera dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de teren agricol.
Din totalul de teren astfel înstrăinat făcea parte si o suprafața de 8000 mp teren situat in extravilanul comunei Pădureni sola 121, .>
La data introducerii acțiunii si apoi pe timpul derularii procesului pârâții vânzători au decedat astfel ca au fost introduși in cauza moștenitorii G. V., fiul si G. D..
F. de cererea înregistrata, G. V. nu a formulat apărări sau opinii si nu s-a prezentat in instanța, iar G. D. a depus un document in forma autentica .
Prin încheierea contractului atacat, atât vânzătoarea, cât și cumpărătorul au dorit să nesocotească dreptul de preemțiune al recurentei. Deși în cauză sunt păgubite interese ale unor terțe persoane străine actului juridic încheiat, deci interese particulare, indirect este atinsă și ordinea publică deoarece asemenea interese sunt ocrotite prin norme aparținând conceptului de ordine publică, motiv pentru care sancțiunea fraudei este nulitatea absolută a actului.
Instanța soluționând trebuia sa retina pe langa situația de fapt mai sus expusa, si de următoarele aspecte:
Exista in mod indubitabil un drept, acela de preemțiune convenit intre parti prin puterea contractului incheiat. Contractul de arenda a fost incheiat in condițiile de validitate stabilite prin lege si a fost făcut public in condițiile de opozabilitate ale legii, având totodată cuprinse clauzele obligatorii din contractul cadru prevăzut de legea 223/2006, ca făcând parte din lege. Actul fiind intocmit de o singura persoana, anume mandatarul ambelor parti, in mod voit nu s-a verificat daca terenul se afla in posesia proprietarilor vânzători, interesul mandatarului fiind de a efectua tranzacția imediat si fara nici o verificare, daca nu chiar ascunderea adevărului.
Prin întocmirea actului s-a săvârșit o vânzare in frauda drepturilor noastre reclamanta, ceea ce conduce la nulitatea absoluta in virtutea adaugiului"fraus omnia corumpit".
Reaua credința si frauda rezulta din clauzele contractului unde in mod expres sunt prevăzute clauze privind grevarea de sarcini,lipsa promisiunilor de vânzare către alte persoane.
Aceasta a fost posibil si prin prezentarea in fata notarului a unui singure persoane mandatate atât de vânzători, trei la număr cat si de către societatea cumpărătoare. Actul a fost întocmit de către o singura persoana mandatata atât de vânzători cat si de către societatea cumparatoare.
In timpul procesului, unul din parați anume G. D., in calitate de moștenitor a lui G. I., declara in fata notarului ca mandatul dat dlui. C. A. privea îndeplinirea tuturor formelor legale, intre acestea intrând inclusiv notificarea arendașului, respective reclamanta.
La data de 30 martie vânzătoarea G. I. a decedat, deci anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare. Prin aceasta mandatul primit de C. A. de la G. I. a încetat si nu-si mai putea produce efecte.
Deși cunoștea aceasta situație totuși C. A. s-a prezentat in fata notarului public si a întocmit actul de vânzare cumpărare folosind o procura ce nu mai putea avea efecte juridice, mandatul stingându-se conform art. 1552 pct. 3 prin moartea mandantului.
Mai declara paratul G. D., faptul ca si după vânzare, terenul a rămas in folosința arendașului, calculându-se drepturile cuvenite din arenda pe numele parintilor sai.
Judecătorul ignoră sau chiar incalca dispozițiile art. 969 cod civil din 1848, care in mod imperativ stabilesc faptul ca, convențiile legal făcute au putere de lege intre părțile contractante, astfel dreptul de preemtiune, chiar conventional obținut, este stabilit in temeiul legii.
Este de asemeni ignorata doctrina( si chiar practica) in materie discuta despre incapacitatile speciale de a vinde si cumpăra, incadrand pactul de preferința, respectiv preemtiunea in categoria aceasta a incapacitatiilor.
Citează tratatul de drept civil ed. Junimea Iasi, având drept autori pe D. M. si I. E. C., care chiar analizând aceasta teorie stabilesc faptul ca in situațiile in care se vinde un bun afectat de preemtiune, unei terțe persoane prin frauda sau complicitate, beneficiarul dreptului este indreptatit sa ceara anularea invocând dreptul sau de preferința si se citează chiar ca fundament decizia civila nr. 1732/1952 a Tribunalului Suprem..
Existenta dreptului conventional obținut a preemtiunii isi găsește aplicarea chiar in afara legilor cu caracter special, creând o piedeca a manifestării libere de voința pentru proprietarul ce s-a obligat contractual. Se creează condițiile aplicării art. 1006 Cod civil, privind obligațiile condiționale, existând potestativitatea exercitării dreptului de preemțiune. Astfel potrivit textului acestui articol, 1006 c civil, producerea evenimentului depinde de voința uneia din părțile actului juridic, aceasta voința constând in lipsa de interes manifestata expres de către arendaș in achiziționarea terenului aflat in exploatarea sa, atunci când proprietarul arendator si-a făcut cunoscuta voința de înstrăinare.
Cu referire la aceasta,si ca sancțiune, art. 1010 sancționează cu nulitatea obligația contractata sub condiție potestativa din partea celui care se obliga.
A exprimat aceasta opinie in fata instanței, dar instanța a ignorat intru totul aceste argumente, fara a da o explicație pertinentă pentru aceasta.
Deși în contractul încheiat cu respectarea prevederilor legii și înregistrat pentru opozabilitate, la art. 8 alini lit. m se prevedea clauza de preemțiune, instanța ignorând dispozițiile art.969 cod civil potrivit căruia convențiile legale au putere de lege între părțile contractante, printr-o interpretare cu totul originala.
Actul de vânzare a fost întocmit pe ascuns, a fost încheiat prin persoana dublu mandatat C. A., dând declarații atât in fata instituțiilor implicate cat si in fata notarului neconforme cu realitatea .Aceasta situație poate fi interpretata si ca o viclenie a terțului care împreuna cu debitorul obligației au contractat in prejudiciul interesului recurentei ceea ce conduce la cauza ilicita si imorala a actului. Între vânzători si cumpărător a existat complicitate de întocmire a unui act, act fara respectare condițiilor de validitate. Astfel din actele depuse de la dosarul cauzei se dovedește ca desi prin act se declara . de drept in stăpânirea imobilului totuși nici una din parti nu a făcut vre-un act explicit pentru aceasta.
Terenul se afla in continuare in posesia recurentei fiind in evidenta Agenției de Plați pentru fonduri in Agricultura.
Instanța isi rezervă dreptul de a nu se pronunța cu privire la reaua credință la încheierea contractului pe simplul fapt ca uns dintre părti declara ca nu a avut cunoștința de contractul încheiat de părinții săi. Cumpărătoarea si vânzătorii fiind reprezentați de către una si aceeași persoana au urmărit o cauza ilicita si imorala situație in care se impune aplicarea sancțiunii nulității convenției pârtilor, prin raportare la prevederile art. 948 cod civ.
In drept se invocă art .304 pct 8,9 c.pr.civ.
Intimatii nu au formulat întâmpinare.
În recurs nu au fost depuse noi înscrisuri.
Analizând actele si lucrările dosarului, sentinta recurată prin prisma motivelor de recurs și a dispozițiilor legale aplicabile se constată că recursul este neîntemeiat:
In mod corect a reținut prima instanță că nerespectare clauzei de preemțiune la vânzarea cumpărare inclusă in contractul de arendă nu conduce la nulitatea relativă a contractului de vânzare cumpărare încheiat cu nerespectarea acestei clauze.
La data încheierii contractului de arendă dreptul de preemțiune nu mai avea reglementare legală ca un impediment la transmiterea către o altă persoană, ci ca un drept contractual al arendașului.
Prin art.8 titlul X din Legea nr.247/2005 au fost abrogate toate dispozițiile Legii nr.54/1998, precum și art. 9 din Legea nr. 16/1994. Anterior, in temeiul legii 54/1998 sancțiunea nerespectării dreptului de preempțiune era nulitatea relativă a contractului de vânzare cumpărare.
Contractul de arendare din cauză a fost încheiat la data de 11.10.2006, în perioada în care dreptul de preemțiune este prevăzut in modelul contractului de arendă, model care a fost preluat de reclamantă.
Din art. 9 alin 1 din modelul contractului de arendă si din art 9 alin 1 din contractul din cauză rezultă că sanctiunea pentru nerespectarea acestei clauze este rezilierea contractului. Astfel reclamanta a fost de acord ca sanctiunea in cazul nerespectării acestei obligatii de către proprietar să fie rezilierea contractului, si nu sanctiunea nulității.
Astfel chiar dacă clauza de preemptiune a fost preluată din contractul cadru, sanctiunea nu este nulitatea relativă, cum se prevedea in Legea 54/1998, ci conduce la rezilierea contractului.
In acest sens s-a pronuntat si ICCSJ din decizia nr. 8811/2009.
Clauza de preemptiune este diferită de clauza de preferintă iar in cauză a fost stabilit un drept de preemptiune si in functie de această instituite se analizează contractul
Motivul de nulitate absolută privind frauda la lege a părtilor contractante din contractul de vânzare cumpărare nu a fost invocată ca si temei al actiunii introductive.
Actiunea introductivă a avut ca obiect anulare si a fost întemeiată pe nerespectarea clauzei de preempțiune. Prin concluzii la fond s-a invocat frauda la lege, când nu mai putea fi modificat sau completată actiunea cu un motiv de nulitate absolută.
Intrucât prima instantă a analizat această conditie a actului juridic - cauza ilicită, se vor răspunde si motivelor ce se circumscriu acestui caz de nulitate absolută.
Frauda la legea presupune incălcarea a legii, aspect care nu poate fi retinut; prin încălcarea clauzei de preemptiune nu s-a încălcat vreo dispoziție legală care să confere un caracter ilicit al vânzării, ci s-a încălcat o clauză contractuală.
Încetarea mandatului pentru reprezentantul convențional al unui vânzător care era decedat nu poate fi analizat fiind un motiv care nu a fost cuprins in cererea introductivă, care stabileste limitele investirii.
In cauză nu poate fi retinută vreo conditie potestativă din partea celui care se obligă, respectiv incidenta art. 1060 din Codul civil. Conditia potestativă este un eveniment viitor si nesigur de a cărei realizare depinde existenta raportului juridic.
In cauză contractul de vânzare cumpărare nu este afectat de vreo conditie potestativă.
In cauză nu este incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 pentru că au fost interpretate corect cele 2 contracte si nici motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. pentru că au fost corect aplicabile dispozitiile dreptului material.
In temeiul art. 312 C. se va respinge recursul si se va menține sentinta.
În temeiul art. 274 C. se va respinge cererea recurentei de acordare a cheltuielilor fată de soluția pe recurs si a intimatei . pentru că nu s-a probat cuantumul.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge cererea de recurs formulată de . L. Banului împotriva sentintei civile nr. 462/22 mai 2013 a Judecătoriei Huși.
Respinge cererea recurentei si a intimatei . de acordare a cheltuielilor de judecată.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată in ședință publică ,azi ,20 noiembrie 2013
Președinte, C. A. | Judecător, I.-M. P. | Judecător, D. M. M. |
Grefier, M. R. |
M.R. 26 Noiembrie 2013
Red.P.I.M./19.12.2013
EX.2
JUD.FOND: A. I.
| ← Plângere contravenţională. Decizia nr. 228/2013. Tribunalul... | Reziliere contract. Decizia nr. 170/2013. Tribunalul VASLUI → |
|---|
